高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品價值創(chuàng)新講義課件

高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品價值創(chuàng)新——上篇主講：周柏生高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品價值創(chuàng)新主講：周柏生目錄1234住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的與形式住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的階段與流程住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的設計管理支持系統(tǒng)5規(guī)劃概念設計的價值與地位住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的客戶價值基礎與價值實現(xiàn)路徑住宅產(chǎn)品設計研發(fā)階段的創(chuàng)新與案例分析6目錄1234住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的與形式住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的階段與流程1.實現(xiàn)客戶價值、改善生活硬件環(huán)境、激發(fā)社區(qū)潛能2.是企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)一、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的與形式：一流企業(yè)制造標準二流企業(yè)制造品牌三流企業(yè)制造產(chǎn)品(一)目的：一、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的與形式：一流企業(yè)制造標準二流企業(yè)制造品1.改善型創(chuàng)新——住宅發(fā)展階段：居住生存型、寬裕型、舒適享受型、發(fā)展型四個階段。階段變化需求產(chǎn)生的創(chuàng)新2.組合型創(chuàng)新——多類型的組合、小區(qū)規(guī)劃中住宅不同外立面的組合。3.移植型創(chuàng)新

——不同物業(yè)類型生活方式、空間的移植，別墅空間、生活方式向聯(lián)排、疊拼移植，聯(lián)排、疊拼向多層住宅移植等。(二)形式：1.改善型創(chuàng)新(二)形式：階段：1、項目決策（論證策劃階段）——概念設計階段2、產(chǎn)品研發(fā)（方案實施階段）——方案設計、擴初設計3、產(chǎn)品實施（工程管理階段）——施工圖繪制、實施建造階段二、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的階段與流程產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)概念規(guī)劃規(guī)劃方案擴初設計階段：二、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的階段與流程產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)概念規(guī)劃規(guī)劃方施工圖設計建筑、規(guī)劃方案部品設計及定板擴初設計拿地節(jié)點概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案報建方案設計擴初設計施工圖設計模型研究施工圖設計指引部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣銷售配合資料結(jié)構(gòu)設計設備選型建筑平面實施方案設計階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段設計管理階段工程管理銷售示范區(qū)設計施工圖設計建筑、部品擴初設計拿地節(jié)點概念規(guī)概念規(guī)方案報建三、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的客戶價值基礎與價值實現(xiàn)路徑1.價值鏈系統(tǒng)營銷策劃設計研發(fā)營銷推廣市場語言產(chǎn)品語言市場語言客戶定位產(chǎn)品設計推廣策略三、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的客戶價值基礎與價值實現(xiàn)路徑1.價值鏈系統(tǒng)營2.價值鏈系統(tǒng)的核心內(nèi)容(1)營銷策劃的三階段內(nèi)容a.投資決策報告b.營銷策劃報告c.價格策略報告(2)推廣策略的三個角度a.概念闡述b.價值表達c.機會訴求2.價值鏈系統(tǒng)的核心內(nèi)容(1)營銷策劃的三階段內(nèi)容(2)推廣(3)推廣渠道廣告類----戶外廣告、路牌、地鐵廣告、公交廣告、店堂廣告、報紙廣告（硬、軟）、電視廣告網(wǎng)絡、平面博客、短信、彩鈴廣告、電臺

樓書、文本營銷（出書）、雜志夾頁、媒體樓書、客戶會通訊、定點直投

論壇、準業(yè)主活動、跨界宣傳活動、老客戶介紹新客戶(3)推廣渠道(4)”文科”與“理科”營銷A典型的文科營銷方法B典型的理科營銷方法打造概念發(fā)布各種有意境的或“虛幻”的廣告宣傳語客戶通訊、客戶會營銷事件營銷品牌營銷贊助活動/會議/音樂會明星代言C文科+理科的營銷方法產(chǎn)品營銷樣板間營銷園林營銷投資回報率營銷特價房、尾房營銷價格營銷(4)”文科”與“理科”營銷A典型的文科營銷方法B典四、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的設計管理支持系統(tǒng)1.設計管理體系框架:2.設計管理支持系統(tǒng):四、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的設計管理支持系統(tǒng)1.設計管理體系框架:2.五、規(guī)劃概念設計的價值與地位

1.規(guī)劃概念設計的設計深度與范疇

2.規(guī)劃概念設計在產(chǎn)品創(chuàng)新中的關(guān)鍵作用

3.董事長/總經(jīng)理(及一線高管)：如何從多方案中比較與判斷規(guī)劃概念設計的價值方向

(1)設計策劃管理與概念設計單位的選擇

(2)把握規(guī)劃概念設計價值方向的十大原則五、規(guī)劃概念設計的價值與地位1.規(guī)劃概念設計的設計深度與范4.1概念設計要點4.2項目的規(guī)模分類4.3多方案比較的規(guī)劃概念設計優(yōu)化4.概念設計階段的創(chuàng)新案例4.4景觀概念設計4.1概念設計要點4.概念設計階段的創(chuàng)新案例4.44.1概念設計要素策劃報告中的項目概念設計內(nèi)容主要涉及項目主題特征的挖掘與描述，以及針對此主題概念展開的規(guī)劃、建筑、景觀等一系列設計概念等。

良好的項目概念設計，使項目的市場價值能夠充分展示及挖掘出來，形成有力的產(chǎn)品支撐點，使得它在項目策劃報告書成為不可或缺的重要內(nèi)容，它也使得項目的市場定位免于空泛而具有可操作性和現(xiàn)實性。

4.1概念設計要素4.2項目的規(guī)模分類:50萬平米以上大盤100萬平米以上超大盤15~30萬平米以上中盤15萬平米以下小盤4.2項目的規(guī)模分類:50萬平米以上大盤100萬平米以上4.3多方案比較的規(guī)劃概念設計優(yōu)化

(1)深圳香蜜山

(2)深圳梅隴鎮(zhèn)(3)金地北京格林小城

(4)金地北京格林小鎮(zhèn)6(5)金地北京格林小鎮(zhèn)

4.3多方案比較的規(guī)劃概念設計優(yōu)化(1)深圳香蜜山案例1:深圳香蜜山案例1:深圳香蜜山案例2:深圳梅隴鎮(zhèn)案例2:深圳梅隴鎮(zhèn)案例3:北京格林小城小城東南側(cè)隔100米寬市政綠化帶比鄰50米寬的榮京西街，西北隔30米寬規(guī)劃路與大雄地產(chǎn)相臨，東北隔40米寬規(guī)劃路和70米寬綠化帶比鄰涼水河，西南隔50米寬的規(guī)劃路與三海子公園相望。案例3:北京格林小城小城東南側(cè)隔100米寬市政綠化帶比鄰50格林小城經(jīng)濟技術(shù)指標建設用地面積約680000m2容積率約1綠化率>35%其中：可銷售建筑面積約680000m2集中商業(yè)中心區(qū)建筑面積約12000m2輔助運動休閑會所面積約1500m2幼兒園面積約4000m2車位數(shù)按每戶1輛考慮案例3:北京格林小城格林小城經(jīng)濟技術(shù)指標建設用地面積約680000m2容積率約案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城一、項目概況：項目名稱：金地格林小鎮(zhèn)六地塊區(qū)位：用地位于北京市中心城區(qū)東南方向的馬駒橋鎮(zhèn)。地塊規(guī)模：項目建設用地面積104510平方米，總建筑面積159800平方米。北區(qū)限高30米,容積率2.0,南區(qū)限高18米,容積率1.4。綜合容積率約為1.53。4.建筑類型：4.5層住宅、6層住宅、10層住宅、幼兒園、會所及配套商業(yè)設施等。案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念一、項目概況：案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念綠化用地13900平米4，6層洋房用地53787平米小高層用地41925平米商業(yè)用地教育用地8700平米案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念綠化用地13900平米4，6層洋房用地53787平米小高層用過程方案1案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念過程方案1案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念過程方案2案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念過程方案2案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念項目設計主題以法國浪漫小鎮(zhèn)為主題。在建筑規(guī)劃及景觀的層面都能體現(xiàn)到法國小鎮(zhèn)之藝術(shù)及浪漫情懷。小區(qū)分為南片區(qū)及北片區(qū)兩部份，南北片區(qū)定位有差別。南片區(qū)以精致、細膩為主；北片區(qū)以自然開闊空間為依歸。案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念項目設計主題以法國浪漫小鎮(zhèn)為主題。在建筑規(guī)劃及景觀的層面都能交通組織分析交通組織以人車分流為概念，使小區(qū)更安全。北片區(qū)設半地下車庫，南片區(qū)設全地下車庫。南片區(qū)以外環(huán)車道配合路面停車，北片區(qū)則以車道作部份圍繞。小區(qū)內(nèi)的住宅花園空間基本上作人車分流處理。

案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念交通組織分析案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念討論：規(guī)劃中的行列式布局與空間關(guān)系討論：規(guī)劃中的行列式布局與空間關(guān)系案例5:北京格林小鎮(zhèn)規(guī)劃概念案例5:北京格林小鎮(zhèn)規(guī)劃概念案例5:北京格林小鎮(zhèn)規(guī)劃概念案例5:北京格林小鎮(zhèn)規(guī)劃概念規(guī)劃概念總結(jié):空間布局及景觀架構(gòu):充分利用周邊有利環(huán)境.規(guī)避不利環(huán)境

。2.豎向設計3.住宅戶型及類型的分布結(jié)合景觀資源與朝向要素綜合平衡考慮。4.消除傳統(tǒng)“行列式”格局:尊重城市肌理,形成平行于城市道路的樓棟布局。保證正南北向采光，形成正南北向的樓棟布局。著重住宅單體山墻部分加強豐富變化,營造富于變化的庭院空間。

5.盡量減少高層數(shù)量,降低感覺容積率。6.交通人車分流,盡量減少對區(qū)內(nèi)景觀及活動的影響。7.創(chuàng)造人文交往空間。規(guī)劃概念總結(jié):4.4景觀概念設計大盤案例中盤案例小盤案例4.4景觀概念設計高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品價值創(chuàng)新

下篇主講：周柏生高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品價值創(chuàng)新主講：周柏生創(chuàng)新篇案例1天津格林世界規(guī)劃、戶型及立面設計六.住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的實現(xiàn)與全程案例分析創(chuàng)新篇案例1六.住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的實現(xiàn)與全程案例分析創(chuàng)新篇案例2蘇州某項目規(guī)劃、戶型及立面設計創(chuàng)新篇案例2創(chuàng)新篇案例3通州某項目規(guī)劃及單體設計創(chuàng)新篇案例3創(chuàng)新篇案例4成都某住宅項目規(guī)劃及單體設計創(chuàng)新篇案例4創(chuàng)新篇案例5北京金地名京項目創(chuàng)新篇案例5七.住宅項目全程價值鏈系統(tǒng)創(chuàng)新的案例分析1.深圳梅隴鎮(zhèn)項目2.蘇州億城新天地項目3.北京金地格林小鎮(zhèn)6項目七.住宅項目全程價值鏈系統(tǒng)創(chuàng)新的案例分析1.深圳梅隴鎮(zhèn)項演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品價值創(chuàng)新——上篇主講：周柏生高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品價值創(chuàng)新主講：周柏生目錄1234住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的與形式住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的階段與流程住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的設計管理支持系統(tǒng)5規(guī)劃概念設計的價值與地位住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的客戶價值基礎與價值實現(xiàn)路徑住宅產(chǎn)品設計研發(fā)階段的創(chuàng)新與案例分析6目錄1234住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的與形式住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的階段與流程1.實現(xiàn)客戶價值、改善生活硬件環(huán)境、激發(fā)社區(qū)潛能2.是企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)一、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的與形式：一流企業(yè)制造標準二流企業(yè)制造品牌三流企業(yè)制造產(chǎn)品(一)目的：一、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的目的與形式：一流企業(yè)制造標準二流企業(yè)制造品1.改善型創(chuàng)新——住宅發(fā)展階段：居住生存型、寬裕型、舒適享受型、發(fā)展型四個階段。階段變化需求產(chǎn)生的創(chuàng)新2.組合型創(chuàng)新——多類型的組合、小區(qū)規(guī)劃中住宅不同外立面的組合。3.移植型創(chuàng)新

——不同物業(yè)類型生活方式、空間的移植，別墅空間、生活方式向聯(lián)排、疊拼移植，聯(lián)排、疊拼向多層住宅移植等。(二)形式：1.改善型創(chuàng)新(二)形式：階段：1、項目決策（論證策劃階段）——概念設計階段2、產(chǎn)品研發(fā)（方案實施階段）——方案設計、擴初設計3、產(chǎn)品實施（工程管理階段）——施工圖繪制、實施建造階段二、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的階段與流程產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)概念規(guī)劃規(guī)劃方案擴初設計階段：二、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的階段與流程產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)概念規(guī)劃規(guī)劃方施工圖設計建筑、規(guī)劃方案部品設計及定板擴初設計拿地節(jié)點概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案報建方案設計擴初設計施工圖設計模型研究施工圖設計指引部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣銷售配合資料結(jié)構(gòu)設計設備選型建筑平面實施方案設計階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段設計管理階段工程管理銷售示范區(qū)設計施工圖設計建筑、部品擴初設計拿地節(jié)點概念規(guī)概念規(guī)方案報建三、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的客戶價值基礎與價值實現(xiàn)路徑1.價值鏈系統(tǒng)營銷策劃設計研發(fā)營銷推廣市場語言產(chǎn)品語言市場語言客戶定位產(chǎn)品設計推廣策略三、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的客戶價值基礎與價值實現(xiàn)路徑1.價值鏈系統(tǒng)營2.價值鏈系統(tǒng)的核心內(nèi)容(1)營銷策劃的三階段內(nèi)容a.投資決策報告b.營銷策劃報告c.價格策略報告(2)推廣策略的三個角度a.概念闡述b.價值表達c.機會訴求2.價值鏈系統(tǒng)的核心內(nèi)容(1)營銷策劃的三階段內(nèi)容(2)推廣(3)推廣渠道廣告類----戶外廣告、路牌、地鐵廣告、公交廣告、店堂廣告、報紙廣告（硬、軟）、電視廣告網(wǎng)絡、平面博客、短信、彩鈴廣告、電臺

樓書、文本營銷（出書）、雜志夾頁、媒體樓書、客戶會通訊、定點直投

論壇、準業(yè)主活動、跨界宣傳活動、老客戶介紹新客戶(3)推廣渠道(4)”文科”與“理科”營銷A典型的文科營銷方法B典型的理科營銷方法打造概念發(fā)布各種有意境的或“虛幻”的廣告宣傳語客戶通訊、客戶會營銷事件營銷品牌營銷贊助活動/會議/音樂會明星代言C文科+理科的營銷方法產(chǎn)品營銷樣板間營銷園林營銷投資回報率營銷特價房、尾房營銷價格營銷(4)”文科”與“理科”營銷A典型的文科營銷方法B典四、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的設計管理支持系統(tǒng)1.設計管理體系框架:2.設計管理支持系統(tǒng):四、住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的設計管理支持系統(tǒng)1.設計管理體系框架:2.五、規(guī)劃概念設計的價值與地位

1.規(guī)劃概念設計的設計深度與范疇

2.規(guī)劃概念設計在產(chǎn)品創(chuàng)新中的關(guān)鍵作用

3.董事長/總經(jīng)理(及一線高管)：如何從多方案中比較與判斷規(guī)劃概念設計的價值方向

(1)設計策劃管理與概念設計單位的選擇

(2)把握規(guī)劃概念設計價值方向的十大原則五、規(guī)劃概念設計的價值與地位1.規(guī)劃概念設計的設計深度與范4.1概念設計要點4.2項目的規(guī)模分類4.3多方案比較的規(guī)劃概念設計優(yōu)化4.概念設計階段的創(chuàng)新案例4.4景觀概念設計4.1概念設計要點4.概念設計階段的創(chuàng)新案例4.44.1概念設計要素策劃報告中的項目概念設計內(nèi)容主要涉及項目主題特征的挖掘與描述，以及針對此主題概念展開的規(guī)劃、建筑、景觀等一系列設計概念等。

良好的項目概念設計，使項目的市場價值能夠充分展示及挖掘出來，形成有力的產(chǎn)品支撐點，使得它在項目策劃報告書成為不可或缺的重要內(nèi)容，它也使得項目的市場定位免于空泛而具有可操作性和現(xiàn)實性。

4.1概念設計要素4.2項目的規(guī)模分類:50萬平米以上大盤100萬平米以上超大盤15~30萬平米以上中盤15萬平米以下小盤4.2項目的規(guī)模分類:50萬平米以上大盤100萬平米以上4.3多方案比較的規(guī)劃概念設計優(yōu)化

(1)深圳香蜜山

(2)深圳梅隴鎮(zhèn)(3)金地北京格林小城

(4)金地北京格林小鎮(zhèn)6(5)金地北京格林小鎮(zhèn)

4.3多方案比較的規(guī)劃概念設計優(yōu)化(1)深圳香蜜山案例1:深圳香蜜山案例1:深圳香蜜山案例2:深圳梅隴鎮(zhèn)案例2:深圳梅隴鎮(zhèn)案例3:北京格林小城小城東南側(cè)隔100米寬市政綠化帶比鄰50米寬的榮京西街，西北隔30米寬規(guī)劃路與大雄地產(chǎn)相臨，東北隔40米寬規(guī)劃路和70米寬綠化帶比鄰涼水河，西南隔50米寬的規(guī)劃路與三海子公園相望。案例3:北京格林小城小城東南側(cè)隔100米寬市政綠化帶比鄰50格林小城經(jīng)濟技術(shù)指標建設用地面積約680000m2容積率約1綠化率>35%其中：可銷售建筑面積約680000m2集中商業(yè)中心區(qū)建筑面積約12000m2輔助運動休閑會所面積約1500m2幼兒園面積約4000m2車位數(shù)按每戶1輛考慮案例3:北京格林小城格林小城經(jīng)濟技術(shù)指標建設用地面積約680000m2容積率約案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城一、項目概況：項目名稱：金地格林小鎮(zhèn)六地塊區(qū)位：用地位于北京市中心城區(qū)東南方向的馬駒橋鎮(zhèn)。地塊規(guī)模：項目建設用地面積104510平方米，總建筑面積159800平方米。北區(qū)限高30米,容積率2.0,南區(qū)限高18米,容積率1.4。綜合容積率約為1.53。4.建筑類型：4.5層住宅、6層住宅、10層住宅、幼兒園、會所及配套商業(yè)設施等。案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念一、項目概況：案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念綠化用地13900平米4，6層洋房用地53787平米小高層用地41925平米商業(yè)用地教育用地8700平米案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念綠化用地13900平米4，6層洋房用地53787平米小高層用過程方案1案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念過程方案1案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念過程方案2案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念過程方案2案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念項目設計主題以法國浪漫小鎮(zhèn)為主題。在建筑規(guī)劃及景觀的層面都能體現(xiàn)到法國小鎮(zhèn)之藝術(shù)及浪漫情懷。小區(qū)分為南片區(qū)及北片區(qū)兩部份，南北片區(qū)定位有差別。南片區(qū)以精致、細膩為主；北片區(qū)以自然開闊空間為依歸。案例4:北京格林小鎮(zhèn)6規(guī)劃概念項目設計主題以法國浪漫小鎮(zhèn)為主題。在建筑規(guī)劃及景觀的層面都能交通組織分析交通組織以人車分流為概念，使小區(qū)更安全。北片區(qū)設半地下車庫，南片區(qū)設全地下車庫。南片區(qū)以外環(huán)車道配合路面停車，北