成都羊西線項目總體策略博瑞置業(yè)

港亨房產(chǎn)羊西線項目總體策略博瑞置業(yè)目錄區(qū)域及市場土地價值認(rèn)知產(chǎn)品定位建議經(jīng)濟(jì)收益概算市場出路合作服務(wù)區(qū)域及市場城西成都自古西為貴高新西區(qū)餐飲發(fā)達(dá)區(qū)居住服務(wù)區(qū)羊西線為城西典型標(biāo)志性道路，目前呈三段式業(yè)態(tài)集中區(qū)成都第一生活大道第一創(chuàng)業(yè)大道第一人居大道第一旅游大道第一上風(fēng)上水之地羊西線區(qū)域優(yōu)勢如此明顯，房地產(chǎn)發(fā)展明顯缺乏力度區(qū)域?qū)傩圆惋媻蕵贰?guī)模優(yōu)勢，檔次齊全，特色明顯居住氛圍——配套完善，教育超前，舒適度高商務(wù)配套——定位模糊，市場消耗需要引導(dǎo)科技園區(qū)——規(guī)模發(fā)展，國際接軌，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢高新技術(shù)——醫(yī)藥領(lǐng)先，通訊、水電、教育產(chǎn)業(yè)集中景觀優(yōu)勢——上風(fēng)上水，連接青城山快速通道，兩河森林公園城西最繁華，國際元素眾多區(qū)域優(yōu)勢如此明顯，房地產(chǎn)發(fā)展明顯缺乏力度房地產(chǎn)格局光華片區(qū)開發(fā)熱點區(qū)域，居住氛圍優(yōu)越，知性色彩濃郁；熱點逐漸外移，區(qū)域宜居因素較多，區(qū)域功能單一；2007年典型項目：博瑞優(yōu)品道、鑄信境界、仁和春天大道，珠江國際花園…。營門口片區(qū)后來居上區(qū)域，斷層發(fā)展，金房路和交大社區(qū)曾經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)居住理念；熱點轉(zhuǎn)向化成社區(qū)、生資市場（沙西線）和國賓版塊；2007年典型項目：華宇錦城名都、萬科西嶺、熙城國際、加州國際。羊西線房地產(chǎn)發(fā)展逐漸沒有聲音，三環(huán)外逐漸有所發(fā)展,尤其金牛高科技園區(qū)逐漸轉(zhuǎn)形。典型樓盤——區(qū)域標(biāo)桿中海國際社區(qū)1811畝規(guī)模，三大產(chǎn)品序列國際化項目規(guī)劃和合作平臺自我完善型社區(qū)配套項目持續(xù)建設(shè)中，城西標(biāo)桿大盤目前售價：洋房5500元/㎡小高層4600元/㎡別墅10000元/㎡典型樓盤——區(qū)域標(biāo)桿新里派克公館375畝規(guī)模，洋房和疊拼別墅產(chǎn)品為主低調(diào)的奢華主義項目持續(xù)建設(shè)中，城西品質(zhì)領(lǐng)先樓盤目前3批次銷售價格為4500元/㎡典型樓盤白鴿島尚依托白鴿島內(nèi)部環(huán)境打造原生態(tài)高層電梯公寓社區(qū)戶型以80㎡、120㎡、140㎡舒適度較高的產(chǎn)品為主目前售價4700元/㎡典型樓盤青房尚瑞天天韻67畝規(guī)模，高高層電梯公公寓86～130㎡戶型20萬㎡建筑體量價格預(yù)判：：5000元/㎡典型樓盤翡翠港灣已建成項目目，尾房銷銷售全舒適型戶戶型2006年開盤價4200元/㎡2007年準(zhǔn)現(xiàn)房4700元/㎡典型樓盤泰基花語廊廊在建已售完完項目2006年銷售最高高價4300元/㎡2007年次新房流流動價4600元/㎡典型商業(yè)——餐飲為主的的消費主流流區(qū)域一品天下——城西大型特特色餐飲步步行街區(qū)西沿線——潮皇閣、紅紅杏、大蓉蓉和、味道道江湖、周周大媽歐尚——大型百貨超超市典型商務(wù)寫庭閣酒店店、泰逸酒酒店等房源數(shù)：120～260個房價：128～228元/間/天開房率：85％???以上市場機(jī)會三環(huán)內(nèi)，吃吃住行娛購購便捷齊備備三環(huán)外，高高新西區(qū)，，純工業(yè)園園區(qū)＋辦公公樓＋汽車車4S店項目所在地地1公里直徑范范圍內(nèi)商務(wù)務(wù)斷層，服服務(wù)型產(chǎn)品品較為稀缺缺市場機(jī)會復(fù)合型商務(wù)務(wù)產(chǎn)品消費者構(gòu)成成高新西區(qū)企企業(yè)中高管管理層（外外地或外籍籍人士）項目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)社區(qū)區(qū)住戶車業(yè)企業(yè)職職員其他行業(yè)中中高級管理理人員善于投資的的人中小型辦公公企業(yè)土地價值認(rèn)認(rèn)知地塊屬性辦公、商業(yè)業(yè)用地公寓、商業(yè)業(yè)用地指標(biāo)情況：：建筑密度度不超過40％，綠化和和容積率不不限，目前前限高60米，可建18層－有望增加加至24層。SWOT分析S：優(yōu)勢

城西成熟區(qū)域區(qū)域配套完善消費者認(rèn)知度高產(chǎn)品精細(xì)化后總價優(yōu)勢，投資置業(yè)兩相宜周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶需求可大量引導(dǎo)，成為主力客群W：劣勢

交通流量太大，無重要路口引導(dǎo)地塊較小，不利于規(guī)模發(fā)展地塊出入口具有交通瓶頸臨路（含防洪渠）的噪聲環(huán)境影響項目附加值提升空間有限土地屬性導(dǎo)致的使用年限有一定銷售抗性O(shè)：機(jī)會

精致型產(chǎn)品公建化立面商務(wù)地標(biāo)短平快運作服務(wù)型定位T：威脅

工業(yè)園配套，代價較低???商務(wù)酒店外延綜合社區(qū)配套逐漸完善帶來的潛在競爭地塊分析項目地塊北公寓樓紫坪鋪調(diào)度度中心商務(wù)務(wù)樓三和汽車4S店住宅小區(qū)項目屬性公寓商務(wù)用地——商務(wù)復(fù)合體，更容易找到市場出路辦公商業(yè)用地——單純的商務(wù)樓或者酒店項目定位復(fù)合型精品品商務(wù)公寓寓地塊產(chǎn)出測測算復(fù)合型精品品商務(wù)公寓寓（24F）服務(wù)式公寓寓（18層）——28800㎡，可銷售底層商業(yè)（（2層）——3200㎡，可售可存存商務(wù)酒店（（3層）——4800㎡，可售可存存茶餐廳·會所（1層）——1600㎡，可售可存存地塊凈用地地面積4001㎡建筑密度≤40％——基底面積為為1600㎡㎡建筑高度：：存在一定定可調(diào)空間間復(fù)合型精品品商務(wù)公寓寓（18F）服務(wù)式公寓寓（15層）——24000㎡，可銷售底層商業(yè)（（2層）——3200㎡，可銷售茶餐廳·會所（1層）——1600㎡，可售可存存產(chǎn)品定位建建議規(guī)劃建議結(jié)論：獨棟建筑體體時尚風(fēng)格濃濃郁筒狀外置觀光電電梯產(chǎn)品組合建建議戶型50㎡左右（45～60）1室套間小2房大堂產(chǎn)品組合建建議立面產(chǎn)品組合建建議公建化，新新典雅主義義產(chǎn)品組合建建議科技元素新風(fēng)系統(tǒng)空氣循環(huán)紅外智能空空調(diào)經(jīng)濟(jì)收益概概算18層建筑高度度背景下經(jīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出復(fù)合型精品品商務(wù)公寓寓（18F）服務(wù)式公寓寓（15層）——24000㎡，可銷售底層商業(yè)（（2層）（除大大廳）——2400㎡，可售可存存茶餐廳·會所（1層）——1600㎡，可售可存存4500元均價（保保守值），，1.08億元；5000元均價（正正常值），，1.2億元；5500元均價（樂樂觀值），，1.32億元；8000元均價（保保守值），，0.19億元；6000元均價（保保守值），，0.1億元；總產(chǎn)值1.6億元左右24層建筑高度度背景下經(jīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出復(fù)合型精品品商務(wù)公寓寓（24F）服務(wù)式公寓寓（18層）——28800㎡，可銷售底層商業(yè)（（2層）（除大大廳）——2400㎡，可售可存存商務(wù)酒店（（3層）——4800㎡，可售可存存茶餐廳·會所（1層）——1600㎡，可售可存存4500元均價（保保守值），，1.3億元；5000元均價（正正常值），，1.44億元；5500元均價（樂樂觀值），，1.58億元；8000元均價（保保守值），，0.19億元；總產(chǎn)值2億元左右6000元均價（保保守值），，0.28億元；6000元均價（保保守值），，0.1億元；市場出路預(yù)預(yù)判區(qū)域內(nèi)住宅宅產(chǎn)品價格格增幅：5～10％本項目4500元均價為低低限（使用年限限、項目規(guī)規(guī)模、居住住舒適度均均有影響，，銷售價格格有一定障障礙）市場橫向比比較市場縱向比比較羊西線土地地增值幅度度：20～40％本項目入市市價格判斷斷現(xiàn)住宅整體體均價上浮?。?～10％品質(zhì)保障體體系建筑材質(zhì)景觀創(chuàng)新營銷創(chuàng)新商業(yè)先行推廣調(diào)性西格瑪國際際商寓——和諧、友愛愛、禮尚昆仕瀾星際寓所——國際化服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)波希米亞國際際青年公寓——時尚、休閑、、開放溢價幅度10～20％若解除交通瓶瓶頸（地鐵、、日月大道、、IT大道、老成灌灌、內(nèi)光華大大道、2.5環(huán)的打通），，溢價幅度將將大幅提升后續(xù)執(zhí)行及服服務(wù)性工作工工作復(fù)合商務(wù)市場場可行性論證證報告項目定位策劃劃報告項目設(shè)計跟進(jìn)進(jìn)計劃及服務(wù)務(wù)項目商業(yè)可行行性論證及招招商策略項目營銷策略略報告項目附加值可可行性專題報報告項目推廣策略略報告項目媒體執(zhí)行行專項報告項目銷售執(zhí)行行體系報告項目全程監(jiān)控控及效果評估估月度報告……合作服務(wù)成都博瑞置業(yè)業(yè)顧問有限公公司依托《成都商報》、博瑞傳媒集集團(tuán)（上市公公司）、成都都日報集團(tuán)，，立足傳媒產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，整合各各種資源優(yōu)勢勢，已發(fā)展成成為以房地產(chǎn)產(chǎn)全程營銷及及推廣代理為為核心業(yè)務(wù)的的專業(yè)機(jī)構(gòu)。。2006－2007成功案例：“紅泰翰城””全程營銷及及招商運營（（溫江）；“唐風(fēng)名苑””全程營銷（（新都）；“津都花城””全程營銷（（新津）；“禾嘉花園””商業(yè)項目全全程營銷；“熊貓城”寫寫字樓部分銷銷售代理；“凱悅新城·香街”全程商商業(yè)運營；“錦繡上城””全程營銷……博瑞置業(yè)雙管齊下市場調(diào)研策略制訂營銷督導(dǎo)銷售執(zhí)行客戶管理團(tuán)隊管理專業(yè)體系設(shè)置置產(chǎn)品核心價值產(chǎn)品附加價值產(chǎn)品創(chuàng)新價值產(chǎn)品延展價值從市場尋找規(guī)律從市場學(xué)習(xí)經(jīng)驗從市場追求差異從市場發(fā)現(xiàn)機(jī)會客戶購買心理客戶消費習(xí)慣客戶潛在需求客戶期待愿景市場產(chǎn)品客戶項目營銷理念念團(tuán)隊資源客戶資源公關(guān)資源媒體資源社會資源優(yōu)勢資源公司執(zhí)行優(yōu)勢勢博瑞傳媒核心心優(yōu)勢，上市市公司公信力力各種類型企業(yè)業(yè)活動策劃組組織實施，執(zhí)執(zhí)行力強各行業(yè)、各產(chǎn)產(chǎn)業(yè)客戶資源源原尺度、世家家資歷的策略略精英，愛崗敬業(yè)的置置業(yè)顧問多年媒體執(zhí)行行積累的社會會網(wǎng)絡(luò)整合優(yōu)勢執(zhí)行管理客戶需求根據(jù)項目難點和客戶任務(wù)，發(fā)現(xiàn)需求。調(diào)動資源庫體系，匹配適合資源，制訂執(zhí)行計劃。落實執(zhí)行細(xì)節(jié)，核準(zhǔn)執(zhí)行步驟，強調(diào)執(zhí)行目的，團(tuán)隊組織執(zhí)行。公司資源管理理服務(wù)體系全案策劃全程營銷廣告推廣物業(yè)服務(wù)服務(wù)團(tuán)隊團(tuán)隊總控－郝郝曉玲（（博瑞置業(yè)董董事長）項目總監(jiān)－董董中原（博博瑞置業(yè)副總總經(jīng)理）營銷督導(dǎo)－楊楊斯淇（博博瑞置業(yè)市場場研究）文案策劃－逯逯宇（博博瑞置業(yè)策劃劃經(jīng)理）媒體執(zhí)行－萬萬瓊（博博瑞置業(yè)廣告告主管）推廣執(zhí)行－曹曹凡（博博瑞置業(yè)廣告告助理）商業(yè)運營－吳吳強（博博瑞置業(yè)招商商經(jīng)理）銷售經(jīng)理－閻閻平平（博瑞瑞置業(yè)銷售經(jīng)經(jīng)理）銷售主管－許許志軍（（博瑞置業(yè)銷銷售主管）銷售秘書－梁梁文（（博瑞瑞置業(yè)銷售助助理）置業(yè)顧問－若若干名（（根據(jù)項目推推進(jìn)調(diào)配）媒體執(zhí)行－萬萬瓊（（博瑞瑞置業(yè)廣告主主管）服務(wù)方式全案策劃－收取全案策劃劃費，按工作作計劃進(jìn)度支支付。全程營銷－1、按項目總銷銷售額2％收取代理傭傭金，雙方核核定基準(zhǔn)售價價，銷售溢價價3：7分成。2、按項目總銷銷售額1.5％收取代理傭傭金，雙方核核定基準(zhǔn)售價價，銷售溢價價5：5分成。3、核定基準(zhǔn)價價格，整體包包斷，超額部部分均歸銷售售代理方所有有。廣告推廣－1、不低于項目目總銷售額的的2％，全程代理理運營；推廣廣費用結(jié)余部部分5：5分成。2、按項目總銷銷售額的1.5％包斷給代理理公司，由代代理公司在運運營過程中自自行控制，自自負(fù)盈虧。物業(yè)服務(wù)－根據(jù)產(chǎn)品實施施情況和市場場情況另行制制定。謝謝聆聽！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。21:54:5921:54:5921:5412/11/20229:54:59PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2221:54:5921:54Dec-2211-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。21:54:5921:54:5921:54Sunday,December11,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2221:54:5921:54:59December11,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。11十十二二月月20229:54:59下下午午21:54:5912月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月229:54下下午12月-2221:54December11,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/1121:54:5921:54:5911December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。9:54:59下午9:54下下午21:54:5912月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。21:54:5921:54:5921:5412/11/20229:54:59PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。12月-2221:54:5921:54Dec-2211-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。21:54:5921:54:5921:54Sunday,December11,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2221:54:5921:54:59December11,202214、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。11十十二二月月20229:54:59下下午午21:54:5912月月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月229:54下下午12月-2221:54December11,202216、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/1121:54:5921:54:5911December202217、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。9:54:59下下午9:54下下午午21:54:5912月月-229、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。12月月-2212月月-22Sunday,December11,202210、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。21:54:5921:54:5921:5412/11/20229:54:59PM11、越是沒有本本領(lǐng)的就越加加自