房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營1第一章緒論2第一章緒論2課堂要求及需說明的幾個問題1、課堂紀(jì)律要求2、教材與筆記要求3、平時成績評定4、考核方式3課堂要求及需說明的幾個問題1、課堂紀(jì)律要求3課程體系結(jié)構(gòu)第一章緒論第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論和策略第三章房地產(chǎn)企業(yè)第四章房地產(chǎn)項目與項目定位第五章房地產(chǎn)用地的獲取第六章房地產(chǎn)市場調(diào)研4課程體系結(jié)構(gòu)第一章緒論4第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第八章房地產(chǎn)融資第九章房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第十章房地產(chǎn)市場營銷第十一章房地產(chǎn)交易第十二章物業(yè)管理5第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究5第一章緒論第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營及其特點第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營形式和內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的建設(shè)補充內(nèi)容Add6第一章緒論第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營及其特點6第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營及其特點一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營基本概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)指在依據(jù)國家的法律取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。（二）房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略，并有意識、有計劃加以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動。7第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營及其特點一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營基本概念二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大（二）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險較大（三）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強(qiáng)8二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大8第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營形式和內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容（一）按開發(fā)時間分為初次開發(fā)和再次開發(fā)（二）按開發(fā)內(nèi)容分為外延式開發(fā)和內(nèi)涵式開發(fā)（三）按開發(fā)規(guī)模分為單項開發(fā)和綜合開發(fā)等9第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營形式和內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容二、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容（一）按經(jīng)營對象的相對差異1、地產(chǎn)經(jīng)營廣義上是指利用各種方式和手段進(jìn)行土地的開發(fā)利用，以獲取經(jīng)濟(jì)利益的活動。狹義上是指流通過程的經(jīng)營活動，即地產(chǎn)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等有償流轉(zhuǎn)過程，是土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)營。2、房產(chǎn)經(jīng)營主要形式有出售、出租及抵押等。10二、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容（一）按經(jīng)營對象的相對差異10（二）按經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營方式1、專項經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)只從事，或主要從事某一方面、某一環(huán)節(jié)經(jīng)營業(yè)務(wù)的形式。2、綜合經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)從事多項房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的形式。11（二）按經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營方式1、專項經(jīng)營113、集團(tuán)經(jīng)營是指具有雄厚經(jīng)濟(jì)實力的企業(yè)集團(tuán)從事土地及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開發(fā)、工程管理、銷售、出租、修繕管理等全方面服務(wù)的經(jīng)營形式。4、跨國經(jīng)營包括國與國之間合資、合作，到國外投資與到國外營銷等多種形式。123、集團(tuán)經(jīng)營12（三）按活動發(fā)生過程1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的所有經(jīng)濟(jì)活動的總稱。2、房地產(chǎn)流通經(jīng)營主要指土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押及房屋的買賣、交換、抵押等經(jīng)濟(jì)活動。3、房地產(chǎn)消費及使用經(jīng)營主要指物業(yè)管理服務(wù)。13（三）按活動發(fā)生過程1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營13三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序1、選擇投資機(jī)會2、項目定位3、前期工作4、建設(shè)階段5、租售階段6、物業(yè)管理14三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序1、選擇投資機(jī)會14第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科建設(shè)一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的形成與發(fā)展20世紀(jì)，始于美國二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的研究內(nèi)容和方法（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的研究內(nèi)容包括三個基本內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)營銷及中介服務(wù)、物業(yè)管理15第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科建設(shè)一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的形（二）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的研究方法1、注重以經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和現(xiàn)代經(jīng)營管理理論為基礎(chǔ)和指導(dǎo)思想；2、注重將理論應(yīng)用于房地產(chǎn)實務(wù)中3、定性研究與定量研究相結(jié)合16（二）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的研究方法16A.1房地產(chǎn)內(nèi)涵、屬性與分類補充內(nèi)容Add17A.1房地產(chǎn)內(nèi)涵、屬性與分類補充內(nèi)容Add17A.1.1房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)：土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實物所衍生出的各種財產(chǎn)權(quán)利。包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權(quán)利。18A.1.1房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)：181919A.1.2房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的關(guān)系不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)、海洋：不能移動或移動后會改變其原來性質(zhì)、形狀或失去原價值的物。土地、地上改良物和地下礦產(chǎn)資源及其衍生的權(quán)利。其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構(gòu)筑物、其他附屬物和樹木。

20A.1.2房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的關(guān)系不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)房地產(chǎn)的英文名稱：RealEstate、RealProperty——真正的財產(chǎn)、永久性的財產(chǎn)RealEstate:土地及附著于土地上的構(gòu)筑物和房屋RealProperty:除RealEstate之外，加上附帶的各種權(quán)益，如所有權(quán)在內(nèi)的及與此相關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等21房地產(chǎn)的英文名稱：RealEstate、RealPropA.1.3房地產(chǎn)屬性房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性）土地供給的稀缺性房地產(chǎn)投資與消費的雙重性房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的易受限制性房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性

22A.1.3房地產(chǎn)屬性房地產(chǎn)位置的固定性22房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳舊貌23房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳舊貌23房地產(chǎn)位置的固定性建于1930年，原名南京大戲院。1950年更名為北京電影院。1959年更名為上海音樂廳至今。作為全國第一座音樂廳，1959年后的數(shù)十年中，一直是上海乃至全國的音樂活動中心之一。經(jīng)歷幾次大修形成良好的建聲效果，著名指揮家陳燮陽認(rèn)為“除了頂級的維也納金色大廳、阿姆斯特丹音樂廳、波士頓音樂廳這三家外，在音質(zhì)上，上海音樂廳可以和任何音樂廳一較高下?！?/p>

24房地產(chǎn)位置的固定性建于1930年，原名南京大戲院。1950年房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳新顏2003年：在原地頂升1.7米，然后向南移動66.46米，再在新址上頂升1.68米

25房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳新顏2003年：25固定性是相對的向東平移75.6米，旋轉(zhuǎn)后再向南平移30.7米，為南江濱路讓路。26固定性是相對的向東平移75.6米，旋轉(zhuǎn)26固定性是相對的2008年泛船浦教堂神父樓的平移與90°轉(zhuǎn)身27固定性是相對的2008年27房地產(chǎn)使用的耐久性國家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限是：

居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合及其它用地50年28房地產(chǎn)使用的耐久性國家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限是：居住用固定性是相對的保護(hù)文物價值降低經(jīng)濟(jì)成本29固定性是相對的保護(hù)文物價值29房地產(chǎn)使用的耐久性騰王閣30房地產(chǎn)使用的耐久性騰王閣3050/70年后房子和土地怎么辦？

自動續(xù)期收費嗎？3150/70年后房子和土地怎么辦？

自動續(xù)期收費嗎？31房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性）

房地產(chǎn)位置固定不同區(qū)位的自然、社會、經(jīng)濟(jì)條件不同建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的差別使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同32房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性）房地產(chǎn)位置固定32房地產(chǎn)使用的異質(zhì)性33房地產(chǎn)使用的異質(zhì)性33土地供給的稀缺性

土地總供給量固定，不可復(fù)制生產(chǎn)位置較為優(yōu)越或肥力較高的土地優(yōu)先開發(fā)土地異質(zhì)性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內(nèi)土地的供給缺乏彈性34土地供給的稀缺性土地總供給量固定，不可復(fù)制生產(chǎn)34房地產(chǎn)投資與消費的雙重性

生產(chǎn)要素，如廠房、站場生活消費，如住房、公園投資品，受固定性、耐久性、稀缺性影響

投資途徑：地段好的房子、門面房、拆遷房、二手房期房、尾房、升值潛力大的房子35房地產(chǎn)投資與消費的雙重性生產(chǎn)要素，如廠房、站場35房地產(chǎn)的相互影響性

自身狀況+周圍環(huán)境溢出效應(yīng)和外部性如住宅的配套設(shè)施：供電、上下水、道路、車站、教育、綠化、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)、行政管理、治安管理……36房地產(chǎn)的相互影響性自身狀況+周圍環(huán)境36房地產(chǎn)的易受限制性

37房地產(chǎn)的易受限制性37房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性

價值巨大不可移動（難以移動）獨一無二

交易歷時長、程序繁瑣、難以快速變現(xiàn)交易稅費高38房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性價值巨大38A.1.4房地產(chǎn)分類按其用途劃分：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途物業(yè)

按其是否產(chǎn)生收益劃分：

收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)按經(jīng)營使用方式劃分：

自用型房地產(chǎn)營業(yè)性房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)出售型房地產(chǎn)按開發(fā)程度劃分：

土地在建工程建成后物業(yè)39A.1.4房地產(chǎn)分類按其用途劃分：按其是否產(chǎn)生收益劃分：按A.2房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵與作用40A.2房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵與作用40A.2.1房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理活動的主體及其所進(jìn)行的上述經(jīng)濟(jì)活動的有機(jī)結(jié)合。主體：投資主體、開發(fā)主體、經(jīng)營管理主體、建筑商、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理商、中介……

活動：投資、開發(fā)、經(jīng)營管理、建筑施工、金融活動、物業(yè)管理、中介服務(wù)……

41A.2.1房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和A.2.2在國民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)&支柱產(chǎn)業(yè)重要作用：（1）基本生產(chǎn)要素（2）帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（3）改善人民生活（4）促進(jìn)城市建設(shè)（5）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（6）擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)（7）增加政府收入42A.2.2在國民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)&支柱產(chǎn)業(yè)4A.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的參與者43A.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的參與者43

政府開發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費者如：規(guī)劃部門、工商局、市政部門、發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)委、市建委、房屋土地資源管理局

44政府如：規(guī)劃部門、44

政府

開發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費者開發(fā)企業(yè)開發(fā)個人（開發(fā)商/建設(shè)單位）45政府開發(fā)企業(yè)45

政府開發(fā)主體

土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費者原使用權(quán)人購置使用權(quán)與原使用權(quán)人合作土地征收、拆遷46政府原使用權(quán)人46

政府開發(fā)主體土地使用權(quán)人

投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費者直接或間接投資開發(fā)主體；直接或間接購置房地產(chǎn)進(jìn)行出租、經(jīng)營和轉(zhuǎn)售47政府直接或間接投資開發(fā)主體；47

政府開發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體

金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費者銀行信托投資公司48政府銀行48

政府開發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)

建筑承包商專業(yè)顧問消費者建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者；全部物資工作的直接承擔(dān)者49政府建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者；全部物資工作的直接承擔(dān)者49

政府開發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商

專業(yè)顧問消費者建筑師工程師會計師造價工程師經(jīng)濟(jì)師估價師經(jīng)紀(jì)人律師營銷與策劃人員50政府建筑師50

政府開發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問

消費者商品最終使用人收益最終實現(xiàn)者51政府商品最終使用人51A.4房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律52A.4房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律52A.4.1房地產(chǎn)市場的概念狹義：房地產(chǎn)商品需求者和房地產(chǎn)商品供給者之間進(jìn)行交易活動的場所，如房地產(chǎn)交易中心廣義：經(jīng)濟(jì)主體之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動及其在活動中所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和作用機(jī)制。53A.4.1房地產(chǎn)市場的概念狹義：房地產(chǎn)商品需求者和房地產(chǎn)商A.4.2房地產(chǎn)市場的分類按區(qū)域劃分：安徽房地產(chǎn)市場北京房地產(chǎn)市場華北房地產(chǎn)市場華東房地產(chǎn)市場按用途劃分：住宅市場商業(yè)房地產(chǎn)市場工業(yè)房地產(chǎn)市場特殊用途房地產(chǎn)市場按功能劃分：房產(chǎn)市場土地市場房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)信息技術(shù)市場按交易方式劃分：房地產(chǎn)銷售市場房地產(chǎn)租賃市場房地產(chǎn)擔(dān)保市場房地產(chǎn)保險市場54A.4.2房地產(chǎn)市場的分類按區(qū)域劃分：按用途劃分：按功能劃A.4.3房地產(chǎn)市場的影響因素內(nèi)部因素：時滯、生產(chǎn)者和消費者的心理因素、技術(shù)和理念的革新外部因素：政治制度、國民經(jīng)濟(jì)、政策法律措施、金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、通勤技術(shù)、人文社會環(huán)境、自然環(huán)境55A.4.3房地產(chǎn)市場的影響因素內(nèi)部因素：時滯、生產(chǎn)者和消費A.4.4房地產(chǎn)市場的指標(biāo)供給指標(biāo)：新竣工量、滅失量、存量、空置量…需求指標(biāo)：GDP、人口數(shù)、就業(yè)人口數(shù)、失業(yè)率…市場交易指標(biāo)：銷售量、出租量、吸納量……56A.4.4房地產(chǎn)市場的指標(biāo)供給指標(biāo)：新竣工量、滅失量、存量A.4.5房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)的復(fù)蘇—擴(kuò)張—收縮

—衰退四個環(huán)節(jié)。57A.4.5房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動58宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動58房地產(chǎn)周期59房地產(chǎn)周期59房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營60房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營1第一章緒論61第一章緒論2課堂要求及需說明的幾個問題1、課堂紀(jì)律要求2、教材與筆記要求3、平時成績評定4、考核方式62課堂要求及需說明的幾個問題1、課堂紀(jì)律要求3課程體系結(jié)構(gòu)第一章緒論第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論和策略第三章房地產(chǎn)企業(yè)第四章房地產(chǎn)項目與項目定位第五章房地產(chǎn)用地的獲取第六章房地產(chǎn)市場調(diào)研63課程體系結(jié)構(gòu)第一章緒論4第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第八章房地產(chǎn)融資第九章房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第十章房地產(chǎn)市場營銷第十一章房地產(chǎn)交易第十二章物業(yè)管理64第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究5第一章緒論第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營及其特點第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營形式和內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的建設(shè)補充內(nèi)容Add65第一章緒論第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營及其特點6第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營及其特點一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營基本概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)指在依據(jù)國家的法律取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。（二）房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略，并有意識、有計劃加以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動。66第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營及其特點一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營基本概念二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大（二）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險較大（三）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強(qiáng)67二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大8第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營形式和內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容（一）按開發(fā)時間分為初次開發(fā)和再次開發(fā)（二）按開發(fā)內(nèi)容分為外延式開發(fā)和內(nèi)涵式開發(fā)（三）按開發(fā)規(guī)模分為單項開發(fā)和綜合開發(fā)等68第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營形式和內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容二、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容（一）按經(jīng)營對象的相對差異1、地產(chǎn)經(jīng)營廣義上是指利用各種方式和手段進(jìn)行土地的開發(fā)利用，以獲取經(jīng)濟(jì)利益的活動。狹義上是指流通過程的經(jīng)營活動，即地產(chǎn)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等有償流轉(zhuǎn)過程，是土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)營。2、房產(chǎn)經(jīng)營主要形式有出售、出租及抵押等。69二、房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容（一）按經(jīng)營對象的相對差異10（二）按經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營方式1、專項經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)只從事，或主要從事某一方面、某一環(huán)節(jié)經(jīng)營業(yè)務(wù)的形式。2、綜合經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)從事多項房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的形式。70（二）按經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營方式1、專項經(jīng)營113、集團(tuán)經(jīng)營是指具有雄厚經(jīng)濟(jì)實力的企業(yè)集團(tuán)從事土地及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開發(fā)、工程管理、銷售、出租、修繕管理等全方面服務(wù)的經(jīng)營形式。4、跨國經(jīng)營包括國與國之間合資、合作，到國外投資與到國外營銷等多種形式。713、集團(tuán)經(jīng)營12（三）按活動發(fā)生過程1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的所有經(jīng)濟(jì)活動的總稱。2、房地產(chǎn)流通經(jīng)營主要指土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押及房屋的買賣、交換、抵押等經(jīng)濟(jì)活動。3、房地產(chǎn)消費及使用經(jīng)營主要指物業(yè)管理服務(wù)。72（三）按活動發(fā)生過程1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營13三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序1、選擇投資機(jī)會2、項目定位3、前期工作4、建設(shè)階段5、租售階段6、物業(yè)管理73三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序1、選擇投資機(jī)會14第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科建設(shè)一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的形成與發(fā)展20世紀(jì)，始于美國二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的研究內(nèi)容和方法（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的研究內(nèi)容包括三個基本內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)營銷及中介服務(wù)、物業(yè)管理74第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科建設(shè)一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的形（二）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的研究方法1、注重以經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和現(xiàn)代經(jīng)營管理理論為基礎(chǔ)和指導(dǎo)思想；2、注重將理論應(yīng)用于房地產(chǎn)實務(wù)中3、定性研究與定量研究相結(jié)合75（二）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營學(xué)科的研究方法16A.1房地產(chǎn)內(nèi)涵、屬性與分類補充內(nèi)容Add76A.1房地產(chǎn)內(nèi)涵、屬性與分類補充內(nèi)容Add17A.1.1房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)：土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實物所衍生出的各種財產(chǎn)權(quán)利。包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權(quán)利。77A.1.1房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)：187819A.1.2房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的關(guān)系不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)、海洋：不能移動或移動后會改變其原來性質(zhì)、形狀或失去原價值的物。土地、地上改良物和地下礦產(chǎn)資源及其衍生的權(quán)利。其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構(gòu)筑物、其他附屬物和樹木。

79A.1.2房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的關(guān)系不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)房地產(chǎn)的英文名稱：RealEstate、RealProperty——真正的財產(chǎn)、永久性的財產(chǎn)RealEstate:土地及附著于土地上的構(gòu)筑物和房屋RealProperty:除RealEstate之外，加上附帶的各種權(quán)益，如所有權(quán)在內(nèi)的及與此相關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等80房地產(chǎn)的英文名稱：RealEstate、RealPropA.1.3房地產(chǎn)屬性房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性）土地供給的稀缺性房地產(chǎn)投資與消費的雙重性房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的易受限制性房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性

81A.1.3房地產(chǎn)屬性房地產(chǎn)位置的固定性22房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳舊貌82房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳舊貌23房地產(chǎn)位置的固定性建于1930年，原名南京大戲院。1950年更名為北京電影院。1959年更名為上海音樂廳至今。作為全國第一座音樂廳，1959年后的數(shù)十年中，一直是上海乃至全國的音樂活動中心之一。經(jīng)歷幾次大修形成良好的建聲效果，著名指揮家陳燮陽認(rèn)為“除了頂級的維也納金色大廳、阿姆斯特丹音樂廳、波士頓音樂廳這三家外，在音質(zhì)上，上海音樂廳可以和任何音樂廳一較高下。”

83房地產(chǎn)位置的固定性建于1930年，原名南京大戲院。1950年房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳新顏2003年：在原地頂升1.7米，然后向南移動66.46米，再在新址上頂升1.68米

84房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳新顏2003年：25固定性是相對的向東平移75.6米，旋轉(zhuǎn)后再向南平移30.7米，為南江濱路讓路。85固定性是相對的向東平移75.6米，旋轉(zhuǎn)26固定性是相對的2008年泛船浦教堂神父樓的平移與90°轉(zhuǎn)身86固定性是相對的2008年27房地產(chǎn)使用的耐久性國家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限是：

居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合及其它用地50年87房地產(chǎn)使用的耐久性國家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限是：居住用固定性是相對的保護(hù)文物價值降低經(jīng)濟(jì)成本88固定性是相對的保護(hù)文物價值29房地產(chǎn)使用的耐久性騰王閣89房地產(chǎn)使用的耐久性騰王閣3050/70年后房子和土地怎么辦？

自動續(xù)期收費嗎？9050/70年后房子和土地怎么辦？

自動續(xù)期收費嗎？31房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性）

房地產(chǎn)位置固定不同區(qū)位的自然、社會、經(jīng)濟(jì)條件不同建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的差別使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同91房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性）房地產(chǎn)位置固定32房地產(chǎn)使用的異質(zhì)性92房地產(chǎn)使用的異質(zhì)性33土地供給的稀缺性

土地總供給量固定，不可復(fù)制生產(chǎn)位置較為優(yōu)越或肥力較高的土地優(yōu)先開發(fā)土地異質(zhì)性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內(nèi)土地的供給缺乏彈性93土地供給的稀缺性土地總供給量固定，不可復(fù)制生產(chǎn)34房地產(chǎn)投資與消費的雙重性

生產(chǎn)要素，如廠房、站場生活消費，如住房、公園投資品，受固定性、耐久性、稀缺性影響

投資途徑：地段好的房子、門面房、拆遷房、二手房期房、尾房、升值潛力大的房子94房地產(chǎn)投資與消費的雙重性生產(chǎn)要素，如廠房、站場35房地產(chǎn)的相互影響性

自身狀況+周圍環(huán)境溢出效應(yīng)和外部性如住宅的配套設(shè)施：供電、上下水、道路、車站、教育、綠化、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)、行政管理、治安管理……95房地產(chǎn)的相互影響性自身狀況+周圍環(huán)境36房地產(chǎn)的易受限制性

96房地產(chǎn)的易受限制性37房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性

價值巨大不可移動（難以移動）獨一無二

交易歷時長、程序繁瑣、難以快速變現(xiàn)交易稅費高97房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性價值巨大38A.1.4房地產(chǎn)分類按其用途劃分：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途物業(yè)

按其是否產(chǎn)生收益劃分：

收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)按經(jīng)營使用方式劃分：

自用型房地產(chǎn)營業(yè)性房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)出售型房地產(chǎn)按開發(fā)程度劃分：

土地在建工程建成后物業(yè)98A.1.4房地產(chǎn)分類按其用途劃分：按其是否產(chǎn)生收益劃分：按A.2房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵與作用99A.2房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵與作用40A.2.1房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理活動的主體及其所進(jìn)行的上述經(jīng)濟(jì)活動的有機(jī)結(jié)合。主體：投資主體、開發(fā)主體、經(jīng)營管理主體、建筑商、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理商、中介……

活動：投資、開發(fā)、經(jīng)營管理、建筑施工、金融活動、物業(yè)管理、中介服務(wù)……

100A.2.1房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和A.2.2在國民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)&支柱產(chǎn)業(yè)重要作用：（1）基本生產(chǎn)要素（2）帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（3）改善人民生活（4）促進(jìn)城市建設(shè)（5）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（6）擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)（7）增加政府收入101A.2.2在國民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)&支柱產(chǎn)業(yè)4A.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的參與者102A.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的參與者43

政府開發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費者如：規(guī)劃部門、工商局、市政部門、發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)委、市建委、房屋土地資源管理局

103政府如：規(guī)劃部門、44

政府

開發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費者開發(fā)企業(yè)開發(fā)個人（開發(fā)商/建設(shè)單位）104政府開發(fā)企業(yè)45

政府開發(fā)主體

土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費者原使用權(quán)人購置使用權(quán)與原使用權(quán)人合作土地征收、拆遷105政府原使用權(quán)人46

政府開發(fā)主體土地使用權(quán)人

投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問消費者直接或間接投資開發(fā)主體；直接或間接購置房地產(chǎn)進(jìn)行出租、經(jīng)營和轉(zhuǎn)售106政府直接或間接投資開發(fā)主體；47

政府