大連中連項目市場分析及前期策略思路指向課件

大連中連項目市場分析及前期策略思路指向大連中連項目市場分析及前期策略思路指向1目錄一、大連全域城市化進程中金州區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略屬性解讀二、大大連房產格局給予金州商品房市場無限發(fā)展契機三、合而不同—鎖定目標客戶需求觸點，建立項目利益有效區(qū)隔目錄一、大連全域城市化進程中金州區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略屬性解讀2大連全域城市化進程中金州區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略屬性解讀大連全域城市化進程中3花園式城區(qū)——旅順口大連核心區(qū)新市區(qū)——金州新區(qū)（保稅區(qū)）新市區(qū)——普灣新區(qū)生態(tài)型中心城市——莊河市現(xiàn)代新興工業(yè)城市——瓦房店大大連美好愿景全域城市化進程之“兩城四區(qū)”，兩城為大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，四區(qū)為莊河、瓦房店、旅順口及長海。大連新市區(qū)規(guī)劃新市區(qū)作為大大連規(guī)劃重中之重，使得金州新區(qū)與普灣新區(qū)榮俱真正的大連市區(qū)血統(tǒng)，近期普灣新區(qū)發(fā)展熱度高漲進一步加速了大連新市區(qū)之于本案規(guī)劃利好實現(xiàn)力度。國際旅游避暑勝地——長?；▓@式城區(qū)——旅順口大連核心區(qū)新市區(qū)——金州新區(qū)（保稅區(qū)）新4普灣新區(qū)原普蘭店灣，2010年5月27日正式建立，全域1008.5平方公里，現(xiàn)有人口40.2萬人。金州新區(qū)原金州區(qū)與開發(fā)區(qū)及其周邊，2010年4月29日正式建立，全域1039.8平方公里，現(xiàn)有人口101萬人。大連市保稅區(qū)大連新市區(qū)規(guī)劃給予金州新區(qū)的戰(zhàn)略屬性金州新區(qū)——區(qū)位與規(guī)模發(fā)展的核心屬性

普灣新區(qū)至大連市區(qū)全程45公里金州新區(qū)至大連市區(qū)全程30公里普灣新區(qū)金州新區(qū)大連市保稅區(qū)大連新市區(qū)規(guī)劃給予金州新區(qū)的戰(zhàn)略5金州區(qū)大連市區(qū)2010-2013年九里到普灣新區(qū)振興路，全面通行城際鐵路金州區(qū)大連市區(qū)2010-2013年九里到普灣新區(qū)振興路，全面6大連市甘井子區(qū)后鹽普灣新區(qū)長皮高速公路渤海大道的全線竣工

渤海大道是大連市規(guī)劃沿渤海的一條南北走向的交通快速通道，規(guī)劃起點甘井子區(qū)后鹽，途徑金州新區(qū)、普灣新區(qū)、普蘭店市，與長皮高速公路相接。

其中，渤海大道金州新區(qū)段有27公里，起點位于西海垃圾場，經過龍王廟、沿沈大高速和哈大高鐵西側向北，與金七線交接，進入普灣新區(qū)。開工時間：2011年4月底投資金額：約61.5億元整個道路建成后，將實現(xiàn)大連市區(qū)、金渤海岸、普灣新區(qū)等點對點的快速通道，為金州新區(qū)、普灣新區(qū)經濟發(fā)展起到巨大的拉動作用。大連市甘井子區(qū)后鹽普灣新區(qū)長皮高速公路渤海大道的全線竣工7輕軌三號線的大大連交通的系統(tǒng)化建成渤海大道的全線竣工加之成熟完備的城市生活配套將金州區(qū)之規(guī)劃地位與住居屬性從金州新區(qū)中脫穎而出！輕軌三號線的大大連交通的系統(tǒng)化建成8類環(huán)形產業(yè)帶分布使得金州城區(qū)成為最具住居價值磁場金州區(qū)大連新機場預計2015年完工并啟動大連市三十里堡登沙河金州灣開發(fā)區(qū)杏樹石河拉樹山大連灣類環(huán)形產業(yè)帶分布使得金州城區(qū)成為最具住居價值磁場金州區(qū)大連新9全域城市化進程推動下，金州區(qū)已然躍升為大大連核心之地！全域城市化進程推動下，10大大連房產格局給予金州商品房市場無限發(fā)展契機大大連房產格局給予11大連市開發(fā)區(qū)金州區(qū)大連市開發(fā)區(qū)金州區(qū)大連市開發(fā)區(qū)金州區(qū)供應量銷售量從大連市、開發(fā)區(qū)08-10年供銷對比來看，大連市區(qū)供銷較往年出現(xiàn)明顯下滑趨勢，2010年除甘井子區(qū)外，市內3區(qū)銷售總量僅190萬平。而金州新區(qū)的商品房供銷呈穩(wěn)步上升趨勢。隨著普灣新區(qū)帶來跨越大大連的規(guī)劃力量啟動，作為跨越規(guī)劃之核心樞紐地位及大連外溢需求首席承接的金州新區(qū)房地產市場必將迎來更好更快的發(fā)展！2008-2010年大連、開發(fā)區(qū)、金州供銷對比圖例單位：萬平大大連規(guī)劃下原市區(qū)滿溢需求有利引流成交量下滑近四成大連市開發(fā)區(qū)金州區(qū)大連市開發(fā)區(qū)金州區(qū)大連市開發(fā)區(qū)金州區(qū)供應量12龍王廟沿海旅游板塊五一路泛城市中心板塊金州北新區(qū)板塊大黑山自然資源板塊開發(fā)區(qū)中心板塊濱海路度假板塊金石灘旅游板塊金州新區(qū)區(qū)域板塊特征及品牌格局解讀龍王廟沿海旅游板塊五一路泛城市中心板塊金州北新區(qū)板塊大黑山自13金州區(qū)板塊：金州北—與普灣新區(qū)連接最近的板塊，是“十一五”規(guī)劃的金州開發(fā)新區(qū)之一。目前新客運站與普灣新區(qū)利好聯(lián)系是區(qū)域主要賣點。當前供應產品以高層為主。龍王廟—金渤海岸度假和服務業(yè)板塊，目前世茂嘉年華是區(qū)域最有影響力的項目，區(qū)域擁有靠海資源，濱海路將與大連市形成連接，是具有潛力的房地產板塊，但是目前為開發(fā)初期，市場尚不成熟。目前在售項目以高層為主，萬恒、世茂擁有低密度的別墅和多層產品。五一路泛中心：由于金州區(qū)中心供應匱乏，因此形成與金州市中心共享城市資源的五一路泛中心板塊。該板塊與沈大高速公路連接，并共享與開發(fā)區(qū)連接的五一路，因此吸引老城區(qū)中心客戶。目前，該區(qū)域以高層為主。大黑山：該板塊項目比鄰五一路，擁有大黑山良好的自然資源，是金州距離開發(fā)區(qū)最近的板塊，因此吸引開發(fā)區(qū)外溢客群購買。區(qū)域主要以高層銷售為主。少量銷售低密度的別墅和多層。金州區(qū)板塊：14開發(fā)區(qū)板塊：開發(fā)區(qū)中心—開發(fā)區(qū)早期的發(fā)展板塊，掌握開發(fā)區(qū)與各區(qū)的網絡交通以及商業(yè)、教育等城市資源。目前區(qū)域住宅以高層為主，少量高端項目有低密多層。濱海路—是開發(fā)區(qū)目前最火的板塊。擁有靠海度假資源，新區(qū)建設日益成熟，并且擠進眾多國際和全國一線開發(fā)商，開發(fā)了眾多經典高端樓盤，該板塊是大連新興的富人區(qū)。區(qū)域以高層和別墅產品為主要供應，中高端項目有多層供應。金石灘—發(fā)現(xiàn)王國主題公園是該板塊的主要賣點，由于缺乏商業(yè)配套，目前區(qū)域房地產市場尚不成熟。板塊以低密度的多層和別墅為主。開發(fā)區(qū)板塊：15金州新區(qū)一線品牌開發(fā)商分布開發(fā)區(qū)集合全國和國際品牌6家，品牌項目9個。而金州區(qū)全國品牌1家，本土一線品牌2家，品牌項目僅3個。因此對比兩區(qū)域，開發(fā)區(qū)品牌成熟度相對較高，具有較強的吸附中高端客群的能力。而金州區(qū)主要為本地開發(fā)商盤踞，品牌割據戰(zhàn)尚未顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)居者屬性價值的為項目品牌力！金州新區(qū)一線品牌開發(fā)商分布開發(fā)區(qū)集合全國和國際品牌6家16品牌形象塑造分析經典案例解析

品牌形象塑造分析經典案例解析17產品信息：建筑面積180萬㎡共分七期開發(fā)。目前，一期別墅產品「原墅」、高層住宅產品「藝墅」及「城市別館」已完美交付；二期別墅產品「領墅」和高層住宅產品「視界」將于2011年全面交付；三期首席海景235㎡～333㎡高爾夫專屬平層官邸「果嶺墅」、150㎡五層電梯花園洋房「郡墅」、創(chuàng)新3G別墅「領墅」、110㎡～140㎡Art-Deco全海景高層住宅「視界」、68㎡～93㎡私屬級親海精裝鋒寓，2011年，110㎡、140㎡五層電梯花園洋房「郡墅Ⅱ號」、60㎡～139㎡「城市別館Ⅱ號」。

配套建設：紅星海社區(qū)內的4萬㎡以"愛"為主題的LOVE山體公園、8000㎡STAR紅星海灘，13000㎡東北亞首席灣區(qū)會館——紅星會館、全球唯一5000㎡綜合物管大樓均已落成并投入使用。2011年，紅星海14萬㎡國際濱海休閑商業(yè)街工程將全面啟動；紅星海0～16歲教育示范工程體系之紅星海紅黃藍幼兒園將建成并實現(xiàn)招生。2012年，紅星海教育配套之北京十一學校大連開發(fā)區(qū)實驗學校也將落成并全面招生產品信息：18紅星海世界觀塑造品牌形象三板斧：2、全方位媒體轟炸——是將品牌形象傳播給受眾的重要手段1、高調的產品展示——是品牌形象震撼亮相的直接手段3、精準的活動營銷——是讓消費者對品牌產生忠誠度的有效手段紅星海世界觀塑造品牌形象三板斧：2、全方位媒體轟炸——是將品191、高調的產品展示高調售樓現(xiàn)場展現(xiàn)是展示品牌形象直接手段專業(yè)的銷售形象和物業(yè)形象是品牌形象的商標專業(yè)的銷售形象和物業(yè)形象是品牌形象的商標1、高調的產品展示高調售樓現(xiàn)場展現(xiàn)是展示品牌形象直接手段專業(yè)202、全方位媒體轟炸戶外媒體報紙媒體電視媒體2、全方位媒體轟炸戶外媒體報紙媒體電視媒體213、精準的活動營銷品牌落地階段活動關鍵詞：明星事件、高調、曝光頻繁活動目的：企業(yè)品牌和項目品牌在短期獲得認知2009-2010主題活動——圈層生活感動大連，呈現(xiàn)獨一的新奢華主義生活?；顒幽康模壕S系首期置業(yè)客群，擴展新客群，鞏固項目品牌形象口碑品牌鞏固階段活動關鍵詞：體驗營銷和情感營銷、積極維系、有效性品牌提升階段活動關鍵詞：良好的公眾形象活動目的：在區(qū)域市場的確立頂尖地位進入2010-2011年之后，紅星海世界觀繼續(xù)以高調的明星推薦活動和項目體驗類活動的同時，加入了提升自己良好公眾形象的活動。以提升公眾形象和回報社會是借賺取社會無形的口碑價值，確立項目在整個市場地位。（詳情見附件內容）3、精準的活動營銷品牌落地階段活動關鍵詞：明星事件、高調、曝22產品展示經典案例解析

產品展示經典案例解析23二期一期三期地址開發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)3號地售樓地址開發(fā)區(qū)華潤海中國藝術館九洞高爾夫西南側起價8000元/平方米均價8500元/平方米價格詳情均價8500元/平方米開發(fā)商華潤置地（大連）有限公司建筑類型高層物業(yè)類別住宅建筑面積220000平方米占地面積74000平方米容積率2.87總戶數(shù)1600物業(yè)公司華潤物業(yè)（大連）有限公司物業(yè)費1.85元/月/平方米車位費待定車位數(shù)地下700地上200交通狀況海濱路,2、5路,輕軌投資商華潤置地（大連）有限公司建筑設計CCDI（中建國際設計顧問有限公司）景觀設計新加坡柏景華潤海中國二期一期三期地址開發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)3號地售樓地址開發(fā)區(qū)華24華潤海中國目前售樓處華潤海中國藝術館以獨特的設計造型展現(xiàn)自身的文雅和藝術的氣息。進入藝術館之前園林水系令人心曠神怡。一路上華潤海中國的宣傳路旗展示牌處處可見，并沿街矗立海、中、國，三個大字，提醒著人們他是這里真正的主人。海中國品質展示華潤海中國目前售樓處華潤海中國藝術館以獨特的25精致樣板間樣板間的每一角落均顯示出華潤產品的一貫特征，精致而不俗。加之推窗可見的迷人海景，無不吸引著購房者眼球。精致樣板間樣板間的每一角落均顯示出華潤產品的一26大大連下的市場需求格局現(xiàn)狀

普灣新區(qū)地緣自住地緣自住地緣自住高端自住/投資產業(yè)自住旅游地產原住民及產業(yè)和熱動線帶來的客群大大連下的市場需求格局現(xiàn)狀普灣新區(qū)地緣自住地緣自住地緣自住27金州區(qū)目標需求鎖定：本地居民及大連和開發(fā)區(qū)外溢需求，且主體為剛性自住需求，部分投資。金州區(qū)目標需求定位金州區(qū)目標需求鎖定：金州區(qū)目標需求定位28吸引金州本地客群和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群——金州情節(jié)吸引大連市與開發(fā)區(qū)外溢客群——大連情節(jié)結合不同客群心理歸屬情感的差異釋放針對性板塊營銷策略屬性價值吸引金州本地客群和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群——金州情節(jié)結合不同客群心理歸29合而不同—鎖定目標客戶需求觸點建立項目利益有效區(qū)隔合而不同—鎖定目標客戶需求觸點30悅泰山里永安四季憬園河畔6000-70007000-80008000以上華夏金城天鴻展視界鴻瑋瀾山華邦儷城金潤花園自然天城海天新界福佳新天地嶺灣風尚瀛海金州萬恒天籟灣大黑山板塊價值依托：緊鄰開發(fā)區(qū)，交通便利、大黑山風景區(qū)、新區(qū)規(guī)劃升值空間客群集中開發(fā)區(qū)工作者投資渤海計劃東方灣新興北京郡五一路泛中心板塊價值依托：緊鄰金州灣，環(huán)境優(yōu)越、交通便利客群集中金州老城區(qū)者自住龍王廟板塊價值依托：開發(fā)商云集、海景房客群集中外地投資客龍祥嘉園板塊產品價格品牌金州北城高層6000-7000悅泰、天鴻五一路泛中心高層8000-8500阿爾濱、福佳大黑山高層、小高7500-8500鴻瑋、華邦、龍王廟高層、小高6500-9000萬恒、茂業(yè)等金州區(qū)板塊屬性分析連大文潤金辰和平儷苑金連佳地中心區(qū)板塊價值依托：地段，配套完善。新項目較少金州北城板塊價值依托：城際鐵路規(guī)劃核心、客運中心。客群集中金州本地居民自住悅泰山里永安四季憬園河畔6000-70007000-800031憬園河畔目標市場及競爭關系分析板塊區(qū)隔，區(qū)域內聯(lián)合之項目利益點為新都心屬性，城市中軸價值憬園河畔目標市場及競爭關系分析板塊區(qū)隔，區(qū)域內聯(lián)合之項目利益32開發(fā)商大連金悅房地產開發(fā)有限公司

物業(yè)公司大連百安物業(yè)管理有限公司項目地址金州區(qū)斯大林路集品東林世家1#樓公建建筑面積11.3萬平（1期）占地面積4.2萬平類型/面積高層平層50-110，躍層64-86容積率1.96綠化率35%價格均價6800總戶數(shù)1037開盤時間一期：2009年8月7日，二期：2010-11-24項目概況項目整體地勢呈北高南低，西高東低的走勢。北部和西北部為山體，從風水學中看這是一塊難得的寶地，產品概況項目共分二期規(guī)劃、多層和小高層多層狀況為6層，小高層狀況為16層。自建配套1.4萬平方米地下大型商場，7000平米地下車位和9000平米的沿街公建。重點競品關注

開發(fā)商大連金悅房地產開發(fā)有限公司

物業(yè)公司大連百安物業(yè)管理有33優(yōu)勢：劣勢：◆配套：社區(qū)生活配套不齊全◆地段：距離城市中心有一定距離，不是核心區(qū)域?！趔w量：項目規(guī)模較小◆價格：躍層產品價位較高，對于購買該區(qū)域客戶很難接受◆品牌：開發(fā)商的品牌有一定優(yōu)勢?！舢a品：LOFT空間，5.4米層高，上下分層，動靜分區(qū)，客廳寬大觀景窗設計?！艚逃喝宋姆諊鷿夂瘢▽W校、博物館、圖書館）體育場金州高級中學婦嬰保健醫(yī)院優(yōu)勢：劣勢：◆品牌：開發(fā)商的品牌有一定優(yōu)勢。體育場金州高級中34主流產品戶型賞析優(yōu)勢：1.布局緊湊合理，動靜分明。無空間浪費。2.上層獨立出來空間，可自主利用。3.下層超大客廳寬敞明亮不足：1.暗衛(wèi)，通風性差，直對樓道，私密性差。2.戶型隔斷較多。優(yōu)勢：

1.南向客廳及主臥采光佳，八角凸窗。2.廚房與餐廳分明。3.衛(wèi)生間明衛(wèi)，通風較好。不足：1.進深較長。2.主客臥面積相差較多。主流產品戶型賞析優(yōu)勢：1.布局緊湊合理，動靜分明。無空間浪費35項目主要推廣形式悅泰山里主要以報廣為宣傳手段。早期報廣主打系列式，營銷對象直指金州本地居民。抓住其金州情節(jié)的心理屬性。項目主要推廣形式悅泰山里主要以報廣為宣傳手段。36開發(fā)商大連恒宇房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司第一太平戴維斯項目地址大連市金州新區(qū)金東路215號建筑面積72萬平占地面積23.2萬平類型/面積高層、小高、多層容積率2.8綠化率38%價格均價6300總戶數(shù)7312開盤時間2010年12月11日項目概況Actdeco建筑風格。金州新區(qū)最大的舊城改造工程，擁有綜合性商業(yè)配套及萬平園林景觀。產品概況一期5棟。全部為33層高層，共700余套房源。共分三期開發(fā)。樓間距40-60米自建配套萬平園林景觀建設。簽約知名學前教育機構雙語幼兒園進駐。優(yōu)惠活動每10平優(yōu)惠100元重點競品關注

開發(fā)商大連恒宇房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司第一太平戴維斯項目地37◆配套：位于匯金市場東側，未來規(guī)劃商業(yè)，生活方便◆景觀：成樹引進、造萬平園林，臺灣著名設計師設計◆交通：臨近輕軌及公交車站，出行便利◆物業(yè)：聘請五星級物管，享受專業(yè)、體貼式服務。優(yōu)勢：園林規(guī)劃規(guī)劃商業(yè)配套◆區(qū)域：原有棚戶區(qū)尚未徹底拆遷，影響整體項目形象?！艨腿海簠^(qū)域影響造成客群中回遷戶較多，影響項目質素?！糁苓叄喉椖客鈬鸁o其他樓體項目、顯空曠。劣勢◆配套：位于匯金市場東側，未來規(guī)劃商業(yè)，生活方便優(yōu)勢：園林規(guī)38主流產品戶型賞析優(yōu)勢：1.主臥南向、客臥北向、內設有衣帽間2.廚房具有獨立的生活陽臺，便于日常生活。3.入門設有玄關，保障私密性。不足：1.整體布局欠佳，動靜不分。2.衛(wèi)生間距離臥室較遠，生活不夠方便。3.暗衛(wèi)，通風性差D戶型二室二廳一衛(wèi)約73.77平B戶型二室二廳一衛(wèi)約77.14平優(yōu)勢：1格局方正.2.明廚設計、干濕分離3.雙臥均南向，陽光充足。不足：1.布局合理性欠佳，動靜不分2.廚房與衛(wèi)生間門相對。主流產品戶型賞析優(yōu)勢：1.主臥南向、客臥北向、內設有衣帽間39項目主要推廣形式由項目報廣可見該項目主要賣點在于舊城改造以及萬平園林規(guī)劃。主要客群來自于金州本地改善型客戶以及舊城改造回遷戶購買。項目主要推廣形式由項目報廣可見該項目主要賣點在于40主流建筑風格主流產品形式主流戶型結構……主流規(guī)劃為本案贏得了板塊主流需求心理同時也陷入同質化競爭之中項目之于競爭市場脫穎而出的關鍵是差異化利益點精準提煉綜合競品對比分析，得出憬園河畔區(qū)隔性項目價值利益點為成熟社區(qū)氛圍及已積淀的項目品牌力主流建筑風格41自然天城目標市場及競爭關系分析板塊區(qū)隔，區(qū)域內聯(lián)合之項目利益點為大黑山景觀資源，大大連核心區(qū)位自然天城目標市場及競爭關系分析板塊區(qū)隔，區(qū)域內聯(lián)合之項目利益42開發(fā)商大連華邦房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司大連華邦物業(yè)有限公司項目地址開發(fā)區(qū)與金州區(qū)交會處安盛購物中心北輕軌站旁大黑山外建筑面積14.6萬平占地面積66000建筑類型高層戶型面積40-140容積率2.22綠化率60%價格均價7300總戶數(shù)1585開盤時間1期09年10月25，2期09年11月283期10年4月17項目概況背靠大黑山，臨近輕軌3號線及其站點，五一路旁，承接大連、金州、開發(fā)區(qū)三區(qū)人脈，享三區(qū)資源?，F(xiàn)房出售產品概況由13棟高層構成，住宅東南5°朝向。超大樓間距自建規(guī)劃7000平BLOCK商業(yè)街、2萬平地下停車場、5萬平法式園林。優(yōu)惠活動抽獎活動，中獎者免房款3萬-10萬不等。重點競品關注

開發(fā)商大連華邦房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司大連華邦物業(yè)有限公43◆周邊配套：項目周邊處于開發(fā)階段，路面較差、相比較配套，生活購物較為不便?！魬粜停簯粜推螅髁粜团c本地需求有差異◆價格：躍層價格偏高，對于一些客戶接受有難度?！艚煌ǎ壕o鄰輕軌車站口，105路公交◆自然景觀：背靠遼南風景名勝大黑山，環(huán)境優(yōu)美。◆內部規(guī)劃：50000平米法式風情園林、7000平米BLOCK商街，滿足他們日常生活之必需的空間需求?！魬粜驮O計：樓體東南向陽設計。挑高的躍層、錯位陽臺、轉角飄窗等。規(guī)劃BLOCK商業(yè)街已建現(xiàn)房售樓處優(yōu)勢：劣勢：◆交通：緊鄰輕軌車站口，105路公交規(guī)劃BLOCK商業(yè)街已建44主流產品分析平層：79.71平躍層：77.13平配送面積約113平優(yōu)勢：1.南向超大獨立廚房2.錯位觀景陽臺，全贈送。3.雙南臥室不足：1.主客臥面積相差較大。2.廚房不具備生活陽臺3.儲藏室外接，私密性差。優(yōu)勢：1.封閉陽臺、贈送一半面積2.餐廳面積較大，可自主分割3.廚房自帶生活陽臺，使用方便不足：1.進深較長，空間浪費較明顯2.二層北向臥室無自帶衛(wèi)生間，方便性較差3.入戶門與衛(wèi)生間相對主流產品分析平層：79.71平躍層：77.13平配送面積45華邦儷城三期宣傳報廣

華邦儷城宣傳報廣可看出該項目賣點為交通及新城規(guī)劃。主要客群來自于開發(fā)區(qū)，主要營銷對象是年輕家庭。華邦儷城三期宣傳報廣華邦儷城宣傳報廣可看出該46開發(fā)商大連鴻瑋置業(yè)有限公司物業(yè)公司（物業(yè)顧問）第一太平戴維斯項目地址金州新區(qū)國家級森林公園大黑山南麓建筑面積50萬平占地面積27萬平類型/面積小高75-109、多層68-90、別墅256-310容積率1.38綠化率40%價格均價8200總戶數(shù)746（1期）開盤時間2010年10月13項目概況鴻瑋瀾山的建筑風格為北美風情，低密奢適社區(qū)，首個坡地特色文化城。產品概況一期21棟3層聯(lián)排別墅，6棟6層多層，9棟9-11層小高層。自建配套園區(qū)內建設坡地園林景觀。重點競品關注

開發(fā)商大連鴻瑋置業(yè)有限公司物業(yè)公司（物業(yè)顧問）第一太平戴維斯47鴻瑋瀾山項目在該區(qū)域為相對質素較高。含有別墅、電梯洋房等產品，拔高了項目的整體調性。園區(qū)內多種植物種植，景觀極佳。但地理位置相對較差，因其他高層產品項目與該項目臨近，擋光嚴重。為該項目一大軟肋。鴻瑋瀾山項目在該區(qū)域為相對質素較高。含有別墅、48主流產品分析D戶型二室二廳一衛(wèi)68~72平E戶型二室二廳一衛(wèi)77~91平優(yōu)勢：1.布局緊湊合理，動靜分明。2.客廳外接觀景陽臺3.雙南向臥室。溫和享受。不足：1.廚房不具備生活陽臺2.餐廚一體，不分離3.暗衛(wèi)，通風性差優(yōu)勢：1.餐廚分離，獨立餐廳。2.入口玄關設計，保障家里私密性。不足：1.進深較長。2.衛(wèi)生間與廚房較近，干濕不分3.臥室與衛(wèi)生間距離遠，便利性差主流產品分析D戶型二室二廳一衛(wèi)68~72平E戶型二室二廳49項目宣傳方式多樣路口指示牌路旗圍擋輕軌車站冠名報廣雜志跨頁項目宣傳方式多樣路口指示牌路旗圍擋輕軌車站冠名報廣雜志跨頁50綜合競品對比分析，得出自然天城區(qū)隔性項目價值利益點為規(guī)模性依山而建的疏朗規(guī)劃園區(qū)景觀與外在景觀資源的有機互動綜合競品對比分析，得出自然天城區(qū)隔性項目價值利益點為51自然天城——大大連之心，疏朗景觀美域大大連之心：板塊戰(zhàn)略屬性價值的極致詮釋，項目目標客群購買心理的強烈共鳴。疏朗景觀美域：依山而建的融合，疏朗坡地的美好，將居者的舒適之感自然融入與大黑山景觀資

源之中。憬園河畔——城市北中軸，醇熟住居典范城市北中軸：城市中軸之上，至市中心的通達性，有效滿足客群之城居屬性心理。醇熟住居典范：對于項目而言社區(qū)氛圍是獨一無二的識別標識，一旦形成區(qū)隔力極強；結合中連

憬園的項目品牌力的積極呼應，使得本案成為板塊內人居標桿！核心價值點提煉通過以上目標市場之聯(lián)合與區(qū)隔價值利益點論證得出兩個項目市場定位為：自然天城——大大連之心，疏朗景觀美域核心價值點提煉52大連中連項目市場分析及前期策略思路指向大連中連項目市場分析及前期策略思路指向53目錄一、大連全域城市化進程中金州區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略屬性解讀二、大大連房產格局給予金州商品房市場無限發(fā)展契機三、合而不同—鎖定目標客戶需求觸點，建立項目利益有效區(qū)隔目錄一、大連全域城市化進程中金州區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略屬性解讀54大連全域城市化進程中金州區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略屬性解讀大連全域城市化進程中55花園式城區(qū)——旅順口大連核心區(qū)新市區(qū)——金州新區(qū)（保稅區(qū)）新市區(qū)——普灣新區(qū)生態(tài)型中心城市——莊河市現(xiàn)代新興工業(yè)城市——瓦房店大大連美好愿景全域城市化進程之“兩城四區(qū)”，兩城為大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，四區(qū)為莊河、瓦房店、旅順口及長海。大連新市區(qū)規(guī)劃新市區(qū)作為大大連規(guī)劃重中之重，使得金州新區(qū)與普灣新區(qū)榮俱真正的大連市區(qū)血統(tǒng)，近期普灣新區(qū)發(fā)展熱度高漲進一步加速了大連新市區(qū)之于本案規(guī)劃利好實現(xiàn)力度。國際旅游避暑勝地——長?；▓@式城區(qū)——旅順口大連核心區(qū)新市區(qū)——金州新區(qū)（保稅區(qū)）新56普灣新區(qū)原普蘭店灣，2010年5月27日正式建立，全域1008.5平方公里，現(xiàn)有人口40.2萬人。金州新區(qū)原金州區(qū)與開發(fā)區(qū)及其周邊，2010年4月29日正式建立，全域1039.8平方公里，現(xiàn)有人口101萬人。大連市保稅區(qū)大連新市區(qū)規(guī)劃給予金州新區(qū)的戰(zhàn)略屬性金州新區(qū)——區(qū)位與規(guī)模發(fā)展的核心屬性

普灣新區(qū)至大連市區(qū)全程45公里金州新區(qū)至大連市區(qū)全程30公里普灣新區(qū)金州新區(qū)大連市保稅區(qū)大連新市區(qū)規(guī)劃給予金州新區(qū)的戰(zhàn)略57金州區(qū)大連市區(qū)2010-2013年九里到普灣新區(qū)振興路，全面通行城際鐵路金州區(qū)大連市區(qū)2010-2013年九里到普灣新區(qū)振興路，全面58大連市甘井子區(qū)后鹽普灣新區(qū)長皮高速公路渤海大道的全線竣工

渤海大道是大連市規(guī)劃沿渤海的一條南北走向的交通快速通道，規(guī)劃起點甘井子區(qū)后鹽，途徑金州新區(qū)、普灣新區(qū)、普蘭店市，與長皮高速公路相接。

其中，渤海大道金州新區(qū)段有27公里，起點位于西海垃圾場，經過龍王廟、沿沈大高速和哈大高鐵西側向北，與金七線交接，進入普灣新區(qū)。開工時間：2011年4月底投資金額：約61.5億元整個道路建成后，將實現(xiàn)大連市區(qū)、金渤海岸、普灣新區(qū)等點對點的快速通道，為金州新區(qū)、普灣新區(qū)經濟發(fā)展起到巨大的拉動作用。大連市甘井子區(qū)后鹽普灣新區(qū)長皮高速公路渤海大道的全線竣工59輕軌三號線的大大連交通的系統(tǒng)化建成渤海大道的全線竣工加之成熟完備的城市生活配套將金州區(qū)之規(guī)劃地位與住居屬性從金州新區(qū)中脫穎而出！輕軌三號線的大大連交通的系統(tǒng)化建成60類環(huán)形產業(yè)帶分布使得金州城區(qū)成為最具住居價值磁場金州區(qū)大連新機場預計2015年完工并啟動大連市三十里堡登沙河金州灣開發(fā)區(qū)杏樹石河拉樹山大連灣類環(huán)形產業(yè)帶分布使得金州城區(qū)成為最具住居價值磁場金州區(qū)大連新61全域城市化進程推動下，金州區(qū)已然躍升為大大連核心之地！全域城市化進程推動下，62大大連房產格局給予金州商品房市場無限發(fā)展契機大大連房產格局給予63大連市開發(fā)區(qū)金州區(qū)大連市開發(fā)區(qū)金州區(qū)大連市開發(fā)區(qū)金州區(qū)供應量銷售量從大連市、開發(fā)區(qū)08-10年供銷對比來看，大連市區(qū)供銷較往年出現(xiàn)明顯下滑趨勢，2010年除甘井子區(qū)外，市內3區(qū)銷售總量僅190萬平。而金州新區(qū)的商品房供銷呈穩(wěn)步上升趨勢。隨著普灣新區(qū)帶來跨越大大連的規(guī)劃力量啟動，作為跨越規(guī)劃之核心樞紐地位及大連外溢需求首席承接的金州新區(qū)房地產市場必將迎來更好更快的發(fā)展！2008-2010年大連、開發(fā)區(qū)、金州供銷對比圖例單位：萬平大大連規(guī)劃下原市區(qū)滿溢需求有利引流成交量下滑近四成大連市開發(fā)區(qū)金州區(qū)大連市開發(fā)區(qū)金州區(qū)大連市開發(fā)區(qū)金州區(qū)供應量64龍王廟沿海旅游板塊五一路泛城市中心板塊金州北新區(qū)板塊大黑山自然資源板塊開發(fā)區(qū)中心板塊濱海路度假板塊金石灘旅游板塊金州新區(qū)區(qū)域板塊特征及品牌格局解讀龍王廟沿海旅游板塊五一路泛城市中心板塊金州北新區(qū)板塊大黑山自65金州區(qū)板塊：金州北—與普灣新區(qū)連接最近的板塊，是“十一五”規(guī)劃的金州開發(fā)新區(qū)之一。目前新客運站與普灣新區(qū)利好聯(lián)系是區(qū)域主要賣點。當前供應產品以高層為主。龍王廟—金渤海岸度假和服務業(yè)板塊，目前世茂嘉年華是區(qū)域最有影響力的項目，區(qū)域擁有靠海資源，濱海路將與大連市形成連接，是具有潛力的房地產板塊，但是目前為開發(fā)初期，市場尚不成熟。目前在售項目以高層為主，萬恒、世茂擁有低密度的別墅和多層產品。五一路泛中心：由于金州區(qū)中心供應匱乏，因此形成與金州市中心共享城市資源的五一路泛中心板塊。該板塊與沈大高速公路連接，并共享與開發(fā)區(qū)連接的五一路，因此吸引老城區(qū)中心客戶。目前，該區(qū)域以高層為主。大黑山：該板塊項目比鄰五一路，擁有大黑山良好的自然資源，是金州距離開發(fā)區(qū)最近的板塊，因此吸引開發(fā)區(qū)外溢客群購買。區(qū)域主要以高層銷售為主。少量銷售低密度的別墅和多層。金州區(qū)板塊：66開發(fā)區(qū)板塊：開發(fā)區(qū)中心—開發(fā)區(qū)早期的發(fā)展板塊，掌握開發(fā)區(qū)與各區(qū)的網絡交通以及商業(yè)、教育等城市資源。目前區(qū)域住宅以高層為主，少量高端項目有低密多層。濱海路—是開發(fā)區(qū)目前最火的板塊。擁有靠海度假資源，新區(qū)建設日益成熟，并且擠進眾多國際和全國一線開發(fā)商，開發(fā)了眾多經典高端樓盤，該板塊是大連新興的富人區(qū)。區(qū)域以高層和別墅產品為主要供應，中高端項目有多層供應。金石灘—發(fā)現(xiàn)王國主題公園是該板塊的主要賣點，由于缺乏商業(yè)配套，目前區(qū)域房地產市場尚不成熟。板塊以低密度的多層和別墅為主。開發(fā)區(qū)板塊：67金州新區(qū)一線品牌開發(fā)商分布開發(fā)區(qū)集合全國和國際品牌6家，品牌項目9個。而金州區(qū)全國品牌1家，本土一線品牌2家，品牌項目僅3個。因此對比兩區(qū)域，開發(fā)區(qū)品牌成熟度相對較高，具有較強的吸附中高端客群的能力。而金州區(qū)主要為本地開發(fā)商盤踞，品牌割據戰(zhàn)尚未顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)居者屬性價值的為項目品牌力！金州新區(qū)一線品牌開發(fā)商分布開發(fā)區(qū)集合全國和國際品牌6家68品牌形象塑造分析經典案例解析

品牌形象塑造分析經典案例解析69產品信息：建筑面積180萬㎡共分七期開發(fā)。目前，一期別墅產品「原墅」、高層住宅產品「藝墅」及「城市別館」已完美交付；二期別墅產品「領墅」和高層住宅產品「視界」將于2011年全面交付；三期首席海景235㎡～333㎡高爾夫專屬平層官邸「果嶺墅」、150㎡五層電梯花園洋房「郡墅」、創(chuàng)新3G別墅「領墅」、110㎡～140㎡Art-Deco全海景高層住宅「視界」、68㎡～93㎡私屬級親海精裝鋒寓，2011年，110㎡、140㎡五層電梯花園洋房「郡墅Ⅱ號」、60㎡～139㎡「城市別館Ⅱ號」。

配套建設：紅星海社區(qū)內的4萬㎡以"愛"為主題的LOVE山體公園、8000㎡STAR紅星海灘，13000㎡東北亞首席灣區(qū)會館——紅星會館、全球唯一5000㎡綜合物管大樓均已落成并投入使用。2011年，紅星海14萬㎡國際濱海休閑商業(yè)街工程將全面啟動；紅星海0～16歲教育示范工程體系之紅星海紅黃藍幼兒園將建成并實現(xiàn)招生。2012年，紅星海教育配套之北京十一學校大連開發(fā)區(qū)實驗學校也將落成并全面招生產品信息：70紅星海世界觀塑造品牌形象三板斧：2、全方位媒體轟炸——是將品牌形象傳播給受眾的重要手段1、高調的產品展示——是品牌形象震撼亮相的直接手段3、精準的活動營銷——是讓消費者對品牌產生忠誠度的有效手段紅星海世界觀塑造品牌形象三板斧：2、全方位媒體轟炸——是將品711、高調的產品展示高調售樓現(xiàn)場展現(xiàn)是展示品牌形象直接手段專業(yè)的銷售形象和物業(yè)形象是品牌形象的商標專業(yè)的銷售形象和物業(yè)形象是品牌形象的商標1、高調的產品展示高調售樓現(xiàn)場展現(xiàn)是展示品牌形象直接手段專業(yè)722、全方位媒體轟炸戶外媒體報紙媒體電視媒體2、全方位媒體轟炸戶外媒體報紙媒體電視媒體733、精準的活動營銷品牌落地階段活動關鍵詞：明星事件、高調、曝光頻繁活動目的：企業(yè)品牌和項目品牌在短期獲得認知2009-2010主題活動——圈層生活感動大連，呈現(xiàn)獨一的新奢華主義生活?；顒幽康模壕S系首期置業(yè)客群，擴展新客群，鞏固項目品牌形象口碑品牌鞏固階段活動關鍵詞：體驗營銷和情感營銷、積極維系、有效性品牌提升階段活動關鍵詞：良好的公眾形象活動目的：在區(qū)域市場的確立頂尖地位進入2010-2011年之后，紅星海世界觀繼續(xù)以高調的明星推薦活動和項目體驗類活動的同時，加入了提升自己良好公眾形象的活動。以提升公眾形象和回報社會是借賺取社會無形的口碑價值，確立項目在整個市場地位。（詳情見附件內容）3、精準的活動營銷品牌落地階段活動關鍵詞：明星事件、高調、曝74產品展示經典案例解析

產品展示經典案例解析75二期一期三期地址開發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)3號地售樓地址開發(fā)區(qū)華潤海中國藝術館九洞高爾夫西南側起價8000元/平方米均價8500元/平方米價格詳情均價8500元/平方米開發(fā)商華潤置地（大連）有限公司建筑類型高層物業(yè)類別住宅建筑面積220000平方米占地面積74000平方米容積率2.87總戶數(shù)1600物業(yè)公司華潤物業(yè)（大連）有限公司物業(yè)費1.85元/月/平方米車位費待定車位數(shù)地下700地上200交通狀況海濱路,2、5路,輕軌投資商華潤置地（大連）有限公司建筑設計CCDI（中建國際設計顧問有限公司）景觀設計新加坡柏景華潤海中國二期一期三期地址開發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)3號地售樓地址開發(fā)區(qū)華76華潤海中國目前售樓處華潤海中國藝術館以獨特的設計造型展現(xiàn)自身的文雅和藝術的氣息。進入藝術館之前園林水系令人心曠神怡。一路上華潤海中國的宣傳路旗展示牌處處可見，并沿街矗立海、中、國，三個大字，提醒著人們他是這里真正的主人。海中國品質展示華潤海中國目前售樓處華潤海中國藝術館以獨特的77精致樣板間樣板間的每一角落均顯示出華潤產品的一貫特征，精致而不俗。加之推窗可見的迷人海景，無不吸引著購房者眼球。精致樣板間樣板間的每一角落均顯示出華潤產品的一78大大連下的市場需求格局現(xiàn)狀

普灣新區(qū)地緣自住地緣自住地緣自住高端自住/投資產業(yè)自住旅游地產原住民及產業(yè)和熱動線帶來的客群大大連下的市場需求格局現(xiàn)狀普灣新區(qū)地緣自住地緣自住地緣自住79金州區(qū)目標需求鎖定：本地居民及大連和開發(fā)區(qū)外溢需求，且主體為剛性自住需求，部分投資。金州區(qū)目標需求定位金州區(qū)目標需求鎖定：金州區(qū)目標需求定位80吸引金州本地客群和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群——金州情節(jié)吸引大連市與開發(fā)區(qū)外溢客群——大連情節(jié)結合不同客群心理歸屬情感的差異釋放針對性板塊營銷策略屬性價值吸引金州本地客群和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群——金州情節(jié)結合不同客群心理歸81合而不同—鎖定目標客戶需求觸點建立項目利益有效區(qū)隔合而不同—鎖定目標客戶需求觸點82悅泰山里永安四季憬園河畔6000-70007000-80008000以上華夏金城天鴻展視界鴻瑋瀾山華邦儷城金潤花園自然天城海天新界福佳新天地嶺灣風尚瀛海金州萬恒天籟灣大黑山板塊價值依托：緊鄰開發(fā)區(qū)，交通便利、大黑山風景區(qū)、新區(qū)規(guī)劃升值空間客群集中開發(fā)區(qū)工作者投資渤海計劃東方灣新興北京郡五一路泛中心板塊價值依托：緊鄰金州灣，環(huán)境優(yōu)越、交通便利客群集中金州老城區(qū)者自住龍王廟板塊價值依托：開發(fā)商云集、海景房客群集中外地投資客龍祥嘉園板塊產品價格品牌金州北城高層6000-7000悅泰、天鴻五一路泛中心高層8000-8500阿爾濱、福佳大黑山高層、小高7500-8500鴻瑋、華邦、龍王廟高層、小高6500-9000萬恒、茂業(yè)等金州區(qū)板塊屬性分析連大文潤金辰和平儷苑金連佳地中心區(qū)板塊價值依托：地段，配套完善。新項目較少金州北城板塊價值依托：城際鐵路規(guī)劃核心、客運中心?？腿杭薪鹬荼镜鼐用褡宰偺┥嚼镉腊菜募俱綀@河畔6000-70007000-800083憬園河畔目標市場及競爭關系分析板塊區(qū)隔，區(qū)域內聯(lián)合之項目利益點為新都心屬性，城市中軸價值憬園河畔目標市場及競爭關系分析板塊區(qū)隔，區(qū)域內聯(lián)合之項目利益84開發(fā)商大連金悅房地產開發(fā)有限公司

物業(yè)公司大連百安物業(yè)管理有限公司項目地址金州區(qū)斯大林路集品東林世家1#樓公建建筑面積11.3萬平（1期）占地面積4.2萬平類型/面積高層平層50-110，躍層64-86容積率1.96綠化率35%價格均價6800總戶數(shù)1037開盤時間一期：2009年8月7日，二期：2010-11-24項目概況項目整體地勢呈北高南低，西高東低的走勢。北部和西北部為山體，從風水學中看這是一塊難得的寶地，產品概況項目共分二期規(guī)劃、多層和小高層多層狀況為6層，小高層狀況為16層。自建配套1.4萬平方米地下大型商場，7000平米地下車位和9000平米的沿街公建。重點競品關注

開發(fā)商大連金悅房地產開發(fā)有限公司

物業(yè)公司大連百安物業(yè)管理有85優(yōu)勢：劣勢：◆配套：社區(qū)生活配套不齊全◆地段：距離城市中心有一定距離，不是核心區(qū)域?！趔w量：項目規(guī)模較小◆價格：躍層產品價位較高，對于購買該區(qū)域客戶很難接受◆品牌：開發(fā)商的品牌有一定優(yōu)勢?！舢a品：LOFT空間，5.4米層高，上下分層，動靜分區(qū)，客廳寬大觀景窗設計。◆教育：人文氛圍濃厚（學校、博物館、圖書館）體育場金州高級中學婦嬰保健醫(yī)院優(yōu)勢：劣勢：◆品牌：開發(fā)商的品牌有一定優(yōu)勢。體育場金州高級中86主流產品戶型賞析優(yōu)勢：1.布局緊湊合理，動靜分明。無空間浪費。2.上層獨立出來空間，可自主利用。3.下層超大客廳寬敞明亮不足：1.暗衛(wèi)，通風性差，直對樓道，私密性差。2.戶型隔斷較多。優(yōu)勢：

1.南向客廳及主臥采光佳，八角凸窗。2.廚房與餐廳分明。3.衛(wèi)生間明衛(wèi)，通風較好。不足：1.進深較長。2.主客臥面積相差較多。主流產品戶型賞析優(yōu)勢：1.布局緊湊合理，動靜分明。無空間浪費87項目主要推廣形式悅泰山里主要以報廣為宣傳手段。早期報廣主打系列式，營銷對象直指金州本地居民。抓住其金州情節(jié)的心理屬性。項目主要推廣形式悅泰山里主要以報廣為宣傳手段。88開發(fā)商大連恒宇房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司第一太平戴維斯項目地址大連市金州新區(qū)金東路215號建筑面積72萬平占地面積23.2萬平類型/面積高層、小高、多層容積率2.8綠化率38%價格均價6300總戶數(shù)7312開盤時間2010年12月11日項目概況Actdeco建筑風格。金州新區(qū)最大的舊城改造工程，擁有綜合性商業(yè)配套及萬平園林景觀。產品概況一期5棟。全部為33層高層，共700余套房源。共分三期開發(fā)。樓間距40-60米自建配套萬平園林景觀建設。簽約知名學前教育機構雙語幼兒園進駐。優(yōu)惠活動每10平優(yōu)惠100元重點競品關注

開發(fā)商大連恒宇房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司第一太平戴維斯項目地89◆配套：位于匯金市場東側，未來規(guī)劃商業(yè)，生活方便◆景觀：成樹引進、造萬平園林，臺灣著名設計師設計◆交通：臨近輕軌及公交車站，出行便利◆物業(yè)：聘請五星級物管，享受專業(yè)、體貼式服務。優(yōu)勢：園林規(guī)劃規(guī)劃商業(yè)配套◆區(qū)域：原有棚戶區(qū)尚未徹底拆遷，影響整體項目形象?！艨腿海簠^(qū)域影響造成客群中回遷戶較多，影響項目質素?！糁苓叄喉椖客鈬鸁o其他樓體項目、顯空曠。劣勢◆配套：位于匯金市場東側，未來規(guī)劃商業(yè)，生活方便優(yōu)勢：園林規(guī)90主流產品戶型賞析優(yōu)勢：1.主臥南向、客臥北向、內設有衣帽間2.廚房具有獨立的生活陽臺，便于日常生活。3.入門設有玄關，保障私密性。不足：1.整體布局欠佳，動靜不分。2.衛(wèi)生間距離臥室較遠，生活不夠方便。3.暗衛(wèi)，通風性差D戶型二室二廳一衛(wèi)約73.77平B戶型二室二廳一衛(wèi)約77.14平優(yōu)勢：1格局方正.2.明廚設計、干濕分離3.雙臥均南向，陽光充足。不足：1.布局合理性欠佳，動靜不分2.廚房與衛(wèi)生間門相對。主流產品戶型賞析優(yōu)勢：1.主臥南向、客臥北向、內設有衣帽間91項目主要推廣形式由項目報廣可見該項目主要賣點在于舊城改造以及萬平園林規(guī)劃。主要客群來自于金州本地改善型客戶以及舊城改造回遷戶購買。項目主要推廣形式由項目報廣可見該項目主要賣點在于92主流建筑風格主流產品形式主流戶型結構……主流規(guī)劃為本案贏得了板塊主流需求心理同時也陷入同質化競爭之中項目之于競爭市場脫穎而出的關鍵是差異化利益點精準提煉綜合競品對比分析，得出憬園河畔區(qū)隔性項目價值利益點為成熟社區(qū)氛圍及已積淀的項目品牌力主流建筑風格93自然天城目標市場及競爭關系分析板塊區(qū)隔，區(qū)域內聯(lián)合之項目利益點為大黑山景觀資源，大大連核心區(qū)位自然天城目標市場及競爭關系分析板塊區(qū)隔，區(qū)域內聯(lián)合之項目利益94開發(fā)商大連華邦房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司大連華邦物業(yè)有限公司項目地址開發(fā)區(qū)與金州區(qū)交會處安盛購物中心北輕軌站旁大黑山外建筑面積14.6萬平占地面積66000建筑類型高層戶型面積40-140容積率2.22綠化率60%價格均價7300總戶數(shù)1585開盤時間1期09年10月25，2期09年11月283期10年4月17項目概況背靠大黑山，臨近輕軌3號線及其站點，五一路旁，承接大連、金州、開發(fā)區(qū)三區(qū)人脈，享三區(qū)資源?，F(xiàn)房出售產品概況由13棟高層構成，住宅東南5°朝向。超大樓間距自建規(guī)劃7000平BLOCK商業(yè)街、2萬平地下停車場、5萬平法式園林。優(yōu)惠活動抽獎活動，中獎者免房款3萬-10萬不等。重點競品關注

開發(fā)商大連華邦房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司大連華邦物業(yè)有限公95◆周邊配套：項目周邊處于開發(fā)階段，路面