房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)：下行拐點(diǎn)未現(xiàn)銷售不穩(wěn)政策不息

產(chǎn)業(yè)鏈下行壓力放大，尚未出現(xiàn)拐點(diǎn)22年4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅擴(kuò)大，累計(jì)同比自0年6月以來首次轉(zhuǎn)負(fù)。拿地、開工、施工、竣工等指標(biāo)表現(xiàn)均不理想，產(chǎn)業(yè)鏈下行尚未出現(xiàn)拐點(diǎn)。受市場(chǎng)下行房企資金鏈壓力等因素影響4月土地市場(chǎng)依然呈現(xiàn)供求雙向縮量的局面，在杭州、深圳等重點(diǎn)城市集中供地成交帶動(dòng)下，溢價(jià)率、流拍率指標(biāo)環(huán)比有所修復(fù)，但在歷史上依然處于較差水平。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，4月0城住宅類土地供應(yīng)建面同比下滑（其中一線二線三四線分別同比-%-%-%成交建面同比下滑（其中一線二線三四線分別同比-%--%住宅類土地成交金額同比下滑%（其中一線、二線、三四線分別同比-%、-%、-%；住宅類土地成交溢價(jià)率為%，逐步走出1年1月的低（%但依然處在歷史偏低位（24年以來的%分位；住宅類土地流拍率為%環(huán)比有所改善但依然處于歷史偏高位（4年以來的分位。弱拿地冷銷售疫情干擾，新開工依然疲弱，拖累施工面積同比增速。2年4月新開工同比下滑%，環(huán)比亦大幅下滑%，這導(dǎo)致施工面積同比增速較3月繼續(xù)收窄8pct至%。房企資金鏈壓力疫情干擾竣工再次出現(xiàn)雙位數(shù)同比降幅2年4月竣工面積同比下滑1%，較3月收窄pct。開發(fā)投資累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)，當(dāng)月同比降幅擴(kuò)大2年-4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額為9萬億元累計(jì)同比下降%其中住宅開發(fā)投資累計(jì)完成額為30萬億元，累計(jì)同比下降%。2年4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)月完成額為1萬億元，同比下降%，環(huán)比下降%。其中住宅開發(fā)投資完成額為9萬億元，同比下降%，環(huán)比下降%。圖表：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額 圖表：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額萬億元，左軸)累計(jì)同比（右軸）8642007 08 09 00 01

2%0%2%4%

0,008,006,004,002,000,00,00,00,00,000

房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)月完成額房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)月完成額億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比（右軸當(dāng)月同比（右軸010501070109011102020204

0%0%0%0%0%1%2%3%4%資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，圖表：全國(guó)住宅開發(fā)投資累計(jì)完成額 圖表：全國(guó)住宅開發(fā)投資完成額當(dāng)月值住宅開發(fā)投資當(dāng)月完成額億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比（右住宅開發(fā)投資當(dāng)月完成額億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比（右軸當(dāng)月同比（右軸累計(jì)同比累計(jì)同比（右軸）8642007 08 09 00 01

6%4%2%0%2%4%

6004,002,000,00,00,00,00,000

01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%0%1%2%3%4%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，新開工和竣工依然疲弱22年-4月全國(guó)房屋新開工面積為0億平，累計(jì)同比下降3%。其中住宅新開工面積為.9億平，累計(jì)同比下降%。2年4月全國(guó)房屋新開工面積為0億平同比下降%環(huán)比下降%其中住宅新開工面積為7億平，同比下降%，環(huán)比下降%。圖表：全國(guó)房屋新開工面積累計(jì)值 圖表：全國(guó)房屋新開工面積當(dāng)月值房屋新開工面積累計(jì)值（億平，左軸）累計(jì)同比累計(jì)同比（右軸）5007 08 09 00 01

0%5%0%5%1%1%2%2%3%

0,005,000,005,000,00,000

當(dāng)月新開工面積（萬平，左軸）比)當(dāng)月同比右軸)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%1%2%3%4%5%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，圖表：全國(guó)住宅新開工面積累計(jì)值 圖表：全國(guó)住宅新開工面積當(dāng)月值當(dāng)月住宅新開工面積（萬平，左軸）住宅新開工面積累計(jì)值（億平，左軸）累計(jì)同比累計(jì)同比（右軸）8642007 08 09 00 01

0%0%0%1%2%3%4%

5,000,005,000,00,000

當(dāng)月環(huán)比（右軸）當(dāng)月同當(dāng)月同比（右軸）01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%1%2%3%4%5%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，22年-4月，全國(guó)房屋施工面積為9億平，累計(jì)同比上升%。2年-4月全國(guó)房屋竣工面積為0億平，累計(jì)同比下降1%。圖表：全國(guó)房屋施工面積累計(jì)值 圖表：全國(guó)房屋竣工面積累計(jì)值20000

0%房屋施工面積累計(jì)值（億平，左軸）累計(jì)同比房屋施工面積累計(jì)值（億平，左軸）累計(jì)同比（右軸）% 86% 42% 0

房屋竣工面積累計(jì)值（億平，左軸）

累計(jì)同比（右軸）累計(jì)同比（右軸）0%5%1%1%0708090001-M020708090001-M02：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局土地市場(chǎng)成交低迷22年-4月土地購置面積為6萬平，累計(jì)同比下降%。土地成交價(jià)款為5億元，累計(jì)同比下降%。2年4月土地購置面積為7萬平同比下降%環(huán)比下降%土地成交價(jià)款為3億元，同比下降%，環(huán)比下降%。圖表：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面累計(jì)值 圖表：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面當(dāng)月值本年土地購置面積累計(jì)值（億平，左軸累計(jì)同比（右本年土地購置面積累計(jì)值（億平，左軸累計(jì)同比（右軸）4 0%0%3 1%22%1 3%4%

,00,00,00,00,00,0000

比軸）

當(dāng)月同比（右軸）當(dāng)月同比（右軸）5%0%0%5%007 08 09 00 01

5%

001/05

01/07

01/09

01/11

02/02

02/04

10%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，圖表：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)累計(jì)值 圖表：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)當(dāng)月值1,008,005,002,00,00,00,000

本年土地成交價(jià)款累計(jì)值（億元，左軸）累計(jì)同比（右軸）07 08 09 00 01累計(jì)同比（右軸）

0%0%0%0%0%0%1%2%3%

,00,00,00,00,00,00000

土地成交價(jià)款當(dāng)月額億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比右軸)當(dāng)月同比右軸)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%5%0%0%5%10%10%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銷售依然快速下行，需求不穩(wěn)、政策不息22年4月全國(guó)商品房銷售面積和金額同比下降%、%，降幅較3月擴(kuò)大、4pct，銷售金額同比降幅甚至超過了疫情剛剛暴發(fā)的0年-2月。這與4月社融數(shù)據(jù)住房貸款減少5億元、同比少增2億元相互印證。高頻數(shù)據(jù)顯示5月銷售降幅仍在擴(kuò)大根據(jù)Wnd的數(shù)據(jù)5月-2日0城新房成交面積同比下滑（4月同比下滑%，環(huán)比下滑%。本“因城施策寬松疊加房貸利率下調(diào)始于01Q4但市場(chǎng)恢復(fù)明顯低于預(yù)期除了疫情等影響之外，購買力下降及預(yù)期轉(zhuǎn)弱都嚴(yán)重影響供求兩端的信心。5月5日央行、銀監(jiān)會(huì)將首套房貸款利率下限下調(diào)p，是9年利率換軌以來首次調(diào)整貸款利率下限，也是26年住房信貸政策調(diào)整以來首次出現(xiàn)全國(guó)層面的放松凸顯呵護(hù)市場(chǎng)之意有望導(dǎo)房貸利率加速下行。同時(shí)，各地因城施策寬松頻次、力度、城市能級(jí)都在加速提升。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)22Q1政策放松頻次高達(dá)2次22Q（截至5月4日放松頻次已經(jīng)達(dá)到2次，限購、限貸等方面的調(diào)整已經(jīng)頻繁出現(xiàn)，南京、蘇州、長(zhǎng)沙等二線城市亦出臺(tái)放松政策。我們預(yù)計(jì)若銷售復(fù)蘇仍然較弱，后續(xù)政策力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大，例如“認(rèn)房又認(rèn)貸”等內(nèi)容的寬松，以及更高能級(jí)城市部分非核心區(qū)域的寬松。22年-4月全國(guó)商品房銷售面積為0億平，累計(jì)同比下降9%。其中，商品住宅銷售面積為4億平，累計(jì)同比下降4%。2年4月全國(guó)商品房銷售面積為9億平同比下降%環(huán)比下降%商品住宅銷售面積為7億平，同比下降4%，環(huán)比下降%。圖表：全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)值 圖表：全國(guó)商品房銷售面積當(dāng)月值商品房銷售面積累計(jì)值（億平，左商品房銷售面積累計(jì)值（億平，左軸累計(jì)同比（右軸）當(dāng)月商品房銷售面積（萬平，左軸當(dāng)月環(huán)比右軸)當(dāng)月同比右軸)

0%8642007 08 09 00 01

0%5%1%1%2%2%

0,005,000,00,000

010501070109011102020204

0%0%0%0%1%2%3%4%5%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，圖表：全國(guó)商品住宅銷售面積累計(jì)值 圖表：全國(guó)商品住宅銷售面積當(dāng)月值商品住宅銷售面積累計(jì)值商品住宅銷售面積累計(jì)值（億平，左軸）累計(jì)同比（右軸）8642007 08 09 00 01

0%5%1%1%2%2%3%

5,000005,000,00,000

當(dāng)月商品住宅銷售面積當(dāng)月商品住宅銷售面積（萬平，左軸）比)當(dāng)月同比右軸)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%0%1%2%3%4%5%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，22年-4月全國(guó)商品房銷售金額為8萬億元，累計(jì)同比下降%。其中，商品住宅銷售金額為3萬億元，累計(jì)同比下降%。2年4月全國(guó)商品房銷售金額為8萬億元同比下降%環(huán)比下降%商品住宅銷售金額為7萬億元，同比下降%，環(huán)比下降%。圖表：全國(guó)商品房銷售金額累計(jì)值 圖表：全國(guó)商品房銷售金額當(dāng)月值商品房銷售額累計(jì)值商品房銷售額累計(jì)值（萬億，左軸）累計(jì)同比（右軸）8642007 08 09 00 01

0%5%0%5%1%1%2%2%3%3%

5,000,005,000,00,000

商品房銷售額當(dāng)月值商品房銷售額當(dāng)月值億元，左軸)比)當(dāng)月同比右軸)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%0%1%2%3%4%5%6%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，圖表：全國(guó)商品住宅銷售金額累計(jì)值 圖表：全國(guó)商品住宅銷售金額當(dāng)月值商品住宅銷售額當(dāng)月值億元，左軸)商品住宅銷售額當(dāng)月值億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比右軸)當(dāng)月同比右軸)累計(jì)同比累計(jì)同比（右軸）8642007 08 09 00 01

0%0%1%2%3%4%

5,000,005,000,00,000

01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%1%2%3%4%5%6%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，現(xiàn)金流難題仍待解，金融端支持在路上2年4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降%，連續(xù)0個(gè)月同比下滑，房企銷售和融資現(xiàn)金流依然嚴(yán)峻具體來看4月定金及預(yù)收款個(gè)人按揭貸款同比下滑%、%降幅較3月擴(kuò)大.3pct與銷售下行趨勢(shì)一致2國(guó)內(nèi)貸款自籌資金同比下滑%、%。我們認(rèn)為需求端政策改善傳導(dǎo)至銷售回暖，進(jìn)而再傳導(dǎo)至金融機(jī)構(gòu)信心修復(fù)仍需時(shí)日，部分民營(yíng)房企短期之內(nèi)仍需要更多的流動(dòng)性支持。根據(jù)RDD，部分民營(yíng)房企在監(jiān)管機(jī)構(gòu)幫助下計(jì)劃通過信用違約掉期信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證等信用保護(hù)工具，為其發(fā)行債券提供額外保障。我們認(rèn)為除了公開市場(chǎng)發(fā)債支持之外，市場(chǎng)化并購、集團(tuán)層面引入戰(zhàn)投等方向仍可期待合作落地。22年-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為9萬億元，累計(jì)同比下降%。4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為0萬億元，同比下降%，環(huán)比下降4%。圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)值 圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)資金累計(jì)值萬億元，左軸)累計(jì)同比（右軸）5007 08 09 00 01

0%5%1%1%2%2%3%

0,005,000,005,000,00,000

房地產(chǎn)開發(fā)資金當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)資金當(dāng)月值億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比右)比右)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%0%1%2%3%4%5%6%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，拆分到位資金的主要構(gòu)成：2年-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金國(guó)內(nèi)貸款為7萬億累計(jì)同比下降%。圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中國(guó)內(nèi)款累計(jì)值 圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中國(guó)內(nèi)款當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)值（萬億元，左軸）累計(jì)同比累計(jì)同比（右軸）21007 08 09 00 01

0%0%1%2%3%

,00,00,00,00,00,00,00,00000

國(guó)內(nèi)貸款當(dāng)月值億元) 當(dāng)月環(huán)比 當(dāng)月同比0%5%0%0%5%10%01/0501/0701/0901/1102/0202/04：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2年-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，自籌資金為6萬億元，累計(jì)同比下降5.2%。圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌金累計(jì)值 圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌金當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中自籌資金累計(jì)值（萬億元，左軸）比房地產(chǎn)開發(fā)資金中自籌資金累計(jì)值（萬億元，左軸）比軸）6 0%54 3 22%1 4%

,00,00,00,00,00,00,00,00,00

自籌資金當(dāng)月額億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比右軸)比)

0%0%0%0%0%1%2%3%4%007 08 09 00 01

6%

0 5%01/0501/0701/0901/1102/0202/04：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，222年-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預(yù)收款為.5萬億元，累計(jì)同比下降%。圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金預(yù)收款累計(jì)值 圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金預(yù)收款當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中定金及預(yù)收款累計(jì)值（萬億元，左軸）累計(jì)同比（右軸）8累計(jì)同比（右軸）765432%210 4%07 08 09 00 01-M02

,00,00,00,00,00,00,00,00,000

定金及預(yù)收款當(dāng)月額定金及預(yù)收款當(dāng)月額億元，左軸)比)當(dāng)月同比右軸)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%0%1%2%3%4%5%6%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，222年-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，個(gè)人按揭貸款為.8萬億元，累計(jì)同比下降%。圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個(gè)人揭貸款累計(jì)值 圖表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個(gè)人揭貸款當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中個(gè)人按揭貸款累計(jì)值（萬億元，左軸）累計(jì)同比（右軸）4累計(jì)同比（右軸）5%0%32 5%1%1%12%2%0 3%07 08 09 00 01-M02

,00,00,00,00,00,00,00,00000

個(gè)人按揭貸款當(dāng)月額個(gè)人按揭貸款當(dāng)月額億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比右軸)當(dāng)月同比右軸)01/0501/0701/0901/1102/0202/04

0%0%0%2%4%6%：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銷售不穩(wěn)、政策不息，看好地產(chǎn)板塊機(jī)遇4月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，行業(yè)下行暫未出現(xiàn)拐點(diǎn)。5月5日央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布調(diào)整貸政策的通知，進(jìn)一步釋放行業(yè)托底信號(hào)，自上而下政策端進(jìn)一步改善的定調(diào)，房貸額度和利率、需求端和供給端政策的持續(xù)改善，有望使得地產(chǎn)基本面加速企穩(wěn)，驅(qū)動(dòng)開發(fā)和物管板塊行情從央企國(guó)企適度向部分民企擴(kuò)散。A科、）。重點(diǎn)推薦標(biāo)的金地集團(tuán)（3CH，買入，目標(biāo)價(jià)3元）4月9日公司發(fā)布一季報(bào)一季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5億元同比8.1%歸母凈利3億元，同比1.8%；ES0.4元，我們維持-4年P(guān)2.2/2.0/260元的預(yù)測(cè)可比公司2年Wd一致預(yù)期E為高股息率充沛貨值穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步凸顯配置價(jià)值，給予公司2年5倍E；目標(biāo)價(jià)3元；維持“買入”評(píng)級(jí)。(最新報(bào)告日期：2年5月3日）風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑風(fēng)險(xiǎn)；股東減持風(fēng)險(xiǎn)。萬科（00002CH，買入，目標(biāo)價(jià)0元）4月8日公司發(fā)布一季報(bào)一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收人民幣7億元同比0.%歸母凈利億元，同比1.6%；PS0.2元。我們維持22/202/204年P(guān)S為2.3/2.5/2.86元的預(yù)測(cè)A（0002CH參考可比公司2年E均值Wnd一致預(yù)期穩(wěn)健的財(cái)務(wù)強(qiáng)化公司龍頭地位，萬物云分拆上市加快多元化價(jià)值重估，我們予以2年1.xP，予以目標(biāo)價(jià)0元（最新報(bào)告日期：2年5月4日）風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險(xiǎn)招商蛇口（9CH，買入，目標(biāo)價(jià)1元）4月7日公司發(fā)布2年一季報(bào)，一季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收0億元，同比4.4%，歸母凈利4億元，同比-%，P0.01元。我們維持-2024年S為1.2/.3/1.50元的預(yù)判，可比公司2年平均E為4倍Wd一致預(yù)期，考慮到公司豐富的土地儲(chǔ)備以及央企背景對(duì)未來成長(zhǎng)空間的加持我們認(rèn)為公司合理22PE為4倍目?jī)r(jià)1元，維持買入評(píng)級(jí)（最新報(bào)告日期：2年4月8日）風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)；園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)低于預(yù)期濱江集團(tuán)（4CH，買入，目標(biāo)價(jià)1.0元）公司4月9日披露年報(bào)和一季報(bào)1年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7.8億元同比3%歸母凈利潤(rùn)3億元，同比3%。2Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8億元，同比-%；歸母凈利潤(rùn)3億元，同比-%我們預(yù)計(jì)公司4年S至1.14元可比公司2年平均Wnd一致預(yù)期）為8倍，考慮到公司優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目布局和亮眼的銷售、拿地和財(cái)務(wù)表現(xiàn)我們認(rèn)為公司2年合理E為0倍予以目標(biāo)價(jià)1.0元維“買入評(píng)級(jí)（最新報(bào)告日期：2年5月1日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、區(qū)域市場(chǎng)、少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。建發(fā)股份（3CH，買入，目標(biāo)價(jià)2元）4月9日公司發(fā)布一季報(bào)一季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6億元同比4.6%歸母凈利億元同比2.8%P0.33元融資優(yōu)勢(shì)充沛土儲(chǔ)以及周轉(zhuǎn)能力推動(dòng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)逆勢(shì)增長(zhǎng)，供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)量?jī)r(jià)齊升，股權(quán)激勵(lì)強(qiáng)化成長(zhǎng)動(dòng)力。我們維持-2ES分別為/264/316元的預(yù)測(cè)大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對(duì)應(yīng)2年Wnd一致預(yù)期E均值為84/0.7x；考慮多元折價(jià)，我們給予公司2年地產(chǎn)業(yè)務(wù)7.xE（折價(jià)%，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)7.x，予以目標(biāo)價(jià)2元，重申“買入”評(píng)級(jí)（最新報(bào)告日期：2年5月4日）風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)，大宗價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)華發(fā)股份（5CH，買入，目標(biāo)價(jià)3元）公司4月7日發(fā)布一季報(bào)，2Q1年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收9億元，同比2%；歸母凈利潤(rùn)1億元同比2%盡管21毛利率承壓但公司通過結(jié)轉(zhuǎn)放量和少數(shù)股東損益占比減少實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)較高增長(zhǎng)；憑借充裕的貨值，銷售跑贏行業(yè)；融資渠道保持暢通。我們維持222/202/204年S為1.7/1.66/.91元的盈利預(yù)測(cè)可比公司2年平均E為倍Wnd一致預(yù)期，考慮到公司不俗的銷售和業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及背靠珠海國(guó)資委帶來的融資和項(xiàng)目獲取優(yōu)勢(shì)我們認(rèn)為公司2年合理E為62倍維持目標(biāo)價(jià)3元維“買入”評(píng)級(jí)（最新報(bào)告日期：2年4月8日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤(rùn)率下行、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。新城控股（615CH，買入，目標(biāo)價(jià)2元）4月9日公司發(fā)布2年一季報(bào)一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8億元同比5.%實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1億元，同比-%；S0.23元。我們維持-4年P(guān)S為5.6/5.7/6.6元的預(yù)測(cè)參考可比公司2年3倍E估值作為一家財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健的民企公司商業(yè)外拓積極開發(fā)土儲(chǔ)充沛雙輪驅(qū)動(dòng)路徑日益清晰我們認(rèn)為公司2年合理E估值為7倍，目標(biāo)價(jià)2元，維持“買入”評(píng)級(jí)（最新報(bào)告日期：2年5月3日）風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑；三四線商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇。華潤(rùn)置地（19H，買入，目標(biāo)價(jià)6港元）公司3月1日發(fā)布年報(bào)1年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1億元同比1%歸母凈利潤(rùn)4億元，同比9%核心歸母凈利潤(rùn)6億元同比1%考慮到行業(yè)利潤(rùn)率的下行趨勢(shì)我們預(yù)計(jì)22/223/202EPS至5.0/.6/6.9元可比公司22EPE平均為75倍考慮到公司強(qiáng)大的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力和融資優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為公司合理22EPE為9倍，目標(biāo)價(jià)6港幣，維持“買入”評(píng)級(jí)（最新報(bào)告日期：2年4月3日）。龍湖集團(tuán)（060HK，買入，目標(biāo)價(jià)6港元）公司公布1年報(bào)收入同比增長(zhǎng)%至4億（投資性物業(yè)和物業(yè)管理收入同比增長(zhǎng)%至8億元盡管毛利率同比下降4ct但核心凈利潤(rùn)依然同比增長(zhǎng)至4億元。公司派息率為%，處于行業(yè)高位。參考結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們調(diào)低公司營(yíng)收和毛利率預(yù)計(jì)2224年S為4.8/4.89/.70元可比公司平均2年E為7倍Wnd一致預(yù)期，考慮到公司長(zhǎng)期穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)能力和前瞻的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)布局，我們認(rèn)為公司合理2年預(yù)測(cè)E為0倍目標(biāo)價(jià)6港幣維“買入（最新報(bào)告日期：2年3月8日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。中國(guó)海外發(fā)展（088HK，買入，目標(biāo)價(jià)4港元）公司3月1日發(fā)布年報(bào)，1年?duì)I收同比增長(zhǎng)3.4%至2億元，核心凈利潤(rùn)同比下降%至4億元考慮到結(jié)轉(zhuǎn)情況我們預(yù)計(jì)22/223/2024EPS為3.9/4.1/4.93元可比公司22EPE平均為9倍考慮到公司聚焦核心城市的布局拿地精準(zhǔn)出色的投融資和成本管控能力，我們認(rèn)為公司合理22EE為8倍，目標(biāo)價(jià)4港幣，維持“買入”評(píng)級(jí)（最新報(bào)告日期：2年4月1日）風(fēng)險(xiǎn)提示疫情影響業(yè)務(wù)開展尤其是經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力和銷售增速不及預(yù)期旭輝控股集團(tuán)（4HK，買入，目標(biāo)價(jià)6港元）公司3月4日發(fā)布年報(bào)，01年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4億元，同比5.2%；歸母凈利潤(rùn)億元同比-%歸母核心凈利8億同比-%低于我們預(yù)（歸母凈利9.8億。因22H2以來行業(yè)景氣度下降我們調(diào)低公司開發(fā)結(jié)算量?jī)r(jià)預(yù)計(jì)公司22/202/204年歸母凈利為7.3億元對(duì)應(yīng)S為0.7/0.9/1.01元可比公司平均02PE為xWnd一致預(yù)期，我們看好公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)以及中長(zhǎng)期多元化布局，我們予以公司22E6.5x，目標(biāo)價(jià)6港幣，維持“買入”評(píng)級(jí)（最新報(bào)告日期：2年3月7日）風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售額增長(zhǎng)慢于預(yù)期；市場(chǎng)份額收縮；利潤(rùn)率明顯惡化碧桂園（7HK，買入，目標(biāo)價(jià)8港元）碧桂園3月0日公布年報(bào)221年?duì)I收同比增長(zhǎng)%毛利率同比下降4.pct至%，歸母凈利潤(rùn)同比下降%至8億元，低于我們預(yù)期（4億元。公司派息率為%。公司當(dāng)前財(cái)務(wù)穩(wěn)健未來有望穿越周期享受行業(yè)格局改善我們預(yù)計(jì)0304PS為1.6/1.1/1.34元可比公司22EE平均為1倍考慮到公司財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健、銷售規(guī)模領(lǐng)跑行業(yè)我們認(rèn)為公司合理22EE為6倍目標(biāo)價(jià)8港幣維“買入”評(píng)級(jí)（最新報(bào)告日期：2年4月1日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；行業(yè)下行削弱公司資金鏈穩(wěn)健性；盈利能力和銷售增速不及預(yù)期。中海物業(yè)（269HK，買入，目標(biāo)價(jià)3港元）司3月41收4潤(rùn)8計(jì)222/04年S為4/./.72均02測(cè)E為6（Wd化理2測(cè)E為3價(jià)3（最新報(bào)告日期：1年8月8日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；利潤(rùn)率、第三方項(xiàng)目拓展、社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期保利物業(yè)（649HK，買入，目標(biāo)價(jià)6港元）公司3月5日發(fā)布年報(bào)1年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8億元同比3%歸母凈利潤(rùn)85億元，同比2%公司三大業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張股權(quán)激勵(lì)正式落地行業(yè)變局之下央企優(yōu)勢(shì)更加突出。我們預(yù)計(jì)公司22/203/2024年S為2.00/.5/3.6元，可比公司平均2年預(yù)測(cè)E為4倍Wnd一致預(yù)期，考慮到公司穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)和在市拓非住宅布局和業(yè)主增值服務(wù)方面的優(yōu)秀能力我們認(rèn)為公司合理2年預(yù)測(cè)E為倍，目標(biāo)價(jià)6港幣，維持“買入（最新報(bào)告日期：2年3月7日）風(fēng)險(xiǎn)提示：公共服務(wù)項(xiàng)目拓展和盈利能力弱于預(yù)期，第三方項(xiàng)目拓展弱于預(yù)期，業(yè)主增值服務(wù)發(fā)展弱于預(yù)期。碧桂園服務(wù)（698HK，買入，目標(biāo)價(jià)7港元）公司3月9日發(fā)布年報(bào)，1年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4億元，同比8%；歸母凈利潤(rùn)人民幣3億元同比5%公司堅(jiān)持5年千億營(yíng)收目標(biāo)但考慮到利潤(rùn)率壓力我們預(yù)計(jì)222/202/2024年P(guān)S為1.8/2.37/.21元可比公司平均2年預(yù)測(cè)E為2Wnd一致預(yù)期考慮到公司的領(lǐng)軍地位我們認(rèn)為合理222年預(yù)測(cè)E為5倍目標(biāo)價(jià)港幣，維持“買入”評(píng)級(jí)（最新報(bào)告日期：2年3月0日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；地產(chǎn)行業(yè)下行削弱關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)健性，房企交付速度和應(yīng)收賬款可回收性受到影響；收并購整合進(jìn)度、整體利潤(rùn)率、新業(yè)務(wù)發(fā)展速度不及預(yù)期。旭輝永升服務(wù)（195HK，買入，目標(biāo)價(jià)90港元）司3月21收0潤(rùn)2司222/04年S人幣507/02平均2測(cè)E為9Wd以理2測(cè)E為8價(jià)0（最新報(bào)告日期：22年3月3日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；房地產(chǎn)市場(chǎng)下行弱化母公司穩(wěn)健性；第三方項(xiàng)目拓展弱于預(yù)期；社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展弱于預(yù)期。招商積余（4CH，買入，目標(biāo)價(jià)0元）公司4月7日發(fā)布一季報(bào)，2Q1年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4億元，同比%；歸母凈利潤(rùn)5億元同比2%我們維持-4年S為0.612元的盈利預(yù)測(cè)可比公司年平均E為0Wnd一致預(yù)期考慮到公司央企背景優(yōu)勢(shì)以及在非住宅物管領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)壁壘我們認(rèn)為合理2E估值水平為0倍維持目標(biāo)價(jià)0元維“買入評(píng)級(jí)（最新報(bào)告日期：2年4月8日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情擾動(dòng)、盈利能力下行、輕重資產(chǎn)分離不及預(yù)期、整合不及預(yù)期新大正（8CH，買入，目標(biāo)價(jià)4元）公司4月8日發(fā)布一季報(bào)，2Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1億元，同比4%；歸母凈利潤(rùn)4億元，同比2%?？紤]到新項(xiàng)目拉低毛利率和股權(quán)激勵(lì)費(fèi)用的增加，我們預(yù)計(jì)22/202/204年P(guān)S為1.41/.0/2.91元。可比公司平均22EPE為3倍Wnd一致預(yù)期，考慮到公司綜合實(shí)力的持續(xù)提升和較高的增速預(yù)期我們認(rèn)為公司22EPE為4倍目標(biāo)價(jià)4元，維持“買入”評(píng)級(jí)（最新報(bào)告日期：2年4月8日）風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情發(fā)展不確定性；規(guī)模拓展不及預(yù)期；盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)華聯(lián)控股（6CH，增持，目標(biāo)價(jià)8元）公司4月9日發(fā)布年報(bào)01年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8億元同比-%實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1億元，同比-%，實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤(rùn)8億元，同比-%。考慮公司竣工可售貨值充裕，我們預(yù)計(jì)2年結(jié)轉(zhuǎn)保持平穩(wěn)，3年有望隨著市場(chǎng)回暖和存量項(xiàng)目潛力釋放，有進(jìn)一步提升預(yù)計(jì)22/202/2024年S為0.8/.3/0.36元可比公司2年平均（Wnd一致預(yù)期為2倍考慮到恒裕系入主為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來新的助力我們認(rèn)為公司年合理E為16倍，目標(biāo)價(jià)4.48元，維持“增持”評(píng)級(jí)（最新報(bào)告日期：2年4月9日）風(fēng)險(xiǎn)提示：存量項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)，舊改項(xiàng)目不確定性。魯商發(fā)展（3CH，買入，目標(biāo)價(jià)7元）公司1年?duì)I收3億元/o-9.2%歸母凈利2億元/o-4.34%因地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累，低于此前預(yù)期的1億元公司化妝品業(yè)務(wù)4N戰(zhàn)略逐漸成型引入戰(zhàn)投后協(xié)同效應(yīng)有望持續(xù)顯現(xiàn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)若在政策等層面有邊際寬松，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)有望改善。考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)-4年S0.5/067/.98元。我們對(duì)公司采用分部估值法，測(cè)算公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)合理估值在7億元，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)1.57元。地產(chǎn)業(yè)務(wù)采取V估值法，考慮地產(chǎn)業(yè)務(wù)下行風(fēng)險(xiǎn)，將NV折價(jià)由%提升至%，估算地產(chǎn)業(yè)務(wù)合理價(jià)值為3億元。我們預(yù)計(jì)至2年化妝品業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)歸母凈利潤(rùn)3億元貢獻(xiàn)歸母凈利8億（引入戰(zhàn)投后上市公司持股比例下降至%可比公司W(wǎng)nd一致預(yù)期均值33倍引入戰(zhàn)投有望帶來產(chǎn)業(yè)鏈資源協(xié)同與賦能給予公司2年5倍，估值4億元；預(yù)計(jì)藥品業(yè)務(wù)2年貢獻(xiàn)歸母利潤(rùn)5億元，可比公司W(wǎng)nd一致預(yù)期均值21倍考慮公司為地產(chǎn)醫(yī)藥化妝品等多元業(yè)務(wù)布局針對(duì)藥品業(yè)務(wù)我們均給予%的估值折價(jià)給予公司2年9倍估值7億元預(yù)計(jì)玻尿酸原料業(yè)（即焦點(diǎn)生物2年貢獻(xiàn)歸母利潤(rùn)2萬元可比公司W(wǎng)nd一致預(yù)期均值41倍，公司此前產(chǎn)能主要為化妝品級(jí)和食品級(jí)，附加值相對(duì)較低，給予公司2年0倍維