關(guān)于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題一

關(guān)于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題（一）湖北典恒律師事務(wù)所何新權(quán)2010年2月何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題一共14頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!一、簽訂合同時應(yīng)當(dāng)注意的幾個方面1、關(guān)于合同主體的問題A、合同主體應(yīng)當(dāng)是存在的B、合同主體應(yīng)當(dāng)是合同內(nèi)容相對的C、合同主體應(yīng)當(dāng)是合法的何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題一共14頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!一、簽訂合同時應(yīng)當(dāng)注意的幾個方面2、合同的主要條款應(yīng)當(dāng)完備A、主要的商務(wù)條款會有哪些？B、雙方的權(quán)利義務(wù)C、違約責(zé)任D、合同附件何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題一共14頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!二、幾類非常規(guī)營銷模式的法律分析1、以租代售A、模式：將房價分拆成租金，雙方先簽訂租賃合同，在租金未付完前開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)，在付完租金（或在未付完租金時雙方約定在某一時間）后，以已付租金充抵房款，雙方簽訂商品房買賣合同并辦理過戶登記手續(xù)。B、法律分析：沒有違反法律的規(guī)定，可行。

注意合同的轉(zhuǎn)換：租賃—買賣。

特別要注意的條款：租金的充抵方式；交付的狀態(tài)；保修期與裝修；轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)售的約定。何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題一共14頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!二、幾類非常規(guī)營銷模式的法律分析3、以房抵款A(yù)、模式：開發(fā)商為節(jié)約現(xiàn)金資源，將部分應(yīng)付款項(xiàng)以所售房屋的形式抵償給施工方或債務(wù)方的模式。B、法律分析：*沒有違反法律的規(guī)定，可行。

*應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議或條款的形式，對所抵款進(jìn)行說明。

*如果以按揭套現(xiàn)，應(yīng)約定按揭款到帳后返還的時間。何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題一共14頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!三、物權(quán)法對“公共部位”的特殊規(guī)定1、關(guān)于“贈送”的花園：A、綠地：根據(jù)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2002年修訂本）7.0.1條規(guī)定，居住區(qū)內(nèi)綠地，包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地，其中包括了滿足當(dāng)?shù)刂矘渚G化覆土要求，方便居民出入的地上或半地下建筑的屋頂綠地。B、法律規(guī)定：《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。C、實(shí)踐處理：*應(yīng)在報建規(guī)劃時即予以明確。

*在出售時明示給其他業(yè)主，如樓書，沙盤等。

*應(yīng)在與客戶的商品房買賣合同中予以明確的注明。何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題一共14頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!三、物權(quán)法對公共部位的特殊規(guī)定3、關(guān)于地上車位與地下車庫的收益權(quán)；A、車位與車庫的種類：*車位：綠地上的臨時車位、規(guī)劃設(shè)計(jì)的專用車位。

*車庫：人防設(shè)施形成的車庫、規(guī)劃設(shè)計(jì)的專用車庫、架空層改造車庫。B、法律規(guī)定：《物權(quán)法》第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。C、實(shí)踐處理：*分清屬性：綠上的屬全體業(yè)主，規(guī)劃設(shè)計(jì)的可以出售轉(zhuǎn)讓；人防誰投資誰受益；架空層約定為開發(fā)商所有并辦理了規(guī)劃變更的，屬開發(fā)商。

*設(shè)計(jì)要到位。

*屬于出售的，應(yīng)當(dāng)在雙方的買賣合同中予以明確。

*人防車庫只能受益，不能簽訂買賣。

何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題一共14頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!三、物權(quán)法對“公共部位”的特殊規(guī)定5、關(guān)于“住改商”的問題；

A、什么是住改商：就是將住宅改商鋪，按理也應(yīng)包含商改住。B、法律規(guī)定：《物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

C、實(shí)踐處理：*住改商并非完全禁止。

*應(yīng)在制定業(yè)主公約時予以注意。

*住改商有還要滿足許多條件，如消防衛(wèi)生等。

*程序上應(yīng)當(dāng)合法。何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題一共14頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!一、簽訂合同時應(yīng)當(dāng)注意的幾個方面3、合同內(nèi)容的準(zhǔn)確性問題A、數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確B、特定概念應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確C、責(zé)任與義務(wù)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確D、違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題一共14頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!二、幾類非常規(guī)營銷模式的法律分析2、定向開發(fā)與銷售A、模式：單位或團(tuán)體委托開發(fā)商拿地，由開發(fā)商以商品房的名義進(jìn)行開發(fā)，并將開發(fā)好后的商品房以定向的方式銷售給單位或團(tuán)體的購買人。B、法律分析：*沒有違反法律規(guī)定，可行。

*必須以開發(fā)商名義開發(fā)及銷售。

*事先應(yīng)約定好銷售的價格、交付標(biāo)準(zhǔn)與條件。

*單位或團(tuán)體內(nèi)部應(yīng)制定好分配標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)則。何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題一共14頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!二、幾類非常規(guī)營銷行為的法律分析4、售后包租A、模式：開發(fā)商或開發(fā)商指定的公司承諾將購房者已購房屋承租或代為出租一定年限，并按約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向購房者支付租金。

B、法律分析：*根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定，開發(fā)商以售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房違法，以此種營銷模式銷售已竣工商品房則不違法。

*可以通過其他方式規(guī)避規(guī)定，如委托管理；如第三方簽約。何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題一共14頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!三、物權(quán)法對“公共部位”的特殊規(guī)定2、關(guān)于“贈送”的露臺：A、露臺種類：根據(jù)建筑功能的區(qū)分，大致可分為：屋頂、消防通道、建筑物退縮形成的平臺。B、法律規(guī)定：《物權(quán)法》第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

C、實(shí)踐處理：*分清屬性：如屋頂露臺，屬全體業(yè)主共同使用部分，那么無權(quán)贈送使用權(quán)；若屋頂露臺作為避難平臺或消防通道，無權(quán)贈送；如因建筑物退縮而產(chǎn)生的露臺，因無業(yè)主公共走道通達(dá)，在銷售時可約定專用，供當(dāng)層住戶使用。

*設(shè)計(jì)要到位。

*應(yīng)在制定業(yè)主公約時予以明確。

*不宜在合同中明確。

何新權(quán)律于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題一共14頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!三、物權(quán)法對“公共部位”的特殊規(guī)定4、關(guān)于公建或配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬；

A、公建配套的形式：公共建筑：會所、學(xué)校、幼兒園、物業(yè)用房、居委會用房等；配套設(shè)置：體育娛樂設(shè)施、道路、停車場、路燈、綠化等；B、法律規(guī)定：《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

C、實(shí)踐處理：*分清屬性：基于社會公共利益，國家及地方規(guī)定開發(fā)商必須配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公建，其產(chǎn)權(quán)歸屬按國家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如學(xué)校、居委會物業(yè)用房；雖為配套建筑，但并非為國家強(qiáng)制規(guī)定為全體業(yè)主所有，建筑上未列入小區(qū)公共分?jǐn)偯娣e，且商品房買賣合同有具體約定的，按約定執(zhí)行。如幼兒園、會所、娛樂中心、架空層等；屬于小區(qū)的從物，其功能不能獨(dú)立于小區(qū)的，歸全體業(yè)主。如綠化帶、道路、路燈等。

*合同約定必不可少。

*對公共利益相應(yīng)配套，盡量不予承諾