張家港暨陽(yáng)湖項(xiàng)目年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

張家港暨陽(yáng)湖項(xiàng)目

2010年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃張家港項(xiàng)目組2009/11/151市場(chǎng)分析2010年銷(xiāo)售計(jì)劃報(bào)告架構(gòu)銷(xiāo)售執(zhí)行推案策略22009年市場(chǎng)回顧2010年形勢(shì)預(yù)判本地市場(chǎng)數(shù)據(jù)周邊市場(chǎng)數(shù)據(jù)市場(chǎng)分析3宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（一）當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“滯漲”特征顯著2008年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品住房竣工面積均繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但全國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積，無(wú)論是現(xiàn)房還是期房，卻出現(xiàn)了不同程度的下降。全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15884億元，同比增長(zhǎng)30.9％，全國(guó)商品住房竣工面積16533萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.4％，增幅同比提高9個(gè)百分點(diǎn)；但銷(xiāo)售面積大幅下降，7月份銷(xiāo)售面積為27743萬(wàn)平方米，同比下降10.8％，增幅同比下降37.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積同比下降17.8％，增幅同比下降27.6個(gè)百分點(diǎn)；期房銷(xiāo)售面積同比下降8.2％，增幅同比下降42個(gè)百分點(diǎn)。此外，全國(guó)土地市場(chǎng)交易也整體降溫。以底價(jià)成交的土地接近一半，土地流拍接近10％。8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.3％，漲幅比7月低1.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1％，首次出現(xiàn)環(huán)比下降。（二）經(jīng)濟(jì)周期性因素將主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)本世紀(jì)初，以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，全球經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)兩年的衰退。全球央行開(kāi)始采取寬松的貨幣政策，美聯(lián)儲(chǔ)于2003年6月25日將聯(lián)邦基金利率下調(diào)至1％的歷史最低水平，超低利率刺激了消費(fèi)和投資，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)帶動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期，直到2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，終結(jié)了全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)。從西方經(jīng)濟(jì)周期史來(lái)看，由于各國(guó)政府采取相機(jī)抉擇的貨幣政策和財(cái)政政策，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期拉長(zhǎng)，收縮期縮短，衰退的程度減輕，而且經(jīng)濟(jì)衰退期通常為兩年，預(yù)計(jì)，2008～2009年全球經(jīng)濟(jì)將低速增長(zhǎng)，2010年有望恢復(fù)上升。房地產(chǎn)發(fā)展周期也將隨經(jīng)濟(jì)周期重新進(jìn)入上升周期。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧4宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（三）從需求方面看，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控和信貸緊縮使所謂剛性需求有所減弱。首先，投資需求受到極大抑制。剛性需求包括了自住需求和投資需求兩部分。然而，這兩部分需求在不同市場(chǎng)環(huán)境下會(huì)發(fā)生變化。對(duì)于首次置業(yè)特別是那些中低收入居民的住房需求，這部分剛性需求只有通過(guò)增加保障性住房來(lái)滿足。目前各大中城市已經(jīng)將加大保障性住房供應(yīng)列入政府工作重要任務(wù)。保障性住房制度的建立和完善有助于緩解通過(guò)市場(chǎng)方式解決住房需要的壓力。其次，信貸緊縮導(dǎo)致購(gòu)房需求的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降。所謂的剛性需求無(wú)論是自住還是投資都需要利用銀行的按揭貸款支持才能轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力。因此，房?jī)r(jià)能否持續(xù)上漲對(duì)銀行住房按揭貸款是否擴(kuò)張依賴性很強(qiáng)。然而，在目前房市低迷和信用緊縮的情況下，銀行因擔(dān)心斷供的信用風(fēng)險(xiǎn)上升開(kāi)始主動(dòng)壓縮住房按揭貸款，居民因擔(dān)心房?jī)r(jià)持續(xù)下降導(dǎo)致購(gòu)房意愿下降也減少了對(duì)住房按揭貸款的需求。住房按揭貸款供給和需求的減少將使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲失去支撐。

再次，人民幣升值放緩導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)吸引力下降。前期人民幣升值帶來(lái)的人民幣資產(chǎn)重估效應(yīng)被認(rèn)為是支撐中國(guó)房?jī)r(jià)快速上升的重要因素。而隨著人民幣升值放緩，資產(chǎn)重估效應(yīng)顯著弱化。2008年8月末，人民幣實(shí)際有效匯率較匯改前升值了19.2％，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)始趨于下降的背景下，人民幣再次大幅度升值的概率降低，而且美元匯率已經(jīng)觸底反彈并開(kāi)始逐步走強(qiáng)，從而降低了人民幣資產(chǎn)的吸引力，如果人民幣升值預(yù)期改變將促使熱錢(qián)拋售中國(guó)資產(chǎn)變現(xiàn)，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降壓力。

2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧5宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（四）從供給方面看，未來(lái)兩年商品房供給充足，空置率有所上升。

1999年到2008年8月末，累計(jì)商品房新開(kāi)工面積54.93億立方米，商品房竣工面積36.8億立方米，商品房銷(xiāo)售面積37.38億立方米。截至目前，商品房竣工面積和銷(xiāo)售面積基本平衡，但已開(kāi)工未竣工的商品房面積超過(guò)17.55億立方米，并將在今后兩年陸續(xù)竣工投放市場(chǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，可能出現(xiàn)階段性供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.3億立方米，同比增長(zhǎng)8.7％，其中空置商品住宅6555萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.7％。

（五）從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)還有巨大發(fā)展?jié)摿︺y行業(yè)發(fā)展史表明，商業(yè)銀行信貸投向占比最高的行業(yè)將是房地產(chǎn)。我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占全部貸款比重從1998年末的4％提高到2007年末的18.3％，房地產(chǎn)貸款占GDP的比重也基本同比例上升。與美國(guó)相比，我國(guó)房地產(chǎn)貸款無(wú)論從絕對(duì)額還是占比看都有巨大的上升空間。值得注意的是，盡管美國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占據(jù)了商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的半壁江山，但由于美國(guó)銀行業(yè)資產(chǎn)多元化，房地產(chǎn)貸款只占全部資產(chǎn)的1/3，即使如此，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)仍然對(duì)該國(guó)銀行業(yè)造成了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款只占全部貸款余額的1/5，但在有些分行此項(xiàng)占比已經(jīng)達(dá)到了40％以上。所以，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期開(kāi)始進(jìn)入下行階段并且局部城市存在房地產(chǎn)泡沫的情況下，應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整可能對(duì)我國(guó)銀行業(yè)造成系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧6宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（概括）各個(gè)城市成交情況出現(xiàn)分化

一線城市中除了廣州環(huán)比大增42%外，京滬深三地繼續(xù)環(huán)比下滑，多數(shù)二三線城市成交反彈。西部情況最好，中部次之，東部稍差。由此充分證明，全國(guó)樓市調(diào)整的時(shí)間次序呈大中小城市、東中西部梯度排列。

9月全國(guó)商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)“漲幅拐點(diǎn)”

70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)自今年3月出現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)漲后，3-9月環(huán)比漲幅依次為0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%、0.9%、0.7%，9月房?jī)r(jià)漲幅首次收窄，接下來(lái)還將繼續(xù)縮小，極有可能在明年一季度出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。周期性因素主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下滑從成交量來(lái)看，今年全國(guó)商品房的成交高點(diǎn)出現(xiàn)在6月份，7月環(huán)比下跌19%，8月環(huán)比持平，9月環(huán)比增長(zhǎng)16%，不過(guò)仍低于6月。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧7宏觀政策一覽1.嚴(yán)格實(shí)施二套房政策防房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)2009年02月26日中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)多年來(lái)在五方面措施，堅(jiān)持持續(xù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管和審慎風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)劉明康稱，多年來(lái)銀監(jiān)會(huì)在持續(xù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管和審慎風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管方面堅(jiān)持做了這么幾件事：嚴(yán)格實(shí)施二套房政2.國(guó)稅總局印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。3.國(guó)務(wù)院首提研究開(kāi)征物業(yè)稅2009年5月25日國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)?！锻ㄖ分刑岬?，要加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制。其中財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧8宏觀政策一覽4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最低資本金比例調(diào)低2009年4月29日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則通過(guò)《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》，決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。2009年5月27日國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，通知決定保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。5.商務(wù)部建議取消外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的限制基于我國(guó)外商直接投資(FDI)持續(xù)7個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，近期商務(wù)部向國(guó)務(wù)院提交了一份關(guān)于穩(wěn)定穩(wěn)定外商投資包含42條具體建議的建議書(shū)。其中較大的調(diào)整政策包括將對(duì)外商投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)松綁。6.銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知》6月23日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳向各地銀監(jiān)局和各政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行緊急下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知》，對(duì)銀行機(jī)構(gòu)加強(qiáng)信貸管理進(jìn)行窗口指導(dǎo)。此次下發(fā)的《通知》再次強(qiáng)調(diào)了防止信貸資金違規(guī)流入資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)從授信盡職調(diào)查、確保信貸資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。并特別指出，要防止企業(yè)利用票據(jù)貼現(xiàn)套利等造成信貸資金“空轉(zhuǎn)”，不得通過(guò)貸款轉(zhuǎn)存等手段虛增存貸款，不得脫離客戶的有效信貸需求發(fā)放貸款?！锻ㄖ芬蟾縻y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)總行，對(duì)內(nèi)部業(yè)績(jī)考核機(jī)制進(jìn)行一次必要的調(diào)整，合理確定和調(diào)整存貸款及利潤(rùn)等考核指標(biāo)，取消對(duì)存貸款時(shí)點(diǎn)指標(biāo)的考核，當(dāng)前首先要防止月末、季末“沖規(guī)?！爆F(xiàn)象；還要淡化對(duì)規(guī)模、速度的考核，替之以對(duì)增長(zhǎng)質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)抵御和控制能力的有效考核，防止因激勵(lì)不當(dāng)而導(dǎo)致弄虛作假或短期行為?！锻ㄖ吩俅蚊鞔_銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)圍繞國(guó)家“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的要求以及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的實(shí)施，將信貸資源有效配置到國(guó)家重點(diǎn)支持和鼓勵(lì)發(fā)展的領(lǐng)域，嚴(yán)格限制對(duì)“兩高一資”、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的新增授信。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧9宏觀政策一覽7.90\70政策地方松綁北京：1月23日,北京市9部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱北京131號(hào)文）,鼓勵(lì)和支持住房合理消費(fèi),改善居民住房條件,促進(jìn)北京房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。其中11條規(guī)定,對(duì)商品住房項(xiàng)目,根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的原則,統(tǒng)籌兼顧土地節(jié)約、集約利用和住房實(shí)際使用需求,在全市總量平衡前提下,根據(jù)市場(chǎng)需求確定套型面積和比例。上海：6月10日上海土地推介會(huì)上不提“70/90”。此前在出讓文件中強(qiáng)制規(guī)定的90平方米以下小戶型比例要求將被取消。盡管沒(méi)有書(shū)面文件，但根據(jù)上海市有關(guān)方面的精神，此次推介的土地將不再規(guī)定“70/90”比例。按進(jìn)度，當(dāng)天推介地塊最早將在今年八九月份在上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局掛牌。上海規(guī)土局6月召集各區(qū)縣規(guī)土局負(fù)責(zé)人開(kāi)會(huì)，明確了小戶型比例規(guī)定將有所放松。8.深圳對(duì)部分小產(chǎn)權(quán)房核發(fā)房產(chǎn)證2009年5月21日，深圳市四屆人大會(huì)議通過(guò)《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，其中規(guī)定，經(jīng)普查記錄的違法建筑，除未申報(bào)的外，符合確認(rèn)條件的，適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補(bǔ)收地價(jià)款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧10宏觀政策一覽覽嚴(yán)格實(shí)施施二套房政政策國(guó)稅總局局印發(fā)《土地增值值稅清算算管理規(guī)規(guī)程》的通知國(guó)務(wù)院首首提研究開(kāi)征征物業(yè)稅稅房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目最低資本本金比例例調(diào)低商務(wù)部建建議取消消外資投資資房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的限制銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)信貸貸管理的的通知》90\70政策地方松綁綁2010年央行百日日內(nèi)五次次下調(diào)基基準(zhǔn)利率率，四次次下調(diào)存存款準(zhǔn)備備金率2009年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)回回顧11周邊市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)/上海2009年上半年年，上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)商商品房成成交10.4萬(wàn)套，接接近08年全年成成交12.0萬(wàn)套的水水平；其中商品品住宅成成交7.6萬(wàn)套（剔剔除配套套商品房房、動(dòng)遷遷房）共共合計(jì)成成交面積積873.2萬(wàn)平方米米，已經(jīng)經(jīng)基本達(dá)達(dá)到08年全年成成交水平平；一手商品品住宅成成交面積積超過(guò)880萬(wàn)平方米米，相比比去年上上半年增增長(zhǎng)了70%，接近去去年全年年907萬(wàn)平方米米的成交交量。上海整體體市場(chǎng)12周邊市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)/上海上海公寓寓供應(yīng)情情況——供應(yīng)面積積上海公寓寓供應(yīng)情情況——成交面積積13今年1-5月份，上上海別墅墅市場(chǎng)成成交量不不斷攀升升，數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯顯示，共共計(jì)成交交了90.47萬(wàn)平方米米。其中5月份，獨(dú)獨(dú)立別墅墅成交量量創(chuàng)近一一年新高高，聯(lián)排排別墅成成交量接接近了2007年6月份的最最高點(diǎn)。。上海目前前別墅市市場(chǎng)庫(kù)存存有178.59萬(wàn)平方米米，按照照今年前前五個(gè)月月平均銷(xiāo)銷(xiāo)售速度度計(jì)算，，可供未未來(lái)10.5個(gè)月消化化。專(zhuān)家預(yù)測(cè)測(cè)，未來(lái)來(lái)上海別別墅價(jià)格格上漲，，但會(huì)出出現(xiàn)一定定幅度的的震蕩。。上海別墅墅去化情情況周邊市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)/上海14周邊市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)/上海從地方政政府層面面的財(cái)政政收支情情況來(lái)看看——保持房地地產(chǎn)價(jià)格格穩(wěn)定是是比較理理想的一一種選擇擇。房?jī)r(jià)仍震震蕩上行行價(jià)格格大幅下下降可能能性小。。從維護(hù)金金融穩(wěn)定定角度來(lái)來(lái)看——如果房地地產(chǎn)價(jià)格格大幅下下跌，地地價(jià)可定定也會(huì)下下降，那那么地方方政府融融資平臺(tái)臺(tái)的貸款款成為呆呆壞賬的的可能性性大增，，這對(duì)我我國(guó)金融融體系穩(wěn)穩(wěn)定的維維護(hù)，保保護(hù)金融融改革成成果來(lái)說(shuō)說(shuō)，無(wú)疑疑是一個(gè)個(gè)巨大的的挑戰(zhàn)。。房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格穩(wěn)定定是首選選。從國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展來(lái)看——明年的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)離不開(kāi)開(kāi)房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的拉動(dòng)。。我國(guó)明明年的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)水平會(huì)會(huì)高于受受金融危危機(jī)影響響嚴(yán)重的的今年，，根據(jù)房地地產(chǎn)價(jià)格格與商業(yè)業(yè)周期聯(lián)聯(lián)系密切切的規(guī)律律，房地地產(chǎn)價(jià)格格上升的的可能性性較大。。2010年上海整整體市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)判：：觀點(diǎn)：在在刺激政政策取向向沒(méi)有根根本性改改變的情情況下，，明年房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格仍然然會(huì)震蕩蕩向上。。15周邊市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)/無(wú)錫09年上半年年，無(wú)錫錫住宅供供應(yīng)量達(dá)達(dá)137萬(wàn)方，占占全市總總供應(yīng)量量超過(guò)八八成，商商鋪供應(yīng)應(yīng)也達(dá)到到25萬(wàn)方，占占到了總總供應(yīng)量量的15%左右，辦辦公則只只占總量量的2%。從上半半年各物物業(yè)類(lèi)型型的成交交來(lái)看，，高層住住宅最為為吃香，，占到了了總成交交量的近近一半。。多層和和小高層層住宅成成交所占占比重也也較大，，低層住住宅和別別墅市場(chǎng)場(chǎng)份額較較小。下半年房房?jī)r(jià)存在在一定的的上漲因因素，但但由于目目前房源源總量充充足，后后續(xù)市場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售壓壓力仍然然存在，，所以預(yù)預(yù)測(cè)下一一階段無(wú)無(wú)錫房屋屋價(jià)格上上漲速度度不快。。無(wú)錫整體體市場(chǎng)16周邊市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)/無(wú)錫1-6月，無(wú)錫錫樓市每每月的供供應(yīng)量均均低于成成交量，，市場(chǎng)供供大于求求的緊張張形勢(shì)有有所好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。09年上半年年，無(wú)錫錫樓市供供應(yīng)商品品房15313套，供應(yīng)應(yīng)面積1670333.6平米；而上上半年的成成交量卻達(dá)達(dá)到27983套，成交面面積3088772.2平米，供銷(xiāo)銷(xiāo)比為1:1.85。無(wú)錫公寓去去化情況無(wú)錫別墅去去化情況別墅

09年上半年供應(yīng)量

09年上半年成交量總量（套）面積（㎡）占比（﹪）總量（套）面積（㎡）占比（﹪）8644386.872.66162609771.9717周邊市場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)/無(wú)錫市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)發(fā)和供應(yīng)正正在不斷增增加——今年1月份，按照照月均銷(xiāo)售售1.2萬(wàn)套計(jì)算，，去庫(kù)存約約需要12個(gè)月，而到到9月底，樓市市庫(kù)存已經(jīng)經(jīng)只夠5個(gè)月銷(xiāo)量。。市場(chǎng)階段性性供應(yīng)減少少，買(mǎi)賣(mài)雙雙方預(yù)期受受影響。市場(chǎng)供應(yīng)不不斷恢復(fù)有有助于穩(wěn)穩(wěn)定后市預(yù)預(yù)期——開(kāi)發(fā)商對(duì)后后市普遍看看好，紛紛紛上調(diào)全年年銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)，加快項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工的的進(jìn)度，調(diào)調(diào)高新開(kāi)工工面積。房地產(chǎn)投資資增幅和新新開(kāi)工面積積的環(huán)比大大幅上升，，有助于在在今后一個(gè)個(gè)時(shí)期增加加市場(chǎng)有效效供應(yīng)，從而穩(wěn)定市市場(chǎng)預(yù)期，，平抑過(guò)快快上漲的房房?jī)r(jià)。明年信貸規(guī)規(guī)模將繼續(xù)續(xù)增長(zhǎng)，流流動(dòng)性還會(huì)會(huì)保持比較較寬松——對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)有一定定的支撐作作用。在剛剛性需求會(huì)會(huì)有一定的的萎縮的情情況下，改善性和投投資需求將將成為影響響明年價(jià)格格比較關(guān)鍵鍵的因素。。2010年無(wú)錫整體體市場(chǎng)預(yù)判判：觀點(diǎn)：在供供應(yīng)充足的的前提下，，明年房地地產(chǎn)市場(chǎng)總總體將比較較穩(wěn)定。18周邊市場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)/蘇州2009年上半年度度蘇州市區(qū)區(qū)住宅類(lèi)房房源成交33330套，僅比08年全年少1259套，成交面積、、成交價(jià)格格基本與去去年持平。。較去年同期期（08年1－6月）增加15699套，升幅89.04％；成交面面積：4039563.3平方米，較較去年同期期增加2089931.2平方米，升升幅107.2％；2009年上半年度度全市住宅宅類(lèi)房源成成交均價(jià)：：6678.24元/平方米，較較去年同期期減少334.43元/平方米，降降幅4.77％。蘇州整體市市場(chǎng)全市2008全年2009上半年變換量變化幅度（%）住宅銷(xiāo)售總套數(shù)（套）34589335301259↓3.64↑住宅銷(xiāo)售總面積（m2）3913155.24039563.3126408.1↑3.23↑住宅銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）6749.856678.2471.61↓1.06↓19周邊市場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)/蘇州今年第一季季度蘇州市市區(qū)成交均均價(jià)在6100———6600元/平方米之間間波動(dòng)，1月、2月、3月的成交均均價(jià)分別為為：6108.02元/平方米、6609.75元/平方米和6152.15元/平方米，2月份成交均均價(jià)最高；；第二季度開(kāi)開(kāi)始，隨著著傳統(tǒng)銷(xiāo)售售旺季的到到來(lái)，市場(chǎng)場(chǎng)回暖勢(shì)頭頭明顯，全全市成交均均價(jià)走上上上行通道，，4.、5、6三個(gè)月呈呈逐步上上升，到到6月份時(shí)，，全市成成交均價(jià)價(jià)已經(jīng)跨跨上7000元/平方米以以上的關(guān)關(guān)口，蘇州房?jī)r(jià)價(jià)震蕩后后直線上上揚(yáng)。由于房?jī)r(jià)價(jià)的持續(xù)續(xù)上漲，，商品房房成交量量的增長(zhǎng)長(zhǎng)率開(kāi)始始下降，，6月的成交交量已不不及5月。房?jī)r(jià)價(jià)上漲過(guò)過(guò)快，勢(shì)勢(shì)必引起起購(gòu)房者者重新進(jìn)進(jìn)入觀望望，伴隨隨著成交交量的下下滑，下下半年樓樓市又再再度進(jìn)入入調(diào)整期期。蘇州整體體市場(chǎng)20周邊市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)/蘇州房?jī)r(jià)：理理性的螺螺旋式上上揚(yáng)對(duì)于下半半年的房房?jī)r(jià)發(fā)展展，有業(yè)業(yè)內(nèi)表示示，由于于上半年年不少樓樓盤(pán)為去去化房源源，采取取低于成成本價(jià)的的銷(xiāo)售，，部分新新開(kāi)樓盤(pán)盤(pán)也以成成本價(jià)面面世，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，不不排除部部分樓盤(pán)盤(pán)會(huì)有調(diào)調(diào)價(jià)的行行為。從從目前統(tǒng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果果顯示，，住宅商商品房的的調(diào)價(jià)幅幅度基本本控制在在“300——1000元/平”的范范圍之內(nèi)內(nèi)。目前部分分開(kāi)發(fā)企企業(yè)的調(diào)調(diào)價(jià)行為為尚在市市場(chǎng)的接接受程度度之內(nèi)，，因此不不會(huì)影響響樓市的的整體走走向。下半年蘇蘇州房?jī)r(jià)價(jià)發(fā)展，，在面臨臨一個(gè)螺螺旋式上上揚(yáng)的趨趨勢(shì)，只只要在市市場(chǎng)接受受的可控控范圍之之內(nèi)，下下半年樓樓市基本本以平穩(wěn)穩(wěn)上揚(yáng)為為主旋。。蘇州整體體市場(chǎng)21周邊市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)/蘇州與07年上半年年、08年上半年年相比，，09年別墅市市場(chǎng)在政政府一系系列利好好政策和和優(yōu)惠措措施的拉拉動(dòng)下，，均出現(xiàn)現(xiàn)了較大大幅度的的上升。。蘇州別墅墅市場(chǎng)09年前五月月共成交交61.81萬(wàn)平米，，其中聯(lián)聯(lián)排成交交45.75萬(wàn)平米，，獨(dú)棟成成交7.95萬(wàn)平米，，疊加成成交6.66萬(wàn)平米。。若按07年、08年上下半半年之差差預(yù)計(jì)09年下半年年蘇州別別墅成交交走勢(shì)，，下半年年成交量量將會(huì)突突破80萬(wàn)平米。。而成交交區(qū)域?qū)⒓杏谟谑?、、太湖、、青劍湖湖等熱點(diǎn)點(diǎn)板塊。。去去年市市場(chǎng)仍有有不少存存量別墅墅將進(jìn)入入2009年去化，，再加上上新增供供應(yīng)量，，競(jìng)爭(zhēng)依依然激烈烈。蘇州別墅墅去化情情況蘇州別墅市場(chǎng)1-5月份成交情況

園區(qū)古城區(qū)高新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)合計(jì)（萬(wàn)㎡）獨(dú)立別墅（萬(wàn)㎡）0.591.340.2850.747.95聯(lián)排別墅（萬(wàn)㎡）9.852.785.4119.538.1845.75疊加別墅（萬(wàn)㎡）0.190.050.626.660.598.11合計(jì)10.634.176.3131.199.5161.8122周邊市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)/蘇州蘇州09年公寓房房成交情情況（套套）其中上半半年住宅宅類(lèi)房源源成交32090套;成交面積積為3889233.93平方米;成交均價(jià)價(jià)為6733.16元/平方米。。23周邊市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)/蘇州土地供應(yīng)復(fù)蘇蘇和地價(jià)的上上升，為后續(xù)續(xù)開(kāi)發(fā)提供足足夠動(dòng)力——無(wú)論是成交地地塊數(shù)量還是是土地面積，，今年市區(qū)土土地的成交量量已經(jīng)超過(guò)了了去年全年，，而且地價(jià)也也正被不斷出出現(xiàn)的“地王王”所推高。。充足的土地供供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的可持持續(xù)發(fā)展提供供了相應(yīng)的保保障，同時(shí)，，也是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回回升和房?jī)r(jià)上上升的重要原原因。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資穩(wěn)步增加加，新開(kāi)工面面積全面提速速——由于市場(chǎng)需求求仍然較為旺旺盛，購(gòu)房者者對(duì)住房保值值增值的預(yù)期期以及開(kāi)發(fā)企企業(yè)在資金壓壓力緩解后失失去降價(jià)促銷(xiāo)銷(xiāo)和回籠資金金的壓力，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)回暖、開(kāi)發(fā)發(fā)商信心的逐逐漸恢復(fù)和土土地市場(chǎng)的升升溫，預(yù)計(jì)企企業(yè)將在接下下來(lái)加大投資資、建設(shè)力度度。2010年蘇州整體市市場(chǎng)預(yù)判：觀點(diǎn)：隨著開(kāi)開(kāi)發(fā)量激增，，明年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)現(xiàn)“價(jià)平量升升，先抑后揚(yáng)揚(yáng)”格局。24本地市場(chǎng)數(shù)據(jù)據(jù)張家港土地供供應(yīng)情況入市節(jié)奏平穩(wěn)穩(wěn)——去年1~5月份樓市觀望望期間，全市市共出讓11宗非工業(yè)用地地，其中大多多以鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)用地、商住住兩用地塊為為主。今年上上半年乃至第第三季度，無(wú)無(wú)論是市區(qū)還還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓市市，主要是消消化去年觀望望期間的樓市市存量。因此此上半年土地地入市節(jié)奏的的平穩(wěn)助推了了目前樓市存存量的消化，，從上半半年土土地推推出數(shù)數(shù)量來(lái)來(lái)看，，比去去年同同期稍稍有增增加。。從上半半年全全市地地塊出出讓情情況來(lái)來(lái)看，，涉及及到住住宅用用地的的地塊塊出讓讓價(jià)格格表現(xiàn)現(xiàn)出了了穩(wěn)定定的態(tài)態(tài)勢(shì)，，并沒(méi)有像像去年年樓市市觀望望期間間的少少人問(wèn)問(wèn)津，，也沒(méi)沒(méi)有出出現(xiàn)前前幾年年樓市市上升升期間間的地地價(jià)新新高。。上半年年住宅宅土地地價(jià)格格平穩(wěn)穩(wěn)——典型案案例暨陽(yáng)東東路北北側(cè)2007-A02號(hào)地塊塊，占占地面面積為為44023.3平方米米，規(guī)規(guī)劃最最大容容積率率為1.7，最終終以總總價(jià)754.2211萬(wàn)元成成交。。該地地塊的的樓面面地價(jià)價(jià)為1571元/平方米米，這這個(gè)價(jià)價(jià)格與與同屬屬城東東板塊塊的，，早在在2006年出讓讓的帝帝景豪豪園的的約2276元/平方米米的樓樓面地地價(jià)相相比，，相差差近700元/平方米米。不少房房產(chǎn)商商表示示雖然然上半半年土土地市市場(chǎng)顯顯得““波瀾瀾不驚驚”，，但是是從下下半年年即將將推出出的多多宗地地塊和和目前前房產(chǎn)產(chǎn)商的的資金金實(shí)力力來(lái)看看，下下半年年的港港城住住宅用用地市市場(chǎng)將將會(huì)精精彩紛紛呈。。去年年年末末出臺(tái)臺(tái)的樓樓市新新政和和今年年上半半年國(guó)國(guó)務(wù)院院頒布布了《關(guān)于調(diào)調(diào)整固固定資資產(chǎn)投投資項(xiàng)項(xiàng)目資資本金金比例例的通通知》，對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)過(guò)過(guò)程中中自有有資本本金比比例的的下調(diào)調(diào)，減減輕了了房產(chǎn)產(chǎn)商拿拿地的的資金金壓力力，又又通過(guò)過(guò)上半半年的的資金金回籠籠，下下半年年出現(xiàn)現(xiàn)房產(chǎn)產(chǎn)商拿拿地?zé)釤崆楦吒邼q，，地價(jià)價(jià)一再再刷新新紀(jì)錄錄。下半年年拿地地?zé)崆榍榛厣?5本地市市場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)張家港港房屋屋銷(xiāo)售售情況況今年上上半年年的房房?jī)r(jià)與與前兩兩年相相比則則呈現(xiàn)現(xiàn)了““直線線”上上升的的趨勢(shì)勢(shì)。雖雖然在在年初初出現(xiàn)現(xiàn)了部部分樓樓盤(pán)的的打折折優(yōu)惠惠情況況，但但是與與前年年、去去年同同期相相比，，今年年上半半年的的房?jī)r(jià)價(jià)依然然出現(xiàn)現(xiàn)了繼繼續(xù)上上漲的的態(tài)勢(shì)勢(shì)。從二手手房?jī)r(jià)價(jià)來(lái)看看，今今年上上半年年全市市二手手房成成交金金額為為10.89億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)100.02%，二手手房成成交單單價(jià)為為3735元/平方米米，比比去年年同期期上漲漲了近近400元/平方米米。市市區(qū)范范圍內(nèi)內(nèi)的二二手房房漲價(jià)價(jià)幅度度更大大,達(dá)到500元/平方米米。從全市市上半半年樓樓盤(pán)成成交來(lái)來(lái)看，，因?yàn)闉槭袇^(qū)區(qū)樓市市回暖暖的積積極帶帶動(dòng)，，全市市商品品房預(yù)預(yù)售49.61萬(wàn)平方方米，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)29.41%。上半半年鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓樓市出出現(xiàn)漲漲跌互互現(xiàn)：：金港港片區(qū)區(qū)上半半年因因?yàn)橛杏薪鸶鄹蹫?、、攀華華豪苑苑、鑫鑫江花花園等等樓盤(pán)盤(pán)的銷(xiāo)銷(xiāo)售看看好，，預(yù)售售面積積約6.41萬(wàn)平方方米，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)76.62%；塘橋橋片區(qū)區(qū)雖然然有東東海明明珠的的一枝枝獨(dú)秀秀，但但因?yàn)闉樾峦仆茦潜P(pán)盤(pán)量少少，上上半年年預(yù)售售面積積約為為2.1萬(wàn)平方方米，，同比比下降降了6.67%；錦豐豐片區(qū)區(qū)上半半年預(yù)預(yù)售1.67萬(wàn)平方方米，，同比比下降降了46.48%；樂(lè)余余片區(qū)區(qū)預(yù)售售1.62萬(wàn)平方方米，，同比比下降降了14.24%。房?jī)r(jià)““直線線”上上升——成交同同比增增長(zhǎng)——26別墅銷(xiāo)售情況典型個(gè)案供應(yīng)量（m2）套數(shù)去化情況中聯(lián)皇冠1500052100%帝景豪園2500080100%甲江南2000080100%總計(jì)60000212100%公寓銷(xiāo)售情況典型個(gè)案供應(yīng)量（m2）套數(shù)去化情況中聯(lián)皇冠60000352100%帝景豪園75000500100%甲江南9000057095%藍(lán)湖灣55000352100%總計(jì)280000177498%本地市市場(chǎng)推推出的的別墅墅/公寓類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品品，目目前均均已基基本售售罄。。本地市市場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)代表樓樓盤(pán)的的銷(xiāo)售售情況況272010年別墅墅上市市時(shí)間間表121110987654321城西城東暨陽(yáng)湖湖城北市中心心市郊甲江南南/規(guī)劃未未定帝景豪豪園/約1.4萬(wàn)m2香蜜湖湖公館館/約1.2萬(wàn)m2香蜜蜜湖湖公公館館/約1.5萬(wàn)m2香蜜蜜湖湖公公館館/約0.8萬(wàn)m2別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)整整體體供供應(yīng)應(yīng)較較小小，，其中中規(guī)規(guī)劃劃在在市市區(qū)區(qū)范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的僅僅占占明明年年總總供供應(yīng)應(yīng)量量的的1/3左右右，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分流流少少。。本地地市市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)282010年公公寓寓上上市市時(shí)時(shí)間間表表121110987654321城西西城東東暨陽(yáng)陽(yáng)湖湖城北北市中中心心市郊郊供應(yīng)應(yīng)量量相相對(duì)對(duì)空空擋擋期期。。但但前前期期供供應(yīng)應(yīng)量量較較大大，，市市場(chǎng)場(chǎng)仍仍有有一一定定體體量量囤囤積積等等待待去去化化。。但但產(chǎn)產(chǎn)品品力力與與本本案案相相差差較較大大。。中聯(lián)聯(lián)皇皇冠冠/約1.65萬(wàn)m2甲江江南南/規(guī)劃劃未未定定皇家家首首座座/約1萬(wàn)m2香蜜蜜湖湖公公館館/約11萬(wàn)m2本地地市市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)29一、、取取消消房房屋屋稅稅費(fèi)費(fèi)優(yōu)優(yōu)惠惠鑒于于目目前前經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)回回暖暖、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)形形勢(shì)勢(shì)向向好好，，去去年年出出臺(tái)臺(tái)的的一一系系列列樓樓市市優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策有有可可能能在在年年底底到到期期終終止止。?？赡芙K止止的政策策包括契契稅、營(yíng)營(yíng)業(yè)稅減減免;首套及改改善型購(gòu)購(gòu)房按揭揭利率7折優(yōu)惠;房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目自有資資本金比比例降低低等。二、取消消二套房房貸優(yōu)惠惠政策2009年11月開(kāi)始，，上海全全面取消消二套房房貸優(yōu)惠惠政策，，工行、、建行已已經(jīng)發(fā)文文明確二二套房貸貸嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行利率率1.1倍的規(guī)定定。南京京、蘇州州等城市市二套房房貸優(yōu)惠惠也全面面或部分分收緊。。而在廣廣州，二二套房貸貸優(yōu)惠政政策則是是外緊內(nèi)內(nèi)松，按按規(guī)定，，二套房房貸優(yōu)惠惠政策只只是執(zhí)行行至今年年12月31日，這一一政策明明年取消消的可能能性很大大。該政策一一旦收緊緊，將對(duì)對(duì)二三次次置業(yè)購(gòu)購(gòu)房者，，尤其是是投資性性購(gòu)房者者帶來(lái)極極大影響響，三、明年年二季度度開(kāi)始加加息經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家家紛紛認(rèn)認(rèn)為，明明年中國(guó)國(guó)加息的的可能性性比較大大。明年中國(guó)國(guó)央行將將累計(jì)上上調(diào)名義義基準(zhǔn)利利率81個(gè)基點(diǎn)，，每次27個(gè)基點(diǎn)，，其中首首次加息息很可能能在明年年二季度度出現(xiàn)。。2010年形勢(shì)預(yù)預(yù)判可能影響響明年市市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)的三大大因素30可能會(huì)出出現(xiàn)的三三大現(xiàn)象象明年樓市市行情趨趨于平淡淡。一季季度成交交量極有有可能繼繼續(xù)遞減減，三季季度、四四季度出出現(xiàn)回轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，2010年全年銷(xiāo)銷(xiāo)售量估估計(jì)有可可能下跌跌1-2成。明年整體體趨向盤(pán)盤(pán)整，一一季度可可能呈回回調(diào)和小小幅下跌跌，但后后市仍會(huì)會(huì)有上揚(yáng)揚(yáng)趨勢(shì)，，整體行情情全年維維持盤(pán)整整的可能能性更大大。優(yōu)惠政策策全部取取消的可可能為零零，因?yàn)闉榻?jīng)濟(jì)回回暖還需需要房地地產(chǎn)繼續(xù)續(xù)出力。。但考慮慮到明年年即將到到來(lái)的通通脹，以以及今年年以來(lái)資資產(chǎn)價(jià)格格高漲不不利因素素，適度抑制制樓市中中的投資資投機(jī)需需求，將將被列為為政策目目標(biāo)。2010年形勢(shì)預(yù)預(yù)判銷(xiāo)量走勢(shì)勢(shì)方面銀行貸款款方面房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)方面31上海市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)整體市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)在刺激政政策取向向沒(méi)有根根本性改改變的情情況下，，明年房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格仍然然會(huì)震蕩蕩向上。。整體盤(pán)整整格局，，一季度度量?jī)r(jià)小小幅下跌跌，三季季度、四四季度量量升價(jià)平平，成交交量較今今年略減減。無(wú)錫市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)在供應(yīng)充充足的前前提下，，明年房房地產(chǎn)市市場(chǎng)總體體將比較較穩(wěn)定。。蘇州（張張家港））市場(chǎng)走走勢(shì)隨著開(kāi)發(fā)發(fā)量激增增，明年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將將呈現(xiàn)““量升價(jià)價(jià)平，先先抑后揚(yáng)揚(yáng)”格局局。2010年形勢(shì)預(yù)預(yù)判小結(jié)結(jié)2010年形勢(shì)預(yù)預(yù)判32123456789101112走勢(shì)趨平平回落回暖2010年形勢(shì)預(yù)預(yù)判二季度調(diào)控政策策出臺(tái)的的季節(jié)，，市場(chǎng)觀望望，走勢(shì)勢(shì)趨平三、四季季度政策面影影響逐漸漸過(guò)去平平抑的剛剛需開(kāi)始釋放放，市場(chǎng)場(chǎng)螺旋上上升。一季度經(jīng)過(guò)09年下半年年的集中中放量后出出現(xiàn)小幅幅回落33客戶分析析回款目標(biāo)標(biāo)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)推盤(pán)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)推盤(pán)策略略34客戶分析析別墅來(lái)人人區(qū)域分分析別墅累計(jì)計(jì)總來(lái)人人數(shù)——1135組從整體來(lái)來(lái)人區(qū)域域看，城城區(qū)范圍圍內(nèi)（城城東、南南、西、、北）占占到了總總來(lái)人量量的3/4以上；而從已購(gòu)購(gòu)客戶區(qū)區(qū)域看，，城區(qū)范范圍內(nèi)來(lái)來(lái)人也已已接近總總量的7成；鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍圍內(nèi)以金金港鎮(zhèn)來(lái)來(lái)人相對(duì)對(duì)較多，，外省市市則以臨臨近本市市的江陰陰客戶為為主；本項(xiàng)目的的主要客客戶群體體還是以以本市常常住居民民為主，，江陰客客戶為輔輔。來(lái)訪區(qū)域（整體）來(lái)訪區(qū)域城中城南城東城西城北江陰錦豐金港塘橋外省市上海樂(lè)余其他蘇州農(nóng)場(chǎng)大新海外常州鳳凰港澳臺(tái)南豐南京合計(jì)累計(jì)29120017512464533231292421161614121010542111135百分比25.617.615.410.95.64.72.82.72.62.11.91.41.41.21.10.90.90.40.40.20.10.1100.0%來(lái)訪區(qū)域（已購(gòu)）城西城中城北江陰城東城南金港其他塘橋錦豐農(nóng)場(chǎng)上海外省市合計(jì)171512108664321118619.8%17.4%14.0%11.6%9.3%7.0%7.0%4.7%3.5%2.3%1.2%1.2%1.2%100.0%35別墅來(lái)人人媒體分分析媒體（整體）獲知途徑累計(jì)百分比工地現(xiàn)場(chǎng)39334.63%已來(lái)人介紹25422.38%電視18716.48%報(bào)紙12210.75%戶外看板796.96%短信322.82%已購(gòu)介紹312.73%電臺(tái)272.38%其他80.70%網(wǎng)絡(luò)20.18%合計(jì)1135100.00%媒體（已購(gòu)）獲知途徑合計(jì)百分比已來(lái)人介紹4855.8%工地現(xiàn)場(chǎng)2427.9%電視89.3%報(bào)紙33.5%已購(gòu)客戶介紹11.2%電臺(tái)11.2%戶外看板11.2%合計(jì)86100.0%本項(xiàng)目雖雖在各個(gè)個(gè)方面都都做了媒媒體宣傳傳（報(bào)廣廣、電視視、電臺(tái)臺(tái)、平面面、戶外外等），，但從實(shí)實(shí)際效果果來(lái)看，，排名靠靠前的始始終是““工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)”和和“已來(lái)來(lái)人介紹紹”兩項(xiàng)項(xiàng)；在已購(gòu)里工工地現(xiàn)場(chǎng)占占到總量的的3成左右，已已來(lái)人介紹紹更是占到到總量的5成以上；本地客戶（（絕大多數(shù)數(shù)為私企業(yè)業(yè)主）根據(jù)據(jù)一直以來(lái)來(lái)的業(yè)務(wù)習(xí)習(xí)慣，對(duì)于于正規(guī)途徑徑的商業(yè)廣廣告和宣傳傳通常會(huì)有有防范心理理，而對(duì)于于從朋友或或熟人處獲獲取到的信信息則會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生非常大大的信任度度?？蛻舴治?6別墅來(lái)人行行業(yè)分析行業(yè)（整體）從事行業(yè)累計(jì)百分比制造業(yè)59652.51%貿(mào)易24821.85%其他534.67%金融業(yè)443.88%建筑裝潢433.79%政府機(jī)關(guān)332.91%商業(yè)零售272.38%房地產(chǎn)業(yè)221.94%科研教育100.88%退休100.88%IT通訊業(yè)90.79%酒店餐飲80.70%廣告業(yè)70.62%娛樂(lè)業(yè)70.62%交通運(yùn)輸50.44%醫(yī)療衛(wèi)生40.35%法律業(yè)40.35%咨詢顧問(wèn)20.18%旅游業(yè)20.18%媒體傳播10.09%合計(jì)1135100.00%行業(yè)（已購(gòu)）從事行業(yè)合計(jì)百分比制造業(yè)5058.14%貿(mào)易2326.74%金融業(yè)89.30%房地產(chǎn)業(yè)33.49%建筑裝潢11.16%酒店餐飲11.16%合計(jì)86100.00%作為本項(xiàng)目目客戶中的的職業(yè)聚集集區(qū)域，制制造業(yè)占到到了絕對(duì)的的地位，在在整體中占占到了半數(shù)數(shù)以上，而而在已購(gòu)客客戶中更超超過(guò)了總數(shù)數(shù)的6成；作為本地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)次重的的貿(mào)易業(yè)，，在本項(xiàng)目目來(lái)人中也也占到不小小比重，總總計(jì)占到已已購(gòu)總數(shù)的的1/3弱?？蛻舴治?7別墅來(lái)人職職務(wù)分析職務(wù)（整體）職務(wù)累計(jì)百分比企業(yè)主合伙人74065.20%高層管理人員22319.65%其他685.99%中層管理人員393.44%自由職業(yè)者383.35%退休272.38%合計(jì)1135100.00%職務(wù)（已購(gòu)）職務(wù)合計(jì)百分比企業(yè)擁有者或主要合伙人7991.86%高層管理人員78.14%合計(jì)86100.00%整體來(lái)人中中，本市人人群的高端端階層（企企業(yè)主和高高管）超過(guò)過(guò)總數(shù)的8成；而在已購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的客戶比比例中，企企業(yè)主的比比例更是超超過(guò)了9成以上；上述結(jié)果表表明本項(xiàng)目目的長(zhǎng)三角角豪宅定位位已逐漸得得到城市最最高端人群群的認(rèn)可和和接受?？蛻舴治?8別墅來(lái)人年年齡及家庭庭結(jié)構(gòu)分析析年齡（整體）年齡累計(jì)百分比35-3927824.49%40-4426323.17%30-3419417.09%45-4917014.98%50-541099.60%55-59524.58%25-29403.52%60以上161.41%25以下131.15%合計(jì)1135100.00%年齡（已購(gòu)）年齡合計(jì)百分比40-442630.23%45-492427.91%35-391719.77%30-3455.81%50-5455.81%55-5944.65%25-2933.49%25以下11.16%60以上11.16%合計(jì)86100.00%家庭結(jié)構(gòu)(整體)家庭結(jié)構(gòu)累計(jì)百分比3人63856.21%5人22720.00%4人21118.59%2人343.00%6人232.03%7人20.18%合計(jì)1135100.00%家庭結(jié)構(gòu)（已購(gòu)）家庭結(jié)構(gòu)合計(jì)百分比3人5159.30%4人2427.91%5人1112.79%合計(jì)86100.00%從來(lái)訪客戶戶年齡看，，30—49歲的年齡階階段是主要要結(jié)構(gòu)層（（近80%），相對(duì)應(yīng)應(yīng)的家庭結(jié)結(jié)構(gòu)通常為為3-5人（9成以上）；；而實(shí)際成交交客戶的情情況也與此此很接近，，8成以上的成成交客戶年年齡集中在在35—49歲，3-4人的家庭結(jié)結(jié)構(gòu)則占了了9成。客戶分析39別墅來(lái)人購(gòu)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分分析購(gòu)房動(dòng)機(jī)（整體）動(dòng)機(jī)累計(jì)百分比自用109996.83%投資221.94%皆可141.23%合計(jì)1135100.00%購(gòu)房動(dòng)機(jī)（已購(gòu)）動(dòng)機(jī)合計(jì)百分比自用8396.51%投資33.49%皆可00.00%合計(jì)86100.00%無(wú)論是參觀觀客戶還是是已購(gòu)客戶戶，自住自自用是他們們共同的人人群購(gòu)買(mǎi)特特征；因?yàn)樯硖帉?shí)實(shí)業(yè)較為密密集地區(qū)，，本地客戶戶普遍對(duì)房房產(chǎn)或金融融類(lèi)的投資資行為興趣趣不大，在在加蘇錫常常地區(qū)受傳傳統(tǒng)觀念影影響較大，，所以更易易接受買(mǎi)房房置業(yè)、流流傳后代的的觀念。即使不存在在嚴(yán)格意義義的剛性需需求，但本本地的大部部分客戶對(duì)對(duì)自己接受受和認(rèn)可的的房產(chǎn)仍愿愿意購(gòu)買(mǎi)，，但其主要要目的應(yīng)看看成是一種種傳統(tǒng)的置置業(yè)行為，，而不是單單純意義的的投資行為為?？蛻舴治?0皇冠來(lái)人購(gòu)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分分析皇冠累計(jì)來(lái)來(lái)人數(shù)——613組區(qū)域來(lái)電區(qū)域累計(jì)百分比城南11419.00%城北8914.83%城西8213.67%城中7312.17%城東7011.67%南豐244.00%其他203.33%樂(lè)余193.17%錦豐193.17%江陰162.67%南京152.50%大新122.00%上海122.00%農(nóng)場(chǎng)91.50%外省市91.50%蘇州81.33%金港61.00%鳳凰61.00%境外61.00%塘橋20.33%常州20.33%港澳臺(tái)00.00%合計(jì)613100.00%與別墅來(lái)人人情況類(lèi)似似，公館的的主要客源源依然是來(lái)來(lái)自市區(qū)范范圍（城、、東、南、、西、北）），合計(jì)約約占到來(lái)人人總量的7成以上；客戶分析41皇冠來(lái)人媒媒體分析媒體媒體累計(jì)百分比工地現(xiàn)場(chǎng)28948.17%電視14824.67%已來(lái)人介紹579.50%短信355.83%電臺(tái)315.17%報(bào)紙254.17%其他152.50%戶外看板91.50%已購(gòu)客戶介紹30.50%DM派報(bào)10.17%房展會(huì)00.00%網(wǎng)絡(luò)00.00%橫幅00.00%車(chē)身廣告00.00%合計(jì)613100.00%獲知媒體方方面，由于于公館目前前尚未正式式公開(kāi)，所所以經(jīng)老客客戶介紹的的回頭客效效應(yīng)尚未顯顯現(xiàn)出來(lái)，，出了比較較常規(guī)的工工地現(xiàn)場(chǎng)之之外，電視視媒體也吸吸引了相當(dāng)當(dāng)一部分客客戶的注意意，占到總總量的1/4左右?？蛻舴治?2皇冠來(lái)人行行業(yè)分析行業(yè)從事行業(yè)累計(jì)百分比制造業(yè)33355.50%貿(mào)易11118.50%其他457.50%建筑裝潢203.33%商業(yè)零售172.83%金融業(yè)142.33%退休142.33%科研教育111.83%政府機(jī)關(guān)101.67%廣告業(yè)91.50%媒體傳播81.33%房地產(chǎn)業(yè)61.00%IT通訊業(yè)50.83%交通運(yùn)輸40.67%酒店餐飲30.50%醫(yī)療衛(wèi)生20.33%娛樂(lè)業(yè)10.17%咨詢顧問(wèn)00.00%法律業(yè)00.00%旅游業(yè)00.00%合計(jì)613102.17%作為本項(xiàng)目目客戶中的的職業(yè)聚集集區(qū)域，制制造業(yè)占到到了絕對(duì)的的地位，占占到了整體體半數(shù)以上上；作為本地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)次重的的貿(mào)易業(yè)，，在本項(xiàng)目目來(lái)人中也也占到不小小比重，總總計(jì)占到已已購(gòu)總數(shù)的的近20%客戶分析43皇冠來(lái)人購(gòu)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分分析購(gòu)房動(dòng)機(jī)動(dòng)機(jī)累計(jì)百分比自用59599.17%投資91.50%皆可91.50%合計(jì)613102.17%無(wú)論是參觀觀客戶還是是已購(gòu)客戶戶，自住自自用是他們們共同的人人群購(gòu)買(mǎi)特特征；因?yàn)樯硖帉?shí)實(shí)業(yè)較為密密集地區(qū)，，本地客戶戶普遍對(duì)房房產(chǎn)或金融融類(lèi)的投資資行為興趣趣不大，在在加蘇錫常常地區(qū)受傳傳統(tǒng)觀念影影響較大，，所以更易易接受買(mǎi)房房置業(yè)、流流傳后代的的觀念。與別墅情況況類(lèi)似，即即使不存在在嚴(yán)格意義義的剛性需需求，但本本地的大部部分客戶對(duì)對(duì)自己接受受和認(rèn)可的的房產(chǎn)仍愿愿意購(gòu)買(mǎi)，，但其主要要目的應(yīng)看看成是一種種傳統(tǒng)的置置業(yè)行為，，而不是單單純意義的的投資行為為。客戶分析44皇冠來(lái)人年年齡及家庭庭結(jié)構(gòu)分析析年齡年齡累計(jì)百分比35-3917529.17%30-3415025.00%40-4413522.50%45-496010.00%25-29396.50%50-54386.33%55-59101.67%60以上40.67%25以下20.33%合計(jì)613102.17%家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)累計(jì)百分比3人45976.50%2人8313.83%4人427.00%5人274.50%6人20.33%7人00.00%合計(jì)613102.17%從來(lái)訪客戶戶年齡看，，30—44歲的年齡階階段是主要要結(jié)構(gòu)層（（近3/4），相對(duì)應(yīng)應(yīng)的家庭結(jié)結(jié)構(gòu)通常為為2-3人（9成以上）；；皇冠作為本本市從未出出現(xiàn)過(guò)的臨臨湖大平層層產(chǎn)品，在在尚未正式式發(fā)售前，，吸引的基基本都是一一些能接受受新事物新新觀念的中中青年階層層?？蛻舴治?5推盤(pán)節(jié)點(diǎn)根據(jù)前述市市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)預(yù)判、可能能出現(xiàn)之政政策變化和和影響；結(jié)合本地明明年市場(chǎng)供供應(yīng)情況，，推案建議議見(jiàn)下表：：一季度（別別墅產(chǎn)品））搶占市場(chǎng)空空白點(diǎn)別墅——約1.7萬(wàn)m2二季度（皇皇冠二次推推出）別墅——約1.5萬(wàn)m2皇冠——約1.4萬(wàn)m2121110987654321三季度（別別墅、皇冠冠并重）別墅——約3.7萬(wàn)m2皇冠——約1.8萬(wàn)m2四季度（別別墅產(chǎn)品））年末收尾別墅——約1.5萬(wàn)m22010年別墅/皇冠推盤(pán)時(shí)時(shí)間表46推盤(pán)節(jié)點(diǎn)推出時(shí)間批次套數(shù)面積總價(jià)(萬(wàn)元)均價(jià)2010/314717264.7542611246812010/523815142.5641439273662010/734919643.6656025285202010/1044217462.335299430347總計(jì)417669513.319306927774121110987654321第1批別墅套數(shù)：47均價(jià)：24681第2批別墅套數(shù)：38均價(jià)：27366第3批別墅套數(shù)：49均價(jià)：28520第4批別墅套數(shù)：42均價(jià)：30347別墅推盤(pán)分分解47推盤(pán)節(jié)點(diǎn)別墅批量設(shè)設(shè)定鑒于明年別別墅總體市市場(chǎng)供應(yīng)量量較小，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目能能構(gòu)成的直直接威脅也也相對(duì)較小??；同時(shí)考慮到到年內(nèi)回款款要求，故故建議抓緊緊推量，爭(zhēng)取在10月之前推出出別墅總量量的86%。48推盤(pán)節(jié)點(diǎn)別墅推盤(pán)價(jià)價(jià)格走勢(shì)批次第一批第二批第三批第四批套數(shù)47384942面積17264.7515142.5619643.6617462.33均價(jià)2468127366285203034749推盤(pán)節(jié)點(diǎn)推出時(shí)間批次套數(shù)面積總價(jià)(萬(wàn)元)均價(jià)2010/416240316556162642010/927414230.392207415512總計(jì)213618261.392863015678123456789101112第1批皇冠套數(shù)：62均價(jià)：16264第2批皇冠套數(shù)：74均價(jià)：15512皇冠推盤(pán)分分解50推盤(pán)節(jié)點(diǎn)皇冠批量設(shè)設(shè)定有鑒于明年年公寓市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目及體量均均較大，建建議將明年年皇冠采取取“批次少少、數(shù)量多多”的推案案方法，計(jì)計(jì)劃在年內(nèi)內(nèi)推出皇冠冠總量的56%；且兩個(gè)批批次推出時(shí)時(shí)間均比傳傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺旺季（5/10月）提早一一個(gè)月左右右，分別安安排在4/9月，以期盡盡量錯(cuò)開(kāi)與與其它項(xiàng)目目同期上市市，最大限限度地把握握客流。51推案策略皇冠推盤(pán)價(jià)價(jià)格走勢(shì)批次第一批第二批第三批第四批套數(shù)47384942面積17264.7515142.5619643.6617462.33均價(jià)2468127366285203034752回款目標(biāo)別墅1批計(jì)劃推出時(shí)時(shí)間：2010年3月房型套數(shù)比例獨(dú)棟24.3%雙拼24.3%聯(lián)排3574.5%疊加817.0%合計(jì)47100.0%配合宣傳主主題/活動(dòng)：總銷(xiāo)金額約約4.26億元53回款目標(biāo)別墅2批計(jì)劃推出時(shí)時(shí)間：2010年5月房型套數(shù)比例獨(dú)棟513.2%雙拼410.5%聯(lián)排2155.3%疊加821.1%合計(jì)38100.0%配合宣傳主主題/活動(dòng)：總銷(xiāo)金額約約4.14億元54回款目標(biāo)別墅3批計(jì)劃推出時(shí)時(shí)間：2010年7月配合宣傳主主題/活動(dòng)：房型套數(shù)比例獨(dú)棟612.2%雙拼1224.5%聯(lián)排1530.6%疊加1632.7%合計(jì)49100.0%總銷(xiāo)金額約約5.6億元55回款目標(biāo)別墅4批計(jì)劃推出時(shí)時(shí)間：2010年10月配合宣傳主主題/活動(dòng)：房型套數(shù)比例獨(dú)棟716.7%雙拼819.0%聯(lián)排1945.2%疊加819.0%合計(jì)42100.0%總銷(xiāo)金額約約5.3億元56回款目標(biāo)皇冠1批計(jì)劃推出時(shí)時(shí)間：2010年4月配合宣傳主主題/活動(dòng)動(dòng)：：房型套數(shù)比例1房2032.3%2房23.2%3房69.7%4房3150.0%復(fù)式34.8%合計(jì)62100%總銷(xiāo)銷(xiāo)金金額額約約0.66億元元57回款款目目標(biāo)標(biāo)皇冠冠2批計(jì)劃劃推推出出時(shí)時(shí)間間：：2010年9月配合合宣宣傳傳主主題題/活動(dòng)動(dòng)：：房型套數(shù)比例1房79.5%2房3648.6%3房79.5%4房2331.1%復(fù)式11.4%合計(jì)74100%總銷(xiāo)銷(xiāo)金金額額約約2.21億元元58回款款目目標(biāo)標(biāo)別墅墅+皇冠冠暨陽(yáng)陽(yáng)湖湖壹壹號(hào)號(hào)（（別別墅墅））———總銷(xiāo)銷(xiāo)金金額額19.31億元元*88%（計(jì)計(jì)劃劃銷(xiāo)銷(xiāo)售售率率））=17.00億元元暨陽(yáng)陽(yáng)湖湖皇皇冠冠（（公公館館））———總銷(xiāo)銷(xiāo)金金額額2.86億元元*88%（計(jì)計(jì)劃劃銷(xiāo)銷(xiāo)售售率率））=2.52億元元2010年度度整整體體銷(xiāo)銷(xiāo)售售目目標(biāo)標(biāo)———19.52億元元59銷(xiāo)售售目目標(biāo)標(biāo)重點(diǎn)點(diǎn)事事件件推廣廣計(jì)計(jì)劃劃執(zhí)行行步步驟驟市場(chǎng)場(chǎng)分分析析60年度度銷(xiāo)銷(xiāo)售售目目標(biāo)標(biāo)首批批別別墅墅/皇冠冠蓄蓄水水期期2009年尾尾盤(pán)盤(pán)去去化化1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1批別別墅墅開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)1批皇皇冠冠蓄蓄水水1批皇皇冠冠2批別別墅墅相相繼繼開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)進(jìn)入入年年度度第第一一個(gè)個(gè)強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期期3批別別墅墅開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)2批皇皇冠冠蓄蓄水水2批皇皇冠冠4批別別墅墅相相繼繼開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)進(jìn)入入年年度度第第二二個(gè)個(gè)強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期期各批批次次動(dòng)動(dòng)作作節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)61年度度銷(xiāo)銷(xiāo)售售目目標(biāo)標(biāo)階段段目標(biāo)標(biāo)1批別別墅墅推推盤(pán)盤(pán)：：47套別墅墅銷(xiāo)銷(xiāo)售售：：32套（（45天完完成成70%）目標(biāo)標(biāo)分分解解———1批別別墅墅1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1批別別墅墅開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)1批皇皇冠冠蓄蓄水水62年度度銷(xiāo)銷(xiāo)售售目目標(biāo)標(biāo)階段段目標(biāo)標(biāo)2批別別墅墅推推盤(pán)盤(pán)：：38套1批皇皇冠冠推推盤(pán)盤(pán)：：62套別墅墅銷(xiāo)銷(xiāo)售售：：27套（（60天完完成成70%）皇冠冠銷(xiāo)銷(xiāo)售售：：43套（（45天完完成成70%）目標(biāo)標(biāo)分分解解———2批別別墅墅/1批皇皇冠冠1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1批皇冠2批別墅相繼開(kāi)開(kāi)盤(pán)進(jìn)入年度第一一個(gè)強(qiáng)銷(xiāo)期63年度銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)階段目標(biāo)3批別墅推盤(pán)：：49套別墅銷(xiāo)售：34套（45天完成70%）目標(biāo)分解——3批別墅1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3批別墅開(kāi)盤(pán)2批皇冠蓄水64年度銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)階段目標(biāo)目標(biāo)分解——4批別墅/2批皇冠1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2批皇冠4批別墅相繼開(kāi)開(kāi)盤(pán)進(jìn)入年度第二二個(gè)強(qiáng)銷(xiāo)期4批別墅推盤(pán)：：42套2批皇冠推盤(pán)：：74套別墅銷(xiāo)售：29套（60天完成70%）皇冠銷(xiāo)售：52套（60天完成70%）65年度銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)首批別墅/皇冠蓄水期2009年尾盤(pán)去化1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1批別墅開(kāi)盤(pán)1批皇冠蓄水1批皇冠2批別墅相繼開(kāi)開(kāi)盤(pán)進(jìn)入年度第一一個(gè)強(qiáng)銷(xiāo)期3批別墅開(kāi)盤(pán)2批皇冠蓄水2批皇冠4批別墅相繼開(kāi)開(kāi)盤(pán)進(jìn)入年度第二二個(gè)強(qiáng)銷(xiāo)期2009年別墅推盤(pán)：：176套2009年公寓推盤(pán)：：136套別墅累計(jì)銷(xiāo)售售：123套（