REITs的結(jié)構(gòu)、類型與收益

近期礎(chǔ)施設REs引起市的度注作為來REs的發(fā)和海市已較成REs大類產(chǎn)臵的重要品本內(nèi)外s的織業(yè)及市發(fā)情進行全介，供資參考一、什么是Is？REs的定義REs房產(chǎn)托基（elsaenesmntus英文簡稱Es的地主要商地外Rs的層產(chǎn)常是能提供定租回報物業(yè)，而合這特征物業(yè)大部是商產(chǎn)和府共產(chǎn)住地產(chǎn)一般不屬于此產(chǎn)但住宅抵押貸款可以作為Es的基礎(chǔ)資之。REs源美，要指事地權(quán)投（包絕物所有權(quán)和賃益房抵押款資混型地產(chǎn)資—者兼營的公司信托協(xié)會者其他法，匯諸多資者的資，持經(jīng)營公益業(yè)、物中、寫字樓倉庫收益不動產(chǎn)，專門機構(gòu)進行資經(jīng)管理并將投資合收按比分配給投者的信托度。這一義括了Es方面性一方面是融機構(gòu)性Es是政府批成立基金募集社會眾的金，將資金投于特（房產(chǎn)業(yè)所得的益基份分給基持人另一方面是專業(yè)的管理機構(gòu)質(zhì)，按專的律程從事地物業(yè)的機例權(quán)益Es是從業(yè)理護銷過程中得金銷收。具體說Es就目機將有物的份或受單分售給投資者信托構(gòu)將地產(chǎn)全部外出，取租賃費后投資放股利收，或信托構(gòu)直接在場上售房產(chǎn)，將所價款給投者以取資利得。REs的結(jié)構(gòu)Es中的主要主體REs中的主要主體有起人委托人托管人金管理人基金單位持有人、特殊目的體物業(yè)管理人。發(fā)起人/委托人主要的職責是選定證券化資產(chǎn)并轉(zhuǎn)移給特殊目的載體（P同擁向SV求定售產(chǎn)對價權(quán)；管人一般銀或附的托公接受Es的托以托方為基金有擁不產(chǎn)監(jiān)管理；金理接受Es委，負責Es產(chǎn)管運金位有有Es的產(chǎn)對其有終定對REs產(chǎn)的益有益殊的體要是出于隔風險避稅方面考慮物業(yè)理人責信托所房地維護。圖表：REs中的主主體主要主體 職責發(fā)起委托人 選定證化資并轉(zhuǎn)給特目載體（），同時有向V請求擬發(fā)售產(chǎn)取對價權(quán)主要主體 職責托管人托管人 接受s的委信托的為基金有人有不產(chǎn)并管理人一般銀行者附的信公司?；鸸?/p>

接受Is的委任負責Es資產(chǎn)的理和營括對以產(chǎn)為基的借及其額資的房地產(chǎn)項目管理金資產(chǎn)生現(xiàn)、確定息支的時、管基資產(chǎn)的業(yè)及繕、責出及金收取事宜，而需與托人持對獨立?；饐纬钟腥?擁有Is的資產(chǎn)對其基金單持有人 擁有Is的資產(chǎn)對其最終定權(quán)對Is產(chǎn)生的收擁有益權(quán)。物業(yè)管物業(yè)管人 負責信所持地產(chǎn)維護管?！禝：顛傳地產(chǎn)金模Es的結(jié)構(gòu)圖REs資證化生品結(jié)的是s或其關(guān)構(gòu)是否夠為殊的（V絕險護投者享免稅待有管人托起等是著Es來下圖為Es際行管理構(gòu)。圖表：REs結(jié)構(gòu)圖REs的法律特征REs源商信保留信的般征即信財?shù)牧?、所有?quán)與益權(quán)分離有限責任司和托管的連續(xù)性而作代化新房產(chǎn)信結(jié)構(gòu)Es還有法律征法組織要求：1REs須配9的年應收（本得的外作股息給其額有REs須其產(chǎn)的75投資不產(chǎn)抵押貸款其它Es份現(xiàn)或政證券REs須租金、抵押款息產(chǎn)業(yè)出實的得獲總收的少5。REs益的95必這些源上息利及證出的得中獲得REs的9以的收必是金或息入出售資產(chǎn)其信組的息收，及它于地產(chǎn)道收。）REs份持人要10以上并集在意5人更的人手中的現(xiàn)存份額必須小于該信托已發(fā)行股票價值總額的50%。6）REs須房產(chǎn)者，不經(jīng)商。二、EIs的組織模式以較成的國場例國Es組型主分契約型、公司制、有限合伙。1950至90年美了解當房產(chǎn)資題式布法案承認Es法地此的Es多契的商信模在以得稅優(yōu)為要的的素REs發(fā)展。此在176年布制改法中定房產(chǎn)信可為司，而并非必是非人商信托組織允許地產(chǎn)資信托持，經(jīng)和管理益房令REs有很的控制調(diào)了地產(chǎn)開商運商與建Es積后衍生了UEs與DWE些型的限伙Es了信的收惠和有限伙有責優(yōu)，在國Es場為主。契約制Es契約型的地產(chǎn)資信，是把投人、營管商業(yè)信托組織資銀行信托司等獨立第方托人（為商業(yè)行通過簽訂合同而形成的信法關(guān)系。根據(jù)否固的限資金額制一契型的Es為閉式投資信和開式投信托。在閉式資信中，規(guī)定一定集期限，滿之不再受資金投，且資人旦投入資，直約期限屆，否不得回投資。開投資托則在期上和資人投及出有較靈的定無限制也總限。在契制Es人所資成立信資產(chǎn)由理（投資銀行或托公）進經(jīng)營，由管人行維和保管，終的收益由投人獲，而理人和托人分獲得一定百分的管和保費契制Es組織構(gòu)圖示：圖表：契約制Es組織架構(gòu)治理構(gòu)契制地產(chǎn)資托初Es使的適合信托律規(guī)為簡和明確時期，組織本上，優(yōu)點是首先，所有當事方的利務由所簽訂的契約定組織架構(gòu)清晰明確；其次投資人的期收一般會在合同中規(guī)一定的預期性后沒有債務連帶責任。其缺是簽約成本較因沒專的Es公司尋合的管理人托人不易而且織構(gòu)然晰但因合條所，就失去了管理上的靈活。在理本上因有當人權(quán)利義務均由契設定契約的房地產(chǎn)資信在監(jiān)和糾紛解上較明晰但其乏靈所在激勵和懲罰機制較差，對提高運效率無益比如受托完成契中規(guī)的投報率即，無力進行更高效投資策和排，使投人無預期高的回報另外因為最終的資決還是管理人做，投人缺專業(yè)性知，再投資在理的織沒有言，產(chǎn)生很高的道德風險。公司制Es《976年制革以為律放房地投信在美國以公制可是契制商信。公司型Es是通過發(fā)股份的方式募集資成投資公司具有法人資格份有既司型Es投是公股依法律和公司程的定享權(quán)利，承義務投資為公司股，擁公司事項重大策權(quán)可以選出事會員來表其利益事，得公分與司制s形股和司關(guān)投人資形成的由Es公有一由資選董事進持并代表資行。在管上Es司可選進內(nèi)管或者聘外專業(yè)公司進行營。在此內(nèi)部管理門或外部理公司只有對財產(chǎn)的經(jīng)權(quán)，對董會負責，受董會的管，管理的報按一定比計算管理用，有時還會照收提成比例得獎酬外為信財?shù)莫毿怨芌Es還應由資出資形成資存在立托管一是業(yè)行保機依公司制Es事的行事負保行易和戶命這其中的管模式權(quán)利務，糾紛決一依照司法來執(zhí)。公REs織構(gòu)下示：圖表：公司制Es的組織架構(gòu)從治結(jié)上看公在展段地信所普采的式，總的說在本公制Es有下個優(yōu)首先簽約成本低其次組織結(jié)穩(wěn)定不易輕易變化后管理專業(yè)化較強，尤其是外部管理式司制RE。其缺利務沒有制Es那晰和運成本較、務擔。部管公制Es分工業(yè)的的，采用了委代理管理式，就不避免會產(chǎn)與一般公一樣代理成本和德風，即托人可能會全全意委托人利行事易產(chǎn)生聯(lián)易損股利益情。UEs有限伙制REs結(jié)公司有責和伙業(yè)的征業(yè)得稅的雙優(yōu)，目房產(chǎn)投信業(yè)受睞組織構(gòu)構(gòu)。隨著融新加REs迎展模，形合房產(chǎn)資信托brelaarnerUE）于192誕并迅占市大量份額。在傘形合伙RET中，存在著一個經(jīng)營性合伙，其英文為peraigarnersip以其出資成經(jīng)營合，參與合伙業(yè)的管理并收取應的理費及投資收，可說，營合伙人是受又是受益。而產(chǎn)所人則以其有的地產(chǎn)資成為這經(jīng)營的有限合人，參與營合伙的理，有合收益分配，并投資額限擔伙務。在這種房產(chǎn)信模式，房地產(chǎn)產(chǎn)由營合來持有，不像他模式由RET本有房產(chǎn)產(chǎn)房產(chǎn)主因加合企業(yè)而獲份PUi也可成Es股份實現(xiàn)其資目的和流性有伙Es的構(gòu)下所：圖表：UEs的基本情況主體名稱 出資額 資金經(jīng)營管理 債務連帶責任 收益有限合人 一般為% 不參與金的營管理 以出資為限擔責任 來自主體名稱 出資額 資金經(jīng)營管理 債務連帶責任 收益經(jīng)營合經(jīng)營合人 一般為% 負責資的運管理 無限連責任 來自Is凈利潤分成管理圖表：UEs的組織架構(gòu)由合伙關(guān)系和信托法律關(guān)系形成的有限合伙Es是在現(xiàn)代化房地產(chǎn)信托中最受歡迎的式也是金融制度創(chuàng)新結(jié)。合看限伙Es具以幾點：在設立上比公司制簡單易行。房地產(chǎn)公司想設立房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項目只要房出資為限制Es的限伙換取合份P位即可通專的Es公司打其業(yè)項目，在本場的融目。組織效率較高。集合了有限合伙人（房地產(chǎn)物業(yè)持有人）的資產(chǎn)勢和營伙的業(yè)力，舉得。更容易達到擴張目的因為制Es所益的9％分派給股東，以用企業(yè)張的自由金來很有，故利用伙單來購買更多房地或其項目是其現(xiàn)擴的主途徑，而形合通過有合人房產(chǎn)有人的得Es輕易到張的。稅收優(yōu)勢。因為房地產(chǎn)所有人交給經(jīng)營合伙的房地產(chǎn)是其出資，所以不構(gòu)法律主間的產(chǎn)交易所以會征資本交所得稅再加上伙業(yè)必納業(yè)所形伙Es在收比公制Es更優(yōu)并且美市而地產(chǎn)有以地產(chǎn)出資成為有限責任合伙，換取合伙權(quán)益憑證（P單位）這一交為不要以轉(zhuǎn)換現(xiàn)或Es票時在定程度使形伙Es具有稅延功。更容易達成法律規(guī)定REs在法律有“5以下持有的Es股份不得超過50％”的規(guī)定。這對于公司制REs是一個難題，而UEs則容達。分散投資風險個物得REs投資合現(xiàn)代企的康展式。隱形代理成本有所減少。在代理成本上，從經(jīng)營性合伙的層面上，有限合伙Es較公司型Es在隱形代理成本上有所減少，因為REs為營合普通伙，營伙表現(xiàn)其益息相關(guān)，于Es一理資金龐，使的資對經(jīng)營合伙也較的額所以Es為謀高的伙益在經(jīng)營管倍力作更加效投決和排?；趧軷Es獲得場青，據(jù)SLFianil露，截止06REs的司量凈值在REs體占分別為47和611，當前場起主作。以上種是Es主要成式三組模式比如：圖表：三種組織模式對比契約型EIs公司外部顧問模式EIs自我管理模式PEIs顯性成本簽約成高，營成一般簽約成低營成一般簽約成低運成本般簽約成較高運營本較，稅負較低隱性成本激勵和束機較差作效率較低激勵和束機較差激勵和束機較為效激勵和束機較好運作率較高稅負稅收負各國同稅負較高稅負較高稅負較低代理成本道德風較高道德風較高容易生內(nèi)部人控制道德風較低機制健，有降低理問題債務連責任無債務帶責任無債務帶責任無債務帶責任任何經(jīng)合伙都承無限帶責任DREsDWEs構(gòu)由PEs結(jié)演94了獲得UEs的點服UEs在方奪UEs合與購中的制的在REs結(jié)基上出了種結(jié)即DWEs該構(gòu)將房產(chǎn)有組一個經(jīng)性伙業(yè)，達到市利謀規(guī)效應目。DWEs構(gòu)不求有個心運合是每宗獲取的易成個合每宗過DWs結(jié)而成交易形的伙該Es作普因DWEs結(jié)構(gòu)集于其Es面，不像PEs構(gòu)是中其型合伙層。圖表：DREs的組織架構(gòu)下REs物購方的優(yōu)與PEs結(jié)類似其與REs相比優(yōu)在一家DWEs結(jié)可同擁有重合關(guān)系而能以Es和伙公的式有地于可與一宗所購臵房地形成伙關(guān)系，這種散的作中，有合伙向于比在典型的Us結(jié)構(gòu)中擁有更少的控制權(quán)，因而在DWEs結(jié)中益沖較REs更。因此DWEs結(jié)比REs具有更大的經(jīng)營靈活性利沖突更。但納稅成本較大當家DWEs多合公司者過發(fā)行經(jīng)性伙司單股份購物DWREs保的納稅成就當以DWEs結(jié)的要成本于PEs結(jié)構(gòu)目來，本場依更于REs結(jié)構(gòu)。三、不同性質(zhì)下的EIs分類按收入來源分類從收來可將Es劃分權(quán)性抵型混型E。權(quán)益型Es權(quán)型EeqiyREs接資有地其入要源于旗下地的營入權(quán)型Es的資根據(jù)戰(zhàn)的異有很大不同但通主要有購物中、公、辦樓、倉庫受益地產(chǎn)，業(yè)范圍及房產(chǎn)投資的方面，包房地產(chǎn)的理租物業(yè)發(fā)客服等。因其股投所能直要返本是Es的通比較強，信資金以通股權(quán)等轉(zhuǎn)方式時退，較傳統(tǒng)房地資具更的通和現(xiàn)性。通過股權(quán)資的式入房地產(chǎn)公，其資收受房地產(chǎn)司的狀況影響，該類的房地產(chǎn)資信的風的收益均高。該國資本場完的話投資者可從二市場出，否則能私行股轉(zhuǎn)?？偟恼f權(quán)性Es的優(yōu)在通資的集合，中投資者提供投于利豐厚房地產(chǎn)行的機；專化的管理員將的資金用房地投資合，可以散房產(chǎn)投的風險；過上投資所有股也以轉(zhuǎn)，有好變性。1986年國稅改革速動了s的展《收改革案不使REs的投收免且允許Es作經(jīng)營多類的益商房地經(jīng)多紀發(fā)押型Es由于桿高經(jīng)了起大權(quán)性REs經(jīng)受了驗發(fā)展非常猛截止201末，國益型Es為175單凈市總計166億元。抵押型Es抵型EmorggeREs顧思，本身不直擁有物業(yè)，是把金通抵押或是貸的式實交易，以來獲房地產(chǎn)抵款型Es扮色于金中它所募集資用發(fā)各抵押款其收主源于押款息，發(fā)放抵押款所取的續(xù)費以及過發(fā)參與押貸款所取的分房地租和值益。當Es有夠抵款，么Es這押貸打證，發(fā)行票資市上資于押款在20紀70年的進行為受嚴打現(xiàn)押型Es美市占比止221年末共有2產(chǎn)凈市為574美?；旌闲虴s混型REs（hbrdRs）綜擁權(quán)型Es業(yè)和押型REs業(yè)務的E。合型Es兩的，權(quán)型資抵押型投資的比例，一般由基金經(jīng)理人根據(jù)市場前景各種因素進行調(diào)整。2010年后場不混型Es產(chǎn)。三種Es的占比及特點權(quán)型Es主投地產(chǎn)押型Es主要資抵債券及相證合型Es兩皆資下是種Es的比特點總：圖表：三種類型Es的特點主體名稱權(quán)益型EI抵押型EIs混合型EIs投資形態(tài)直接參房地投資經(jīng)營發(fā)放抵債券取兩者混合投資標的房地產(chǎn)身抵押債及相證券兩者混合影響收主要素房地產(chǎn)氣與和經(jīng)業(yè)績利率兩者混合收益穩(wěn)性一般較高中平均投收益較高較低中房產(chǎn)資托營道圖表1：市場中大部分權(quán)益型E（只） 圖表：各種類產(chǎn)品市情況（億美元）0

型 抵押型

0

權(quán)益型 抵押型 混合型 增速（右軸）.21.8.6.4.20.2.4AEI， AEI，按基金期限分類對于型Es來依據(jù)金期長以將Es分封閉式開據(jù)式基和閉基的分開式REs和封式Es的分是基運方的同即投者否加投資或者投者能隨時求發(fā)起人回證。這分類方法法律是《940年資司的相規(guī)。封閉式Es封式E（loseendREs是基的起在設基時限定了基金位的行總，籌足總后進閉基金即宣成立一定時期不再受新投資，在閉期發(fā)行額固定不，資額不隨增就說種REs立得再集金因而能保投人權(quán)不稀閉式Es的行規(guī)較投者若想賣種資托券，能公開市場競交不接同Es進凈交同時為障資的益不稀閉式REs立，則允許設期增資或籌資，得任意發(fā)新份。封式Es有個重要特一只資于地領(lǐng)二是其估價對，資價值不必開放產(chǎn)品樣需要每清算閉式Es經(jīng)期般在3以上如在期限投者要贖回，托理一會其持的托額金一個大折。開放式Es開式E（oenndREs也稱追型Es因其行規(guī)?？梢造`活調(diào)整投資人按基金位的值要求向托投司贖回或向信托投資公司購買認購權(quán)證。雖然其靈活度高，但開放式REs管者水及資的達度求也應高投資者若買此投信證券可同Es進行值易。由于發(fā)行模可活調(diào)，基金管人管物業(yè)產(chǎn)同樣具靈活通常理會據(jù)場情收優(yōu)資，提投資益。圖表1：兩種方式Es對比適合投資主體基本情況適用市場管理難度封閉式EIs機構(gòu)投者買賣價隨市供求系波息不對投資者風險大適用于放程低、易規(guī)小市場較小開放式EIs中小投者買賣價由其資產(chǎn)定信息較透風較低適用于放程高、熟的場較大按發(fā)行方式分類根據(jù)行式同可將Es分私募Es和募E。私募Es私募Es是從2000開始美市興，組織據(jù)國Es法律額在市場募REs投資一包保險公司、養(yǎng)基金機構(gòu)資者以及發(fā)行有特關(guān)系的個等。體上說私募Es的程序募Es簡可以約行間及成本，其資更靈活，可以發(fā)優(yōu)質(zhì)體，且就股息益而，一般之募股收更高但募Es監(jiān)如公募Es透明，且要售公的Es份額需打個較的折。公募Es公募即公發(fā)行集，指發(fā)行人過中機構(gòu)不特定的會公廣泛地發(fā)售券，過公營銷等方向沒特定制的對象集資業(yè)務式募Es有如特：1）募REs息要求確及、整遵循平公、公開的則行集金動。）于募REs面對投者構(gòu)較為復雜，同的資者投資變現(xiàn)要求不一，這就客上要募REs運上有高的變能）募REs募群體使社會公，這要設保障廣泛資者利益需要嚴格法律約束規(guī)。美國Es市場的發(fā)行式美國Es在募集資金時，可以選用的發(fā)行方式主要分為公募上市型（PbicLisd募上市PuicNoise私Piae）三種前募型Es發(fā)方在國Es市中于對的統(tǒng)地約美個Es市份的0主是公型REs特所定的因此了公型Es為如流行需對Es的種行進行較結(jié)如圖示。圖表1：美國三種發(fā)行式對比發(fā)行方式公募上市型EIs公募非上市型Is私募型EIs總體特征在EC注冊且交易交易在EC注冊但在交所交易不在EC注冊不在易所易流動性股票上并每進行內(nèi)交有最低流性標準股票不公開易所易，票回程序因公司異，有一限制股票不公開易所易，票贖回程序公司異，有一限制董事獨性要求設獨立事要求設獨立事沒有規(guī)定公司管制按照《券交法》根據(jù)北證券場管者協(xié)規(guī)定沒有規(guī)定信息披要求要求向眾披年報季報相關(guān)信息報送監(jiān)會要求向監(jiān)會露年和季等關(guān)信息沒有規(guī)定表現(xiàn)評價有獨立業(yè)績估標準沒有獨的業(yè)評估準沒有獨的業(yè)評估準國EIs市的展及對國啟，公型Es在個具有顯優(yōu)：對資的障看，型Es需國證交委會（C進注私型Es并注私型Es相，公型Es更保資者相權(quán)。流性公市型Es最的性標，以證REs品易流而私型Es股贖回序常有一定的制不于易順利成。最投額看募上型REs的門檻較，需1股便可到Es產(chǎn)投資私型REs的門檻對較高，將分額資拒之外。董獨性看募型Es求立董事便對籌集資的作強督理而募型Es則有相規(guī)因籌集金穩(wěn)性對差。信披要來型Es要向披露報季等相關(guān)息報證會這樣有于資及了解Es經(jīng)狀況，便資進投決策。表評來，上型Es有立績評標，以讓投對Es的業(yè)績目私型REs沒獨的業(yè)績估準因投者將難切解Es的經(jīng)狀。四、EIs的主要物業(yè)類型REs僅資住辦公零物，還資于多廣的物業(yè)形REs美以投并有種同物業(yè)態(tài)包公寓小區(qū)、購中寫字、工業(yè)倉、餐酒店健康護理施以其他種類的物業(yè)。以下圖表是底層資產(chǎn)為不同物業(yè)類型的美國權(quán)益型REs本況。圖表1：各物業(yè)類型Es基本情況（截止02年3月）物業(yè)類型EIs數(shù)（只）市值（億美元）市值占比（）收益率（）標準差（）工業(yè)類Istial),.0.9.0.8辦公類fc),..2.5.8零售類il)7,.6.7.9.9購物中心Sints).5.4.3.7地區(qū)商中心iollls)3.8.5.2.1單租戶Fin).3.8.3.3住宅類sidtial),.9.4.1.7公寓Ams),.5.3.1.4預制房ftms)3.0.9.8.0單戶住宅SinlFmilms)2.4.2.6.0多樣類isfie).8.9.3.9住宿/假in/ss).2.4.1.6醫(yī)療類lt),.3.4.0.6倉儲類St)6,.1.1.3.6木材mb)4.8.4.4.5基建類Iftct)6,.4.8.6.1數(shù)據(jù)中心ts)2,.3.1.9.6特殊類ciat)9.7.1.2.6來源：are，圖表1：基礎(chǔ)設施Es單位風險收益最高醫(yī)類最低.2.2.9.9.7.5.3.0.9.8.6.5.9.5.4.7.7.7.0.0.0.0.0.0.0.0

住基 數(shù) 單 倉 單 建 據(jù) 租 儲 戶 類 中 戶 類 心 宅住

/住特辦公宅殊公寓類類類/假

木 工 零材 業(yè) 售類 類

多購地樣物區(qū)類類中商類類心業(yè)中心are，中工業(yè)Es工業(yè)地產(chǎn)括以類型物流中心倉庫輕型造公司、究公、小型寫字或用銷售政等相關(guān)能彈空間工業(yè)地產(chǎn)顯著在于造出需花的時較此其領(lǐng)域快更靈，通常會現(xiàn)度設問題“以用是類Es主的開發(fā)策。建成相對，易現(xiàn)好投資報。工業(yè)類REs雖容得較資收率但備一不定。比如工業(yè)產(chǎn)相于其資產(chǎn)的土貶值度較，因此其紅收實質(zhì)上以視包了益和金償且業(yè)類Es租不穩(wěn)定較由工類REs租一以及小業(yè)著經(jīng)濟斷合級這類的Es的金不夠定。在美國市，工地產(chǎn)常都建設交通紐，靠于能夠供最場所和最快輸速的物設施，這漸受空間用者的青。一舊的主用存庫業(yè)設對有未租戶吸力，工類Es已收越來廣的視應前售REs已經(jīng)成為壟斷型行業(yè)，住宅辦公類REs競爭情況也比較明顯，工業(yè)類REs越越到型開商重。截止02年3末業(yè)Es總有4品票值27280億美在REs包含押中比26險益，1994至221年業(yè)Es包股變股息配總益平均為120益差228動平有物類中大，主要自票格動受疫沖020年一度工業(yè)Es率下61，息率為27。辦公Es辦類Es通是有并營公，是典的Es之，市在Es中比7。收來主為金費與理。寫字樓的業(yè)租一般是長期的在經(jīng)下滑時候，長期會護業(yè)主的現(xiàn)流。是，于大型寫樓從工到成建設需較長時間，很可能會因為短期的高預期刺激，產(chǎn)生過度建設的問題，且該類REs于實力有的租及司能較弱辦類Es的經(jīng)影因有：地理臵區(qū)域決定進駐業(yè)的戶類型及金收率。較市郊寫樓與心區(qū)域公者業(yè)建設本運成更一資化更；后者由于源稀、地成本高，新競者的業(yè)壁壘較，故易形成物壟斷形態(tài)應對經(jīng)濟行時也更穩(wěn)定性與周期動性。配套施設施境交便性目標Es距地站主公或輸港等通紐近會好地引才司住。物業(yè)理平好的裝潢平和業(yè)團更能夠取租戶信任吸引更好公司隊。截止02年3公Es總有1品股值176.6億美市占比720194年至201間辦公Es益值為155標差30，公類Es經(jīng)濟響大，波動度高一度新收為276，率為38。零售Es零類Es不僅于購也更雜合性括都會購物中、區(qū)性購廣場、社生活心及牌折扣中等。富時球地指口售類Es由物心地商中和單租構(gòu)。零類Es與他產(chǎn)品定為REs租之的關(guān)系是互依存，雙協(xié)同作戰(zhàn)共生系體在租賃合中即類Es包售條戶向Es付一比提商量好的售入作回報REs利這分舉辦銷動進客戶在租的鋪費。對于類Es而地理套境部因毫疑非常重要但比其類的Es而售類s更看物公司的經(jīng)營平。售行中商業(yè)地至關(guān)要，一塊地皮不同業(yè)公經(jīng)將現(xiàn)兩不同經(jīng)效，營案也要心計。截止222年3月，美零售REs總計有37只股，值計為19396美值比187中購心區(qū)業(yè)和單租股分為13和13只市占別為44285%和458。風險益近27年售Es平收率為109益準差2249其地商中心區(qū)經(jīng)和環(huán)影響益動顯著高于其他物業(yè)類型，標準差達09；而由于獨立租戶主要為品牌行龍風能力強單戶REs呈現(xiàn)高益低風險的特征今年季度來，受供沖擊通脹力的影響居民能力所季售Es收下降671物區(qū)商業(yè)中和租降分為083、609和5，住宅Es住類Es底物公制和戶構(gòu)入源辦公類Es了過為戶供住間得租收同還負責物業(yè)日常護和營，收取定的例的金作為管費用租約在6月到2之相對類E5年5年的約間短，但由租實風分散住類Es出較穩(wěn)性。對于果力買大率會所以類Es的景氣程度定程上與宅的銷售反比對比洲市場與國市亞洲場房為重，此類Es展程不美。截止022年3末宅Es計有22股票值為25389億美市占比156中大分公寓數(shù)和市分別為17只和18785美由風分程較高住宅Es收益穩(wěn)性好去25平均為141標差207。住宿度假Es住宿假REs層物主要及商人士閑旅者團體議參加者及會提食宿應的酒店及度村。域特征較，旅城市住宿度假Es般會發(fā)。要征括：1地本高設期長建成大店和宿業(yè)季節(jié)周性常與的旅季密相3運營本定無長期租約，旦遇流行疾病及恐襲擊意外件，對旅行業(yè)沖擊巨）經(jīng)情差的候旅消并非費必品，經(jīng)濟下滑其需影響大；而當場狀好的候，酒店有人有較強議能。建設營成疊現(xiàn)流低定宿假Es風能。截止02年3末全共有6住宿度假Es市總計3052億美，比264，筆產(chǎn)規(guī)較。史均收為收益標準差94%。由于疫情影響減弱，旅游出差活動恢復，今年季度宿假REs收升689。醫(yī)療Es醫(yī)療康Es注些健護類地，括養(yǎng)院療院、醫(yī)療寫樓院生命字以實室物這類Es并不直接事健護理業(yè)務，而直接物業(yè)租給從事康護業(yè)務的司主有下征：1與區(qū)人結(jié)密相齡嚴的醫(yī)療康關(guān)業(yè)需求越強，隨需照料特殊護理老年數(shù)量斷增加，康護、老年寓設的求不斷約限長而由醫(yī)為生活需，租具有強定）行業(yè)購會多。在美國及加坡場，療并購整資源為常，會為投者傳更多的好有于業(yè)好發(fā)4行依政扶持像國樣的高醫(yī)療費國家全民療消費很程度政府策和醫(yī)療險制影響。如果愿負擔多的費用放寬險覆范圍，醫(yī)消費有所提。截止222年3末國醫(yī)療Es有16只市值計12953億美元占Es整的814去7平收率為930，準差306波率高?；A(chǔ)設施Es除了上統(tǒng)業(yè)近基礎(chǔ)施數(shù)中也入REs物范。由于礎(chǔ)施Es主要于線訊業(yè)因此收與年通訊業(yè)速展關(guān)伴隨各Es司紛局5預未高收益將。與可選消不同基礎(chǔ)施呈現(xiàn)出需特，且賃合同時較長此具較抗險力今年季基設類Rs收率下至069受情擊顯。截止020年3末美基礎(chǔ)施REs共6只票值計24834億美，占Es整值比為148為次宅的二大物均筆模大其中塔AT是市值的Es產(chǎn)品202起基礎(chǔ)類REs指報，歷平收率為196收水次于宅單住的業(yè)類，收標準差有141在有業(yè)類當波低。圖表1：美基礎(chǔ)設施Es基本情況公名稱簡稱市值（億美元）主要業(yè)務mcnTortionAT.3擁有過7萬個通信站，通信鐵租賃其他絡部服務onstleIttiolp.美國最的共無線礎(chǔ)設提商，提塔樓小網(wǎng)和光租服務SAmmictiosp SAC .6itiGpIc IT .

無線通基礎(chǔ)施的有者運商西半擁約3萬座通提塔樓長期賃無線基設施營商截止9年末ii在美國有0萬股纖約座無線塔PrEIT W .0 能源和通設運營，提鐵、土地溫室租服，規(guī)較小rEyIfstteTst OR .6 提供能資產(chǎn)賃服，包儲設施、道和力資等來源：are，各司五、EIs收益情況分析全球Es總收益率分紅情況REs全球總收益率比較根據(jù)AET數(shù)近10年即012201球Es總收益率為107率標為134美洲歐洲收益率均值分別為15%、760%和091%，收益率標準差分別為1634、154和15。合看美作最成的Es市場，其收率水最高但波動程相對大；亞洲作為興市REs品益低波動僅國場。美國Es收由利得股分兩分成益動要源自股價變動，而派息相對較穩(wěn)定。分大類來看，過去十年美國權(quán)益型REs均益為131益準為156抵型Es平均收益為853，波動為157。rhmeriasiaEoelal圖表1：全球不同區(qū)域Es總收益率比（rhmeriasiaEoelal0

權(quán)益權(quán)益REs收益率抵押REs收益率0EI， 來源：AEI，REs全球分紅比較REs