西安某項目分析-講義課件

西安東方綠洲項目分析16、自己選擇的路、跪著也要把它走完。17、一般情況下)不想三年以后的事，只想現(xiàn)在的事?，F(xiàn)在有成就，以后才能更輝煌。18、敢于向黑暗宣戰(zhàn)的人，心里必須充滿光明。19、學習的關鍵--重復。20、懦弱的人只會裹足不前，莽撞的人只能引為燒身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。西安東方綠洲項目分析西安東方綠洲項目分析16、自己選擇的路、跪著也要把它走完。17、一般情況下)不想三年以后的事，只想現(xiàn)在的事?，F(xiàn)在有成就，以后才能更輝煌。18、敢于向黑暗宣戰(zhàn)的人，心里必須充滿光明。19、學習的關鍵--重復。20、懦弱的人只會裹足不前，莽撞的人只能引為燒身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。東方綠洲項目全面的市場調研得出準確的產品定位，配以專業(yè)的整合營銷來獲取項目的價值實現(xiàn)，近一步提升產品附加值，在地產市場中造就非凡的影響力，實現(xiàn)項目合理的銷售速度和高銷售率，啟動開發(fā)商的地產品牌。我們對本項目的目標理解托爾斯泰說：“成功的教學需要的不是強制，而是激發(fā)學生的興趣?！睂W生學習興趣的形成，需要教師進行創(chuàng)造性的勞動。學習興趣是一種強大的動力，對于學生的智力開發(fā)起著定向、維持和強化的作用；是有效提高教學質量的有力保證。在生物教學中，以激發(fā)興趣、培養(yǎng)能力、發(fā)展智力為主線，在教師的引導下主動地去探索、去創(chuàng)造，最終實現(xiàn)學生的自覺性、主動性、創(chuàng)造性的和諧統(tǒng)一。因此，在生物教學中激發(fā)學生的學習興趣是相當?shù)闹匾?，學生只要有了學習興趣，就會在教師的引導下主動探索知識，并逐步形成能力。那么，在生物教學過程中如何激發(fā)學生的學習興趣，提高教學效率呢？結合自己多年的教學實踐，談一些淺見。一、讓學生自主參與，激發(fā)學生學習興趣學生是學習的主體，教師要著重引導學生積極主動地參與教學的全過程，既給所有學生參與的權利，擁有主動發(fā)展合作的機會，又讓學生在參與中發(fā)展，在發(fā)展中獲得新參與，從而體現(xiàn)“以學生發(fā)展為本”的教育原則。作為組織者、引導者、合作者的教師既要激發(fā)學生參與的積極性，又要根據(jù)教材和學生的實際創(chuàng)造條件，為學生提供更多的參與機會，這是實現(xiàn)教師主導作用和學生主體作用相結合的落腳點。例如，可以和學生一起在課外做“綠葉在光照下制造淀粉”這一實驗。盡管這一實驗做起來很復雜，但只要教師悉心指導，是很容易成功的。尤其班里那些學習不好的學生，往往能從實驗課中獲取知識，增強信心。只要我們善于引導，將這種興趣轉變成學習的動力，就會激發(fā)學生的學習興趣。二、誘發(fā)學習動機，激發(fā)學生學習興趣所謂動機是指為實現(xiàn)一定目的而行動的原因。一般地說學習動機可分為內因和外因，如何借助外因促使內因起作用，提高學習興趣，這正是教師發(fā)揮主導作用的地方。例如，導入新課時，教師設計的導言，能否產生懸念，激起學生的求知欲望，打開思維的門扉，是能否上好一堂生物課的關鍵。如，在講“食物消化與吸收”時，我設計了這樣的導言：（1）面粉與米飯有味道嗎？（2）當我們細細咀嚼饅頭或米飯時能嘗出什么味道？（3）為什么在細細咀嚼饅頭或米飯時有點兒甜？這樣一個個的懸念引起學生強烈的好奇心，并由此產生了思考，一下子將注意力集中起來，提高了學生的學習興趣，從而教師輕松、愉悅地把本節(jié)課的知識傳授給學生。當然，誘發(fā)學習動機，并不完全體現(xiàn)在導入新課上，而是要貫穿于教學的全過程，即在每個教學環(huán)節(jié)，教師都要撥動學生的心弦，針對學生實際和教學內容，提出思考性問題，以激發(fā)學生思考。這些思考性問題，盡管學生一時還不能全部解答，但都能活躍思維，激發(fā)學生的學習興趣。三、利用多媒體，激發(fā)學生學習興趣在生物教學中，使用多媒體技術是時代發(fā)展的必然，多媒體技術在生物教學中的運用，使學生通過多個感覺器官來獲取相關信息，提高教學效率，激發(fā)學生興趣。多媒體課件運用大量的圖形、圖像、三維動畫，使教學內容表現(xiàn)得豐富多彩、生動形象，使學生變被動學習為主動學習、創(chuàng)造性的學習。比如，在“空中飛行的動物”一節(jié)中，多媒體課件運用了大量的視頻圖像和圖片，形象地描繪了鳥兒適于空中飛行的特點，激發(fā)了學生的求知欲望和學習興趣?！奥牎⒄f、讀、寫”作為高中英語教學的四個組成部分，對這四部分的掌握情況，將決定學生的英語綜合水平。其中“聽”作為英語學習的基礎的一部分，是所有人都必須掌握的，掌握好這部分的知識，以后的英語學習就會很順利。但是，通過對部分學生的英語學習情況進行調查，我們可以發(fā)現(xiàn)，存在很大一部分學生的英語聽力水平明顯低于寫作和閱讀水平，所以，在新時期，如何創(chuàng)新開展英語聽力教學策略成為了廣大英語教師重要研究的課題。一、高中英語聽力教學現(xiàn)狀及困境首先，英語學習缺乏合適的環(huán)境，對于高中英語聽力的教學，相關的英語聽力設備會給教學起到很積極的影響?，F(xiàn)在面臨的問題就是一些學校的聽力播音設備老舊，聽力設備無法滿足廣大學生的學習要求，在音質、音效上無法讓學生獲得最佳的學習體驗，最終影響了英語聽力的學習效果。第二，教師對于英語聽力重視程度不高，這也是幾乎所有學校都普遍存在的問題。在教學過程中，教師把教學的重心都放在了對于語法、單詞、閱讀、寫作的教學中，相對這些部分，對于英語聽力的訓練無論是在時間還是精力上都明顯存在不足，所以高中英語教師對聽力的重視程度有待提升。另外，教師還應該注意的是聽力教學不僅僅是教師通過簡單的播放錄音來完成教學，很大一部分教師就是聽過播放錄音來讓學生做習題來進行聽力訓練的，在對內容分析，聽力技巧的培養(yǎng)上存在很大的不足，正是這些原因讓學生的英語聽力水平一直得不到有效的提升，英語綜合水平的提高受到限制。二、限制高中生英語聽力水平提高的因素1.高中生對英語基礎知識掌握不足高中生的英語聽力水平得不到提升的原因還在于他們的英語基礎不牢固。在英語學習中，對于一些單詞的發(fā)音不準確，對一些單詞的意識存在模糊不清的情況，容易將很多長得差不多的單詞弄混，進而對詞義造成曲解。例如，dessert和desert，principle和principal，personal和personnel等，在英語學習過程中會遇到很多差一兩個字母的單詞，學生很容易記混。另外，一些學生的英語發(fā)音基礎差，在播放聽力中，將red理解成read，從而錯誤地理解文章表達的意思，這些都是由于基礎不扎實造成的。2.受到文化背景的影響和漢語的干擾由于受到漢語的影響，很多學生習慣將聽到的英語句子翻譯成中文，再去做題，大大限制了聽力的做題速度和效率。由于中西方文化背景的差異，人們在表達方式也存在很大的差別，例如在打招呼、稱呼、道歉等方面，都存在很大差異，由于文化的限制，所以學生理解起來很可能比較困難，這就需要我們要多多了解西方的文化和語言特點，提高英語聽力水平。三、創(chuàng)新開展高中英語聽力教學的有效性策略1.加強英語基礎知識教學教師在日常的聽力教學中，在保證學生基本詞匯、語法掌握的前提下，開展更深層次的訓練，在聽力的訓練過程中，要注意引導學生正確了解英式英語和美式英語在發(fā)音上的差別。另外，教師要不斷鼓勵學生在日常學習過程中注重?e累，養(yǎng)成好的學習習慣，充實自己的英語知識，便于他們從容面對英語聽力。2.加強英語聽力技巧訓練聽力技巧對于聽力解題有著重要的作用，所以，要提高學生的聽力水平，教師有必要向學生傳授一些必備的聽力技巧，教師要引導學生在進行英語聽力測試前，快速對題目進行閱讀，找出重點的信息并可以勾畫出來，培養(yǎng)學生對聽力信息的預測能力，通過一些關鍵的核心單詞和句子理解文章的主旨。同時，告誡學生在聽力過程中，要把聽力中涉及的時間、地點、人名都重點記憶，便于對答案進行推測。以上提到的這些小技巧都會對學生的聽力水平提供幫助。3.運用現(xiàn)代化教學手段，營造積極的英語學習氛圍開展創(chuàng)新的英語聽力教學就應該改變傳統(tǒng)的枯燥的學習方式，要通過多元的教學方式激發(fā)學生的英語學習興趣。由于現(xiàn)代技術不斷發(fā)展，聽力的形式也不再局限于用錄音機聽錄音，學?？梢岳枚嗝襟w進行英語聽力的教學，教師要合理地安排一些聽力課時，在課堂中可以通過聽一些英語影視作品、英語演講等音頻來讓學生進行翻譯，從而讓學生對英語聽力學習保持新鮮感和積極性?？偠灾岣邔W生的英語聽力水平不是一朝一夕的事情，需要教師和學生長期的共同努力。在教學過程中，不僅需要教師對基礎知識的教學，還要傳授給學生聽力技巧，使其獲得最佳的英語聽力學習效果。西安東方綠洲項目分析16、自己選擇的路、跪著也要把它走完。西1東方綠洲項目東方綠洲項目2

全面的市場調研得出準確的產品定位，配以專業(yè)的整合營銷來獲取項目的價值實現(xiàn)，近一步提升產品附加值，在地產市場中造就非凡的影響力，實現(xiàn)項目合理的銷售速度和高銷售率，啟動開發(fā)商的地產品牌。我們對本項目的目標理解全面的市場調研得出準確的產品定位，配以專業(yè)的整合營銷3區(qū)域價值探索我們有什么？區(qū)域價值探索我們有什么？4浐灞生態(tài)區(qū)紡織城城東區(qū)域圖隸屬城東區(qū)域，依托浐灞區(qū)域，又受紡織城發(fā)展影響。本案浐灞生態(tài)區(qū)紡織城城東區(qū)5作為今后西安重點發(fā)展的城東區(qū)域和CBE發(fā)展區(qū)域，本案擁有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。城市版圖擴張，引發(fā)人口流向趨向二環(huán)線外延，城區(qū)吸附能力明顯下降。作為今后西安重點發(fā)展的城東區(qū)域和CBE發(fā)展區(qū)域，本案擁有明顯6區(qū)域格局一核以浐灞半島、廣運潭生態(tài)景區(qū)為核心的浐灞中心區(qū)域三翼北翼：繞城高速以北至灞河入渭口南翼：隴海鐵路華清路以南至三環(huán)與繞城立交東南翼：隴海線路至西康鐵路的灞河段區(qū)域格局一核以浐灞半島、廣運潭生態(tài)景區(qū)為核心的浐灞中心區(qū)域三7本案地鐵引領“同城化”時代快捷的交通設施,縮短東西差距.城西和城東納入“一小時生活圈”，引導人口合理分布使市內、城西、城東三大地塊聯(lián)為一體，形成資源一體化，發(fā)揮“帶動新城區(qū)、引導城市發(fā)展”的功能。時空距離縮短，改變居民時空觀念，改變市民的出行和就業(yè)習慣，拓寬城市發(fā)展空間?？s小了城市各區(qū)域的距離感,弱化地段配套的劣勢。本案緊鄰地鐵6號線，地鐵優(yōu)勢逐步轉化為項目優(yōu)勢本案地鐵引領“同城化”時代本案緊鄰地鐵6號線，地鐵優(yōu)勢逐步8緊鄰咸寧東路主干道，易岀易達。240、910、800、8、13、508等公交車，四通八達緊鄰咸寧東路主干道，易岀易達。240、910、800、8、19

城東在未來區(qū)域的發(fā)展上將形成五個明顯的片區(qū)。一是環(huán)城東路以東片區(qū)。片區(qū)內有韓森寨軍工區(qū)和胡家廟機電工業(yè)區(qū)，有以康復路、輕工市場和義務商城為中心的繁華商圈，有興慶宮公園、長樂公園和部分知名高校，房地產的發(fā)展無憂。

二是紡織城片區(qū)，此片區(qū)紡織業(yè)目前沒有主導產業(yè)，近期發(fā)展令人擔憂，遠期將在浐灞生態(tài)區(qū)的帶動下有較好的發(fā)展。三是浐河區(qū)，本片區(qū)濱水的優(yōu)勢無可阻擋，目前已有沁水新城、水岸東方和水岸清城等項目，住宅產業(yè)的發(fā)展不容質疑。四是洪慶片區(qū)，本片區(qū)工業(yè)發(fā)展較好，還有部分軍工企業(yè)的科研院所，有產業(yè)的支撐，房地產的發(fā)展也會不錯。五是狄寨片區(qū)，目前這里有8所高校入駐并擬礦大規(guī)模，又有白鹿原鯨魚溝著名景點，前景看好。城東在未來區(qū)域的發(fā)展上將形成五個明顯的片區(qū)。10項目環(huán)境分析我們怎么樣？項目環(huán)境分析我們怎么樣？11項目周圍有老廠房，加油站，以及修車店等以及毗鄰田家灣村，整體形象差項目周圍有老廠房，加油站，以及修車店等以及毗鄰田家灣村，整體12項目一期內部已初步形成了居住氛圍項目一期內部已初步形成了居住氛圍13項目周邊環(huán)境差，建筑的雜亂、老化、旁邊城中村的“臟”“亂”“差”對項目整體形象的影響。項目周邊環(huán)境差，建筑的雜亂、老化、旁邊城中村的“臟”“亂”“14配套分類項目周邊1.5公里以內配套設施教育設施田家灣小學，科技學院醫(yī)療衛(wèi)生設施田家灣衛(wèi)生所、商業(yè)金花路、火炬路華潤萬家韓森寨金融、通訊中國移動通信、金融配套缺乏交通設施240、910、800、8、13、508公共設施緯什街周邊產業(yè)西安市延興水泥機械廠

西安泰川機械廠四分廠第一汽車隊

教育設施落后，本案可引進品牌幼兒園同時提高小學教育水平金融設施奇缺，應在商業(yè)部分引進農行，建行等。娛樂設施少，且距離本案相對較遠，商業(yè)部分可適度添加。周邊配套配套分散，應強化本項目功能配套，增強生活便利性配套分類項目周邊1.5公里以內配套設施教育設施田家灣小學15低價區(qū)低價區(qū)高價區(qū)中、高價區(qū)低價區(qū)高價區(qū)本項目位于城東區(qū)域的低價區(qū)低價區(qū)低價區(qū)高價區(qū)中、高價區(qū)低價區(qū)高價區(qū)本項目位于城東區(qū)域的16舊城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)紡織城本案中新浐灞半島恒大名都金裕青青家園廣馨苑東尚三期就掌燈榮德棕櫚灣水岸清城沁水新城廣廈水岸東方麗水花都現(xiàn)代花城東方世紀城大華錦繡園丁新村恒大綠洲暖山康城華鑫學府城東方星家園陽光麗城鑫龍?zhí)烊痪訓|新城市花園福景雅苑根據(jù)項目特性和區(qū)位分布，咸寧路項目為基礎重點分析，紡織城和城東舊城區(qū)為次級參考分析御錦城國際幸福城舊城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)紡織城本案中新浐灞半島恒大名都金裕青青家園廣17舊城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)紡織城本案中新浐灞半島恒大名都東尚三期就掌燈榮德棕櫚灣水岸清城沁水新城廣廈水岸東方麗水花都現(xiàn)代花城東方世紀城恒大綠洲暖山康城華鑫學府城陽光麗城鑫龍?zhí)烊痪訓|新城市花園福景雅苑御錦城國際幸福城3000元以下3000元----4000元4000元----5000元5000元以上大華錦繡舊城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)紡織城本案中新浐灞半島恒大名都東尚三期就掌燈18趨勢——大盤拉升價格空間、產品綜合性能提升麗水花都榮德棕櫚灣御錦城沁水新城恒大綠洲水岸清城廣廈水岸東方3000元3900元4200元4500元規(guī)模樓盤小規(guī)模樓盤300元品牌開發(fā)商小開發(fā)商300元國際幸福城商品房城改房500元暖山康城檀香園趨勢——大盤拉升價格空間、產品綜合性能提升麗水花都榮德棕櫚灣19區(qū)域重點項目掃描我們和誰搶客戶？區(qū)域重點項目掃描我們和誰搶客戶？20國際幸福城位于西安市東部正在崛起的鏟霸生態(tài)區(qū)南側，西臨產河南靠白鹿塬，北接紡織城，咸寧東路橫貫東西，東三環(huán)貫穿南北，交通便利。項目總占地約785畝，總建筑面積約100萬平方米，由花園式洋房、時尚板式小高層、情趣多層板樓組成。80-140㎡經典戶型，50米超大樓間距，40%高綠化率，親水景觀設計，主題會所，老年活動中心，社區(qū)超市，酒店，花園廣場，時尚商街……建成后的國際幸福城將是一個真正意義上的，以幸福生活為主題的國際化、時尚化的城市新區(qū)。均價：2700元/㎡目前翠園，橘郡，藍岸同時發(fā)售，可選擇戶型多國際幸福城位于西安市東部正在崛起的鏟霸生態(tài)區(qū)南21暖山康城，五大國際極品質標準

規(guī)劃超大樓間距、綠化率高達47%、利用低密度、原生態(tài)、濱水怡人的優(yōu)越自然景觀為項目的高尚品質奠定基石。

規(guī)模項目總建筑規(guī)劃面積300000平米，國際級標準的生態(tài)生活城

人文優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境、簡約大氣的歐式建筑群落、充滿已過情調的時尚商業(yè)街區(qū)、便捷的城市交通網(wǎng)絡、優(yōu)雅文明的社區(qū)氣質、融合出浪漫、高尚的歐派生活居住氣氛。

景觀高低錯落、曲徑通幽、四季常青、層次分明的主題藝術景觀，無限制的遵循人之親綠，親水的自然本性，令最平常的居住也能感受到處處詩意、處處皆景。

會所功能型高尚會所，專供業(yè)主尊享的星級健身房、超大的戶外休閑游泳池、國際標準配置的網(wǎng)球場、籃球場，以及高級商務俱樂部一系列的服務設施，皆采用國際標準進行星級服務目前已建至地上13層，在售戶型為97-149平米，均價3800元/㎡。推出97平米特價房5套，一次性付款優(yōu)惠2個點，按揭優(yōu)惠1個點。

暖山康城，五大國際極品質標準

規(guī)劃超大樓間距、綠化率高達22恒大綠洲；位于咸寧東路和浐河交匯處西北角，占地面積約390畝，總建面約68萬平米，小區(qū)綠化面積1000000平米，綠化覆蓋率達到45%以上。小區(qū)總規(guī)劃約4410戶，一期規(guī)劃1298戶。恒大綠洲恒大觀湖6月21日將盛大開盤，開盤額外特別9折優(yōu)惠。目前4864元/㎡起售，送1600元/㎡豪裝。近日特別推出20套臨湖特價房，最低總價627068元，最高總價955089元。最高優(yōu)惠105816元，最低優(yōu)惠91075元。恒大綠洲；位于咸寧東路和浐河交匯處西北角，占地面積約390畝23檀香園位于西安市城東浐河東岸，地處西安浐灞生態(tài)園區(qū)核心位置，依托海航品牌強大的經濟實力斥資打造，站在城市的至高點鑄就精品；項目占地面積近50畝，建筑面積近10萬平米，由2棟高層、3棟多層花園洋房和4棟純板式小高層組成；建筑結合新中式的簡約風格和現(xiàn)代園林景觀構成景觀社區(qū)；83-165㎡靈動空間，方正全明，奢華實用，生活配套一應俱全，毗鄰規(guī)劃中的浐河公園，專業(yè)的智能安防系統(tǒng)，力圖構筑城東人居社區(qū)典范。檀香園目前均價3700元/㎡既定即選房，選房另外可享受97折優(yōu)惠，最高優(yōu)惠達到3萬余元。檀香園位于西安市城東浐河東岸，地處西安浐灞生態(tài)24華鑫學府城

項目位于幸福路南段，目前主推戶型面積在83-170平米之間，1號樓已封頂，其他樓體已建至14層以上。該樓盤實行一房一價制房源僅剩30%左右，均價4400元/平米，預計2010年底交房。現(xiàn)購房一次性優(yōu)惠2個點焦點房地產網(wǎng)，按揭1個點。華鑫學府城

項目位于幸福路南段，目前主推戶型面積在83-1725

項目名稱開發(fā)商項目規(guī)模建筑面積總戶數(shù)戶型區(qū)間（㎡）均價華鑫學府城西安建大科技產業(yè)有限責任公司586畝105萬10000戶70-180㎡4700元/㎡檀香園陜西檀香園置業(yè)有限公司50畝10萬634戶83-165㎡3700元/㎡恒大綠洲西安曲江投資建設有限公司390畝68萬4410戶主力戶型為80-90平米的兩房，120-160平米的三房還有部分躍層4864元/㎡國際幸福城陜西宏潤房地產開發(fā)有限公司785畝100萬80-140㎡2700元/㎡暖山康城西安富祥房地產開發(fā)有限公司116畝30萬97-149㎡3800元/㎡大盤集中營80－140為主力戶型均價3950元項目規(guī)模，總建面落差很大，區(qū)域內項目為規(guī)模優(yōu)勢華鑫學府城西安建大科技產業(yè)有限責任公司586畝105萬1026

項目名稱開發(fā)商項目規(guī)模建筑面積景觀配套均價華鑫學府城西安建大科技產業(yè)有限責任公司586畝105W社區(qū)為人車人流的開放式小區(qū)，設計較為時尚，社區(qū)內配備有小學、幼兒園等。4700元/㎡檀香園陜西檀香園置業(yè)有限公司50畝10萬方正全明，奢華實用，生活配套一應俱全，毗鄰規(guī)劃中的浐河公園，專業(yè)的智能安防系統(tǒng)，力圖構筑城東人居社區(qū)典范。3700元/㎡恒大綠洲西安曲江投資建設有限公司390畝68萬小區(qū)配有大型商業(yè)、運動中心，布局上綜合考慮了整體性、系統(tǒng)性和可持續(xù)性，形成集居住、觀景、商業(yè)、教育、文化娛樂等功能于一體的“西北第一水城”。4864元/㎡國際幸福城陜西宏潤房地產開發(fā)有限公司785畝100萬親水景觀設計，主題會所，老年活動中心，社區(qū)超市，酒店，花園廣場，時尚商街2700元/㎡暖山康城西安富祥房地產開發(fā)有限公司116畝30萬功能型高尚會所，專供業(yè)主尊享的星級健身房、超大的戶外休閑游泳池、國際標準配置的網(wǎng)球場、籃球場，以及高級商務俱樂部一系列的服務設施，皆采用國際標準進行星級服務3800元/㎡大項目內部配套較為完善，本項目主要依靠周邊自然存在的配套，區(qū)域內總的配套相對較為簡單華鑫學府城西安建大科技產業(yè)有限責任公司586畝105W社區(qū)27區(qū)域戶型供求關系一室兩室三室四室其他市場份額市場份額市場份額市場份額市場份額13.5%31%39%10.5%6%去化量去化量去化量去化量去化量75%80%83%42%38%區(qū)域整體去化率在64%左右區(qū)域戶型供求關系一室兩室三室四室其他市市市市市13.5%3128

由上圖可以看出本區(qū)域產品兩室（83-110㎡）三室（118-160㎡）的居多，分別占市場份額的31%、39%，一室產品（56-70㎡)和大戶型產品所占比例較小，區(qū)域去化量也是兩室和三室產品作為主力戶型。這主要是因為本區(qū)域的購房客戶仍以首次置業(yè)自住為主，投資客戶在本區(qū)域較少。區(qū)域供求關系分析主力由上圖可以看出本區(qū)域產品兩室（83-1129市場項目綜合深度解析產品組合分析

市場產品組合上,以兩室和三室為主，合計約占70%，一室和四室各占13%，從此可以判斷浐灞區(qū)域仍舊以自住型產品為主打，輔之部分投資型產品。

產品類型上，平層占絕對優(yōu)勢，比例高達69%，復式比例23%，而別墅類僅占8%。表明市場供給仍舊針對眾多中高等收入群體，市場項目綜合深度解析市場項目綜合深度解析產品組合分析市場產品組合上,30產品需求分析項目動機面積戶型考慮因素單價總價主力分布改善居住環(huán)境的二次和多次置業(yè)80-140三房、兩房、四房環(huán)境價格3600~3800、3400~360050~55、輔助分布個人居住和投資的首次和二次置業(yè)40~70、80~110一房（單身公寓）、兩房、三房價格未來發(fā)展3200~3400、3600~380035~40、45~50萬需求特點：置業(yè)意向以首次置業(yè)自住用房，二次置業(yè)改善居住環(huán)境追求高標準生活為主。他們注重開發(fā)商實力、建筑質量，以及居住環(huán)境與升值潛力。不過分苛求地段，最主要的注重點位價格，以及希望大的折扣優(yōu)惠。需求面積在80~140㎡、三房和兩房為主導的產品。需求特征總結動機戶型面積誘因價格產品需求分析項目動機面積戶型考慮因素單價總價主力分布改善居住31根據(jù)對現(xiàn)售項目的調研分析發(fā)現(xiàn)：本地置業(yè)以地緣客戶為主，企事業(yè)單位職工和城中村村民等占總去化量的70%左右。然而由于區(qū)域內地緣客戶有限，導致銷售周期過長，資金回籠慢也成為區(qū)域房地產發(fā)展的瓶頸，本案根據(jù)這種情況，將主力客戶群定在輕工市場周圍，以該地域企事業(yè)單位職工，城東輕工業(yè)主為主力購房人群。因此對于戶型的規(guī)劃，會結合這部分人群需求來設計，以兩室（70-95平方米），三室（95-130平方米）為主力戶型，跟隨極少量一室戶型。根據(jù)對現(xiàn)售項目的調研分析發(fā)現(xiàn)：本地置業(yè)以地緣客32小結：競爭激烈，對產品配套要求提高產品需求排序為多層〉板式〉點板〉點式規(guī)模需求排序為規(guī)模樓盤〉小樓盤兩室中等戶型80-110仍是當?shù)刈宰∪巳菏走x，隨著周邊居住環(huán)境的日益改良，這種中等戶型將進入熱銷產品。同規(guī)模項目同質現(xiàn)象嚴重，缺乏產品創(chuàng)新，同時受規(guī)模限制，社區(qū)配套、服務水平明顯低于規(guī)模樓盤結論：本案應重點發(fā)展板式及點板類住宅產品兩室70-90平方米應作為本案主力戶型，三室90-130為次主力戶型，一室少量跟進。戶型比例二室：三室：一室其它=3:3:1（面積比）在產品配套、服務功能上跟進大規(guī)模樓盤，做大盤氣勢。小結：結論：33小區(qū)規(guī)劃、景觀建議我們怎么做？小區(qū)規(guī)劃、景觀建議我們怎么做？34建筑表現(xiàn)錯落有致的立體空間建筑表現(xiàn)錯落有致的立體空間35空中連廊提升項目檔次空中連廊提升項目檔次36臨街商業(yè)大型超市的入駐增強生活便利性臨街商業(yè)大型超市的入駐增強生活便利性37獨特的景觀提升小區(qū)的居住舒適度獨特的景觀提升小區(qū)的居住舒適度38小區(qū)會所、休閑廣場給業(yè)主帶來更多休閑娛樂場所豐富業(yè)主的生活空間小區(qū)會所、休閑廣場給業(yè)主帶來更多休閑娛樂場所豐富業(yè)主的生活空39體現(xiàn)內涵的當代建筑符號使用有質感的材料，如：帶有凹槽細部的面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標客戶需求；強調材料的對比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重；玻璃使建筑變得通透和敞亮，用面磚和色彩涂料裝點局部，體現(xiàn)活力、摩登的感覺。注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺階等細部工藝的品質，從小處體現(xiàn)項目整體的高檔次和高價值；注意落水管道和空調機位的處理；細節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細化。通過建筑立面色彩、材質或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設計感和創(chuàng)新，體現(xiàn)內涵，不落俗套。體現(xiàn)內涵的當代建筑符號使用有質感的材料，如：帶有凹槽細部的面40建筑風格及外立面建議[國際現(xiàn)代的建筑風格]配合會展核心區(qū)的整體形象表現(xiàn)年輕態(tài)住區(qū)的活力并達到整體的和諧統(tǒng)一[古西安，新國際]我們希望本案的建筑是有氣質的，現(xiàn)代經典，從容雅致，也是有思想的，溝通未來。立面通過特制面磚的使用，突出帶有凹槽的細部，與古城墻在某種程度上形成一定的呼應；而在窗戶的外框上，局部搭配豐富的顏色，這樣能夠體現(xiàn)新的時代氣息，整個建筑看上去更加的現(xiàn)代、國際和精神。建筑風格及外立面建議[國際現(xiàn)代的建筑風格][古西安，新國際]41板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積，滿足90以下比例要求。餐廳客廳主陽臺衛(wèi)生間廚房凸窗臥室工作陽臺主力戶型建議房型：一房兩廳一衛(wèi)建筑面積：60平方米以下板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積，滿42板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積，滿足90以下比例要求。次臥室客廳主陽臺衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室工作陽臺餐廳主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)（緊湊型）建筑面積：75-78平方米板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積，滿43板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積，滿足90以下比例要求。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)（舒適型）建筑面積：85-88平方米板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積，滿44板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積，滿足90以下比例要求。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)（舒適型）建筑面積：85-88平方米板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積，滿45板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積，滿足90以下比例要求。飄窗次臥室飄窗次臥廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺衛(wèi)生間主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)（2+1）建筑面積：88-90平方米板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積，滿46點式高層產品建議點式高層產品建議47提升產品規(guī)劃核心價值體系重新塑造項目整體形象，改善項目目前的的不信任感和低檔感適當控制產品綜合容積率，在實現(xiàn)現(xiàn)實價值的基礎上滿足舒適性打造純粹的低建筑覆蓋率社區(qū)，利用地塊周邊優(yōu)勢降低等效容積率軸線相對對稱的整體規(guī)劃，盡量提升不同位置產品的均好性整體壘高的品質住宅，強調中央景觀的層次感和節(jié)點性體現(xiàn)內涵的建筑符號，畫龍點睛的當代建筑語言戶戶有景的社區(qū)規(guī)劃，充分利用地塊周邊景觀優(yōu)勢領先市場的車戶配比，地下和地上車位合理搭配，雙管齊下品質品牌的建材配套，在用戶普遍比較關注的電梯、門窗建材上花代價完整系統(tǒng)的景觀體系簡約大氣的酒店式大堂，塑造家的第一客廳多種尺度可供選擇的居住空間，創(chuàng)新生活方式，增強住區(qū)活力鮮明的組團主題園林，每個樓棟的小景觀與整體大景觀有機結合面積贈送的優(yōu)惠策略，增加戶型產品的賣點，提高使用率功能豐富的高檔會所，滿足業(yè)主健身、休閑、交友的需求業(yè)態(tài)豐富的社區(qū)商業(yè)配套，滿足社區(qū)內外的日常生活所需，延伸家的概念啟蒙教育的幼兒園，提升兒童入學的安全性和便利性提升產品規(guī)劃核心價值體系重新塑造項目整體形象，改善項目目前的48謝謝！謝謝！49

1、最靈繁的人也看不見自己的背脊?！侵?/p>

2、最困難的事情就是認識自己?！ＥD

3、有勇氣承擔命運這才是英雄好漢?！谌?/p>

4、與肝膽人共事，無字句處讀書?！芏鱽?/p>

5、閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確?！喔?/p>

1、最靈繁的人也看不見自己的背脊?！侵?/p>

2、最困50西安東方綠洲項目分析16、自己選擇的路、跪著也要把它走完。17、一般情況下)不想三年以后的事，只想現(xiàn)在的事?，F(xiàn)在有成就，以后才能更輝煌。18、敢于向黑暗宣戰(zhàn)的人，心里必須充滿光明。19、學習的關鍵--重復。20、懦弱的人只會裹足不前，莽撞的人只能引為燒身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。西安東方綠洲項目分析西安東方綠洲項目分析16、自己選擇的路、跪著也要把它走完。17、一般情況下)不想三年以后的事，只想現(xiàn)在的事?，F(xiàn)在有成就，以后才能更輝煌。18、敢于向黑暗宣戰(zhàn)的人，心里必須充滿光明。19、學習的關鍵--重復。20、懦弱的人只會裹足不前，莽撞的人只能引為燒身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。東方綠洲項目全面的市場調研得出準確的產品定位，配以專業(yè)的整合營銷來獲取項目的價值實現(xiàn)，近一步提升產品附加值，在地產市場中造就非凡的影響力，實現(xiàn)項目合理的銷售速度和高銷售率，啟動開發(fā)商的地產品牌。我們對本項目的目標理解托爾斯泰說：“成功的教學需要的不是強制，而是激發(fā)學生的興趣?！睂W生學習興趣的形成，需要教師進行創(chuàng)造性的勞動。學習興趣是一種強大的動力，對于學生的智力開發(fā)起著定向、維持和強化的作用；是有效提高教學質量的有力保證。在生物教學中，以激發(fā)興趣、培養(yǎng)能力、發(fā)展智力為主線，在教師的引導下主動地去探索、去創(chuàng)造，最終實現(xiàn)學生的自覺性、主動性、創(chuàng)造性的和諧統(tǒng)一。因此，在生物教學中激發(fā)學生的學習興趣是相當?shù)闹匾?，學生只要有了學習興趣，就會在教師的引導下主動探索知識，并逐步形成能力。那么，在生物教學過程中如何激發(fā)學生的學習興趣，提高教學效率呢？結合自己多年的教學實踐，談一些淺見。一、讓學生自主參與，激發(fā)學生學習興趣學生是學習的主體，教師要著重引導學生積極主動地參與教學的全過程，既給所有學生參與的權利，擁有主動發(fā)展合作的機會，又讓學生在參與中發(fā)展，在發(fā)展中獲得新參與，從而體現(xiàn)“以學生發(fā)展為本”的教育原則。作為組織者、引導者、合作者的教師既要激發(fā)學生參與的積極性，又要根據(jù)教材和學生的實際創(chuàng)造條件，為學生提供更多的參與機會，這是實現(xiàn)教師主導作用和學生主體作用相結合的落腳點。例如，可以和學生一起在課外做“綠葉在光照下制造淀粉”這一實驗。盡管這一實驗做起來很復雜，但只要教師悉心指導，是很容易成功的。尤其班里那些學習不好的學生，往往能從實驗課中獲取知識，增強信心。只要我們善于引導，將這種興趣轉變成學習的動力，就會激發(fā)學生的學習興趣。二、誘發(fā)學習動機，激發(fā)學生學習興趣所謂動機是指為實現(xiàn)一定目的而行動的原因。一般地說學習動機可分為內因和外因，如何借助外因促使內因起作用，提高學習興趣，這正是教師發(fā)揮主導作用的地方。例如，導入新課時，教師設計的導言，能否產生懸念，激起學生的求知欲望，打開思維的門扉，是能否上好一堂生物課的關鍵。如，在講“食物消化與吸收”時，我設計了這樣的導言：（1）面粉與米飯有味道嗎？（2）當我們細細咀嚼饅頭或米飯時能嘗出什么味道？（3）為什么在細細咀嚼饅頭或米飯時有點兒甜？這樣一個個的懸念引起學生強烈的好奇心，并由此產生了思考，一下子將注意力集中起來，提高了學生的學習興趣，從而教師輕松、愉悅地把本節(jié)課的知識傳授給學生。當然，誘發(fā)學習動機，并不完全體現(xiàn)在導入新課上，而是要貫穿于教學的全過程，即在每個教學環(huán)節(jié)，教師都要撥動學生的心弦，針對學生實際和教學內容，提出思考性問題，以激發(fā)學生思考。這些思考性問題，盡管學生一時還不能全部解答，但都能活躍思維，激發(fā)學生的學習興趣。三、利用多媒體，激發(fā)學生學習興趣在生物教學中，使用多媒體技術是時代發(fā)展的必然，多媒體技術在生物教學中的運用，使學生通過多個感覺器官來獲取相關信息，提高教學效率，激發(fā)學生興趣。多媒體課件運用大量的圖形、圖像、三維動畫，使教學內容表現(xiàn)得豐富多彩、生動形象，使學生變被動學習為主動學習、創(chuàng)造性的學習。比如，在“空中飛行的動物”一節(jié)中，多媒體課件運用了大量的視頻圖像和圖片，形象地描繪了鳥兒適于空中飛行的特點，激發(fā)了學生的求知欲望和學習興趣?！奥牎⒄f、讀、寫”作為高中英語教學的四個組成部分，對這四部分的掌握情況，將決定學生的英語綜合水平。其中“聽”作為英語學習的基礎的一部分，是所有人都必須掌握的，掌握好這部分的知識，以后的英語學習就會很順利。但是，通過對部分學生的英語學習情況進行調查，我們可以發(fā)現(xiàn)，存在很大一部分學生的英語聽力水平明顯低于寫作和閱讀水平，所以，在新時期，如何創(chuàng)新開展英語聽力教學策略成為了廣大英語教師重要研究的課題。一、高中英語聽力教學現(xiàn)狀及困境首先，英語學習缺乏合適的環(huán)境，對于高中英語聽力的教學，相關的英語聽力設備會給教學起到很積極的影響?，F(xiàn)在面臨的問題就是一些學校的聽力播音設備老舊，聽力設備無法滿足廣大學生的學習要求，在音質、音效上無法讓學生獲得最佳的學習體驗，最終影響了英語聽力的學習效果。第二，教師對于英語聽力重視程度不高，這也是幾乎所有學校都普遍存在的問題。在教學過程中，教師把教學的重心都放在了對于語法、單詞、閱讀、寫作的教學中，相對這些部分，對于英語聽力的訓練無論是在時間還是精力上都明顯存在不足，所以高中英語教師對聽力的重視程度有待提升。另外，教師還應該注意的是聽力教學不僅僅是教師通過簡單的播放錄音來完成教學，很大一部分教師就是聽過播放錄音來讓學生做習題來進行聽力訓練的，在對內容分析，聽力技巧的培養(yǎng)上存在很大的不足，正是這些原因讓學生的英語聽力水平一直得不到有效的提升，英語綜合水平的提高受到限制。二、限制高中生英語聽力水平提高的因素1.高中生對英語基礎知識掌握不足高中生的英語聽力水平得不到提升的原因還在于他們的英語基礎不牢固。在英語學習中，對于一些單詞的發(fā)音不準確，對一些單詞的意識存在模糊不清的情況，容易將很多長得差不多的單詞弄混，進而對詞義造成曲解。例如，dessert和desert，principle和principal，personal和personnel等，在英語學習過程中會遇到很多差一兩個字母的單詞，學生很容易記混。另外，一些學生的英語發(fā)音基礎差，在播放聽力中，將red理解成read，從而錯誤地理解文章表達的意思，這些都是由于基礎不扎實造成的。2.受到文化背景的影響和漢語的干擾由于受到漢語的影響，很多學生習慣將聽到的英語句子翻譯成中文，再去做題，大大限制了聽力的做題速度和效率。由于中西方文化背景的差異，人們在表達方式也存在很大的差別，例如在打招呼、稱呼、道歉等方面，都存在很大差異，由于文化的限制，所以學生理解起來很可能比較困難，這就需要我們要多多了解西方的文化和語言特點，提高英語聽力水平。三、創(chuàng)新開展高中英語聽力教學的有效性策略1.加強英語基礎知識教學教師在日常的聽力教學中，在保證學生基本詞匯、語法掌握的前提下，開展更深層次的訓練，在聽力的訓練過程中，要注意引導學生正確了解英式英語和美式英語在發(fā)音上的差別。另外，教師要不斷鼓勵學生在日常學習過程中注重?e累，養(yǎng)成好的學習習慣，充實自己的英語知識，便于他們從容面對英語聽力。2.加強英語聽力技巧訓練聽力技巧對于聽力解題有著重要的作用，所以，要提高學生的聽力水平，教師有必要向學生傳授一些必備的聽力技巧，教師要引導學生在進行英語聽力測試前，快速對題目進行閱讀，找出重點的信息并可以勾畫出來，培養(yǎng)學生對聽力信息的預測能力，通過一些關鍵的核心單詞和句子理解文章的主旨。同時，告誡學生在聽力過程中，要把聽力中涉及的時間、地點、人名都重點記憶，便于對答案進行推測。以上提到的這些小技巧都會對學生的聽力水平提供幫助。3.運用現(xiàn)代化教學手段，營造積極的英語學習氛圍開展創(chuàng)新的英語聽力教學就應該改變傳統(tǒng)的枯燥的學習方式，要通過多元的教學方式激發(fā)學生的英語學習興趣。由于現(xiàn)代技術不斷發(fā)展，聽力的形式也不再局限于用錄音機聽錄音，學?？梢岳枚嗝襟w進行英語聽力的教學，教師要合理地安排一些聽力課時，在課堂中可以通過聽一些英語影視作品、英語演講等音頻來讓學生進行翻譯，從而讓學生對英語聽力學習保持新鮮感和積極性?？偠灾?，提高學生的英語聽力水平不是一朝一夕的事情，需要教師和學生長期的共同努力。在教學過程中，不僅需要教師對基礎知識的教學，還要傳授給學生聽力技巧，使其獲得最佳的英語聽力學習效果。西安東方綠洲項目分析16、自己選擇的路、跪著也要把它走完。西51東方綠洲項目東方綠洲項目52

全面的市場調研得出準確的產品定位，配以專業(yè)的整合營銷來獲取項目的價值實現(xiàn)，近一步提升產品附加值，在地產市場中造就非凡的影響力，實現(xiàn)項目合理的銷售速度和高銷售率，啟動開發(fā)商的地產品牌。我們對本項目的目標理解全面的市場調研得出準確的產品定位，配以專業(yè)的整合營銷53區(qū)域價值探索我們有什么？區(qū)域價值探索我們有什么？54浐灞生態(tài)區(qū)紡織城城東區(qū)域圖隸屬城東區(qū)域，依托浐灞區(qū)域，又受紡織城發(fā)展影響。本案浐灞生態(tài)區(qū)紡織城城東區(qū)55作為今后西安重點發(fā)展的城東區(qū)域和CBE發(fā)展區(qū)域，本案擁有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。城市版圖擴張，引發(fā)人口流向趨向二環(huán)線外延，城區(qū)吸附能力明顯下降。作為今后西安重點發(fā)展的城東區(qū)域和CBE發(fā)展區(qū)域，本案擁有明顯56區(qū)域格局一核以浐灞半島、廣運潭生態(tài)景區(qū)為核心的浐灞中心區(qū)域三翼北翼：繞城高速以北至灞河入渭口南翼：隴海鐵路華清路以南至三環(huán)與繞城立交東南翼：隴海線路至西康鐵路的灞河段區(qū)域格局一核以浐灞半島、廣運潭生態(tài)景區(qū)為核心的浐灞中心區(qū)域三57本案地鐵引領“同城化”時代快捷的交通設施,縮短東西差距.城西和城東納入“一小時生活圈”，引導人口合理分布使市內、城西、城東三大地塊聯(lián)為一體，形成資源一體化，發(fā)揮“帶動新城區(qū)、引導城市發(fā)展”的功能。時空距離縮短，改變居民時空觀念，改變市民的出行和就業(yè)習慣，拓寬城市發(fā)展空間?？s小了城市各區(qū)域的距離感,弱化地段配套的劣勢。本案緊鄰地鐵6號線，地鐵優(yōu)勢逐步轉化為項目優(yōu)勢本案地鐵引領“同城化”時代本案緊鄰地鐵6號線，地鐵優(yōu)勢逐步58緊鄰咸寧東路主干道，易岀易達。240、910、800、8、13、508等公交車，四通八達緊鄰咸寧東路主干道，易岀易達。240、910、800、8、159

城東在未來區(qū)域的發(fā)展上將形成五個明顯的片區(qū)。一是環(huán)城東路以東片區(qū)。片區(qū)內有韓森寨軍工區(qū)和胡家廟機電工業(yè)區(qū)，有以康復路、輕工市場和義務商城為中心的繁華商圈，有興慶宮公園、長樂公園和部分知名高校，房地產的發(fā)展無憂。

二是紡織城片區(qū)，此片區(qū)紡織業(yè)目前沒有主導產業(yè)，近期發(fā)展令人擔憂，遠期將在浐灞生態(tài)區(qū)的帶動下有較好的發(fā)展。三是浐河區(qū)，本片區(qū)濱水的優(yōu)勢無可阻擋，目前已有沁水新城、水岸東方和水岸清城等項目，住宅產業(yè)的發(fā)展不容質疑。四是洪慶片區(qū)，本片區(qū)工業(yè)發(fā)展較好，還有部分軍工企業(yè)的科研院所，有產業(yè)的支撐，房地產的發(fā)展也會不錯。五是狄寨片區(qū)，目前這里有8所高校入駐并擬礦大規(guī)模，又有白鹿原鯨魚溝著名景點，前景看好。城東在未來區(qū)域的發(fā)展上將形成五個明顯的片區(qū)。60項目環(huán)境分析我們怎么樣？項目環(huán)境分析我們怎么樣？61項目周圍有老廠房，加油站，以及修車店等以及毗鄰田家灣村，整體形象差項目周圍有老廠房，加油站，以及修車店等以及毗鄰田家灣村，整體62項目一期內部已初步形成了居住氛圍項目一期內部已初步形成了居住氛圍63項目周邊環(huán)境差，建筑的雜亂、老化、旁邊城中村的“臟”“亂”“差”對項目整體形象的影響。項目周邊環(huán)境差，建筑的雜亂、老化、旁邊城中村的“臟”“亂”“64配套分類項目周邊1.5公里以內配套設施教育設施田家灣小學，科技學院醫(yī)療衛(wèi)生設施田家灣衛(wèi)生所、商業(yè)金花路、火炬路華潤萬家韓森寨金融、通訊中國移動通信、金融配套缺乏交通設施240、910、800、8、13、508公共設施緯什街周邊產業(yè)西安市延興水泥機械廠

西安泰川機械廠四分廠第一汽車隊

教育設施落后，本案可引進品牌幼兒園同時提高小學教育水平金融設施奇缺，應在商業(yè)部分引進農行，建行等。娛樂設施少，且距離本案相對較遠，商業(yè)部分可適度添加。周邊配套配套分散，應強化本項目功能配套，增強生活便利性配套分類項目周邊1.5公里以內配套設施教育設施田家灣小學65低價區(qū)低價區(qū)高價區(qū)中、高價區(qū)低價區(qū)高價區(qū)本項目位于城東區(qū)域的低價區(qū)低價區(qū)低價區(qū)高價區(qū)中、高價區(qū)低價區(qū)高價區(qū)本項目位于城東區(qū)域的66舊城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)紡織城本案中新浐灞半島恒大名都金裕青青家園廣馨苑東尚三期就掌燈榮德棕櫚灣水岸清城沁水新城廣廈水岸東方麗水花都現(xiàn)代花城東方世紀城大華錦繡園丁新村恒大綠洲暖山康城華鑫學府城東方星家園陽光麗城鑫龍?zhí)烊痪訓|新城市花園福景雅苑根據(jù)項目特性和區(qū)位分布，咸寧路項目為基礎重點分析，紡織城和城東舊城區(qū)為次級參考分析御錦城國際幸福城舊城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)紡織城本案中新浐灞半島恒大名都金裕青青家園廣67舊城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)紡織城本案中新浐灞半島恒大名都東尚三期就掌燈榮德棕櫚灣水岸清城沁水新城廣廈水岸東方麗水花都現(xiàn)代花城東方世紀城恒大綠洲暖山康城華鑫學府城陽光麗城鑫龍?zhí)烊痪訓|新城市花園福景雅苑御錦城國際幸福城3000元以下3000元----4000元4000元----5000元5000元以上大華錦繡舊城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)紡織城本案中新浐灞半島恒大名都東尚三期就掌燈68趨勢——大盤拉升價格空間、產品綜合性能提升麗水花都榮德棕櫚灣御錦城沁水新城恒大綠洲水岸清城廣廈水岸東方3000元3900元4200元4500元規(guī)模樓盤小規(guī)模樓盤300元品牌開發(fā)商小開發(fā)商300元國際幸福城商品房城改房500元暖山康城檀香園趨勢——大盤拉升價格空間、產品綜合性能提升麗水花都榮德棕櫚灣69區(qū)域重點項目掃描我們和誰搶客戶？區(qū)域重點項目掃描我們和誰搶客戶？70國際幸福城位于西安市東部正在崛起的鏟霸生態(tài)區(qū)南側，西臨產河南靠白鹿塬，北接紡織城，咸寧東路橫貫東西，東三環(huán)貫穿南北，交通便利。項目總占地約785畝，總建筑面積約100萬平方米，由花園式洋房、時尚板式小高層、情趣多層板樓組成。80-140㎡經典戶型，50米超大樓間距，40%高綠化率，親水景觀設計，主題會所，老年活動中心，社區(qū)超市，酒店，花園廣場，時尚商街……建成后的國際幸福城將是一個真正意義上的，以幸福生活為主題的國際化、時尚化的城市新區(qū)。均價：2700元/㎡目前翠園，橘郡，藍岸同時發(fā)售，可選擇戶型多國際幸福城位于西安市東部正在崛起的鏟霸生態(tài)區(qū)南71暖山康城，五大國際極品質標準

規(guī)劃超大樓間距、綠化率高達47%、利用低密度、原生態(tài)、濱水怡人的優(yōu)越自然景觀為項目的高尚品質奠定基石。

規(guī)模項目總建筑規(guī)劃面積300000平米，國際級標準的生態(tài)生活城

人文優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境、簡約大氣的歐式建筑群落、充滿已過情調的時尚商業(yè)街區(qū)、便捷的城市交通網(wǎng)絡、優(yōu)雅文明的社區(qū)氣質、融合出浪漫、高尚的歐派生活居住氣氛。

景觀高低錯落、曲徑通幽、四季常青、層次分明的主題藝術景觀，無限制的遵循人之親綠，親水的自然本性，令最平常的居住也能感受到處處詩意、處處皆景。

會所功能型高尚會所，專供業(yè)主尊享的星級健身房、超大的戶外休閑游泳池、國際標準配置的網(wǎng)球場、籃球場，以及高級商務俱樂部一系列的服務設施，皆采用國際標準進行星級服務目前已建至地上13層，在售戶型為97-149平米，均價3800元/㎡。推出97平米特價房5套，一次性付款優(yōu)惠2個點，按揭優(yōu)惠1個點。

暖山康城，五大國際極品質標準

規(guī)劃超大樓間距、綠化率高達72恒大綠洲；位于咸寧東路和浐河交匯處西北角，占地面積約390畝，總建面約68萬平米，小區(qū)綠化面積1000000平米，綠化覆蓋率達到45%以上。小區(qū)總規(guī)劃約4410戶，一期規(guī)劃1298戶。恒大綠洲恒大觀湖6月21日將盛大開盤，開盤額外特別9折優(yōu)惠。目前4864元/㎡起售，送1600元/㎡豪裝。近日特別推出20套臨湖特價房，最低總價627068元，最高總價955089元。最高優(yōu)惠105816元，最低優(yōu)惠91075元。恒大綠洲；位于咸寧東路和浐河交匯處西北角，占地面積約390畝73檀香園位于西安市城東浐河東岸，地處西安浐灞生態(tài)園區(qū)核心位置，依托海航品牌強大的經濟實力斥資打造，站在城市的至高點鑄就精品；項目占地面積近50畝，建筑面積近10萬平米，由2棟高層、3棟多層花園洋房和4棟純板式小高層組成；建筑結合新中式的簡約風格和現(xiàn)代園林景觀構成景觀社區(qū)；83-165㎡靈動空間，方正全明，奢華實用，生活配套一應俱全，毗鄰規(guī)劃中的浐河公園，專業(yè)的智能安防系統(tǒng)，力圖構筑城東人居社區(qū)典范。檀香園目前均價3700元/㎡既定即選房，選房另外可享受97折優(yōu)惠，最高優(yōu)惠達到3萬余元。檀香園位于西安市城東浐河東岸，地處西安浐灞生態(tài)74華鑫學府城

項目位于幸福路南段，目前主推戶型面積在83-170平米之間，1號樓已封頂，其他樓體已建至14層以上。該樓盤實行一房一價制房源僅剩30%左右，均價4400元/平米，預計2010年底交房?，F(xiàn)購房一次性優(yōu)惠2個點焦點房地產網(wǎng)，按揭1個點。華鑫學府城

項目位于幸福路南段，目前主推戶型面積在83-1775

項目名稱開發(fā)商項目規(guī)模建筑面積總戶數(shù)戶型區(qū)間（㎡）均價華鑫學府城西安建大科技產業(yè)有限責任公司586畝105萬10000戶70-180㎡4700元/㎡檀香園陜西檀香園置業(yè)有限公司50畝10萬634戶83-165㎡3700元/㎡恒大綠洲西安曲江投資建設有限公司390畝68萬4410戶主力戶型為80-90平米的兩房，120-160平米的三房還有部分躍層4864元/㎡國際幸福城陜西宏潤房地產開發(fā)有限公司785畝100萬80-140㎡2700元/㎡暖山康城西安富祥房地產開發(fā)有限公司116畝30萬97-149㎡3800元/㎡大盤集中營80－140為主力戶型均價3950元項目規(guī)模，總建面落差很大，區(qū)域內項目為規(guī)模優(yōu)勢華鑫學府城西安建大科技產業(yè)有限責任公司586畝105萬1076

項目名稱開發(fā)商項目規(guī)模建筑面積景觀配套均價華鑫學府城西安建大科技產業(yè)有限責任公司586畝105W社區(qū)為人車人流的開放式小區(qū)，設計較為時尚，社區(qū)內配備有小學、幼兒園等。4700元/㎡檀香園陜西檀香園置業(yè)有限公司50畝10萬方正全明，奢華實用，生活配套一應俱全，毗鄰規(guī)劃中的浐河公園，專業(yè)的智能安防系統(tǒng)，力圖構筑城東人居社區(qū)典范。3700元/㎡恒大綠洲西安曲江投資建設有限公司390畝68萬小區(qū)配有大型商業(yè)、運動中心，布局上綜合考慮了整體性、系統(tǒng)性和可持續(xù)性，形成集居住、觀景、商業(yè)、教育、文化娛樂等功能于一體的“西北第一水城”。4864元/㎡國際幸福城陜西宏潤房地產開發(fā)有限公司785畝100萬親水景觀設計，主題會所，老年活動中心，社區(qū)超市，酒店，花園廣場，時尚商街2700元/㎡暖山康城西安富祥房地產開發(fā)有限公司116畝30萬功能型高尚會所，專供業(yè)主尊享的星級健身房、超大的戶外休閑游泳池、國際標準配置的網(wǎng)球場、籃球場，以及高級商務俱樂部一系列的服務設施，皆采用國際標準進行星級服務3800元/㎡大項目內部配套較為完善，本項目主要依靠周邊自然存在的配套，區(qū)域內總的配套相對較為簡單華鑫學府城西安建大科技產業(yè)有限責任公司586畝105W社區(qū)77區(qū)域戶型供求關系一室兩室三室四室其他市場份額市場份額市場份額市場份額市場份額13.5%31%39%10.5%6%去化量去化量去化量去化量去化量75%80%83%42%38%區(qū)域整體去化率在64%左右區(qū)域戶型供求關系一室兩室三室四室其他市市市市市13.5%3178

由上圖可以看出本區(qū)域產品兩室（83-110㎡）三室（118-160㎡）的居多，分別占市場份額的31%、39%，一室產品（56-70㎡)和大戶型產品所占比例較小，區(qū)域去化量也是兩室和三室產品作為主力戶型。這主要是因為本區(qū)域的購房客戶仍以首次置業(yè)自住為主，投資客戶在本區(qū)域較少。區(qū)域供求關系分析主力由上圖可以看出本區(qū)域產品兩室（83-1179市場項目綜合深度解析產品組合分析

市場產品組合上,以兩室和三室為主，合計約占70%，一室和四室各占13%，從此可以判斷浐灞區(qū)域仍舊以自住型產品為主打，輔之部分投資型產品。

產品類型上，平層占絕對優(yōu)勢，比例高達69%，復式比例23%，而別墅類僅占8%。表明市場供給仍舊針對眾多中高等收入群體，市場項目綜合深度解析市場項目綜合深度解析產品組合分析市場產品組合上,80產品需求分析項目動機面積戶型考慮因素單價總價主力分布改善居住環(huán)境的二次和多次置業(yè)80-140三房、兩房、四房環(huán)境價格3600~3800、3400~360050~55、輔助分布個人居住和投資的首次和二次置業(yè)40~70、80~110一房（單身公寓）、兩房、三房價格未來發(fā)展3200~3400、3600~380035~40、45~50萬需求特點：置業(yè)意向以首次置業(yè)自住用房，二次置業(yè)改善居住環(huán)境追求高標準生活為主。他們注重開發(fā)商實力、建筑質量，以及居住環(huán)境與升值潛力。不過分苛求地段，最主要的注重點位價格，以及希望大的折扣優(yōu)惠。需求面積在80~140㎡、三房和兩房為主導的產品。需求特征總結動機戶型面積誘因價格產品需求分析項目動機面積戶型考慮因素單價總價主力分布改善居住81根據(jù)對現(xiàn)售項目的調研分析發(fā)現(xiàn)：本地置業(yè)以地緣客戶為主，企事業(yè)單位職工和城中村村民等占總去化量的70%左右。然而由于區(qū)域內地緣客戶有限，導致銷售周期過長，資金回籠慢也成為區(qū)域房地產發(fā)展的瓶頸，本案根據(jù)這種情況，將主力客戶群定在輕工市場周圍，以該地域企事業(yè)單位職工，城東輕工業(yè)主為主力購房人群。因此對于戶型的規(guī)劃，會結合這部分人群需求來設計，以兩室（70-95平方米），三室（95-130平方米）為主力戶型，跟隨極少量一室戶型。根據(jù)對現(xiàn)售項目的調研分析發(fā)現(xiàn)：