成本管理第四章成本法

第四章成本法成本法基本原理

現(xiàn)行商品住宅價(jià)格構(gòu)成

舊房地產(chǎn)成本法估價(jià)

第一節(jié)成本法基本原理成本法概念

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

理論依據(jù)及適用范圍

基本公式

一、成本法概念

是以建造房地產(chǎn)所消耗費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上一定利潤(rùn)、稅金來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)方法。要準(zhǔn)確應(yīng)用成本法，必須明確房地產(chǎn)合理成本。二、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

運(yùn)用成本法估價(jià)，需要懂得價(jià)格構(gòu)成。雖然各地有差異，基本構(gòu)成是相同。通常由6大項(xiàng)構(gòu)成:㈠土地取得成本土地取得成本是取得開(kāi)發(fā)用地所需要費(fèi)用、稅金。1.通過(guò)征用農(nóng)地取得(新區(qū)開(kāi)發(fā))，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。2.通過(guò)城市中進(jìn)行房屋拆遷取得(舊城改造)，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等3.通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得，土地取得成本包括購(gòu)買(mǎi)土地價(jià)款和買(mǎi)方繳納稅費(fèi)等。農(nóng)地征用費(fèi)構(gòu)成：1.土地補(bǔ)償費(fèi);2.青苗補(bǔ)償費(fèi);3.地上附著物補(bǔ)償費(fèi);4.安置補(bǔ)償費(fèi);5.房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);6.耕地占用稅;7.耕地開(kāi)墾費(fèi);8.新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金;9.征地管理費(fèi);10.政府規(guī)定其他稅費(fèi)。

城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成:1.被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi);2.購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi);3.安置補(bǔ)助費(fèi);4.被拆遷單位和個(gè)體工商戶(hù)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi);5.房屋拆遷管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi);6.政府規(guī)定其他稅費(fèi)。

土地使用權(quán)出讓金:國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者使用，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。

㈡開(kāi)發(fā)成本取得開(kāi)發(fā)用地后進(jìn)行土地和房屋建設(shè)費(fèi)用，包括:1.前期工程費(fèi)。包括可行性研究、規(guī)劃、地質(zhì)勘測(cè)、設(shè)計(jì)及三通一平等階段發(fā)生費(fèi)用。2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括道路、給排水、綠化、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用。3.建筑安裝工程費(fèi)。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。(居委會(huì)、派出所、幼兒園、中小學(xué)、停車(chē)場(chǎng)等)5.開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi)。

㈢管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商組織、管理工程項(xiàng)目人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。㈣財(cái)務(wù)費(fèi)用開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)等。

㈤銷(xiāo)售稅費(fèi)1.銷(xiāo)售費(fèi)用，包括廣告宣傳、銷(xiāo)售代理費(fèi)。2.銷(xiāo)售稅金，兩稅一費(fèi)。3.其他銷(xiāo)售稅費(fèi)，賣(mài)方負(fù)擔(dān)契稅、交易手續(xù)費(fèi)。㈥開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本開(kāi)發(fā)成本(土地和建筑物)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售稅金開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)成本稅金利潤(rùn)三、理論依據(jù)及適用范圍

㈠生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論及替代原理分析賣(mài)、買(mǎi)雙方交易基礎(chǔ)-------成本。㈡適用范圍1.市場(chǎng)狹小，無(wú)法用市場(chǎng)比較法估價(jià)房地產(chǎn)。2.公共建筑、公益性房地產(chǎn)。3.為購(gòu)買(mǎi)者提供參考。4.可行性研究、投資估算。5.為特殊目的房地產(chǎn)估價(jià)。6.資產(chǎn)評(píng)估。四、基本公式

㈠新開(kāi)發(fā)土地

價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)㈡新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)㈢舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物重新開(kāi)發(fā)價(jià)格+建筑物折舊第二節(jié)現(xiàn)行行商品住宅宅價(jià)格構(gòu)成成·商品住住宅成本·商品住住宅利潤(rùn)·商品住住宅稅金·商品住住宅差價(jià)·揚(yáng)州市市商品房?jī)r(jià)價(jià)格管理實(shí)實(shí)施細(xì)則根據(jù)《價(jià)格格法》、《《城市房地地產(chǎn)管理法法》、《城城市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)條例》，，結(jié)合本省省情況。商品房包括括:1.享受優(yōu)優(yōu)惠政策和和為特定銷(xiāo)銷(xiāo)售對(duì)象的的經(jīng)濟(jì)適用用房(安居居工程、解解危解困、、軍轉(zhuǎn)干、、教師住房房、合作建建房)。。2.普通通住宅商品品房。3.高檔檔住宅和非非住宅商品品房。價(jià)格:1.經(jīng)濟(jì)適適用房實(shí)行行政府定價(jià)價(jià)。2.普通住住宅商品房房實(shí)行政府府指導(dǎo)價(jià)。。3.高擋住住宅、非住住宅商品房房實(shí)行市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)。商品房?jī)r(jià)格制制定原則:以合理成本為為基礎(chǔ)，市場(chǎng)場(chǎng)供求為導(dǎo)向向，兼顧國(guó)家家集體個(gè)人三三者利益并考考慮樓層、朝朝向、質(zhì)量等等因素，實(shí)行行差別定價(jià)。。一、成本本1.土地地征用及及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)2.前期期工程費(fèi)費(fèi)3.房屋屋建安工工程費(fèi)(列入施施工圖預(yù)預(yù)算的主主體房屋屋土建工工程、水水電安裝裝工程費(fèi)費(fèi)用)4.附屬屬工程配配套設(shè)施施費(fèi)(列列入施工工圖預(yù)算算的與主主體房屋屋配套、、非經(jīng)營(yíng)營(yíng)性公共共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)用用)5.公共共基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)用用(為商商品房配配套建設(shè)設(shè)的道路路、供水水、電、、氣、排排污、照照明、綠綠化、環(huán)環(huán)衛(wèi))6.管理理費(fèi)用(前五項(xiàng)項(xiàng)之和1----3%)7.銷(xiāo)售售費(fèi)用(前五項(xiàng)項(xiàng)之和1----2%)8.財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用(計(jì)息基基數(shù)不超超過(guò)前五五項(xiàng)之和和30%，計(jì)息息時(shí)間，，多層不不超過(guò)24個(gè)月月，高層層不超過(guò)過(guò)36個(gè)個(gè)月)二、利潤(rùn)潤(rùn)以平均成成本利潤(rùn)潤(rùn)率計(jì)算算，計(jì)算算利潤(rùn)基基數(shù)是成成本1---5項(xiàng)之和和。公式:(1+2+3+4+5)××平均成成本利潤(rùn)潤(rùn)率=利利潤(rùn)1.經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房利潤(rùn)率率不超過(guò)過(guò)3%2.普通通住宅商商品房不不超過(guò)8%3.高擋擋住宅非非住宅商商品房由由開(kāi)發(fā)商商根據(jù)市市場(chǎng)供求求自主確確定三、稅金金稅金主要要指銷(xiāo)售售稅金，，主要是是營(yíng)業(yè)稅稅、城市市建設(shè)維維護(hù)稅和和教育附附加費(fèi)，，簡(jiǎn)稱(chēng)二二稅一費(fèi)費(fèi)。計(jì)算公式式：售價(jià)價(jià)×稅率率(5.5～7.0%)四、差價(jià)價(jià)1.樓位位差價(jià)2.樓層層、朝向向差價(jià)(整幢樓樓差價(jià)代代數(shù)和為為零)3.質(zhì)量量差價(jià)(優(yōu)良工工程不超超過(guò)建安安工程費(fèi)費(fèi)用1---1.5%)商品房?jī)r(jià)價(jià)格=成成本+利利潤(rùn)+稅稅金+樓樓位差價(jià)價(jià)+層次次差價(jià)+朝向差差價(jià)+質(zhì)質(zhì)量差價(jià)價(jià)+政府府規(guī)費(fèi)成本+利利潤(rùn)+稅稅金=基基準(zhǔn)價(jià)格格(基價(jià)價(jià))五、揚(yáng)州州市商品品房?jī)r(jià)格格管理實(shí)實(shí)施細(xì)則則第十條價(jià)價(jià)格構(gòu)成成一、成本本㈠土地征用用(出讓讓)及拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)㈡前期工程程費(fèi)㈢房屋建筑筑安裝工工程費(fèi)㈣附屬公共共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)㈤公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)㈥管理費(fèi)用用按開(kāi)發(fā)企企業(yè)不同同的資質(zhì)質(zhì)等級(jí)實(shí)實(shí)行不同同標(biāo)準(zhǔn)，，以每平平方米商商品房建建筑面積積計(jì)算：：一級(jí)資資質(zhì)企業(yè)業(yè)35元元；二級(jí)級(jí)資質(zhì)企企業(yè)30元；三三級(jí)資質(zhì)質(zhì)企業(yè)25元；；四級(jí)資資質(zhì)企業(yè)業(yè)20元元。㈦銷(xiāo)售費(fèi)用用以本款前前五項(xiàng)之之和為基基數(shù)的1％計(jì)算算㈧財(cái)務(wù)費(fèi)用用利息支出出的計(jì)算算基數(shù)不不超過(guò)成成本前五五項(xiàng)之和和的30％，計(jì)計(jì)息時(shí)間間為：七七層及以以下多層層住宅不不超過(guò)18個(gè)月月，超過(guò)過(guò)七層的的高層住住宅不超超過(guò)30個(gè)月。。利率由由價(jià)格主主管部門(mén)門(mén)根據(jù)銀銀行同期期貸款利利息率綜綜合測(cè)定定。二、利潤(rùn)潤(rùn)指指商商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)單位按按規(guī)定計(jì)計(jì)提的利利潤(rùn)。利利潤(rùn)的提提取基數(shù)數(shù)為本實(shí)實(shí)施細(xì)則則成本構(gòu)構(gòu)成中的的1-5項(xiàng)之和和：㈠經(jīng)濟(jì)適用用房的利利潤(rùn)率最最高不得得超過(guò)3％；㈡普通住宅宅商品房房的利潤(rùn)潤(rùn)率最高高不得超超過(guò)8％％；㈢高檔住宅宅商品房房和非住住宅商品品房的利利潤(rùn)率由由開(kāi)發(fā)商商根據(jù)市市場(chǎng)供求求自主確確定。三三、稅金金按按國(guó)家稅稅法規(guī)定定執(zhí)行：：四四、商品品住宅房房差價(jià)㈠樓位、樓樓層、朝朝向差價(jià)價(jià)：由房房屋開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)單單位根據(jù)據(jù)每期開(kāi)開(kāi)發(fā)具體體情況先先確定樓樓位差率率，再確確定樓層層差率，，后確定定朝向差差率。同同一樓的的同一層層次差率率應(yīng)相同同；同一一開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的樓樓位、朝朝向差價(jià)價(jià)，整幢幢商品房房樓層差差率增減減的代數(shù)數(shù)和應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)扔诹懔?。商品品住宅房房樓位、、樓層、、朝向差差價(jià)在上上報(bào)預(yù)售售價(jià)格時(shí)時(shí)一并報(bào)報(bào)價(jià)格主主管部門(mén)門(mén)備案。。㈡質(zhì)量差價(jià)價(jià)：由價(jià)價(jià)格主管管部門(mén)根根據(jù)地方方建筑工工程質(zhì)量量監(jiān)督部部門(mén)確認(rèn)認(rèn)的優(yōu)良良工程在在最高不不超過(guò)商商品房建建筑安裝裝工程造造價(jià)1.5％幅幅度內(nèi)確確定。下下列列費(fèi)用不不得計(jì)入入住宅商商品房?jī)r(jià)價(jià)格：㈠開(kāi)發(fā)小區(qū)區(qū)(片)內(nèi)的營(yíng)營(yíng)業(yè)性用用房及設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)用，，均按照照“誰(shuí)投投資、誰(shuí)誰(shuí)所有、、誰(shuí)受益益”的原原則處理理，不得得變相通通過(guò)收費(fèi)費(fèi)形式無(wú)無(wú)償占用用平調(diào)投投資者的的資金。。㈡按規(guī)定不不能計(jì)入入成本的的其他費(fèi)費(fèi)用。列列入住宅宅商品房房?jī)r(jià)格的的收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目，按按省級(jí)人人民政府府公布的的項(xiàng)日?qǐng)?zhí)執(zhí)行；第十一條條商商品房?jī)r(jià)價(jià)格的計(jì)計(jì)算商品房?jī)r(jià)價(jià)格的計(jì)計(jì)算成本=土土地征用用(出讓讓)及拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)+前期期工程費(fèi)費(fèi)+建建筑安安裝工程程費(fèi)+附屬屬公共配配套設(shè)施施費(fèi)+公公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)+管管理理費(fèi)用+財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用+銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用基準(zhǔn)價(jià)=成本+利利潤(rùn)+稅稅金商品房?jī)r(jià)價(jià)格=基基準(zhǔn)價(jià)××(1±±浮動(dòng)幅幅度)+質(zhì)質(zhì)量差價(jià)價(jià)±樓樓位位差價(jià)±±層次差差價(jià)±±朝向向差價(jià)商品房到到戶(hù)結(jié)算算價(jià)格=商商品房?jī)r(jià)價(jià)格+規(guī)規(guī)定的的政府代代收費(fèi)用用+公公共設(shè)施施專(zhuān)項(xiàng)維維修資金金+價(jià)價(jià)格格主管部部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)的其它它代辦費(fèi)費(fèi)用商品房到到戶(hù)結(jié)算算價(jià)格以以外的收收費(fèi)一律律不得收收取。第三節(jié)舊舊房地產(chǎn)產(chǎn)成本法法估價(jià)?重新新開(kāi)發(fā)價(jià)價(jià)格求取取?建筑筑物折舊舊?我國(guó)國(guó)房屋折折舊制度度?折舊舊額計(jì)算算一、重新新開(kāi)發(fā)價(jià)價(jià)格求取?、逯匦麻_(kāi)開(kāi)發(fā)土地地價(jià)格求求取一般用市市場(chǎng)比較較法求得得，或用用成本法法求得。。(以基基準(zhǔn)日時(shí)時(shí)間)㈡重新開(kāi)開(kāi)發(fā)建筑筑物價(jià)格格求取1.重置置價(jià)、重重建價(jià)以原有建建筑材料料、建筑筑技術(shù)與與工藝、、建筑式式樣重新新建造與與原建筑筑物完全全相同新新建筑物物所需要要價(jià)格，，稱(chēng)重建建價(jià)格。。以新建筑筑材料、、建筑技技術(shù)與工工藝，建建造原建建筑物具具有同等等效用新新建筑物物所需要要價(jià)格，，稱(chēng)重置置價(jià)格。。對(duì)于一般般建筑物物用重置置價(jià)，對(duì)對(duì)特殊建建筑物用用重建價(jià)價(jià)。2.求求取方法法①凈計(jì)法法②平方法法二、建筑筑物折舊舊㈠折舊認(rèn)認(rèn)識(shí)建筑物折折舊也稱(chēng)稱(chēng)為建筑筑物的損損耗，建建筑物使使用價(jià)值值隨時(shí)間間而遞減減現(xiàn)象。。一般將將建筑物物折舊分分為物理理上、功功能上和和經(jīng)濟(jì)上上折舊。。1.物理理折舊使用磨損損，自然然老化，，自然災(zāi)災(zāi)害。使使用磨損損，自然然老化可可根據(jù)耐耐用年限限、使用用時(shí)間計(jì)計(jì)算折舊舊。自然然災(zāi)害可可用檢查查修復(fù)。。2.功能能折舊功能退化化，技術(shù)術(shù)進(jìn)步導(dǎo)導(dǎo)致同用用途房地地產(chǎn)效用用增加，，老房地地產(chǎn)落伍伍?？梢砸酝ㄟ^(guò)改改造費(fèi)用用計(jì)算折折舊。3.經(jīng)濟(jì)濟(jì)折舊指與經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展不不適用，，尤其與與環(huán)境不不協(xié)調(diào)所所致。三、我國(guó)國(guó)房屋折折舊制度度㈠房屋建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部、、財(cái)政部部制定《《房地產(chǎn)產(chǎn)單位會(huì)會(huì)計(jì)制度度—會(huì)計(jì)計(jì)科目和和會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表》(93年年1月1日?qǐng)?zhí)行行)。。我國(guó)房房屋折舊舊按四類(lèi)類(lèi)七等劃劃分：1.鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)全部或承重部部分為鋼筋混混凝土結(jié)構(gòu)。。房屋內(nèi)外裝裝修良好，設(shè)設(shè)備比較齊全全。2.磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)一等部分鋼筋混凝凝土，主要是是磚墻承重結(jié)結(jié)構(gòu)。外墻部部分砌磚、水水泥抹面或涂涂料粉刷，并并設(shè)有陽(yáng)臺(tái)，，內(nèi)外設(shè)備齊齊全的單元式式住宅或非住住宅。3.磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)二等部分鋼筋混凝凝土，主要是是磚墻承重結(jié)結(jié)構(gòu)。外墻清清水墻，沒(méi)有有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)外外設(shè)備不齊全全的非單元式式住宅或非住住宅。4.磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)一等材料上等、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)較高的磚磚木結(jié)構(gòu)。這這類(lèi)房屋一般般是外部有裝裝修處理，內(nèi)內(nèi)部設(shè)備完善善的庭院式或或花園別墅等等高級(jí)房屋。。5.磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)二等結(jié)構(gòu)正規(guī)，材材料較好。這這類(lèi)房屋一般般是外部沒(méi)有有裝修處理，，室內(nèi)有專(zhuān)用用上、下水等等設(shè)備的普通通磚木結(jié)構(gòu)房房屋。6.磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，材材料較差。這這類(lèi)房屋一般般是外部沒(méi)有有裝修處理，，室內(nèi)沒(méi)有專(zhuān)專(zhuān)用上、下水水等設(shè)備的較較低級(jí)的磚木木結(jié)構(gòu)房屋。。7.簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)構(gòu)簡(jiǎn)易樓、平房房、木板房、、磚坯房、土土草房、竹木木捆綁房等。。㈡

各類(lèi)房房屋的耐用年年限及殘值率率1.房屋殘值值率(R)房屋達(dá)到使用用年限，不能能繼續(xù)使用，，經(jīng)拆除后的的舊料價(jià)值減減去清理費(fèi)用用即為殘余價(jià)價(jià)值，殘余價(jià)價(jià)值與房屋造造價(jià)比率稱(chēng)房房屋殘值率。。2.耐用年限限(N)房屋計(jì)算拆舊舊時(shí)房屋使用用年限。房屋殘值率和和耐用年限與與房屋結(jié)構(gòu)和和使用情況有有關(guān)，根據(jù)房房屋結(jié)構(gòu)和使使用情況查表表得到。見(jiàn)下下表：房屋耐用年限限和殘值率類(lèi)別等級(jí)

使用情況

耐用年限(年)

殘值率(%)

鋼筋混凝土

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

5035600磚混一等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

4030502磚混二等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

4030502磚木一等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

3020406磚木二等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

3020404磚木三等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

3020403簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)

100四、折舊額計(jì)計(jì)算㈠直線折舊法法(定額法)假定建筑物耐耐用年限內(nèi)每每年折舊額相相等，則年折折舊額:D=C(1－R)／／NC重置價(jià);N耐用年限;R殘值率。。建筑物現(xiàn)值P=C－－nD=C－C(1－－R)n／／Nn已使用年限限;P建筑物物現(xiàn)值。該方法特點(diǎn)：：概念清晰，，簡(jiǎn)便易行，，操作性強(qiáng)。。計(jì)算折舊與與實(shí)際發(fā)生折折舊不一定一一致。㈡余額遞減折折舊法(定率率法)按上一年會(huì)計(jì)計(jì)帳面殘值，，依據(jù)固定折折舊率來(lái)計(jì)算算建筑建各年年的折舊額。。建筑物各年的的價(jià)格：P1=C–Cd=C(1–d)P2=P1－P1d=P1(1－d)=C(1–d)2P3=P2－P2d=P2(1－d)=C(1–d)3……………………Pn=C(1–d)n各年折舊額：：Di=Pi-1d=C(1–d)i-1dn年拆舊總額額：C－Pn=C(1－(1－d)n)折舊率：d=1－－R1/NR殘值率;N耐用年限。。該方法特點(diǎn)：：計(jì)算比較復(fù)雜雜，每年折舊舊額不同，前前期折舊額度度大，后期折折舊額度小，，折舊速度快快。㈢成新折扣法法確定建筑物成成新折扣，直直接求取建筑筑物現(xiàn)值。建筑物現(xiàn)值=建筑物重重置價(jià)×成新新率該方法特點(diǎn)：：計(jì)算簡(jiǎn)單、迅迅速，特別粗粗略，適用于于對(duì)大量建筑筑物價(jià)值統(tǒng)計(jì)計(jì)調(diào)查。㈣實(shí)際觀察法法由估價(jià)人員親親臨現(xiàn)場(chǎng)，直直接觀察建筑筑物的實(shí)際損損耗程度或根根據(jù)建筑物結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)備、、裝修判定其其綜合成新該方法特點(diǎn)：：根據(jù)建筑物實(shí)實(shí)際情況來(lái)判判定折舊額，，可把握建筑筑物的狀態(tài)，，同時(shí)要求估估價(jià)人員有充充分的技術(shù)知知識(shí)與豐富的的經(jīng)驗(yàn)。㈤綜合法估價(jià)人員同時(shí)時(shí)采用幾種折折舊方法確定定建筑物折舊舊額。綜合法法可以有效克克服各種方法法的缺點(diǎn)，揚(yáng)揚(yáng)長(zhǎng)避短。例1.某開(kāi)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)一一塊土地，價(jià)價(jià)格85萬(wàn)元元/畝，規(guī)劃劃容積率2.0，用途住住宅，估計(jì)前前期工程費(fèi)80元/m2，建安工程費(fèi)費(fèi)650元/m2，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)100元/m2，附屬設(shè)施費(fèi)費(fèi)150元/m2，管理費(fèi)30元/m2，利息45元元/m2，銷(xiāo)售費(fèi)用15元/m2，成本利潤(rùn)率率8%，稅率率5.6%，，用成本法估估算商品房基基價(jià)?解:1.求單位地地價(jià)850000/666.7=1274.9元/m22.求樓面面地價(jià)1274.9/2.0=637.5元/m23.成本637.5+80+650+150+100+30+45+15=1707.46元/m24.利潤(rùn)(637.5+80+650+150+100)×8%=129.4元/m25.稅金(1704.46+129.4)××5.6%=102.7元/m26.基價(jià)1704.46+129.4+102.7＝1939.56元/m2例2.有一一建筑物，建建筑總面積500平方米米，已使用10年，重置置價(jià)600元元/平方米，，耐用年限40年，殘值值率5%。試試計(jì)算年折舊舊額，折舊總總額，并計(jì)算算其現(xiàn)值。解:C=500×600=300000元，1.計(jì)算年折折舊額D=(1－R)C／N=300000(1－－5%)／40=7350元元2.計(jì)算n年年折舊額nD=7350×10=73500元3.計(jì)算建筑筑物現(xiàn)值P=C－nD=300000－73500=226500元元解:1.折折舊率d=1－R1/N＝1－0.021/40=0.09322.年折舊舊額Di=Pi-1·d=C(1––d)i-1·d=300000×(1－0.0932)i－1×0.0932=27960×0.9068i－1D1=27960元D2=25354元D3=22991元D4=20848元D5=18905元D6=17143元D7=15545元D8=14096元D9=12782元D10=11591元3.折舊總總額C(1－(1－－d)n)=30000(1－－(1－0.0932)10)＝187219元4.現(xiàn)值Pn=C(1–d)n=30000×(1－－0.0932)10=112781元例3.估價(jià)價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)為政府辦公公樓，土地總總面積400m2，建筑面積1200m2，建于1973年5月鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)。建筑物物重置價(jià)950元/m2，土地市價(jià)2000元/m2，求1994年5月該房房地產(chǎn)市價(jià)。。解:1.計(jì)計(jì)算公式房地產(chǎn)價(jià)格＝＝土地價(jià)格＋＋建筑物重置置價(jià)－建筑物物折舊2.土地價(jià)格格2000×400=800000元元3.建筑物重重置價(jià)950×1200=1140000元4.建筑物折折舊114×21／60=39.9萬(wàn)元元5.房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格80+114－39.9=154.1萬(wàn)元該房地產(chǎn)94年5月市價(jià)價(jià)154.1萬(wàn)元思考題1.什么叫房房地產(chǎn)?2.房地產(chǎn)的的特性是什么么?3.每套住宅宅應(yīng)有哪幾個(gè)個(gè)基本空間構(gòu)構(gòu)成?4.房地產(chǎn)市市場(chǎng)構(gòu)成的三三要素是什么么?5.居住區(qū)由由哪些要素構(gòu)構(gòu)成?第五章收益還還原法?補(bǔ)充概念念?基本原理理?房地產(chǎn)純純收益求取?還原利率率確定第一節(jié)補(bǔ)充概概念一、資金時(shí)間間價(jià)值及其衡衡量尺度㈠資金時(shí)間價(jià)價(jià)值1.概念資金投入到生生產(chǎn)或流通領(lǐng)領(lǐng)域中，不斷斷運(yùn)動(dòng)，并隨隨著時(shí)間推延延不斷增值，，這部分增值值額就稱(chēng)資金金時(shí)間價(jià)值。。2.資金時(shí)間間價(jià)值的表現(xiàn)現(xiàn)形式⑴投入生產(chǎn)或或流通領(lǐng)域產(chǎn)產(chǎn)生增值稱(chēng)利利潤(rùn)或盈利。。⑵通過(guò)銀行借借貸資金所付付出或得到增增值稱(chēng)利息。。㈡資金時(shí)間價(jià)價(jià)值的衡量尺尺度1.絕對(duì)尺度度利潤(rùn)、利息是是資金時(shí)間價(jià)價(jià)值的體現(xiàn)，，故是衡量資資金時(shí)間價(jià)值值絕對(duì)尺度。。2.相對(duì)尺度度單位時(shí)間資金金時(shí)間價(jià)值與與原來(lái)資金額額的比值稱(chēng)資資金增值率。。⑴投資收益率率單位時(shí)間利潤(rùn)潤(rùn)與投資額的的比值稱(chēng)投資資收益率。⑵利率單位時(shí)間利息息與本金的比比值稱(chēng)利率。。在技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)中，常把利利息、利率概概念推廣，利利息既可以是是借貸利息，，也可以是投投資活動(dòng)的利利潤(rùn)，這樣可可用計(jì)算利息息的方法來(lái)表表示計(jì)算資金金時(shí)間價(jià)值的的方法。計(jì)算利息時(shí)間間單位稱(chēng)計(jì)息息周期，計(jì)息息周期可是年年、季、月、、日㈢資金時(shí)間價(jià)價(jià)值計(jì)算方法法1.單利法單利法僅以本本金為基數(shù)計(jì)計(jì)算利息。設(shè):貸款額(本金)為P，貸款年利利率i，貸款款年限n，，本利和用F表示，則計(jì)計(jì)算單利公式式:F=P(1+ni)單利法雖然考考慮資金時(shí)間間價(jià)值，但是是計(jì)算資金時(shí)時(shí)間價(jià)值不完完善。2.復(fù)利法復(fù)利法以本金金與累計(jì)利息息之和為基數(shù)數(shù)計(jì)算利息，，即“利上加加利”。則則計(jì)算公式:F=P(1+i)n復(fù)利法對(duì)資金金占用數(shù)量、、占用時(shí)間更更加敏感，具具有更大的約約束力，更充充分地反映資資金時(shí)間價(jià)值值。在技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析中，，一般均采用用復(fù)利法。本利和:P+Pi=P(1+i)第第一年年年末P(1+i)+P(1+i)i=P(1+i)2第二年年末P(1+i)2+P(1+i)2i=P(1+i)3第三年年末·················P(1+i)n-1+P(1+i)n-1i=P(1+i)n第n年年末定義本利和為為終值F，本本金為現(xiàn)值P，某人借貸本金金1000元元，年利率6%，借款年年限4年。分分別用單、復(fù)復(fù)利計(jì)算第四四年還款額。。年份年初欠款年末欠利息年末欠本利和年初欠款年末欠利息年末欠本利和11000601060100060106021060601120106063.61123.6311206011801123.667.421191.02411806012401191.0271.461262.48第二節(jié)基本原原理?收益益與價(jià)格?收益還還原法基本原原理一、收益與價(jià)價(jià)格揭示資產(chǎn)收益益與價(jià)格之間間的客觀存在在的規(guī)律。首首先分析有價(jià)價(jià)證券以及資資本和利息之之間的關(guān)系。。㈠有價(jià)證券收收益與價(jià)格設(shè):債券面值值c=100元，年息a=10元，，利息率10%。假設(shè)利利率固定不變變，計(jì)算下列列各種情況下下，債券實(shí)際際價(jià)格P。1.無(wú)限年期期n→∞(紅利固定特特殊股票)㈡貨幣資本與與利息收入利息收入=貨貨幣資本×利利率，貨幣資本=利利息收入÷利利率貨幣所有者實(shí)實(shí)際失去貨幣幣使用權(quán)，代代價(jià)是取得定定期利息收入入。對(duì)所有者者來(lái)說(shuō)取得利利息收入現(xiàn)值值之和應(yīng)該等等于貨幣資本本。一通過(guò)例例子說(shuō)明，可可用資產(chǎn)收益益反映資產(chǎn)價(jià)價(jià)格。對(duì)于一項(xiàng)持續(xù)續(xù)收益資產(chǎn)，，可用資金時(shí)時(shí)間價(jià)值或等等值概念，將將資產(chǎn)將來(lái)產(chǎn)產(chǎn)生所有純收收益折算成現(xiàn)現(xiàn)值，該現(xiàn)值值即為資產(chǎn)價(jià)價(jià)格。二、收益還原原基本原理房地產(chǎn)是有收收益性資產(chǎn)，，如出租、商商業(yè)經(jīng)營(yíng)等。。由于房地產(chǎn)產(chǎn)使用壽命長(zhǎng)長(zhǎng)，持有某一一房地產(chǎn)不僅僅現(xiàn)在能夠取取得收益，而而且未來(lái)若干干年可持續(xù)取取得一定收益益，是一種持持續(xù)收益資產(chǎn)產(chǎn)。㈠概念具有一定使用用年限房地產(chǎn)產(chǎn)，將其未來(lái)來(lái)產(chǎn)出的純收收益以適當(dāng)還還原利率折算算成現(xiàn)值，現(xiàn)現(xiàn)值即為房地地產(chǎn)價(jià)格㈡理論公式房地產(chǎn)未來(lái)各各年純收益房地產(chǎn)未來(lái)各各年還原利率率該公式有理論論意義，評(píng)估估無(wú)法應(yīng)用。。㈢應(yīng)用公式假設(shè)純收益每每年不變，還還原利率每年年不變。則：：1.無(wú)限年期期n→∞2.有限年期期n≠∞㈣適用范圍適用于有收益益性房地產(chǎn)估估價(jià)。第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)純收益求取取?純收益計(jì)計(jì)算公式?總收益計(jì)計(jì)算?總費(fèi)用計(jì)計(jì)算一、純收益計(jì)計(jì)算公式純收益是應(yīng)用用房地產(chǎn)所獲獲得總收益扣扣除總費(fèi)用。。純收益=總收收益－總費(fèi)用用(年年)純收益有：1.實(shí)際純收收益；2.客觀純收收益還原法應(yīng)該選選用客觀收益益。要區(qū)分客觀與與實(shí)際收益，，那么總收益益、總費(fèi)用則則一定要有有衡量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。綜合分析房房地產(chǎn)過(guò)去去、現(xiàn)在、、未來(lái)情況況，判定最最有效、正正常使用狀狀態(tài)下，穩(wěn)穩(wěn)定、安全全、合理全全部收益。。二、總收益益計(jì)算總收益由由房地產(chǎn)、、勞動(dòng)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、資金金等共同作作用產(chǎn)生。。㈠標(biāo)準(zhǔn)總收收益條件1.房地產(chǎn)產(chǎn)處于最有有效使用狀狀態(tài)時(shí)產(chǎn)生生收益。2.具備備良好意識(shí)識(shí)與有正常常使用能力力者使用產(chǎn)產(chǎn)生收益。。3.收益益必須能夠夠持續(xù)且有有規(guī)則地產(chǎn)產(chǎn)生。4.收益必必須為安全全確定。綜合分析房房地產(chǎn)過(guò)去去、現(xiàn)在、、未來(lái)情況況，判定最最有效、正正常使用狀狀態(tài)下，穩(wěn)穩(wěn)定、安全全、合理全全部收益三、總費(fèi)費(fèi)用計(jì)算總費(fèi)用以正正常經(jīng)營(yíng)所所必須支付付直接費(fèi)用用為限。㈠

出租型型房地產(chǎn)總費(fèi)用包括括：維修費(fèi)費(fèi)用、管理理費(fèi)、保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)、稅金金。這些費(fèi)費(fèi)用根據(jù)租租賃契約規(guī)規(guī)定租金涵涵義決定取取舍。㈡經(jīng)營(yíng)型房房地產(chǎn)總費(fèi)用包括括：銷(xiāo)售成成本、經(jīng)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用、稅稅金、管理理費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用和和商業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)。㈢生產(chǎn)型房房地產(chǎn)總費(fèi)用包括括：生產(chǎn)成成本、銷(xiāo)售售費(fèi)用、銷(xiāo)銷(xiāo)售稅金、、管理費(fèi)用用、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用和廠商商利潤(rùn)。第三節(jié)還原原利率確定定還原利率實(shí)實(shí)質(zhì)還原利率種種類(lèi)確定還原利利率方法一、還原利利率實(shí)質(zhì)國(guó)外研究觀觀點(diǎn)頗多，，相互差異異較大，沒(méi)沒(méi)