成都郫縣中信未來城項目市場定位競標(biāo)方案策劃報告課件

第一部分、市場研究

第一部分、市場研究結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析項目研究長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析項目研究長期看好，近期階段性市場環(huán)境研判成都房地產(chǎn)市場運行周期大概在12-15年之間，跟全國市場運行周期基本一致，我們需要把握這種節(jié)奏順勢而為15年12-15年市場環(huán)境研判成都房地產(chǎn)市場運行周期大概在12-15年之間，跟市場環(huán)境研判走勢一、這輪始于2007年第四季度的調(diào)整，既是房地產(chǎn)市場自身調(diào)整的需要，也是宏觀經(jīng)濟(jì)、外部環(huán)境加劇惡化的結(jié)果，短期內(nèi)難以根本性好轉(zhuǎn)；目前整個房地產(chǎn)市場仍處于下降通道當(dāng)中，2009年市場即使有所好轉(zhuǎn)也只是階段性觸底的中繼反彈，2010年將面臨方向性抉擇。走勢二、我們預(yù)計成都樓市今后的發(fā)展路徑可能是：2009年階段性超跌反彈――2010年回落盤整――2011-2012年探底復(fù)蘇――2013-2015年緩慢復(fù)蘇――2015-2020年將迎來新一輪快速發(fā)展期。

14-15年13-15年市場環(huán)境研判走勢一、這輪始于2007年第四季度的調(diào)整，既是房中成研判結(jié)論【中成看點】：基于我們對全國和成都房地產(chǎn)市場中遠(yuǎn)期和近期走勢的判斷，市場給我們的啟示和指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營決策的核心思想就是：長期看好，近期謹(jǐn)慎；為迎接下一輪市場復(fù)蘇和高速發(fā)展機遇，要先保存自己、積蓄力量，提前布局。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策上的運用是:在2009-2011年弱市中采取保守策略，靈活開發(fā)低風(fēng)險項目積蓄力量；在2011-2012年轉(zhuǎn)折期作好土地儲備、人才儲備和資金儲備，提前布局；在2015年之后的新一輪快速發(fā)展期采取快速攻勢策略，積極拓展和開發(fā)。中成研判結(jié)論【中成看點】：市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨大項目分析長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨大項目分區(qū)域市場郫縣08年新成交地塊平均地價每畝118萬，地均價按3.0的容積率計，樓面地價僅591元，環(huán)比去年的1250元，環(huán)比去年下降了53％，土地價格的大幅下調(diào)也給房價的下調(diào)帶來較大的空間，大量低成本項目將本案行成新的沖擊。區(qū)域市場郫縣08年新成交地塊平均地價每畝118萬，地區(qū)域市場未來3年，本區(qū)域競爭項目新增供給將在320萬㎡以上，320萬㎡意味這事么即每年平均供過于求的潛在矛盾大，競爭將十分激烈。區(qū)域市場未來3年，本區(qū)域競爭項目新增供給將在320萬㎡以上，區(qū)域市場本區(qū)域供給面積主要集中在81-120㎡之間，占總供給的61％，需求面積也同樣集中在這一面積段，緊湊型套三和套二產(chǎn)品是本區(qū)域供需主力。區(qū)域市場本區(qū)域供給面積主要集中在81-120㎡之間，區(qū)域市場區(qū)域成交客戶分析區(qū)域市場區(qū)域成交客戶分析區(qū)域市場本區(qū)域成交客戶主要來源于郫縣本地，占了52%，是本區(qū)域中高檔樓盤主要購買人群；主要客群置業(yè)以公職人員和醫(yī)/律/教為主，共占到50%；最普遍的認(rèn)知項目渠道為戶外廣告和口碑，分別為44%和28%，另有23%為偶然認(rèn)知；

90㎡以下戶型成為47%客戶的最愛，80-90平米的套二戶型和90-105㎡的實用型套三將成為市場主流需求。區(qū)域市場本區(qū)域成交客戶主要來源于郫縣本地，占了5中成研判結(jié)論【中成看點】：

本區(qū)域供需特征從結(jié)構(gòu)上來說基本一致，但絕對量上卻明顯供過于求，將長期處于買方市場，市場存量水平仍在安全范圍內(nèi)（35萬㎡約等于本區(qū)域半年的去化總量）。但施工量（397萬㎡）中80%尚未面市，后市供給壓力大，競爭激烈。中成研判結(jié)論【中成看點】：

本區(qū)域供需特征從結(jié)結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨大項目分析長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎同質(zhì)化競爭下市場具備空白點結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨競品分析項目名稱房屋類型總占地面積（畝）總建筑面積（萬㎡）總戶數(shù)（套）戶型面積范圍近期推出套數(shù)銷售套數(shù)均價（元/㎡）銷售率萬樹森林小高層10010.4871054-187390388350099%伊薩貝拉高層/小高層13627.44228945-200221132380060%名城左岸高層6127.7242777-150521156298030%卡布里城高層9430254590-1501237568360046%瑞景茗城高層/多層10015120068-184647285355044%景.尚景1期多層/小高層7011.689980-130511488320095%精城名典高層737600124-1524154153400100%時代花城高層20735176180-1701090978330090%晨光杰座高層101.621436-10821444278020%水岸天成高層709588120-220353132305038%蜀源.國都多層54622583-162191147370077%一里陽光小高層20035約320049-85398126288032%西都會小高層/高層4.161087248-12944897335022%林澗上館多層354.127380-180272270340099%龍湖.弗萊明戈雙拼/花園洋房/高層200513600130-216282216600077%合計/1790.1627121403/71904442/62%代表項目近況一覽本區(qū)域近期（過去15個月）供給銷售套數(shù)4442套，單個項目平均去化速率為20套/月。競品分析項目名稱房屋類型總占地面積總建筑面積總戶數(shù)戶型面積范◆典型樓盤統(tǒng)計：15個在售樓盤；◆總體量：約304萬㎡；◆近期供需情況：供應(yīng)總面積約78萬平方米，合7190套，已售面積約45萬平方米,合4442套，套均面積僅101㎡，區(qū)域戶型呈小型化、多房間、創(chuàng)新化的發(fā)展趨勢。區(qū)域綜合銷售率約為62％；◆2009年預(yù)計供給量：現(xiàn)有存量房約35萬㎡，新增供給預(yù)計約90萬㎡，合計125萬㎡。競品分析◆典型樓盤統(tǒng)計：15個在售樓盤；競品分析競品分析選取本案的5個主要競品項目來看，近期供應(yīng)產(chǎn)品其中多層住宅266套，花園洋房282套，高層電梯公寓2763套。120-130平米、100-110平米以及80-90平米三個面積段為主力供應(yīng)戶型，其中80-90平米面積段最多，774套，占總量的23%。競品項目產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)一覽面積區(qū)間套型中鐵瑞景茗城景尚景時代花城伊薩貝拉弗萊明戈合計多層高層高層多層高層高層花園洋房60以下

000056005660-70

058000005870-80

20240502009680-90套二0821530108740417套三0223036640032390-100套二00000000套三21872550100184100-110

569298607200504110-120

092205610000403120-130

181843350000537130-140

0100014715163140以上

03764000267368套數(shù)

6485710802024032212823109競品分析選取本案的5個主要競品項目來看，近期競品分析龍湖弗萊明戈項目月均去化速率雖然最高，是由于其項目定位和產(chǎn)品差異化所尋求的市場空白點獲得成功，但本區(qū)域純高端市場總量相對較低，該項目53萬㎡的體量也需要消化多年。而景尚景和時代花城所代表的中高端電梯公寓項目推盤量大、整體去化率高，是適合本案的發(fā)展方向。競品分析龍湖弗萊明戈項目月均去化速率雖然最高，競品分析經(jīng)濟(jì)實力本地私營企主本地公職人員二次置業(yè)群體市內(nèi)白領(lǐng)區(qū)域客戶外區(qū)域客戶成都市客戶龍湖弗萊明戈中鐵瑞景茗城景尚景時代花城二三級城市私營業(yè)主、在蓉投資、在蓉為子女購房周邊企業(yè)就業(yè)人員高新西區(qū)創(chuàng)智人群競品分析經(jīng)濟(jì)實力本地私營企主本地公職人員二次置業(yè)群體市內(nèi)白領(lǐng)競品分析景尚景時代花城中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城本案競品項目外立面主要為現(xiàn)代簡約式：景尚景和時代花城；歐式：伊薩貝拉和龍湖弗萊明戈；新古典式：中鐵瑞景茗城。龍湖.弗萊明戈競品分析景尚景時代花城中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城競品分析景尚景中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城時代花城就目前所呈現(xiàn)實景的項目來看，景尚景為景觀打造最好的項目，而龍湖弗萊明戈西班牙風(fēng)格的臺地式景觀也值得期待，而其他項目在景觀打造上的質(zhì)感和創(chuàng)新上都乏善可陳。競品分析景尚景中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城時代花城競品分析時代花城88㎡景尚景84㎡中鐵瑞景茗城68㎡伊薩貝拉86㎡本區(qū)域中小型戶型（90平米以下）成為了熱點戶型，而如時代花城項目88平米緊湊型套三和瑞景茗城68平米套一變套二戶型因其實用緊湊受到本地客戶的追捧。競品分析時代花城88㎡景尚景84㎡中鐵瑞景茗城68㎡伊薩貝拉中成研判結(jié)論高中低中中高高『價格』中低『形象檔次』景尚景錦繡東方市場空白時代花城龍湖.弗萊明戈萬景峰中鐵瑞景茗城華潤.橡樹灣我們的機會點中成研判結(jié)論高中低中中高高『價格』中低『形象檔次』景尚景錦繡結(jié)論導(dǎo)航長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨大同質(zhì)化競爭下市場具備空白點項目研究具備外部機遇，依照市場需求打造產(chǎn)品特性結(jié)論導(dǎo)航長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎市場環(huán)境區(qū)域市場競項目研究郫縣新區(qū)功能定位：西部新城綜合中心，以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配人口規(guī)劃：2020年套服務(wù)，建設(shè)既適宜居住、又適宜創(chuàng)業(yè)的綜合性城市片區(qū)。，郫縣的實際居住人口將達(dá)到48萬人，城市用地70平方公里。固定資產(chǎn)投資快速增長，實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資171.99億元，增長40.8%，全年新增固定資產(chǎn)投資110.51億元。全縣含預(yù)售在內(nèi)的商品房銷售面積69.57萬㎡(其中住宅65.45萬㎡)，比上年下降39.4%；實現(xiàn)銷售額23.14億元，下降40.2

%。區(qū)域發(fā)展總體格局：“一城一區(qū)一園三帶”區(qū)域發(fā)展總體格局的形成，促進(jìn)資源的有效整合和合理配置，實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。項目研究郫縣新區(qū)區(qū)域發(fā)展總體格局：項目研究項目南臨摸底河，沿河將打造景觀帶，為本案主要外部自然資源。項目西側(cè)緊鄰蜀信路，可直接連接西區(qū)大道，是郫縣城區(qū)與高新西區(qū)的主要聯(lián)系通路。項目北側(cè)為龍湖.弗萊明戈項目建設(shè)用地，現(xiàn)已開始項目一期施工建設(shè)。項目東側(cè)為待開發(fā)用地，規(guī)劃使用性質(zhì)為幼兒園建設(shè)用地，預(yù)計2010年動工。

本案被規(guī)劃中的文信路劃為了南北兩塊地塊，北地塊28.56畝難以打造景觀或建筑布局；南地塊83.69畝，緊鄰摸底河景觀帶。本案位于規(guī)劃中的西部新城中心區(qū)域項目研究項目南臨摸底河，沿河將打造景觀帶，為本案主要外部自項目研究優(yōu)勢（S）劣勢（W）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢機會（O）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅威脅（T）所在區(qū)域外圍有大量高薪就業(yè)人口，住宅需求量持續(xù)增加，為本案提供剛性需求；城市化進(jìn)程加速，大成都規(guī)劃出爐，本案所處西部新城市中心區(qū)域發(fā)展前景可觀；區(qū)域市場具有空白點，產(chǎn)品特性營造空間大。開發(fā)商品牌優(yōu)勢：央企對客戶的信心促進(jìn)；區(qū)域潛力：區(qū)域配套規(guī)劃完善、科學(xué)，未來區(qū)域價值明顯；區(qū)位優(yōu)勢：位于新城中心和區(qū)域核心啟動區(qū)；產(chǎn)品優(yōu)勢：項目處于產(chǎn)品設(shè)計階段，可按市場需求特性打造產(chǎn)品特性。區(qū)域發(fā)展起步落后于國際城南和高新西區(qū)等靠近市區(qū)的區(qū)域板塊，對市區(qū)客戶吸引力相對較弱；本區(qū)域高端物業(yè)的強力競爭分流客戶；本案對區(qū)域整體發(fā)展的依賴程度很高；來自區(qū)域低價競爭者的威脅分流客戶；未來各類物業(yè)的巨大潛在供給量造成嚴(yán)重供大于求帶來的競爭壓力。市區(qū)客戶心理距離難以消除；區(qū)域現(xiàn)狀不成熟，需要靠本案加速區(qū)域開發(fā)進(jìn)度；景觀資源有限，僅項目最南側(cè)能看到摸底河景觀帶，整體景觀價值提升度較弱；遠(yuǎn)程交通路網(wǎng)尚未完善，地鐵連接城市輕軌建設(shè)有待時日。項目研究優(yōu)勢（S）劣勢（W）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服【中成看點】：

本案是位于成都西部新城郫縣片區(qū)中心，是7343畝中信.蜀都新城核心啟動區(qū)。在本區(qū)域市場競爭產(chǎn)品同質(zhì)化和現(xiàn)狀不成熟的環(huán)境下，具備市場競爭空白點，給本案營造產(chǎn)品特性創(chuàng)造了較大空間，本案可以作為對周邊地塊開發(fā)和區(qū)域成熟具有帶動作用的市場引領(lǐng)者。中成研判結(jié)論【中成看點】：

本案是位于成都西部新城郫縣片中成研判結(jié)論05-07年08年以后核心問題如何實現(xiàn)價格最大化、和單體利潤最大化賣得好、賣得快就是最大的成功市場市場推著客戶走，客戶非理性促使開發(fā)商膨脹整體降溫，客戶理性，開發(fā)商要回歸現(xiàn)實競爭圈地，土地就是金錢！圈客，客戶就是利潤！區(qū)域房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入買方市場【中成看點】：中成研判結(jié)論05-07年08年以后核心問題如何實現(xiàn)價格最大化在這樣的市場中我們要達(dá)到“熱銷、快銷”的經(jīng)營目的需要解決的問題如下：1、區(qū)域現(xiàn)狀不成熟怎么辦？2、客戶在哪里？3、如何在巨大的供給和激烈競爭中勝出？問題思考1——打造啟動區(qū)或意景區(qū)，炒作或展示配套規(guī)劃建設(shè)進(jìn)度及區(qū)域開發(fā)進(jìn)度；2——首先把握住本地的主流客戶，保障初期銷售速率，在此基礎(chǔ)上吸引和搶奪周邊產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群和改善性需求客戶進(jìn)行沖量，中長期拓展投資客戶；3——稀缺自然資源的占有、區(qū)域的發(fā)展前景、產(chǎn)品的創(chuàng)新三點有機結(jié)合提高綜合優(yōu)勢與競品項目進(jìn)行競爭。在這樣的市場中我們要達(dá)到“熱銷、快銷”的經(jīng)營目的需要問題思考問題思考基于以上問題的思考，本案要想突破區(qū)域激烈的競爭壓力獲得成功，有以下三個突破方向：1、依靠中信品牌，突出本案作為7000畝大盤“造城運動”的核心啟動區(qū)新城中心地位；2、放大和凸現(xiàn)本案所擁有的稀缺自然資源，充分利用“一河三公園”打造高尚人居環(huán)境，同時給客戶傳遞直觀的視覺沖擊及后期規(guī)劃想象空間；3、從科技智能和環(huán)保節(jié)能建筑方向打造特色產(chǎn)品，通過產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)產(chǎn)品在區(qū)域市場的差異化競爭。問題思考基于以上問題的思考，本案要想突破區(qū)域激烈的競爭壓力獲

第二部分、項目定位

第二部分、項目定位中成對目標(biāo)的理解建立轟動效應(yīng)、樹立信心持續(xù)旺銷帶動區(qū)域一級土地運營建立和傳播品牌與知名度長期目標(biāo)實現(xiàn)目標(biāo)利潤目標(biāo)達(dá)成后的結(jié)果快速銷售短期目標(biāo)中成對目標(biāo)的理解建立轟動效應(yīng)、樹立信心持續(xù)旺銷帶動區(qū)域一級土定位目的解讀：本項目為中信在成都首個作品，蜀都新城的核心啟動區(qū)，是市場的引領(lǐng)者核心目標(biāo)：以本案二級開發(fā)加速中信.蜀都項目整體一級開發(fā)進(jìn)程,帶動區(qū)域成熟進(jìn)度，通過高性價比的創(chuàng)新產(chǎn)品，以較高端的產(chǎn)品形象，實現(xiàn)快銷熱銷，強化消費者、開發(fā)商對本區(qū)域的信心，使中信在成都實現(xiàn)品牌價值的建立與傳播。策略指導(dǎo)原則——秉承三個“并重”經(jīng)濟(jì)效益和社會效益并重經(jīng)濟(jì)效益得益于社會效益，從而使經(jīng)濟(jì)效益的地位高于社會效益；二級開發(fā)和一級土地開發(fā)并重

一級土地運營時二級開發(fā)的保障，二級開發(fā)帶動一級開發(fā)區(qū)域加速成熟，達(dá)到打造新城、出讓土地獲利的目的實現(xiàn)；

長期利益與短期利益并重以短期收益作為現(xiàn)金流的基本保障，在此基礎(chǔ)上謀求長期收益最大化。我們的原則是以開發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點，遵循市場為導(dǎo)向定位目的解讀：本項目為中信在成都首個作品，蜀都新城的核心啟動項目屬性分析項目戰(zhàn)略思路客群定位項目總體定位定位思路形象定位功能定位產(chǎn)品定位競爭定位項目屬性分析項目戰(zhàn)略思路客群定位項目總體定位定位思路形象定位國內(nèi)二線城市近郊新城普通商品住房但是，這樣能夠贏得市場，實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)嗎？顯然不能。但怎么辦呢？項目屬性分析本案基本屬性：本項目位于成都市城西近郊縣----郫縣境內(nèi)，規(guī)劃在約7343畝郫縣老城與高新西區(qū)之間的新城---中信蜀都新城當(dāng)中，場地平整，市政基礎(chǔ)設(shè)施基本建成，本期擬開發(fā)用地合計約112畝，由近30畝和約83畝兩塊地構(gòu)成，中間被一條30米寬市政道路隔開，規(guī)劃為容積率2.5-4.2之間住宅兼容部分商業(yè)用地。這意味著本項目最基本的屬性和發(fā)展方向是：顯然不能。但怎么辦呢？項目屬性分析本案基本屬性：項發(fā)展戰(zhàn)略推導(dǎo)市場宏觀大勢項目開發(fā)條件區(qū)域市場特征項目發(fā)展定位推導(dǎo)近期回暖，中期仍不樂觀，長期前景依然看好樹立蜀都新城形象，實現(xiàn)項目快速銷售，增強合作者信心，促進(jìn)土地市場出讓擁有中信品牌和土地成本優(yōu)勢，但缺乏一招制勝的資源、環(huán)境、地段等自然條件中信·未來城項目為了實現(xiàn)在不過分低價的基礎(chǔ)上快速完成銷售目標(biāo)，在激烈競爭的環(huán)境下只能充分利用和發(fā)揮擁有的良好自然資源及蜀都新城完善的配套規(guī)劃帶來的規(guī)劃前景，兼顧產(chǎn)品上實現(xiàn)突破。故我們的思路是充分演繹蜀都新城大盤配套，打造為蜀都新城核心樣板區(qū)，引出“未來城”概念，在產(chǎn)品上進(jìn)行創(chuàng)新，引入代表未來居家、住宅建筑發(fā)展新趨勢的節(jié)能環(huán)保、科技智能元素，并做到實實在在和售前體驗，引領(lǐng)消費。項目經(jīng)營戰(zhàn)略供過于求與激烈競爭的格局短期無法扭轉(zhuǎn)，品牌開發(fā)商的不斷進(jìn)駐，提升了區(qū)域開發(fā)和營銷水平、市場關(guān)注度，但市場供給同質(zhì)化、產(chǎn)品創(chuàng)新不夠。項發(fā)展戰(zhàn)略推導(dǎo)市場宏觀大勢項目開發(fā)條件區(qū)域市場特征項目發(fā)定位思路一：定位思路一：項目發(fā)展戰(zhàn)略思路★項目發(fā)展戰(zhàn)略思路借勢區(qū)域前景，發(fā)揮擁有資源，產(chǎn)品創(chuàng)新，引領(lǐng)市場！項目發(fā)展戰(zhàn)略思路★項目發(fā)展戰(zhàn)略思路總體定位新城中心·中信蜀都樣板公園社區(qū)釋義：新城中心凸顯中信.蜀都區(qū)域發(fā)展前景及本案區(qū)位價值優(yōu)勢；樣板公園社區(qū)表明本案是作為蜀都新城7000畝大盤的核心啟動區(qū)，盡享大盤完善配套；同時具備一河三公園的高尚人居環(huán)境優(yōu)勢。定位目標(biāo)：

把握蜀都新城發(fā)展前景，以促進(jìn)區(qū)域開發(fā)的姿態(tài)，贏得目標(biāo)客戶的認(rèn)同和支持；

加速蜀都.新城的配套建設(shè)，打造服務(wù)高新西區(qū)和現(xiàn)代工業(yè)港的大型居住社區(qū)；

充分利用項目擁有的自然資源，通過對稀缺資源的占有和有效利用打造高品質(zhì)的人居環(huán)境;

產(chǎn)品創(chuàng)新，通過產(chǎn)品創(chuàng)新在本區(qū)域激烈的競爭環(huán)境下脫穎而出，達(dá)到快銷、熱銷的經(jīng)營目的?？傮w定位新城中心·中信蜀都樣板公園社區(qū)釋義：定位目標(biāo)：創(chuàng)造客群基礎(chǔ)客群成長客群投資型客戶及周邊企業(yè)團(tuán)購客戶客群定位立足郫縣和高新西區(qū)的中青年創(chuàng)智客群、公職人員輻射川西二三級城市及成都大城西范圍的改善型需求客戶根據(jù)本案發(fā)展戰(zhàn)略定位和區(qū)域市場客群特征分析，本項目的目標(biāo)客群定位如下三類：創(chuàng)造客群基礎(chǔ)客群成長客群投資型客戶及周邊企業(yè)團(tuán)購客戶客群定位郫縣本地及成都高新西區(qū)公職人員、醫(yī)/律/教等職業(yè)、即將進(jìn)駐或已進(jìn)駐的企事業(yè)單位員工，大城西范圍內(nèi)的改善型需求家庭，具有較高受教育程度，收入穩(wěn)定，實用型套三是首選，總價承受范圍30-40萬。看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，以長線投資為主的投資型客戶；即將搬入或已經(jīng)搬入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)團(tuán)購。以阿壩、甘孜、西昌等地為代表的二級城市或西藏等人居環(huán)境較差的中老年人，置業(yè)目的為退休后定居成都或養(yǎng)老的客戶；外地來蓉工作或畢業(yè)后留在成都工作的“新成都人”；看重居住環(huán)境、生活配套及價格，總價承受范圍25-30萬?？腿憾ㄎ换A(chǔ)客群成長客群創(chuàng)造客群釋義：郫縣本地及成都高新西區(qū)公職人員、醫(yī)/律/教等職業(yè)、即客群定位無從選擇的被動郊區(qū)化與主動接受城市邊緣化稀缺驅(qū)趕價格驅(qū)趕自然資源驅(qū)趕他們在理想與現(xiàn)實中尋找新的平衡…他們渴望被這座城市所認(rèn)同…基礎(chǔ)客群他們需要一個有品質(zhì)的家…他們需要一種生活狀態(tài)…客群定位無從選擇的被動郊區(qū)化與稀缺驅(qū)趕價格驅(qū)趕自然資源驅(qū)趕他客群定位他們需要房子他們需要家他們需要生活他們需要認(rèn)同感、歸屬感，他們需要這個城市有他們的位置高性價比的產(chǎn)品景觀及社區(qū)氛圍營造大盤的配套體驗與成都文化附加值全面超越客戶期望，挖掘他內(nèi)心深處最深刻的期許！客戶需求分析競爭力要素引導(dǎo)與迎合并重客群定位他們需要房子他們需要家他們需要生活他們需要認(rèn)同感、歸客群定位基礎(chǔ)客群階層的細(xì)分財富程度事業(yè)發(fā)展初期穩(wěn)定轉(zhuǎn)型高中低沉穩(wěn)、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式中高級公務(wù)員、各行業(yè)大中型企業(yè)的中高層、高級教師或律師等、依靠地租獲得原始積累的原助民、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈最容易也最渴望躋身富豪階層的人、一般為事業(yè)擴(kuò)張期的中小企業(yè)主、擁有其身份和個性的標(biāo)志物多為企業(yè)的中層、對事業(yè)和生活躊躇滿志、經(jīng)常盤算著什么時候把家人接來、對價格有一些敏感大部分的中層公務(wù)員、企業(yè)中層管理者、傳統(tǒng)生意的個體經(jīng)營者、有敏銳的洞察力、較強的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性。野心極強的不容忽視的群體，從一些大公司中分離出來依靠知識和個人關(guān)系進(jìn)行創(chuàng)業(yè)的中小企業(yè)主或合伙人，極有可能快速躋身富豪階層，個人意識極強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式多為畢業(yè)1-3年的大學(xué)生、過渡型小戶型的忠實客戶、對價格很敏感從事后勤或文職的企業(yè)職員，掙錢不多、工作不累的樂天派，對價格有一定的敏感度；當(dāng)他們的配偶很有實力的時候，工作對他們來說只是一種消磨時間的方式，這時他們對價格的敏感度一般會較低不滿足于現(xiàn)狀而奮發(fā)向上的族群、可能會跳槽到其它企業(yè)甚至轉(zhuǎn)行，可能會自己經(jīng)營小本生意，由于基數(shù)小他們的財富可能會在短時間內(nèi)暴漲、對價格有一定的敏感平均3-4年平均3-4年大部分基礎(chǔ)客群的成長曲線主動接受城市邊緣化看重項目附加值，價格不太敏感，有一定品味需求；看重項目市場地位，迷信市場領(lǐng)導(dǎo)者的魅力被動郊區(qū)化價格敏感，性價比是關(guān)鍵因素；有限理性，重體驗，容易被項目細(xì)節(jié)及生活昭示性打動；容易跟風(fēng)過渡地帶過渡地帶項目牢牢把握被動郊區(qū)化人群，對過渡地帶人群不放棄，不拋棄?？腿憾ㄎ换A(chǔ)客群階層的細(xì)分財富程度事業(yè)發(fā)展初期穩(wěn)定轉(zhuǎn)型高中低形象定位

釋義：項目發(fā)展定位和未來競爭的突破點就在于一個“新”字，建議在理念上引導(dǎo)消費者追求科技智能和環(huán)保節(jié)能的發(fā)展趨勢，硬件上希望項目在規(guī)劃布局、外立面、景觀、戶型、材料設(shè)備應(yīng)用和物業(yè)服務(wù)等方面充分創(chuàng)新，做到有別于區(qū)域同類樓盤，并建立一個體驗區(qū)來引導(dǎo)消費；同時放大蜀都新城“一河三公園”三個主題鮮明的創(chuàng)新型公園配置；借勢蜀都新城作為成都新城西中心地位和本案作為蜀都新城的核心啟動區(qū)的地位。

★項目形象定位新城心·新公園·新功能形象定位釋義：項目發(fā)展定位和未來競爭的突破點就在于一產(chǎn)品定位公園中的科技智能化建筑位于7343畝蜀都新城核心啟動區(qū)域，并擔(dān)當(dāng)代表整個7000余畝大盤的核心啟動區(qū)；以高科技智能化住宅代言人類未來居住標(biāo)準(zhǔn)；以環(huán)保節(jié)能材料和設(shè)備的應(yīng)用代言城市建設(shè)的未來標(biāo)準(zhǔn)；首先以中小型實用戶型+創(chuàng)新設(shè)計打造差異與競品項目的高性價比產(chǎn)品滿足基礎(chǔ)目標(biāo)客群需求特征；具備輻射周邊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群和二三級城市改善客群的高尚人居環(huán)境的規(guī)模化公園社區(qū)；具備智能化軟件應(yīng)用的“零干擾”物業(yè)服務(wù)提升產(chǎn)品附加值；目標(biāo)的客群來源多元化（包括多地域、多年齡層次、各類職業(yè)客戶）。產(chǎn)品定位公園中的科技智能化建筑位于7343畝蜀都新城核心啟動產(chǎn)品定位產(chǎn)品檔次、功能及特征定位首先主要滿足郫縣本地公職人員、醫(yī)/律/教等職業(yè)以及現(xiàn)代工業(yè)港內(nèi)即將進(jìn)駐或已進(jìn)駐的企事業(yè)單位就業(yè)者基本的居住需求。輔以滿足高新西區(qū)及大城西范圍內(nèi)的高新技術(shù)人才和川西二三級城市改善性需求客群。爭取吸引看重蜀都新城及成都西部新城未來發(fā)展前景和良好居住環(huán)境、較有實力的投資客戶群體的投資需求，考慮長線投資較多。本區(qū)域內(nèi)中高檔項目，電梯公寓物業(yè)中的高檔物業(yè)，科技、智能、環(huán)保節(jié)能方面做到區(qū)域獨有，成都領(lǐng)先的地位。產(chǎn)品定位產(chǎn)品檔次、功能及特征定位首先主要滿足郫縣本地競爭定位以區(qū)域前景、公園人居環(huán)境、產(chǎn)品創(chuàng)新和超高性價產(chǎn)品比取勝釋義：◆本案作為7000畝大盤核心啟動區(qū)和新城市中心的區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿?；◆本案擁有“一河三公園”的良好外部條件和自然資源，可以先期打造景觀樣板區(qū)或意景區(qū)，以良好的居住環(huán)境打動客戶；◆為在近期異常激烈競爭中取勝，我們必須與競品要有產(chǎn)品上的創(chuàng)新和差異，“人無我有，人有我優(yōu)”，以本區(qū)域獨有、成都領(lǐng)先的科技智能化節(jié)能環(huán)保建筑引領(lǐng)市場?！繇椖烤C合品質(zhì)做高，同時做到高檔不高“貴”，品質(zhì)上追隨弗萊明戈、萬景峰等項目，價格低于同質(zhì)項目，追求性價比與產(chǎn)品差異化的核心競爭力。競爭定位以區(qū)域前景、公園人居環(huán)境、產(chǎn)品創(chuàng)新和超高性價產(chǎn)品比取定位思路二：定位思路二：領(lǐng)秀城西新中心整體定位領(lǐng)秀城西新中心整體定位每個人心中都有一個夢想……美國洛杉磯，娛樂圈的夢想殿堂麥加，伊斯蘭教穆斯林的朝覲圣地巴厘島，全球公認(rèn)的旅游勝地每個人心中都有一個夢想……美國洛杉磯，娛樂圈的夢想殿堂麥每一階段，都有一個人居經(jīng)典如今一個新的經(jīng)典將要誕生……2007年2009年2008年時代花城弗萊明戈中信·未來城……每一階段，都有一個人居經(jīng)典2007年2009年200我們的經(jīng)典誕生與演繹現(xiàn)在，讓我們與大家一同分享我們的經(jīng)典誕生與演繹丟開科技智能化！丟開三大公園的單一陳述！丟開無法展示的未來承諾！丟開高成本投入附加客戶的重荷！丟開標(biāo)新立異的異類概念！更吻合項目所覆蓋的主力客群！最大限度整合項目現(xiàn)有資源！以現(xiàn)在進(jìn)行時替換將來進(jìn)行時！以現(xiàn)有的趨勢引領(lǐng)和定義來兌現(xiàn)！不做最超前的，只做最適度的產(chǎn)品！中信·

當(dāng)代成都項目案名丟開科技智能化！中信·當(dāng)代成都項目案名當(dāng)代成都未來城市定義當(dāng)代，啟示未來的7000畝超級大盤！項目概念當(dāng)代成都未來城市定義當(dāng)代，啟示未來的7000畝超級大讓資源優(yōu)勢現(xiàn)在，讓區(qū)域優(yōu)越未來！競爭定位讓資源優(yōu)勢現(xiàn)在，讓區(qū)域優(yōu)越未來！競爭定位無公園，不成都！無活水，不成都！無人文，不成都！無鄰里，不成都！無國際，不成都！無中信，不成都！當(dāng)代成都生活典范我們最成都！項目主體無公園，不成都！當(dāng)代成都生活典范我們最成都！項目主體在人生的五種需求階段實現(xiàn)：我們在精神層面，追求最高人生價值觀自我實現(xiàn)生存安全歸屬尊重所以，我們來了！項目精神在人生的五種需求階段實現(xiàn)：我們在精神層面，追求最高人生價值觀成都當(dāng)代生活之城！成都當(dāng)代藝術(shù)公園！成都當(dāng)代高新商務(wù)！成都當(dāng)代智能PARK！成都當(dāng)代創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群！成都當(dāng)代城西新中心最適度的生活住區(qū)！項目演繹成都當(dāng)代生活之城！項目演繹第三部分、項目開發(fā)策略初步思考與建議成都郫縣中信未來城項目市場定位競標(biāo)方案策劃報告課件開發(fā)思路建議開發(fā)經(jīng)營策略開發(fā)時序建議開發(fā)節(jié)奏建議開發(fā)物業(yè)建議開發(fā)思路建議開發(fā)經(jīng)營策略開發(fā)時序建議開發(fā)節(jié)奏建議開發(fā)物業(yè)建議分組團(tuán)分期分批次適量開發(fā)，多層次、小批量、快節(jié)奏推售2組團(tuán)1組團(tuán)一期三期二期開發(fā)經(jīng)營策略分組團(tuán)分期分批次適量開發(fā)，2組團(tuán)1組團(tuán)一期三期二期開發(fā)經(jīng)營策根據(jù)區(qū)域目前房地產(chǎn)市場消化量、項目開發(fā)條件和同類項目銷售周期，按照項目初步設(shè)想，本項目112.25畝開發(fā)用地及規(guī)劃條件，可開發(fā)商品房規(guī)模在18.7-*31.4萬平方米之間，若按照容積率4.0左右計算，則地上建筑面積近30萬平方米，都可供銷售，且絕大部分為住宅類產(chǎn)品。現(xiàn)按照區(qū)域同類物業(yè)銷售速率來計算，我們初步判斷如下：周期：約3-5年，開發(fā)節(jié)奏：年均6-10萬㎡左右，約660-1100套注：具體每年開發(fā)和銷售量只有在項目方案確定后，待市場進(jìn)一步調(diào)研后方能確定，后期可提供詳細(xì)方案。開發(fā)時序建議根據(jù)區(qū)域目前房地產(chǎn)市場消化量、項目開發(fā)條件和同類項目銷售周◆建議：多采用板式、蛙式和部分蝶式設(shè)計，在不過多損失經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下提高項目舒適度、差異化和競爭力，并以此凸出高層洋房的概念，再通過戶型創(chuàng)新、新技術(shù)、新材料的引入，達(dá)到環(huán)境節(jié)能、科技智能的效果，為區(qū)域塑造一座體現(xiàn)未來居家理念的高層洋房標(biāo)桿社區(qū)。1、整體規(guī)劃設(shè)計原則建議

以臨河景觀與中庭景觀利用價值最大化為出發(fā)點，以市場競爭需要和整體開發(fā)策略為指導(dǎo)，根據(jù)項目地塊特征，分組團(tuán)階梯式布局開發(fā)物業(yè)建議◆建議：多采用板式、蛙式和部分蝶式設(shè)計，在不過多損失經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑風(fēng)格建議

從國內(nèi)一、二線城市高層住宅的建筑風(fēng)格來看，主要有兩種：最流行的現(xiàn)代風(fēng)格，做法上有三種方式：外立面貼磚、刷漆、玻璃幕墻或結(jié)合使用；第二種就是新古典主義風(fēng)格。而消費者的角度來看，不太在意具體哪種風(fēng)格，關(guān)鍵是要作出來的外立面耐看和有檔次。但按照目前區(qū)域市場在售高層住宅外立面風(fēng)格來看，多以現(xiàn)代為主。而為了加以區(qū)別和提升項目檔次，我們建議：本項目的建筑風(fēng)格現(xiàn)代古典主義，并在用材上體現(xiàn)品質(zhì)感開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議本區(qū)域客戶對立面風(fēng)格的喜好程度建筑風(fēng)格建議開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議本區(qū)域客戶對立面風(fēng)格的喜建筑風(fēng)格參考新古典主義風(fēng)格（更沉穩(wěn)和大氣）新古典主義風(fēng)格（更時尚和合現(xiàn)代）開發(fā)物業(yè)建議建筑風(fēng)格參考新古典主義風(fēng)格（更沉穩(wěn)和大氣）新古典主義風(fēng)格（更建筑形態(tài)建議：北地塊：12-18F點式板式結(jié)合（可考慮結(jié)合渠道營銷為團(tuán)購企業(yè)定制設(shè)計)南地塊：18F中庭板式+25F蛙式+32F蝶式+底層臨街商鋪開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議建筑形態(tài)建議：開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議建筑形態(tài)建議組合示意圖12-18F點板式25F蛙式18F板式32F蝶式臨街底商臨街底商開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議建筑形態(tài)建議組合示意圖12-18F點板式25F蛙式18F板式建筑形態(tài)建議組合參考圖開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議建筑形態(tài)建議組合參考圖開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議物業(yè)類型及戶型配比建議戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)比面積備注2室2廳1衛(wèi)70-80㎡512套19.6%40960㎡

2室2廳1衛(wèi)約89㎡192套7.4%17088㎡可變套三3室2廳1衛(wèi)約105㎡120套4.6%12600㎡

3室2廳2衛(wèi)約110㎡288套11.0%31680㎡

3室2廳2衛(wèi)約115㎡520套19.9%59800㎡

3室2廳2衛(wèi)約120㎡512套19.6%61440㎡部分可變套四3室2廳2衛(wèi)約130㎡320套12.3%41600㎡臨河蝶式，部分躍式3室2廳2衛(wèi)約140㎡144套5.5%20160㎡中庭板式可變套四，部分躍式合計

2608套100.0%285328㎡

開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議以上配比建議的套數(shù)是結(jié)合了相應(yīng)戶型在總平建議中的擺放和其建筑形態(tài)所提出的物業(yè)類型及戶型配比建議戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)比面積備注2室2廳項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)初步測算表2、產(chǎn)品建議開發(fā)物業(yè)建議

方案一：北地塊12F板式方案二：北地塊18F板式土地面積112.25畝112.25畝其中北地塊28.56畝28.56畝南地塊83.69畝83.69畝總建筑面積33.0萬平米35.64萬平米其中地上建筑面積29.0萬平米31.14萬平米地下建筑面積4.0萬平米4.5萬平米住宅建筑面積28.4萬平米30.54萬商業(yè)建筑面積6000平方米6000平米容積率3.94.16其中北地塊2.53.8南地塊4.24.3建筑密度20%20%綠地率38%38%總戶數(shù)26002800地下停車位13001400項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)初步測算表2、產(chǎn)品建議開發(fā)物業(yè)建議方案項目兩個方案經(jīng)濟(jì)效益初步測算2、產(chǎn)品建議開發(fā)物業(yè)建議序號項目指標(biāo)方案一方案二金額（萬元）單位指標(biāo)金額（萬元）單位指標(biāo)（一）土地成本39287.50350.0039287.50350.00（二）前期費用6328.51191.776845.05192.06（三）工程建設(shè)費用44752.491356.1448613.051364.00（四）管理費用1213.5136.771320.8537.06（五）財務(wù)費用2982.3890.383048.9085.55（六）營銷費用3283.4299.503494.5998.05（七）總開發(fā)投資成本97847.812965.09102609.932879.07（八）銷售總收入109447.203316.58116486.403268.421.1商業(yè)3600.006000.003600.006000.001.2電梯住宅104107.203676.62111146.403639.61小高層/18F18240.003800.0025560.003600.0018F中庭板式8467.204200.008467.204200.0026F蛙式22680.003600.0023587.203600.00蝶式54720.003600.0053532.003600.001.3地下車庫1740.002000.001740.002000.002銷售稅費6566.83198.996989.18196.113維修基金1089.0033.001176.1233.004銷售凈收入101791.373084.59108321.103039.31（九）利潤1稅前利潤3943.565711.164稅前投資利潤率4.03%5.57%兩個方案按照目前這個取費標(biāo)準(zhǔn)和售價來計算，其經(jīng)濟(jì)效益都不好，投資回報率也相差不大。這說明在項目地價較高、市場環(huán)境不好的時候投資開發(fā)，若不通過提高項目附加值來提升項目售價，則利潤微薄，風(fēng)險較大。項目兩個方案經(jīng)濟(jì)效益初步測算2、產(chǎn)品建議開發(fā)物業(yè)建議序號項目開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議科技智能的應(yīng)用新風(fēng)系統(tǒng)水處理系統(tǒng)外窗系統(tǒng)外墻系統(tǒng)防噪音系統(tǒng)衛(wèi)生系統(tǒng)規(guī)劃高起點產(chǎn)品高規(guī)格開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議科技智能的應(yīng)用新風(fēng)系統(tǒng)水處理系統(tǒng)外窗開發(fā)物業(yè)建議擊博力虹式屋面雨水排放系統(tǒng)進(jìn)水調(diào)節(jié)池組合式生化處理設(shè)備鼓風(fēng)機過濾器消毒裝置回用將洗浴、洗衣等生活用水回收，用于：澆灌綠地沖洗園區(qū)道路洗車補充人工湖蒸發(fā)掉的水分中水處理示意圖傳統(tǒng)的重力式雨水排放系統(tǒng)雨水排放系統(tǒng)示意圖1、水處理系統(tǒng)采用瑞吸式屋面雨水排放系統(tǒng)屋面雨水斗及高密度聚乙烯排水管道完全隔絕空氣、只允許雨水進(jìn)入利用重力形成局部真空產(chǎn)生虹吸現(xiàn)象比傳統(tǒng)的雨水排放方式減少大量雨水斗和立管不需要任何坡度快速徹底排清屋面積水開發(fā)物業(yè)建議擊博力虹式屋面雨水排放系統(tǒng)進(jìn)水調(diào)節(jié)池組合式生化處開發(fā)物業(yè)建議同層排水系統(tǒng)同層排水——又稱之為墻排水，與傳統(tǒng)的地排水不同，同層排水的管道布置方式，讓排水支管不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到排水立管進(jìn)行排放；清潔衛(wèi)生，便于打掃；消除噪音；衛(wèi)生間用水設(shè)備提高靈活性；安全高效；節(jié)省空間；馬桶污水在同層向后排入隱蔽在墻體里的立管中，立管中雙路排水，避免樓間噪音、無漏水、無串味摒棄傳統(tǒng)的水封彎頭，不占用地下空間；1、水處理系統(tǒng)開發(fā)物業(yè)建議同層排水系統(tǒng)同層排水——又稱之為墻排水開發(fā)物業(yè)建議國際先進(jìn)的滅蚊武器———“生態(tài)滅蚊機”（滅蚊磁場），此項技術(shù)經(jīng)美國疾病控制中心及國防部實用驗證，能消滅4000平米范圍內(nèi)的蚊子及其他吸血性昆蟲，而對人體無任何傷害。該系統(tǒng)：運用仿生學(xué)原理，模仿人類呼吸排出的二氧化碳、濕氣及熱，利用液化石油氣經(jīng)催化作用產(chǎn)生極準(zhǔn)確濃度的二氧化碳，從而吸引大量吸血蚊蟲并最終消滅利用一種清潔、專利發(fā)明的counterflow技術(shù)，運用蚊蟲飛行時的氣體動力原理，能在呼出二氧化碳的同時，真空吸捕大量的吸血蚊蟲，當(dāng)他們飛近滅蚊磁場找獵物時，便會被真空器吸入蚊網(wǎng)，最后被封干致死。不使用任何殺蟲劑或電蚊網(wǎng)。24小時不間斷工作，捕捉夜晚活動與白天活動的吸血昆蟲，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。能夠大量吸引并捕捉會產(chǎn)卵的雌蚊自身發(fā)電，采用標(biāo)準(zhǔn)的的液化氣供應(yīng)能源，無需任何電力。安全&無聲

不使用殺蟲劑，不釋放任何對環(huán)境有害的氣體。

極其安靜，沒有任何噪音2、衛(wèi)生系統(tǒng)開發(fā)物業(yè)建議國際先進(jìn)的滅蚊武器———“生態(tài)滅蚊機”（滅蚊磁場開發(fā)物業(yè)建議3、外墻系統(tǒng)1、墻面基層2、界面劑3、聚合物砂漿4、背膠5、保溫板6、聚合物砂漿7、玻璃纖維網(wǎng)格布8、聚合物砂漿9、石材墻磚案例：萬科朗潤園的外墻保溫系統(tǒng)共5層工藝，墻的厚度增加了5－6公分，加上窗戶和玻璃保溫措施，空調(diào)能耗可以節(jié)約30％左右開發(fā)物業(yè)建議3、外墻系統(tǒng)1、墻面基層2、界面劑3、聚合物砂漿開發(fā)物業(yè)建議6mm+12mm+6mmLOW-E低輻射玻璃室內(nèi)冷熱能量100％投射熱傳輸損失40％太陽能量100％透射太陽能65％室外環(huán)境室內(nèi)環(huán)境斷橋鋁合金窗框LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃輻射率從0.84降低到0.04至0.12，可通過可見光而阻擋遠(yuǎn)紅外線(人體所感受的熱即是遠(yuǎn)紅外線)起到了更好的隔音與隔熱的作用。獨特的鍍膜層隔絕紫外線輻射LOW-E鍍銀膜（內(nèi)充氬氣）低輻射保溫玻璃，雙向阻熱窗框與窗洞之間采用美國歐文斯克寧保溫板做隔熱處理世界頂級德國SCHüCO（旭格）斷熱鋁合金窗框結(jié)構(gòu)。雙面膠條咬口，窗框內(nèi)、外鋁皮之間有硬尼龍斷熱層Low-E玻璃4、外窗系統(tǒng)開發(fā)物業(yè)建議6mm+12mm+6mmLOW-E低輻射玻璃室內(nèi)開發(fā)物業(yè)建議采用22厘米陶粒混凝土加厚樓板，一方面可以有效節(jié)能，另一方面也使樓板的隔音效果從通常的75分貝減小到30分貝，達(dá)到歐洲標(biāo)準(zhǔn)。分戶隔墻上增加了10公分厚的擠塑聚苯做保溫、隔音門設(shè)計加厚一倍的戶門、室內(nèi)門，門窗內(nèi)暗藏隔音、隔熱膠條，多個細(xì)部共同為減耗起到良好作用。以不同日照角度設(shè)計的不同傾角的外窗和低輻射中空Low－E玻璃擠塑聚笨板是以聚苯乙烯樹脂為原料，經(jīng)由特殊工藝連續(xù)擠出發(fā)泡成型的硬，質(zhì)板材,其內(nèi)部為獨立的密閉式氣泡結(jié)構(gòu)，是一種具有高抗壓、不吸水、防潮、不透氣、輕質(zhì)、耐腐蝕、使用壽命長、導(dǎo)熱系數(shù)低等優(yōu)異性能的環(huán)保型保溫材料。陶?；炷帘绕胀ɑ炷恋膬?yōu)勢有：重量輕，保溫性能好、抗?jié)B性好，耐火性能好，施工適應(yīng)性強5、防噪系統(tǒng)開發(fā)物業(yè)建議采用22厘米陶粒混凝土加厚樓板，一方面可以有效節(jié)開發(fā)物業(yè)建議運用法國ALDES（愛迪士）自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)；室內(nèi)90％以上的空間實現(xiàn)自然通風(fēng)，“會呼吸的窗”。中央式機械通風(fēng)系統(tǒng)原理：VMPK系統(tǒng)能保證室內(nèi)高質(zhì)量、持續(xù)、無噪音通風(fēng)，尤為適用新建的住宅。風(fēng)機通常安裝于屋頂，用于排出污濁空氣，室外新鮮空氣通過自平衡式進(jìn)風(fēng)口進(jìn)入各主要房間內(nèi)。異臭味、懸浮顆粒物、水蒸氣，引入室外自然新風(fēng)，防止交叉感染疾病。6、新風(fēng)系統(tǒng)開發(fā)物業(yè)建議運用法國ALDES（愛迪士）自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)；戶型設(shè)計指導(dǎo)思路建議◆空間構(gòu)成豐富、具有層次特色和文化品位◆空間功能分區(qū)極為明顯，無干擾空間、過渡空間充足◆公共空間的集中性和私人空間的隱密性突出◆高度講究空間的舒適性和享受性◆具有良好的改造條件和復(fù)合利用條件開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議戶型設(shè)計指導(dǎo)思路建議◆空間構(gòu)成豐富、具有層次特色和文化品位開戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議77平米2-2-1戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議77平米2-2-1可隔出陽光書房二室二廳一衛(wèi)建筑面積：84㎡客廳：大氣，開敞明亮，開間3.9米，進(jìn)深6.3米；臥室：私密獨立，主臥配備5㎡情景花園入戶花園：景觀入戶花園，引領(lǐng)舒適型中小戶型潮流。陽臺：大面積陽臺，或贈送或半面積計算。戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議可隔出陽光書房二室二廳一衛(wèi)建筑面積：84㎡戶型參考圖片開5.8米高的25㎡空間功能轉(zhuǎn)換靈活二室二廳一衛(wèi)建筑面積：89㎡客廳：大氣，開敞明亮，開間4.0米，進(jìn)深5.8米，挑高5.8米超高客廳雙層空間，以奇偶層間隔布置；臥室：私密獨立，主臥配備5㎡情景花園；入戶花園：入戶不計面積3㎡花園，有效進(jìn)行空間緩沖。戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議5.8米高的25㎡空間功能轉(zhuǎn)換靈活二室二廳一衛(wèi)建筑面積：三室二廳一衛(wèi)建筑面積：109㎡客廳：大氣，開敞明亮，開間4.5米，進(jìn)深6.6米；臥室：私密獨立，配備大面積花園陽臺：大面積景觀陽臺，與客廳緊密銜接。戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議三室二廳一衛(wèi)建筑面積：109㎡戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議2130㎡三室兩廳兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)躍式戶型超大6米挑高贈送空間戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議130㎡三室兩廳兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)躍式戶型超大6米挑高贈送空間戶型參考145平米3-2-2+入戶花園+3露臺大量可變空間與空中花園戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議145平米3-2-2+入戶花園+3露臺大量可變空間與空中花園可變空間----陽光房以陽光房的設(shè)置充分滿足不同業(yè)主親山親水親自然的意愿。以陽光房的設(shè)置充分滿足不同業(yè)主親山親水親自然的意愿。戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議可變空間----陽光房以陽光房的設(shè)置充分滿足不同業(yè)主親山親水戶型設(shè)計五個分區(qū)的合理安排建議禮儀區(qū)：入口、玄關(guān)、起居室、過廊等交往區(qū)：客廳、中餐廳、西餐廳、廚房、陽光室等私密區(qū)：主臥（化妝間）、次臥、客人房、衛(wèi)生間、書房等功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進(jìn)入式衣廚、閣樓、健身房、傭人房、多功能活動廳等室外區(qū)：外立面、前院、后院、親水平臺、屋頂露臺等開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議戶型設(shè)計五個分區(qū)的合理安排建議禮儀區(qū)：入口、玄關(guān)、起居室、過戶型設(shè)計樓層功能布局建議地下室：定位為休閑娛樂空間，房價高則全贈送

滿足功能：車庫、影音室、運動間、休閑室、酒窖等，附帶傭人房一層：定位為公共活動空間

滿足功能：客廳、雙廚、餐廳、起居室、客臥、公共衛(wèi)生間、室外花園、親水平臺等二層：主要定位為臥室、主人私人活動空間

滿足功能：豪華主臥（帶分區(qū)的主衛(wèi)、書房、衣櫥）、次臥（獨衛(wèi)）、露臺、花園等開發(fā)物業(yè)建議2、產(chǎn)品建議戶型設(shè)計樓層功能布局建議地下室：定位為休閑娛樂空間，房價高則景觀參考圖片開發(fā)物業(yè)建議3、景觀建議臨河面打造濱河公園可作為小區(qū)配套景觀，以水和休閑健身為主題設(shè)置雕塑小品等，可多設(shè)置休息設(shè)施。景觀參考圖片開發(fā)物業(yè)建議3、景觀建議臨河面打造濱河公園可作為景觀參考圖片開發(fā)物業(yè)建議3、景觀建議利用項目東側(cè)待開發(fā)用地和臨河面寬闊的景觀配套聯(lián)合打造景觀示范區(qū)或意境區(qū)，可大面積采用高質(zhì)感的果嶺式草皮，使景觀意境區(qū)看上去視野寬闊能給客戶帶來直觀的視覺沖擊，有利于提高客戶心理價位和產(chǎn)生購買沖動。示范區(qū)必須在項目整體亮相蓄客同期打造呈現(xiàn)。景觀參考圖片開發(fā)物業(yè)建議3、景觀建議利用項目東側(cè)待開發(fā)用地和開發(fā)物業(yè)建議4、物業(yè)管理服務(wù)建議及參考標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)1.常規(guī)的保潔、安保服務(wù)；2.物業(yè)管理服務(wù)：公共性服務(wù)收費（物管費）、公眾代辦性服務(wù)收費（水、電、氣、供熱、電視、通訊等）、特約服務(wù)收費、轉(zhuǎn)售與租賃中介服務(wù)，代管房屋服務(wù)，裝修套餐及配套服務(wù)，管家式延伸服務(wù)等；

3.設(shè)備、設(shè)施管理維修上門服務(wù)：專業(yè)人員負(fù)責(zé)機電設(shè)備、設(shè)施管理維修；

4.安全維護(hù)服務(wù)：24小時值班守衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)消防管理、車輛、交通等秩序管理；

5.保姆式家政服務(wù),如:家居清潔維護(hù)服務(wù)，車輛清洗，家電維修，代送修各類物品，影碟租賃，請星級廚師上門烹調(diào)，提供美容健康護(hù)理，代請保姆、鐘點工、照看（接送）幼兒服務(wù)，報刊訂閱服務(wù)、代辦各類宴會服務(wù)等；

6.特約家庭醫(yī)療保健服務(wù)（特約家庭醫(yī)生、上門體檢、各科醫(yī)生專家上門咨詢服務(wù)、電話醫(yī)療保健咨詢服務(wù)等）；開發(fā)物業(yè)建議4、物業(yè)管理服務(wù)建議及參考標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)核心價值提煉在以差異化形成競爭優(yōu)勢的思路下，本項目核心價值主要分為現(xiàn)有核心價值和可發(fā)展的核心價值兩部分現(xiàn)有核心價值區(qū)域價值——完善配套的新城中心規(guī)劃帶來的區(qū)域發(fā)展前景；項目價值——“一河三公園”的稀缺自然資源，中信品牌信譽，7000畝大盤的完善配套。可創(chuàng)造的核心價值1、精準(zhǔn)的項目定位行成的錯位競爭；2、產(chǎn)品創(chuàng)新所形成差異化競爭；3、產(chǎn)品超高性價比。核心價值提煉在以差異化形成競爭優(yōu)勢的思路下，本如果現(xiàn)在可以震撼過去，那么未來將帶給我們什么？創(chuàng)新改變世界……如果現(xiàn)在可以震撼過去，演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！

第一部分、市場研究

第一部分、市場研究結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析項目研究長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析項目研究長期看好，近期階段性市場環(huán)境研判成都房地產(chǎn)市場運行周期大概在12-15年之間，跟全國市場運行周期基本一致，我們需要把握這種節(jié)奏順勢而為15年12-15年市場環(huán)境研判成都房地產(chǎn)市場運行周期大概在12-15年之間，跟市場環(huán)境研判走勢一、這輪始于2007年第四季度的調(diào)整，既是房地產(chǎn)市場自身調(diào)整的需要，也是宏觀經(jīng)濟(jì)、外部環(huán)境加劇惡化的結(jié)果，短期內(nèi)難以根本性好轉(zhuǎn)；目前整個房地產(chǎn)市場仍處于下降通道當(dāng)中，2009年市場即使有所好轉(zhuǎn)也只是階段性觸底的中繼反彈，2010年將面臨方向性抉擇。走勢二、我們預(yù)計成都樓市今后的發(fā)展路徑可能是：2009年階段性超跌反彈――2010年回落盤整――2011-2012年探底復(fù)蘇――2013-2015年緩慢復(fù)蘇――2015-2020年將迎來新一輪快速發(fā)展期。

14-15年13-15年市場環(huán)境研判走勢一、這輪始于2007年第四季度的調(diào)整，既是房中成研判結(jié)論【中成看點】：基于我們對全國和成都房地產(chǎn)市場中遠(yuǎn)期和近期走勢的判斷，市場給我們的啟示和指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營決策的核心思想就是：長期看好，近期謹(jǐn)慎；為迎接下一輪市場復(fù)蘇和高速發(fā)展機遇，要先保存自己、積蓄力量，提前布局。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策上的運用是:在2009-2011年弱市中采取保守策略，靈活開發(fā)低風(fēng)險項目積蓄力量；在2011-2012年轉(zhuǎn)折期作好土地儲備、人才儲備和資金儲備，提前布局；在2015年之后的新一輪快速發(fā)展期采取快速攻勢策略，積極拓展和開發(fā)。中成研判結(jié)論【中成看點】：市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨大項目分析長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨大項目分區(qū)域市場郫縣08年新成交地塊平均地價每畝118萬，地均價按3.0的容積率計，樓面地價僅591元，環(huán)比去年的1250元，環(huán)比去年下降了53％，土地價格的大幅下調(diào)也給房價的下調(diào)帶來較大的空間，大量低成本項目將本案行成新的沖擊。區(qū)域市場郫縣08年新成交地塊平均地價每畝118萬，地區(qū)域市場未來3年，本區(qū)域競爭項目新增供給將在320萬㎡以上，320萬㎡意味這事么即每年平均供過于求的潛在矛盾大，競爭將十分激烈。區(qū)域市場未來3年，本區(qū)域競爭項目新增供給將在320萬㎡以上，區(qū)域市場本區(qū)域供給面積主要集中在81-120㎡之間，占總供給的61％，需求面積也同樣集中在這一面積段，緊湊型套三和套二產(chǎn)品是本區(qū)域供需主力。區(qū)域市場本區(qū)域供給面積主要集中在81-120㎡之間，區(qū)域市場區(qū)域成交客戶分析區(qū)域市場區(qū)域成交客戶分析區(qū)域市場本區(qū)域成交客戶主要來源于郫縣本地，占了52%，是本區(qū)域中高檔樓盤主要購買人群；主要客群置業(yè)以公職人員和醫(yī)/律/教為主，共占到50%；最普遍的認(rèn)知項目渠道為戶外廣告和口碑，分別為44%和28%，另有23%為偶然認(rèn)知；

90㎡以下戶型成為47%客戶的最愛，80-90平米的套二戶型和90-105㎡的實用型套三將成為市場主流需求。區(qū)域市場本區(qū)域成交客戶主要來源于郫縣本地，占了5中成研判結(jié)論【中成看點】：

本區(qū)域供需特征從結(jié)構(gòu)上來說基本一致，但絕對量上卻明顯供過于求，將長期處于買方市場，市場存量水平仍在安全范圍內(nèi)（35萬㎡約等于本區(qū)域半年的去化總量）。但施工量（397萬㎡）中80%尚未面市，后市供給壓力大，競爭激烈。中成研判結(jié)論【中成看點】：

本區(qū)域供需特征從結(jié)結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨大項目分析長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎同質(zhì)化競爭下市場具備空白點結(jié)論導(dǎo)航市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨競品分析項目名稱房屋類型總占地面積（畝）總建筑面積（萬㎡）總戶數(shù)（套）戶型面積范圍近期推出套數(shù)銷售套數(shù)均價（元/㎡）銷售率萬樹森林小高層10010.4871054-187390388350099%伊薩貝拉高層/小高層13627.44228945-200221132380060%名城左岸高層6127.7242777-150521156298030%卡布里城高層9430254590-1501237568360046%瑞景茗城高層/多層10015120068-184647285355044%景.尚景1期多層/小高層7011.689980-130511488320095%精城名典高層737600124-1524154153400100%時代花城高層20735176180-1701090978330090%晨光杰座高層101.621436-10821444278020%水岸天成高層709588120-220353132305038%蜀源.國都多層54622583-162191147370077%一里陽光小高層20035約320049-85398126288032%西都會小高層/高層4.161087248-12944897335022%林澗上館多層354.127380-180272270340099%龍湖.弗萊明戈雙拼/花園洋房/高層200513600130-216282216600077%合計/1790.1627121403/71904442/62%代表項目近況一覽本區(qū)域近期（過去15個月）供給銷售套數(shù)4442套，單個項目平均去化速率為20套/月。競品分析項目名稱房屋類型總占地面積總建筑面積總戶數(shù)戶型面積范◆典型樓盤統(tǒng)計：15個在售樓盤；◆總體量：約304萬㎡；◆近期供需情況：供應(yīng)總面積約78萬平方米，合7190套，已售面積約45萬平方米,合4442套，套均面積僅101㎡，區(qū)域戶型呈小型化、多房間、創(chuàng)新化的發(fā)展趨勢。區(qū)域綜合銷售率約為62％；◆2009年預(yù)計供給量：現(xiàn)有存量房約35萬㎡，新增供給預(yù)計約90萬㎡，合計125萬㎡。競品分析◆典型樓盤統(tǒng)計：15個在售樓盤；競品分析競品分析選取本案的5個主要競品項目來看，近期供應(yīng)產(chǎn)品其中多層住宅266套，花園洋房282套，高層電梯公寓2763套。120-130平米、100-110平米以及80-90平米三個面積段為主力供應(yīng)戶型，其中80-90平米面積段最多，774套，占總量的23%。競品項目產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)一覽面積區(qū)間套型中鐵瑞景茗城景尚景時代花城伊薩貝拉弗萊明戈合計多層高層高層多層高層高層花園洋房60以下

000056005660-70

058000005870-80

20240502009680-90套二0821530108740417套三0223036640032390-100套二00000000套三21872550100184100-110

569298607200504110-120

092205610000403120-130

181843350000537130-140

0100014715163140以上

03764000267368套數(shù)

6485710802024032212823109競品分析選取本案的5個主要競品項目來看，近期競品分析龍湖弗萊明戈項目月均去化速率雖然最高，是由于其項目定位和產(chǎn)品差異化所尋求的市場空白點獲得成功，但本區(qū)域純高端市場總量相對較低，該項目53萬㎡的體量也需要消化多年。而景尚景和時代花城所代表的中高端電梯公寓項目推盤量大、整體去化率高，是適合本案的發(fā)展方向。競品分析龍湖弗萊明戈項目月均去化速率雖然最高，競品分析經(jīng)濟(jì)實力本地私營企主本地公職人員二次置業(yè)群體市內(nèi)白領(lǐng)區(qū)域客戶外區(qū)域客戶成都市客戶龍湖弗萊明戈中鐵瑞景茗城景尚景時代花城二三級城市私營業(yè)主、在蓉投資、在蓉為子女購房周邊企業(yè)就業(yè)人員高新西區(qū)創(chuàng)智人群競品分析經(jīng)濟(jì)實力本地私營企主本地公職人員二次置業(yè)群體市內(nèi)白領(lǐng)競品分析景尚景時代花城中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城本案競品項目外立面主要為現(xiàn)代簡約式：景尚景和時代花城；歐式：伊薩貝拉和龍湖弗萊明戈；新古典式：中鐵瑞景茗城。龍湖.弗萊明戈競品分析景尚景時代花城中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城競品分析景尚景中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城時代花城就目前所呈現(xiàn)實景的項目來看，景尚景為景觀打造最好的項目，而龍湖弗萊明戈西班牙風(fēng)格的臺地式景觀也值得期待，而其他項目在景觀打造上的質(zhì)感和創(chuàng)新上都乏善可陳。競品分析景尚景中鐵.伊薩貝拉中鐵.瑞景茗城時代花城競品分析時代花城88㎡景尚景84㎡中鐵瑞景茗城68㎡伊薩貝拉86㎡本區(qū)域中小型戶型（90平米以下）成為了熱點戶型，而如時代花城項目88平米緊湊型套三和瑞景茗城68平米套一變套二戶型因其實用緊湊受到本地客戶的追捧。競品分析時代花城88㎡景尚景84㎡中鐵瑞景茗城68㎡伊薩貝拉中成研判結(jié)論高中低中中高高『價格』中低『形象檔次』景尚景錦繡東方市場空白時代花城龍湖.弗萊明戈萬景峰中鐵瑞景茗城華潤.橡樹灣我們的機會點中成研判結(jié)論高中低中中高高『價格』中低『形象檔次』景尚景錦繡結(jié)論導(dǎo)航長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨大同質(zhì)化競爭下市場具備空白點項目研究具備外部機遇，依照市場需求打造產(chǎn)品特性結(jié)論導(dǎo)航長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎市場環(huán)境區(qū)域市場競項目研究郫縣新區(qū)功能定位：西部新城綜合中心，以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配人口規(guī)劃：2020年套服務(wù)，建設(shè)既適宜居住、又適宜創(chuàng)業(yè)的綜合性城市片區(qū)。，郫縣的實際居住人口將達(dá)到48萬人，城市用地70平方公里。固定資產(chǎn)投資快速增長，實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資171.99億元，增長40.8%，全年新增固定資產(chǎn)投資110.51億元。全縣含預(yù)售在內(nèi)的商品房銷售面積69.57萬㎡(其中住宅65.45萬㎡)，比上年下降39.4%；實現(xiàn)銷售額23.14億元，下降40.2

%。區(qū)域發(fā)展總體格局：“一城一區(qū)一園三帶”區(qū)域發(fā)展總體格局的形成，促進(jìn)資源的有效整合和合理配置，實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。項目研究郫縣新區(qū)區(qū)域發(fā)展總體格局：項目研究項目南臨摸底河，沿河將打造景觀帶，為本案主要外部自然資源。項目西側(cè)緊鄰蜀信路，可直接連接西區(qū)大道，是郫縣城區(qū)與高新西區(qū)的主要聯(lián)系通路。項目北側(cè)為龍湖.弗萊明戈項目建設(shè)用地，現(xiàn)已開始項目一期施工建設(shè)。項目東側(cè)為待開發(fā)用地，規(guī)劃使用性質(zhì)為幼兒園建設(shè)用地，預(yù)計2010年動工。

本案被規(guī)劃中的文信路劃為了南北兩塊地塊，北地塊28.56畝難以打造景觀或建筑布局；南地塊83.69畝，緊鄰摸底河景觀帶。本案位于規(guī)劃中的西部新城中心區(qū)域項目研究項目南臨摸底河，沿河將打造景觀帶，為本案主要外部自項目研究優(yōu)勢（S）劣勢（W）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢機會（O）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅威脅（T）所在區(qū)域外圍有大量高薪就業(yè)人口，住宅需求量持續(xù)增加，為本案提供剛性需求；城市化進(jìn)程加速，大成都規(guī)劃出爐，本案所處西部新城市中心區(qū)域發(fā)展前景可觀；區(qū)域市場具有空白點，產(chǎn)品特性營造空間大。開發(fā)商品牌優(yōu)勢：央企對客戶的信心促進(jìn)；區(qū)域潛力：區(qū)域配套規(guī)劃完善、科學(xué)，未來區(qū)域價值明顯；區(qū)位優(yōu)勢：位于新城中心和區(qū)域核心啟動區(qū)；產(chǎn)品優(yōu)勢：項目處于產(chǎn)品設(shè)計階段，可按市場需求特性打造產(chǎn)品特性。區(qū)域發(fā)展起步落后于國際城南和高新西區(qū)等靠近市區(qū)的區(qū)域板塊，對市區(qū)客戶吸引力相對較弱；本區(qū)域高端物業(yè)的強力競爭分流客戶；本案對區(qū)域整體發(fā)展的依賴程度很高；來自區(qū)域低價競爭者的威脅分流客戶；未來各類物業(yè)的巨大潛在供給量造成嚴(yán)重供大于求帶來的競爭壓力。市區(qū)客戶心理距離難以消除；區(qū)域現(xiàn)狀不成熟，需要靠本案加速區(qū)域開發(fā)進(jìn)度；景觀資源有限，僅項目最南側(cè)能看到摸底河景觀帶，整體景觀價值提升度較弱；遠(yuǎn)程交通路網(wǎng)尚未完善，地鐵連接城市輕軌建設(shè)有待時日。項目研究優(yōu)勢（S）劣勢（W）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服【中成看點】：

本案是位于成都西部新城郫縣片區(qū)中心，是7343畝中信.蜀都新城核心啟動區(qū)。在本區(qū)域市場競爭產(chǎn)品同質(zhì)化和現(xiàn)狀不成熟的環(huán)境下，具備市場競爭空白點，給本案營造產(chǎn)品特性創(chuàng)造了較大空間，本案可以作為對周邊地塊開發(fā)和區(qū)域成熟具有帶動作用的市場引領(lǐng)者。中成研判結(jié)論【中成看點】：

本案是位于成都西部新城郫縣片中成研判結(jié)論05-07年08年以后核心問題如何實現(xiàn)價格最大化、和單體利潤最大化賣得好、賣得快就是最大的成功市場市場推著客戶走，客戶非理性促使開發(fā)商膨脹整體降溫，客戶理性，開發(fā)商要回歸現(xiàn)實競爭圈地，土地就是金錢！圈客，客戶就是利潤！區(qū)域房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入買方市場【中成看點】：中成研判結(jié)論05-07年08年以后核心問題如何實現(xiàn)價格最大化在這樣的市場中我們要達(dá)到“熱銷、快銷”的經(jīng)營目的需要解決的問題如下：1、區(qū)域現(xiàn)狀不成熟怎么辦？2、客戶在哪里？3、如何在巨大的供給和激烈競爭中勝出？問題思考1——打造啟動區(qū)或意景區(qū)，炒作或展示配套規(guī)劃建設(shè)進(jìn)度及區(qū)域開發(fā)進(jìn)度；2——首先把握住本地的主流客戶，保障初期銷售速率，在此基礎(chǔ)上吸引和搶奪周邊產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群和改善性需求客戶進(jìn)行沖量，中長期拓展投資客戶；3——稀缺自然資源的占有、區(qū)域的發(fā)展前景、產(chǎn)品的創(chuàng)新三點有機結(jié)合提高綜合優(yōu)勢與競品項目進(jìn)行競爭。在這樣的市場中我們要達(dá)到“熱銷、快銷”的經(jīng)營目的需要問題思考問題思考基于以上問題的思考，本案要想突破區(qū)域激烈的競爭壓力獲得成功，有以下三個突破方向：1、依靠中信品牌，突出本案作為7000畝大盤“造城運動”的核心啟動區(qū)新城中心地位；2、放大和凸現(xiàn)本案所擁有的稀缺自然資源，充分利用“一河三公園”打造高尚人居環(huán)境，同時給客戶傳遞直觀的視覺沖擊及后期規(guī)劃想象空間；3、從科技智能和環(huán)保節(jié)能建筑方向打造特色產(chǎn)品，通過產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)產(chǎn)品在區(qū)域市場的差異化競爭。問題思考基于以上問題的思考，本案要想突破區(qū)域激烈的競爭壓力獲

第二部分、項目定位

第二部分、項目定位中成對目標(biāo)的理解建立轟動效應(yīng)、樹立信心