江蘇通力太倉人民北路項目定位方略-123PPT-XXXX年課件

通力太倉人民北路項目定位方略通力太倉人民北路項目定位方略報告結(jié)構(gòu)Part3Part1市場研判Part4Part2項目解析項目定位及建議營銷策略Part5中天盛世操盤優(yōu)勢報告結(jié)構(gòu)Part3Part1市場研判Part4Part1市場研判——了解并掌握市場，探尋市場機(jī)會點！1市場研判——太倉區(qū)域認(rèn)知區(qū)位太倉位于江蘇省東南部，長江口南岸，瀕長江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市，北接常熟市總面積為822.9平方公里。交通沿江高速到上海市中心為50公里左右，到上海虹橋機(jī)場僅半小時車程，一小時可達(dá)浦東國際機(jī)場。蘇昆太高速到蘇州為50公里左右。城市文化定位太倉建設(shè)東方新歐洲具有深厚的現(xiàn)實基礎(chǔ)在眾多的蘇南城市群中，太倉與歐洲有著許多共同之處，太倉最有優(yōu)勢建設(shè)東方歐洲型城市。太倉與歐洲的歷史文化基礎(chǔ)相似。太倉從三國吳王于此建倉屯糧已有近1800年歷史，600年前號稱“萬國碼頭”，盛杰一時。幾千年璀璨的婁東文化孕育了太倉古典園林、千年古鎮(zhèn)、文化遺跡，這些深厚的歷史文化及其表現(xiàn)形式，幾乎與歐洲城市如出一轍。毗鄰上海大都市外圍，納入大上海1小時都市圈；地理位置優(yōu)越，交通便捷；城市文化定位為“東方新歐洲”。太倉區(qū)域認(rèn)知區(qū)位毗鄰上海大都市外圍，納入大上海1小時都市圈；人口認(rèn)知本地戶籍人口近三年來漲幅基本徘徊在0.6%以下，人口自然增長率較低，且2009年出現(xiàn)人口增長比例歷史最低點；太倉外來人口近年來漲幅明顯，2008年暫住人口43萬，增幅22.86％；2009年50萬，增幅16.28%；在2009年年初的48萬總量就已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了本地戶籍人口。截止到目前為止（2010年中旬）城市總?cè)丝陬A(yù)計已經(jīng)突破100萬人次，2010年城市化水平將達(dá)到65%。城市向心力足,人口導(dǎo)入力強(qiáng)戶籍人口自然增長率低城市外來人口增幅明顯人口認(rèn)知本地戶籍人口近三年來漲幅基本徘徊在0.6%以下，人口經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知太倉市人均收入增幅明顯，整體經(jīng)濟(jì)實力位于長三角前列。從近幾年太倉全社會固定資產(chǎn)投資額來看，太倉市的城市建設(shè)步伐不斷加快，投資額始終保持著較高水平的增長速度。太倉人均可支配收入的不斷增長，太倉人均消費(fèi)性支出也不斷增長，在消費(fèi)性結(jié)構(gòu)上，更加趨于合理，這表明太倉人民的生活水平在不斷得到提高。固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，且增長幅度非常之大。數(shù)據(jù)來源：太倉統(tǒng)計局經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)知太倉市人均收入增幅明顯，整體經(jīng)濟(jì)實力位于長三角前產(chǎn)業(yè)發(fā)展認(rèn)知開放型經(jīng)濟(jì)是太倉經(jīng)濟(jì)的一大亮點。目前，累計已有美、英、德、日、韓及香港、臺灣等30多個國家地區(qū)的客商來太投資，共引進(jìn)外資企業(yè)2200多家。世界500強(qiáng)企業(yè)中已有美國的?？松っ梨?、耐克、英荷聯(lián)合利華、日商巖井等14家跨國公司落戶太倉。太倉是臺商投資較為密集的區(qū)域之一，是省內(nèi)歐美資本投資最密集的地區(qū)之一。太倉優(yōu)越的投資環(huán)境，吸引了不少上海、浙江民營企業(yè)家的投資。

工業(yè)是太倉國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，占到總產(chǎn)值的60％左右。目前形成了能源原材料、石油化工、輕工造紙、精密機(jī)械、電子信息、現(xiàn)代物流等六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。

第二產(chǎn)業(yè)為核心，外資經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)，投資環(huán)境良好。數(shù)據(jù)來源：太倉統(tǒng)計局產(chǎn)業(yè)發(fā)展認(rèn)知開放型經(jīng)濟(jì)是太倉經(jīng)濟(jì)的一大亮點。目前，累計已有美產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知1、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：共引進(jìn)各類項目近1400家，其中外資項目365家，其中，來區(qū)落戶的歐美企業(yè)約占外商投資企業(yè)總數(shù)的40%，日韓企業(yè)約占40%，港臺企業(yè)約占15%。2、陸渡鎮(zhèn)：外向型經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位。全鎮(zhèn)外企總量達(dá)129家，注冊外資3.15億美元，投資總額6.1億美元，外企的銷售收入及上交國家稅收占到全鎮(zhèn)總量的76.9%和66%。二是臺資工業(yè)區(qū)形成規(guī)模。區(qū)內(nèi)臺資企業(yè)已突破100家。3、瀏河鎮(zhèn)：有企業(yè)400多家，其中外資企業(yè)近100家，民營企業(yè)300多家。4、璜涇鎮(zhèn)：規(guī)模企業(yè)153家（超30億元1家，超20億元1家，超1億元7家）。沿滬產(chǎn)業(yè)帶：重點培育以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的現(xiàn)代制造業(yè)基地。大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè)，抓好精密機(jī)械、汽車配件、電子信息、生物醫(yī)藥、成套設(shè)備制造等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。中部經(jīng)濟(jì)圈：圍繞保持江南水鄉(xiāng)特色，全面優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)，形成特色經(jīng)濟(jì)圈。在發(fā)展高新技術(shù)、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，形成紡織服裝、輕工食品、模具機(jī)械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū)。沿江港區(qū)：制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。1234以開發(fā)區(qū)為龍頭的周邊經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)中，外企數(shù)量多，為區(qū)域房地產(chǎn)提供產(chǎn)業(yè)人口支撐。中部經(jīng)濟(jì)圈沿江港區(qū)沿滬產(chǎn)業(yè)帶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰，依托上海、沿江兩大核心優(yōu)勢發(fā)展；產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向偏重于培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而新區(qū)是該產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，未來對新區(qū)的房地產(chǎn)將有明顯的支撐作用；產(chǎn)業(yè)分布認(rèn)知1、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：共引進(jìn)各類項目近1400家，其中城市規(guī)劃認(rèn)知新區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分。新區(qū)向北、向東拓展，整個城市進(jìn)行東擴(kuò)，市政府東遷，東部(包括陸渡）建設(shè)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)與生態(tài)住宅生活區(qū)，并且在基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施配套方面有相當(dāng)大的改進(jìn)。北向發(fā)展主要立足于加工制造業(yè)。南郊新城區(qū)：休閑商住區(qū)，逐步形成市文化、教育、體育中心。中心區(qū)：繼續(xù)實施改造，形成繁華商業(yè)街區(qū)。西區(qū)：重點建成商貿(mào)物流區(qū)及其商業(yè)生活配套區(qū)。中心區(qū)商貿(mào)物流區(qū)商業(yè)生活區(qū)休閑商住區(qū)加工制造業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)與生態(tài)住宅生活區(qū)中心城區(qū)空間拓展，形成包括老城區(qū)、新區(qū)、南郊新城區(qū)在內(nèi)的大城區(qū)格局；城市功能分區(qū)清晰，向東擴(kuò)展趨勢明顯；城市規(guī)劃認(rèn)知新區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點，形成沿滬市場環(huán)境研判2009年12月14日2010年1月7日2010年4月17日2010年

《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新國十條）2010年

《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條）2009年

《完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施》（國四條）內(nèi)容：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。市場反應(yīng)：短期內(nèi)出現(xiàn)觀望，二手房成交量下降，2010年春節(jié)后市場恢復(fù)。內(nèi)容：要求二套房貸款首付款比例不得低于40%。市場反應(yīng)：繼續(xù)產(chǎn)生高價地王，3月后房價飆升。核心核心核心成交量的預(yù)期影響：觀望態(tài)勢加重，短期內(nèi)成交量萎縮將非常明顯，長期而言還將處于平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。成交價的預(yù)期影響：政策控制的是房地產(chǎn)價格上漲過快現(xiàn)象及現(xiàn)象突出的城市，而并非決心實施房價的全面打壓，所以房價會有暫時性的波動甚至下浮但長遠(yuǎn)來看還將繼續(xù)穩(wěn)中有升。內(nèi)容：首套房90平方米以上，首付不低于30%，二套房首付50%，利率1.1倍；3套房銀行將不放貸等。市場反應(yīng)：市場觀望加重，整體市場人氣下降，樓盤銷售速度及價格停止上漲甚至下滑。宏觀政策分析太倉市場分析競爭案例分析市場環(huán)境研判2009年12月14日2010年1月7日2010市場環(huán)境研判2009年的市場雖然波動起伏，但整體上漲趨勢明顯；2010年第一季度已經(jīng)連續(xù)3個月成交量持續(xù)下滑，跌破了2009年度以來的歷史最低點；進(jìn)入2010年4月市場又有繼續(xù)回暖跡象，但突如其來的政策嚴(yán)厲打擊，預(yù)計在今后一段時間內(nèi)太倉市場會表現(xiàn)出先降后穩(wěn)的態(tài)勢，成交量將回歸平穩(wěn)發(fā)展趨勢。宏觀政策分析太倉市場分析成交量走勢分析注：數(shù)據(jù)來源，深圳中天盛世地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫競爭案例分析市場環(huán)境研判2009年的市場雖然波動起伏，但整體上漲趨勢明顯市場環(huán)境研判2010年2011年南洋1號公館，約32萬平方米太湖世家，約14萬平方米海藝豪庭，約9.5萬平方米濱河花園，約15.5萬平方米2012年8月9月3月6月特靈空調(diào)地塊，約20萬平方米盛世一品，約15萬平方米金谷府邸后期高層，可售約8萬平方米榮御藍(lán)灣項目后期，可售20萬平方米雅鹿·上海公館，約18萬平方米華陽星城，約6萬平方米景瑞城西地塊，約30萬平方米綠地城一期，可售約28萬平方米6月7月1月華源上海城北地塊后期，可售約15萬平方米御園歐境，約25萬平方米10月11月12月9月12月浙建太和麗都，約13.5萬平方米南城水岸，約5萬平方米新城水岸，約6萬平方米中央帝景花園，約5萬平方米太倉市區(qū)的市場競爭格局市場環(huán)境研判2010年2011年南洋1號公館，約32萬平方米市場環(huán)境研判太倉市區(qū)各項目推售總體量分析宏觀政策分析太倉市場分析太倉市區(qū)未來1-2年內(nèi)，商品房供應(yīng)總的體量達(dá)到340萬㎡左右（還不包括沒有確定的數(shù)據(jù)）。其中：中心區(qū)140萬㎡、南郊新城片區(qū)65萬㎡、東片區(qū)60萬㎡、陸渡片區(qū)32萬㎡、西片區(qū)23萬㎡、北片區(qū)18萬㎡。

注：數(shù)據(jù)來源，深圳中天盛世地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫競爭案例分析市場環(huán)境研判太倉市區(qū)各項目推售總體量分析宏觀政策分析太倉市場太倉區(qū)位條件突出，融入大上海1小時都市圈，交通便捷，發(fā)展動力足；太倉以外向型經(jīng)濟(jì)為主，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，未來高新產(chǎn)業(yè)將是太倉主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，主要集中在新區(qū)；受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，城市外來人口增長明顯，人口導(dǎo)入力強(qiáng)，特別是高新技術(shù)人才引進(jìn)，城市化進(jìn)程快，城市具有較強(qiáng)的向心力；城市規(guī)劃向東發(fā)展明晰，東部開發(fā)區(qū)將形成城市副中心帶，兩極化發(fā)展趨勢明顯；城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)，規(guī)劃導(dǎo)向明確，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速對房地產(chǎn)市場支撐明顯。市場研判宏觀政策分析太倉市場分析競爭案例分析太倉區(qū)位條件突出，融入大上海1小時都市圈，交通便捷，發(fā)展動力開發(fā)商：太倉市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司占地面積：12926㎡建筑面積：45925㎡容積率：2.48項目定位：太倉市首席數(shù)碼廣場,將劃分為音像文化、數(shù)碼辦公、精品小數(shù)碼、數(shù)碼淘寶和數(shù)碼廣場等五大區(qū)域,匯集數(shù)碼產(chǎn)品的批發(fā)、零售、體驗、維修等業(yè)態(tài)。戶數(shù)：總戶數(shù)281戶，其中住宅90戶，商業(yè)191戶。面積戶型：項目的面積最小的9㎡，最大的700多㎡，主力面積在30—70㎡。銷售價格：項目整體均價23000元/㎡。其中內(nèi)街1-3層商鋪每層、每間分開銷售，均價21000元/㎡（1F28000，2F20000，3F16000）；外街1-3層整體銷售，均價25000元/㎡(共5套）。銷售率：商鋪，8%（191套銷售16套）；住宅未開始銷售。項目分析：項目位置優(yōu)勢十分明顯；

項目定位明確，與市場走差異化競爭；項目屬于投資性產(chǎn)品，面積戶型控制上較合理，能有效控制投資總價。項目樓層價格定位不合理。競爭案例一：新天地廣場宏觀政策分析太倉市場分析競爭案例分析開發(fā)商：太倉市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司項目分析：競爭案例一：開發(fā)商：凱豐置業(yè)有限公司代理商：英國第一太平戴維斯占地面積：28000㎡建筑面積：14萬㎡容積率：5項目具體業(yè)態(tài)分布：酒店主樓18層，建筑面積約2萬㎡，項目已與洲際酒店集團(tuán)簽訂管理合同；商業(yè)裙房（餐飲、娛樂、休閑、健身配套設(shè)施）約3萬㎡，地上1-3層，以外廊式店鋪為主，內(nèi)有通長流線型的內(nèi)街兩條，在中心匯集到橢圓形的廣場；沿人民路的寫字樓為17層點式高層，總建筑面積約2萬㎡，屆時將成為太倉首座達(dá)到5A甲級標(biāo)準(zhǔn)的純寫字樓；沿鹽鐵塘東側(cè)的酒店式公寓共30層，約3萬㎡左右，為精裝修的酒店式公寓，面積54-80㎡； 銷售價格：酒店式公寓9500元/㎡（2010年6月份實際成交均價9332元/㎡）；地上1-3層商業(yè)可分割銷售，目前1F暫只租不售，2F銷售均價31000元/㎡左右，3F大板塊整體銷售。銷售率：50%（酒店式公寓），總591套（在售461套，其中還有近200套未推），去化232套。項目分析：位于市中心區(qū)域，太倉正中央首席城市綜合體概念；酒店式公館——市中心頂級榮耀居所，太倉首席真正意義上的酒店式公館，就該產(chǎn)品9000元/㎡的開盤均價（帶裝修）考慮，開發(fā)商追求利益最大化的同時，延長了銷售回款速度。競爭案例二：華旭財富中心宏觀政策分析太倉市場分析競爭案例分析開發(fā)商：凱豐置業(yè)有限公司項目分析：競爭案例二：華旭財富中心宏開發(fā)商：蘇州國信集團(tuán)東源建設(shè)投資有限公司占地面積：8452㎡建筑面積：43788.8萬㎡容積率：4.15項目具體業(yè)態(tài)分布：精裝修酒店式公寓，樓宇訪客可視對講、報警系統(tǒng)酒店式公寓自13層以上全部5米挑高，光纖網(wǎng)路連接到戶、智能化綜合服務(wù)平臺、先進(jìn)的監(jiān)控防盜系統(tǒng)、一卡通電梯門禁聯(lián)動、停車場管理系統(tǒng)以及多媒體信息系統(tǒng)，將打造一流的智能化安全社區(qū)。商業(yè)面積從30～150平方米，首層商鋪挑高達(dá)4.5米甲級商務(wù)寫字樓高效節(jié)能，商務(wù)辦公光纖的介入，千兆到樓，百兆到戶。首層4.5米挑高大堂空間，彰顯商務(wù)風(fēng)范。外立面以輕鋼玻璃配以米色石材，裝修標(biāo)準(zhǔn)上LOW-E健康節(jié)能玻璃等的選用。銷售價格：商業(yè)1-2F價格在20000元/㎡左右，3F單獨(dú)整體銷售。酒店式公寓8000元/㎡左右（3.1標(biāo)準(zhǔn)層），酒店式公寓9500元/㎡左右（5米挑高）；辦公6500元/㎡左右（2010年6月份實際成交均價6200元/㎡）。銷售率：37%（酒店式公寓），總275套，去化102套。5%（辦公），總147套，去化8套。項目分析：項目位置優(yōu)勢明顯；價格定位較合理。項目的產(chǎn)品定位呈現(xiàn)市場同質(zhì)化競爭明顯，特別是該項目的辦公產(chǎn)品。競爭案例三：上海國際廣場宏觀政策分析太倉市場分析競爭案例分析開發(fā)商：蘇州國信集團(tuán)東源建設(shè)投資有限公司項目分析：競爭案例三太倉商業(yè)市場總結(jié)分析：辦公太倉市場辦公產(chǎn)品去化速度慢，市場整體銷售價格始終處于低價位運(yùn)行，且各項目的價格差異性很小。酒店式公寓基本上都是帶裝修銷售，配以豪華的入戶大堂，高端的物業(yè)管理以提升賣點及附加價值；小面積低總價的去化快，挑高產(chǎn)品接受度高；作為比較典型的投資型產(chǎn)品，投資客對地段的關(guān)注度高，對價格非常敏感，因此對價格預(yù)期過高或是上調(diào)幅度過快，都將直接導(dǎo)致銷售速度及回款過慢。商業(yè)價格水平預(yù)期普遍偏高，特別是在2、3層的價格上表現(xiàn)明顯，且樓層差價制定十分不合理；基本都是1-3層的商業(yè)格局，但都采取1-2層捆綁銷售及3層獨(dú)立整體或大板塊分開銷售的方式，直接1-3層整體銷售市場接受度低，很難去化；各商業(yè)項目雖說都有主題定位、概念包裝，但都不切合實際，最終落位時偏差太大。太倉商業(yè)市場總結(jié)分析：2項目解析——人無我有，人有我優(yōu)！2項目解析——項目概況項目位于太倉市人民南路與鄭和路交匯處，位于市中心繁華位置。南面為單位大院，北面為鄭和路，西面為人民路，東臨小北門街。本案項目處于城市中心區(qū)，純居住氛圍相對淡薄，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，生活便利。地塊現(xiàn)狀：

目前為生地，項目現(xiàn)狀為地上建筑物，尚未拆遷，北面為江蘇通力建設(shè)工程集團(tuán)公司辦公樓，南面為矮倉庫房，東面為銀通酒店，西面是入口大門及臨街商鋪，整個四周建筑將地塊圍起來，中間為水泥地，供停車使用。

項目位于人民路與鄭和路的交匯處，交通優(yōu)勢得天獨(dú)厚，四通八達(dá)。項目四周都為建筑物，景觀視野差，無良好的景觀資源優(yōu)勢。項目概況本項目處于城市中心區(qū)，純居住氛圍相對淡薄，商業(yè)氛圍濃項目概況項目北面：北面為鄭和路，主要為一些建筑物，水務(wù)局、城廂鎮(zhèn)第三小學(xué)。在東北面為桃園小區(qū)。項目東面：地塊東面緊臨小北門街，項目東面目前主要是一些民房及建筑物，雜亂無章。項目南面：地塊南面為中國紡織集團(tuán)、太倉市宏大方圓電氣有限公司、太倉市衛(wèi)生局大院，都為建筑物，景觀視野差。西南方向約1000米處為太倉公園，高層景觀視野相對要好些。項目西面：地塊西面為人民路，有許多臨街商鋪，主要經(jīng)營摩托車、電動車及配件為主，中國工商銀行、鑫海假日酒店也近在咫尺。項目四至：地塊周邊為舊城中心，城市配套齊全，居住環(huán)境淡薄，商業(yè)氛圍良好。項目概況項目東面：項目南面：項目西面：項目四至：地塊周邊為舊項目概況項目總建（平方米)物業(yè)類型數(shù)量（套）占比本案商業(yè)31201F-2F127%公寓（?。?9404F-10F10568%公寓（大）4F-10F18住宅6508-12F55%項目分析：屬于中小型投資性樓盤；規(guī)劃特色：小戶型酒店式公寓、裙樓商鋪建筑亮點：4梯18戶、局部挑高增加性價比面積戶型：以小戶型酒店式公寓為主，配給小范圍的公寓酒店，滿足不同需求的客群。項目相對比較小，產(chǎn)品規(guī)劃符合土地性質(zhì)，主要以裙樓商業(yè)+酒店式公寓為主。PS：建筑形態(tài)為三層裙樓底商，其中第三層開發(fā)商自留。項目概況項目總建物業(yè)數(shù)量占比本案商業(yè)31201F-2F127項目概況

項目SWOT分析S（優(yōu)勢）StrengthW（劣勢）WeaknessO（機(jī)會）OpportunityT（威脅）ThreatenSWOT項目概況項目SWOT分析S（優(yōu)勢）StrengthSWOTSWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak1、項目位于市中心繁華地段，區(qū)位價值明顯；2、交通便捷，四通八達(dá)；3、周邊配套成熟，學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行、通信、餐飲娛樂、酒店等一應(yīng)俱全4、地塊方正，有利于建筑的規(guī)劃設(shè)計；5、周邊商業(yè)氛圍濃厚。1、項目沿人民路和鄭和路主干道，噪音大；2、地塊占地面積小，不利于園林景觀的打造；3、四周都為建筑物，景觀視野差，無景觀資源優(yōu)勢。機(jī)會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢1、市中心土地的稀缺性，給項目帶來發(fā)展機(jī)遇2、針對住宅市場的政策，對商業(yè)市場的發(fā)展是一大利好；3、股市金融市場的不穩(wěn)定性，大量資金將流向樓市，為項目提供更多投資機(jī)會；4、宏觀經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，為項目的開發(fā)特別是商業(yè)項目的開發(fā)和銷售提供了良好的基礎(chǔ)。1、利用地塊先天優(yōu)勢，創(chuàng)造市場，提升項目的競爭力與銷售速度；2、區(qū)位價值的提升，將很好的形成中心作用，冠于獨(dú)特的營銷方式，將會獲得更好的效益。1、強(qiáng)化項目區(qū)域及配套價值，消除消費(fèi)者的心理障礙；2、借整體房地產(chǎn)住宅投資被打壓，正成為商業(yè)市場發(fā)展的契機(jī)，實現(xiàn)快速銷售和資金的快速回籠。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅1、房地產(chǎn)政策影響部分客戶對行業(yè)的疑慮投資型房源觀望情緒更大；2、市場商業(yè)產(chǎn)品供過于求，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重；3、無論從區(qū)域的接受程度，還是產(chǎn)品特性來看項目產(chǎn)品在品質(zhì)上、理念上都需要經(jīng)歷市場的考驗。1、利用地塊的屬性，產(chǎn)品的規(guī)劃，創(chuàng)新、引領(lǐng)市場；通過差異化營銷與推廣，凸現(xiàn)項目形象，提升核心競爭力；2、入市時機(jī)調(diào)整；3、產(chǎn)品創(chuàng)新與升級。1、產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競爭；2、以區(qū)域優(yōu)勢擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場客戶；3、加強(qiáng)產(chǎn)品細(xì)節(jié)建設(shè)，增強(qiáng)軟性與硬性配套與服務(wù)。項目概況SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak1、項目位于市中3項目定位及建議——沒有最好，只有更好！3項目定位及建議——項目定位項目定位須遵循縱觀大市場和區(qū)域市場，細(xì)致的考慮局部市場，并結(jié)合項目自有特征，進(jìn)行科學(xué)性、合理性、準(zhǔn)確性的定位必須要考慮以下幾點：1、充分考慮項目的地貌特征、地理環(huán)境、地塊的限制要求等；2、必須迎合太倉商業(yè)市場發(fā)展的空間，挖掘市場可行的空白點、機(jī)會點；3、開發(fā)商利潤最大化的前提下，也要保證資金的快速回籠；4、在行業(yè)現(xiàn)狀下，盡可能低調(diào)開發(fā)，但同時要樹立項目的市場高端形象；5、項目內(nèi)部功能的相互協(xié)調(diào)，品質(zhì)相互的提升；從綜合價值來看，項目地處老城核心，且由于用地的限制，本案更適合打造投資型產(chǎn)品及首次置業(yè)類產(chǎn)品。商業(yè)+住宅+酒店式公寓【項目定位原則】項目定位項目定位須遵循縱觀大市場和區(qū)域市場，細(xì)致的考26項目定位

高市場增長率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣具備差異化優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項目標(biāo)桿價值?？蛻粜枨罅扛?、可實現(xiàn)高市場價值。成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實現(xiàn)較高價值。需要不斷投入以增強(qiáng)其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為現(xiàn)金牛產(chǎn)品。即目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實現(xiàn)較高市場價值。產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場接受度低，客戶需求量低、市場可實現(xiàn)價值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品問題產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品包裝，旗幟！利潤主力培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨酒店公寓商業(yè)、住宅根據(jù)市場現(xiàn)狀，營銷以公寓帶商業(yè)為原則，相互拔高，項目總表象以酒店式公寓為主。項目定位

市場增長率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題項目定位【案名定位建議】通力·新都匯通力·城市BLOG項目定位【案名定位建議】通力·新都匯通力·城市BLOG項目定位通力?城市Blog案名：通力·城市Blog釋義：1、Blog=博客，博客”有較深的涵義，“博”為“廣博”；“客”不單是“blogger”更有“好客”之意；2、項目有部分產(chǎn)品是類同LOFT形式的酒店公寓，私密性和功能性也和Blog的功能相似；3、項目體量小，在概念冠名上不適合硬性夸張檔次，夸張格調(diào)，不能突出，就融入，城市的概念是適合項目的營銷提升需求的，暗喻，項目不是單體存在的，是和周邊的個性配套相互相應(yīng)的?！景该ㄎ唤ㄗh】項目定位通力?城市Blog案名：通力·城市Blog【案名定位項目定位土地屬性變化影響結(jié)果供求屬性配套屬性人口屬性人口導(dǎo)入，外來常住人口增加城市化率高性價比優(yōu)勢增強(qiáng)生活功能增強(qiáng)人口密度增加供應(yīng)導(dǎo)入型配套導(dǎo)入型產(chǎn)業(yè)屬性新區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)性快速發(fā)展產(chǎn)業(yè)人士導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型交通屬性區(qū)域交通便捷板塊輻射大交通導(dǎo)入型【客群定位】太倉市場產(chǎn)品供應(yīng)尚有空間城市中心定位周邊生活配套、環(huán)境完善項目定位土地屬性變化影響結(jié)果供求屬性配套屬性人口屬性人口導(dǎo)入項目定位擴(kuò)大的區(qū)域客戶+外來導(dǎo)入的客源+近鄰太倉的上海周邊區(qū)域，價差投資是他們置業(yè)太倉的主要因素，同時包括工作、商務(wù)產(chǎn)生的居住、度假等因素。精準(zhǔn)的區(qū)域客戶太倉市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶——土地資源愈發(fā)稀缺，導(dǎo)致太倉市區(qū)客源外流；主要考慮的是子女入學(xué)，工作便利等方面；擴(kuò)大的客戶面從以上5種不同的客戶導(dǎo)入，推導(dǎo)出客群的定位策略：周邊高新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的中高端客群，太倉外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展力強(qiáng)，同時太倉城市化率不斷提高，使得這部分客群成為本案的主力客群；【客群定位】項目定位擴(kuò)大的+外來+近鄰太倉的上海周邊區(qū)域，價差投資是他們項目定位購買目的－－以投資理財為主，自用為輔；客戶來源－－以當(dāng)?shù)貐^(qū)域客為主，周邊城鎮(zhèn)及上海、蘇州等城市為補(bǔ)充。私營業(yè)主外商高管政府官員外資企業(yè)高級白領(lǐng)、企事業(yè)中層公務(wù)員、政府職員、小規(guī)模私營業(yè)主普通購買群體中高端客戶中端客戶本案客戶界定主力購買群體【客群特性描述】項目定位購買目的－－以投資理財為主，自用為輔；外資企業(yè)高級普32項目定位主力客戶：新區(qū)及老城區(qū)的當(dāng)?shù)乜驮醇s65%1、有一定經(jīng)濟(jì)實力者用于理財年齡30-45歲家庭結(jié)構(gòu)：多種約45%擁有穩(wěn)定的收入，對太倉的發(fā)展看好，關(guān)注理財投資，看重行業(yè)及項目的升值空間和回報值；2、在太倉長期工作的外地人（新太倉人）年齡28-35歲家庭結(jié)構(gòu)：單身/二人世界約20％長期寄居的生活，有了相應(yīng)的厭煩，愿意拿出資本改善生活，看重項目升值空間。次要客戶：太倉地區(qū)客戶及周邊客戶約35%1、太倉周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶生活于太倉周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因為孩子就學(xué)、方便老人醫(yī)療的人群，會考慮忙時自住，閑時放租；2、近鄰太倉的上海等周邊區(qū)域客戶以嘉定為主，價差投資是他們置業(yè)太倉的主要因素，同時包括工作、商務(wù)產(chǎn)生的居住、度假等因素，對本項目而言，價差導(dǎo)入性較為明顯?！究腿禾匦悦枋觥宽椖慷ㄎ恢髁蛻簦盒聟^(qū)及老城區(qū)的當(dāng)?shù)乜驮醇s65%【客群項目定位商業(yè)篇—1-2層商業(yè)市場比較價格定位法

此方法是根據(jù)項目主要競爭個案的地段、環(huán)境、交通、產(chǎn)品、配套、品牌、規(guī)模七大因素的優(yōu)劣分析，與本案進(jìn)行準(zhǔn)確的對比，我們根據(jù)選取項目個案的具體情況，結(jié)合這些個案目前市場銷售價格，對本項目價格進(jìn)行初步修正，并近一步進(jìn)行的本項目價格預(yù)測。得出目前市場可以接受的均價?？杀葌€案的選擇1定價的基本原則2新天地（沿街1-2層30000元/㎡）、華旭財富中心（沿街1-2層50000元/㎡）人杰景典沿向陽路（沿街1-2層20000元/㎡）、人民路\向陽路口（沿街1-2層24000元/㎡）成本原則、市場導(dǎo)向原則、價值相符原則3方面注：以上新天地及華旭財富中心項目1-2層的價格是根據(jù)各樓層價格及價值綜合推算得出【價格建議】項目定位商業(yè)篇—1-2層商業(yè)市場比較價格定位法可比個案的選擇項目定位地段21區(qū)域認(rèn)同度13升值潛力8環(huán)境20項目環(huán)境9區(qū)域環(huán)境6自然景觀5交通13通達(dá)程度10公交網(wǎng)絡(luò)3產(chǎn)品20建筑風(fēng)格5景觀規(guī)劃7得房率4戶型設(shè)計4車位0配套12市政配套6商業(yè)配套4生活配套2品牌5開發(fā)商信譽(yù)度2開發(fā)商影響力3規(guī)模9面積5社會影響力4合計1001、七大影響因素與所占比重：3項目修正價格的確定【價格建議】項目定位地段21區(qū)域認(rèn)同度13升值潛力8環(huán)境20項目環(huán)境9區(qū)影響因素本案（x）新天地（a）華旭財富中心（b）人杰景典沿向陽路（c）人民路\向陽路口（d）Px＝？Pa＝30000Pb＝60000Pc＝20000Pd＝24000位置1517201618環(huán)境1517201618交通1011121111產(chǎn)品1717181615配套791199品牌44533規(guī)模56743綜合指數(shù)7381937577項目定位2、各樓盤定價影響因素之權(quán)重分析表項目修正價格確定參考均價說明：各項目均價按照目前銷售或?qū)ν夤_價格取得以上均為按建筑面積計的起價：修正后各相關(guān)樓盤價格qi’qi’=（qx/Qi）×pi注：Pi為按揭均價Pa’=（Qx/Qa）×Pa=（73/81）×30000=27037（元/㎡）Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（73/93）×50000=39247（元/㎡）Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（73/75）×20000=19467（元/㎡）Pd’=（Qx/Qd）×Pd=（73/77）×24000=22753（元/㎡）由各樓盤對項目影響權(quán)重分析得出：設(shè)各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi，則：新天地(a)：Wa=50%華旭財富中心(b):Wb=10%人杰景典沿向陽路(c):Wc=15%人民路\向陽路口(d):

Wd=25%注：以上各個案將100%做如上分配的依據(jù):1、各個項目的開發(fā)進(jìn)度；2、各個項的銷售情況好壞；3、與本項目可比性程度高低【價格建議】影響因素本案（x）新天地華旭財富中心人杰項目定位由qx=∑PiWi，得：Px=（Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc）/（Wa+Wb+Wc）=（27037×50%+39247×10%+19476×15%+22753×25%）/（50%+10%+15%+25%）=（13518.5+3924.7+2921.4+5688.25）/100%=26052.85元/㎡商業(yè)均價：26000元/㎡（沿人民路與鄭和路）項目修正價格確定項目沿人民路與鄭和路1-2層外街商業(yè)整體均價：26000元/㎡。其中：一層均價約33000元/平方米；二層均價約19000元/平方米；注：通過我司在太倉商業(yè)市場多年的銷售經(jīng)驗及對購買客群接受度的統(tǒng)計分析,總結(jié)出商業(yè)產(chǎn)品各樓層價格差異的定位依據(jù)是：1層均價是2層的1.5-2倍?！緝r格建議】項目定位由qx=∑PiWi，得：商業(yè)均價：26000元/㎡（37根據(jù)以上市場比較法同理推出項目沿南面1-2層內(nèi)街商業(yè)整體均價：22000元/㎡。其中：一層均價約29000元/平方米；二層均價約15000元/平方米；注：本次價格定位的參考基數(shù)以目前的市場現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，最終的價格確定還需要結(jié)合具體銷售時間的市場現(xiàn)狀，經(jīng)更為深入的市場調(diào)研后綜合評定。根據(jù)以上市場比較法同理推出注：項目定位商業(yè)篇—3層辦公市場比較價格定位法

此方法是根據(jù)項目主要競爭個案的地段、環(huán)境、交通、產(chǎn)品、配套、品牌、規(guī)模七大因素的優(yōu)劣分析，與本案進(jìn)行準(zhǔn)確的對比，我們根據(jù)選取項目個案的具體情況，結(jié)合這些個案目前市場銷售價格，對本項目價格進(jìn)行初步修正，并近一步進(jìn)行的本項目價格預(yù)測。得出目前市場可以接受的均價?？杀绒k公項目個案的選擇1定價的基本原則2上海國際廣場（6209元/㎡）、五洋廣場（5782元/㎡）太倉發(fā)展大廈（5423元/㎡）、華僑大廈（5971元/㎡）成本原則、市場導(dǎo)向原則、價值相符原則3方面注：以上價格是每個項目4-6月份以來的實際成交價?！緝r格建議】項目定位商業(yè)篇—3層辦公市場比較價格定位法可比辦公項目個案的項目定位地段21區(qū)域認(rèn)同度13升值潛力8環(huán)境20項目環(huán)境9區(qū)域環(huán)境6自然景觀5交通13通達(dá)程度10公交網(wǎng)絡(luò)3產(chǎn)品20建筑風(fēng)格5景觀規(guī)劃7得房率4戶型設(shè)計4車位0配套12市政配套6商業(yè)配套4生活配套2品牌5開發(fā)商信譽(yù)度2開發(fā)商影響力3規(guī)模9面積5社會影響力4合計1001、七大影響因素與所占比重：3項目修正價格的確定【價格建議】項目定位地段21區(qū)域認(rèn)同度13升值潛力8環(huán)境20項目環(huán)境9區(qū)影響因素本案（x）上海國際廣場（a）五洋廣場（b）太倉發(fā)展大廈（c）華僑大廈（d）Px＝？Pa＝6209Pb＝5782Pc＝5423Pd＝5971位置1818161517環(huán)境1617171517交通101010910產(chǎn)品1717181718配套111010910品牌44444規(guī)模34544綜合指數(shù)7980807380項目定位2、各樓盤定價影響因素之權(quán)重分析表項目修正價格確定參考均價說明：各項目均價按照目前銷售或?qū)ν夤_價格取得以上均為按建筑面積計的起價：修正后各相關(guān)樓盤價格qi’qi’=（qx/Qi）×pi注：Pi為按揭均價Pa’=（Qx/Qa）×Pa=（79/80）×6209=6131（元/㎡）Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（79/80）×5782=5710（元/㎡）Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（79/73）×5423=5869（元/㎡）Pd’=（Qx/Qd）×Pd=（79/80）×5971=5896（元/㎡）由各樓盤對項目影響權(quán)重分析得出：設(shè)各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi，則：上海國際廣場(a)：Wa=35%五洋廣場(b):Wb=25%太倉發(fā)展大廈(c):Wc=10%華僑大廈(d):

Wd=30%注：以上各個案將100%做如上分配的依據(jù):1、各個項目的開發(fā)進(jìn)度；2、各個項的銷售情況好壞；3、與本項目可比性程度高低【價格建議】影響因素本案（x）上海國際廣場五洋廣場太項目定位由qx=∑PiWi，得：Px=（Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc）/（Wa+Wb+Wc）=（6131×35%+5710×25%+5869×10%+5896×30%）/（35%+25%+10%+30%）=（2145.85+1427.5+586.9+1768.8）/100%=5990.05元/㎡辦公均價：6000元/㎡項目修正價格確定【價格建議】注：本次價格定位的參考基數(shù)以目前的市場現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，最終的價格確定還需要結(jié)合具體銷售時間的市場現(xiàn)狀，經(jīng)更為深入的市場調(diào)研后綜合評定。項目定位由qx=∑PiWi，得：辦公均價：6000元/㎡項目42項目定位公寓篇影響酒店式公寓（或公寓式酒店）置業(yè)的最重要因素：根據(jù)中天盛世對市場的長期觀察和總結(jié)，影響置業(yè)者決定投資酒店式公寓（或公寓式酒店）的最重要因素為：品質(zhì)、地段、價格。分項內(nèi)容打分滿分Q1、位置區(qū)域所處城市級別1—5415繁華程度1—33社會認(rèn)可度1—54熱點地段0—22Q2、環(huán)境自然景觀0—10725城市景觀1—54小區(qū)氛圍1—53人文因素1—54Q3、建筑風(fēng)格創(chuàng)新1—5420建筑密度1—53人性尺度1—54環(huán)境協(xié)調(diào)1—54（1）品質(zhì)因素q（quality）100分為滿分【價格建議】項目定位公寓篇影響酒店式公寓（或公寓式酒店）置業(yè)的最重要因素43項目定位Q4、配套生活基本配套1—3310教育1—33醫(yī)療1—22娛樂休閑1—22Q5、使用安全性1—3320便利性1—76舒適度1—76使用成本1—32Q6、品牌部品品質(zhì)0—2210售后保障0—22物業(yè)服務(wù)1—33市場形象1—33總計83100中天盛世觀點，本項目可得83分?！緝r格建議】項目定位Q4、配套生活基本配套1—3310教育1—33醫(yī)療144項目定位（2）地段交通因素t（traffic）100分為滿分分項內(nèi)容打分滿分t1、距離距城市中心區(qū)距離1—151330距其他各區(qū)距離1—54距片區(qū)中心距離1—54距城市交通樞紐距離1—55t2、時間到主要干道時間5—151540到最近公交樞紐時間5—1510到市區(qū)最近繁華商圈時間5—108t3、交通組織公交線路1—151020小區(qū)接駁交通1—54t4、停車地面/地下停車5—10810總計81100中天盛世觀點，本項目可得81分?！緝r格建議】項目定位（2）地段交通因素t（traffic）100分為滿分45項目定位（3）價格因素p（price），為住宅產(chǎn)品均價，根據(jù)項目所在地段、項目建筑形式和時間等設(shè)定取值范圍。PS:以上價格取值為銷售表現(xiàn)價在品質(zhì)、交通、價格三個最主要因素之間，會根據(jù)條件的不同對置業(yè)者的決定產(chǎn)生動態(tài)的影響，而最終的結(jié)果就是產(chǎn)品綜合條件所產(chǎn)生的競爭力：C（競爭力）=∑qn·∑tn/p品質(zhì)越高、交通狀況越好、價格越低，競爭力越強(qiáng)，也就是說明越好賣。當(dāng)然，當(dāng)我們確定項目需要達(dá)到的市場合理競爭力水平之后，就能明確計算出合理的價格水平，并通過“完善生活配套、交通設(shè)施配備、樣板工程展示、營銷組織力度等加強(qiáng)元素”的實施，從而實現(xiàn)利潤的最大化?！镞x擇因素相互作用的數(shù)學(xué)模型【價格建議】項目名稱物業(yè)類型總數(shù)已售未售可售銷售率本月成交均價華旭財富中心

酒店式公寓（帶裝修）5912323592300.3925549929327萊茵城市廣場酒店式公寓（帶裝修）9222816413480.3047722348120森茂國際一期酒店式公寓買一層送一層5383691651650.6858736068600奧森尚座酒店式公寓買一層送一層56551649490.9132743368000恒榮泰廣場酒店式公寓（毛坯）3432251181180.6559766766071通達(dá)財富廣場酒店式公寓（帶裝修）34130734340.9002932555402駿園SOHO商務(wù)樓酒店式公寓（帶裝修）3201381821820.431257690萊茵帝景酒店式公寓（帶裝修）21212785850.59905660410000上海國際廣場酒店式公寓（帶裝修）275991761760.368179項目定位（3）價格因素p（price），為住宅產(chǎn)品均價，根據(jù)46項目定位C=100*100/7900（最近太倉酒店公寓均價7900元/㎡）=1.27取值說明：∑qn、∑tn值取滿分100分為最佳競爭力；p值取最近太倉公寓產(chǎn)品均價，未來可適當(dāng)修正。★選擇購買最低理想值的計算（市場合理競爭力）★選擇購買價格的計算C=1.27，∑qn=0.80，∑tn=0.81，P=7900（∑qn+∑tn）/2×C×P=8458.14元/平方米也就說明，在本項目的品質(zhì)和交通質(zhì)素的綜合評定條件下，結(jié)合市場合理競爭力，本項目理論均價水平可達(dá)到約為8458.14元/㎡。但最終銷售均價的實現(xiàn)受以下三個因素的影響：1）項目的營銷包裝策劃，提升客戶的感知價值；2）距離實際開盤銷售尚很長時間，市場存在不確定因素，對銷售均價會產(chǎn)生一定的影響；3）發(fā)展商對銷售速度和銷售價格關(guān)系的平衡取舍。我司認(rèn)為，在目前市場環(huán)境下，項目公寓定價建議為：8500元/㎡（帶裝修）左右實收均價，實現(xiàn)這個價格除去正常因素以外，最重要的還在于全方位的營銷配合。

【價格建議】注：本次價格定位的參考基數(shù)以目前的市場現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，最終的價格確定還需要結(jié)合具體銷售時間的市場現(xiàn)狀，經(jīng)更為深入的市場調(diào)研后綜合評定。項目定位C=100*100/7900（最近太倉酒店公寓均價47項目定位商鋪面積3120平方米商鋪價格25000元/㎡商鋪銷售收益公寓面積8590平方米公寓價格8500元/㎡公寓銷售收益7301.5萬元銷售總收入約等于1.6億元【收益預(yù)算】辦公面積1560平方米商鋪價格6000元/㎡商鋪銷售收益936萬元7800萬元項目定位商鋪面積3120平方米商鋪價格25000元/㎡商484營銷策略——實現(xiàn)項目利潤最大化！4營銷策略——營銷策略酒店套房酒店公寓住宅3-7F，3套/F；8-10F，2套/F3-10F，15套/F7-12F，1套/F公寓篇營銷策略酒店酒店公寓住宅3-7F，3套/F；8-10F，2營銷策略賣什么向市場傳遞什么信息？項目核心賣點？營銷策略賣什么向市場傳遞什么信息？項目核心賣點？營銷策略&投資自用兩相宜的產(chǎn)品①黃金點地段②品質(zhì)生活睿智理財④&低門檻高回報③&營銷策略&投資自用兩相宜的產(chǎn)品①黃金點地段②品質(zhì)生活睿智理財營銷策略怎么賣如何將我們的價值有效地傳遞給市場？營銷策略怎么賣如何將我們的價值有效地傳遞給市場？營銷策略怎么賣?2、完美的展示體系、營銷體系4、事件營銷貫穿整盤3、深入的客戶渠道挖掘1、項目優(yōu)勢的吸引力、市場競爭力營銷策略怎么賣?2、完美的展示體系、營銷體系4、事件營銷貫穿營銷策略1、項目優(yōu)勢的吸引力、市場競爭力居住環(huán)境四大優(yōu)勢地段優(yōu)越：地處核心位置，周邊商業(yè)氛圍濃厚，市中心土地稀缺，升值潛力無可估量。管理模式讓投資更具活力：投資自用兩相宜的酒店式公寓，舒適自由的自我空間，任意支配精致生活的每一分鐘，成為時尚人士的首選。對于投資者來說，新型的居住模式，象征著具大的市場潛力。金牌酒店管理公司進(jìn)駐：提供星級酒店的完美服務(wù)，全情關(guān)注生活的每一個細(xì)節(jié)。細(xì)心周到的關(guān)懷，親切的問候，不僅有酒店的至尊感受，也不失家的溫馨和舒適。家就是酒店，酒店就是家。您長時間不住的時候，公司還可以為您提供代租服務(wù)。

超強(qiáng)功能性：酒店式公寓比普通住宅有更多居住、投資方面的優(yōu)勢，可住，可租，可辦公……營銷策略1、項目優(yōu)勢的吸引力、市場競爭力居住環(huán)境四大優(yōu)勢營銷策略投資八大優(yōu)勢1、成本低，風(fēng)險小，靈活性大，容易實現(xiàn)滾動置業(yè)；2、小戶型出租空間大，可以作居住用，也可以作辦公房，租金除供樓外還有盈余；3、花費(fèi)較低的價格卻能享受高價房的功能；4、總價低首付款與每月還貸款壓力?。?、地段好，房子個性鮮明，升值空間大；6、入住方便，功能齊全，生活配套完善，提供酒店式物業(yè)管理滿足了年輕人對日常活方便、快捷的需求；7、減輕了投資者再行設(shè)計裝修所要承受的經(jīng)濟(jì)和精神壓力；8、位于市中心，工作休閑便利。項目優(yōu)勢的吸引力、市場競爭力營銷策略投資八大優(yōu)勢項目優(yōu)勢的吸引力、市場競爭力營銷策略1、策略思路1）實現(xiàn)全面和系統(tǒng)的展示策略2）全面展示，高標(biāo)準(zhǔn)打造3）外部立體化展示，制造舍我其誰的氣勢4）內(nèi)部高標(biāo)準(zhǔn)打造，彰顯人性關(guān)懷和細(xì)節(jié)之美引進(jìn)地產(chǎn)前沿城市樓盤成熟的項目展示系統(tǒng)，全面超越區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的項目展示平臺，實施對客戶高效和密集的視覺沖擊，有效營造購買沖動。將項目各項買點揉進(jìn)各個展示環(huán)節(jié)，在材料使用、整體設(shè)計、形象打造三個方面提高標(biāo)準(zhǔn)，使項目展示具備有效傳遞賣方信息與品質(zhì)傳遞的作用，建立起良好的形象及口碑。在工地圍墻、導(dǎo)示系統(tǒng)以及售樓處外部等展示環(huán)節(jié)，充分彰顯項目高品質(zhì)形象。在售樓處、樣板房、看樓通道等展示環(huán)節(jié)，打造精美和高檔的展示細(xì)節(jié)，同樣在銷售人員、樣板房接待人員、保安等同客戶直接接觸的人員中間，進(jìn)行專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)意識的強(qiáng)化訓(xùn)練，給客戶留下完美印象。2、完美的展示體系、營銷體系營銷策略1、策略思路引進(jìn)地產(chǎn)前沿城市樓盤成熟的項目展示系統(tǒng)，營銷策略2、展示系統(tǒng)構(gòu)成項目高性價比呈獻(xiàn)導(dǎo)示系統(tǒng)看樓通道展示施工物料展示項目優(yōu)勢展示情景展示工地圍墻展示完美的展示體系、營銷體系營銷策略2、展示系統(tǒng)構(gòu)成導(dǎo)示系統(tǒng)看樓通道展示施工物料展示項營銷策略工程樣板房完美的展示體系、營銷體系營銷策略工程樣板房完美的展示體系、營銷體系營銷策略圍墻廣告昭示位置，體現(xiàn)形象。工地圍墻和施工樓體直接面對外部人流，在一定程度上起到了廣告宣傳的作用，是體現(xiàn)項目形象，提升項目知名度的重要手段，而且直接向大眾昭示了項目具體位置，是一個極為重要的低成本宣傳媒體。展示原則：臨街部分全部包裝，基本高度以4米左右為宜；工地樓體成型后配合圍墻進(jìn)行展示及項目信息傳遞。展示要素：注重圍檔高度與材質(zhì)使用，統(tǒng)一風(fēng)格；

充分結(jié)合項目宣傳推廣訴求。完美的展示體系、營銷體系營銷策略圍墻廣告昭示位置，體現(xiàn)形象。工地圍墻和施工樓體直接面營銷策略看樓通道看樓通道是一個經(jīng)常被忽視的細(xì)節(jié)，但它是一個重要的項目價值傳遞工具，即使在不使用樣板房的情況下，客戶對項目參觀的通道，也應(yīng)進(jìn)行有效包裝，傳遞項目品質(zhì)和相關(guān)信息。展示要素：形式新穎,引人注意，并充分結(jié)合項目品質(zhì)和風(fēng)格。充分傳達(dá)項目賣點。

完美的展示體系、營銷體系營銷策略看樓通道看樓通道是一個經(jīng)常被忽視的細(xì)節(jié)，但它是一個重營銷策略導(dǎo)視系統(tǒng)明顯和完備的項目導(dǎo)示系統(tǒng)，外部增強(qiáng)昭示性,內(nèi)部路線清晰,直指售樓處及項目所在位置，對客戶起到明顯的引導(dǎo)作用,并產(chǎn)生同其它項目的落差,增強(qiáng)客戶對項目的歸屬感。展示要素：放大主場范圍，增設(shè)客戶必經(jīng)之路導(dǎo)視標(biāo)識，使客戶來訪路線更為順暢，營造主場氛圍；強(qiáng)化銷售中心等位置的指示。完美的展示體系、營銷體系營銷策略導(dǎo)視系統(tǒng)明顯和完備的項目導(dǎo)示系統(tǒng)，外部增強(qiáng)昭示性,內(nèi)營銷策略1）客戶會的充分實施2）客戶分析系統(tǒng)建立3）分級積累客戶機(jī)制4）客戶活動持續(xù)維護(hù)5）集中約訪，制造賣壓6）周邊客戶招徠途徑客戶整體策略思路3、深入的客戶渠道挖掘營銷策略1）客戶會的充分實施客戶整體策略思路3、深入的客戶渠營銷策略1-周邊客戶高端客戶短信群發(fā)

——移動、聯(lián)通VIP客戶及月消費(fèi)200元以上客戶；2-周邊各政府職能部門、企事業(yè)高級管理人員、私營企業(yè)主做直郵投遞

——制作特殊材質(zhì)的精美的DM單張；3-周邊的置業(yè)店簽定合作推薦協(xié)議，凡推薦到訪成交均可享受一定優(yōu)惠；4-主要出入口，繁華中心路段設(shè)立大型戶外廣告；5-周邊高端的娛樂場所接洽，擺放項目資料；6-在重大節(jié)點，在機(jī)關(guān)報上做一定篇幅的推廣；7-在重大節(jié)點，選擇周邊當(dāng)?shù)仉娨暸_上做一定的電視廣告片發(fā)布；8-在重大節(jié)點，選擇周邊優(yōu)質(zhì)企、事業(yè)單位聯(lián)誼酒會與產(chǎn)品說明會相結(jié)合。周邊客戶招徠途徑深入的客戶渠道挖掘營銷策略1-周邊客戶高端客戶短信群發(fā)周邊客戶招徠途徑深入的營銷策略1-制造增強(qiáng)項目事件影響力，達(dá)到市場最高關(guān)注度；3-強(qiáng)化現(xiàn)場魅力，吸引到訪。2-強(qiáng)調(diào)連續(xù)性操作，為全案推廣勢能制造良好開端；4、事件營銷貫穿整盤營銷策略1-制造增強(qiáng)項目事件影響力，達(dá)到市場最高關(guān)注度；3-營銷策略如何說用怎樣的訴求向市場傳遞清晰的信息營銷策略如何說用怎樣的訴求向市場傳遞清晰的信息營銷策略如何說1、一個好的案名2、一個好的概念3、一個好的推廣語4、一個好的獎項1、一個好的案名營銷策略如何說1、一個好的案名2、一個好的概念3、一個好的推營銷策略城市·Blog

1、一個好的案名2、一個好的概念3、一個好的推廣語4、一個好的獎項1、一個好的案名如何說?營銷策略城市·Blog1、一個好的案名2、一個好的概念3、營銷策略1、一個好的案名2、一個好的概念3、一個好的推廣語4、一個好的獎項2、一個好的概念金點·勁點·經(jīng)典·精典

如何說?地段回報星級管理LOST公寓營銷策略1、一個好的案名2、一個好的概念3、一個好的推廣語4營銷策略1、一個好的案名2、一個好的概念3、一個好的推廣語4、一個好的獎項3、一個好的推廣語告別蝸居時代！讓房買房，輕松做房東！階段1階段2階段3城市·Blog——高品質(zhì)、高回報與低價格的奇跡相遇……今天更新了你的Blog了么？如何說?營銷策略1、一個好的案名2、一個好的概念3、一個好的推廣語4營銷策略1、一個好的案名2、一個好的概念3、一個好的推廣語4、一個好的獎項城中心的經(jīng)典太倉性價比最高樓盤……如何說?營銷策略1、一個好的案名2、一個好的概念3、一個好的推廣語4營銷策略整體營銷策略1、事件營銷與公關(guān)活動啟動、引爆市場，且貫穿整個操作2、體驗式營銷樹立項目根基，形成對項目的深刻價值判斷3、饑餓營銷保持市場熱度，把握節(jié)奏，將利潤達(dá)到最高4、one—one直銷模式瞄準(zhǔn)客戶，直接釋放產(chǎn)品5、圈層營銷讓目標(biāo)客戶群體在圈子中形成良好口碑6、吸管模式+人脈傳播作為戰(zhàn)略營銷營銷策略整體營銷策略1、事件營銷與公關(guān)活動啟動、引爆市場，且營銷策略營銷策略執(zhí)行進(jìn)場銷售2011年01月

謀定后動籌備期

銷售02月—04月

進(jìn)入狀態(tài)導(dǎo)入期銷售05中旬月—07月

旗開得勝強(qiáng)銷期

銷售08月—10月

再接再厲持續(xù)期銷售11月——2011年12月

迎接勝利收尾期營銷策略營銷策略執(zhí)行進(jìn)場銷售2011年01月營銷策略營銷策略執(zhí)行銷售排期：1、排期原則以工程進(jìn)度為依托以快速銷售為準(zhǔn)則以塑造品牌為方向以4S服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)2、排期預(yù)估：銷售周期十二個月（不含淡季1個月）營銷策略營銷策略執(zhí)行銷售排期：營銷策略營銷策略執(zhí)行第一階段籌備階段（進(jìn)場營銷一個月）階段目的：提升項目形象，宣傳導(dǎo)入“城市·blog即將入市”的信息，讓全市人民有所期待。同時后期的各種宣傳資料進(jìn)行儲備，當(dāng)市場時機(jī)成熟時，果斷發(fā)布，避免慌忙上陣。宣傳主題：項目建設(shè)是符合太倉城市發(fā)展方向的，是太倉首席的理想多功能產(chǎn)品，項目品質(zhì)優(yōu)秀，突出項目本身重要性，強(qiáng)化項目自身的優(yōu)勢。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣傳單張、電視宣傳片、戶外廣告、活動等營銷策略營銷策略執(zhí)行第一階段籌備階段（進(jìn)場營銷一個月）階段目營銷策略營銷策略執(zhí)行第一階段籌備階段（進(jìn)場營銷一個月）戶外廣告：城中心，開啟您的博客！——核心地段睿智追求——城市·blog——以房養(yǎng)房圍墻及DM單張：核心不做房奴做房東！板塊先人一步，占據(jù)未來城市核心、概念不管幾房，這里養(yǎng)一房區(qū)域城市中心，升值前沿營銷策略營銷策略執(zhí)行第一階段籌備階段（進(jìn)場營銷一個月）戶外廣營銷策略營銷策略執(zhí)行第一階段籌備階段（進(jìn)場營銷一個月）活動營銷目的——優(yōu)勢放大、前期項目導(dǎo)入：時間——營銷01月內(nèi)容——項目優(yōu)勢闡述、打消客戶置業(yè)的政策疑慮，并初期導(dǎo)入“酒店公寓”生活理念，主要圍繞置業(yè)門檻低、功能性強(qiáng)、回報升值高等睿智理財置業(yè)做延伸。營銷策略營銷策略執(zhí)行第一階段籌備階段（進(jìn)場營銷一個月）活動營營銷策略營銷策略執(zhí)行第二階段導(dǎo)入階段（營銷02月—04月）階段目的：宣傳項目創(chuàng)新形象定位，對項目中全方位的優(yōu)勢進(jìn)行宣傳，通過征文內(nèi)容表現(xiàn)，可以增強(qiáng)說服力，還對項目前景進(jìn)行塑造，讓定位的主客群關(guān)注我們的項目。宣傳主題：以城市發(fā)展前景為中心、感受新鮮生活方式為點、體驗睿智理財置業(yè)為面，從地段、規(guī)劃、配套、環(huán)境等多方面對項目介紹。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣傳單張、電視宣傳片、戶外廣告、活動等營銷策略營銷策略執(zhí)行第二階段導(dǎo)入階段（營銷02月—04月）階營銷策略營銷策略執(zhí)行戶外廣告：告別寄居時代，誰是最睿智的？城市·blog有獎?wù)魑腦月X日

全面接受咨詢圍墻及DM單張：搶注您的博客X月X日全城接受咨詢正式啟動置業(yè)變“新”投資變“新”理財變“新”心情變“新”第二階段導(dǎo)入階段（營銷02月—04月）營銷策略營銷策略執(zhí)行戶外廣告：第二階段導(dǎo)入階段（營銷02月—營銷策略營銷策略執(zhí)行80活動營銷時間——營銷02月前內(nèi)容——銷售中心正式啟用第二階段導(dǎo)入階段（營銷02月—04月）營銷策略營銷策略執(zhí)行80活動營銷第二階段導(dǎo)入階段（營銷02月營銷策略營銷策略執(zhí)行81活動營銷目的——短期內(nèi)迅速積累意向客戶時間——營銷03月內(nèi)容——blog會正式啟幕

中天盛世的客戶資源、項目前期積累客戶的維護(hù)和新增客戶開發(fā)并重，注重口碑宣傳，培養(yǎng)客戶的忠誠度和追隨度。成立blog會，定期維護(hù)和推銷。

第二階段導(dǎo)入階段（營銷02月—04月）營銷策略營銷策略執(zhí)行81活動營銷第二階段導(dǎo)入階段（營銷02月營銷策略營銷策略執(zhí)行活動營銷目的——進(jìn)一步提升項目品質(zhì)，為項目客戶蓄水做最后沖刺時間——營銷04月內(nèi)容——太倉2010大事件：城市·blog榮獲“性價比最高項目”獎項

對獲獎事件進(jìn)行全方位深入放大！

第二階段導(dǎo)入階段（2008年02月—04月）營銷策略營銷策略執(zhí)行活動營銷第二階段導(dǎo)入階段（2008年02營銷策略營銷策略執(zhí)行第三階段開盤強(qiáng)銷階段（營銷05月—07月）階段目的：經(jīng)過上一階段的預(yù)熱，市場上已經(jīng)對項目有了一定的認(rèn)識，對項目的優(yōu)勢有了初步的了解，對我們后期的宣傳及項目運(yùn)作有所期待。銷售部在銷售的過程中，對有意向購買客戶有所把握，從而可以準(zhǔn)確預(yù)估出準(zhǔn)備開盤客戶數(shù)量，在該階段后期根據(jù)客戶積累狀況伺機(jī)開盤，并在發(fā)售日當(dāng)天通過以爆促爆的方式拉進(jìn)一部分猶豫不決的客戶。宣傳主題：除了前期宣傳過的宣傳點外，充分放大開盤信息。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣傳單張、電視宣傳片、戶外廣告、活動等營銷策略營銷策略執(zhí)行第三階段開盤強(qiáng)銷階段（營銷05月—07月營銷策略營銷策略執(zhí)行戶外廣告：X月X日太倉城市開博城市·blog榮耀開盤圍墻及DM單張：X月X日城市博客太倉首映“金點——城市·blog”（關(guān)于項目地理位置）“勁點——城市·blog”（關(guān)于理財回報）“精典——城市·blog”（星級配套、星級服務(wù)）“經(jīng)典——城市·blog”（項目的多功能性）第三階段開盤強(qiáng)銷階段（營銷05月—07月）營銷策略營銷策略執(zhí)行戶外廣告：第三階段開盤強(qiáng)銷階段（營銷05營銷策略營銷策略執(zhí)行活動營銷目的——加強(qiáng)項目與客戶之間的溝通性

增強(qiáng)現(xiàn)場氛圍時間——營銷05月（半個月時間跨度）內(nèi)容——“看我在城市博客理財”有獎?wù)魑幕顒釉u選——以太倉文聯(lián)主辦公司承辦頒獎——設(shè)立一、二、三等獎，對于獲獎的人士，組委會給予一定置業(yè)優(yōu)惠或經(jīng)濟(jì)獎勵，并將獲獎名單和獲獎文章刊登在媒體上。

第三階段開盤強(qiáng)銷階段（營銷05月—07月）營銷策略營銷策略執(zhí)行活動營銷第三階段開盤強(qiáng)銷階段（營銷05月營銷策略營銷策略執(zhí)行活動營銷目的——與政府媒體合作，制造重大事件，短時間達(dá)到迅速聚焦時間——營銷07月（半個月時間跨度）內(nèi)容——為健康喝彩·太倉環(huán)城馬拉松賽此活動以健康生活為切入點，與政府和當(dāng)?shù)刂髁髅襟w合作通過開、閉幕式、和新聞發(fā)布會短期、高頻率爆發(fā)。（定做運(yùn)動衣、帽子等宣傳品）第三階段開盤強(qiáng)銷階段（營銷05月—07月）營銷策略營銷策略執(zhí)行活動營銷第三階段開盤強(qiáng)銷階段（營銷05月營銷策略營銷策略執(zhí)行第四階段持續(xù)銷售階段（營銷08月—10月）階段目的：通過火爆特賣的放大宣傳，進(jìn)一步促進(jìn)銷售，擴(kuò)大項目影響力，為完成銷售任務(wù)作準(zhǔn)備。宣傳主題：以睿智理財置業(yè)為中心、從現(xiàn)有客戶、銷售控制、饑餓營銷放量等多方面對客戶進(jìn)行購買欲望的提升。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣傳單張、電視宣傳片、戶外廣告、活動等營銷策略營銷策略執(zhí)行第四階段持續(xù)銷售階段（營銷08月—10月營銷策略營銷策略執(zhí)行活動營銷目的——客戶會活動，新老客戶維系時間——營銷08月內(nèi)容——2010，蟬蛻龍變、舞動太倉大型互動演藝活動、互動抽獎等

與政府、當(dāng)?shù)刂髁髅襟w和當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)合作設(shè)置現(xiàn)金

大獎！通過開、閉幕式、和新聞發(fā)布會短期、高頻率

爆發(fā)。第四階段持續(xù)銷售階段（營銷08月—10月）營銷策略營銷策略執(zhí)行活動營銷第四階段持續(xù)銷售階段（營銷08月營銷策略營銷策略執(zhí)行活動營銷目的——客戶會活動，新老客戶維系時間——中秋節(jié)（或其他節(jié)日節(jié)點）內(nèi)容——中秋博餅會賞月博餅會吃月餅、爭奪月餅王注：活動為示意，具體活動內(nèi)容根據(jù)實時調(diào)整第四階段持續(xù)銷售階段（營銷08月—10月）營銷策略營銷策略執(zhí)行活動營銷第四階段持續(xù)銷售階段（營銷08月營銷策略營銷策略執(zhí)行第五階段一期收尾階段（營銷11月—12月）階段目的：對意向客戶最后的攻勢，最終達(dá)成購買。宣傳主題：以睿智理財置業(yè)為中心、從現(xiàn)有客戶、銷售控制、饑餓營銷放量等多方面對客戶進(jìn)行購買欲望的提升。。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣傳單張、電視宣傳片、戶外廣告、活動等營銷策略營銷策略執(zhí)行第五階段一期收尾階段（營銷11月—12月營銷策略營銷策略執(zhí)行活動營銷目的——通過節(jié)日節(jié)點,開展宣傳活動,去化剩余銷控房源。時間——營銷12月內(nèi)容——“城市·blog”歡樂嘉年華晚會頒發(fā)小禮品、領(lǐng)導(dǎo)致辭、歌舞、相聲、曲藝、嘉賓合影、散發(fā)宣傳資料、紀(jì)念品現(xiàn)場游戲互動，帶動場內(nèi)氣氛。第五階段一期收尾階段（營銷11月—12月）營銷策略營銷策略執(zhí)行活動營銷第五階段一期收尾階段（營銷11月1—3F為商業(yè)營銷策略商業(yè)篇1—3F為商業(yè)營銷策略商業(yè)篇營銷策略商業(yè)SWOT分析S（優(yōu)勢）：全街鋪；公寓品質(zhì)和客戶群的含金量；；交通便利；城市中心區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣形；W（劣勢）：體諒小，招商方面選擇少；城市商業(yè)總量接近飽和。O（機(jī)會）：街鋪是最受投資者關(guān)注的投資型物業(yè)；公寓酒店和商業(yè)的相互拉升有助于銷售；T（威脅）：太倉投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大；大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢占據(jù)先機(jī)；營銷策略讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價值的本源；利用公寓設(shè)計全新的形象，形成差異化；降低置業(yè)門檻，有效擴(kuò)大客戶層面；跟隨老城消費(fèi)習(xí)慣融入老城區(qū)商圈藍(lán)圖；營銷策略商業(yè)SWOT分析S（優(yōu)勢）：W（劣勢）：O（機(jī)會）：營銷策略商業(yè)推廣概念：

新都匯

形象延展：與時尚，小資組合投資的價值直接鏈接；經(jīng)營組合：高檔餐飲；西餐、清吧；銀行、證券業(yè)；高爾夫藝術(shù)精品店等運(yùn)動特區(qū)；書店、藥房、電器；美容化妝品、服飾；鮮花店、24小時便利店；商業(yè)的建議配置商業(yè)營銷啟動時間公寓營銷進(jìn)入強(qiáng)銷期，客戶需求明顯時，確認(rèn)商業(yè)業(yè)態(tài)，啟動商業(yè)營銷營銷策略商業(yè)推廣概念：經(jīng)營組合：商業(yè)的建議配置商業(yè)營銷啟動時營銷策略

啟動公寓，奠定項目品質(zhì)形象。

銷售價格低開高走，后期獲取超額利潤。

同類物業(yè)價格隨推售期，銷售價格不斷上升。

通過物業(yè)組合實現(xiàn)整體均價上升。低開高走的定義：本項目發(fā)展策略：項目的開發(fā)節(jié)奏與開發(fā)組合圖示開發(fā)策略：產(chǎn)品組合情景營銷酒店公寓客戶梳理（回遷）策略立勢、回現(xiàn)回現(xiàn)，獲得利潤開發(fā)利潤啟動期發(fā)展期成熟期回現(xiàn)，獲得超額利潤商業(yè)公寓使項目走向高端作為引導(dǎo)，拉出項目的住宅和商業(yè)商業(yè)、銷控保留的公寓營銷策略啟動公寓，奠定項目品質(zhì)形象。同類物業(yè)價格隨推售期營銷策略營銷策略執(zhí)行

策略排期根據(jù)工程工期暫定，其中SP活動為暫定，根據(jù)項目實際進(jìn)展及客戶積累進(jìn)行置換調(diào)整，待選SP活動：老帶新、植樹、集市宣傳、表演下鄉(xiāng)、項目巡展等。營銷策略營銷策略執(zhí)行策略排期根據(jù)工程工期暫定，其中SP活營銷策略策略主旨——全城覆蓋區(qū)域跟進(jìn)區(qū)域拉動（以客戶帶來的項目熱潮，引爆區(qū)域關(guān)注，引發(fā)區(qū)域客戶的高度認(rèn)同）定向滲透渠道滲透下的脈絡(luò)壟斷（根據(jù)前期客戶的來源細(xì)分，數(shù)據(jù)庫等特殊渠道，深入滲透全市及周邊區(qū)域各個角落，形成客層壟斷）全市攻勢（依據(jù)行業(yè)政策，延展項目特質(zhì)，全面吸納全市目標(biāo)客群）客戶導(dǎo)向的銷售策略營銷策略策略主旨——全城覆蓋區(qū)域跟進(jìn)區(qū)域拉動定向滲透全市攻營銷策略為本案度身定制“坐銷”+“展銷”雙重銷售模式以現(xiàn)場坐銷為基礎(chǔ)“請進(jìn)來+走出去”動態(tài)坐銷，內(nèi)外互動“請進(jìn)來”——現(xiàn)場接待中心，接待廣告導(dǎo)入和走過路過客戶“走出去”——以區(qū)域市場為核心，展開主動的上門推介和企業(yè)團(tuán)購以展銷拓展寬度1、商場展銷2、廣場展銷客戶導(dǎo)向的銷售策略營銷策略為本案度身定制“坐銷”+“展銷”雙重銷售模式以現(xiàn)場坐營銷策略銷售執(zhí)行利潤最大化流量最大化OR單純追求價值最大化可能會降低銷售速度延長銷售周期當(dāng)現(xiàn)場條件不足時周期可能更長單純追求流量最大化可能會降低利潤總額但是有了流量保障基礎(chǔ)當(dāng)現(xiàn)場條件改善或市場上揚(yáng)還是有機(jī)會找回缺少利潤客戶導(dǎo)向的銷售策略營銷策略銷售執(zhí)行利潤最大化流量最大化OR單純追求價值最大化單營銷策略宣傳策略戶外廣告報紙夾刊電視廣告DM廣告短信網(wǎng)絡(luò)商業(yè)中心、項目周邊，主要干道本地及相關(guān)聯(lián)客戶主流報紙小眾傳播太倉電視臺黃金時段插播本地客戶企事業(yè)、產(chǎn)業(yè)區(qū)上海及其他區(qū)域定向客戶感情營銷自有客戶上海樓市、搜房網(wǎng)太房熱線、太倉房產(chǎn)網(wǎng)市場預(yù)熱，重大節(jié)點告示項目介紹、形象宣傳重大節(jié)點信息傳遞針對目標(biāo)客戶釋放信息重大節(jié)點信息通告跨區(qū)域，大范圍的推廣媒體選擇營銷策略宣傳策略戶外廣告報紙夾刊電視廣告DM廣告短信網(wǎng)絡(luò)商業(yè)營銷策略戶外廣告報紙廣告手機(jī)短信重點傳達(dá)階段活動信息和產(chǎn)品促銷信息，促進(jìn)到訪與銷售網(wǎng)絡(luò)軟文新聞機(jī)關(guān)報為主，重點項目核心概念傳播，附帶產(chǎn)品信息與活動信息傳遞，塑造項目高端形象，掀起宣傳高潮以系列公關(guān)活動和事件營銷為主以公關(guān)活動炒作和項目銷售信息為主，