某商品批發(fā)市場市場研究分析

編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁馬鞍山商品批發(fā)市場市場分析報告目 錄TOC\o"1-3"\h\z第一部分 宏觀市場研究 31馬鞍山宏觀市場研究 31.1馬鞍山經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況 31.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 61.3人口環(huán)境分析 81.4投資環(huán)境分析 81.5房地產(chǎn)宏觀市場 101.6安徽特色分析 121.7總結(jié) 一三第二部分細(xì)分市場分析 142細(xì)分市場 142.1商業(yè) 142.2賓館 242.3辦公樓市場 282.4住宅 30第三部分項目分析 383項目分析 383.1項目背景 383.2SWOT分析 38第四部分項目建議 404總體定位及建議 404.1總體定位 404.2定位依據(jù) 414.3相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的布置與意義 424.4本項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位 424.5案例—義烏小商品批發(fā)市場的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn) 424.6義烏小商品批發(fā)市場成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮強(qiáng)大的推動力 434.7經(jīng)濟(jì)意義——擴(kuò)大就業(yè)能力 434.8部分商品批發(fā)市場吸納就業(yè)情況 434.9必要性——馬鞍山的地位決定 444.10產(chǎn)品細(xì)分定位 464.11總體布局 464.12開發(fā)順序 46

第一部分 宏觀市場研究1馬鞍山宏觀市場研究1.1馬鞍山經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況馬鞍山市位處安徽東大門，是安徽省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)之一，人均GDP和城鄉(xiāng)居民可支配收入均占全省第一位。近年來，工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，改革開放步伐加快。隨著長三角經(jīng)濟(jì)圈的步伐，與南京及江浙滬各地交往日漸頻繁，對外交流日益增多。馬鞍山市歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，既是全國的衛(wèi)生城市，又是中國優(yōu)秀旅游城市，旅游資源十分豐富。境外游客和國內(nèi)旅游紛紛慕名而來。1）交通狀況馬鞍山市北鄰南京45公里，南連蕪湖45公里，是南京一小時都市圈核心城市，交通便利，寧馬高速公路接滬寧高速公路，通訊發(fā)達(dá)，是南北交通重要通道，也是長江黃金水道的重要港口。2）工業(yè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)1一五.93，比上年提高19.24個百分點(diǎn)。全年累計實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入一八4.61億元，比上年增長23.36％；實(shí)現(xiàn)利稅21.一八億元，比上年增長34.78％；實(shí)現(xiàn)利潤8.43億元，比上年增長64.88％。工業(yè)企業(yè)虧損面有所下降，虧損企業(yè)虧損額比上年下降14.38％3）建筑業(yè)全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值9.96億元，比上年增長19.38%。施工工程個數(shù)3534個，其中投標(biāo)承包工程2374個；房屋建筑施工面積282.3萬平方米，比上年增加53.5萬平方米，其中投標(biāo)承包的房屋施工面積217萬平方米，增加39.3萬平方米；房屋竣工面積一五4.2萬平方米，比上年增加8.4萬平方米。四級及以上建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅1.19億元，比上年增長9.68%。4）固定資產(chǎn)A.固定資產(chǎn)投資高速增長全年累計完成全社會固定資產(chǎn)投資61.68億元，比上年增長77.49％，增速比上年加快63.89個百分點(diǎn)。其中：基本建設(shè)投資完成一八.75億元，比上年增長83.93％；更新改造投資完成27.06億元，比上年增長1.36倍；房地產(chǎn)投資完成9.97億元，比上年增長30.86％。按經(jīng)濟(jì)類型劃分：國有經(jīng)濟(jì)投資22.79億元，增長53.47%；集體經(jīng)濟(jì)投資1.72億元，增長8.86%；其他經(jīng)濟(jì)投資32.32億元，增長129.55%。開發(fā)區(qū)建設(shè)投資成倍增長，完成2.77億元，比上年增長1.25倍。B.重點(diǎn)項目建設(shè)順利推進(jìn)全年完成投資額24.05億元，比上年增長1.41倍。其中國債項目完成14.78億元，比上年增長1.28倍。主要有：馬鋼建筑用薄板工程完成投資76一五4萬元，馬蕪高速公路完成投資385一三萬元，江東大道完成5226萬元，湖西南路完成4700萬元，紅旗南路完成2100萬元，馬濮路改造完成5000萬元。水利工程加緊推進(jìn)。其中：江堤加固工程完成投資19762萬元，雨山湖排水整治工程完成3829萬元。本年竣工的主要投資項目有：安徽星馬汽車股份有限公司5000輛專用汽車技改完成10985萬元，馬鋼股份有限公司平改轉(zhuǎn)工程完成24317萬元，安徽山鷹紙業(yè)股份有限公司8萬噸牛皮箱紙板技改完成5957萬元，中橡（馬鞍山）化學(xué)工業(yè)有限公司3.5萬噸新工藝炭黑完成10144萬元。C.小城鎮(zhèn)建設(shè)成效顯著全年小城鎮(zhèn)建設(shè)總投入達(dá)3.8億元。小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，道路鋪裝率超過75%。8個中心鎮(zhèn)建設(shè)持續(xù)、健康發(fā)展，全年中心鎮(zhèn)建設(shè)實(shí)際投資1.77億元，鎮(zhèn)區(qū)道路鋪裝率達(dá)87.1%。5）引進(jìn)外資全市以招商引資為重點(diǎn)，以開發(fā)區(qū)和各具特色的縣區(qū)經(jīng)濟(jì)園區(qū)為載體，抓住國際資本和國內(nèi)沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的歷史性機(jī)遇，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，創(chuàng)新招商方式，拓寬招商領(lǐng)域，招商引資取得突破性進(jìn)展。全年實(shí)際利用外資4272萬美元，比上年增長1.4倍。實(shí)際利用內(nèi)資接近10億元，達(dá)到9.9億元。全年批準(zhǔn)設(shè)立外商投資企業(yè)11個，其中有5家落戶開發(fā)區(qū)。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額完成34579萬美元，比上年增長20％。6）旅游業(yè)旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)加快。全年共接待國內(nèi)游客175.37萬人次，比上年增長32.54%。接待入境人數(shù)6104人次、24355人天，分別比上年增長17.61%和一八.29%。2003年末星級賓館11家。其中：四星、三星級賓館各1家，其他星級賓館9家；涉外賓館房間數(shù)達(dá)1065間，床位2196張。旅游業(yè)外匯收入460.91萬美元（不含旅游商品創(chuàng)匯收入），比上年增長一八.78%。7）財政狀況財政收入大幅增長全年累計完成財政收入24.12億元，比上年增長20.51％，增速比上年加快11.94個百分點(diǎn)。其中：中央財政收入12.17億元，比上年增長17.58％；地方財政收入11.95億元，比上年增長23.64％。全年累計財政支出14.26億元，比上年增長34.58％。其中：基本建設(shè)支出增長一五1.02％；社會保障支出增長109.17%；金融運(yùn)行穩(wěn)定金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，各項存貸款業(yè)務(wù)迅速增長，有力地支持了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。年末金融機(jī)構(gòu)存款余額為148.84億元，比年初增加20.37億元。在各類存款中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款達(dá)92.77億元，比年初增加14.53億元，表明隨著經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，人民得到了更多的實(shí)惠。年末貸款余額為91.38億元，比年初增加8.12億元。其中：短期貸款余額高達(dá)57.39億元，比年初增加3.89億元，短期貸款所占份額為62.8％，表明貸款的流動性不斷增強(qiáng)，貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到改善。全年貨幣投放294.09億元，比上年增加59.56億元；貨幣回籠278.92億元，比上年增加55.67億元；貨幣凈投放一五.17億元，比上年增加3.89億元。保險事業(yè)快速發(fā)展泰康人壽、太平洋財險等保險機(jī)構(gòu)進(jìn)駐馬鞍山，年末全市保險機(jī)構(gòu)達(dá)到6家。全年保險公司保費(fèi)收入總額3.7億元，比上年增長41.76%；已決賠付0.59億元。在保險公司保費(fèi)收入總額中，人壽保險份額明顯提高，人壽險所占比重達(dá)73%。8）商業(yè)市場繁榮興旺隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需和提高中低收入階層居民收入的各項政策措施的穩(wěn)步實(shí)施，全市專賣、連鎖、超市、加盟店、大賣場等各種經(jīng)營業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，郵購、電話訂購、電視購物、網(wǎng)上訂購等各類營銷方式悄然興起，農(nóng)貿(mào)、建材、果品等各類專業(yè)和綜合批發(fā)市場相繼建成。全年累計完成社會消費(fèi)品零售總額41.42億元，比上年增長8.27%。按地區(qū)分：市區(qū)社會消費(fèi)品零售額31.17億元，比上年增長8.76%；當(dāng)涂縣社會消費(fèi)品零售額10.25億元，比上年增長6.8%。按行業(yè)分：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額29.78億元，比上年增長一五.04%；餐飲業(yè)零售額4.77億元，比上年增長19.19%。其中限額以上批發(fā)零售業(yè)和餐飲業(yè)增幅分別為19.36％和22.94％。1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析市區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長情況1.2.1馬鞍山市自1978年以來經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長市區(qū)人均市區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長情況市區(qū)人均GDP增長情況況2003年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值一八8.5億元，位居全省第11位，比上年增長14%2002年人均GDP達(dá)23412元，比上年增長11.43％，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐。固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長。2004年1—7月份，全市累計完成固定資產(chǎn)投資72.22億元，同比增長14.5%，比上個月回落7.2個百分點(diǎn)。1.2.2商業(yè)市場發(fā)展研究社會消費(fèi)品零售額增長趨勢2003年社會消費(fèi)品零售額結(jié)構(gòu)社會消費(fèi)品零售額增長趨勢2003年社會消費(fèi)品零售額結(jié)構(gòu)2003年商業(yè)市場繁榮興旺——全市社會消費(fèi)品總額達(dá)到46.86億，比去年增長14.32％，是98年以來首次突破兩位數(shù)增幅；批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)是社會消費(fèi)品的主體，實(shí)現(xiàn)零售額41.33億元，比去年增長14.85％；餐飲業(yè)銷售額近年一直保持較快的增長速度；規(guī)?；?、賣場競爭優(yōu)勢凸顯，以天潤發(fā)、農(nóng)工商、蘇果等超市為首的賣場，占據(jù)馬鞍山零售市場的大部分份額；2003年，馬鞍山城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為38.7%2004年商業(yè)市場銷售增長較快——居民的消費(fèi)能力不斷提高，消費(fèi)品市場持續(xù)升溫，呈現(xiàn)繁榮活躍的發(fā)展態(tài)勢。7月份實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額4.28億元，同比增長11.1%。1—7月份累計實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額30.一五億元，同比增長12.6%。1.3人口環(huán)境分析近年人口增長速度主要年份戶籍人口數(shù)量近年人口增長速度主要年份戶籍人口數(shù)量人口的持續(xù)增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一定的保證。全市總?cè)丝?22.12人，常住人口120.6萬人，流動人口1.5萬人。2002年末，戶籍人口為122.12萬人，其中農(nóng)業(yè)人口67.94萬人，非農(nóng)業(yè)人口54.一八萬人。市區(qū)人口58萬人。1.4投資環(huán)境分析1.4.1城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃城市“東擴(kuò)南進(jìn)”，形成一城（主城區(qū)）四組團(tuán)（向山、霍里、濮塘、銀黃）的發(fā)展模式——“完善主城、拓展副城、南擴(kuò)東進(jìn)、濱江帶發(fā)展”，預(yù)計到2007年，建成區(qū)達(dá)70平方公里，往南與當(dāng)涂蕪湖連接；往東與南京、江寧連接，縮短與祿口機(jī)場的距離；據(jù)稱馬鞍山與南京正在促進(jìn)兩地電話不需撥打區(qū)號一事以及兩地公交聯(lián)網(wǎng)一事，馬鞍山正逐漸成為南京的后花園；市政廣場將于年底動工，總體規(guī)劃包括行政會議中心、市民廣場和文化藝術(shù)中心三部分。一期工程開發(fā)行政會議中心和市民廣場；經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)的1996-2010年馬鞍山城市規(guī)劃區(qū)面積為77平方千米；2礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展A.城市綠化及景觀發(fā)展形成“二心二軸三圈層”的布局結(jié)構(gòu)。二心為雨山湖公園、金山湖公園；二軸為中心大道景觀綠帶、采石河濱河生態(tài)綠帶；三圈層為城市環(huán)城綠圈、主城環(huán)城綠圈、副城環(huán)城綠圈。B.交通設(shè)施建設(shè)對內(nèi)交通——規(guī)化城市主要干道網(wǎng)呈“方格網(wǎng)狀”，形成十八橫八縱，其中主城區(qū)干道網(wǎng)“十橫八縱”；馬鞍山公交公司被南京公交收購，兩地公交聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，2004年將實(shí)現(xiàn)南京公交卡可在馬鞍山乘車；寧馬蕪輕軌目前正在進(jìn)行論證，預(yù)計于2012－20一五年左右建成，屆時馬鞍山離南京只需一五分鐘，寧馬高速已經(jīng)通車，馬蕪高速正在建設(shè)中，預(yù)計今年年底可以建成；跨江交通：近期利用馬合輪渡連通至合肥、滁州等地的公路交通，遠(yuǎn)期于主城區(qū)南部規(guī)劃長江公路大橋，西面連通合肥，東面通過機(jī)場路與南京、上海連通，形成上?！戏实牡诙l高速公路的一部分。1.4.3商引資政策稅收政策——在馬鞍山舉辦的外商投資企業(yè)免征地方所得稅；減免企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策——兩免六減半；外商投資能源交通基礎(chǔ)設(shè)施項目，按一五％繳納企業(yè)所得稅,經(jīng)營期十年以上，從開始獲利年度起，企業(yè)所得稅五免五減半；在馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可以享受外商投資企業(yè)有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策；制定《馬鞍山市鼓勵和吸引外來投資若干規(guī)定》，對外來投資者予以獎勵，主要包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整獎、管理示范獎、科技引導(dǎo)獎、就業(yè)安置獎、技術(shù)創(chuàng)新獎、出口創(chuàng)匯獎和重大貢獻(xiàn)獎等鼓勵高檔酒店的政策——土地政策：三星級以上酒店項目土地使用出讓金一次性繳納有困難的，可分期付款，3年內(nèi)付清，特殊困難的，5年內(nèi)繳清水電價格：星級賓館水電價格按工業(yè)企業(yè)價格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行稅收減免：三星級以上作為鼓勵類投資；企業(yè)稅前三年按每年繳納稅的50%補(bǔ)助，房產(chǎn)稅3年內(nèi)免征1.5房地產(chǎn)宏觀市場1.5.1歷年房地產(chǎn)供需狀況馬鞍山新開工面積有突破性的上漲，房地產(chǎn)市場有了飛速發(fā)展，表明需求旺盛；2003年房屋銷售面積達(dá)到80萬平方米左右，空置面積僅為32057平方米2002年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為21.36平方米2003年1-6月新建商品房交易面積為24.233萬平方米，同比增長10.14%；1.5.2歷年土地出讓情況年度面積（畝）成交總價（萬元）成交單價2001年79.365746.0672.412002年914.8639598.7443.282003年4662.79170170262.662004年1-7月647.862480038.27受宏觀調(diào)控影響04年上半年土地出讓量有所下降；上半年已成交的居住、綜合用地面積為647.86畝預(yù)計下半年土地出讓量放大，規(guī)劃用途主要以居住，綜合用地為主，有少量的商業(yè)用地供應(yīng)；從歷年的土地供應(yīng)來看，城市往南發(fā)展的力度加大；1.5.3房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)市場仍以住宅為絕對主體，辦公樓市場極不活躍，商業(yè)市場處于初步發(fā)展階段，但2004年開始，馬鞍山市有較多的商業(yè)項目上馬，將逐步改變目前的市場格局；1.5.4房地產(chǎn)價格走勢分析國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明，5月份，商品房銷售價格分類指數(shù)為101.51，比4月份上升2.一八點(diǎn)，自2001年9月以來首次突破100點(diǎn)。1至5月份，全國商品房平均銷售價格為2708元／平方米，同比增長10.7%，增幅比去年同期提高3.7個百分點(diǎn)。統(tǒng)計顯示，1至5月份，全國商品房完成銷售面積8310萬平方米，同比增長30.9%。其中，銷售給個人7839萬平方米，同比增長32%。商品住宅平均銷售價格為2479元／平方米，增長8.3%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格分別上漲22.5%和12.8%。分地區(qū)看，商品房平均銷售價格最高地區(qū)的上海、北京和廣東，每平方米平均售價分別為5381元、5一五6元和3877元。5月末，全國商品房空置面積為9706萬平方米，同比增長2.4%，增幅比去年同期回落6.8個百分點(diǎn)。其中，空置一年以上的商品房面積為5610萬平方米，同比增長30.7%。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房空置面積6012萬平方米，同比下降3.2%；中、西部地區(qū)的商品房空置面積增加較快，增速均超過10%。1.6安徽特色分析茶——是許多傳統(tǒng)名茶的原產(chǎn)地；蕪湖——2004中國國際茶博會；黃山——黃山茶葉交易會每年舉辦；地處皖南邊陲的休寧——“中國第一綠茶出口縣”；繁昌峨橋茶市——“江南第一茶市”；工藝品——竹編工藝品——舒城為主要產(chǎn)地仿古家具——北京有條“東至仿古家具街”，仿古家具多數(shù)銷往國外徽州四雕——指磚雕、石雕、木雕、竹雕，以歙縣、黟縣、婺源縣最為典型，極具歷史和藝術(shù)價值1.6.2歷史文化桐城——皖江文化的中心，桐城派（中國史上時間最長、參加人數(shù)最多、影響最大）的發(fā)源地，明清期間毫州——在商代曾為成湯之都古壽春（今壽縣）——在春秋戰(zhàn)國時曾為楚國首都鳳陽府——朱元璋的家鄉(xiāng)，在明朝時是中都明中葉之后，新安商人崛起于東南地區(qū)，成為與晉商相抗衡的一支最重要的商業(yè)力量。而徽商中的巨商大賈，多是鹽商。歷史文人：包青天包拯；李鴻章和他的淮系集團(tuán)；“五四”運(yùn)動的領(lǐng)袖陳獨(dú)秀和胡適；小說大家張恨水；京劇鼻祖程長庚；臺灣第一任巡撫劉銘傳；黃梅戲表演大家嚴(yán)鳳英以及后來的馬蘭、韓再芬等；雜技皇后夏菊花書院——以青蓮書院為首，與翠螺、采石、丹陽、天門號稱五大書院1.6.3各城市特色經(jīng)濟(jì)馬鞍山——以鋼興市，鋼鐵主業(yè)4萬人，產(chǎn)鋼1000萬噸，占全市GDP的比重約在1/3左右當(dāng)涂——民營企業(yè)快速發(fā)展，2004年以來，每天至少有一家民營企業(yè)誕生，形成了機(jī)械制造、冶金壓治、綠色食品加工、紡織服裝四個各具特色和規(guī)模的塊狀工業(yè)經(jīng)濟(jì)黃山——會展業(yè)安慶——石化業(yè)，為長江中上游最大的石化企業(yè)；氣配產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展前途兩淮——煤制油氣皖北——牛產(chǎn)業(yè)，與奶業(yè)、豆業(yè)、皮革業(yè)綜合發(fā)展蕪湖——家電、汽車產(chǎn)業(yè)1.7總結(jié)經(jīng)濟(jì)不斷增長，國民經(jīng)濟(jì)與人口的增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入逐年上漲，生活水平不斷提高；固定資產(chǎn)投資高速增長，2003年全社會固定資產(chǎn)投資首次突破100億，達(dá)到106.79億元，比2002年增長73.一五％，投入之高，速度之快創(chuàng)歷史新高；商業(yè)市場繁榮興旺，2003年全市社會消費(fèi)品比去年增長14.32％，是98年以來首次突破兩位數(shù)增幅；居民住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，住房水平不斷提高——2002年馬鞍山市個人購買商品住房占商品住房銷售面積的97.74％。個人購買商品房總額約75997萬元，居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力。住房消費(fèi)呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，房地產(chǎn)銷售價格漲幅較大。第二部分細(xì)分市場分析2細(xì)分市場2.1商業(yè)2.1.1供應(yīng)狀況研究馬鞍山主要的商業(yè)中心有兩塊，即以解放路為核心的老商業(yè)中心和以團(tuán)結(jié)花壇為中心的新興商業(yè)中心。A、解放路商業(yè)中心——業(yè)態(tài)分布：解放路作為馬鞍山老的商業(yè)中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、團(tuán)結(jié)街等小路，商業(yè)以鴻泰新百、飛天家具，新開業(yè)的蘇寧電器以及即將推出的營業(yè)面積達(dá)兩萬平米的大型購物中心——恭喜發(fā)財為核心，其業(yè)態(tài)主要以零售業(yè)為主，占到62.3%，零售業(yè)內(nèi)以服飾和綜合性購物為主體。B、團(tuán)結(jié)花壇商業(yè)中心以團(tuán)結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購物的主要場所。幾家核心的大型百貨店，占馬鞍山社會消費(fèi)品零售總額的絕對主力。主要商場一覽：商場名稱營業(yè)面積經(jīng)營內(nèi)容招租方式華聯(lián)商廈共三層，營業(yè)面積7000平方米1F煙酒、鐘表、女鞋、珠寶、化妝品2F女式服裝、床上用品、兒童用品3F男式服裝、羽絨制品20－25％營業(yè)額返還新大新鞋城/萊斯厚服裝三層，1000平方米左右－1F童裝1F服裝、化妝品2F新大新鞋城自營新亞百貨共4層，9000平方米1F煙酒副食、日用百貨、小家電、化妝品、KFC2F首飾、床上用品、手機(jī)、箱包、鞋、家飾布藝3F男女服裝4F家電、廚衛(wèi)用品看品牌，一般營業(yè)額扣點(diǎn)25%鴻泰新百5層，10000平方米左右1F飾品、通訊、首飾、化妝品、箱包、鞋、文化用品2F服飾3F床上用品4-5F家電、電腦世界/以團(tuán)結(jié)廣場為中心的核心商業(yè)圈，輻射道路除湖南路、湖東路外，還涵蓋了南湖及四周的部分高檔住宅區(qū)，這一區(qū)域是未來馬鞍山的富人區(qū)，如中央花園、海外海名筑等，住宅小區(qū)配備的商業(yè)有相當(dāng)大的體量，此外還有建面達(dá)一三.8萬平米的大華馬鞍山國際廣場、建面達(dá)7萬平米的馬鞍山步行街。未來這一區(qū)域的商業(yè)總供應(yīng)量在30萬平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進(jìn)一步豐富。除了新老兩個商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對比較集中的小型商貿(mào)街。如下：五金建材：花山路、湖東中路，雨山路，檔次較低，缺少系統(tǒng)的整合。電腦及配件：湖東中路摩托車助動車：解放路、車站路音像廣告：湖東中路公園路電信：湖東南路小商品：桃源路餐飲：重陽路特色商業(yè)——KTV：哆唻咪、巴拉那、維多利亞、IOIO、上島；其中上島KTV和上島咖啡聯(lián)合經(jīng)營，位于湖東路湖北路口，IOIO是馬鞍山第一家綜合性上檔次的KTV，帶動了馬鞍山的休閑娛樂業(yè)開始了新的發(fā)展。酒店：夢都、塞納河畔、避風(fēng)港、金盛、紅梅。夢都和塞納河畔近年來大力發(fā)展連鎖餐飲，在馬鞍山的餐飲行業(yè)內(nèi)有著不可替代的壟斷地位。避風(fēng)港和金盛、紅梅都是稍有影響力的餐飲企業(yè)，此外，重陽路餐飲一條街，以黟縣、黃山等安徽特色菜為主，已經(jīng)形成氣候，占有一定的市場份額。洗浴中心：翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。翠林是馬鞍山的知名品牌，2003年8月開業(yè)，營業(yè)面積僅8000平米左右，其憑借良好的服務(wù)和低廉的價格贏得了市場的認(rèn)可，因而自開業(yè)以來一直獲得良好的經(jīng)營效益，日均客流量達(dá)到1000余人，高峰日達(dá)到2000余人，甚至南京、上海、浙江等地的客戶也會在周末專程來消費(fèi)?？Х炔枳阂越喜枞?、上島咖啡、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數(shù)家分店，此外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。這些咖啡茶座是目前馬鞍山人夜晚休閑的主要場所。歌舞廳：FACE熱舞會所、田園歌舞廳、海闊天空。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場上有一定的轟動效應(yīng)，經(jīng)營狀況較好?？傮w而言，娛樂業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務(wù)都不夠檔次。網(wǎng)吧：新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網(wǎng)吧，尚未形成主體市場。家具市場：家家愛、富園、建皖。家家愛廣場營業(yè)面積2萬平方米左右，開業(yè)后填補(bǔ)了馬鞍山家具市場的空白，成為馬鞍山人購買家具的主要去處，但目前看來，檔次仍不夠高。超市：天潤發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。這幾家大超市成為馬鞍山零售業(yè)的主體力量，馬鞍山市民的日用品消費(fèi)基本在這幾家超市滿足。尤其天潤發(fā)建成后，依靠班車的開設(shè)，將賣場范圍輻射到馬鞍山全市，已經(jīng)形成了一定的市場。即將進(jìn)駐的大超市還有易初蓮花，位于江東大道湖南路口，占地40畝左右，目前正在拆遷，預(yù)計9月份可以動工。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競爭，由于馬鞍山市區(qū)人口數(shù)量以及其消費(fèi)能力的限制，勢必造成這一市場的趨向飽和。供應(yīng)狀況小結(jié)兩個商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂所占比重較少。從細(xì)分業(yè)態(tài)來說，餐飲業(yè)由夢都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來競爭激烈；五金和建材市場目前檔次過低且處于無序競爭的狀態(tài)，迫切需要整合；馬鞍山的特色水文化目前僅有翠林一家做出品牌，未來市場潛力相當(dāng)大。馬鞍山的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競爭不充分。除了政府強(qiáng)制實(shí)施的藥店連鎖形成規(guī)模性品牌以外，其余都相對比較零散。馬鞍山總體上商業(yè)多數(shù)是低水平的競爭，商業(yè)服務(wù)精神乏善可陳。馬鞍山的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購物中心或批發(fā)市場等都在緊鑼密鼓進(jìn)行之中。連鎖、專賣、倉儲式超市、大賣場等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，在馬鞍山零售業(yè)市場獲得較大的反響。2.1.2需求狀況研究調(diào)研方式：問卷訪談樣本數(shù)量及獲取方式：共收取有效問卷一三7份，其中：馬鋼50份，建行等銀行系統(tǒng)20份，其余為隨機(jī)攔截調(diào)研樣本描述：本次消費(fèi)者調(diào)查著重于在下述幾個方面來了解馬鞍山市民目前的消費(fèi)習(xí)慣，并測試消費(fèi)者對本項目所在區(qū)域的偏好。月外出消費(fèi)額消費(fèi)內(nèi)容的偏好消費(fèi)地點(diǎn)的偏好對目前商業(yè)設(shè)施不足的思考普通家庭每月外出的消費(fèi)額集中在1000元以下，尤以低于500元/月的消費(fèi)水平為主，這與目前馬鞍山市的職工工資水平相適應(yīng)。經(jīng)常進(jìn)行的消費(fèi)活動：由上圖可以看出，馬鞍山市民目前的消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購物、餐飲為主；洗浴作為馬鞍山的特色消費(fèi)，也成了眾多消費(fèi)者的首選。而唱歌、跳舞、網(wǎng)吧等新興消費(fèi)活動則多數(shù)為年輕人所偏好。主要消費(fèi)地點(diǎn)：消費(fèi)形式地點(diǎn)購物天潤發(fā)/農(nóng)工商：55%團(tuán)結(jié)花壇：22%就餐特色餐飲店：45%團(tuán)結(jié)花壇：31%休閑娛樂團(tuán)結(jié)花壇：37%其他：42%團(tuán)結(jié)花壇作為主要的商業(yè)中心，仍然是目前日常購物的主要場所，以天潤發(fā)為首的大型超市，則是日常生活用品的主要購買地，而一些要求較高的消費(fèi)者，購買服飾、建材以及數(shù)碼產(chǎn)品等稍高檔次的物品，則基本會選擇前往南京。基于目前馬鞍山的餐飲基本為夢都和塞納河畔等壟斷，而兩家餐飲公司都有數(shù)家連鎖店的緣故，因而餐飲消費(fèi)無固定的區(qū)域限制。休閑娛樂目前基本依靠幾家KTV、迪吧和翠林等。就消費(fèi)地點(diǎn)的選擇而言，基于馬鞍山市區(qū)范圍并不大，所以本地的消費(fèi)仍以方便、快捷為主，到居住地附近消費(fèi)和到商業(yè)中心消費(fèi)是人們選擇消費(fèi)地時的重要考慮因素。一些特色消費(fèi)地點(diǎn)，如天潤發(fā)、夢都餐飲、翠林洗浴等，由于具有一定的品牌知名度，因而能獲得眾多消費(fèi)者的普遍親睞。認(rèn)為馬鞍山缺少的商業(yè)設(shè)施：三分之一的客戶對于目前馬鞍山?jīng)]有上檔次的購物中心表示認(rèn)同，而大型中餐廳以及西式快餐等也相當(dāng)欠缺；而如體育場館、健身中心等高尚場所也比較欠缺。在“其他一項”中，一般包括目前馬鞍山還沒有的或者未成規(guī)模的景觀商業(yè)街、大型娛樂設(shè)施、大型洗浴中心、書店、游樂場以及部分較高檔次的消費(fèi)場所如高爾夫、跑馬場等。這一選擇體現(xiàn)了目前馬鞍山市民對于商業(yè)供應(yīng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀檔次太低的強(qiáng)烈不滿。對本項目的傾向性：超過半數(shù)的被調(diào)查者愿意前往本項目消費(fèi)，其主要原因有：?規(guī)模大、服務(wù)有特色、上檔次、服務(wù)好、價格低；不愿前往消費(fèi)的主要理由為：太偏遠(yuǎn)交通不便、擔(dān)心價格高、配套不全、商圈不夠成熟。消費(fèi)特征總結(jié)：外出消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購物和餐飲為主，基于本地供應(yīng)水平的低層次以及收入水平的原因，消費(fèi)額普遍不高；餐飲多在本地，但休閑及購物前往南京消費(fèi)較多，馬鞍山本地消費(fèi)水平不高，吸引南京人前來的以洗浴為主；本地消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力；目前的消費(fèi)仍以方便快捷為主，新興消費(fèi)以及偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)消費(fèi)則需要引導(dǎo)2.1.3商業(yè)案例研究新天地(上海)展示辦公區(qū)文化藝術(shù)保護(hù)區(qū)區(qū)展示辦公區(qū)文化藝術(shù)保護(hù)區(qū)區(qū)總體定位：一個在舊石庫門建筑老區(qū)內(nèi)的集餐飲、娛樂、休閑、歷史、文化為一體的全新的石庫門的“上海新天地”。在這里房舍是舊的，但里面的設(shè)備卻是現(xiàn)代的、意念是新的，原汁原味地再現(xiàn)了20世紀(jì)初上海一家人的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史和文化。新天地集中了許多中高檔品牌的餐飲娛樂商家，共同營造了高品位的休閑場所，目前已成為眼下上海最風(fēng)靡的“休閑港灣“之一。開發(fā)思路：該項目采用一種嶄新的開發(fā)思路，用商業(yè)設(shè)施的建設(shè)來帶動整個舊區(qū)改造。該項目位于淮海路的南面，但卻不具有淮海路商圈濃郁的商業(yè)氛圍，因而本項目在開發(fā)之初面臨如何吸引人氣和提升整體區(qū)域檔次兩個問題，并結(jié)合地塊本身具有容積率限制等因素，“新天地”的開發(fā)思路由此應(yīng)用而生。其開發(fā)思路為：開發(fā)成為集休閑娛樂于一體的商業(yè)建筑模式，將其作為淮海路商圈的延續(xù)，以此吸引人氣。再加上太平橋綠地項目的啟動，為該地區(qū)帶來非常明顯的土地升值效應(yīng)，許多開發(fā)商紛紛看好此區(qū)域的發(fā)展前景，通過新天地的開發(fā)模式整體拔高了該區(qū)域的房價，使之成為上海又一頂級地段。2.1.4商業(yè)市場結(jié)論就目前的供需市場來看，目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo)目前的供應(yīng)業(yè)態(tài)需要提升服務(wù)與品牌度、商品質(zhì)量等馬鞍山缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂、餐飲等功能為一體的商業(yè)購物中心在需求市場上，存在一批上檔次的消費(fèi)群，其目前的需求無法在馬鞍山得到滿足，因而前往南京等地消費(fèi)。本項目客戶定位：消費(fèi)者——人流目的省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、成為其出行休閑購物首選地點(diǎn)省外人流來到馬鞍山必到的首選地點(diǎn)旅游者、商務(wù)人員旅游、商務(wù)活動之余最值得到的購物地點(diǎn)其他人員使其認(rèn)知到這是馬鞍山最重要的購物、休閑中心商戶——引進(jìn)主力店經(jīng)營集團(tuán)商家——知名度高的集團(tuán)公司，建議為百貨公司或大型建材商店；有利于聚集人流、提升市場影響力并吸引其他中小型商家入駐。國內(nèi)外名牌專業(yè)店商家——彌補(bǔ)目前馬鞍山名牌產(chǎn)品的缺口百貨、娛樂、餐飲業(yè)經(jīng)營者或集團(tuán)——可以考慮引進(jìn)浙江等地的經(jīng)營者，以電影院、游藝場所、大型中西餐廳、食府等為主私人業(yè)主及投資者——經(jīng)營各種中低檔的服飾、精品或小鋪位的風(fēng)味美食等旅游產(chǎn)品及專業(yè)店商家——商家為中小規(guī)模，但要求有一定檔次，可考慮結(jié)合徽派建筑設(shè)立。

2.2賓館2.2.1馬鞍山賓館現(xiàn)狀分析馬鞍山目前共有四星級賓館兩家（含新近開業(yè)的為準(zhǔn)四星的雨山湖飯店），三星級（含準(zhǔn)三星）三家，二星級賓館七家，共提供客房1236間，床位數(shù)2400個左右；三星級及以上酒店提供客房數(shù)620間左右。馬鞍山主要賓館一覽賓館名稱星級房間數(shù)目標(biāo)間叫價南湖賓館四星120598雨山湖飯店準(zhǔn)四星209480寶龍大酒店三星88298（258）海興國際大酒店三星88398（278）貝斯特假日酒店準(zhǔn)三114214/238富園飯店二星90100/120長城賓館二星68一八0-288馬鋼賓館二星80160-280田園飯店96一五0-288富坤大酒店35/總體而言，目前馬鞍山的賓館業(yè)存在如下問題：星級飯店數(shù)量較少，供應(yīng)量不足，整體實(shí)力較差，尤其是高檔飯店數(shù)量不能滿足市場需求x3722x中國最大的資料庫下載除整修完新開業(yè)的雨山湖飯店外，大部分星級飯店設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化，急需更新改造星級飯店的營銷手段落后管理方式落后，除雨山湖飯店外，多數(shù)屬國有企業(yè)，部分星級酒店甚至是由原單位招待所改造而成，沿襲落后的管理方式。2.2.2主要賓館入住率及客源分析由于馬鞍山城市的特殊性，馬鋼在馬鞍山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也具有不可替代的作用，馬鞍山進(jìn)行商務(wù)活動、公務(wù)活動、外國專家技術(shù)服務(wù)、個人旅游的，特別是外國專家技術(shù)服務(wù)、公務(wù)商務(wù)活動的，大多入住三星級以上酒店，構(gòu)成了馬鞍山酒店需求的主體。2003年全年，馬鞍山星級賓館接待總?cè)藬?shù)249787人，381100人天數(shù)，接待海外旅游者34100人天。雖受“非典”影響，年平均客房出租率仍達(dá)66.68%，三星級以上賓館的年平均出租率更是高達(dá)76.55%。據(jù)統(tǒng)計，2004年一季度星級賓館平均客房出租率達(dá)73%，僅有的四星級賓館南湖賓館，客房出租率達(dá)90%以上，預(yù)定房間較困難，且房價居高不下，折扣較少。賓館主要客源分析會議和商務(wù)活動是馬鞍山酒店入住客戶的主體。隨著馬鞍山近年來打造以“李白鐘愛的山水都”為主題的旅游城市的活動開展，馬鞍山的旅游經(jīng)濟(jì)將有進(jìn)一步發(fā)展，到2005年，全市要有10處以上的存在一定數(shù)量的潛在客戶。在部分星級酒店中，有相當(dāng)數(shù)量的長期包房客戶，這部分客戶多為馬鋼的外籍專家，例如，在南湖賓館有60個左右長期包房；馬鋼賓館大部分為長期包房；而新開業(yè)的雨山湖飯店則有30個左右長期包房。從目前馬鞍山的賓館入住情況來看，星級賓館入住率普遍較高，一般星級越高入住率越高，高檔賓館供應(yīng)不足。2.2.3賓館潛在供應(yīng)浙江海外海集團(tuán)，科技館地塊32.66畝——將建造五星級賓館，28層夢都臨湖國際飯店——湖南路雨山湖酒店西側(cè)，總建面2.9萬平米，為28層的五星級酒店，將提供客房200間左右。馬鞍山市步行街二期項目——五星級酒店（暫定），六層，預(yù)計2006年建成，另有一家四星級賓館同期建設(shè)鴻泰國際酒店——1.2萬平方米，含部分餐飲，賓館房間數(shù)量在80間左右，定位為四星級，目前附屬酒店已經(jīng)開業(yè)，賓館部分正在進(jìn)行內(nèi)裝修，年底將會開業(yè)太陽廣場——已建成八年，原為辦公樓，現(xiàn)6-22層將改建為四星級酒店，正在改建中就目前暫定的項目情況來說，今明兩年將有三家五星級酒店上馬，四星級酒店也有三家，上市后，必將帶來馬鞍山酒店業(yè)的競爭格局，改變目前供應(yīng)不足和設(shè)施破舊的局面。2.2.4賓館市場小結(jié)從宏觀市場發(fā)展趨勢來看，以南京為核心的“1小時都市圈”的建立，為馬鞍山經(jīng)濟(jì)、旅游的發(fā)展帶來新機(jī)遇馬鞍山鋼鐵公司350億擴(kuò)建工程已經(jīng)報批，很快將會啟動，工程位于慈湖工業(yè)園區(qū)，將大部分引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備。馬鋼實(shí)施擴(kuò)建工程后，大批外國專家將長期在馬鞍山市居住，這些都是星級酒店的長期客源除馬鋼之外，馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)也逐漸興起，為馬鞍山帶來一定的商務(wù)客源馬鞍山市近年來將著力打造旅游城市，改建擴(kuò)建原有的采石風(fēng)景區(qū)，并大力開發(fā)東部的濮塘風(fēng)景區(qū)，今后馬鞍山的旅游客源將逐步增多從賓館市場的發(fā)展來看隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，星級酒店這一目前市場的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間未來兩年內(nèi)馬鞍山市區(qū)將有三家五星級酒店上市，且其體量較大，區(qū)位及景觀狀況均將導(dǎo)致五星級酒店市場將趨于飽和，競爭異常激烈四星級酒店由于其價格緣故受到較多客源的偏好，未來即將推出的幾家四星級酒店體量尚不構(gòu)成威脅，且區(qū)位優(yōu)勢一般從本項目的特征來看本地塊位于寧馬高速公路出口處，緊鄰快速干道——江東大道，具有良好的交通條件，具備截流南京等方向來源客戶的優(yōu)勢江東大道將建設(shè)成景觀大道，而本項目內(nèi)部亦規(guī)劃有3000平方米的廣場，為星級酒店營造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境本地塊由于區(qū)位較偏，距離市中心有一定距離，就區(qū)位和景觀而言不具備和即將推出的五星級酒店競爭的條件從規(guī)劃來說，本項目將有相當(dāng)體量的高檔商業(yè)配套設(shè)施，給項目建造四星級酒店相應(yīng)的支撐。

2.3辦公樓市場2.3.1市場現(xiàn)狀分析就目前來看，馬鞍山無純辦公樓供應(yīng)，銀行、電信、郵政等大樓自用剩余的部分可對外招租，但成交不多；目前馬鞍山的企業(yè)主要辦公地點(diǎn)如下：工業(yè)區(qū)的廠房；在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)，多數(shù)有大片的廠房，在廠房內(nèi)辦公；租用政府部門的辦公用房，如招商局、規(guī)劃局等都有多余辦公用房租用給企業(yè)；住宅小區(qū)。馬鞍山的住宅小區(qū)一般都可以用于辦公，可以掛牌，甚至可以注冊，而住宅的租金現(xiàn)對寫字樓要便宜，如果選擇購買，也相當(dāng)便利。太陽廣場是目前馬鞍山唯一的純寫字樓物業(yè)，樓高28層，但是該大廈竣工已經(jīng)八年，一直未能對外招商，淪為爛尾工程后，另外一家企業(yè)接手后，擬將其改建為四星級酒店，目前正在改建過程中。其改建后，1-3層為購物中心，6-22層為賓館，而東附樓4-10層為辦公，目前暫定為只租不售。根據(jù)馬鞍山的市政規(guī)劃，馬鞍山市政府將南遷，市政廣場將于今年下半年動工，約需兩年時間竣工，屆時馬鞍山市行政中心將搬至中心大道印山路附近，規(guī)劃中市政廣場附近將會興建一批辦公樓。2.3.2需求客源分析長久以來，馬鞍山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一向是“重工輕商”，主要依靠馬鋼，以馬鋼及其配套企業(yè)為核心發(fā)展，馬鋼在馬鞍山的GDP發(fā)展中占據(jù)重要位置，馬鞍山的第三產(chǎn)業(yè)以及第二產(chǎn)業(yè)中其他行業(yè)的發(fā)展長久以來比較緩慢，近年來隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的逐步建設(shè)，憑借一些優(yōu)惠的政策和稅收措施，引進(jìn)了如星馬汽車、泰爾重工等一大批企業(yè)進(jìn)駐，并逐步開始建設(shè)馬鞍山汽車城，使得馬鞍山的經(jīng)濟(jì)又有了快速的發(fā)展。但由于入駐企業(yè)多數(shù)在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)辦公，因而對市區(qū)辦公樓需求較少。2.3.3結(jié)論就目前狀況而言，由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及開發(fā)區(qū)大量廠房的存在，短期內(nèi)將不會存在對辦公樓的強(qiáng)有力的需求；城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢，往東部發(fā)展旅游，而工業(yè)和行政中心則會南移，而未來即將推出的市政廣場附近的寫字樓將形成對本項目的有力威脅；本項目不在城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展范圍內(nèi)，遠(yuǎn)離未來的城市中心和開發(fā)區(qū)，暫時不具備濃厚的辦公氛圍；基于目前馬鞍山存在大批量專家住酒店長期包房的需求，以及部分零散的租住政府以及普通住宅的小型企業(yè)的存在，本司建議本項目中可設(shè)置公寓式辦公樓，設(shè)計完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險和不確定性，同時在較高的樓層可以設(shè)置整層，不予分割，待出售時再根據(jù)客戶的需求隨意分割。

2.4住宅市場分析2.4.1住宅總體市場分析2002-2020城市規(guī)劃規(guī)劃居住用地33一八.4萬公頃其中主城區(qū)形成以金家莊居住區(qū)、雨山居住區(qū)、花山居住區(qū)、梅山居住區(qū)為主的四個居住片區(qū)；副城區(qū)以銀黃居住區(qū)、姑孰居住區(qū)為主的二個居住片區(qū)，主城區(qū)主要向南向東發(fā)展；歷年房地產(chǎn)供需分析馬鞍山房地產(chǎn)市場近年來快速發(fā)展，市場容量逐步加大。2003年房屋銷售面積達(dá)到80萬平方米左右，空置面積為32057平方米。2002—2020年，規(guī)劃居住用地33一八.4萬公頃。歷年價格分析市區(qū)住宅平均價格：2000年：一三00元/m22001年：一五00-1600元/m2左右2002年：一五90元/m2（花山區(qū)：一八00元/m2,比1997年上升了550元/m2）2004年初在推項目平均價格：2450元/m2拆遷量分析年拆遷量一般在20萬m2以下年拆遷戶在5000-6000戶近三年拆遷戶在一五000-17000戶2003年：住宅拆遷量82一八.85m22003年二手房買賣面積19.82萬m2，成交價值2.338億元2.4.2住宅供應(yīng)市場分析物業(yè)形態(tài)物業(yè)以純多層小區(qū)和混合型小區(qū)為主馬鞍山地區(qū)房型都以三房為主，各供應(yīng)樓盤三房的份額都在50%左右；市場供應(yīng)主力房型及面積二房三房四房90-110m2120-140m2 140-160m2 海外海名筑為混合型物業(yè)，有少量的疊加和聯(lián)排別墅，該盤地段較佳，是馬鞍山在售價格最貴的樓盤；別墅均價5000元/平方米左右。匯翠名邸為馬鞍山唯一的湖景房，一期8月8日開盤，當(dāng)天銷售85%。住宅案例分析海外海·名筑A.項目規(guī)劃海外?！っ烧憬Ｍ饧瘓F(tuán)開發(fā)，總建筑面積４萬平方米。5000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá)46%，容積率為0.86，由多層公寓、景觀洋房、排屋、別墅構(gòu)成，總戶數(shù)約一八6戶，多層一三7疊加36聯(lián)一三。預(yù)計05年年底交房。B.戶型設(shè)計多層主力戶型為3*2，面積為一三7；疊加戶型1、2層176平方米3、4加躍層230平方米，排屋3層送地下層240-260平方米；戶型面積指標(biāo)如下：戶型3*2（多層）頂+躍層疊加聯(lián)體面積一三7-1632一三-238176-230240-260比例60.7%12.9%19.4%6.9%C.價格策略多層價格為3400-3600元／平方米，疊加別墅價格為4500-5000元/平方米，聯(lián)排別墅均價5000元/平方米左右，最高5600-5800元/平方米，付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成30年銀行按揭，公積金貸款；D.銷售情況小區(qū)2004年8月一八日開盤，首批推出89套多層房當(dāng)天銷售70余套，銷售率達(dá)到80%，別墅房預(yù)計9月中旬開盤。匯翠名邸A.項目規(guī)劃匯翠名邸由上海濱江置業(yè)公司投資，馬鞍山澳申置業(yè)開發(fā)，總占地2.4萬平方米，由一幢32層點(diǎn)式及五幢板式一八層建筑組成。項目位于馬鞍山市中心，與南湖公園接壤，住區(qū)界于馬鞍山主要水體雨山湖與南湖之間，地理位置優(yōu)越。B.戶型設(shè)計高層主力戶型2*2，面積100平方米，3*2面積117-125平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為51-110平方米。戶型面積指標(biāo)如下：戶型1*12*12*23*2*13*2*2面積50-60109100.65117/121/125148/一五3分布單身公寓單身公寓高層高層高層比例一五%20%25%35%10%C.價格策略高層價格2800元/平方米起，樓層差價50元/平方米，均價3300元/平方米左右。物業(yè)管理費(fèi)1.2元/平方米/月。D.銷售情況該盤8月8日開盤，首批推出一五0套房源開盤當(dāng)天去化100套，銷售狀況較好，之后10天里銷售了20余套，高層大戶型市場阻力較大。單身公寓預(yù)計年底推出。E.客戶分析客戶多為本地居民，少量南京客戶，生意人較多，98%的購房者自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，60%以上的客戶采用一次性付款的方式。調(diào)查結(jié)果表明：馬鞍山居民對高品質(zhì)小區(qū)的需求較大，但稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少。馬鞍山有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。但中、高檔次的樓盤銷售相對較快。區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。2.4.3未來供應(yīng)量預(yù)測未來兩年內(nèi)竣工面積將大幅度增加2004年住宅建設(shè)計劃完成投資一八.14億元；總施工面積一八9.一三萬m2；其中新開住宅面積91.68萬m2；竣工住宅面積80.23萬m2。平山居住區(qū)：該居住區(qū)有康嘉花園、貴都花園、瑞慈花園、康樂花園、名雅居、碧溪花園、碧溪麗景等7個項目，由8家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，總建筑面積58.76萬m2。2004年計劃竣工面積5.一三萬m2，住宅472套。花園居住區(qū)：由馬鋼集團(tuán)康泰置地公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積57萬m2。2004年計劃完成住宅面積24.4萬m2，住宅2110套。西湖花園：該項目為國家康居示范工程，由西湖房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積36萬m2。2004年竣工面積2.5萬m2，住宅216套。花雨路兩側(cè)開發(fā)：該道路兩側(cè)有荷西嘉園、中央花園、海外海名筑、花雨亭小區(qū)、步行街等5個項目組成，由6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，總建筑面積34.35萬m2。2004年計劃步行街項目竣工面積3萬m2。萬嘉頤園：該項目為農(nóng)民安置房小區(qū)，由市房地產(chǎn)總公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積22.73萬m2。2004年竣工面積5萬m2，住宅640套?；ü骄幼^(qū)：由同濟(jì)花園、花果山莊、康城花園等3個項目組成，由5家房產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)，總建筑面積22.73萬m2。2004年計劃竣工面積10.47萬m2，住宅852套。江東小區(qū)：由中房置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積一八.14萬m2。2004年計劃竣工面積5.一三萬m2，住宅472套。襄城明珠：由佳達(dá)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積17萬m2。2004年計劃竣工面積2萬m2，住宅一三6套。金匯城市之光：由金匯開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積10萬m2。匯翠名?。河砂纳曛脴I(yè)公司開發(fā)建設(shè)，總建筑面積9萬m2。2.4.4需求市場分析趨向本區(qū)的客戶需求分析調(diào)研方式：抽樣攔截，問卷訪談形式調(diào)研樣本：共發(fā)放問卷一八0份，選擇本區(qū)域的占48%住房結(jié)構(gòu)選擇：傾向建筑類型：多層為主，高層接受度較低承受總價：65萬以下為主主力需求面積：90-一三0m2主力需求房型：三房兩廳兩衛(wèi)對多層有絕對的偏好，隨著近年來市場上以中央花園等為首的小高層物業(yè)出現(xiàn)，人們對小高層逐步接受，但就目前而言，對高層建筑仍具有相當(dāng)?shù)呐懦庑?。建筑面積的選擇主力需求面積為90-一三0平米，從2.4.6市場總結(jié)馬鞍山居民對多層物業(yè)的認(rèn)可度較高，盡管供應(yīng)量較大，但是去化速度依然比小高層或高層快。目前開發(fā)物業(yè)以及未來供應(yīng)大多位于城市東部和南部區(qū)域，充分體現(xiàn)城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展綱領(lǐng)。由于大多數(shù)拆遷戶喜歡在本區(qū)域購房，所以動遷安置房排布于城市各個板塊。而城市居民普遍對雨山區(qū)和花山區(qū)的趨向性強(qiáng)。馬鞍山居民對別墅物業(yè)的需求較大，但該地區(qū)多以多層，小高層為主，別墅物業(yè)較少，該地區(qū)房屋交付狀態(tài)全部為毛坯，無裝修房供應(yīng)。由于馬鞍山?jīng)]有純辦公樓物業(yè)，多數(shù)住宅物業(yè)能做辦公用，部分能注冊。

項目分析3項目分析3.1項目背景本項目地處馬鞍山的東北角，為馬鞍山的門戶位置，距離市政府1公里，到市中心可達(dá)性良好占地面積：A塊769944.84平方米 B塊54981.59平方米城市規(guī)劃方向：東擴(kuò)南進(jìn)，往南與當(dāng)涂、蕪湖連接，往東與南京、江寧連接3.2SWOT分析項目優(yōu)勢Strength地塊處于安徽的東大門，與南京半小時車程。本項目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設(shè)為景觀大道。規(guī)模性開發(fā)，可以有效地形成集聚和輻射。周邊中小學(xué)、醫(yī)院等設(shè)施配套齊全。馬鞍山二中為重點(diǎn)中學(xué)，今年9月即開學(xué)。江東大道兩側(cè)規(guī)劃有大量的住宅，將給本項目的商業(yè)部分帶來相當(dāng)?shù)目驮?。項目劣勢Weakness區(qū)域形象相對比較落后，周邊以動遷房為主。平均價格在每平方米一八00-2200元左右。項目北面為葛羊山，山邊為火葬場；項目西北側(cè)為馬鋼的生產(chǎn)基地，在馬鞍山人心目中，本項目地塊屬于工業(yè)地塊，不適于居住。馬鞍山的基本發(fā)展戰(zhàn)略是東擴(kuò)南進(jìn)，重大設(shè)施都在向這兩個區(qū)域傾斜。而本項目不在其范圍內(nèi)。項目機(jī)遇Opportunity馬鞍山房產(chǎn)市場呈穩(wěn)步提升趨勢，普通商品房（包括住宅和商鋪）供不應(yīng)求。本地塊周邊無競爭型物業(yè)。本區(qū)域內(nèi)缺乏領(lǐng)頭羊項目，本案具有規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)有足夠的影響力。區(qū)域購買力尚可，其中本項目東部馬鋼園區(qū)以及北部的工業(yè)園區(qū)將會向本區(qū)域輸送大量的居民客源。整個市區(qū)有若干特色一條街，建材、汽配、電腦、摩托、家電、服裝等，但都未形成規(guī)模，管理混亂，產(chǎn)品檔次不夠。目前馬鞍山的住宅小區(qū)在景觀設(shè)計和建筑設(shè)計等方面普遍層次較低，外來開發(fā)商雖然逐步進(jìn)入馬鞍山市場，但除西湖花園外，尚未對市場造成很大的影響。項目威脅Threats本項目所在區(qū)域潛在的土地和房產(chǎn)供應(yīng)量比較大。馬鞍山目前的商業(yè)中心有兩個，一個是老區(qū)，一個是新區(qū)，各有千秋，無明顯的此消彼長效應(yīng)。馬鞍山受南京、蕪湖的雙向牽引，自身沒有足夠的特色商業(yè)留住本地消費(fèi)者。項目綜合評價綜合來看，本項目特別具備規(guī)模和成本優(yōu)勢。其中住宅部分風(fēng)險較小，取決于開發(fā)商對于目標(biāo)實(shí)現(xiàn)利潤的心態(tài)；商業(yè)部分風(fēng)險偏大，更大程度上取決于項目發(fā)起人的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)與長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光。本項目開發(fā)的關(guān)鍵性因素在于能否有效聚集人氣，而非走形而上學(xué)的形象工程路線。如何切實(shí)尊重市場，引導(dǎo)市場需求是成敗的關(guān)鍵。第四部分項目建議4總體定位及建議4.1總體定位4.1.1產(chǎn)品定位思路市場研究市場研究穩(wěn)健的細(xì)分市場推薦的細(xì)分市場規(guī)避的細(xì)分市場經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律成功案例項目基本特征?項目總體形象定位?業(yè)態(tài)選擇?業(yè)態(tài)布局4.1.2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)商業(yè)發(fā)展商業(yè)發(fā)展規(guī)劃建筑產(chǎn)品設(shè)計銷售策略確定營銷策劃物業(yè)管理?策略制定?商業(yè)預(yù)分割商業(yè)預(yù)分割?理念設(shè)計?文化設(shè)計?發(fā)展規(guī)劃?產(chǎn)品策劃?業(yè)態(tài)組合策劃?市場調(diào)查?商業(yè)交通概念設(shè)計?環(huán)境景觀概念設(shè)計?規(guī)劃概念設(shè)計?建筑產(chǎn)品概念設(shè)計?通常物業(yè)管理?服務(wù)管理?日常營銷管理?租賃管理?開業(yè)策劃：里程碑?主題策劃：靈魂?招商策劃：最重要環(huán)節(jié)4.1.3項目總體形象定位馬鞍山城市擴(kuò)展進(jìn)程中以商品批發(fā)、物流和酒店為主體的，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、服務(wù)、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢的超大型商品批發(fā)市場。目標(biāo)——經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營品種專業(yè)化、經(jīng)營檔次高級化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營空間國際化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大規(guī)模專業(yè)交易中心。4.1.4本項目定位產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大型批發(fā)市場三大分類：大型批發(fā)市場A、大型批發(fā)市場配套服務(wù)式公寓酒店、餐飲及休閑等B、配套酒店、餐飲、休閑、娛樂等配套服務(wù)式公寓酒店、餐飲及休閑等C、中高檔住宅4.2定位依據(jù)4.2.1本項目超大型商品批發(fā)大市場定位以商品批發(fā)、物流和酒店為主體的，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、服務(wù)、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢的超大型商品批發(fā)市場4.2.2本項目產(chǎn)品定位應(yīng)具有的特征硬件設(shè)施一流，建筑環(huán)境宜人，室內(nèi)外空間設(shè)計優(yōu)美。多功能：涵蓋商品批發(fā)、物流以及購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、酒店、服務(wù)等。管理水平一流：包括整體形象宣傳、公共服務(wù)、與商業(yè)服務(wù)。具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。4.3相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的布置與意義工商、稅務(wù)、海關(guān)等政府職能部門將在原料城設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，為市場經(jīng)營者及客商提供各種便利，縮短辦理相關(guān)手續(xù)的時間。專業(yè)將引進(jìn)專業(yè)的搬運(yùn)、裝卸、運(yùn)輸、銀行、保險、信息咨詢等機(jī)構(gòu)，同時還將設(shè)立餐飲、賓館、會所等生活配套服務(wù)，為經(jīng)營者及客商提供各種專業(yè)化的服務(wù)以及個性化的營商環(huán)境。4.4本項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位4.5案例—義烏小商品批發(fā)市場的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)2002年，義烏社會經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)在全國百強(qiáng)縣市中排名第17位，比2001年前移2位，綜合競爭力居全省22個縣級市首位。4.6義烏小商品批發(fā)市場成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮強(qiáng)大的推動力促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高，財政收入增長；促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的專業(yè)化、商品化、市場化；促進(jìn)了農(nóng)村的工業(yè)化、城市化；4.7經(jīng)濟(jì)意義——擴(kuò)大就業(yè)能力商品批發(fā)市場及相關(guān)流通部門為社會創(chuàng)造了大量的勞動就業(yè)機(jī)會。從整個商品市場及其流通部門來看，平均每年為社會提供一八0萬的就業(yè)機(jī)會，對全社會新增就業(yè)的貢獻(xiàn)率為23.6%。其中，商品批發(fā)市場及其流通部門占據(jù)主導(dǎo)因素。4.8部分商品批發(fā)市場吸納就業(yè)情況文登市義烏小商品批發(fā)市場文登市義烏小商品批發(fā)市場青島市商品批發(fā)市場義烏小商品批發(fā)市場10萬多人的就業(yè)崗位吸納20萬的就業(yè)人口1997年，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)從業(yè)人員一八.6萬，有效吸引農(nóng)村剩余勞動力商品批發(fā)市場帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸納富余勞動力。商品批發(fā)市場促進(jìn)了農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會。商品批發(fā)市場提高了經(jīng)濟(jì)的市場化，增強(qiáng)閑置勞動力的經(jīng)商意識，提高了就業(yè)水平。商品批發(fā)市場促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過來，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為吸收更多的勞動力提供空間。4.9必要性——馬鞍山的地位決定馬鞍山作為整個安徽融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的啟動點(diǎn)，馬鞍山自身融入長三角、融入大南京經(jīng)濟(jì)圈的迫切性，需要馬鞍山打造一張屬于自己的名片。馬鞍山第二產(chǎn)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較遲緩，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度的高低將會決定地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力和城市形象。考慮到打造的名片應(yīng)該以輻射長三角為目標(biāo)，因此，著眼于商品批發(fā)市場的建設(shè)是必要的?？赡苄浴歇?dú)特的產(chǎn)品資源馬鋼作為全國知名鋼鐵企業(yè)，擁有其特有的競爭優(yōu)勢和無形資產(chǎn)，鋼材交易市場基本條件成熟?！安栉幕痹诎不赵催h(yuǎn)流長。工藝品眾多，竹編、仿古家具、徽州四雕等文化底蘊(yùn)濃厚。市區(qū)有若干建材市場，可以考慮將這些企業(yè)聚集起來，并吸引更多企業(yè)進(jìn)入。物流業(yè)——必要性目前，第三方物流占整個物流市場的比重，日本為80%，美國為57%，中國僅為一八%，第三方物流發(fā)展空間巨大。商流、物流、信息流的匯聚組合，要求物流行業(yè)快速發(fā)展。欲讓幾乎所有的消費(fèi)品市場中都有來自某商品批發(fā)市場的商品，必然要求商品批發(fā)市場擁有強(qiáng)大的物流產(chǎn)業(yè)支撐。大市場、大流通格局的形成，要求第三方物流的支持。批發(fā)市場的建立，實(shí)現(xiàn)了通過批發(fā)市場進(jìn)行批發(fā)、零售的商品流通模式，有效地解決了分散的小生產(chǎn)與大市場之間的矛盾。批發(fā)市場在成為區(qū)域性交易中心的同時，將其影響擴(kuò)大至國外市場。大市場、大流通格局，沒有第三方物流的支持，是難以實(shí)現(xiàn)的。隨著各類商品批發(fā)市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立和物流配送中心的發(fā)展，批發(fā)市場所在地的物流產(chǎn)業(yè)，尤其是第三方物流必將不斷繁榮。物流業(yè)——可能性地塊處于安徽的東大門，與南京半小時車程。同時，本項目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設(shè)為景觀大道，這些為物流業(yè)的發(fā)展提供了基本支持。休閑娛樂地產(chǎn)的必要性隨著人們消費(fèi)模式和消費(fèi)行為的改變，大型商品批發(fā)市場在適應(yīng)現(xiàn)代社會大范圍、高效率、快節(jié)奏的需要同時；也應(yīng)該滿足了人們購物與休閑活動相結(jié)合的要求。在現(xiàn)代社會中，購物活動已不僅僅是為了滿足基本生活需要，而且還包括娛樂和休閑的成分，是一種社會活動。從購物者的角度來看，購物既是家務(wù)，也是娛樂、放松或刺激。項目市場倡導(dǎo)體現(xiàn)馬鞍山與安徽特色，嫁接文化旅游、都市旅游等概念，因此，休閑娛樂產(chǎn)品作為旅游產(chǎn)業(yè)中必不可少的一部分，必然提升項目潛在價值。商業(yè)配套住宅的必要性商品批發(fā)市場大量的經(jīng)營者，需要一個居住的空間。商品批發(fā)市場帶來的大量就業(yè)人群，需要一個居住的空間。隨著批發(fā)市場商業(yè)配套的成熟，生活環(huán)境的完善，市區(qū)居民會有一部分考慮在批發(fā)市場置業(yè)。周邊縣市民營企業(yè)管理層，尤其是在批發(fā)市場從事經(jīng)營活動者，會考慮舉家搬遷至馬鞍山市，其中一部分考慮在批發(fā)市場購買住房。4.10產(chǎn)品細(xì)分定位4.11總體布局4.12開發(fā)順序DATE\@"M.d.yyyy"10.12.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"10.12.2022DATE\@"HH:mm"00:19DATE\@"HH:mm:ss"00:19:52TIME\@"yy.M.d"22.10.12TIME\@"h時m分"0時19分TIME\@"h時m分s秒"0時19分52秒DATE\@"MMM.d,yy"Oct.12,22DATE\@"dMMMMyyyy"12October2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"12:19:52AMDATE\@"HH:mm:ss"00:19:52TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年10月12日星期三DATE\@"HH:mm:ss"00:19:52附錄資料:不需要的可以自行刪除常見的電腦死機(jī)現(xiàn)象與解決方法開機(jī)自檢時死機(jī)現(xiàn)象：在主板能通電自檢時死機(jī)，重啟，故障依然。故障分析：很可能是內(nèi)存、主板等硬件有故障。解決方法：對板卡、內(nèi)存條、cpu進(jìn)行拔插，先排除接觸性問題的可能。還不行的話，使用“替換法”一件一件的排除，直到找出問題。二、

啟動windows的過程中死機(jī)現(xiàn)象：在啟動過程中win98提示“explorer

非法操作”死機(jī)；winnt/win2000/winxp系統(tǒng)藍(lán)屏死機(jī)。故障分析：這種死機(jī)大多是病毒（Funlove

等發(fā)作時的表現(xiàn)）、超頻、內(nèi)存、CPU有問題引起的故障。對于win2000等NT內(nèi)核系統(tǒng)安裝了錯誤的主板、IDE驅(qū)動（在老主板上安裝新的DMA驅(qū)動）會致導(dǎo)啟動時藍(lán)屏死機(jī)的情況。解決方法：把CPU、內(nèi)存降到正常的工作頻率。對于NT等系統(tǒng)，用“緊急修復(fù)盤”進(jìn)行修復(fù)，沒有“緊急修復(fù)盤”，進(jìn)入“安全模式”卸載主板驅(qū)動程序。從干凈的dos系統(tǒng)盤啟動，進(jìn)行查殺病毒。如果有NTFS分區(qū)，把硬盤拿到其它正常的win2000/winxp系統(tǒng)上查殺。排除病毒的可能性。以上方法還是不能解決問題，基本上排除了軟件問題的可能性，接下來對內(nèi)存、CPU等進(jìn)行替換，找出問題。三、

啟動windows后死機(jī)現(xiàn)象：正常啟動windows后很快死機(jī)。故障分析：感染病毒，隨系統(tǒng)啟動的項目中有問題，驅(qū)動程序有問題，超頻引起，CPU溫度過高等硬件故障。解決方法：將CPU、內(nèi)存降到正常工作頻率。打開機(jī)箱摸一下CPU的溫度是否正常，溫度太高，換個好點(diǎn)的風(fēng)扇。查殺病毒。能正常進(jìn)入“安全模式”不死機(jī)，先運(yùn)行“sfc”進(jìn)行系統(tǒng)文件掃描。運(yùn)行“msconfig”，只保留系統(tǒng)原有的啟動項目（windows2000可能將win98中的msconfig.exe復(fù)制到windows2000下，也可以直修改“注冊表”）。啟動后死機(jī)和顯卡驅(qū)動等有關(guān)，換幾個不同版本的驅(qū)動程序試試。排除了以上可能后，用替換法對可疑硬件進(jìn)行替換，找出問題。四、

系統(tǒng)定時死機(jī)現(xiàn)象：系統(tǒng)一段時間不工作,就有規(guī)律的死機(jī)。故障分析：和電源管理有很大的關(guān)系，當(dāng)然也不排除病毒等其它可能性。操作系統(tǒng)的高級電源管理會在操作系統(tǒng)閑置一段時間后運(yùn)行“屏幕保護(hù)程序”，現(xiàn)在各種“屏保”越來越多，有很多“屏保”做得不是很好。當(dāng)然更多的是主板對“高級電源管理”支持不是很好，“關(guān)閉監(jiān)視器”、“關(guān)閉硬盤”后不能喚醒。解決方法：查殺病毒，視個具體情況禁用“關(guān)閉監(jiān)視器”、“關(guān)閉硬盤”等功能，找一些有關(guān)的補(bǔ)丁程序。五、

顯卡花屏“死機(jī)”現(xiàn)象：運(yùn)行一些圖形處理軟件，玩游戲時“花屏”死機(jī)。故障分析：顯卡驅(qū)動程序版本不好，顯卡上的顯存有質(zhì)量問題。解決方法：找?guī)讉€不同版本的顯卡驅(qū)動試試。顯卡確實(shí)有問題，只有修理或更換。六、

讀光盤時死機(jī)現(xiàn)象：讀光盤數(shù)據(jù)時死機(jī)。故障分析：如果是讀所有的光盤都是這種情況，很可能光驅(qū)本身有問題，只是少數(shù)光盤有此種情況，那是光盤太花，光驅(qū)的系統(tǒng)占有率太高，看起來就跟死機(jī)一樣，只要拿出光盤就沒事，就能正常工作。另外有些光驅(qū)不支持DMA的傳輸模式，也會出現(xiàn)讀盤死機(jī)的情況。解決方法：對于讀所有的光驅(qū)動都死機(jī)的情況，關(guān)閉光驅(qū)的DMA選項，還不行的話，只有替換光驅(qū)。對于第二種情況，最好是少用太花的光盤，確實(shí)要使用時在“系統(tǒng)屬性”選用“禁用32位保護(hù)模式的磁盤驅(qū)動程序”一般都能收到較好的效果。七、

播放視頻文件時死機(jī)現(xiàn)象：播放視頻文件時死機(jī)。故障分析：以上情況，大多數(shù)是由于顯卡驅(qū)動支持不好引起的。解決方法：換幾個不同版本顯卡驅(qū)動程序，安裝一下補(bǔ)丁程序（如VIA的4IN1，INTEL的INF等），實(shí)在不行的話，是兼容性問題或顯卡本身的質(zhì)量問題，只有替換。八、

運(yùn)行程序時死機(jī)現(xiàn)象：同時運(yùn)行多個程序，或運(yùn)行特定程序時死機(jī)。故障分析：同時運(yùn)行多個程序死機(jī)，很可能是系統(tǒng)配置太低，系統(tǒng)資源不足引起或是各軟件的相互兼容性問題；對于運(yùn)行某個特定程序時死機(jī)，一般是由于軟硬件兼容性問題引起。解決方法：對于同時運(yùn)行多個程序時死機(jī)的情況，如果是系統(tǒng)配置太低，對系統(tǒng)進(jìn)行升級。若是運(yùn)行幾個特定程序或某個特定死機(jī)，應(yīng)避開幾個特定程序同時運(yùn)行，找一些最新的相關(guān)補(bǔ)丁程序。在電腦技術(shù)論壇上和電腦技術(shù)群上問得最多、最普遍、最集中的帖子莫過于電腦死機(jī)求救的內(nèi)容。網(wǎng)友列舉他們電腦死機(jī)的現(xiàn)象一般為：系統(tǒng)不能啟動、顯示黑屏藍(lán)屏、屏幕“凝固”定格、經(jīng)常出現(xiàn)非法操作而強(qiáng)行關(guān)閉某程序、鼠標(biāo)鍵盤不能輸入、軟件運(yùn)行非正常中斷等。死機(jī)是一種嚴(yán)重而又是我們在日常生活中遇到最多的電腦故障之一，也是難于找到原因的電腦故障現(xiàn)象之一。由于在電腦“死機(jī)”狀態(tài)下無法用軟件或工具對系統(tǒng)進(jìn)行診斷，因而增加了故障排除的難度。盡管造成死機(jī)的原因是多方面的，但是萬變不離其宗，其原因永遠(yuǎn)也脫離不了硬件與軟件兩方面，故障現(xiàn)象為規(guī)律性死機(jī)和隨機(jī)性死機(jī)。所以解決起來比較麻煩，比較耗時間，也是我們最頭疼的問題。當(dāng)然，如果我們詳細(xì)劃分，又可以將電腦死機(jī)的成因歸為人為操作、硬件、軟件、病毒侵襲等諸多原因。下面讓我們一塊來看看究竟有哪些原因容易導(dǎo)致死機(jī)現(xiàn)象的發(fā)生，又如何進(jìn)行應(yīng)對？一、按故障類型分類(一).硬件1.CPU(1)CPU內(nèi)部的二級緩存部分損壞，此時計算機(jī)在運(yùn)行過程中容易出現(xiàn)死機(jī)現(xiàn)象或只能進(jìn)入安全模式而不能進(jìn)入正常模式。不過此種故障，如果你的主板支持屏蔽二級緩存功能，我們就可以犧牲計算機(jī)速度來避免更換CPU，在BIOS設(shè)置中把CPU的二級緩存關(guān)閉。(2)CPU損壞當(dāng)CPU出現(xiàn)部分損壞時，這時機(jī)器加電時可能會出現(xiàn)顯示器有圖像出現(xiàn)，但是不能通過自檢或者是無法加載系統(tǒng)。但是多數(shù)情況是根本不能啟動電腦，這時我們使用排除法就可以快速得出結(jié)論。(3)CPU供電不足或供電電源質(zhì)量太差如果主板的CPU周圍的濾波電容有鼓泡，漏液時會造成CPU供電的電源質(zhì)量差，紋波系統(tǒng)達(dá)大，而導(dǎo)致系統(tǒng)經(jīng)常在運(yùn)行過程中死機(jī)；再一種情況就是主機(jī)的開關(guān)電源功率不足，特別是+5V或+12V為CPU供電的那一路電壓濾波差或者是電流不足(特別需要注意的是對于PIV主板使用了PIII電源時，沒有為主板上的CPU供電提供輔助供電接口時，雖然能夠正常啟動電腦進(jìn)入桌面進(jìn)行操作。)，也會出現(xiàn)主機(jī)在運(yùn)行過程中死機(jī)的情況。當(dāng)然，CPU插座與CPU接觸不好，也會出現(xiàn)不啟動或死機(jī)的情況，但我們拔插幾次CPU后就可以排除。2.內(nèi)存(1)在同一臺機(jī)器使用了兩條或兩條以上的不同品牌不同性能的內(nèi)存條當(dāng)我們在一臺電腦上使用了兩條以上的內(nèi)存時，如果這兩條內(nèi)存條不是同一品牌的或者內(nèi)存芯片不是同一廠家時，因?yàn)閮?nèi)存條的刷新速度或工作頻率的原因，可能會出現(xiàn)系統(tǒng)不穩(wěn)定或死機(jī)的情況，特別是我們對內(nèi)存的頻率進(jìn)行過高設(shè)置時，更會導(dǎo)致系統(tǒng)的不穩(wěn)定。因此為保證計算機(jī)的穩(wěn)定可靠工作，我們最好使用同一批次同一型號的內(nèi)存條。(2)內(nèi)存條性能差，產(chǎn)品質(zhì)量不穩(wěn)定對于一些雜牌條子，因?yàn)樯a(chǎn)成本和銷售價格的限制，此類工廠采購的內(nèi)存芯片一般都為BC級的芯片，所以其內(nèi)存條的穩(wěn)定性和可靠性要差一些，在運(yùn)行大的游戲程序或者是長時間運(yùn)行過程中就容易出現(xiàn)死機(jī)現(xiàn)象。排除方法也是采用排除法，不過有時因?yàn)橹靼鍍?nèi)存芯片供電的原因，可能此類條子在某些主板上會出現(xiàn)死機(jī)現(xiàn)象，而在另一些主板上卻長時間運(yùn)行正常，比較難以解決。(3)內(nèi)存使用了超頻性能或加速功能一些主板生產(chǎn)廠家為了滿足DIY高手的需要，在主板的BIOS設(shè)置中對于CPU內(nèi)頻外頻和內(nèi)存條的頻率及PCI等相關(guān)設(shè)備的頻率設(shè)置了手動選項，可以進(jìn)行超頻使用。當(dāng)使用超頻性能時，對于一些低端的內(nèi)存條就會出現(xiàn)工作不穩(wěn)定的現(xiàn)象而導(dǎo)致系統(tǒng)死機(jī)，為了保證系統(tǒng)的穩(wěn)定可靠性，我們一般情況下不要使用超頻或加速功能，以免影響機(jī)器的正常使用壽命。還有一種可能就是我們在BIOS中設(shè)置了錯誤的內(nèi)存條的工作參數(shù)，此時需要我們指定使用“BYSPD”即按內(nèi)存條上面的SPD芯片中存儲的內(nèi)存條參數(shù)工作就可以了。3.顯卡(1)顯卡的散熱風(fēng)扇損壞或散熱片松動，導(dǎo)致顯卡過熱而死機(jī)顯卡做為文字和圖像的重要處理機(jī)構(gòu)，其穩(wěn)定性和可靠性直接關(guān)系著電腦的工作性能。在實(shí)際應(yīng)用中，往往會因?yàn)轱@卡的圖像處理芯片使用的散熱片過小或者因?yàn)殚L時間使用用變形松動，還有就是散熱風(fēng)扇損壞后停止工作，這都會導(dǎo)致顯卡處理芯片過熱而出現(xiàn)花屏或死機(jī)現(xiàn)象。我們可以在拆開機(jī)箱后觀察顯卡的散熱風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動或轉(zhuǎn)速是否正常，或者直接用手輕拭散熱器表面(注意避免燙傷)是否過熱。在實(shí)際應(yīng)用中，即使是三四百元的顯卡上面使用的風(fēng)扇也不過使用六個月左右，性能就會明顯下降，噪音增大或者轉(zhuǎn)速下降，甚至停轉(zhuǎn)。個別的顯卡甚至出廠時散熱風(fēng)扇的+5V供電插頭竟然插反，顯卡風(fēng)扇根本就不工作(當(dāng)然這也不會造成什么損壞，只需要把插頭反過來就可以了，但讓人不能明白的是這樣的顯卡是如何通過QC檢驗(yàn)的？)。還有就是部分被動式散熱裝置在長時間使用后，散熱片上面的灰塵過厚，也會造成散熱不良，致使顯卡芯片過熱而死機(jī)。對于這種情況，需要我們仔細(xì)對顯卡進(jìn)行除塵。(2)顯卡性能不良這種情況就屬于顯卡有性能性故障，但是故障比較隱蔽，不是很直觀，需要長時間觀察或檢驗(yàn)才能發(fā)現(xiàn)。(3)顯卡的驅(qū)動程序安裝錯誤或版本不兼容這種故障在實(shí)際電腦死機(jī)故障維修中應(yīng)該會占到10%左右。因?yàn)檠b機(jī)人員對機(jī)型的不熟悉裝錯顯卡驅(qū)動，或者是XP系統(tǒng)自認(rèn)的顯卡驅(qū)動，再就是顯卡本身自帶的驅(qū)動光盤本身就存在BUG，使用時就會出現(xiàn)死機(jī)，掉驅(qū)動等故障(如小影霸的6817R顯卡，使用驅(qū)動光盤自帶的驅(qū)動程序時會經(jīng)常出現(xiàn)死機(jī)，掉驅(qū)