不動產(chǎn)估價(jià)方法之成本法課件

第六章成本法成本法的基本原理1成本法操作步驟2成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例3搜集有關(guān)不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料測算重新構(gòu)建價(jià)格測算折舊求取積算價(jià)格成本法的概念成本法的理論依據(jù)成本法適用的對象和條件成本法的操作步驟北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院第六章成本法成本法的基本原理1成本法操作重點(diǎn)掌握內(nèi)容：

重點(diǎn)介紹了成本法的基本原理，重新構(gòu)建價(jià)格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方法。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院重點(diǎn)掌握內(nèi)容：北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院概念

成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以不動產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。第1節(jié)成本法的基本原理北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院概念第1節(jié)成本法的基本原理北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)理論依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

：商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用前決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。①從賣方的角度來看，不動產(chǎn)的價(jià)格是基于甚過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入；②從買方的角度來看，不動產(chǎn)的價(jià)格是基于社會上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”。

由上可見，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤)。因此，估價(jià)人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價(jià)對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤為基礎(chǔ)來求取估價(jià)對象的價(jià)值。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院理論依據(jù)：北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院適用對象和條件適用對象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的不動產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益性不動產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)日用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的不動產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在不動產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)

；北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院適用對象和條件北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，不動產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用增大有作用才能構(gòu)成價(jià)格；換一個(gè)角度講，不動產(chǎn)成本的增加并不一定能哪其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。所以要求在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的不動產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)不動產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本；二是要結(jié)合市場供求分析等來確定評估價(jià)值；類似不動產(chǎn)市場供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評估價(jià)值；求大于供時(shí)，應(yīng)上調(diào)評估價(jià)值。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，不動產(chǎn)的價(jià)成本法的操作步驟運(yùn)用成本法一般可以分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料

；②測算重新購建價(jià)格；

③測算折舊；

④求取積算價(jià)格。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院成本法的操作步驟北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院第3節(jié)不動產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是搞清楚不動產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論當(dāng)不動產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N售的全過程，以及該全過程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此基礎(chǔ)上針對估價(jià)對象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對象的價(jià)格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院第3節(jié)不動產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成運(yùn)用成本法估價(jià)的一下面以“取得不動產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來劃分不動產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，不動產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤；北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院下面以“取得不動產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售土地取得成本指取得不動產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的不動產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由不動產(chǎn)開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)不動產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：(1)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(3)通過市場“購買”取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者不動產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院土地取得成本北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院開發(fā)成本是指在取得的不動產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)；(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院開發(fā)成本北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院管理費(fèi)用

是指為組織和管理不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費(fèi)用，包括不動產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等?？煽偨Y(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院管理費(fèi)用北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院投資利息即在評估土地或不動產(chǎn)時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，包括土地取得成本、開發(fā)成本和有關(guān)稅費(fèi)的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會成本的考慮。

（1）土地取得費(fèi)用及其稅費(fèi)在土地開發(fā)動工前要全部付清，經(jīng)歷整個(gè)開發(fā)期，因此，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期；（2）開發(fā)費(fèi)用及其稅費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方可收回，其計(jì)息方法有兩種：一是以整個(gè)開發(fā)費(fèi)用為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院投資利息北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來測算

。銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)應(yīng)由不動產(chǎn)開發(fā)商(此時(shí)作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡稱為“兩稅一費(fèi)”)。(2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院銷售費(fèi)用北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院開發(fā)利潤現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，因此，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測算出開發(fā)利潤。在估價(jià)中，測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：(1)開發(fā)利潤是所得稅前的；(2)開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤；(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院開發(fā)利潤北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即直接成本利潤率＝

開發(fā)利潤土地取得成本＋開發(fā)成本北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)1、適用于新開發(fā)土地的基本公式

新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤＋土地增值收益

注意稅費(fèi)：耕地占有稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理費(fèi)土地增值收益：政府出讓土地除收回成本外，還要使國家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。第3節(jié)成本法基本公式北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院1、適用于新開發(fā)土地的基本公式第3節(jié)成本法基本公式北2、適用于新建不動產(chǎn)的基本公式

新建不動產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤。3、在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：舊不動產(chǎn)價(jià)格＝房地的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊或者舊不動產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新購建價(jià)格＋建筑物的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院2、適用于新建不動產(chǎn)的基本公式3、在舊房地的情況概念重新購建價(jià)格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。把握重新購建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)：(1)重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；(2)重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格；(3)建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。第4節(jié)重新購建價(jià)格北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院概念第4節(jié)重新購建價(jià)格北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物重新購建價(jià)格的求取方式

1、重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。2、重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。

注意：有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物重新購建價(jià)格的求取方式北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物重新購建價(jià)格的求取方法建筑物的重新購建價(jià)格可以采用市場法；成本法求??；也可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來求取。求取建筑物重新購建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。（1）單位比較法（單位面積法、單位體積法）；（2）分部分項(xiàng)法；（3）工料測量法；（4）指數(shù)調(diào)整法。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物重新購建價(jià)格的求取方法北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院概念估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額，即

建筑物折舊＝建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場價(jià)值建筑物的重新購建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。

第5節(jié)建筑物的折舊北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院概念第5節(jié)建筑物的折舊北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物折舊的原因

根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類：（1）物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下4個(gè)方面來認(rèn)識和把握：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物折舊的原因北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院(2)功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院(2)功能折舊北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院(3)經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院(3)經(jīng)濟(jì)折舊北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物折舊的求取方法

求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實(shí)際觀察法法和成新折扣法。（1）年限法年限法又稱年齡一壽命法，它將建筑物的重置價(jià)格按照一定的方法分?jǐn)偟狡淠陀媚晗迌?nèi)，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。有關(guān)年限的概念

1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命※建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物折舊的求取方法北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院※建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間，即建筑物預(yù)期產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。

2）建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)※建筑物的實(shí)經(jīng)過年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)?！ㄖ锏挠行Ы?jīng)過年數(shù)：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院※建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命※建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。

※建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命：是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù)

如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過年數(shù)少，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命北京師范大學(xué)珠總結(jié)：利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值，才能符合實(shí)際。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院總結(jié)：北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等一直線法的年折舊額計(jì)算公式為：式中：Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊;C－建筑物的重新購建價(jià)格;S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。

N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命;R－建筑物的凈殘值率;

(C—S)稱為折舊基數(shù);C-SNDi=D=C(1-R)N=北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今習(xí)題:有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)有效使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價(jià)格為1200元/m2，殘值率為5％，用定額法計(jì)算出建筑物的現(xiàn)值。某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第1年投入建造成本的60％，第2年投入40％，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3％，年利息率為6％，銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院習(xí)題:北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院（2）實(shí)際觀察法實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗：①修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的不動產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修復(fù)的。即

修復(fù)所必需的費(fèi)用≤修復(fù)后的不動產(chǎn)價(jià)值一修復(fù)前的不動產(chǎn)價(jià)值

對于可修復(fù)項(xiàng)目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院（2）實(shí)際觀察法北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院②對于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目兩類。短壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。短壽命項(xiàng)目采用年限法計(jì)算折舊額。

長壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院②對于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體例子：某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬元，平均壽命為5年，經(jīng)過年數(shù)為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為10年。殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。15115150[解]該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下：門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝2(萬元)裝飾裝修的折舊額＝30XX3＝18(萬元)設(shè)備的折舊額＝60XX10＝40(萬元)長壽命項(xiàng)目的折舊額＝(180-2-30-60)XX10＝

17．6(萬元)該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2+18+40+17．6＝77．6(萬元)北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院例子：某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效（3）成新折扣法根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價(jià)格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱為成新折扣法，計(jì)算公式為：V=CXq式中V——建筑物的現(xiàn)值；C——建筑物的重新購建價(jià)格；q——建筑物的成新率(％)。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院（3）成新折扣法北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場合，尤其是開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。在實(shí)際估價(jià)中，成新率是一個(gè)綜合指標(biāo)，可按下列3個(gè)步驟進(jìn)行計(jì)算：

①用年限法計(jì)算成新率；②根據(jù)建筑物的建成年代對上述計(jì)算結(jié)果做初步判斷，看是否吻合；③采用實(shí)際觀察法對上述結(jié)果做進(jìn)一步的修正。并說明修正的理由。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題1、求取建筑物折舊應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊的區(qū)別。估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊的區(qū)別

：估價(jià)上的折舊注重的是市場價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”；會計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或回收。

注意：但在不動產(chǎn)估價(jià)中，并非所有的建筑物折舊問題都是估價(jià)上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)(地取得費(fèi)用的攤銷)就屬于會計(jì)上的折日

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院2、土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物的折舊。

(2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物的折舊。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院2、土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響北京師范大學(xué)珠海分校北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院練習(xí)題：1、某一廠房建成后5年被改造為超級市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為多少年？2、一座舊寫字樓，建成以后8年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為多少年？3、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為多少年？北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院練習(xí)題：北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院課后練習(xí)題：某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1日----2035年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元/㎡，建筑物重置成本為1300原/㎡。建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年其他的相關(guān)資料如下；（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過念數(shù)為4年，設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元,平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%。銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)殘值率均為零。試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院課后練習(xí)題：北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院第6節(jié)成本法總結(jié)與應(yīng)用舉例實(shí)際觀測法成新折扣法北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院第6節(jié)成本法總結(jié)與應(yīng)用舉例實(shí)際觀測法成新折扣法北京師范演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！第六章成本法成本法的基本原理1成本法操作步驟2成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例3搜集有關(guān)不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料測算重新構(gòu)建價(jià)格測算折舊求取積算價(jià)格成本法的概念成本法的理論依據(jù)成本法適用的對象和條件成本法的操作步驟北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院第六章成本法成本法的基本原理1成本法操作重點(diǎn)掌握內(nèi)容：

重點(diǎn)介紹了成本法的基本原理，重新構(gòu)建價(jià)格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方法。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院重點(diǎn)掌握內(nèi)容：北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院概念

成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以不動產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。第1節(jié)成本法的基本原理北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院概念第1節(jié)成本法的基本原理北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)理論依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

：商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用前決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。①從賣方的角度來看，不動產(chǎn)的價(jià)格是基于甚過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入；②從買方的角度來看，不動產(chǎn)的價(jià)格是基于社會上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”。

由上可見，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤)。因此，估價(jià)人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價(jià)對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤為基礎(chǔ)來求取估價(jià)對象的價(jià)值。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院理論依據(jù)：北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院適用對象和條件適用對象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的不動產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益性不動產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)日用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的不動產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在不動產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)

；北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院適用對象和條件北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，不動產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用增大有作用才能構(gòu)成價(jià)格；換一個(gè)角度講，不動產(chǎn)成本的增加并不一定能哪其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。所以要求在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的不動產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)不動產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本；二是要結(jié)合市場供求分析等來確定評估價(jià)值；類似不動產(chǎn)市場供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評估價(jià)值；求大于供時(shí)，應(yīng)上調(diào)評估價(jià)值。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，不動產(chǎn)的價(jià)成本法的操作步驟運(yùn)用成本法一般可以分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料

；②測算重新購建價(jià)格；

③測算折舊；

④求取積算價(jià)格。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院成本法的操作步驟北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院第3節(jié)不動產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是搞清楚不動產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論當(dāng)不動產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐つ酥镣瓿射N售的全過程，以及該全過程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此基礎(chǔ)上針對估價(jià)對象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對象的價(jià)格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院第3節(jié)不動產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成運(yùn)用成本法估價(jià)的一下面以“取得不動產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來劃分不動產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，不動產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤；北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院下面以“取得不動產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售土地取得成本指取得不動產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的不動產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由不動產(chǎn)開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)不動產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：(1)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(3)通過市場“購買”取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者不動產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院土地取得成本北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院開發(fā)成本是指在取得的不動產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)；(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院開發(fā)成本北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院管理費(fèi)用

是指為組織和管理不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費(fèi)用，包括不動產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等?？煽偨Y(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院管理費(fèi)用北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院投資利息即在評估土地或不動產(chǎn)時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，包括土地取得成本、開發(fā)成本和有關(guān)稅費(fèi)的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會成本的考慮。

（1）土地取得費(fèi)用及其稅費(fèi)在土地開發(fā)動工前要全部付清，經(jīng)歷整個(gè)開發(fā)期，因此，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期；（2）開發(fā)費(fèi)用及其稅費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方可收回，其計(jì)息方法有兩種：一是以整個(gè)開發(fā)費(fèi)用為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院投資利息北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來測算

。銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)應(yīng)由不動產(chǎn)開發(fā)商(此時(shí)作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡稱為“兩稅一費(fèi)”)。(2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院銷售費(fèi)用北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院開發(fā)利潤現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，因此，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測算出開發(fā)利潤。在估價(jià)中，測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：(1)開發(fā)利潤是所得稅前的；(2)開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤；(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院開發(fā)利潤北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即直接成本利潤率＝

開發(fā)利潤土地取得成本＋開發(fā)成本北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)1、適用于新開發(fā)土地的基本公式

新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤＋土地增值收益

注意稅費(fèi)：耕地占有稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理費(fèi)土地增值收益：政府出讓土地除收回成本外，還要使國家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。第3節(jié)成本法基本公式北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院1、適用于新開發(fā)土地的基本公式第3節(jié)成本法基本公式北2、適用于新建不動產(chǎn)的基本公式

新建不動產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤。3、在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：舊不動產(chǎn)價(jià)格＝房地的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊或者舊不動產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新購建價(jià)格＋建筑物的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院2、適用于新建不動產(chǎn)的基本公式3、在舊房地的情況概念重新購建價(jià)格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。把握重新購建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)：(1)重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；(2)重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格；(3)建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。第4節(jié)重新購建價(jià)格北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院概念第4節(jié)重新購建價(jià)格北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物重新購建價(jià)格的求取方式

1、重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。2、重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。

注意：有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物重新購建價(jià)格的求取方式北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物重新購建價(jià)格的求取方法建筑物的重新購建價(jià)格可以采用市場法；成本法求??；也可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來求取。求取建筑物重新購建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。（1）單位比較法（單位面積法、單位體積法）；（2）分部分項(xiàng)法；（3）工料測量法；（4）指數(shù)調(diào)整法。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物重新購建價(jià)格的求取方法北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院概念估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額，即

建筑物折舊＝建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場價(jià)值建筑物的重新購建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。

第5節(jié)建筑物的折舊北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院概念第5節(jié)建筑物的折舊北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物折舊的原因

根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類：（1）物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下4個(gè)方面來認(rèn)識和把握：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物折舊的原因北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院(2)功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院(2)功能折舊北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院(3)經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院(3)經(jīng)濟(jì)折舊北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物折舊的求取方法

求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實(shí)際觀察法法和成新折扣法。（1）年限法年限法又稱年齡一壽命法，它將建筑物的重置價(jià)格按照一定的方法分?jǐn)偟狡淠陀媚晗迌?nèi)，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。有關(guān)年限的概念

1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命※建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院建筑物折舊的求取方法北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院※建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間，即建筑物預(yù)期產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。

2）建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)※建筑物的實(shí)經(jīng)過年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)?！ㄖ锏挠行Ы?jīng)過年數(shù)：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院※建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命※建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。

※建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命：是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù)

如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過年數(shù)少，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命北京師范大學(xué)珠總結(jié)：利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值，才能符合實(shí)際。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院總結(jié)：北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等一直線法的年折舊額計(jì)算公式為：式中：Di－第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊;C－建筑物的重新購建價(jià)格;S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。

N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命;R－建筑物的凈殘值率;

(C—S)稱為折舊基數(shù);C-SNDi=D=C(1-R)N=北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今習(xí)題:有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)有效使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價(jià)格為1200元/m2，殘值率為5％，用定額法計(jì)算出建筑物的現(xiàn)值。某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第1年投入建造成本的60％，第2年投入40％，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3％，年利息率為6％，銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院習(xí)題:北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院（2）實(shí)際觀察法實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗：①修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的不動產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修復(fù)的。即

修復(fù)所必需的費(fèi)用≤修復(fù)后的不動產(chǎn)價(jià)值一修復(fù)前的不動產(chǎn)價(jià)值

對于可修復(fù)項(xiàng)目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額。

北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院（2）實(shí)際觀察法北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院②對于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目兩類。短壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。短壽命項(xiàng)目采用年限法計(jì)算折舊額。

長壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院②對于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體例子：某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修的重置價(jià)