策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件

策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算世順策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算1什么是”經(jīng)濟(jì)測算”什么是”經(jīng)濟(jì)測算”2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的指標(biāo)體系—對項(xiàng)目盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)的模擬和分析盈利評價(jià)指標(biāo):口利潤(凈利潤和稅后利潤)口利潤率(成本利潤率、自有資金回報(bào)率)口財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投入評價(jià)指項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測算不同于工程概預(yù)算和房口投資峰值地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)?？谫Y金缺口項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的使命是模擬一條現(xiàn)金流幫助項(xiàng)目開發(fā)者決策評價(jià)體系口現(xiàn)金流分析口負(fù)債(資金來源)分析口不確定性分析世聯(lián)顧項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的指標(biāo)體系—對項(xiàng)目盈利能力3一張完整的經(jīng)濟(jì)測算表第一部分:指標(biāo)第二部分:橫道圖第三部分:成本第四部分:投資計(jì)劃表第五部分:銷售收入第六部分:來源運(yùn)用第七部分:利潤表第八部分:現(xiàn)金流量表第九部分:敏感性一張完整的經(jīng)濟(jì)測算表4經(jīng)濟(jì)測算在策劃領(lǐng)域的應(yīng)用經(jīng)濟(jì)測算在策劃領(lǐng)域5案例一:星河丹堤案例一:星河丹堤6基礎(chǔ)指標(biāo)原四期地塊指標(biāo)占地面積:1629634m2建筑面積:163900m2二三期容積率:1.0政府反征面積:23741548m2政府補(bǔ)嘗用地面積49676本項(xiàng)目指標(biāo)現(xiàn)狀四期隔音帶現(xiàn)有占地:18897m容積率:1.8反征基礎(chǔ)指標(biāo)7問題:做什么樣的物業(yè)組合,發(fā)展商收益最大化?問題:做什么樣的物業(yè)組8地分析價(jià)值最大化產(chǎn)品比例測堂不同開發(fā)檔次住宅區(qū)容積率取值范圍開發(fā)類別指標(biāo)凈密度(戶數(shù)/公頃容積率獨(dú)戶住宅20-250.3并立式住宅25-400.35小獨(dú)棟0.4聯(lián)排式60-1000.6-0.75疊層式100-1500.75-1.2寬景洋房(46層)150-2501-1.2小高層(7-12層)250-4001.2-2注:基于項(xiàng)且開發(fā)的一般經(jīng)驗(yàn),附件中有一些關(guān)于容積率的相案例地分析價(jià)值最大化產(chǎn)品比例測堂9產(chǎn)品分析價(jià)值最大化產(chǎn)品比例測堂構(gòu)建函數(shù):F(Y)=A1×1+A2X2+Ax3+AX4F(Y)—項(xiàng)目總收益洋房和獨(dú)棟別墅對項(xiàng)目A—產(chǎn)品價(jià)格(市場價(jià)預(yù)估)價(jià)值貢獻(xiàn)較小產(chǎn)品建筑面積函數(shù)構(gòu)建的假設(shè)前提:1、假設(shè)產(chǎn)品交易的市場風(fēng)險(xiǎn)在可控制的范圍內(nèi)(如價(jià)格的實(shí)現(xiàn))2、假設(shè)隱性價(jià)值貢獻(xiàn)點(diǎn)作用有限(如項(xiàng)目形象的提升);3、假設(shè)各種產(chǎn)品的建筑成本差異很小,可以忽略;項(xiàng)目其他成本為一常數(shù)函數(shù)方案一:F(Y)=A1X1+A2X2+A3×3+A×4假設(shè)A1=2,A2=14,A3=0.85,A4=0.7;12n-1=189;分別對應(yīng)小獨(dú)棟、TH、洋房、小高層的建筑面積產(chǎn)品容積率的一般標(biāo)準(zhǔn):小獨(dú)棟04,TH0.75,洋房1,小高層1.5計(jì)算結(jié)果:當(dāng)X1=X3=0,X2=X4=0.945時(shí),F(Ymax存在且取19.8為最大值結(jié)論:1、對于項(xiàng)目綜合價(jià)值貢獻(xiàn)最大的為TH、其次是小高層,最小的為洋房。因此建議盡可能的增加TH的比例,不出現(xiàn)洋房的物業(yè)類型2、獨(dú)棟別墅有一定的綜合價(jià)值,同時(shí)對于樹立標(biāo)桿戶型和提升項(xiàng)目檔次存在積極意義,因此建議保證一定的規(guī)模數(shù)量產(chǎn)品分析價(jià)值最大化產(chǎn)品比例測堂10策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件11策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件12策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件13策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件14策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件15策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件16策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件17策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件18策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件19策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件20策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件21策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件22策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件23策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件24策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件25策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件26策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件27策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件28策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件29策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件30策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件31策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件32策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件33策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件34策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件35策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件36策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件37策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件38策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件39策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件40策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算世順策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算41什么是”經(jīng)濟(jì)測算”什么是”經(jīng)濟(jì)測算”42項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的指標(biāo)體系—對項(xiàng)目盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)的模擬和分析盈利評價(jià)指標(biāo):口利潤(凈利潤和稅后利潤)口利潤率(成本利潤率、自有資金回報(bào)率)口財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投入評價(jià)指項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測算不同于工程概預(yù)算和房口投資峰值地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)?？谫Y金缺口項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的使命是模擬一條現(xiàn)金流幫助項(xiàng)目開發(fā)者決策評價(jià)體系口現(xiàn)金流分析口負(fù)債(資金來源)分析口不確定性分析世聯(lián)顧項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的指標(biāo)體系—對項(xiàng)目盈利能力43一張完整的經(jīng)濟(jì)測算表第一部分:指標(biāo)第二部分:橫道圖第三部分:成本第四部分:投資計(jì)劃表第五部分:銷售收入第六部分:來源運(yùn)用第七部分:利潤表第八部分:現(xiàn)金流量表第九部分:敏感性一張完整的經(jīng)濟(jì)測算表44經(jīng)濟(jì)測算在策劃領(lǐng)域的應(yīng)用經(jīng)濟(jì)測算在策劃領(lǐng)域45案例一:星河丹堤案例一:星河丹堤46基礎(chǔ)指標(biāo)原四期地塊指標(biāo)占地面積:1629634m2建筑面積:163900m2二三期容積率:1.0政府反征面積:23741548m2政府補(bǔ)嘗用地面積49676本項(xiàng)目指標(biāo)現(xiàn)狀四期隔音帶現(xiàn)有占地:18897m容積率:1.8反征基礎(chǔ)指標(biāo)47問題:做什么樣的物業(yè)組合,發(fā)展商收益最大化?問題:做什么樣的物業(yè)組48地分析價(jià)值最大化產(chǎn)品比例測堂不同開發(fā)檔次住宅區(qū)容積率取值范圍開發(fā)類別指標(biāo)凈密度(戶數(shù)/公頃容積率獨(dú)戶住宅20-250.3并立式住宅25-400.35小獨(dú)棟0.4聯(lián)排式60-1000.6-0.75疊層式100-1500.75-1.2寬景洋房(46層)150-2501-1.2小高層(7-12層)250-4001.2-2注:基于項(xiàng)且開發(fā)的一般經(jīng)驗(yàn),附件中有一些關(guān)于容積率的相案例地分析價(jià)值最大化產(chǎn)品比例測堂49產(chǎn)品分析價(jià)值最大化產(chǎn)品比例測堂構(gòu)建函數(shù):F(Y)=A1×1+A2X2+Ax3+AX4F(Y)—項(xiàng)目總收益洋房和獨(dú)棟別墅對項(xiàng)目A—產(chǎn)品價(jià)格(市場價(jià)預(yù)估)價(jià)值貢獻(xiàn)較小產(chǎn)品建筑面積函數(shù)構(gòu)建的假設(shè)前提:1、假設(shè)產(chǎn)品交易的市場風(fēng)險(xiǎn)在可控制的范圍內(nèi)(如價(jià)格的實(shí)現(xiàn))2、假設(shè)隱性價(jià)值貢獻(xiàn)點(diǎn)作用有限(如項(xiàng)目形象的提升);3、假設(shè)各種產(chǎn)品的建筑成本差異很小,可以忽略;項(xiàng)目其他成本為一常數(shù)函數(shù)方案一:F(Y)=A1X1+A2X2+A3×3+A×4假設(shè)A1=2,A2=14,A3=0.85,A4=0.7;12n-1=189;分別對應(yīng)小獨(dú)棟、TH、洋房、小高層的建筑面積產(chǎn)品容積率的一般標(biāo)準(zhǔn):小獨(dú)棟04,TH0.75,洋房1,小高層1.5計(jì)算結(jié)果:當(dāng)X1=X3=0,X2=X4=0.945時(shí),F(Ymax存在且取19.8為最大值結(jié)論:1、對于項(xiàng)目綜合價(jià)值貢獻(xiàn)最大的為TH、其次是小高層,最小的為洋房。因此建議盡可能的增加TH的比例,不出現(xiàn)洋房的物業(yè)類型2、獨(dú)棟別墅有一定的綜合價(jià)值,同時(shí)對于樹立標(biāo)桿戶型和提升項(xiàng)目檔次存在積極意義,因此建議保證一定的規(guī)模數(shù)量產(chǎn)品分析價(jià)值最大化產(chǎn)品比例測堂50策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件51策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件52策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件53策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件54策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件55策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件56策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件57策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件58策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件59策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件60策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件61策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件62策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件63策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件64策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件65策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件66策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件67策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件68策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析課件69策劃領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)測算與分析