香江國(guó)際城前期策劃方案課件

香江·國(guó)際城（暫定名）前期策劃方案1香江·國(guó)際城（暫定名）1第一部分區(qū)域市場(chǎng)概況第二部分項(xiàng)目綜合分析第三部分商業(yè)部分各項(xiàng)定位第四部分商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容第五部分物業(yè)發(fā)展思路第六部分物業(yè)價(jià)格策略第七部分住宅產(chǎn)品優(yōu)化第八部分案名及釋義第九部分Logo及視覺目錄Contents2第一部分區(qū)域市場(chǎng)概況目錄Contents2一區(qū)域市場(chǎng)分析Hebeixiangjiangrealestate

3一區(qū)域市場(chǎng)分析Hebeixiangjiangreale晉州簡(jiǎn)介區(qū)域市場(chǎng)概況“中國(guó)鴨梨之鄉(xiāng)”“唐代名相-魏征故里”“全國(guó)綠化先進(jìn)縣”1991年，國(guó)家撤晉縣設(shè)晉州市。晉州市位于河北省中南部、滹沱河河流域，石德（石家莊至德州）鐵路、滄石公路（307國(guó)道）、石黃（石家莊至黃驊）高速公路橫經(jīng)縣境。總面積619平方公里，人口66萬，下轄8個(gè)鎮(zhèn)2個(gè)鄉(xiāng)，4個(gè)城區(qū)辦事處，共224個(gè)行政村。晉州市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，整體經(jīng)營(yíng)實(shí)力和規(guī)模大于城鎮(zhèn)商戶。如馬于果品、槐樹建材、鼓城禽蛋、凍河頭皮革服裝、新風(fēng)絨毛。4晉州簡(jiǎn)介區(qū)域市場(chǎng)概況“中國(guó)鴨梨之鄉(xiāng)”1991年，國(guó)家撤晉縣晉州區(qū)位區(qū)域市場(chǎng)概況西距省會(huì)石家莊市50km東北距首都北京300km距離藁城18km距離辛集18.4km距離正定43km距離無極17.8km距離深澤22km距離新樂46.5km5晉州區(qū)位區(qū)域市場(chǎng)概況西距省會(huì)石家莊市50km5一晉州經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)概況經(jīng)濟(jì)：2009年，經(jīng)濟(jì)總量在曲折中較快增長(zhǎng)，綜合實(shí)力有新提升。全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成129.1億元，同比增長(zhǎng)10.8%。地方一般預(yù)算收入完成2.42億元，增長(zhǎng)11.6%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成60.9億元，增長(zhǎng)30.6%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成41.3億元，增長(zhǎng)22.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到12745元、6794元，增長(zhǎng)14%、13%。產(chǎn)業(yè)：晉州的主要支柱產(chǎn)業(yè)有：輕紡、建材、化工、機(jī)械、食品、輕工印刷等行業(yè)。規(guī)劃：1、城區(qū)發(fā)展依循“西緩東進(jìn)，南控北展”的八字方針，加大紡織園區(qū)的投資力度，抓緊城市建設(shè)，打造河北省一流縣級(jí)市；2、打造“一街兩區(qū)兩園一湖”；3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市美化。經(jīng)濟(jì)水平尚可規(guī)劃利于本案產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升收入水平6一晉州經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)概況經(jīng)濟(jì)：2009年，經(jīng)濟(jì)總量樓盤供應(yīng)版塊區(qū)域市場(chǎng)概況東部：朝陽南區(qū)、龍頭花園、南部：運(yùn)達(dá)時(shí)尚公寓、果品市場(chǎng)配套住宅中部：朝陽公寓、陽光盛景、本案西部：盛景小區(qū)東部版塊位于城市拓展區(qū)域，市內(nèi)外交通便利，產(chǎn)品形式為多層+高層，版塊無入住高層。中部版塊越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞，因?yàn)槠鋵儆谑兄行?，配套較完善，美中不足的就是市政設(shè)施相對(duì)落后。南部版塊運(yùn)達(dá)時(shí)尚公寓已經(jīng)封頂，總建面3萬㎡。果品市場(chǎng)配套住宅為南城項(xiàng)目，售價(jià)較其他樓盤低。西部版塊位于魏征公園附近，以多層封頂?shù)氖⒕靶^(qū)為代表。7樓盤供應(yīng)版塊區(qū)域市場(chǎng)概況東部：朝陽南區(qū)、龍頭花園、東部版塊位購(gòu)房者需求區(qū)域市場(chǎng)概況從右圖中可以看出：綜合分析被調(diào)查者，3室2廳為晉州受訪者主要關(guān)注戶型，所以應(yīng)作為樓盤的主打戶型。在購(gòu)房上更喜歡選擇具有實(shí)用性的戶型設(shè)計(jì)?！君堫^花園】主力戶型【名人公館】主力戶型【陽光盛景】主力戶型8購(gòu)房者需求區(qū)域市場(chǎng)概況從右圖中可以看出：綜合分析被調(diào)查者，一購(gòu)房者需求區(qū)域市場(chǎng)概況物業(yè)管理、交通便利、公司信譽(yù)、周邊環(huán)境是受訪者關(guān)心的重點(diǎn)。綜合這些關(guān)注點(diǎn)的客戶比重占到67%。一晉州市首次購(gòu)房與改善條件的客戶比重相仿，證明了沒有房產(chǎn)的與擁有房產(chǎn)的都有購(gòu)房的意向。投資客戶占到5%。9一購(gòu)房者需求區(qū)域市場(chǎng)概況物業(yè)管理、交通便利、公司信譽(yù)、周邊環(huán)樓盤總體評(píng)析區(qū)域市場(chǎng)概況發(fā)展階段：區(qū)域市場(chǎng)正經(jīng)歷著從多層到高層的居住觀念的轉(zhuǎn)變，開發(fā)企業(yè)還沒有意識(shí)到規(guī)劃景觀、宣傳推廣的重要程度；建筑形式：電梯洋房、高層產(chǎn)品為主，以大面積三居為主力戶型，區(qū)域沒有別墅在售項(xiàng)目；價(jià)格走勢(shì)：整體運(yùn)行在2500-2900元/㎡之間，絕大多數(shù)沒有促銷活動(dòng)，購(gòu)房者可接受按揭付款；消費(fèi)需求：高中低客戶沒有明顯劃分，有錢有勢(shì)的一小部分人會(huì)選擇自己買地蓋別墅，產(chǎn)品類型上更偏愛板式高層，面積需求以120-140㎡為主；市場(chǎng)預(yù)期：從市場(chǎng)反應(yīng)上看，各樓盤銷售向好，但是近段時(shí)間國(guó)家政策頻出，一小部分購(gòu)房者開始觀望，但不會(huì)波動(dòng)整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。10樓盤總體評(píng)析區(qū)域市場(chǎng)概況發(fā)展階段：區(qū)域市場(chǎng)正經(jīng)歷著從多層到高一商業(yè)圈層格局//商圈一//汽車站商圈（皇朝娛樂廣場(chǎng)、東方明珠、宏源超市、萬利福廣場(chǎng)等）//商圈二//商業(yè)大樓商圈（商業(yè)大樓、紅樓商場(chǎng)等）//商圈三//曼諾、新世紀(jì)商圈區(qū)域市場(chǎng)概況11一商業(yè)圈層格局//商圈一//汽車站商圈（皇朝娛樂廣場(chǎng)、東方明1、整體發(fā)展向好部分空白模式仍有提升晉州商業(yè)近兩年的發(fā)展為本案提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)，同時(shí)電玩、品牌餐廳仍是市場(chǎng)空白，為本案提供機(jī)會(huì)；2、商業(yè)形態(tài)初具規(guī)模輻射能力有待加強(qiáng)香江·國(guó)際城商業(yè)應(yīng)該用先進(jìn)多業(yè)態(tài)刺激消費(fèi)人群，將輻射直徑延伸到二鄉(xiāng)八鎮(zhèn)；3、時(shí)尚因素較少品牌優(yōu)勢(shì)不明顯晉州作為近幾年發(fā)展起來的縣級(jí)市，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)外品牌入住率仍不足，如adidas、耐克等服飾類、東來順、全聚德等餐飲類、北國(guó)超市、保龍倉(cāng)超市等超市類。這是本案品牌突圍的機(jī)會(huì)。商業(yè)現(xiàn)狀介紹區(qū)域市場(chǎng)概況121、整體發(fā)展向好部分空白模式仍有提升商業(yè)現(xiàn)狀介紹區(qū)域市場(chǎng)概一消費(fèi)者需求區(qū)域市場(chǎng)概況消費(fèi)者年齡構(gòu)成受訪消費(fèi)者中20-30歲占到41.6%，30-40歲30.4%！消費(fèi)者收入構(gòu)成受訪消費(fèi)者50.8%以上的人月收入低于1000元，只有3.2%高于3000元！本地消費(fèi)：20-40歲人群是消費(fèi)主力，整體收入水平較低13一消費(fèi)者需求區(qū)域市場(chǎng)概況消費(fèi)者年齡構(gòu)成受訪消費(fèi)者中20-30一消費(fèi)者需求區(qū)域市場(chǎng)概況購(gòu)物時(shí)是否就餐購(gòu)物時(shí)就餐的人均消費(fèi)購(gòu)物時(shí)經(jīng)常就餐比例低于一般水平，一方面是購(gòu)物目的性強(qiáng)，另一方面與缺乏相關(guān)有關(guān)如果就餐則人均消費(fèi)不低本地消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)目的性強(qiáng)，較少在外就餐，但單次就餐額度較高14一消費(fèi)者需求區(qū)域市場(chǎng)概況購(gòu)物時(shí)是否就餐購(gòu)物時(shí)就餐的人均消費(fèi)購(gòu)是否光顧娛樂場(chǎng)所不光顧娛樂場(chǎng)所的原因是否光顧休閑場(chǎng)所光顧休閑場(chǎng)所的人均花費(fèi)晉州人對(duì)休閑的理解限于美容美發(fā)、洗浴等，但去的頻次明顯不高。消費(fèi)者需求區(qū)域市場(chǎng)概況當(dāng)?shù)厝巳溯^為內(nèi)斂，很少光顧娛樂場(chǎng)所，但對(duì)休閑場(chǎng)所有一定需求15是否光顧娛樂場(chǎng)所不光顧娛樂場(chǎng)所的原因是否光顧休閑場(chǎng)所光顧休閑市場(chǎng)對(duì)本案的啟發(fā)三年大變樣，市政道路建設(shè)，區(qū)域百?gòu)U待興，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手先我上市，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在;晉州市CPI連續(xù)上升，人們消費(fèi)指數(shù)的持續(xù)增加，作為消費(fèi)中的重要一項(xiàng)的“餐飲”在晉州十分落后。民以食為天，本案中要設(shè)立餐飲業(yè)態(tài)；因?yàn)榻?jīng)營(yíng)意識(shí)和商業(yè)體量的限制，三級(jí)商業(yè)圈層均無法形成真正的一站式消費(fèi)，本案在業(yè)態(tài)上應(yīng)有所突破；我司調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)大多數(shù)商業(yè)的外立面、車位、交通系統(tǒng)均有設(shè)計(jì)上的缺憾。我們的項(xiàng)目如何成為晉州市民心中的地標(biāo)項(xiàng)目？區(qū)域市場(chǎng)概況16市場(chǎng)對(duì)本案的啟發(fā)三年大變樣，市政道路建設(shè)，區(qū)域百?gòu)U待興，競(jìng)爭(zhēng)二項(xiàng)目綜合分析Hebeixiangjiangrealestate

17二項(xiàng)目綜合分析Hebeixiangjiangreale項(xiàng)目位置：晉州市老城市中心項(xiàng)目四至：北臨朝陽路、西鄰光明街、南接英才路、西觸規(guī)劃路周邊情況：地項(xiàng)目位于晉州市二等商圈地段，距晉州市政府500m，距晉州鎮(zhèn)政府50m，離市中醫(yī)院30m，離市中心代表性商圈約2400m，離汽車站600m。周邊有朝陽公寓的一期方盛花園（6棟多層），瑞達(dá)苑（3棟多層），幾個(gè)單位宿舍，以及城中村。

本案宗地交通狀況：本案蒞臨未來城市“第一大道”朝陽路，西鄰正在翻修的光明北街，距離晉州高速口3000m，距離307國(guó)道1500m。市內(nèi)的出行方式有自行車、電動(dòng)車、私家車、出租車、招手停。

宗地情況：本案地塊為糧食局、食品廠用地，屬于毛地。目前整待拆遷；地塊東南角南傾，地塊西部比東路略窄，北側(cè)朝陽路呈彎曲狀；宗地西側(cè)為軸承廠西院，北部有晉州市中醫(yī)院，目前宗地中有一條規(guī)劃穿過；宗地的建筑形態(tài)由商業(yè)部分+高層住宅組成。一、項(xiàng)目情況項(xiàng)目突擊商業(yè)狀況：本案位于晉州市二級(jí)商圈-汽車站商圈，區(qū)域南有皇朝娛樂廣場(chǎng)、東方明珠ktv、萬利福購(gòu)物廣場(chǎng)、宏源超市、小白楊超市，北有十幾家小旅館，東西是沿街底商。18項(xiàng)目位置：晉州市老城市中心本案宗地交通狀況：本案蒞臨未來城市二、項(xiàng)目在城市中的位置老城區(qū)的地標(biāo)性建筑“西緩東進(jìn)，南控北展”的城市規(guī)劃發(fā)展方針，無形當(dāng)中將項(xiàng)目往西南方向推進(jìn)；“城市客廳”位置，307國(guó)道、石黃高速、市內(nèi)干道。接待八方來客，將來項(xiàng)目的時(shí)尚廣場(chǎng)+精品樓盤的形態(tài)，引領(lǐng)城市地產(chǎn)發(fā)展方向。朝陽路中興路新華街光明街向陽街本案19二、項(xiàng)目在城市中的位置老城區(qū)的地標(biāo)性建筑“西緩東進(jìn)，南控北展三、項(xiàng)目swot分析綜合分析優(yōu)勢(shì)（s）劣勢(shì)（w）機(jī)會(huì)（0）威脅（t）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì)（so）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅（st）利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì)（wo）減小劣勢(shì)、避免威脅（wt）三年大變樣政策東風(fēng)老城市復(fù)興商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空白人口基數(shù)低區(qū)域消費(fèi)能力有限城市東向發(fā)展瓜分區(qū)域人氣財(cái)氣產(chǎn)品現(xiàn)代時(shí)尚亮點(diǎn)突出大體量吸引大人流朝陽路、中興路昭示性強(qiáng)毛地工作任務(wù)量大周邊人文氣氛弱社區(qū)偏少區(qū)域無大型商業(yè)項(xiàng)目聯(lián)姻高形象高檔次網(wǎng)絡(luò)投資客戶深挖本地客戶快速動(dòng)工領(lǐng)引市政建設(shè)完善區(qū)域配套捉住市場(chǎng)空白搶占未來市場(chǎng)產(chǎn)品優(yōu)化組合高舉高打快速出擊提高住宅產(chǎn)品性價(jià)比用自身優(yōu)勢(shì)打造本區(qū)域商業(yè)航母20三、項(xiàng)目swot分析綜合分析優(yōu)勢(shì)（s）劣勢(shì)（w）機(jī)會(huì)（0）威三商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位Hebeixiangjiangrealestate

21三商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位Hebeixiangjiangreal理念定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位融合項(xiàng)目地脈、文脈資源，使項(xiàng)目符合項(xiàng)目整體的建筑環(huán)境意像、文化氛圍、建成老城市中心的高品質(zhì)、高價(jià)值的新型商業(yè)中心，具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化。倡導(dǎo)現(xiàn)代的休閑生活理念，創(chuàng)造出一種“現(xiàn)代生活方式的文化主題情景商業(yè)建筑”，植根城市的商業(yè)基礎(chǔ)，又符合四級(jí)區(qū)域市民對(duì)高品質(zhì)生活的追求；高低結(jié)合，適合市場(chǎng)。第一輪方案中合作公司所提方案，設(shè)計(jì)新穎、理念超前，以“層層均首層的概念與開放自由式街鋪”為主打兩點(diǎn)。結(jié)合我司所做《晉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，充分考慮消費(fèi)群定位，市民出行方式、區(qū)域可接受度?！耙徽臼健崩砟?。在三方01.28首次溝通中已達(dá)成共識(shí)。設(shè)計(jì)要求盡量滿足規(guī)劃要求給予的容積率指標(biāo)，同時(shí)打造本項(xiàng)目商業(yè)功能組合、商業(yè)環(huán)境營(yíng)造與道路、地塊和諧相融的亮點(diǎn)，是設(shè)計(jì)重點(diǎn)解決的問題；22理念定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位融合項(xiàng)目地脈、文脈資源，使項(xiàng)主題定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位“大都市時(shí)尚生活廣場(chǎng)”

（Lifestyleplaza）概述：在我司的市調(diào)報(bào)告中體現(xiàn)出晉州市現(xiàn)階段的商業(yè)氛圍是缺少時(shí)尚色彩，時(shí)尚不僅體現(xiàn)在商品方面，更是一種生活方式的潮流。打造香江地產(chǎn)的商業(yè)巨鱷，引領(lǐng)晉州商業(yè)地產(chǎn)，將時(shí)尚生活廣場(chǎng)營(yíng)造成高品位的區(qū)域商業(yè)綜合體。23主題定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位“大都市時(shí)尚生活廣場(chǎng)”（Life形象定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位1、商業(yè)自身形象晉州市首個(gè)“一站式”商業(yè)廣場(chǎng)展示給晉州市市民的是耳目一新的城市地標(biāo)形象、建筑藝術(shù)形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象、購(gòu)物環(huán)境形象、專業(yè)管理形象。大氣而不奢華，華貴而不昂貴。2、商業(yè)城市形象提升城市社區(qū)文化形象，即：政府宣傳活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)、公益事業(yè)活動(dòng)、企業(yè)策劃活動(dòng)、市民節(jié)假日休閑活動(dòng)、商品促銷活動(dòng)……目的是讓市民首先想到了就是這里！24形象定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位1、商業(yè)自身形象24形象定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位一種極具吸引力的、國(guó)際的、時(shí)尚的「城市第一去所」——代表晉州生活時(shí)尚的場(chǎng)所25形象定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位一種極具吸引力的、國(guó)際的、時(shí)尚的25客戶定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程也決定了消費(fèi)群體的發(fā)展階段。感知認(rèn)識(shí)熟知結(jié)合這四個(gè)階段構(gòu)成了與商業(yè)項(xiàng)目之間的關(guān)系。消費(fèi)客戶：客戶定位為晉州地區(qū)的中高端客戶，社會(huì)精英，企事業(yè)職工，屬于消費(fèi)金字塔的塔腰以上的客戶；同時(shí)可以輻射與晉州接壤的藁城、辛集、無極三地客戶；投資客戶：小部分出售產(chǎn)品的客戶側(cè)重長(zhǎng)期投資，并且大多數(shù)有投資地產(chǎn)的經(jīng)歷；經(jīng)營(yíng)客戶：國(guó)內(nèi)外知名品牌，低租金引入高形象推廣，運(yùn)用“二八策略”（20%的大商戶）。26客戶定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程也決定了消費(fèi)群體的業(yè)態(tài)定位一商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位F5F4F3F2F1B1高檔餐廳、特色小吃部分辦公百貨大型超市+部分停車B1：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）+部分停車（地下停車位）F1：化妝品、珠寶、名表、箱包F2：精品女裝少淑服裝皮鞋F(xiàn)3:精品男裝休閑服裝皮鞋F(xiàn)4:兒童服飾羽絨服運(yùn)動(dòng)服飾文化用品F5:中高檔高檔餐廳（光明漁港、全聚德）特色小吃（韓國(guó)烤肉、西安泡饃等）自身辦公27業(yè)態(tài)定位一商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位F5F4F3F2F1B1高檔餐廳、B1：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）+部分停車（地下停車位）F1：化妝品、珠寶、名表、箱包F2：精品女裝少淑服裝皮鞋F(xiàn)3:精品男裝休閑服裝皮鞋運(yùn)動(dòng)服飾F4:兒童服飾精品皮草羽絨服文化用品F5-F6:四合院式酒店業(yè)態(tài)定位二商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位F5F4F3F2F1B1合院式酒店百貨大型超市+部分停車F628B1：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）+部分停車（地下停車位）業(yè)業(yè)態(tài)定位三商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位B1：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）+家電專賣（蘇寧電器或北國(guó)電器）F1：化妝品、珠寶、名表、箱包F2：精品女裝少淑服裝皮鞋F(xiàn)3:精品男裝休閑服裝皮鞋F(xiàn)4:兒童服飾精品皮草羽絨服文化用品F5:特色小吃（韓國(guó)烤肉、西安泡饃等）KTV（金永、棒棒糖等）、品牌電玩城、臺(tái)球娛樂（北京夜時(shí)尚）F5F4F3F2F1B1特色小吃、KTV、電玩、休閑娛樂百貨+店中店大型超市+家電專賣店中店29業(yè)態(tài)定位三商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位B1：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）單層案名方案商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位方案一：F1：金飾靚妝廣場(chǎng)F2：名媛尚淑廣場(chǎng)F3:紳貴俊士廣場(chǎng)F4:童年尚品廣場(chǎng)F5:流行時(shí)尚廣場(chǎng)方案二：F1：名流世界F2：淑媛天下F3:品質(zhì)飾界F4:歡樂年華F5:食光魔方方案三：F1：名品坊F2：淑媛街F3:名流展F4:精品舍F5:美食匯（風(fēng)潮館）30單層案名方案商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位方案一：方案二：方案三：30為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)與住宅3F商業(yè)街（圖中橘色部分）的有效互動(dòng)，使得近1.9萬㎡3F商業(yè)街產(chǎn)生更大的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)將兩部分的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，根據(jù)前面的商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)，后續(xù)定出商業(yè)街的業(yè)態(tài)組合方案與之匹配。住宅3F商業(yè)街業(yè)態(tài)定位附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位31為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)與住宅3F商業(yè)街（圖中橘色部商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案一中設(shè)有高檔餐廳、特色小吃，如果將商業(yè)街增設(shè)同類業(yè)態(tài)，勢(shì)必會(huì)造成業(yè)態(tài)重復(fù)，削弱兩者功能。我司建議住宅3F商業(yè)街做成電子電器一條街。電器一條街業(yè)態(tài)包括：手機(jī)、電腦、通訊、家用小家電、九陽美的等形象店、電器維修等等。業(yè)態(tài)定位一附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位32商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案一中設(shè)有高檔餐廳、特色小吃，如果將商業(yè)街增設(shè)商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案二中設(shè)有酒店，餐飲業(yè)態(tài)缺失。我司建議住宅3F商業(yè)街做成美食美客一條街。美食美客一條街業(yè)態(tài)包括：中小型品牌餐飲、粥公粥婆、特色燒烤、魚酷等等。業(yè)態(tài)定位二附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位33商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案二中設(shè)有酒店，餐飲業(yè)態(tài)缺失。我司建議住宅3F婚慶一條街業(yè)態(tài)包括：婚紗攝影、婚紗禮服、鮮花系列、床上用品等等。我司建議住宅3F商業(yè)街做成婚慶家居用品一條街。商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案三中設(shè)有小吃、娛樂等，根據(jù)我司《晉州房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告》，大規(guī)?；閼c系列用品為市場(chǎng)空白。業(yè)態(tài)定位三附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位34婚慶一條街業(yè)態(tài)包括：婚紗攝影、婚紗禮服、鮮花系列、床上用品等業(yè)態(tài)定位附：2f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位前面的商業(yè)廣場(chǎng)+3f住宅商業(yè)街主要服務(wù)大區(qū)域客戶，其余的商業(yè)街（圖中橘色部分）業(yè)態(tài)定位按照業(yè)態(tài)劃分以及產(chǎn)品位置、體量，應(yīng)將其定位為服務(wù)小區(qū)域客戶，也就是社區(qū)型商業(yè)?！觉r花店】【便利店】【書報(bào)屋】【藥店】35業(yè)態(tài)定位附：2f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位前面的商業(yè)廣場(chǎng)+3f住宅商業(yè)街四商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容Hebeixiangjiangrealestate

36四商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容Hebeixiangjiangreal商業(yè)廣場(chǎng)外立面產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容外立面形象設(shè)計(jì)要能營(yíng)造強(qiáng)烈的商業(yè)視覺效果，符合項(xiàng)目晉州市場(chǎng)定位，打造復(fù)合型“一站式”消費(fèi)的商業(yè)形態(tài)。在項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)上，建議采用現(xiàn)代主義風(fēng)格作為建筑設(shè)計(jì)的主線，同時(shí)其建筑特色和風(fēng)格也定位于超前當(dāng)?shù)亟ㄖ?-10年的標(biāo)準(zhǔn)。其未來經(jīng)營(yíng)及經(jīng)商的目標(biāo)也將是中高檔的形象出現(xiàn)，為了更好的發(fā)揮和打造晉州市商業(yè)新地標(biāo)的形象概念，因此建筑外觀商業(yè)氣派濃郁之外同時(shí)也要符合項(xiàng)目大氣宏偉現(xiàn)代的特點(diǎn)。具體建議如下：（1）由于項(xiàng)目位于城市中心的未來主干道，地理位置及項(xiàng)目本身都相當(dāng)顯要，建成后將會(huì)成為晉州市的標(biāo)志性建筑，成為晉州市人的“一站式”消費(fèi)新概念，因此在本建筑物的設(shè)計(jì)上必須別具一格，使本項(xiàng)目成為該區(qū)域的標(biāo)志性建筑；（2）建筑設(shè)計(jì)運(yùn)用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)方案，力求表現(xiàn)建筑物的抽象感、時(shí)代感和生態(tài)感，注意講究簡(jiǎn)潔、統(tǒng)一以及與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，盡量減少不必要的外部結(jié)構(gòu)；（3）外墻用色方面，考慮到目前該區(qū)域商業(yè)建筑物外墻用色沒有統(tǒng)一，周邊（外墻面）的規(guī)劃暫時(shí)還未形成的特點(diǎn)，建議項(xiàng)目可以標(biāo)新采用更多商業(yè)亮色調(diào)作為項(xiàng)目外墻顏色，加強(qiáng)消費(fèi)者記憶。37商業(yè)廣場(chǎng)外立面產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容外立面形象設(shè)計(jì)要能外立面呈現(xiàn)不規(guī)則切割狀，富有時(shí)尚氣息；38外立面呈現(xiàn)不規(guī)則切割狀，富有時(shí)尚氣息；38紅色的飄帶顯示出了動(dòng)感的氣息。白色的鋼管賦予了奧特萊斯現(xiàn)代的格調(diào)。39紅色的飄帶顯示出了動(dòng)感的氣息。白色的鋼管賦予了奧特萊斯現(xiàn)代的外立面吸收了鳥巢的靈感，蜂窩狀鏤空點(diǎn)綴著整個(gè)建筑。40外立面吸收了鳥巢的靈感，蜂窩狀鏤空點(diǎn)綴著整個(gè)建筑。40三部分建筑體各有特色，組成有機(jī)的整體。本案的整體也可打碎成若干建筑風(fēng)格。41三部分建筑體各有特色，組成有機(jī)的整體。本案的整體也可打碎成若弧形的外觀，白色的調(diào)性，符合現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格潮流。42弧形的外觀，白色的調(diào)性，符合現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格潮流。42商業(yè)街外觀建筑設(shè)計(jì)從三個(gè)層次來體現(xiàn)：第一層次：外觀造型：從建筑的天際輪廓線，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。第二層次：立面設(shè)計(jì)，講究橫、豎線條流暢、簡(jiǎn)潔，具有美學(xué)觀賞價(jià)值。第三層次：細(xì)節(jié)精細(xì)設(shè)計(jì)，裝修裝飾的設(shè)計(jì)、提升消費(fèi)群體與消費(fèi)環(huán)境產(chǎn)生親密接觸、親密對(duì)話、自然融合的層次，構(gòu)筑和諧商業(yè)大環(huán)境、硬環(huán)境。商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)不僅僅是硬質(zhì)建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。商業(yè)街外立面產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容43商業(yè)街外觀建筑設(shè)計(jì)從三個(gè)層次來體現(xiàn)：商業(yè)街外立面產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容五彩斑斕的燈箱設(shè)計(jì)，豐富了商業(yè)街區(qū)的色彩。直線感強(qiáng)，線條流暢，襯托出了繁華的商業(yè)氛圍。44五彩斑斕的燈箱設(shè)計(jì)，豐富了商業(yè)街區(qū)的色彩。直線感強(qiáng)，線條流暢內(nèi)、外交通動(dòng)線產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容【外部交通建議】本案西側(cè)光明街、北側(cè)朝陽路為雙向單車道，均可直達(dá)商業(yè)；商業(yè)部分主要客流入口設(shè)于西、東兩面，中部下沉廣場(chǎng)保留有東西走向的步行街，作為有效留駐客流的地方；酒店入口由路面直接進(jìn)入，在地下車庫(kù)設(shè)地下通道與下沉式廣場(chǎng)連接（商業(yè)廣場(chǎng)方案二），貨物、車流則由南北兩側(cè)進(jìn)入地下車庫(kù)或者停放在地上停車位。45內(nèi)、外交通動(dòng)線產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容【外部交通建議】本案西側(cè)光明街、內(nèi)、外交通動(dòng)線產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容【內(nèi)部交通建議】水平交通：以大中庭為主要交通核心，通過有效的視線引導(dǎo)，到達(dá)分布于項(xiàng)目各層的商場(chǎng)出入口，將分散的商業(yè)板塊自然地聯(lián)成一體，實(shí)現(xiàn)各商業(yè)主題功能區(qū)消費(fèi)群體的互動(dòng)與共享。垂直交通：1、打造二層變首層的概念，從地面直接步行進(jìn)入二層；2、引入手扶滾梯從地面直接進(jìn)入負(fù)一層。46內(nèi)、外交通動(dòng)線產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容【內(nèi)部交通建議】水平交通：46停車場(chǎng)設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容按照按照每200平米商業(yè)面積1個(gè)車位計(jì)算，本項(xiàng)目約需要260個(gè)停車位。本案商業(yè)主題廣場(chǎng)面積較大，建議大部分車位設(shè)置在此處；一層商業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)高于地下一層和地面二、三層。建議停車場(chǎng)設(shè)置在廣場(chǎng)與地下一層，盡量避免占用一層的商業(yè)面積。地下車庫(kù)完全可實(shí)現(xiàn)的。47停車場(chǎng)設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容按照按照每200平米商業(yè)面積1個(gè)車位主題廣場(chǎng)一產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容“鼓動(dòng)中國(guó)”廣場(chǎng)回溯晉州起源，重現(xiàn)文化經(jīng)典將巨型大鼓的藝術(shù)品放置在廣場(chǎng)中心或一側(cè)，體現(xiàn)“鼓動(dòng)中國(guó)”之主題，配以音樂噴泉與LED電子顯示屏，組成主體廣場(chǎng)的主要符號(hào)。48主題廣場(chǎng)一產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容“鼓動(dòng)中國(guó)”廣場(chǎng)回溯晉州起源，重現(xiàn)文化主題廣場(chǎng)二產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容七彩廣場(chǎng)廣場(chǎng)主題通俗化，利于市民口碑傳播將科技、生態(tài)、文化的元素植入到廣場(chǎng)當(dāng)中，如綠色植被，動(dòng)漫展示屏，百家姓地面鋪裝等，豐富七彩廣場(chǎng)主題功能，成為市民茶余飯后的第一向往之所。49主題廣場(chǎng)二產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容七彩廣場(chǎng)廣場(chǎng)主題通俗化，利于市民口碑傳五物業(yè)發(fā)展策略Hebeixiangjiangrealestate

50五物業(yè)發(fā)展策略Hebeixiangjiangreale總開發(fā)建議物業(yè)發(fā)展策略住宅、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街形象適度區(qū)分，各業(yè)態(tài)功能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成較強(qiáng)的沖擊力；工程進(jìn)度上住宅先行，根據(jù)市場(chǎng)變化和資金狀況啟動(dòng)商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)；開發(fā)進(jìn)度與營(yíng)銷進(jìn)度齊頭并進(jìn)，在銷售回款到位的情況下，迎合市領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)要求，速戰(zhàn)速?zèng)Q。51總開發(fā)建議物業(yè)發(fā)展策略住宅、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街形象適度區(qū)分，各住宅開發(fā)物業(yè)發(fā)展策略本案住宅分三期開發(fā)。1、南部?jī)蓷潣强紤]到其交通、景觀，依據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我司建議一期開發(fā)，中價(jià)入市；2、北部?jī)蓷潣?，緊鄰未來的晉州第一大道—朝陽路，我司建議二期開發(fā)，市價(jià)入市；3、中部?jī)蓷潣墙M屬于本案主推部分，也是溢價(jià)景觀大宅，高價(jià)入市。規(guī)劃合理充分利用景觀和交通資源中心綠地，應(yīng)增加空間變化及園林景觀的休閑娛樂體驗(yàn)功能的體現(xiàn)。建議采用臺(tái)地景觀，增加層次感。一切本著經(jīng)濟(jì)合理的成本開發(fā)與控制原則，融于住宅的設(shè)計(jì)與開發(fā)當(dāng)中。二期一期三期中心景觀52住宅開發(fā)物業(yè)發(fā)展策略本案住宅分三期開發(fā)。二期一期三期中心景商業(yè)廣場(chǎng)操盤物業(yè)發(fā)展策略2物業(yè)自持整體招商1招商銷售返祖經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)長(zhǎng)合同期間項(xiàng)目自身發(fā)展難以預(yù)測(cè)投資回報(bào)合同期滿后的未來前景難以預(yù)測(cè)三層以上商鋪銷售難度大此開發(fā)模式是產(chǎn)權(quán)的一體化，開發(fā)企業(yè)與運(yùn)營(yíng)管理公司無后顧之憂地對(duì)商業(yè)專業(yè)系統(tǒng)的管理實(shí)現(xiàn)真正價(jià)值，是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)短平快價(jià)值最大化3部分自持部分銷售操盤一的劣勢(shì)是不易實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化，操盤二的缺點(diǎn)是需求資金量太大權(quán)衡操盤一與操盤二的優(yōu)點(diǎn)，與貴企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和價(jià)值預(yù)期，我司建議采取物業(yè)部分自持、部分銷售的方式。價(jià)值綜合化53商業(yè)廣場(chǎng)操盤物業(yè)發(fā)展策略2物業(yè)自持整體招商1招商銷售返祖六物業(yè)價(jià)格策略Hebeixiangjiangrealestate

54六物業(yè)價(jià)格策略Hebeixiangjiangreale住宅價(jià)格物業(yè)價(jià)格策略住宅龍頭花園名人公館陽光盛景朝陽公寓位置世紀(jì)街與富強(qiáng)路交口朝陽路東段與世紀(jì)大道交叉口朝陽路與向陽街交口東南角（軸承廠東院）朝陽路與向陽街交口東南角（軸承廠東院）銷售價(jià)格多層+小高+高層普通多層小高層6棟電梯洋房+2棟17層高層20層高層+6層配套商業(yè)平均售價(jià)（元/㎡）均2700元/㎡高層均2900元/㎡均2880元/㎡區(qū)間2460-2960元/㎡整個(gè)晉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)目產(chǎn)品軟硬件相似，均價(jià)相差不大；結(jié)合項(xiàng)目立足區(qū)域高端產(chǎn)品，預(yù)售時(shí)間約為2010年5月，建議住宅部分中開高走、平穩(wěn)入市，中期突圍，末期提升。項(xiàng)目一期推售均價(jià)為2800元/㎡。二期銷售均價(jià)3000元/㎡。三期銷售均價(jià)3200元/㎡。價(jià)格目標(biāo)小結(jié)市場(chǎng)在售住宅價(jià)格55住宅價(jià)格物業(yè)價(jià)格策略住宅龍頭花園名人公館陽光盛景朝陽公寓位置住宅配套商業(yè)物業(yè)價(jià)格策略商業(yè)朝陽公寓名人公館陽光盛景果品批發(fā)市場(chǎng)位置朝陽路與光明街交口西南角朝陽路東段與世紀(jì)大道交叉口朝陽路與向陽街交口東南角（軸承廠東院）新世紀(jì)/307國(guó)道南側(cè)建筑形式2f聯(lián)體商業(yè)3f臨街商業(yè)2f沿街門市東區(qū)1-3f聯(lián)體西區(qū)1-2層聯(lián)體售價(jià)（元/㎡）45005500向陽街4500—5000朝陽路55003980（地下室980）市場(chǎng)在售住宅配套商業(yè)價(jià)格上述價(jià)格為區(qū)域市場(chǎng)主要樓盤住宅配套商業(yè)情況，操盤模式均是全部銷售；通過市場(chǎng)比較法分析，結(jié)合本案swot分析，市場(chǎng)理想、平穩(wěn)快速發(fā)展，此法得出本案住宅配套商業(yè)平均售價(jià)為4800元/㎡。56住宅配套商業(yè)物業(yè)價(jià)格策略商業(yè)朝陽公寓名人公館陽光盛景果品批發(fā)住宅配套商業(yè)物業(yè)價(jià)格策略市場(chǎng)營(yíng)業(yè)商鋪?zhàn)饨痦?xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積平均租金水平中興街商業(yè)門臉30-300㎡33元/㎡/月光明北街30-200㎡30元/㎡/月朝陽中路15-150㎡20元/㎡/月本案160-240㎡（建議）28元/㎡/月租金參照定價(jià)法是以相同地段同類型底商的租金作參照來確定即將出售的住宅底商的售價(jià)。銷售價(jià)格＝月租金（元/平方米·月）×12÷投資回報(bào)率注：商鋪位置越好，業(yè)態(tài)越有前途，計(jì)算銷售價(jià)格中的投資回報(bào)率就要越低。這種情況下銷售價(jià)格就越高。多數(shù)商業(yè)圈投資回報(bào)率一般保持8%，本案臨街商鋪業(yè)態(tài)定位為社區(qū)商業(yè)，物業(yè)形象優(yōu)于同區(qū)域同類物業(yè)，營(yíng)業(yè)因此投資回報(bào)率稍低，建議為6%或7%。本案商鋪價(jià)格=月租金（元/平方米/月）×12÷投資回報(bào)率=28元/㎡/月*12/6%=5600元/平米（依照7%回報(bào)率計(jì)算銷售價(jià)格為：4800元/平米）通過租金參照定價(jià)法，得出本案住宅配套商業(yè)的價(jià)格為4800-5600元/㎡。價(jià)格目標(biāo)小結(jié)綜合市場(chǎng)比較法與租金參照法，制定出價(jià)格(4800+5600)/2=5200元/平米57住宅配套商業(yè)物業(yè)價(jià)格策略市場(chǎng)營(yíng)業(yè)商鋪?zhàn)饨痦?xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積平均商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格物業(yè)價(jià)格策略結(jié)合前面的物業(yè)發(fā)展思路，參考了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展案例，先期物業(yè)自持等待物業(yè)升值，后期分層分批次銷售是商業(yè)廣場(chǎng)的操盤模式；為了試水當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，同時(shí)回籠部分資金。我司建議可以將商業(yè)廣場(chǎng)一層部分商業(yè)拿出銷售，初步建議價(jià)格12800-13800元/㎡。價(jià)格目標(biāo)小結(jié)備注：負(fù)一層建議價(jià)格6500-7000元/㎡二層建議價(jià)格7000-8000元/㎡三層建議價(jià)格5000-5500元/㎡58商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格物業(yè)價(jià)格策略結(jié)合前面的物業(yè)發(fā)展思路，參考了商業(yè)地七住宅產(chǎn)品優(yōu)化Hebeixiangjiangrealestate

59七住宅產(chǎn)品優(yōu)化Hebeixiangjiangreale住宅總體定位住宅產(chǎn)品優(yōu)化城市中央的時(shí)尚生活都市景致的人居經(jīng)典——全新·生活·休閑·購(gòu)物·“愜意生活”·“新城市中心”60住宅總體定位住宅產(chǎn)品優(yōu)化城市中央的時(shí)尚生活都市景致的人居經(jīng)風(fēng)格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化英倫風(fēng)情區(qū)域市場(chǎng)無風(fēng)格概念，借鑒其他城市，英倫風(fēng)情是比較受歡迎的歐風(fēng)產(chǎn)品，建議本案也從走歐風(fēng)路線；英倫風(fēng)情目前在歐式風(fēng)格，里面，比較高貴典雅，容易于本案客戶達(dá)成共鳴，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。61風(fēng)格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化英倫風(fēng)情區(qū)域市場(chǎng)無風(fēng)格概念，借鑒其風(fēng)格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化強(qiáng)調(diào)元素：造型、水系、角度空間、坡度強(qiáng)調(diào)風(fēng)格：典雅、高檔、大氣62風(fēng)格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化強(qiáng)調(diào)元素：強(qiáng)調(diào)風(fēng)格：62風(fēng)格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化通過在頂部運(yùn)用英式建筑常用的成組坡頂灰瓦、使用紅色面磚作為主要立面材質(zhì)，并強(qiáng)調(diào)立面細(xì)部的設(shè)計(jì)如陽臺(tái)欄桿、上下樓層立面銜接處的處理等，以形成精致英倫建筑印象。強(qiáng)調(diào)：氣派、豪華，盡顯尊貴63風(fēng)格建議一住宅產(chǎn)品優(yōu)化通過在頂部運(yùn)用英式建筑常用的成組坡頂灰風(fēng)格建議二住宅產(chǎn)品優(yōu)化歐洲哥特式風(fēng)格古典美學(xué)與歐洲思想完美融合，滲透建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)新古典主義的華麗厚重與精致靈巧和諧相融，做到規(guī)劃、建筑、景觀三融一格調(diào)歐洲都市貴族生活館64風(fēng)格建議二住宅產(chǎn)品優(yōu)化歐洲哥特式風(fēng)格古典美學(xué)與歐洲思想完風(fēng)格建議二住宅產(chǎn)品優(yōu)化尖塔高聳、尖形拱門、大窗戶及繪有圣經(jīng)故事的花窗玻璃。尖肋拱頂、飛扶壁、修長(zhǎng)的束柱，營(yíng)造出輕盈修長(zhǎng)的飛天感。65風(fēng)格建議二住宅產(chǎn)品優(yōu)化尖塔高聳、尖形拱門、大窗戶及繪有圣經(jīng)故形象定位住宅產(chǎn)品優(yōu)化品味高度獨(dú)享生活打造晉州英倫風(fēng)情第一城

33f的城市中心地標(biāo)高度以英倫風(fēng)格為主的建筑群全新格調(diào)的異國(guó)風(fēng)情人居棲息地區(qū)域內(nèi)理念最先進(jìn)的品質(zhì)人居花園社區(qū)66形象定位住宅產(chǎn)品優(yōu)化品味高度獨(dú)享生活打造晉州英倫風(fēng)情第一戶型配比住宅產(chǎn)品優(yōu)化戶型面積配比二室二廳一衛(wèi)85-100㎡10%三室二廳一衛(wèi)115-120㎡25%三室二廳二衛(wèi)120-140㎡55%四室二廳二衛(wèi)（躍層）141-160㎡以上10%備注：根據(jù)我司市調(diào)區(qū)域戶型普遍偏大，如名人公館主力戶型138㎡三居、龍頭花園主力戶型為139㎡、陽光盛景17f高層主力戶型為133㎡。故我司所建議115-140㎡以上戶型面積占到80%。67戶型配比住宅產(chǎn)品優(yōu)化戶型面積配比二室二廳一衛(wèi)85-100㎡1景觀主題一住宅產(chǎn)品優(yōu)化刺繡園林傳襲優(yōu)雅從深層次傳承裝飾藝術(shù)風(fēng)格典雅、向上、大氣的精神內(nèi)涵，空間布局運(yùn)用基于線條形式的強(qiáng)烈的裝飾性風(fēng)格，在原則上靈活運(yùn)用重復(fù)、對(duì)稱、漸變等設(shè)計(jì)手法為整個(gè)園區(qū)設(shè)置環(huán)境空間，以大面積的自然水系和中心主軸上的規(guī)則水景成為項(xiàng)目的主旋律，串聯(lián)起小區(qū)各個(gè)組團(tuán)的景觀，編制起一個(gè)個(gè)優(yōu)雅的空間。68景觀主題一住宅產(chǎn)品優(yōu)化刺繡園林傳襲優(yōu)雅從深層次傳承裝飾藝術(shù)風(fēng)庭風(fēng)庭是富有生動(dòng)生活氣息的草坪意境，通過簡(jiǎn)練的幾何線條和細(xì)部景觀小品構(gòu)建出一方開闊的庭院式草坪，以草坪和花崗石鋪砌臺(tái)階圍合出尺度宜人的開放場(chǎng)所，來滿足居者公共交流，開闊地活動(dòng)的需求。景觀主題二住宅產(chǎn)品優(yōu)化69風(fēng)庭風(fēng)庭是富有生動(dòng)生活氣息的草坪意境，通過簡(jiǎn)練的幾何線條和細(xì)景觀主題三住宅產(chǎn)品優(yōu)化進(jìn)庭社區(qū)入口處的景觀庭院，以整齊的梧桐樹陣和精細(xì)修剪的花池組成。業(yè)主一進(jìn)入社區(qū)便可感受到極具親和力的生活氛圍。70景觀主題三住宅產(chǎn)品優(yōu)化進(jìn)庭社區(qū)入口處的景觀庭院，以整齊的梧桐景觀主題四住宅產(chǎn)品優(yōu)化中心水庭與中心軸線上的規(guī)則水系相呼應(yīng)和串聯(lián)，空間上采用中軸對(duì)稱的手法，水池、廣場(chǎng)、樹木、雕塑、建筑、道路、廊架等都在中軸上有序排列。水景被周邊植被和組合廊架包圍形成一個(gè)中庭空間。中庭71景觀主題四住宅產(chǎn)品優(yōu)化中心水庭與中心軸線上的規(guī)則水系相呼應(yīng)和景觀主題五住宅產(chǎn)品優(yōu)化康庭位于社區(qū)中部，由網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、健身器械等組成，這里為客戶量身定做的時(shí)尚運(yùn)動(dòng)區(qū)，也將會(huì)是最受歡迎的場(chǎng)所之一。72景觀主題五住宅產(chǎn)品優(yōu)化康庭位于社區(qū)中部，由網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、健噴霧廣場(chǎng)在主要景觀節(jié)點(diǎn)，引入自動(dòng)水霧景觀設(shè)備，增加社區(qū)娛樂休閑特性，通過氣霧制造美侖美奐的世外仙境之感。情景營(yíng)造住宅產(chǎn)品優(yōu)化73噴霧廣場(chǎng)在主要景觀節(jié)點(diǎn)，引入自動(dòng)水霧景觀設(shè)備，增加社區(qū)娛樂休車庫(kù)建議住宅產(chǎn)品優(yōu)化“陽光生態(tài)車庫(kù)系統(tǒng)”本案車庫(kù)布置原則應(yīng)重點(diǎn)開發(fā)地下車庫(kù)設(shè)計(jì)，以便留出地上空間布置景觀、小品；生態(tài)節(jié)能式住宅是未來建筑設(shè)計(jì)的主流?！瓣柟馍鷳B(tài)車庫(kù)”系統(tǒng)可自然采光、通風(fēng)、取消機(jī)械機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，節(jié)約能源，生態(tài)，環(huán)保。74車庫(kù)建議住宅產(chǎn)品優(yōu)化“陽光生態(tài)車庫(kù)系統(tǒng)”本案車庫(kù)布置原則應(yīng)重[品牌物業(yè)管理]聘請(qǐng)省會(huì)知名物業(yè)管理作為顧問，如銀都物業(yè)、恒輝物業(yè)等，實(shí)行一體化物業(yè)管理服務(wù)，并具備多種物業(yè)服務(wù)的技能，以此提升項(xiàng)目品牌感染力，以高端形象沖擊市場(chǎng)。物業(yè)服務(wù)住宅產(chǎn)品優(yōu)化75[品牌物業(yè)管理]聘請(qǐng)省會(huì)知名物業(yè)管理作為顧問，如銀都物業(yè)、恒技術(shù)創(chuàng)新一住宅產(chǎn)品優(yōu)化[同層排水]同層排水系統(tǒng)是排水支管不穿越樓板，在同一樓層內(nèi)與排水立管相連的排水系統(tǒng)。避免了傳統(tǒng)衛(wèi)生間天花板上樓上住戶的管道侵占空間，樓上住戶用水噪音干擾等。同時(shí)解決了傳統(tǒng)排水方法帶來的管道漏水，不好檢修等問題。而且同層排水還可以滿足個(gè)性化裝修的需要。76技術(shù)創(chuàng)新一住宅產(chǎn)品優(yōu)化[同層排水]同層排水系統(tǒng)是排水支管不穿技術(shù)創(chuàng)新二住宅產(chǎn)品優(yōu)化集中式純凈管道直飲水，采用專業(yè)的供水管道，每隔12小時(shí)循環(huán)殺菌一次，保證水質(zhì)新鮮、流動(dòng)、甘醇、隨時(shí)無限量飲水，健康、衛(wèi)生、潔凈、價(jià)廉的放心入戶直飲水。[直飲水系統(tǒng)]77技術(shù)創(chuàng)新二住宅產(chǎn)品優(yōu)化集中式純凈管道直飲水，采用專業(yè)的供水管智能化一住宅產(chǎn)品優(yōu)化社區(qū)“智能一卡通”通過社區(qū)“智能一卡通”實(shí)現(xiàn)與智能化社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)及智能化社區(qū)住戶會(huì)員管理系統(tǒng)集成，增加各個(gè)功能服務(wù)。“智能化一卡通”，涵蓋整個(gè)社區(qū)住戶身份識(shí)別，實(shí)現(xiàn)身份標(biāo)碼信息識(shí)別、社區(qū)出入管理、停車、消費(fèi)一卡服務(wù)，通過銀行、交通、醫(yī)療、購(gòu)物等部門的合作，實(shí)現(xiàn)一卡應(yīng)萬事的功能。備注：智能化要充分結(jié)合成本預(yù)算78智能化一住宅產(chǎn)品優(yōu)化社區(qū)“智能一卡通”通過社區(qū)“智能一卡通”三表遠(yuǎn)抄系統(tǒng)解決方案定制解決方案為客戶提供關(guān)于住所能源使用的信息，如電、水和氣，使用戶可以更有效地管理能源消耗。智能化二住宅產(chǎn)品優(yōu)化備注：智能化要充分結(jié)合成本預(yù)算79三表遠(yuǎn)抄系統(tǒng)解決方案定制解決方案為客戶提供關(guān)于住所能源使用的智能化三住宅產(chǎn)品優(yōu)化指紋鎖備注：智能化要充分結(jié)合成本預(yù)算指紋鎖是一種以人體指紋為識(shí)別載體和手段的智能鎖具，它是計(jì)算機(jī)信息技術(shù)、電子技術(shù)、機(jī)械技術(shù)和現(xiàn)代五金工藝的完美結(jié)晶。指紋鎖的核心功能無外是：指紋開門和指紋管理。80智能化三住宅產(chǎn)品優(yōu)化指紋鎖備注：智能化要充分結(jié)合成本預(yù)算指紋八案名及釋義Hebeixiangjiangrealestate

81八案名及釋義Hebeixiangjiangreales方案一案名及釋義香江城香江，取字于開發(fā)商，有利于香江房地產(chǎn)公司在晉州企業(yè)形象的樹立，以及企業(yè)品牌的傳播。城，城市（city），時(shí)尚，國(guó)際。香江城，讀起來朗朗上口，聽起來悅耳響亮，彌漫著七彩生活、國(guó)際、高品和時(shí)代化的氣息。香江印象香江，呼應(yīng)整體案名。印象，印象主義（Impressionism），流行于流行于法國(guó)、歐美乃至世界的一種藝術(shù)流派和文藝思潮，也指感染力強(qiáng)、高度個(gè)性化的文藝作品。香江印象，遣詞華美，惹人遐思，體現(xiàn)時(shí)代氣息和國(guó)際化品質(zhì)定位，契合項(xiàng)目的英倫風(fēng)情。香江?新天地新，新潮，fashion，前衛(wèi)。天地，開闊、廣大。新天地，香江·新天地，讀起來朗朗上口，易于傳播，給人一種萬象新天的時(shí)尚商業(yè)感覺。82方案一案名及釋義香江城82方案二案名及釋義鼓城國(guó)際鼓城，取義于晉州歷史。晉州，春秋時(shí)，建立鼓國(guó)，都城鼓聚。后很長(zhǎng)時(shí)間稱鼓城。龍鼓，是晉州民間文化之特色。國(guó)際，國(guó)際化（international）。鼓城國(guó)際，有城市傳統(tǒng)文化的精髓，符合項(xiàng)目位于老城區(qū)的核心地段屬性，同時(shí)，又與項(xiàng)目現(xiàn)代、國(guó)際的定位相契合。鼓城天街街，體現(xiàn)項(xiàng)目的休閑性。天街，現(xiàn)代、時(shí)尚、高品的休閑娛樂場(chǎng)所。鼓城天街，呼應(yīng)整體案名，給人一種繁華、熱鬧，時(shí)尚休閑領(lǐng)地的感覺。83方案二案名及釋義鼓城國(guó)際83方案三案名及釋義第一城城，城市（city），有現(xiàn)代、博大的意味。第一城，顧名思義有項(xiàng)目從品質(zhì)到服務(wù)做成全城第一的決心、信心，同時(shí)，給人一種國(guó)際化的感覺。從語感上講，“城”字冠之以“第一”，縱橫磅礴，汪洋恣肆，而又“風(fēng)行水上”，舒卷自如，符合項(xiàng)目的高品氣勢(shì)。城市首府（住宅一）府，第宅，地方行政長(zhǎng)官或達(dá)官貴人的官邸。首府，第一府。城市，二字做前綴，賦予項(xiàng)目現(xiàn)代化氣息。城市首府，呼應(yīng)整體案名，讀起來朗朗上口，易于傳播。84方案三案名及釋義第一城84方案三案名及釋義百年華府（住宅二）百年，暗喻晉州的悠久歷史。華，繁盛的意思。百年華府，氣質(zhì)穩(wěn)重，賦予項(xiàng)目大氣、尊貴之感。億城商業(yè)中心億城，E-City，商業(yè)性強(qiáng)，大氣、時(shí)尚。商業(yè)，項(xiàng)目的屬性。中心，既指項(xiàng)目容納萬千業(yè)態(tài)，又體現(xiàn)項(xiàng)目乃晉州商業(yè)發(fā)源地。億城商業(yè)中心，整個(gè)案名，大氣，連貫，商業(yè)氣息濃厚，感染力強(qiáng)。85方案三案名及釋義百年華府（住宅二）85九Logo及視覺Hebeixiangjiangrealestate

MeetatThenextreport86九Logo及視覺HebeixiangjiangrealTHANKS87THANKS87香江·國(guó)際城（暫定名）前期策劃方案88香江·國(guó)際城（暫定名）1第一部分區(qū)域市場(chǎng)概況第二部分項(xiàng)目綜合分析第三部分商業(yè)部分各項(xiàng)定位第四部分商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容第五部分物業(yè)發(fā)展思路第六部分物業(yè)價(jià)格策略第七部分住宅產(chǎn)品優(yōu)化第八部分案名及釋義第九部分Logo及視覺目錄Contents89第一部分區(qū)域市場(chǎng)概況目錄Contents2一區(qū)域市場(chǎng)分析Hebeixiangjiangrealestate

90一區(qū)域市場(chǎng)分析Hebeixiangjiangreale晉州簡(jiǎn)介區(qū)域市場(chǎng)概況“中國(guó)鴨梨之鄉(xiāng)”“唐代名相-魏征故里”“全國(guó)綠化先進(jìn)縣”1991年，國(guó)家撤晉縣設(shè)晉州市。晉州市位于河北省中南部、滹沱河河流域，石德（石家莊至德州）鐵路、滄石公路（307國(guó)道）、石黃（石家莊至黃驊）高速公路橫經(jīng)縣境。總面積619平方公里，人口66萬，下轄8個(gè)鎮(zhèn)2個(gè)鄉(xiāng)，4個(gè)城區(qū)辦事處，共224個(gè)行政村。晉州市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，整體經(jīng)營(yíng)實(shí)力和規(guī)模大于城鎮(zhèn)商戶。如馬于果品、槐樹建材、鼓城禽蛋、凍河頭皮革服裝、新風(fēng)絨毛。91晉州簡(jiǎn)介區(qū)域市場(chǎng)概況“中國(guó)鴨梨之鄉(xiāng)”1991年，國(guó)家撤晉縣晉州區(qū)位區(qū)域市場(chǎng)概況西距省會(huì)石家莊市50km東北距首都北京300km距離藁城18km距離辛集18.4km距離正定43km距離無極17.8km距離深澤22km距離新樂46.5km92晉州區(qū)位區(qū)域市場(chǎng)概況西距省會(huì)石家莊市50km5一晉州經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)概況經(jīng)濟(jì)：2009年，經(jīng)濟(jì)總量在曲折中較快增長(zhǎng)，綜合實(shí)力有新提升。全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成129.1億元，同比增長(zhǎng)10.8%。地方一般預(yù)算收入完成2.42億元，增長(zhǎng)11.6%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成60.9億元，增長(zhǎng)30.6%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成41.3億元，增長(zhǎng)22.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到12745元、6794元，增長(zhǎng)14%、13%。產(chǎn)業(yè)：晉州的主要支柱產(chǎn)業(yè)有：輕紡、建材、化工、機(jī)械、食品、輕工印刷等行業(yè)。規(guī)劃：1、城區(qū)發(fā)展依循“西緩東進(jìn)，南控北展”的八字方針，加大紡織園區(qū)的投資力度，抓緊城市建設(shè)，打造河北省一流縣級(jí)市；2、打造“一街兩區(qū)兩園一湖”；3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市美化。經(jīng)濟(jì)水平尚可規(guī)劃利于本案產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升收入水平93一晉州經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)概況經(jīng)濟(jì)：2009年，經(jīng)濟(jì)總量樓盤供應(yīng)版塊區(qū)域市場(chǎng)概況東部：朝陽南區(qū)、龍頭花園、南部：運(yùn)達(dá)時(shí)尚公寓、果品市場(chǎng)配套住宅中部：朝陽公寓、陽光盛景、本案西部：盛景小區(qū)東部版塊位于城市拓展區(qū)域，市內(nèi)外交通便利，產(chǎn)品形式為多層+高層，版塊無入住高層。中部版塊越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞，因?yàn)槠鋵儆谑兄行模涮纵^完善，美中不足的就是市政設(shè)施相對(duì)落后。南部版塊運(yùn)達(dá)時(shí)尚公寓已經(jīng)封頂，總建面3萬㎡。果品市場(chǎng)配套住宅為南城項(xiàng)目，售價(jià)較其他樓盤低。西部版塊位于魏征公園附近，以多層封頂?shù)氖⒕靶^(qū)為代表。94樓盤供應(yīng)版塊區(qū)域市場(chǎng)概況東部：朝陽南區(qū)、龍頭花園、東部版塊位購(gòu)房者需求區(qū)域市場(chǎng)概況從右圖中可以看出：綜合分析被調(diào)查者，3室2廳為晉州受訪者主要關(guān)注戶型，所以應(yīng)作為樓盤的主打戶型。在購(gòu)房上更喜歡選擇具有實(shí)用性的戶型設(shè)計(jì)?！君堫^花園】主力戶型【名人公館】主力戶型【陽光盛景】主力戶型95購(gòu)房者需求區(qū)域市場(chǎng)概況從右圖中可以看出：綜合分析被調(diào)查者，一購(gòu)房者需求區(qū)域市場(chǎng)概況物業(yè)管理、交通便利、公司信譽(yù)、周邊環(huán)境是受訪者關(guān)心的重點(diǎn)。綜合這些關(guān)注點(diǎn)的客戶比重占到67%。一晉州市首次購(gòu)房與改善條件的客戶比重相仿，證明了沒有房產(chǎn)的與擁有房產(chǎn)的都有購(gòu)房的意向。投資客戶占到5%。96一購(gòu)房者需求區(qū)域市場(chǎng)概況物業(yè)管理、交通便利、公司信譽(yù)、周邊環(huán)樓盤總體評(píng)析區(qū)域市場(chǎng)概況發(fā)展階段：區(qū)域市場(chǎng)正經(jīng)歷著從多層到高層的居住觀念的轉(zhuǎn)變，開發(fā)企業(yè)還沒有意識(shí)到規(guī)劃景觀、宣傳推廣的重要程度；建筑形式：電梯洋房、高層產(chǎn)品為主，以大面積三居為主力戶型，區(qū)域沒有別墅在售項(xiàng)目；價(jià)格走勢(shì)：整體運(yùn)行在2500-2900元/㎡之間，絕大多數(shù)沒有促銷活動(dòng)，購(gòu)房者可接受按揭付款；消費(fèi)需求：高中低客戶沒有明顯劃分，有錢有勢(shì)的一小部分人會(huì)選擇自己買地蓋別墅，產(chǎn)品類型上更偏愛板式高層，面積需求以120-140㎡為主；市場(chǎng)預(yù)期：從市場(chǎng)反應(yīng)上看，各樓盤銷售向好，但是近段時(shí)間國(guó)家政策頻出，一小部分購(gòu)房者開始觀望，但不會(huì)波動(dòng)整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。97樓盤總體評(píng)析區(qū)域市場(chǎng)概況發(fā)展階段：區(qū)域市場(chǎng)正經(jīng)歷著從多層到高一商業(yè)圈層格局//商圈一//汽車站商圈（皇朝娛樂廣場(chǎng)、東方明珠、宏源超市、萬利福廣場(chǎng)等）//商圈二//商業(yè)大樓商圈（商業(yè)大樓、紅樓商場(chǎng)等）//商圈三//曼諾、新世紀(jì)商圈區(qū)域市場(chǎng)概況98一商業(yè)圈層格局//商圈一//汽車站商圈（皇朝娛樂廣場(chǎng)、東方明1、整體發(fā)展向好部分空白模式仍有提升晉州商業(yè)近兩年的發(fā)展為本案提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)，同時(shí)電玩、品牌餐廳仍是市場(chǎng)空白，為本案提供機(jī)會(huì)；2、商業(yè)形態(tài)初具規(guī)模輻射能力有待加強(qiáng)香江·國(guó)際城商業(yè)應(yīng)該用先進(jìn)多業(yè)態(tài)刺激消費(fèi)人群，將輻射直徑延伸到二鄉(xiāng)八鎮(zhèn)；3、時(shí)尚因素較少品牌優(yōu)勢(shì)不明顯晉州作為近幾年發(fā)展起來的縣級(jí)市，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)外品牌入住率仍不足，如adidas、耐克等服飾類、東來順、全聚德等餐飲類、北國(guó)超市、保龍倉(cāng)超市等超市類。這是本案品牌突圍的機(jī)會(huì)。商業(yè)現(xiàn)狀介紹區(qū)域市場(chǎng)概況991、整體發(fā)展向好部分空白模式仍有提升商業(yè)現(xiàn)狀介紹區(qū)域市場(chǎng)概一消費(fèi)者需求區(qū)域市場(chǎng)概況消費(fèi)者年齡構(gòu)成受訪消費(fèi)者中20-30歲占到41.6%，30-40歲30.4%！消費(fèi)者收入構(gòu)成受訪消費(fèi)者50.8%以上的人月收入低于1000元，只有3.2%高于3000元！本地消費(fèi)：20-40歲人群是消費(fèi)主力，整體收入水平較低100一消費(fèi)者需求區(qū)域市場(chǎng)概況消費(fèi)者年齡構(gòu)成受訪消費(fèi)者中20-30一消費(fèi)者需求區(qū)域市場(chǎng)概況購(gòu)物時(shí)是否就餐購(gòu)物時(shí)就餐的人均消費(fèi)購(gòu)物時(shí)經(jīng)常就餐比例低于一般水平，一方面是購(gòu)物目的性強(qiáng)，另一方面與缺乏相關(guān)有關(guān)如果就餐則人均消費(fèi)不低本地消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)目的性強(qiáng)，較少在外就餐，但單次就餐額度較高101一消費(fèi)者需求區(qū)域市場(chǎng)概況購(gòu)物時(shí)是否就餐購(gòu)物時(shí)就餐的人均消費(fèi)購(gòu)是否光顧娛樂場(chǎng)所不光顧娛樂場(chǎng)所的原因是否光顧休閑場(chǎng)所光顧休閑場(chǎng)所的人均花費(fèi)晉州人對(duì)休閑的理解限于美容美發(fā)、洗浴等，但去的頻次明顯不高。消費(fèi)者需求區(qū)域市場(chǎng)概況當(dāng)?shù)厝巳溯^為內(nèi)斂，很少光顧娛樂場(chǎng)所，但對(duì)休閑場(chǎng)所有一定需求102是否光顧娛樂場(chǎng)所不光顧娛樂場(chǎng)所的原因是否光顧休閑場(chǎng)所光顧休閑市場(chǎng)對(duì)本案的啟發(fā)三年大變樣，市政道路建設(shè)，區(qū)域百?gòu)U待興，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手先我上市，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在;晉州市CPI連續(xù)上升，人們消費(fèi)指數(shù)的持續(xù)增加，作為消費(fèi)中的重要一項(xiàng)的“餐飲”在晉州十分落后。民以食為天，本案中要設(shè)立餐飲業(yè)態(tài)；因?yàn)榻?jīng)營(yíng)意識(shí)和商業(yè)體量的限制，三級(jí)商業(yè)圈層均無法形成真正的一站式消費(fèi)，本案在業(yè)態(tài)上應(yīng)有所突破；我司調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)大多數(shù)商業(yè)的外立面、車位、交通系統(tǒng)均有設(shè)計(jì)上的缺憾。我們的項(xiàng)目如何成為晉州市民心中的地標(biāo)項(xiàng)目？區(qū)域市場(chǎng)概況103市場(chǎng)對(duì)本案的啟發(fā)三年大變樣，市政道路建設(shè)，區(qū)域百?gòu)U待興，競(jìng)爭(zhēng)二項(xiàng)目綜合分析Hebeixiangjiangrealestate

104二項(xiàng)目綜合分析Hebeixiangjiangreale項(xiàng)目位置：晉州市老城市中心項(xiàng)目四至：北臨朝陽路、西鄰光明街、南接英才路、西觸規(guī)劃路周邊情況：地項(xiàng)目位于晉州市二等商圈地段，距晉州市政府500m，距晉州鎮(zhèn)政府50m，離市中醫(yī)院30m，離市中心代表性商圈約2400m，離汽車站600m。周邊有朝陽公寓的一期方盛花園（6棟多層），瑞達(dá)苑（3棟多層），幾個(gè)單位宿舍，以及城中村。

本案宗地交通狀況：本案蒞臨未來城市“第一大道”朝陽路，西鄰正在翻修的光明北街，距離晉州高速口3000m，距離307國(guó)道1500m。市內(nèi)的出行方式有自行車、電動(dòng)車、私家車、出租車、招手停。

宗地情況：本案地塊為糧食局、食品廠用地，屬于毛地。目前整待拆遷；地塊東南角南傾，地塊西部比東路略窄，北側(cè)朝陽路呈彎曲狀；宗地西側(cè)為軸承廠西院，北部有晉州市中醫(yī)院，目前宗地中有一條規(guī)劃穿過；宗地的建筑形態(tài)由商業(yè)部分+高層住宅組成。一、項(xiàng)目情況項(xiàng)目突擊商業(yè)狀況：本案位于晉州市二級(jí)商圈-汽車站商圈，區(qū)域南有皇朝娛樂廣場(chǎng)、東方明珠ktv、萬利福購(gòu)物廣場(chǎng)、宏源超市、小白楊超市，北有十幾家小旅館，東西是沿街底商。105項(xiàng)目位置：晉州市老城市中心本案宗地交通狀況：本案蒞臨未來城市二、項(xiàng)目在城市中的位置老城區(qū)的地標(biāo)性建筑“西緩東進(jìn)，南控北展”的城市規(guī)劃發(fā)展方針，無形當(dāng)中將項(xiàng)目往西南方向推進(jìn)；“城市客廳”位置，307國(guó)道、石黃高速、市內(nèi)干道。接待八方來客，將來項(xiàng)目的時(shí)尚廣場(chǎng)+精品樓盤的形態(tài)，引領(lǐng)城市地產(chǎn)發(fā)展方向。朝陽路中興路新華街光明街向陽街本案106二、項(xiàng)目在城市中的位置老城區(qū)的地標(biāo)性建筑“西緩東進(jìn)，南控北展三、項(xiàng)目swot分析綜合分析優(yōu)勢(shì)（s）劣勢(shì)（w）機(jī)會(huì)（0）威脅（t）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì)（so）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅（st）利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì)（wo）減小劣勢(shì)、避免威脅（wt）三年大變樣政策東風(fēng)老城市復(fù)興商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空白人口基數(shù)低區(qū)域消費(fèi)能力有限城市東向發(fā)展瓜分區(qū)域人氣財(cái)氣產(chǎn)品現(xiàn)代時(shí)尚亮點(diǎn)突出大體量吸引大人流朝陽路、中興路昭示性強(qiáng)毛地工作任務(wù)量大周邊人文氣氛弱社區(qū)偏少區(qū)域無大型商業(yè)項(xiàng)目聯(lián)姻高形象高檔次網(wǎng)絡(luò)投資客戶深挖本地客戶快速動(dòng)工領(lǐng)引市政建設(shè)完善區(qū)域配套捉住市場(chǎng)空白搶占未來市場(chǎng)產(chǎn)品優(yōu)化組合高舉高打快速出擊提高住宅產(chǎn)品性價(jià)比用自身優(yōu)勢(shì)打造本區(qū)域商業(yè)航母107三、項(xiàng)目swot分析綜合分析優(yōu)勢(shì)（s）劣勢(shì)（w）機(jī)會(huì)（0）威三商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位Hebeixiangjiangrealestate

108三商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位Hebeixiangjiangreal理念定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位融合項(xiàng)目地脈、文脈資源，使項(xiàng)目符合項(xiàng)目整體的建筑環(huán)境意像、文化氛圍、建成老城市中心的高品質(zhì)、高價(jià)值的新型商業(yè)中心，具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化。倡導(dǎo)現(xiàn)代的休閑生活理念，創(chuàng)造出一種“現(xiàn)代生活方式的文化主題情景商業(yè)建筑”，植根城市的商業(yè)基礎(chǔ)，又符合四級(jí)區(qū)域市民對(duì)高品質(zhì)生活的追求；高低結(jié)合，適合市場(chǎng)。第一輪方案中合作公司所提方案，設(shè)計(jì)新穎、理念超前，以“層層均首層的概念與開放自由式街鋪”為主打兩點(diǎn)。結(jié)合我司所做《晉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，充分考慮消費(fèi)群定位，市民出行方式、區(qū)域可接受度。“一站式”理念。在三方01.28首次溝通中已達(dá)成共識(shí)。設(shè)計(jì)要求盡量滿足規(guī)劃要求給予的容積率指標(biāo)，同時(shí)打造本項(xiàng)目商業(yè)功能組合、商業(yè)環(huán)境營(yíng)造與道路、地塊和諧相融的亮點(diǎn)，是設(shè)計(jì)重點(diǎn)解決的問題；109理念定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位融合項(xiàng)目地脈、文脈資源，使項(xiàng)主題定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位“大都市時(shí)尚生活廣場(chǎng)”

（Lifestyleplaza）概述：在我司的市調(diào)報(bào)告中體現(xiàn)出晉州市現(xiàn)階段的商業(yè)氛圍是缺少時(shí)尚色彩，時(shí)尚不僅體現(xiàn)在商品方面，更是一種生活方式的潮流。打造香江地產(chǎn)的商業(yè)巨鱷，引領(lǐng)晉州商業(yè)地產(chǎn)，將時(shí)尚生活廣場(chǎng)營(yíng)造成高品位的區(qū)域商業(yè)綜合體。110主題定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位“大都市時(shí)尚生活廣場(chǎng)”（Life形象定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位1、商業(yè)自身形象晉州市首個(gè)“一站式”商業(yè)廣場(chǎng)展示給晉州市市民的是耳目一新的城市地標(biāo)形象、建筑藝術(shù)形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象、購(gòu)物環(huán)境形象、專業(yè)管理形象。大氣而不奢華，華貴而不昂貴。2、商業(yè)城市形象提升城市社區(qū)文化形象，即：政府宣傳活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)、公益事業(yè)活動(dòng)、企業(yè)策劃活動(dòng)、市民節(jié)假日休閑活動(dòng)、商品促銷活動(dòng)……目的是讓市民首先想到了就是這里！111形象定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位1、商業(yè)自身形象24形象定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位一種極具吸引力的、國(guó)際的、時(shí)尚的「城市第一去所」——代表晉州生活時(shí)尚的場(chǎng)所112形象定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位一種極具吸引力的、國(guó)際的、時(shí)尚的25客戶定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程也決定了消費(fèi)群體的發(fā)展階段。感知認(rèn)識(shí)熟知結(jié)合這四個(gè)階段構(gòu)成了與商業(yè)項(xiàng)目之間的關(guān)系。消費(fèi)客戶：客戶定位為晉州地區(qū)的中高端客戶，社會(huì)精英，企事業(yè)職工，屬于消費(fèi)金字塔的塔腰以上的客戶；同時(shí)可以輻射與晉州接壤的藁城、辛集、無極三地客戶；投資客戶：小部分出售產(chǎn)品的客戶側(cè)重長(zhǎng)期投資，并且大多數(shù)有投資地產(chǎn)的經(jīng)歷；經(jīng)營(yíng)客戶：國(guó)內(nèi)外知名品牌，低租金引入高形象推廣，運(yùn)用“二八策略”（20%的大商戶）。113客戶定位商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程也決定了消費(fèi)群體的業(yè)態(tài)定位一商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位F5F4F3F2F1B1高檔餐廳、特色小吃部分辦公百貨大型超市+部分停車B1：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）+部分停車（地下停車位）F1：化妝品、珠寶、名表、箱包F2：精品女裝少淑服裝皮鞋F(xiàn)3:精品男裝休閑服裝皮鞋F(xiàn)4:兒童服飾羽絨服運(yùn)動(dòng)服飾文化用品F5:中高檔高檔餐廳（光明漁港、全聚德）特色小吃（韓國(guó)烤肉、西安泡饃等）自身辦公114業(yè)態(tài)定位一商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位F5F4F3F2F1B1高檔餐廳、B1：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）+部分停車（地下停車位）F1：化妝品、珠寶、名表、箱包F2：精品女裝少淑服裝皮鞋F(xiàn)3:精品男裝休閑服裝皮鞋運(yùn)動(dòng)服飾F4:兒童服飾精品皮草羽絨服文化用品F5-F6:四合院式酒店業(yè)態(tài)定位二商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位F5F4F3F2F1B1合院式酒店百貨大型超市+部分停車F6115B1：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）+部分停車（地下停車位）業(yè)業(yè)態(tài)定位三商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位B1：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）+家電專賣（蘇寧電器或北國(guó)電器）F1：化妝品、珠寶、名表、箱包F2：精品女裝少淑服裝皮鞋F(xiàn)3:精品男裝休閑服裝皮鞋F(xiàn)4:兒童服飾精品皮草羽絨服文化用品F5:特色小吃（韓國(guó)烤肉、西安泡饃等）KTV（金永、棒棒糖等）、品牌電玩城、臺(tái)球娛樂（北京夜時(shí)尚）F5F4F3F2F1B1特色小吃、KTV、電玩、休閑娛樂百貨+店中店大型超市+家電專賣店中店116業(yè)態(tài)定位三商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位B1：大型超市（北國(guó)超市或保龍倉(cāng)）單層案名方案商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位方案一：F1：金飾靚妝廣場(chǎng)F2：名媛尚淑廣場(chǎng)F3:紳貴俊士廣場(chǎng)F4:童年尚品廣場(chǎng)F5:流行時(shí)尚廣場(chǎng)方案二：F1：名流世界F2：淑媛天下F3:品質(zhì)飾界F4:歡樂年華F5:食光魔方方案三：F1：名品坊F2：淑媛街F3:名流展F4:精品舍F5:美食匯（風(fēng)潮館）117單層案名方案商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)定位方案一：方案二：方案三：30為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)與住宅3F商業(yè)街（圖中橘色部分）的有效互動(dòng)，使得近1.9萬㎡3F商業(yè)街產(chǎn)生更大的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)將兩部分的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，根據(jù)前面的商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)，后續(xù)定出商業(yè)街的業(yè)態(tài)組合方案與之匹配。住宅3F商業(yè)街業(yè)態(tài)定位附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位118為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)與住宅3F商業(yè)街（圖中橘色部商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案一中設(shè)有高檔餐廳、特色小吃，如果將商業(yè)街增設(shè)同類業(yè)態(tài)，勢(shì)必會(huì)造成業(yè)態(tài)重復(fù)，削弱兩者功能。我司建議住宅3F商業(yè)街做成電子電器一條街。電器一條街業(yè)態(tài)包括：手機(jī)、電腦、通訊、家用小家電、九陽美的等形象店、電器維修等等。業(yè)態(tài)定位一附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位119商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案一中設(shè)有高檔餐廳、特色小吃，如果將商業(yè)街增設(shè)商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案二中設(shè)有酒店，餐飲業(yè)態(tài)缺失。我司建議住宅3F商業(yè)街做成美食美客一條街。美食美客一條街業(yè)態(tài)包括：中小型品牌餐飲、粥公粥婆、特色燒烤、魚酷等等。業(yè)態(tài)定位二附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位120商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案二中設(shè)有酒店，餐飲業(yè)態(tài)缺失。我司建議住宅3F婚慶一條街業(yè)態(tài)包括：婚紗攝影、婚紗禮服、鮮花系列、床上用品等等。我司建議住宅3F商業(yè)街做成婚慶家居用品一條街。商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案三中設(shè)有小吃、娛樂等，根據(jù)我司《晉州房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告》，大規(guī)模婚慶系列用品為市場(chǎng)空白。業(yè)態(tài)定位三附：3f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位121婚慶一條街業(yè)態(tài)包括：婚紗攝影、婚紗禮服、鮮花系列、床上用品等業(yè)態(tài)定位附：2f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位前面的商業(yè)廣場(chǎng)+3f住宅商業(yè)街主要服務(wù)大區(qū)域客戶，其余的商業(yè)街（圖中橘色部分）業(yè)態(tài)定位按照業(yè)態(tài)劃分以及產(chǎn)品位置、體量，應(yīng)將其定位為服務(wù)小區(qū)域客戶，也就是社區(qū)型商業(yè)。【鮮花店】【便利店】【書報(bào)屋】【藥店】122業(yè)態(tài)定位附：2f商業(yè)街業(yè)態(tài)定位前面的商業(yè)廣場(chǎng)+3f住宅商業(yè)街四商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容Hebeixiangjiangrealestate

123四商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容Hebeixiangjiangreal商業(yè)廣場(chǎng)外立面產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容外立面形象設(shè)計(jì)要能營(yíng)造強(qiáng)烈的商業(yè)視覺效果，符合項(xiàng)目晉州市場(chǎng)定位，打造復(fù)合型“一站式”消費(fèi)的商業(yè)形態(tài)。在項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)上，建議采用現(xiàn)代主義風(fēng)格作為建筑設(shè)計(jì)的主線，同時(shí)其建筑特色和風(fēng)格也定位于超前當(dāng)?shù)亟ㄖ?-10年的標(biāo)準(zhǔn)。其未來經(jīng)營(yíng)及經(jīng)商的目標(biāo)也將是中高檔的形象出現(xiàn)，為了更好的發(fā)揮和打造晉州市商業(yè)新地標(biāo)的形象概念，因此建筑外觀商業(yè)氣派濃郁之外同時(shí)也要符合項(xiàng)目大氣宏偉現(xiàn)代的特點(diǎn)。具體建議如下：（1）由于項(xiàng)目位于城市中心的未來主干道，地理位置及項(xiàng)目本身都相當(dāng)顯要，建成后將會(huì)成為晉州市的標(biāo)志性建筑，成為晉州市人的“一站式”消費(fèi)新概念，因此在本建筑物的設(shè)計(jì)上必須別具一格，使本項(xiàng)目成為該區(qū)域的標(biāo)志性建筑；（2）建筑設(shè)計(jì)運(yùn)用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)方案，力求表現(xiàn)建筑物的抽象感、時(shí)代感和生態(tài)感，注意講究簡(jiǎn)潔、統(tǒng)一以及與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，盡量減少不必要的外部結(jié)構(gòu)；（3）外墻用色方面，考慮到目前該區(qū)域商業(yè)建筑物外墻用色沒有統(tǒng)一，周邊（外墻面）的規(guī)劃暫時(shí)還未形成的特點(diǎn)，建議項(xiàng)目可以標(biāo)新采用更多商業(yè)亮色調(diào)作為項(xiàng)目外墻顏色，加強(qiáng)消費(fèi)者記憶。124商業(yè)廣場(chǎng)外立面產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容外立面形象設(shè)計(jì)要能外立面呈現(xiàn)不規(guī)則切割狀，富有時(shí)尚氣息；125外立面呈現(xiàn)不規(guī)則切割狀，富有時(shí)尚氣息；38紅色的飄帶顯示出了動(dòng)感的氣息。白色的鋼管賦予了奧特萊斯現(xiàn)代的格調(diào)。126紅色的飄帶顯示出了動(dòng)感的氣息。白色的鋼管賦予了奧特萊斯現(xiàn)代的外立面吸收了鳥巢的靈感，蜂窩狀鏤空點(diǎn)綴著整個(gè)建筑。127外立面吸收了鳥巢的靈感，蜂窩狀鏤空點(diǎn)綴著整個(gè)建筑。40三部分建筑體各有特色，組成有機(jī)的整體。本案的整體也可打碎成若干建筑風(fēng)格。128三部分建筑體各有特色，組成有機(jī)的整體。本案的整體也可打碎成若弧形的外觀，白色的調(diào)性，符合現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格潮流。129弧形的外觀，白色的調(diào)性，符合現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格潮流。42商業(yè)街外觀建筑設(shè)計(jì)從三個(gè)層次來體現(xiàn)：第一層次：外觀造型：從建筑的天際輪廓線，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。第二層次：立面設(shè)計(jì)，講究橫、豎線條流暢、簡(jiǎn)潔，具有美學(xué)觀賞價(jià)值。第三層次：細(xì)節(jié)精細(xì)設(shè)計(jì)，裝修裝飾的設(shè)計(jì)、提升消費(fèi)群體與消費(fèi)環(huán)境產(chǎn)生親密接觸、親密對(duì)話、自然融合的層次，構(gòu)筑和諧商業(yè)大環(huán)境、硬環(huán)境。商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)不僅僅是硬質(zhì)建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。商業(yè)街外立面產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容130商業(yè)街外觀建筑設(shè)計(jì)從三個(gè)層次來體現(xiàn)：商業(yè)街外立面產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容五彩斑斕的燈箱設(shè)計(jì)，豐富了商業(yè)街區(qū)的色彩。直線感強(qiáng)，線條流暢，襯托出了繁華的商業(yè)氛圍。131五彩斑斕的燈箱設(shè)計(jì)，豐富了商業(yè)街區(qū)的色彩。直線感強(qiáng)，線條流暢內(nèi)、外交通動(dòng)線產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容【外部交通建議】本案西側(cè)光明街、北側(cè)朝陽路為雙向單車道，均可直達(dá)商業(yè)；商業(yè)部分主要客流入口設(shè)于西、東兩面，中部下沉廣場(chǎng)保留有東西走向的步行街，作為有效留駐客流的地方；酒店入口由路面直接進(jìn)入，在地下車庫(kù)設(shè)地下通道與下沉式廣場(chǎng)連接（商業(yè)廣場(chǎng)方案二），貨物、車流則由南北兩側(cè)進(jìn)入地下車庫(kù)或者停放在地上停車位。132內(nèi)、外交通動(dòng)線產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容【外部交通建議】本案西側(cè)光明街、內(nèi)、外交通動(dòng)線產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容【內(nèi)部交通建議】水平交通：以大中庭為主要交通核心，通過有效的視線引導(dǎo)，到達(dá)分布于項(xiàng)目各層的商場(chǎng)出入口，將分散的商業(yè)板塊自然地聯(lián)成一體，實(shí)現(xiàn)各商業(yè)主題功能區(qū)消費(fèi)群體的互動(dòng)與共享。垂直交通：1、打造二層變首層的概念，從地面直接步行進(jìn)入二層；2、引入手扶滾梯從地面直接進(jìn)入負(fù)一層。133內(nèi)、外交通動(dòng)線產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容【內(nèi)部交通建議】水平交通：46停車場(chǎng)設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容按照按照每200平米商業(yè)面積1個(gè)車位計(jì)算，本項(xiàng)目約需要260個(gè)停車位。本案商業(yè)主題廣場(chǎng)面積較大，建議大部分車位設(shè)置在此處；一層商業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)高于地下一層和地面二、三層。建議停車場(chǎng)設(shè)置在廣場(chǎng)與地下一層，盡量避免占用一層的商業(yè)面積。地下車庫(kù)完全可實(shí)現(xiàn)的。134停車場(chǎng)設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容按照按照每200平米商業(yè)面積1個(gè)車位主題廣場(chǎng)一產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容“鼓動(dòng)中國(guó)”廣場(chǎng)回溯晉州起源，重現(xiàn)文化經(jīng)典將巨型大鼓的藝術(shù)品放置在廣場(chǎng)中心或一側(cè)，體現(xiàn)“鼓動(dòng)中國(guó)”之主題，配以音樂噴泉與LED電子顯示屏，組成主體廣場(chǎng)的主要符號(hào)。135主題廣場(chǎng)一產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容“鼓動(dòng)中國(guó)”廣場(chǎng)回溯晉州起源，重現(xiàn)文化主題廣場(chǎng)二產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容七彩廣場(chǎng)廣場(chǎng)主題通俗化，利于市民口碑傳播將科技、生態(tài)、文化的元素植入到廣場(chǎng)當(dāng)中，如綠色植被，動(dòng)漫展示屏，百家姓地面鋪裝等，豐富七彩廣場(chǎng)主題功能，成為市民茶余飯后的第一向往之所。136主題廣場(chǎng)二產(chǎn)品設(shè)計(jì)內(nèi)容七彩廣場(chǎng)廣場(chǎng)主題通俗化，利于市民口碑傳五物業(yè)發(fā)展策略Hebeixiangjiangrealestate

137五物業(yè)發(fā)展策略Hebeixiangjiangreale總開發(fā)建議物業(yè)發(fā)展策略住宅、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街形象適度區(qū)分，各業(yè)態(tài)功能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成較強(qiáng)的沖擊力；工程進(jìn)度上住宅先行，根據(jù)市場(chǎng)變化和資金狀況啟動(dòng)商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)；開發(fā)進(jìn)度與營(yíng)銷進(jìn)度齊頭并進(jìn)，在銷售回款到位的情況下，迎合市領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)要求，速戰(zhàn)速?zèng)Q。138總開發(fā)建議物業(yè)發(fā)展策略住宅、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街形象適度區(qū)分，各住宅開發(fā)物業(yè)發(fā)展策略本案住宅分三期開發(fā)。1、南部?jī)蓷潣强紤]到其交通、景觀，依據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我司建議一期開發(fā)，中價(jià)入市；2、北部?jī)蓷潣?，緊鄰未來的晉州第一大道—朝陽路，我司建議二期開發(fā)，市價(jià)入市；3、中部?jī)蓷潣墙M屬于本案主推部分，也是溢價(jià)景觀大宅，高價(jià)入市。規(guī)劃合理充分利用景觀和交通資源中心綠地，應(yīng)增加空間變化及園林景觀的休閑娛樂體驗(yàn)功能的體現(xiàn)。建議采用臺(tái)地景觀，增加層次感。一切本著經(jīng)濟(jì)合理的成本開發(fā)與控制原則，融于住宅的設(shè)計(jì)與開發(fā)當(dāng)中。二期一期三期中心景觀139住宅開發(fā)物業(yè)發(fā)展策略本案住宅分三期開發(fā)。二期一期三期中心景商業(yè)廣場(chǎng)操盤物業(yè)發(fā)展策略2物業(yè)自持整體招商1招商銷售返祖經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)長(zhǎng)合同期間項(xiàng)目自身發(fā)展難以預(yù)測(cè)投資回報(bào)合同期滿后的未來前景難以預(yù)測(cè)三層以上商鋪銷售難度大此開發(fā)模式是產(chǎn)權(quán)的一體化，開發(fā)企業(yè)與運(yùn)營(yíng)管理公司無后顧之憂地對(duì)商業(yè)專業(yè)系統(tǒng)的管理實(shí)現(xiàn)真正價(jià)值，是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)短平快價(jià)值最大化3部分自持部分銷售操盤一的劣勢(shì)是不易實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化，操盤二的缺點(diǎn)是需求資金量太大權(quán)衡操盤一與操盤二的優(yōu)點(diǎn)，與貴企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和價(jià)值預(yù)期，我司建議采取物業(yè)部分自持、部分銷售的方式。價(jià)值綜合化140商業(yè)廣場(chǎng)操盤物業(yè)發(fā)展策略2物業(yè)自持整體招商1招商銷售返祖六物業(yè)價(jià)格策略Hebeixiangjiangrealestate

141六物業(yè)價(jià)格策略Hebeixiangjiangreale住宅價(jià)格物業(yè)價(jià)格策略住宅龍頭花園名人公館陽光盛景朝陽公寓位置世紀(jì)街與富強(qiáng)路交口朝陽路東段與世紀(jì)大道交叉口朝陽路與向陽街交口東南角（軸承廠東院）朝陽路與向陽街交口東南角（軸承廠東院）銷售價(jià)格多層+小高+高層普通多層小高層6棟電梯洋房+2棟17層高層20層高層+6層配套商業(yè)平均售價(jià)（元/㎡）均2700元/㎡高層均2900元/㎡均2880元/㎡區(qū)間2460-2960元/㎡整個(gè)晉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)目產(chǎn)品軟硬件相似，均價(jià)相差不大；結(jié)合項(xiàng)目立足區(qū)域高端產(chǎn)品，預(yù)售時(shí)間約為2010年5月，建議住宅部分中開高走、平穩(wěn)入市，中期突圍，末期提升。項(xiàng)目一期推售均價(jià)為2800元/㎡。二期銷售均價(jià)3000元/㎡。三期銷售均價(jià)3200元/㎡。價(jià)格目標(biāo)小結(jié)市場(chǎng)在售住宅價(jià)格142住宅價(jià)格物業(yè)價(jià)格策略住宅龍頭花園名人公館陽光盛景朝陽公寓位置住宅配套商業(yè)物業(yè)價(jià)格策略商業(yè)朝陽公寓名人公館陽光盛景果品批發(fā)市場(chǎng)位置朝陽路與光明街交口西南角朝陽路東段與世紀(jì)大道交叉口朝陽路與向陽街交口東南角（軸承廠東院）新世紀(jì)/307國(guó)道南側(cè)建筑形式2f聯(lián)體商業(yè)3f臨街商業(yè)2f沿街門市東區(qū)1-3f聯(lián)體西區(qū)1-2層聯(lián)體售價(jià)（元/㎡）45005500向陽街4