華潤(rùn)深圳灣授信報(bào)告

授信調(diào)查報(bào)告客戶(hù)經(jīng)理完成）申請(qǐng)授信客戶(hù)名稱(chēng)：華潤(rùn)深圳灣發(fā)展有限公司客戶(hù)授信申請(qǐng)內(nèi)容：綜合授信額度人民幣200000萬(wàn)元，授信品種中期項(xiàng)目貸款，用于華潤(rùn)深圳灣發(fā)展有限公司體育中心的項(xiàng)目建設(shè)，期限4年，同期基準(zhǔn)利率下浮10%，采取分期還款方式，其中2012年歸還120000萬(wàn)元，2013年歸還80000萬(wàn)元。保證人/抵質(zhì)押物：土地使用權(quán)抵押經(jīng)營(yíng)部門(mén)：機(jī)構(gòu)金融一部客戶(hù)經(jīng)理（簽名）：完成時(shí)間：二00九年五月三日一、申請(qǐng)人與我行關(guān)系1、申請(qǐng)人歷史授信記錄、現(xiàn)有授信額度和使用情況、結(jié)算與綜合收益情況，對(duì)本行授信擔(dān)保情況。授信人為新注冊(cè)成立公司，在我行無(wú)授信。2、關(guān)聯(lián)企業(yè)（股東、兄弟公司、子公司等）在分行授信和擔(dān)保情況。無(wú)。3、信貸系統(tǒng)查詢(xún)情況該公司尚無(wú)貸款卡,無(wú)法查詢(xún)到貸款情況,經(jīng)詢(xún)問(wèn)公司財(cái)務(wù)由于公司注冊(cè)資本為港幣38000萬(wàn)元,實(shí)際已經(jīng)到帳港幣18000萬(wàn)元,余款在5月份左右到帳,等實(shí)收資本全額到帳,變更完?duì)I業(yè)執(zhí)照后,再辦理貸款卡。二、申請(qǐng)人基本情況華潤(rùn)深圳灣發(fā)展有限公司于2009年1月成立，主要負(fù)責(zé)具體運(yùn)作深圳灣大運(yùn)會(huì)建設(shè)項(xiàng)目。華潤(rùn)深圳灣發(fā)展有限公司是由在香港注冊(cè)的益日投資有限公司全額出資成立的外商投資企業(yè)，首期注冊(cè)資本港幣3.8億元，計(jì)劃于2010年增資至10億港元，該公司主要從事深圳灣體育中心的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。（一）股權(quán)投資關(guān)系：（以下均為100%控股）圖1二）管理團(tuán)隊(duì)華潤(rùn)深圳灣發(fā)展有限公司管理層。主要工作簡(jiǎn)歷如下：?喻霖康董事兼總經(jīng)理畢業(yè)于北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，本科1992.2-1996.8華潤(rùn)飯店1996.9-2000.5隆地公司2000.6-至今華潤(rùn)（深圳）有限公司，分管酒店業(yè)務(wù)?卞毓敏副總經(jīng)理曾任職華潤(rùn)（深圳）有限公司2009---至今華潤(rùn)深圳灣發(fā)展有限公司蔣慕川副總經(jīng)理畢業(yè)于清華大學(xué)，本科曾任職深圳市大鏟灣投資發(fā)展有限公司2009至今華潤(rùn)（深圳）有限公司莫志宇助理總經(jīng)理曾任職中國(guó)華潤(rùn)總公司2009至今華潤(rùn)深圳灣發(fā)展有限公司（三）財(cái)務(wù)情況由于華潤(rùn)深圳灣發(fā)展有限公司成立不到半年,無(wú)法提供完整年度財(cái)務(wù)報(bào)表。三、股東情況華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司:為直屬央企，公司建基香港，是香港和中國(guó)內(nèi)地最具實(shí)力的多元化企業(yè)之一。華潤(rùn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)與大眾生活息息相關(guān)，主要包括零售、電力、飲品、地產(chǎn)、食品、醫(yī)藥、紡織、化工、水泥、微電子、燃?xì)?、壓縮機(jī)等行業(yè)。華潤(rùn)集團(tuán)旗下共有20家一級(jí)利潤(rùn)中心，在香港擁有5家上市公司：華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)（HK291）、華潤(rùn)電力（HK836）、華潤(rùn)置地（HK1109）、華潤(rùn)微電子（HK597）和華潤(rùn)燃?xì)猓℉K1193）。在高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，華潤(rùn)集團(tuán)下屬各專(zhuān)業(yè)化企業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為行業(yè)領(lǐng)先者。其中，華潤(rùn)萬(wàn)家是中國(guó)經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的零售超市集團(tuán)；華潤(rùn)雪花啤酒是中國(guó)最大的啤酒生產(chǎn)及分銷(xiāo)集團(tuán)；華潤(rùn)電力是中國(guó)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最快、運(yùn)營(yíng)成本最低、經(jīng)營(yíng)效率最好的獨(dú)立發(fā)電企業(yè)；華潤(rùn)置地是中國(guó)內(nèi)地最具實(shí)力的綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。最近三年，華潤(rùn)集團(tuán)連續(xù)保持了快速的發(fā)展。2007年度集團(tuán)營(yíng)業(yè)額1,150億港元，利潤(rùn)總額265億港元，總資產(chǎn)2,162億港元，分別比2006年增長(zhǎng)22%、109%和47.8%。股東資金回報(bào)率提升11.6個(gè)百分點(diǎn)，總資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理水平。華潤(rùn)系統(tǒng)上繳各種稅收102.7億人民幣，吸納就業(yè)人數(shù)30萬(wàn)人。各一級(jí)利潤(rùn)中心全部盈利。憑借優(yōu)異的表現(xiàn)，華潤(rùn)集團(tuán)被國(guó)資委授予“業(yè)績(jī)優(yōu)秀企業(yè)”的光榮稱(chēng)號(hào)。2005年提前一年實(shí)現(xiàn)了“再造一個(gè)華潤(rùn)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，隨后提出了以2005年為基數(shù)，到2012年實(shí)現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)再翻一番的目標(biāo)。2009年是“再造一個(gè)新華潤(rùn)”戰(zhàn)略實(shí)施的第5年，各項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)展順利。華潤(rùn)集團(tuán)特別關(guān)注基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)能力與企業(yè)發(fā)展之間達(dá)致平衡。修訂、完善了財(cái)務(wù)、審計(jì)、投資、人力資源、上市公司管理等一批重要制度，制定了《華潤(rùn)集團(tuán)規(guī)章制度執(zhí)行與監(jiān)督暫行辦法》，使各項(xiàng)制度落到實(shí)處。向多家下屬企業(yè)推行戰(zhàn)略評(píng)價(jià)體系和中長(zhǎng)期激勵(lì)機(jī)制，確保戰(zhàn)略引導(dǎo)下的主營(yíng)行業(yè)有效發(fā)展。圖2-4組織架構(gòu)圖5四、華潤(rùn)深圳灣項(xiàng)目簡(jiǎn)介

（一）地理位置及區(qū)域優(yōu)勢(shì)1.項(xiàng)目位置深圳灣項(xiàng)目位于南山后海中心區(qū)北側(cè)，北臨濱海大道，西接南山商業(yè)文化中心，交通便利，地理位置優(yōu)越。占地面積約33萬(wàn)平米，總建筑面積約58.6萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)60億元。本項(xiàng)目分為兩部分，一為深圳灣體育中心，二為商業(yè)、住宅和寫(xiě)字樓部分。圖6項(xiàng)目所在區(qū)域位置圖2.項(xiàng)目周邊環(huán)境圖7項(xiàng)目周邊交通圖■地缺2-S-.4.3號(hào)-冬迦正在導(dǎo)匕再在T2O11年幵遍m仝號(hào)域一甬H租將在200今平開(kāi)逼「選經(jīng)落上世齊站、雨丹:跖站、東世路站??招向你路站?H業(yè)八暗站.豆已盾站=市」芮業(yè)中￡站r科斑:國(guó)站??那河駆靖'在世帯之離妁與1號(hào)豈.拚期■地傑占*7.S-.亍、1□號(hào)級(jí)旦于蚯_朗逓過(guò)國(guó)誨塩睨更審扌l(wèi)t?預(yù)計(jì)圧NOT1干昔JF娼聲較■地笹1O號(hào)空與后■胸線昭檢壬2011平以崙塌奩［3忘孟或査申1K-,16七T26廳年左右開(kāi)偌注設(shè).B于旺從百施衛(wèi)審扌此「敗莉?qū)ζ湔驹瓕W(xué)作砒VM的町絶性J城中塊赴宰3E5&主干道立3&次干詛?b^fcs?uH交通條件深圳灣項(xiàng)目北臨深圳東西向快速干道濱海大道，西接南北向主干道科苑路，東臨沙河西路，交通路網(wǎng)完善臨近在建的地鐵2號(hào)線后海濱路站，規(guī)劃的地鐵11號(hào)線、15號(hào)線將在地塊周邊設(shè)置站點(diǎn)，未來(lái)交通可達(dá)性良好周邊配套中小學(xué)：南山外國(guó)語(yǔ)學(xué)校的幼教部、小學(xué)部和初中部幼兒園：科技園實(shí)驗(yàn)幼兒園（建設(shè)中）陽(yáng)光幼兒園綜合商場(chǎng)：海岸城購(gòu)物中心、保利文化中心銀行：中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行Fl摩托艇賽場(chǎng)：亞太地區(qū)首個(gè)F1摩托艇永久性賽站，是國(guó)內(nèi)首家集水上運(yùn)動(dòng)賽事、休閑健身及訓(xùn)練基地、國(guó)際游艇展等為一體的綜合性大型、現(xiàn)代化的水上運(yùn)動(dòng)中心15公里濱海長(zhǎng)廊：深圳關(guān)內(nèi)唯一密集城區(qū)濱海景觀帶圖8項(xiàng)目周邊配套設(shè)施3.區(qū)域優(yōu)勢(shì)深圳灣項(xiàng)目所處的區(qū)域，形成特征較為明顯的五大功能組團(tuán)：后海金融商務(wù)組團(tuán)、商業(yè)文化中心組團(tuán)、濱海休閑旅游組團(tuán)、高新科技教育組團(tuán)以及西部口岸經(jīng)濟(jì)組團(tuán)。由于地理區(qū)位密切的關(guān)聯(lián)性，五大功能組團(tuán)必將與深圳灣項(xiàng)目的發(fā)展形成影響與互動(dòng)。（1）后海金融商務(wù)組團(tuán)在后海填海區(qū)規(guī)劃中，東區(qū)約180萬(wàn)平方米的土地被規(guī)劃為金融區(qū)，定位為濱海綜合商務(wù)和第三金融商務(wù)區(qū)，準(zhǔn)備將后海填海區(qū)打造成深圳的“中環(huán)”。目的是連擴(kuò)容金融版圖，聚合金融產(chǎn)業(yè)，連通香港金融中心，迎接香港金融產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。1.8平方公里的土地，如果全部規(guī)劃為金融區(qū)，則未來(lái)將有約500至800萬(wàn)平方米的金融建筑供應(yīng)上市，形成中國(guó)南部最大的金融區(qū)，成為金融、商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)的黃金線，為金融業(yè)發(fā)展提供廣闊的空間，提供優(yōu)越的口岸優(yōu)勢(shì)、海岸優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)。南中國(guó)華爾街的稱(chēng)號(hào)指日可待。（2）商業(yè)文化中心組團(tuán)經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，南山文化中心已經(jīng)逐漸成熟，凱賓斯基酒店（五星級(jí)）、保利文化廣場(chǎng)、天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、海岸城購(gòu)物中心、海岸城寫(xiě)字樓等一批重要項(xiàng)目已經(jīng)建成并投入使用。商務(wù)人群的大量進(jìn)入將對(duì)地區(qū)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)活力，同時(shí)，會(huì)議洽談、高端體育消費(fèi)（如網(wǎng)球、體育會(huì)所）、管理層人際交往等商務(wù)需求也將大大提升，而這些需求將直接滲透到深圳灣項(xiàng)目。（3）濱海休閑旅游組團(tuán)由深圳灣濱海旅游帶、內(nèi)灣公園、華僑城、歡樂(lè)谷等組成的濱海休閑旅游組團(tuán)與深圳灣體育中心相鄰或相望，其“休閑旅游功能”在深圳已形成良好的口碑與品牌效應(yīng)，同時(shí)，西部口岸的開(kāi)通將帶來(lái)大量的香港游客。（4）高新科技教育組團(tuán)深圳大學(xué)、深圳高科技園區(qū)位于深圳灣體育中心北側(cè)，構(gòu)成高科技教育組團(tuán)的兩大主體。園區(qū)內(nèi)的跨國(guó)企業(yè)、大型國(guó)內(nèi)企業(yè)以及高效的教研活動(dòng)，必將形成大型科研交流、人才招聘、大型商務(wù)會(huì)議、展覽展示、企業(yè)培訓(xùn)與拓展等需求的外溢，而深圳灣項(xiàng)目的良好區(qū)位、空間環(huán)境等要素，將使其成為承接這些外溢需求的重要功能載體。（5）西部通道組團(tuán)深港西部通道位于基地南側(cè)約1.5km,門(mén)戶(hù)效應(yīng)十分突出。深圳灣項(xiàng)目將成為香港居民進(jìn)入深圳商務(wù)辦公、休閑旅游的重要目的地。（二）項(xiàng)目建設(shè)背景2006年3月,《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《深圳市十一五規(guī)劃》）經(jīng)深圳市第四屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議審議批準(zhǔn)。《深圳市十一五規(guī)劃》提出：“十一五”期間全市規(guī)劃建設(shè)9個(gè)體育重點(diǎn)項(xiàng)目中包括深圳灣體育中心。2007年1月17日深圳獲得了2011年第26屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動(dòng)會(huì)的主辦權(quán)后,為滿(mǎn)足大運(yùn)會(huì)賽事需要,南山區(qū)將建設(shè)深圳灣體育中心體育場(chǎng)、體育館及游泳館,作為大運(yùn)會(huì)分會(huì)場(chǎng)舉辦足球、乒乓球、游泳等比賽及訓(xùn)練,并解決南山區(qū)群眾體育設(shè)施嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于完善南山區(qū)體育場(chǎng)館設(shè)施,滿(mǎn)足群眾性體育活動(dòng)需求,提升該區(qū)文化品位等都具有重要的作用。2008年12月，深圳市政府與華潤(rùn)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，將深圳灣體育中心以BOT方式交由華潤(rùn)集團(tuán)投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理50年。深圳灣體育中心建成使用后南山區(qū)政府將通過(guò)購(gòu)買(mǎi)管理服務(wù)方式每年補(bǔ)貼2000萬(wàn)元。同時(shí)為了彌補(bǔ)華潤(rùn)集團(tuán)在建設(shè)場(chǎng)館中的投資，深圳市政府同意在深圳灣體育中心周邊選擇體量約33萬(wàn)平米的商業(yè)辦公及住宅用地作為部分補(bǔ)償。三）項(xiàng)目規(guī)劃

1、深圳灣體育中心深圳灣體育中心概況深圳灣體育中心是2011年第26屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動(dòng)會(huì)的主要分會(huì)場(chǎng)，占地面積共30.74公頃，坐落在深圳灣15公里濱海休閑帶中段、南山后海中心區(qū)東北角，毗鄰深圳灣和香港，主要建設(shè)內(nèi)容有體育場(chǎng)、體育館、游泳館、運(yùn)動(dòng)員接待服務(wù)中心、體育主題公園及商業(yè)運(yùn)營(yíng)設(shè)施，總建筑面積達(dá)25.6萬(wàn)平方米，工程造價(jià)預(yù)計(jì)約22億人民幣。屆時(shí)將承擔(dān)足球預(yù)賽、乒乓球決賽、游泳等比賽和訓(xùn)練功能。大運(yùn)會(huì)之后，該中心將是深圳的重點(diǎn)城市景觀和公共活動(dòng)空間，面對(duì)廣大市民開(kāi)放,成為南山區(qū)全民健身的核心場(chǎng)所，以及國(guó)內(nèi)外大型體育賽事的重要賽場(chǎng)。深圳市政府決定，將體育中心以BOT方式交由華潤(rùn)集團(tuán)負(fù)責(zé)投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)（50年）。2008年12月12日，深圳南山區(qū)與華潤(rùn)集團(tuán)（深圳）有限公司正式簽署了體育中心項(xiàng)目移交備忘錄，標(biāo)志華潤(rùn)集團(tuán)正式接手深圳灣體育中心的建設(shè)以及日后的經(jīng)營(yíng)管理等工作。這意味著政府不必花納稅人至少30億的錢(qián)在2011年大運(yùn)會(huì)開(kāi)幕之前必須建好體育中心，同時(shí)意味著華潤(rùn)的“圈地運(yùn)動(dòng)”“南山戰(zhàn)略”步步實(shí)現(xiàn)。深圳灣體育中心采用日本佐藤和北京院聯(lián)合體設(shè)計(jì)的“春繭”方案，方案總平面圖見(jiàn)下圖：轉(zhuǎn)AM?『：",轉(zhuǎn)AM?『：",*I圖10“春繭”方案總平面布置圖該方案總建筑面積：256,520平方米，其中體育場(chǎng)3,6270平方米20,000座體育館（含熱身館）44,835平方米10,000座+3,000臨時(shí)座體育館（含熱身館）游泳館20,530游泳館20,530平方米容納1,000人運(yùn)動(dòng)員接待中心運(yùn)動(dòng)員接待中心23,590平方米訓(xùn)練、康體館6,656平方米停車(chē)場(chǎng)85,180平方米附屬用房24,300平方米綠樹(shù)廣場(chǎng)10,090平方米場(chǎng)內(nèi)交通干道訓(xùn)練、康體館6,656平方米停車(chē)場(chǎng)85,180平方米附屬用房24,300平方米綠樹(shù)廣場(chǎng)10,090平方米場(chǎng)內(nèi)交通干道2,130平方米體育公園地上建筑面積為172,030平方米，地下建筑面積為84,490平方米，建筑基底面積為82,910平方米。根據(jù)深圳市政府委托深圳市新產(chǎn)業(yè)投資咨詢(xún)有限公司編制的《深圳市南山區(qū)深圳灣體育中心建設(shè)工程可行性研究報(bào)告》項(xiàng)目總投資為218,694.03萬(wàn)元人民幣。綠化面積：92,310平方米綠化率：30%總停車(chē)位：3,007輛（地下2,137輛，地上首層170輛，室外700輛）2、商業(yè)、住宅和寫(xiě)字樓部分總計(jì)容建筑面積（GFA）33萬(wàn)平房米，其中包括：住宅15萬(wàn)平方米辦公10萬(wàn)平方米商業(yè)8萬(wàn)平方米為了提高大運(yùn)會(huì)后深圳灣體育中心的商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值，在2011年大運(yùn)會(huì)結(jié)束后運(yùn)動(dòng)員接待中心和附屬用房等部分建筑將轉(zhuǎn)為商業(yè)用途，配合后續(xù)開(kāi)發(fā)的商業(yè)，共同提高整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，營(yíng)造“體育+商業(yè)”新模式。（四）工期及進(jìn)度計(jì)劃1、深圳灣體育中心深圳灣體育中心建設(shè)工程總工期48個(gè)月，即2007年1月至2010年12月，分為以下三個(gè)階段：第一階段：前期工作24個(gè)月，2007年1月?2008年12月。立項(xiàng)13個(gè)月，2007年1月?2008年1月；選址13個(gè)月，2007年1月?2008年1月；征地13個(gè)月，2007年1月?2008年1月；設(shè)計(jì)方案4個(gè)月，2008年2月?2008年5月；初步設(shè)計(jì)3個(gè)月，2008年6月?2008年8月；施工圖設(shè)計(jì)11個(gè)月，2008年9月?2009年7月；施工招標(biāo)4個(gè)月，2008年9月?2008年12月。第二階段：施工建設(shè)27個(gè)月，2008年10月?2010年12月。其中基礎(chǔ)施工7個(gè)月，2008年10月?2009年4月；主體施工16個(gè)月，2009年5月?2010年8月；設(shè)備安裝14個(gè)月，2009年10月?2010年11月；二次裝飾施工11個(gè)月，2010年1月?2010年11月；聯(lián)合調(diào)試4個(gè)月，2010年9月?2010年12月；第三階段：竣工2個(gè)月，2010年11月?2010年12月。表1工程控制進(jìn)度計(jì)劃階段序號(hào)工作內(nèi)容進(jìn)行時(shí)間工期（月）刖期工作1立項(xiàng)2007年1月?2008年1月132選址2007年1月?2008年1月133征地2007年1月?2008年1月134設(shè)計(jì)方案2008年2月?2008年5月45初步設(shè)計(jì)2008年6月?2008年8月36施工圖設(shè)計(jì)2008年9月?2009年7月117施工招標(biāo)2008年9月?2008年12月4施工建設(shè)8基礎(chǔ)施工2008年10月?2009年4月79主體施工2009年5月?2010年8月1610設(shè)備安裝2009年10月?2010年11月1411二次裝飾施工2010年1月?2010年11月1112聯(lián)合調(diào)試2010年9月?2010年12月413竣工2010年11月?2010年12月2參考資料-：1、深圳市建設(shè)工程施工工期標(biāo)準(zhǔn)（2006）2、關(guān)于印發(fā)深圳市重大投資項(xiàng)目審批制度第—階段改革方案的通知（深府[2006]265號(hào)）2、商業(yè)、住宅和寫(xiě)字樓部分

商業(yè)、住宅和寫(xiě)字樓部分預(yù)計(jì)工期約4年，大致分兩期開(kāi)發(fā)，進(jìn)度安排見(jiàn)表2表2商業(yè)、住宅和寫(xiě)字樓部分工期進(jìn)度安排項(xiàng)目分期功能規(guī)模（平米）2009201020112012一期住宅（一期）100,000寫(xiě)字樓100,000二期住宅（二期）50,000商業(yè)80,000合計(jì)33,0000五）投資估算1、深圳灣體育中心深圳灣體育中心總投資約218,694.03萬(wàn)元人民幣，分項(xiàng)明細(xì)見(jiàn)表3。表3深圳灣體育中心建設(shè)工程投資估算表單位：萬(wàn)元成本項(xiàng)目體育場(chǎng)體育館游泳館運(yùn)動(dòng)員接待中心公共配套合計(jì)面積（GFA）36,270.0044,835.0020,530.0023,590.00131,295.00256,520.00專(zhuān)業(yè)成本2,080.552,571.861,177.661,353.193,765.7310,948.99建筑成本32,794.9740,539.3618,563.0221,329.8459,357.81172,585.01管理成本3,602.914,453.722,039.362,343.336,521.1518,960.47資金成本1,099.381,359.00622.29715.041,989.855,785.56不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1,978.892,446.201,120.121,287.073,581.7310,414.00合計(jì)41,556.7151,370.1423,522.4527,028.4775,216.26218,694.032、商業(yè)、住宅和寫(xiě)字樓部分商業(yè)、住宅和寫(xiě)字樓部分預(yù)計(jì)投資約38億元，分項(xiàng)明細(xì)見(jiàn)表4表4商業(yè)、住宅和寫(xiě)字樓部分投資明細(xì)表單位：萬(wàn)元成本項(xiàng)目住宅（一期）寫(xiě)字樓住宅（二期）商業(yè)合計(jì)面積（GFA）100,000.00100,000.0050,000.0080,000.00330,000.00建造成本104,500.00110,600.0052,250.0082,400.00349,750.00管理成本2,000.002,800.001,000.0040009,800.00資金成本1,526.291,526.29763.151221.035,036.76不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2,250.003,500.001,125.002,400.009,275.00契稅2,320.001,520.001,160.0012806,280.00合計(jì)112,596.29119,946.2956,298.1591,301.03380,141.76綜上：深圳灣項(xiàng)目總計(jì)投資額約60億人民幣，其中深圳灣體育中心約22億，商業(yè)、住宅和寫(xiě)字樓部分約38億。（六）貸款規(guī)模及資金安排項(xiàng)目總投資人民幣約60億元，其中股東投入注冊(cè)資本金10億港幣，銀行借款32億,剩余資金由項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)回籠資金解決，資金籌集及投放安排見(jiàn)表5。表5資金籌集及投放安排單位：萬(wàn)元人民幣2009年2010年2011年2012年合計(jì)注冊(cè)資金投入33,44054,56088,000銀行借款120,000150,00030,00020,000320,000運(yùn)營(yíng)回籠資金00142,00050,000192,000資金投入總額153,440204,560172,00070,000600,000累計(jì)投入總額153,440358,000530,000600,000由于深圳灣體育中心的經(jīng)營(yíng)收入較小，且與商業(yè)、寫(xiě)字樓和住宅的建設(shè)和收益期基本重疊，故將兩部分現(xiàn)金流量統(tǒng)一考慮并編制合并的現(xiàn)金流量表。項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析是以24年為基礎(chǔ)，其中包括4年建設(shè)期及20年運(yùn)營(yíng)期，具體情況見(jiàn)圖11。圖11深圳灣項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖預(yù)計(jì)項(xiàng)目長(zhǎng)期銀行融資總額32億元，從2009年3月份開(kāi)始，最后一筆貸款發(fā)生在2012年5月；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的凈現(xiàn)金流入在支付到期工程余款后，優(yōu)先用于償還銀行貸款本息；預(yù)計(jì)從2012年8月份開(kāi)始償還銀行貸款；預(yù)計(jì)在2018年12月還清全部銀行貸款，按最后一筆貸款時(shí)間至還清時(shí)間計(jì)算，還款期6.83年。表6銀行借款償還計(jì)劃表單位：萬(wàn)元人民幣

2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計(jì)還款額120,00080,00040,00020,00020,00020,00020,000320,000還款比例38%25%13%6%6%6%6%100%圖12銀行貸款及償還安排示意圖五、還款來(lái)源分析未來(lái)銀行借款償還資金來(lái)源主要有以下三方面:一）住宅銷(xiāo)售和商業(yè)、寫(xiě)字樓出租收入假設(shè)前提-目前與市政府確定的規(guī)劃指標(biāo)深圳市同類(lèi)可比項(xiàng)目的建安成本和管理成本深圳市同類(lèi)可比項(xiàng)目的租金、售價(jià)水平功能組合單位成本租售假設(shè)商業(yè)10000元/平米180元/平米?月寫(xiě)字樓10800元/平米130元/平米?月住宅10300元/平米—期22,000元/平米二期20,000元/平米表7項(xiàng)目功能組合及租售預(yù)計(jì)表注住宅期開(kāi)發(fā)用地為公寓，用地條件較一期偏差還款資金來(lái)源表8項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)表（萬(wàn)元）主要指標(biāo)數(shù)值住宅銷(xiāo)售收入320,000注：商業(yè)和寫(xiě)字樓物業(yè)華潤(rùn)深圳灣發(fā)展有限公司將會(huì)采用出租方式,由于前期工作是以聚集人流,帶旺人氣,讓利商戶(hù)為主,在我行2013年貸款到期之前,租