商業(yè)地產(chǎn)知識培訓(xùn)2

商業(yè)地產(chǎn)知識培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)知識何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)知識

商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的

大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營中涉及到三個層面商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容資本運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運(yùn)營管理商業(yè)地產(chǎn)知識貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的四元素開發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP3000－4000美元時，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。歐美：商業(yè)地產(chǎn)知識亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)10－15％。亞洲及國內(nèi)：商業(yè)地地產(chǎn)知知識高品質(zhì)質(zhì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分割商商鋪領(lǐng)領(lǐng)風(fēng)騷騷國際資資本加加緊搶搶灘第三方方經(jīng)營營管理理發(fā)展展趨向向顯著著商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展趨勢及及特點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)地地產(chǎn)的的發(fā)展展特點(diǎn)點(diǎn)及趨趨勢商業(yè)地地產(chǎn)知知識購物中心市場型型商鋪鋪社區(qū)型商鋪底商型型商鋪鋪寫字樓商鋪按開發(fā)形式劃分地產(chǎn)投投資市市場產(chǎn)產(chǎn)品類類別交通設(shè)設(shè)施商商鋪商業(yè)地地產(chǎn)知知識購物中中心——SHOPPINGMALL概念：Mall———林蔭道道在毗鄰鄰的建建筑群群中或或一個個大建建筑物物中，，許多多商商店、、娛樂樂設(shè)施施和和餐館館組成成的大大型零零售綜綜合體體。ShoppingMall———規(guī)模在在10萬平方方米以以上上，由由管理理商統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營管管理，，主要要采取取出租租方式式運(yùn)營營的集集零售售、娛娛樂樂、餐餐飲、、休閑閑等于于一體體的復(fù)復(fù)合商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。。商業(yè)地地產(chǎn)知知識1、主力店店租戶：：百貨貨主力力店、、超市市及娛娛樂主主力店店。2、半主主力店店租戶戶：運(yùn)運(yùn)動品品店、、服裝裝旗艦艦店、、書店店、音音像店店等。。3、娛樂樂、餐餐飲設(shè)設(shè)施：：諸如如玩具具反斗斗城、、KTV、酒吧吧等娛娛樂設(shè)設(shè)施，，以及及麥當(dāng)當(dāng)勞、、肯德德基等等西式式快餐餐店、、主題題餐廳廳、酒酒吧吧餐廳廳、美美食廣廣場等等餐飲飲設(shè)施施。4、專賣店店：包括括國際一一線、二二線品牌牌及當(dāng)?shù)氐仄放频牡母鞣N專專賣店品品牌。SHOPPINGMALL項(xiàng)目可能包括的商商業(yè)組合合內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識按投資價值劃分社區(qū)型專業(yè)型便利型都市型其他商鋪專業(yè)型商商鋪商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識定義：專專業(yè)街市市商鋪指指經(jīng)營某某類特定定商品的的商業(yè)街街或?qū)I(yè)業(yè)市場里里面的商商鋪。該該類商鋪鋪的價值值和商業(yè)業(yè)街或?qū)I(yè)市場場所經(jīng)營營的產(chǎn)品品關(guān)系密密切。案例：北北京中關(guān)關(guān)村海龍龍電子市市場屬于于專業(yè)經(jīng)經(jīng)營電腦腦整機(jī)、、電腦配配件、數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品品、存儲儲設(shè)備、、網(wǎng)絡(luò)設(shè)設(shè)備、電電腦耗材材、軟件件等的專專業(yè)市場場，經(jīng)過過長期成成功經(jīng)營營，目前前海龍電電子市場場每平米米商鋪的的價值達(dá)達(dá)8萬人民幣幣，其投投資價值值可見一一斑。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識按業(yè)態(tài)劃分綜合型零散型特色型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識銷售模式式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的銷售售模式商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識概念：就就是帶租租約銷售售，即先先引進(jìn)品品牌商家家，然后后將商商場劃分分若干小小面積產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪銷售給給眾多小小業(yè)主，，并保證證給小業(yè)業(yè)主一定定的定期期租金回回報，發(fā)發(fā)展商即即可在短短期內(nèi)回回籠資金金并獲得得超額利利潤。。返租銷售售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識實(shí)質(zhì)：商品房售售后包租租是指房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營企業(yè)為為促進(jìn)銷銷售，在在其進(jìn)行行外銷商商商品房房售后包包租是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)為促進(jìn)進(jìn)銷售，，在其進(jìn)進(jìn)行外銷銷商品房房出售時時與買受受人約定定，在出出售后的的一定年年限內(nèi)由由該房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營企企業(yè)以代代理出租租的方式式進(jìn)行包包租，以以包租期期間的租租金沖抵抵部分售售價款或或償付一一定租金金回報的的行為。。返租銷售售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識利益：國內(nèi)的房房地產(chǎn)公公司融資資渠道比比較單一一，為了了應(yīng)對銀銀行銀根根緊縮、、成本增增高的不不利局面面，開發(fā)發(fā)商利用用售后包包租融資資進(jìn)行發(fā)發(fā)展已是是相當(dāng)普普遍的做做法。對于個人人投資者者而言，，現(xiàn)在商商鋪是一一種房地地產(chǎn)和理理財產(chǎn)品品結(jié)合的的產(chǎn)品，，不僅具具產(chǎn)權(quán)的的房地產(chǎn)產(chǎn)特性，，同時在在理想狀狀態(tài)下，，又是一一種收益益比較高高的投資資理財產(chǎn)產(chǎn)品?？梢?，售售后包租租并非只只是開發(fā)發(fā)商單方方獲益的的模式，，其本質(zhì)質(zhì)仍是實(shí)實(shí)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商與投投資人的的雙贏。。返租銷售售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識風(fēng)險：由于商鋪鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移移，作為為第三方方的商業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)要么是是發(fā)展商商臨時成成立的公公司，要要么是專專門聘請請的專業(yè)業(yè)管理公公司，二二者都不不可能為為發(fā)展商商的承諾諾負(fù)責(zé)，，因?yàn)槲镂飿I(yè)租給給大商家家的租金金非常之之低，發(fā)發(fā)展商不不可能從從中獲取取相應(yīng)的的利潤，，承諾給給小業(yè)主主的租金金回報成成為發(fā)展展商的長長期包袱袱，很有有可能無無法兌現(xiàn)現(xiàn)先前承承諾，尤尤其在經(jīng)經(jīng)營狀態(tài)態(tài)不佳的的情況下下，其風(fēng)風(fēng)險更加加巨大。。返租銷售售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識租金（元元/平米/天）＝銷銷售單價價（元/平米）＊＊回報率／３６５５天／出出房率公式商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識6%-10%左右是合合理回報報率商鋪投資資大部分分都是10-12年收回投投資成本本。某些項(xiàng)目目開發(fā)商商胡亂提提高年回回報率承承諾，有有的甚至至達(dá)到20%，這完全全背離了了市場規(guī)規(guī)律，其其后果自自然落得得一敗涂涂地。商鋪定價價操作程程序商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識層別總價價=（目標(biāo)銷銷售總額額÷總權(quán)重系系數(shù)）X層別權(quán)重重系數(shù)憑經(jīng)驗(yàn)對對項(xiàng)目不不同層別別進(jìn)行系系數(shù)設(shè)定定（第一一層是項(xiàng)項(xiàng)目價值值最高價價格最高高的層別別，通常常取系數(shù)數(shù)為100%，依次類類推越高高層別系系數(shù)越小小，地下下層別亦亦如此。。）系數(shù)X銷售面積積（建筑筑面積））=權(quán)重系數(shù)數(shù)∑權(quán)重系系數(shù)=總權(quán)重系系數(shù)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識（層別總總價÷層別總權(quán)權(quán)重系數(shù)數(shù)）X具體商鋪鋪權(quán)重系系數(shù)=具體商鋪鋪總價設(shè)定各層層別中各各個商鋪鋪的系數(shù)數(shù)，位置置最好、、面積最最合適、、能見度度最高、、最容易易到達(dá)的的商鋪通通常設(shè)為為100%，根據(jù)不不同因素素的變化化遞減。。商鋪系數(shù)數(shù)X商鋪銷售售面積（（建筑面面積）=商鋪權(quán)重重系數(shù)∑具體商商鋪權(quán)重重系數(shù)=層別商鋪鋪總權(quán)重重系數(shù)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的客戶戶商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識投資者最最關(guān)心什什么？商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識物業(yè)是否否能增值值怎樣才能能讓投資資者覺得得某個物物業(yè)能增增值呢？？或者說什什么才能能保證物物業(yè)能增增值呢？？商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識背景環(huán)境境——大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境是是否健康康發(fā)展行業(yè)環(huán)境境——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)是是否是投投資熱點(diǎn)點(diǎn)地塊價值值——地產(chǎn)項(xiàng)目目所處地地塊是否否在未來來有發(fā)展展同類市場場經(jīng)營狀狀況——某個地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)預(yù)計經(jīng)營營的業(yè)態(tài)態(tài)目前是是否有發(fā)發(fā)展空間間項(xiàng)目規(guī)劃劃——商鋪規(guī)劃劃設(shè)計是是否合理理，是否否符合經(jīng)經(jīng)營要求求價格合理理——銷售價格格是否與與實(shí)際價價值趨同同商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識影響客戶決斷的因因素客戶：不僅指投投資客，，更是針針對經(jīng)營營者，因因?yàn)樗麄儌儾攀歉訉I(yè)業(yè)、更加加挑剔的的客戶。。影響客戶戶決斷的的因素商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識參與開發(fā)發(fā)的公司司品牌項(xiàng)目本身身內(nèi)在因素素外在因素素客戶自身身實(shí)力、、知識、、年齡、、偏好、、……其他（唯一性性）外在因素素商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識參與開發(fā)發(fā)的公司司品牌開發(fā)商物業(yè)、運(yùn)運(yùn)營公司司發(fā)展商建筑設(shè)計計公司實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識外在因素素項(xiàng)目本身硬件軟件商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)知識硬件軟件地理位置置交通狀況況周邊商業(yè)業(yè)市場同類市場場整體水水平周邊居民民水平建筑形式式鋪位劃分分配套設(shè)施施●●●銷售策略略進(jìn)駐品牌牌優(yōu)惠政策策未來前景景推廣力度度運(yùn)營營管管理理●●●藥都都項(xiàng)項(xiàng)目目優(yōu)優(yōu)勢勢商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識針對對北北方方藥藥都都項(xiàng)項(xiàng)目目來來說說，，什什么么最最能能吸吸引引潛潛在在投投資資者者呢呢？？或或者者說說怎怎樣樣才才能能打打擊擊到到投投資資者者呢呢？？硬件件優(yōu)優(yōu)勢勢商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識近40萬人人的的醫(yī)醫(yī)藥藥營營銷銷隊隊伍伍遍遍布布全全國國各各地地；；2000多家家醫(yī)醫(yī)藥藥生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營企企業(yè)業(yè)中中產(chǎn)產(chǎn)值值和和銷銷售售收收入入超超千千萬萬元元以以上上的的就就有有18家，，利利稅稅超超千千萬萬元元的的有有4家；；此此外外，，內(nèi)內(nèi)蒙蒙古古藥藥材材資資源源豐豐富富，，蒙蒙藥藥材材2230種、、蒙蒙藥藥藥藥品品達(dá)達(dá)5000余種種，，在在國國內(nèi)內(nèi)外外都都具具有有很很高高的的聲聲譽(yù)譽(yù)。。資源源優(yōu)優(yōu)勢勢市場場優(yōu)優(yōu)勢勢呼和和浩浩特特一一年年兩兩屆屆藥藥交交會會在在國國內(nèi)內(nèi)醫(yī)醫(yī)藥藥業(yè)業(yè)享享有有盛盛譽(yù)譽(yù)，，蒙蒙藥藥不不僅僅在在國國內(nèi)內(nèi)具具有有很很高高的的聲聲譽(yù)譽(yù)，，而而且且在在日日本本、、韓韓國國、、俄俄羅羅斯斯等等國國十十分分暢暢銷銷。。對對于于藥藥都都來來說說，，所所在在區(qū)區(qū)域域的的藥藥品品市市場場整整體體水水平平很很高高，，已已經(jīng)經(jīng)形形成成了了它它所所需需要要的的市市場場環(huán)環(huán)境境。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識建筑筑優(yōu)優(yōu)勢勢劃分分優(yōu)優(yōu)勢勢全街街鋪鋪性性質(zhì)質(zhì)的的建建筑筑形形式式，，使使各各個個店店鋪鋪的的商商業(yè)業(yè)價價值值均均分分，，降降低低了了出出現(xiàn)現(xiàn)““死死鋪鋪””的的可可能能性性，，利利于于銷銷售售和和經(jīng)經(jīng)營營。。而而且且項(xiàng)項(xiàng)目目內(nèi)內(nèi)街街的的設(shè)設(shè)計計輕輕松松的的解解決決了了醫(yī)醫(yī)藥藥批批發(fā)發(fā)必必須須的的裝裝修修貨貨問問題題，，為為經(jīng)經(jīng)營營者者提提供供便便利利。。100-200平米米為為主主的的劃劃分分，，保保證證了了單單位位物物業(yè)業(yè)的的總總價價款款處處于于合合理理區(qū)區(qū)間間，，避避免免過過大大的的資資金金投投入入降降低低目目標(biāo)標(biāo)投投資資者者的的投投資資熱熱情情。。軟件件優(yōu)優(yōu)勢勢政策策優(yōu)優(yōu)勢勢大環(huán)環(huán)境境：國國家家規(guī)規(guī)定定：：中中國國醫(yī)醫(yī)藥藥行行業(yè)業(yè)要要走走集集約約化化、、規(guī)規(guī)范范化化、、現(xiàn)現(xiàn)代代化化的的道道路路，，從從2000年開開始始，，利利用用3——5年的的時時間間，，培培養(yǎng)養(yǎng)5——10戶面面向向國國內(nèi)內(nèi)外外市市場場、、多多元元化化經(jīng)經(jīng)營營、、年年銷銷售售額額在在20億元元以以上上的的大大型型醫(yī)醫(yī)藥藥流流通通集集團(tuán)團(tuán)。。小環(huán)環(huán)境境：自自治治區(qū)區(qū)和和呼呼市市、、玉玉泉泉區(qū)區(qū)三三級級政政府府給給予予了了大大力力支支持持，，呼呼市市有有關(guān)關(guān)部部門門先先后后出出臺臺了了一一系系列列優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策，，為為投投資資藥藥市市的的經(jīng)經(jīng)營營者者在在稅稅收收、、商商用用房房使使用用年年限限、、貸貸款款、、辦辦證證、、落落戶戶、、子子女女入入學(xué)學(xué)等等方方面面提提供供便便利利。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識前景景優(yōu)優(yōu)勢勢做為為蒙蒙藥藥的的大大本本營營，，呼呼市市目目前前還還沒沒有有像像北北方方藥藥都都如如此此大大規(guī)規(guī)模模的的綜綜合合性性醫(yī)醫(yī)藥藥供供銷銷中中心心，，一一旦旦投投入入使使用用必必定定會會吸吸引引無無數(shù)數(shù)國國內(nèi)內(nèi)外外的的醫(yī)醫(yī)藥藥經(jīng)經(jīng)銷銷商商來來此此洽洽談?wù)劧ǘㄙ徺?，，?jīng)經(jīng)過過一一段段時時間間的的運(yùn)運(yùn)營營北北方方藥藥都都就就可可以以成成為為蒙蒙藥藥的的代代名名詞詞，，云云集集與與此此的的藥藥上上足足以以使使藥藥都都的的價價值值迅迅速速提提升升。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識銷售售策策略略優(yōu)優(yōu)勢勢運(yùn)營營優(yōu)優(yōu)勢勢返租租銷銷售售的的銷銷售售策策略略，，對對于于投投資資者者來來說說無無疑疑是是個個穩(wěn)穩(wěn)定定的的投投資資保保障障，，而而且且藥藥都都較較高高的的租租金金回回報報率率能能夠夠保保證證在在十十年年內(nèi)內(nèi)收收回回投投資資成成本本，，無無疑疑對對客客戶戶具具有有很很高高的的吸吸引引力力。。在藥藥都都內(nèi)內(nèi)的的大大型型會會展展中中心心的的建建設(shè)設(shè)，，保保證證在在項(xiàng)項(xiàng)目目投投入入運(yùn)運(yùn)營營之之后后持持續(xù)續(xù)的的醫(yī)醫(yī)藥藥類類產(chǎn)產(chǎn)品品展展會會，，經(jīng)經(jīng)常常性性的的持持續(xù)續(xù)吸吸引引來來自自國國內(nèi)內(nèi)外外的的藥藥商商來來此此參參展展洽洽談?wù)?，，為為在在此此長長期期經(jīng)經(jīng)營營的的商商家家提提供供了了穩(wěn)穩(wěn)定定的的客客源源，，此此外外這這種種展展會會也也是是對對藥藥都都品品牌牌的的非非常常有有效效的的推推廣廣。。成功功案案例例分分析析商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識上谷谷商商業(yè)業(yè)街街項(xiàng)目目基基本本情情況況項(xiàng)目目坐坐落落位位置置區(qū)區(qū)域域：：地地處處天天塔塔道道以以南南開發(fā)發(fā)商商：：天天津津融融創(chuàng)創(chuàng)集集團(tuán)團(tuán)融融創(chuàng)創(chuàng)置置地地有有限限公公司司總建建筑筑面面積積：：56289平米米地上上建建筑筑面面積積：：42109平米米地下下建建筑筑面面積積：：14180平米米地上上三三層層商商業(yè)業(yè)總總建建筑筑面面積積：：23251平米米店鋪鋪面面積積范范圍圍：：74m2————1245m2（建建筑筑面面積積））總店店數(shù)數(shù):82間商務(wù)務(wù)魔魔方方面面積積：：18858平米