考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識

第2章物業(yè)企業(yè)的管理2.1物業(yè)管理企業(yè)組建及機(jī)構(gòu)設(shè)置2.2物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理2.3物業(yè)檔案管理本章小結(jié)學(xué)習(xí)目標(biāo)資料鏈接實(shí)訓(xùn)題復(fù)習(xí)思考題2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!〔學(xué)習(xí)目標(biāo)〕

通過本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生認(rèn)識物業(yè)管理企業(yè)管理的基本內(nèi)容，了解企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容，學(xué)習(xí)物業(yè)管理企業(yè)主要機(jī)構(gòu)的崗位職責(zé)與人員安排，掌握物業(yè)管理企業(yè)的組建程序，掌握物業(yè)管理企業(yè)的檔案管理的方法，掌握物業(yè)企業(yè)專項(xiàng)維修基礎(chǔ)管理和使用的方法以及費(fèi)用收繳管理的內(nèi)容。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!2.1物業(yè)管理企業(yè)組建及機(jī)構(gòu)設(shè)置2.1.1物業(yè)管理企業(yè)組建流程無論哪種類型的物業(yè)管理企業(yè)，其組建流程大致相同，包括籌建準(zhǔn)備→制定章程→資質(zhì)審批→注冊登記四個環(huán)節(jié)。1）籌建準(zhǔn)備：（1）可行性研究：主要論證將組建的物業(yè)管理企業(yè)是否具備現(xiàn)實(shí)的必要性，財務(wù)上的可行性，以及法律上的允許。（2）訂立發(fā)起人協(xié)議：是發(fā)起人在企業(yè)設(shè)立過程中約定各自的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)定企業(yè)基本情況的書面文件，是份合伙協(xié)議。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!2）制定章程：制定公司章程，應(yīng)包括以下幾方面內(nèi)容：①公司的名稱全稱、確切的辦公地址；②公司的經(jīng)營宗旨、服務(wù)方向和契約關(guān)系；③公司的經(jīng)營范圍、管理范圍、服務(wù)范圍；④公司的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)和組織形式；⑤注冊資金。3）資質(zhì)審批：根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)立時，應(yīng)具備以下條件：①注冊資金50萬元以上；2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!2.1.2物業(yè)管理企業(yè)主要機(jī)構(gòu)及職責(zé)設(shè)置機(jī)構(gòu)時要把握住以下原則：統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理的原則；精干、高效的原則；服從管理、服務(wù)、經(jīng)營需要的原則；權(quán)責(zé)對等的原則。物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的形式，可以是直線制、職能制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制。物業(yè)管理企業(yè)各主要職能機(jī)構(gòu)的職責(zé)是：（1）總經(jīng)理室：是物業(yè)管理公司的最高決策機(jī)構(gòu)。（2）辦公室：是物業(yè)管理企業(yè)的綜合管理部門。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!（5）安保部：負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防工作。（6）環(huán)衛(wèi)部：負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、轄區(qū)內(nèi)綠化植物定期護(hù)養(yǎng)等工作。（7）管理處：是物業(yè)管理公司對業(yè)主服務(wù)的執(zhí)行與反饋并提供多種形式服務(wù)的部門。（8）經(jīng)營部：負(fù)責(zé)公司的商業(yè)經(jīng)營活動。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!2.2物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理2.2.1物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的主要內(nèi)容和主要任務(wù)物業(yè)管理公司的財務(wù)管理有三項(xiàng)基本內(nèi)容：一是籌資決策，二是投資決策，三是利潤分配決策。根據(jù)上述三項(xiàng)基本內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理日常工作的主要內(nèi)容有：

①資金籌集、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取、運(yùn)作的管理；

②經(jīng)營租賃房產(chǎn)和代租房產(chǎn)租金的管理；

③物業(yè)有償服務(wù)費(fèi)用的管理；

④流動資金和專項(xiàng)資金的管理；2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!2.2.2物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理制度的建立物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理制度是物業(yè)管理公司組織財務(wù)活動的規(guī)范、處理財務(wù)關(guān)系的準(zhǔn)則，進(jìn)行財務(wù)監(jiān)督的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)主要財務(wù)管理制度有：1）會計核算方法及憑證帳冊制度：2）貨幣資金管理制度；3）費(fèi)用報銷制度；4）往來帳目清理制度；5）會計報表制度；6）固定資產(chǎn)管理制度。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!（3）物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)：是指用于物業(yè)管理企業(yè)參與驗(yàn)收新建的物業(yè)或接管原有物業(yè)時，對組織水、電、泥、材、管道等專業(yè)技術(shù)人員與管理人員所支付的人工費(fèi)、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、資料費(fèi)、零星雜費(fèi)等費(fèi)用。（4）維修基金：專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用部位設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。2）物業(yè)管理的營業(yè)收入該項(xiàng)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事市場物業(yè)管理服務(wù)活動和其經(jīng)營活動所取得的各項(xiàng)收入。（1）物業(yè)管理收入：是物業(yè)管理的主營業(yè)務(wù)收入。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!（2）特約服務(wù)費(fèi)收入：根據(jù)向業(yè)主或使用人所提供服務(wù)的不同性質(zhì)種類等，分別收取。（3）各種營業(yè)收入：來源范圍非常廣泛，是物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)非常重要的收入來源。3）留存資金：又稱保留盈余，是物業(yè)管理企業(yè)累積利潤在支付了公司所得稅和分配了利潤之后的余額，它是企業(yè)長期投資的重要來源之一。4）借貸資金：（1）銀行貸款（2）發(fā)行債券5）發(fā)行股票：這類資金是股份制物業(yè)管理企業(yè)以股份形式集資，發(fā)行股權(quán)憑證而籌得，它可用做企業(yè)的長期資金。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!

（2）維修基金專戶的開立：維修基金應(yīng)開立專戶，應(yīng)當(dāng)以一個物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!（6）物業(yè)維修和更新的實(shí)施：應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中的約定物業(yè)日常維修，更新的范圍、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施程序等事項(xiàng)。（7）維修基金列支的范圍和方式：①共用部位、共用設(shè)備：費(fèi)用由該幢住宅業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)；一幢住宅有兩個或兩個以上門號的，每個門號內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用由該門號內(nèi)的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)；2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!（8）維修基金的支?。孩傥飿I(yè)管理企業(yè)經(jīng)同意可以從維修基金中暫借相當(dāng)于一個月的物業(yè)日常維修、更新費(fèi)用的備用金；除物業(yè)管理服務(wù)含另有約定外，實(shí)際發(fā)生費(fèi)用按月結(jié)算；②住宅需要大修或者專項(xiàng)維修、更新的，施工承包合同中可以約定預(yù)付款，但預(yù)付款最高不得超過工程總額的30%；③業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理企業(yè)的帳戶上留有相當(dāng)于一個月活動經(jīng)費(fèi)的備用金；實(shí)際發(fā)生的經(jīng)費(fèi)，除業(yè)主大會另有規(guī)定的，按月結(jié)算；2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!

[小知識2-1]根據(jù)上海市公積金發(fā)（1995）字第25號，滬房地改（1995）415號等文件規(guī)定，公有住宅出售后形成三項(xiàng)基金：維修基金、電梯水泵基金，街坊養(yǎng)護(hù)基金，通常稱為“三項(xiàng)基金）。在“三項(xiàng)基金”中，維修基金由購房人和出售人分別交付而組成。（1）根據(jù)上海市政府發(fā)布的1994、1995、1996、1998、1999公有住房出售方案規(guī)定：計算公式=每平方米建筑面積成本價×比例面積，其中“比例”的界定為：多層房屋、購房人付1.5%，出售人付6%；高屋房屋，購房人付1.5%，出售人付12%。（2）2001年方案規(guī)定，購房人按每平方米建筑面積18元（多、高層相同）繳納；出售人按多層每平方米建筑面積71.88元，高層每平方米建筑面積143.76元繳納。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!2）物業(yè)管理費(fèi)的收繳物業(yè)管理企業(yè)每月要及時將收費(fèi)通知單達(dá)業(yè)主或用戶的手中，并由業(yè)主或使用人簽收。若業(yè)主成使用人不能按期繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)行催繳：（1）一般性催繳（2）針對性催繳（3）區(qū)別性催繳2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!2.3.1物業(yè)檔案的內(nèi)容：物業(yè)檔案的內(nèi)容主要由物業(yè)設(shè)計施工圖、物業(yè)產(chǎn)權(quán)檔案和物業(yè)卡片三部分組成（簡稱圖、檔、卡）。此外，根據(jù)物業(yè)管理工作需要所編制的各種帳冊和表格也屬于物業(yè)檔案資料的內(nèi)容。2.3.2物業(yè)檔案管理的要求：物業(yè)檔案管理要求做到規(guī)范化、科學(xué)化、經(jīng)?；?。具體的要求是：（1）收集資料要全面（2）整理資料要規(guī)范（3）保管資料要科學(xué)2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!（4）物業(yè)管理企業(yè)建立健全文件資料的歸檔及檔案的保管、保密、借閱、鑒定、銷毀、統(tǒng)計等各項(xiàng)規(guī)章制度。（5）歸檔的文件資料應(yīng)當(dāng)為原件或者具有憑證作用的復(fù)制件或者其他載體材料，并保持具有歷史面貌。（6）歸檔文件材料應(yīng)做到分類合理，整理規(guī)范，排列有序，鑒定準(zhǔn)確，并編制各類檔案目錄等必要的檢索工具，以方便利用。（7）會計檔案的鑒定銷毀工作應(yīng)按《中華人民共和國會計法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!2.3.4物業(yè)檔案歸檔范圍歸檔是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。分類可按每一建筑分類，也可按系統(tǒng)項(xiàng)目分類。[小知識2-2]業(yè)主檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1．目的：規(guī)范業(yè)主檔案的保管與跟蹤工作。2．適用范圍：適用于物業(yè)業(yè)主檔案的保管與跟蹤。3．職責(zé)：1）事務(wù)部主管負(fù)責(zé)業(yè)主檔案與跟蹤工作；2）管理員負(fù)責(zé)依照本程序具體實(shí)施業(yè)主檔案的保管與跟蹤。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!（9）業(yè)主有關(guān)證件復(fù)印件；（10）其他應(yīng)保存的資料。

2）將業(yè)主的有關(guān)資料放在相應(yīng)的文件袋內(nèi)。3）將業(yè)主的檔案袋按棟號、樓層號、房間號的先后順序排列在檔案盒（夾）內(nèi)。4）業(yè)主檔案的跟蹤：（1）當(dāng)發(fā)生下列情況變化時，服務(wù)處員工應(yīng)將變化情況記錄在業(yè)主檔案中：①通訊電話聯(lián)絡(luò)方式發(fā)生變化時；②業(yè)主發(fā)生更替時。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁![本章小結(jié)]

本章的內(nèi)容包括了物業(yè)管理企業(yè)的組建、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員安排、財務(wù)管理、專項(xiàng)維修基金的管理、物業(yè)收費(fèi)管理、檔案管理等七個部分，是物業(yè)管理企業(yè)管理的重要組成部分，涉及到物業(yè)管理企業(yè)的人、財、物和信息四個方面，對它們的管理能體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平，從而決定著物業(yè)管理區(qū)域管理的好壞。

2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!3．各省、直轄市、市的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4．各省、直轄市、市的專項(xiàng)維修基金管理和使用辦法。5．建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（1997年10月頒布、2001年8月修改）6．發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（2004年1月）7．發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)明碼標(biāo)價規(guī)定》（2004年10月）2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!

[實(shí)訓(xùn)題]1．某大樓底層與二層設(shè)計為躍層，底層無總門，總門在二層。這些躍層的業(yè)主除搬運(yùn)家具和大件物品使用電梯外，平時不乘電梯，直接通過扶梯上下。因此，這部分躍層的住戶根據(jù)住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)的規(guī)定拒付電梯運(yùn)行費(fèi)。問：底層的躍層住戶是否應(yīng)承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)？如果你是該物業(yè)的管理人員，如何合情合理地處理好這個問題？

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3．李先生期盼已久的房子終于可以入住了?？墒撬胱『蟛虐l(fā)現(xiàn)房子存在質(zhì)量問題，墻面滲水、有裂縫，門窗安裝也不平整。李先生向開發(fā)商和物業(yè)管理公司反映后，墻面裂縫處理了，可滲水及門窗問題依舊。李先生一氣之下決定拒付物業(yè)管理費(fèi)。問：李先生的做法對嗎？

2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!②擁有不少于10人的物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理和經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員；③物業(yè)管理專業(yè)人員按國家規(guī)定已取得職業(yè)資格證書；④有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。4）注冊登記。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!（3）財務(wù)部：負(fù)責(zé)公司財務(wù)收支計劃的制定、負(fù)責(zé)會計出納、經(jīng)濟(jì)核算、租金、統(tǒng)管費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)和其他經(jīng)費(fèi)的管理。（4）工程部：負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)；對物業(yè)正常的供水、供電；業(yè)主的特約上門維修服務(wù)；新建物業(yè)的接管驗(yàn)收；較大工程的質(zhì)量監(jiān)督和驗(yàn)收；房屋及配套設(shè)施的日常維護(hù)、修繕和施工管理；與供水、供電、市政等部門的業(yè)務(wù)接洽和相關(guān)事務(wù)的處理；維修、施工外包合同的起草等。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!2.1.3物業(yè)管理企業(yè)人員安排及要求物業(yè)管理企業(yè)的人員安排，要根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)狀和未來的發(fā)展、管理物業(yè)的規(guī)模、類型要求、業(yè)主的需要等因素而定。物業(yè)管理企業(yè)招聘人員，一般流程是：職位空缺的產(chǎn)生→人事部門組織、實(shí)施人員招聘工作→內(nèi)部選聘（組織內(nèi)部人員調(diào)整）或外部選聘（發(fā)布招聘信息及廣告）→甄選測試與面試→上崗任用→試用期滿進(jìn)行任期考核→試用期考察→錄用人員崗前培訓(xùn)。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!

⑤資金分配的管理；

⑥企業(yè)固定資產(chǎn)的管理；

⑦財務(wù)收支匯總平衡；

⑧企業(yè)的應(yīng)稅管理。針對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的主要內(nèi)容，其管理的主要任務(wù)是：（1）根據(jù)物業(yè)管理的需要，做好租金收入和物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)工作。（2）一業(yè)為主，多種經(jīng)營，積極籌措組織資金。（3）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算。（4）實(shí)行財務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財經(jīng)紀(jì)律。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!2.2.3物業(yè)管理資金的籌集與管理物業(yè)管理資金主要包括前期投入資金、物業(yè)管理經(jīng)營收入、留存資金以及向銀行貸款、發(fā)行股票債券、吸引外資等方式籌措的資金。1）物業(yè)管理企業(yè)前期投入資金：（1）啟動資金：也稱“開辦費(fèi)”，它包含：①注冊資金②前期介入服務(wù)費(fèi)（2）質(zhì)量保證金：是房地產(chǎn)開發(fā)公司在向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時提供的一筆用于被管物業(yè)交房后兩年內(nèi)因質(zhì)量問題發(fā)生的修繕經(jīng)費(fèi)。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成主要包括：①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；②公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；③綠化管理費(fèi)；④清潔衛(wèi)生費(fèi)；⑤保安費(fèi)；⑥辦公費(fèi)；⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；⑧物業(yè)管理企業(yè)酬金（企業(yè)合理利潤）；⑨法定稅費(fèi)。上述費(fèi)用由業(yè)主按合同約定支付給物業(yè)管理企業(yè)。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!2.2.4物業(yè)專項(xiàng)維修基金的管理以上海市商品房物業(yè)專項(xiàng)維修基金的繳納和管理為例，說明物業(yè)專項(xiàng)維修基金的管理方法：1）新建商品房專項(xiàng)維修基金的管理辦法：（1）首期維修基金的繳納①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的繳納②購房人的繳納2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!（3）維修基金的管理：

①在業(yè)主委員會成立之前的管理

②業(yè)主委員會成立以后的管理（4）維修基金的收益：應(yīng)當(dāng)存入維修基金帳戶。（5）維修基金的用途：①住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新；②共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的屬人為損壞的，維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)；③經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)可以在維修基金中列支。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!②物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施：費(fèi)用由全體業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)；屬于兩個或兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的，費(fèi)用由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)；③業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)在維修基金中列支的，由全體業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!（9）維修基金的分?jǐn)偅何飿I(yè)的日常維修、更新費(fèi)用和業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按季度按戶分?jǐn)?；住宅大修和專?xiàng)維修、更新費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)單項(xiàng)即時按戶分?jǐn)?；業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨(dú)帳目的，可以在該帳目列支。（10）法律對于挪用物業(yè)專項(xiàng)維修基金的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條作出處罰規(guī)定。2）售后公房維修基金的繳納2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!2.2.5物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)管理1）合理確定物業(yè)管理費(fèi)：（1）政府部門審定（2）業(yè)主商定（3）對于專項(xiàng)和特約服務(wù)的費(fèi)用，可由委托人與物業(yè)管理企業(yè)雙方議定。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!2.3物業(yè)檔案管理物業(yè)檔案是指在住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等物業(yè)管理過程中形成的具有查考利用價值的各種文字、圖表、聲像、實(shí)物、電子文件等不同形式的歷史記錄。物業(yè)檔案管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中，對物業(yè)的原始記錄進(jìn)行收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計、利用，為物業(yè)管理提供客觀依據(jù)和參考資料。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!（4）變更資料要及時（5）使用資料要得當(dāng)（6）統(tǒng)計資料要準(zhǔn)確2.3.3做好物業(yè)檔案管理工作的注意事項(xiàng)（1）接受政府的檔案行政管理部門和物業(yè)管理主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。（2）物業(yè)管理企業(yè)的檔案管理工作應(yīng)當(dāng)明確專人負(fù)責(zé)。（3）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)定每年的一個時間作為將上一年度形成各類文件材料歸檔的固定時間。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!（8）檔案管理應(yīng)當(dāng)符合檔案安全保管要求，暫不具備檔案安全保管條件的，可以委托國家檔案館和依法設(shè)立的檔案寄存中心寄存。（9）物業(yè)管理企業(yè)可以委托依法設(shè)立的檔案中介機(jī)構(gòu)開展開展檔案整理、鑒定評估、業(yè)務(wù)咨詢、軟件開發(fā)、數(shù)字化加工等業(yè)務(wù)。（10）業(yè)主住戶資料及基建、設(shè)備等檔案資料屬于業(yè)主所有。（11）物業(yè)管理區(qū)域檔案中涉及業(yè)主、住戶（用戶）管理的檔案應(yīng)做好保密工作。（12）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立檔案工作責(zé)任追究制度。2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!4．程序要點(diǎn)：

1）業(yè)主檔案內(nèi)容：（1）經(jīng)業(yè)主簽署的《業(yè)主公約》；（2）經(jīng)業(yè)主簽署后的《消防安全責(zé)任書》；（3）《業(yè)主家庭情況登記表》；（4）《鑰匙領(lǐng)用登記表》；（5）《業(yè)主證領(lǐng)用登記表》；（6）《業(yè)主入住驗(yàn)房表》；（7）《裝修施工申請表》相關(guān)圖紙及施工單位資料；（8）《違章處理通知單》及處理結(jié)果資料；2022/12/10考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識共43頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!（2）業(yè)主檔案跟蹤管理，由服務(wù)處員工每季度進(jìn)行一次家庭情況的普查，對拖欠管理費(fèi)、水電費(fèi)和其他服務(wù)費(fèi)一個月以上的業(yè)主，管理員應(yīng)至少每隔15天跟蹤一次。5）業(yè)主檔案屬絕密檔案，特殊情況如需查閱、須報管理