云南曲靖市爨鄉(xiāng)古鎮(zhèn)文化旅游項(xiàng)目投資報(bào)告

曲靖爨鄉(xiāng)古鎮(zhèn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告曲靖飛龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司0項(xiàng)目分析1

區(qū)位條件自然資源條件歷史沿革社會經(jīng)濟(jì)旅游資源現(xiàn)狀分析大區(qū)位優(yōu)勢給昆曲的聯(lián)合發(fā)展提供了條件，在“滇中城市經(jīng)濟(jì)圈”中發(fā)揮重要作用。自然環(huán)境溫和、舒適，是宜居之地。城市總體規(guī)劃發(fā)展趨勢體現(xiàn)了城市需迫切完善其功能，滿足人口增漲的需求。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，刺激居民消費(fèi)需求的不斷增長，帶動旅游、休閑業(yè)的發(fā)展，迫切需求以投資項(xiàng)目的介入，如旅游地產(chǎn)，中高檔酒店及消費(fèi)場所等，激發(fā)當(dāng)?shù)鼐用窦爸苓呌绕涫鞘ッ骶用竦男蓍e旅游活動。歷史悠久獨(dú)特，卻對具有獨(dú)特性和唯一性的“爨文化”挖掘深度不夠，尚未體現(xiàn)其特色與魅力，其市場潛力急需開發(fā)。旅游資源種類齊全，類型多樣，但分散特色不突出，也不在云南發(fā)展成熟的旅游線路上，并且缺失旅游亮點(diǎn)，無法吸引市場關(guān)注。綜合結(jié)論2

云南旅游發(fā)展大勢分析歷時(shí)二十八年，云南旅游于中國觀光產(chǎn)業(yè)中翹楚八方、一領(lǐng)風(fēng)騷。業(yè)界各門、各派以推云南為四季賣點(diǎn)，年復(fù)一年，審美趨于疲憊，促銷后力不繼，歐美市場之中國賣家在勢力影響范圍內(nèi)日漸消潛。個性化旅游時(shí)代不期而至，旅游商家未知市場之脈動，固守其“八菜一湯”“南北縱橫”，“東西浮光”之十年不變策略，自窮其途，實(shí)難避免。云南在動態(tài)旅游的模式中，有長達(dá)二十多年的成功經(jīng)驗(yàn)，而一個不容忽視的現(xiàn)象：休閑型的靜態(tài)旅游正在悄然興起。云南省旅游業(yè)正處于更新?lián)Q代的關(guān)鍵時(shí)期。在全球旅游大發(fā)展趨勢以及國家大力開發(fā)西部的背景下，作為世界的、稀缺的、不可再生的旅游資源富集地，云南應(yīng)該成為中國休閑旅游的目的地。借助豐富的民俗文化休閑資源，大力發(fā)展休閑旅游，不僅能進(jìn)一步擴(kuò)大云南的世界品牌知名度，也能帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)和諧社會建設(shè)。云南旅游業(yè)正處于更新?lián)Q代的關(guān)鍵時(shí)期3旅游資源分散，離上檔次、上規(guī)模、高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平、高標(biāo)準(zhǔn)還存在一定距離。曲靖旅游產(chǎn)業(yè)同比云南省傳統(tǒng)優(yōu)勢的旅游地區(qū)，起步和開發(fā)較晚。旅游產(chǎn)業(yè)尚未形成以曲靖旅游為整體的營銷理念和市場化運(yùn)作運(yùn)作機(jī)制。缺少具有競爭力中高檔的旅游飯店或旅游飯店集團(tuán)。旅游產(chǎn)業(yè)本身面臨人才短缺問題。缺少專業(yè)的旅游服務(wù)隊(duì)伍，旅游業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和水平較低，無法適應(yīng)塑造旅游品牌的需要。曲靖地區(qū)的旅游社普遍規(guī)模小、實(shí)力弱，缺乏競爭力，無法振興整個旅游大市場。劣勢曲靖旅游發(fā)展分析4曲靖的旅游主要還是以觀光產(chǎn)品為主，旅游產(chǎn)品非常單一，沒有開發(fā)出多元的附加產(chǎn)品，遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出曲靖旅游的潛力，尚不能有效帶動曲靖區(qū)域經(jīng)濟(jì)的價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。曲靖市作為中心城市，旅游資源先天不足，而各縣的的旅游資源又相對分散，在發(fā)展過程中尚未得到有效的整合。休閑度假的產(chǎn)品沒有形成，迫使游客只能游玩單個縣的景點(diǎn)，然后快速離去，沒有帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的流轉(zhuǎn)稅基，沒有成為曲靖全地區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要引擎。曲靖的旅游資源極為豐富但旅游業(yè)的整體管理和開發(fā)水平還是相對落后：豐富的資源沒有得到很好的發(fā)揮，基礎(chǔ)建設(shè)和配套設(shè)施還有很多不足，鐵路、高速公路的環(huán)境還沒有達(dá)到國際的水平等問題嚴(yán)重制約了曲靖地區(qū)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展。觀念的落后，小富即安、各自為陣的意識使得曲靖的旅游發(fā)展缺少激情聯(lián)動，整個旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展失去平衡，失去同其他地區(qū)競爭的優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展的根基。威脅曲靖旅游發(fā)展分析5依托得天獨(dú)厚的自然資源和國家對西部地區(qū)資金和政策的扶持發(fā)展自己的旅游產(chǎn)業(yè)，特別是兼?zhèn)淞宋鞑看箝_發(fā)和少數(shù)民族地區(qū)的兩個優(yōu)勢，為曲靖帶來前所未有的歷史機(jī)遇；改革開放曾經(jīng)為曲靖帶來過繁榮，現(xiàn)在把握內(nèi)陸進(jìn)一步開放的發(fā)展環(huán)境，開拓國際國內(nèi)旅游市場，發(fā)展商旅業(yè)，使曲靖成為云南旅游產(chǎn)業(yè)的重要陣地。優(yōu)勢曲靖旅游發(fā)展分析壯麗的山河、奇美的風(fēng)光使曲靖擁有品種全面的自然景觀旅游資源；眾多的歷史遺跡和云南各少數(shù)民族的民俗風(fēng)情又構(gòu)成了魅力十足的人文旅游資源；資源具有總量大、類型多、品位高、組合優(yōu)、潛力大、功能多、前景好的特色。機(jī)遇曲靖旅游發(fā)展分析6項(xiàng)目可行性研究7

項(xiàng)目三大核心優(yōu)勢區(qū)位交通條件較好，距離省昆明100多公里，適合發(fā)展休閑、旅游，補(bǔ)缺城市功能；氣候條件使得曲靖是良好的宜居之地，可開發(fā)旅游地產(chǎn)，提供高品質(zhì)商業(yè)、居住條件；此處擁有獨(dú)特性且具有壟斷性的旅游資源——爨文化，可彌補(bǔ)城市文化的缺失；8

項(xiàng)目機(jī)遇曲靖市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為項(xiàng)目旅游的發(fā)展提供了的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；基礎(chǔ)及配套設(shè)施較為完善，為項(xiàng)目旅游開發(fā)提供了現(xiàn)實(shí)條件；曲靖被稱為“爨文化之鄉(xiāng)”，使其獨(dú)特性提供了項(xiàng)目創(chuàng)新性發(fā)展的條件；324國道高等級公路建成通車、曲靖-越-羅公路的即將建成通車，曲靖縣際高速公路架構(gòu)的形成，為打造滇東黃金旅游環(huán)路的奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，項(xiàng)目可進(jìn)入該旅游環(huán)線，發(fā)揮其獨(dú)特的旅游效應(yīng)。國際國內(nèi)、云南旅游從觀光型向休閑度假型的成功轉(zhuǎn)型，云南已形成國際國內(nèi)休閑體驗(yàn)旅游的大市場，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了前提條件旅游地產(chǎn)已成為城市競爭力構(gòu)建，旅游產(chǎn)業(yè)升級的破題的現(xiàn)實(shí)選項(xiàng)，此地高品質(zhì)地產(chǎn)的開發(fā)有了現(xiàn)實(shí)依據(jù)。曲靖必將在云南正在快速形成的國際國內(nèi)休閑體驗(yàn)旅游的大市場收獲新的產(chǎn)業(yè)價(jià)值；該項(xiàng)目將打破目前曲靖旅游產(chǎn)業(yè)面臨產(chǎn)業(yè)升級的瓶頸現(xiàn)狀。9市場預(yù)判近程休閑市市場：曲靖本地消消費(fèi)群周邊區(qū)域消消費(fèi)群遠(yuǎn)程旅游市市場：昆明市場消消費(fèi)群麗江－大理理－楚雄－－昆明－曲曲靖旅游線線上消費(fèi)群群商業(yè)投資市市場：曲靖地區(qū)投投資休閑、、旅游相關(guān)關(guān)行業(yè)者昆明地區(qū)投投資休閑、、旅游相關(guān)關(guān)行業(yè)者其它地區(qū)（（云南省內(nèi)內(nèi)外）投資資休閑、旅旅游相關(guān)行行業(yè)者10釋“爨”11爨，《正韻韻》意為炊炊爨，即燒燒火做飯。。漢字造字有有六書，而而爨字就占占了“象形形、指事、、會意”三三事。它的的頭上是一一個“甑””，甑是用用于蒸食的的古器，兩兩邊以“臼臼持之”。。中部“冖冖”像個灶灶口，下部部表示“推推林納火””，整個字字的形象推推演了中國國發(fā)明蒸食食文化的過過程。爨通常有五五種意思，，一是“炊炊也”，即即做飯，““許子以釜釜甑爨，以以鐵耕乎?”(《孟孟子·滕文文公上》)。二是““灶也”，，“執(zhí)爨踖踖踖，為俎俎孔碩，或或燔或炙””(《詩··小雅·楚楚茨》)。。三是“火火上”，““大羹湆在在爨”(《《儀禮·土土禮》)。。四是“調(diào)調(diào)和五味之之處”，爨爨室即是廚廚房。五是是戲曲名稱稱，“宋徽徽宗時(shí)，爨爨國人來朝朝，見其衣衣裝、巾裹裹、舉動皆皆可笑，使使優(yōu)人效之之，以為戲戲焉”(《《輟耕錄》》)。爨文化發(fā)展展之后，擴(kuò)擴(kuò)大到包括括了姓氏之之爨，族別別之爨，地地域之爨，，時(shí)間之爨爨，軍隊(duì)之之爨，文字字之爨等多多個方面的的涵義?！办唷币嘞笙笳髦诖蟠蠡鸫讹堖^過程中“充充滿期待””、“興旺旺發(fā)達(dá)”之之意境，是是“樸實(shí)、、幸福生活活”的寫照照?！办唷敝颈驹?2多元融通、、和諧共生生進(jìn)則天下、、退則田園園繁榮昌盛、、安居樂業(yè)業(yè)項(xiàng)目之“爨爨”文化體體現(xiàn)

曲靖城市文化精神的淵源和底色爨稱為文化化，是因?yàn)闉樗哂猩钌詈竦奈幕瘍?nèi)涵。它它是否形成成過一個民民族，學(xué)界界還存在著著爭論。但但是爨氏自自三國至唐唐曾稱霸云云南南中四四百余年。。爨人是當(dāng)當(dāng)時(shí)南中的的主體民族族，其主要要成分為漢漢族移民與與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)文化比較較發(fā)達(dá)的滇滇人融合，，吸收了兩兩者的傳統(tǒng)統(tǒng)文化，在在這一特定定歷史階段段創(chuàng)造出了了具有獨(dú)立立風(fēng)格的社社會文明，，即狹義的的爨文化。。13

曲靖城市文化精神的淵源和底色“爨”史爨文化是中中國歷史自自秦朝至唐唐朝天寶七七年（749年）這這500多多年間爨氏氏統(tǒng)治云南南（包括今今貴州、四四川的部分分縣市）時(shí)時(shí)所創(chuàng)造的的歷史文明明,它是曲曲靖文化精精神的淵源源和底色。。以史實(shí)分析析認(rèn)為，曲曲靖這塊土土地，曾是是滇文化發(fā)發(fā)最早階段段發(fā)祥地。。滇文化可可以大致分分為三個階階段：以曲靖爨文文化的滇中中文明，主主要是少數(shù)數(shù)民族特色色文化，包包括擁有自自己的語言言、生產(chǎn)方方式和歌舞舞等習(xí)俗。。曲靖為云南南最早的首首府:政治治經(jīng)濟(jì)文化化中心大理的南詔詔文化。明清之后，，滇文化重重心逐漸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到昆明明。曲靖以爨性性家族治滇滇的500年間，創(chuàng)創(chuàng)造了輝煌煌的爨文化化，今天出出土的爨碑碑等實(shí)物可可以為證。。14

曲靖城市文化精神的淵源和底色“爨”文化化特點(diǎn)不會固步自自封地堅(jiān)守守民族自我我的東西，，而是既保保持自己的的特色，又又在很多方方面?zhèn)鞒辛肆酥性幕?，比如農(nóng)農(nóng)耕方方式和儒家家思想。從地緣上，，歷史上中中原文化入入滇，曲靖靖就是必經(jīng)經(jīng)的通道。。因此，曲曲靖這塊土土地上生活活的人們，，歷來都能能較早吮吸吸先進(jìn)的營營養(yǎng)，包括括先進(jìn)的文文明成果。。夷化的漢漢文化與與漢化的的夷文化化的和詣詣共融而而形成的的獨(dú)特的的地域文文明和社社會文明明。推古古及今，，莫不如如是。15策劃思路16曲靖依托托昆明，，背靠大大城市，，享受城城市功能能。再現(xiàn)“進(jìn)則天下下，退則則田園”的曲靖爨爨鄉(xiāng)獨(dú)特特的歷史史人文情情懷，是是我們項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)的的最終訴訴求！17還原歷史史真象曲靖為古古南中地地區(qū)最早早的首府府政治經(jīng)濟(jì)濟(jì)文化中中心曲靖也有有一段古古封建君主主制中央央統(tǒng)一領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下的的封建領(lǐng)領(lǐng)主制的的獨(dú)特統(tǒng)統(tǒng)治地位位不貢、不不朝開門諸侯侯、閉門門天子、、無冕之之王開創(chuàng)”一一國兩制制”先河河南詔滅爨爨、爨氏氏分化：：北爨南南彝、爨爨鄉(xiāng)為云云南多數(shù)數(shù)少數(shù)民民族之發(fā)發(fā)源地策劃思想想之一18透析文化化本質(zhì)“爨文化化”為爨爨鄉(xiāng)之文文化地域文化化：鄉(xiāng)土土風(fēng)情、、民族民民風(fēng)、歷歷史遺存存歷史文化化：政治治中心、、人文鼎鼎盛、戰(zhàn)戰(zhàn)史更替替“爨文化化”為爨爨史之文文化政治文化化：封建建君主制制中央統(tǒng)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下的封封建領(lǐng)主主制爨史五百百年獨(dú)特特社會文文明及遺遺存“爨文化化”為炊炊食之文文化古滇先民民炊飲之之術(shù)民族地方方飲食與與漢族中中原飲食食文明的的融合形形成的獨(dú)獨(dú)特地方方美食文文化“爨文化化”為祈祈福之文文化炊飲與健健康興旺發(fā)達(dá)達(dá)的祈福福愿望策劃思想想之二19演繹神奇奇?zhèn)髡f“爨文化化”為與與炊飲文文化以爨而名名之地：：獨(dú)特性性、唯一一性華夏始爨之地：：權(quán)威性性、傳奇奇性中華美食食文化之之鄉(xiāng)：延延續(xù)性、、可經(jīng)營營性策劃思想想之三打造項(xiàng)目目為曲靖靖美食文文化體驗(yàn)驗(yàn)基地和和名片，，體現(xiàn)和和落實(shí)“游在云云南、吃吃在曲靖靖”的城市經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略略，以取取得項(xiàng)目目商業(yè)招招商方面面的政策策支持。。20項(xiàng)目定位21

爨鄉(xiāng)福地地南南中勝境境展現(xiàn)爨史史盛世之之原鄉(xiāng)風(fēng)風(fēng)貌打造溯源源祈福之之精神家家園再現(xiàn)制鼎鼎南中的的輝煌歷歷史一座具有有獨(dú)特文化化屬性的，能滿滿足城市中高高端美食食休閑的旅游小小鎮(zhèn)和高尚主題題文化居居住社區(qū)區(qū).22歷史上由由漢族移移民與當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)文化比比較發(fā)達(dá)達(dá)的滇人人融合形形成的爨爨文化的的發(fā)祥地地，爨文文化既是是滇東文文化的象象征，又又是云南南歷史的的縮影。。曲靖幾千千年的歷歷史文化化積淀為為提煉項(xiàng)項(xiàng)目的文文化屬性性提供了了豐富的的依據(jù)。。項(xiàng)目地地的原原住民民為曲曲靖市市最大大的彝彝族自自然村村落，，保有有彝族族鮮明明的特特色風(fēng)風(fēng)體人人情。。當(dāng)?shù)夭筒惋嬑奈幕l(fā)發(fā)達(dá)，，具有有“游游在滇滇西南南，吃吃在滇滇東北北”之之說。。項(xiàng)目毗毗連規(guī)規(guī)模較較大、、香火火旺盛盛的金金蓮古古寺，，有較較好的的宗教教文化化和祈祈福文文化的的基礎(chǔ)礎(chǔ)。文化化定位支支撐23云南省省加大大對滇滇東北北旅游游發(fā)展展的投投入，，曲靖靖成為為該區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)重要要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。云南旅旅游市市場正正處于于更新新?lián)Q代代的關(guān)關(guān)鍵時(shí)時(shí)期，，由過過去的的觀光光向休休閑過過渡。。曲靖殷殷實(shí)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)促進(jìn)進(jìn)了城城市休休閑市市場快快速發(fā)發(fā)展，，市場場對環(huán)環(huán)境品品質(zhì)的的要求求日益益提高高。昆－曲曲區(qū)域域本身身就具具有閑閑適生生活的的社會會氛圍圍，城城市居居民的的休閑閑意識識正在在逐漸漸凸現(xiàn)現(xiàn)。具有高高端市市場消消費(fèi)能能力的的群體體對第第一居居所休休閑配配套的的需求求日益益增加加。目前曲曲靖市市缺乏乏區(qū)位位、環(huán)環(huán)境、、品質(zhì)質(zhì)俱佳佳的中中、高高端休休閑產(chǎn)產(chǎn)品。。曲靖在在目前前的發(fā)發(fā)展中中缺乏乏極具具特色色的旅旅游市市場賣賣點(diǎn)，，為確確立本本項(xiàng)目目的市市場領(lǐng)領(lǐng)軍地地位提提供空空位。。

市場定位支撐24作為云南南省第二二城地位位越發(fā)鞏鞏固，昆昆曲的聯(lián)聯(lián)合發(fā)展展使曲靖靖能在““滇中城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈”的的崛起中中發(fā)揮重重要作用用。在總體規(guī)規(guī)劃中已已確定將將曲靖發(fā)發(fā)展成為為珠江源源區(qū)域百百萬人口口的大型型城市，，滇東北北商業(yè)中中心，2010年，曲曲靖中心心城市建建成區(qū)面面積將達(dá)達(dá)到50平方公公里，人人口達(dá)到到50萬萬人；2020年，城城市建成成面積突突破100平方方公，人人口達(dá)100萬萬以上，，成為云云南的第第二個百百萬人口口城市。。這將為為本案實(shí)實(shí)行持續(xù)續(xù)發(fā)展的的戰(zhàn)略提提供有利利的保障障。連續(xù)幾年年GDP排名全全省第二二，僅次次于昆明明，并且且保持高高速增長長，礦產(chǎn)產(chǎn)開采、、煙草、、商業(yè)等等較為發(fā)發(fā)達(dá)。連續(xù)兩年年榮登中中國城市市競爭力力研究會會《中國國十佳宜宜居城市市排行榜榜》。2006年榮獲獲中國走走向世界界——中中小城市市成就獎獎，名列列第六。。振興旅游游經(jīng)濟(jì)的的政府規(guī)規(guī)劃

發(fā)展機(jī)遇定位支撐25曲靖靖自自古古有有““滇滇黔黔鎖鎖鑰鑰””、、““入入滇滇門門戶戶””、、““云云南南咽咽喉喉””之之稱稱，，曲曲靖靖內(nèi)內(nèi)有有滇滇中中城城市市群群，，外外有有泛泛珠珠經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶帶。。項(xiàng)目區(qū)位交通通條件較好，，位于曲靖市市郊，距離昆昆明140公公里。曲靖—昆明城城際列車每30分鐘一趟趟，現(xiàn)運(yùn)載流流量為每天3萬人左右。。毗鄰高速公路路，城市東南南向出入口。。區(qū)位、交通定位支撐曲靖地處低緯緯高原地區(qū)，，冬春晴天日日數(shù)多，光照照充足，氣候候溫和，夏秋秋降水集中。。曲靖屬高原山山地與盆地相相間的地貌景景觀，全市地地勢走向北高高南低，西高高東低，由西西北向東南方方向傾斜。項(xiàng)目地塊開闊闊，遠(yuǎn)山近水水，自然景觀觀優(yōu)美。項(xiàng)目地為社會會主義新農(nóng)村村建設(shè)試點(diǎn)區(qū)區(qū)，東臨千畝畝觀光葡萄園園，西接農(nóng)業(yè)業(yè)小區(qū)，與南南盤江水系相相鄰。環(huán)境定位支支撐26投資分析27建筑風(fēng)風(fēng)格：：以滇東東民居居及川川西民民居、、吸收收唐宋宋古建建筑風(fēng)風(fēng)格為為特點(diǎn)點(diǎn)，建建設(shè)以以獨(dú)具具特色色的仿仿旅游游小鎮(zhèn)鎮(zhèn)這載載體的的旅游游文化化精品品工程程。經(jīng)營思思想：：打造曲曲靖市市區(qū)最最具規(guī)規(guī)模的的“文文化體體驗(yàn)、、休閑閑度假假、餐餐飲美美食、、旅游游接待待”為為一體體的旅旅游文文化商商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，成為為振興興旅游游經(jīng)濟(jì)濟(jì)的城城市新新名片片。開發(fā)發(fā)理理念念：：以文文化化旅旅游游為為主主題題、、以以商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營為為靈靈魂魂、、以以物物業(yè)業(yè)銷銷售售為為支支持持。。盈利利模模式式：：以配配套套住住宅宅銷銷售售回回收收投投資資成成本本、、以以商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)為為主主要要開開發(fā)發(fā)利利潤潤。。開發(fā)模式：分期開發(fā)、滾滾動投資；先建文化觀光光體驗(yàn)區(qū)及社社區(qū)配套項(xiàng)目目，提升片區(qū)區(qū)價(jià)值以提高高物業(yè)售價(jià)。。開發(fā)思路28建設(shè)以“爨王王府”為核心心的歷史文化化觀光體驗(yàn)區(qū)區(qū)建設(shè)中國唯一一的“爨文化化博物館”建設(shè)集地域、、歷史、民族族、宗教、文文化為一體的的觀光游覽區(qū)區(qū)建設(shè)“旅游文文化商業(yè)區(qū)””建設(shè)曲靖唯一一之旅游巴士士站,并開通通直達(dá)各景區(qū)區(qū)專線巴士建設(shè)規(guī)模化””美食文化區(qū)區(qū)、休閑文化化區(qū)、旅游購購物區(qū)、旅游游接待服務(wù)區(qū)區(qū)“建設(shè)曲靖市區(qū)區(qū)唯一之“文文化體驗(yàn)社區(qū)區(qū)”商旅度假社區(qū)區(qū)主題居住文化化社區(qū)建設(shè)方案29用地規(guī)模520畝3466632㎡凈用地約485畝規(guī)劃建筑面積360970㎡文化公建27200㎡商業(yè)建筑127770㎡配套住宅206000㎡容積率1.05綠化率55%停車位800個其中大巴車位20個經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)30項(xiàng)目建設(shè)投資概算表項(xiàng)目數(shù)量平均單位成本總造價(jià)(萬)備注土地成本520畝

10000

建安成本360970㎡1500元/㎡54145包含公建及道路等投資1.4億其中商品房部分3337701400元/㎡46307

拆遷補(bǔ)償費(fèi)11273.78㎡621元/㎡2500

合計(jì)

1846元/㎡66645

項(xiàng)目投資概算算31項(xiàng)目銷售收入概算表項(xiàng)目數(shù)量平均售價(jià)總造價(jià)(萬)備注高尚住宅區(qū)206000㎡2800元/㎡57680別墅及洋房商鋪部分127770㎡4000元/㎡51108三層平均售價(jià)可售物業(yè)合計(jì)3337703259元/㎡108788

銷售收入分析析32項(xiàng)目銷售收入概算表項(xiàng)目開發(fā)成本(萬)開發(fā)收入(萬)開發(fā)利潤(萬)備注6664510878842143

開發(fā)利潤分析析33投資分析結(jié)論論1、項(xiàng)目公公建部分物業(yè)業(yè)為開發(fā)商持持有固定資產(chǎn)產(chǎn)，總建筑面面積27200㎡。按市市值4000元/㎡，，則此固定資資產(chǎn)價(jià)值約1.1億。2、、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)價(jià)值為:可售售物業(yè)約10.9億，固固定資產(chǎn)約1.1億，合合計(jì)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)價(jià)值為12億.3、項(xiàng)目目采取分期滾滾動開發(fā)方式式，開發(fā)周期期計(jì)劃擬為四四至五年。開開發(fā)投資啟動動資金約1.8億，直接接開發(fā)利潤為為4.2億。。投資分析結(jié)論論34規(guī)劃思路35

周邊關(guān)系分析緊鄰昆曲高速公路與326國道，對外聯(lián)系便利。距麒麟?yún)^(qū)中心直線距離僅2公里，與城區(qū)聯(lián)系便利。北側(cè)和南側(cè)為自然村落和農(nóng)業(yè)用地；西側(cè)與城區(qū)相鄰，目前主要為一些村鎮(zhèn)居民點(diǎn)和耕地。東側(cè)緊鄰326過道，主要用地為農(nóng)業(yè)用地和生態(tài)綠化用地。用地西南方向有一規(guī)劃建設(shè)的城市污水處理廠；用地東側(cè)有大面積的葡萄種植園；距用地南側(cè)10公里有大量的溫泉。處于曲靖市四個商業(yè)圈的外圍，與現(xiàn)有商業(yè)圈的聯(lián)系較弱。交通用地周邊情況商業(yè)項(xiàng)目所在地36綠化和水體環(huán)環(huán)境良好，大大部分水體可可以在保護(hù)的的基礎(chǔ)上加以以利用。西北角的古寺寺廟是歷史文文化遺跡，需需要保護(hù)更新新?，F(xiàn)狀建筑分布布零散，建筑筑質(zhì)量不高。。用地內(nèi)道路等等級較低，與與城區(qū)的交通通聯(lián)系需進(jìn)一一步加強(qiáng)。缺乏相應(yīng)的城城市公共服務(wù)務(wù)設(shè)施。

項(xiàng)目用地現(xiàn)狀分析37

規(guī)劃理念38

規(guī)劃理念39

規(guī)劃理念40最終終方方案案平平面面圖圖

規(guī)劃方案41功能能分分區(qū)區(qū)圖圖規(guī)劃劃結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：三三軸軸+五五大大片片區(qū)區(qū)

規(guī)劃方案42規(guī)劃劃的的核核心心，，它它包包括括展展示示爨爨文文化化的的平平臺臺————爨爨王王