房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃

第四講房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃的主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種及稅率二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃思路一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種及稅率

㈠主要稅種及稅率簡表㈡營業(yè)稅及附加稅㈢印花稅㈣契稅㈤土地增值稅㈥企業(yè)所得稅㈦房產(chǎn)稅㈠主要稅種及稅率簡表房地產(chǎn)有關(guān)稅種稅率營業(yè)稅建筑業(yè):3%，銷售不動產(chǎn):5%城市維護建設(shè)稅市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其他1%教育費附加3%企業(yè)所得稅33%、27%、18%(2008年已變?yōu)?5％、20％、15％)個人所得稅20%房產(chǎn)稅自用：1.2%，出租：12%契稅3%~5%土地增值稅四級累進稅率（具體見下表）土地增值稅稅率表

檔次級距稅率速算扣除系數(shù)稅額計算公式說明1增值額未超過扣除項目金額50%的部分

30%

0增值額30%扣除項目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分

40%5%增值額40%-扣除項目金額5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分

50%15%增值額50%-扣除項目金額15%

4增值額超過扣除項目金額200%的部分

60%35%增值額60%-扣除項目金額35%

㈡營業(yè)稅及附加稅1/71．營業(yè)稅的定義營業(yè)稅是指對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其取得的營業(yè)收入額（銷售額）征收的一種流轉(zhuǎn)稅。2．營業(yè)稅的征稅范圍營業(yè)稅的征稅范圍包括提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)。營業(yè)稅的征稅范圍2/7具體包括：⑴交通運輸業(yè)，稅率3%

上海試點增值稅，稅率11%改革范圍逐步擴大到：北京、天津、江蘇、浙江、湖北、廣東、安徽、福建、深圳、廈門⑵建筑業(yè)，稅率3%建筑業(yè)具體包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。⑶金融保險業(yè)，稅率5%

對農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機構(gòu)所在地在縣（含縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行的金融保險業(yè)收入減按3%的稅率征收營業(yè)稅”政策的執(zhí)行期限延長至2015年12月31日。⑷郵電通信業(yè)，稅率3%⑸文化體育，稅率3%⑹娛樂業(yè)，稅率5%~20%⑺服務業(yè)，稅率5%

上海試點增值稅，稅率6%改革范圍逐步擴大到：北京、天津、江蘇、浙江、湖北、廣東、安徽、福建、深圳、廈門⑻轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率5%⑼銷售不動產(chǎn)，稅率5%銷售不動產(chǎn)具體包括：銷售建筑物或構(gòu)建物、銷售其他土地附著物?！咎崾尽糠康禺a(chǎn)業(yè)交納營業(yè)稅，就是依據(jù)此項規(guī)定實施的。

營業(yè)稅起征點的幅度規(guī)定如下：

（1）按期納稅的，為月營業(yè)額5000-20000元；（2）按次納稅的，為每次（日）營業(yè)額300-500元?！睜I業(yè)稅的特別規(guī)定：

1.納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。

2.東疆保稅港免征營業(yè)稅的規(guī)定（1）對注冊在東疆保稅港區(qū)內(nèi)的航運企業(yè)從事海上國際航運業(yè)務取得的收入，免征營業(yè)稅。（2）對注冊在東疆保稅港區(qū)內(nèi)的倉儲、物流等服務企業(yè)從事貨物運輸、倉儲、裝卸搬運業(yè)務取得的收入免征營業(yè)稅。（3）對注冊在天津的保險企業(yè)從事國際航運保險業(yè)務取得的收入，免征營業(yè)稅。

3.運輸企業(yè)差額計征營業(yè)稅的規(guī)定合資鐵路運輸公司、股改鐵路運輸企業(yè)和其他鐵路運輸企業(yè)相互之間合作完成運輸業(yè)務，承運人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付給其他合作運輸方的運輸費用后的余額為營業(yè)額，以《鐵路運輸企業(yè)提供服務清算票據(jù)》為營業(yè)額扣除憑證，計算繳納營業(yè)稅。免征營業(yè)業(yè)稅的項項目（1）托兒所所、幼兒兒園、養(yǎng)養(yǎng)老院、、殘疾人人福利機機構(gòu)提供供的育養(yǎng)養(yǎng)服務，，婚姻介介紹，殯殯葬服務務；（2）殘疾人人員個人人提供的的勞務；；（3）醫(yī)院、、診所和和其他醫(yī)醫(yī)療機構(gòu)構(gòu)提供的的醫(yī)療服服務；（4）學校和和其他教教育機構(gòu)構(gòu)提供的的教育勞勞務，學學生勤工工儉學提提供的勞勞務；（5）農(nóng)業(yè)機機耕、排排灌、病病蟲害防防治、植植物保護護、農(nóng)牧牧保險以以及相關(guān)關(guān)技術(shù)培培訓業(yè)務務，家禽禽、牲畜畜、水生生動物的的配種和和疾病防防治；（6）紀念館館、博物物館、文文化館、、文物保保護單位位管理機機構(gòu)、美美術(shù)館、、展覽館館、書畫畫院、圖圖書館舉舉辦文化化活動的的門票收收入，宗宗教場所所舉辦文文化、宗宗教活動動的門票票收入；；（7）境內(nèi)保保險機構(gòu)構(gòu)為出口口貨物提提供的保險產(chǎn)品品。㈡營業(yè)稅及及附加稅稅3/73．營業(yè)稅的的納稅人人營業(yè)稅的的納稅人人是指對對提供應應稅勞務務、轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)和銷銷售不動動產(chǎn)的單單位和個個人。4．營業(yè)稅稅的計征依據(jù)據(jù)及計算算方法⑴計征依據(jù)據(jù)：納稅人人提供應應稅勞務務、轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)和銷銷售不動動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖∪〉娜坎績r款和和價外費費用。⑵營業(yè)業(yè)稅的計征方法法應交營業(yè)業(yè)稅＝應應稅營業(yè)業(yè)額×營業(yè)稅稅率房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)計征營營業(yè)稅的的計征依依據(jù)4/7具體包括括：第一，出出售房屋屋收取的的款項；；第二，出出售土地地使用權(quán)權(quán)收取的的款項；；第三，代代收的房房屋水表表、電表表、裝修修等款項項；第四，出出售房屋屋和土地地預收的的款項。?！咎崾尽考{稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)或者銷銷售不動動產(chǎn)，采采用預收收款方式式的，其其納稅義義務發(fā)生生時間為為收到預預收款的的當天。。第五，視同銷售售的營業(yè)額額㈡營業(yè)稅及及附加稅稅5/75.房地產(chǎn)企企業(yè)附加加稅的種種類及計計算⑴城市市維護建建設(shè)稅，，稅率：：市區(qū)7%，縣城、、鎮(zhèn)5%，其他1%⑵教育費附附加，比比率：3%⑶各地方開開征的其其他費用用，如防防洪基金金、防沙沙基金、、城市文文化發(fā)展展基金等等，具體體情況各各省差異異較大。。⑷應交交附加稅稅費＝應應交營業(yè)業(yè)稅×（城建稅稅率＋附加比率率）營業(yè)稅及及附加稅稅應用舉例例16/7某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開發(fā)發(fā)并出售售一個小小區(qū)，具體銷銷售和收收款情況況如下：：第一，按按照市場場價格出出售部分分房屋，，總售價價7200萬元，已已收款4000萬元；第二，以以比較優(yōu)優(yōu)惠的價價格向內(nèi)內(nèi)部職工工和相關(guān)關(guān)人員出出售部分分房屋，，實際售售價2000萬元，已已收款1900萬元，正正常賣價價2500萬元；第三，部部分房屋屋作為本本公司辦辦公用房房，賬面面成本140萬元，若若出售正正常售價價300萬元；第四，還還有部分分房屋已已經(jīng)預收收了20%的定金，，尚未開開出銷售售發(fā)票，，實際收收款1000萬元；第五，為為了籌集集二期開開發(fā)的資資金，將將部分房房屋出典典，金額額1800萬元；第六，出出售房屋屋時，向向購房者者收取本本公司代代墊的水水表、電電表的初初裝費共共100萬元，未未開發(fā)票票，只開開內(nèi)部收收據(jù)。該該公司所所在地城城市維護護建設(shè)稅稅稅率7%，教教育育費費附附加加比比率率3%，不再再征征收收其他他費費用用。。應用用舉舉例例1參考考答答案案7/7該公公司司應交交營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加稅稅的的計計算算方方法法如下下：：⑴應應交交營營業(yè)業(yè)稅稅＝＝（（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%＝645萬元元⑵應應交交附附加加稅稅＝＝645××（7%＋3%）＝＝64.5萬元元也可可以以采采用用下下列列簡簡化化計計算算方方法法應交交營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加稅稅＝（（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%××（1＋7%＋3%）＝12900××5.5＝709.5萬元元【提示示】⑴⑴內(nèi)部部優(yōu)優(yōu)惠惠售售房房優(yōu)優(yōu)惠惠價價格格稅稅務務機機關(guān)關(guān)不不認認可可，，應應按按正正常常賣賣價價計計稅稅；；這這叫叫做做讓讓利利不不讓讓稅稅；；⑵作作辦辦公公用用的的房房屋屋、、出出典典的的房房屋屋視視同同銷銷售售計計稅稅；；⑶收收取代代墊的的水表表、電電表的的初裝裝費作作房屋屋銷售售收入入計稅。㈢印花稅稅1/21．印花花稅的的定義印花稅稅，是是對經(jīng)經(jīng)濟活活動和和經(jīng)濟濟交往往中書書立、、領(lǐng)受受、使使用稅稅法規(guī)規(guī)定應應稅憑憑證的的單位位和個個人征征收的的一種種行為為稅。。2．印花花稅的的征稅范范圍印花稅稅的征征稅范范圍包包括：：各種種經(jīng)濟濟合同同、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書書據(jù)（（如房房產(chǎn)證證）、、營業(yè)業(yè)賬簿簿、權(quán)權(quán)利、、許可證證照等。㈢印花稅稅2/23．印花稅稅的納納稅人人印花稅稅的納納稅人人，是是指在在中國國境內(nèi)內(nèi)書立立、領(lǐng)領(lǐng)受、、使用用稅法法規(guī)定定應稅稅憑證證的單單位和和個人人?！咎崾尽吭摱惖牡淖畲蟠筇攸c點為征征收面面廣、、稅率率很低低。4．印花稅稅的計計征依依據(jù)及及計算算方法法⑴印印花稅稅的計計征方方法有有兩種種：從從價計計征、、從量量計征征⑵出出售房房屋和和土地地按0.5‰的稅率率計征征印花花稅應交印印花稅稅＝房房屋和和土地地標的的額×0.5‰【提示】房屋買買賣過過程中中，房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司和購購房人人均應交交納。印花稅稅免稅稅特別別規(guī)定定：（1））經(jīng)國國務院院批準準，為為鼓勵勵金融融機構(gòu)構(gòu)對小小型、、微型型企業(yè)業(yè)提供供金融融支持持，促促進小小型、、微型型企業(yè)業(yè)發(fā)展展，自自2011年11月月1日日起至至2014年10月月31日止止，對對金融融機構(gòu)構(gòu)與小小型、、微型型企業(yè)業(yè)簽訂訂的借借款合合同免免征印印花稅稅。（2））對商商品儲儲備管管理公公司及及其直直屬庫庫資金金賬簿簿免征征印花花稅；；對其其承擔擔商品品儲備備業(yè)務務過程程中書書立的的購銷銷合同同免征征印花花稅，，對合合同其其他各各方當當事人人應繳繳納的的印花花稅照照章征征收。。㈣契稅1．契稅稅的定義契稅，，是指指國家家在土土地、、房屋屋權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移移時，，按照照當事事人雙雙方簽簽訂的的合同同（契契約）），以以及所所確定定價格格的一一定比比例，，向權(quán)權(quán)屬承承受人人征收收的一一種稅稅。【提示】本稅種種只有有房屋屋的買買方交交納，賣方不不交。2．契稅稅的征征稅范范圍契稅以以在我我國境境內(nèi)的的下列列行為為征稅稅：⑴⑴國國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓，⑵⑵土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，⑶⑶房房屋買買賣，，⑷房房屋屋贈與與，⑸⑸房房屋交交換。?！咎崾尽竣欧课?、、土地地出租租的，，不交交契稅稅；⑵房屋交交換，，按交換差差額計征。。3．契稅稅的計計征依依據(jù)及及計算算方法法⑴契稅的的稅率：3%～5%具體比比例由由各省省根據(jù)據(jù)當?shù)氐氐慕?jīng)經(jīng)濟水水平自自主確確定；；⑵契契稅的的計算方方法應交契契稅＝＝計稅稅依據(jù)據(jù)×稅率㈤土地增增值稅稅1．土地增增值稅稅的定定義土地增增值稅稅，是是對轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國有土土地使使用權(quán)權(quán)、地上建建筑物物及其附著物物并取得得收入入的單單位和和個人人，就就其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)所取取得的的增值值額征收的一種種稅。。㈤土地增增值稅稅2．土地增增值稅稅的征征稅范范圍土地增增值稅稅的征征稅范范圍包包含：：轉(zhuǎn)讓讓國有有土地地使用用權(quán)、、地上上建筑筑物及及其附附著物物連同同國有有土地地使用用權(quán)一一并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。?！咎崾尽恳岳^承、、贈與與方式無償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的行行為，，以及及房地地產(chǎn)出租、、抵押押等未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、、土地地使用用權(quán)的的行為為不屬屬于土土地增增值稅稅的征稅范范圍。㈤土地增增值稅稅3．土地增增值稅稅的納納稅人人土地增增值稅稅的納納稅人人，是是對轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國國有土土地使使用權(quán)權(quán)、地地上建建筑物物及其其附著著物并并取得得收入入的單位和和個人人。㈤土地增增值稅稅4．土地增增值稅稅的計計征依依據(jù)及及計算算方法法⑴土土地增增值稅稅的計計征依依據(jù)是是納稅稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)取得得的增增值額額⑵增增值額額＝轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)取得得的收收入－－扣除除項目目⑶納納稅人人有下下列情情形之之一的的，土土地增增值稅稅按照照房地地產(chǎn)評評估價價格計計算征征稅：：①隱隱瞞、、虛報報房地地產(chǎn)成成交價價格的的；②提提供扣扣除項項目金金額不不實的的；③轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)的成成交價價格低低于房房地產(chǎn)產(chǎn)評估估價格格，又又無正當當理由由的。㈤土地增增值稅稅⑷扣除項項目包括以以下內(nèi)內(nèi)容：：①取取得土土地使使用權(quán)權(quán)所支支付的的金額額；②開開發(fā)土土地的的成本本、費費用；；③新新建房房及配配套設(shè)設(shè)施的的成本本、費費用，，或者者舊房房及建建筑物物的評評估價價格；；④與與轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)有有關(guān)的的銷售售稅金金，如如印花花稅、、營業(yè)業(yè)稅及及附加加稅；；⑤財財政部部規(guī)定定的其他扣扣除項項目。㈤土地增增值稅稅⑸土地增增值率率＝土地地增值值額÷允許扣扣除項項目金金額＝A【提示】目的是是判斷斷應適適用的的土地地增值值稅稅稅率①A<50%，稅率率30%②50%<A<100%，稅率率40%③100%<A<200%，稅率率50%④200%<A，稅率60%土地增值值稅計算算方法舉舉例3某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)并成成功出售售一中心心小區(qū)，，取得收收入28000萬元；實實際相關(guān)關(guān)支出14500萬元，其其中：取取得土地地使用權(quán)權(quán)費用7000萬元，開開發(fā)成本本5000萬元，利利息支出出1200萬元，拆拆遷補償償支出900萬元，其其他費用用400萬元。經(jīng)稅務局局審查，利息支支出中，，有一部部分屬于于民間集集資借款款利息共共380萬元，不不準扣除除；其他他費用中中有120萬元不符符合稅法法列支標標準，不能扣除除。土地增值值稅計算算方法舉舉例3參考答案案(1)應交印花花稅＝28000×0.5‰＝14萬元(2)應交營業(yè)業(yè)稅及附附加稅＝＝28000×5%×(1+10%)＝1540萬元(3)稅務機關(guān)關(guān)按收入入的2%預扣土地地增值稅稅＝28000×2%=560萬元(4)按收入的的1.4%預扣企業(yè)業(yè)所得稅稅＝28000×1.4%=392萬元(5)允許扣除除的開發(fā)發(fā)等支出出＝14500－（380+120）＝14000萬元(6)允許扣除除的稅金金＝14+1540＝1554萬元(7)土地增值值額＝28000－（14000+1554）＝12446萬元(8)土地增值值率＝12446÷（14000+1554）＝80.02%(9)應交土地地增值稅稅＝12446×40%－15554×5%＝4978－777.7＝4200.3萬元應補交土土地增值值稅＝4200.3－560＝3640.3萬元(10)應交企業(yè)業(yè)所得稅稅＝（12446－4200.3）×33%＝2721.1萬元應補交企企業(yè)所得得稅＝2721.1－392＝2329.1萬元(11)凈利潤＝＝12446－（4200.3＋2721.1+500）＝5024.6萬元㈥企業(yè)所得得稅本內(nèi)容第第四講專專門講解解㈦房產(chǎn)稅法律依據(jù)據(jù)：《房產(chǎn)稅暫暫行條例例》1．房產(chǎn)稅的的定義房產(chǎn)稅，，是以房房產(chǎn)為征征稅對象象，按照照房產(chǎn)的的計稅價價值或房房產(chǎn)租金金收入向向房產(chǎn)所所有人或或經(jīng)營管管理人等等征收的的一種財財產(chǎn)稅。。2．房產(chǎn)稅的的征稅范范圍房產(chǎn)稅的的征稅范范圍為城城市、縣縣城、建建制鎮(zhèn)和和工礦區(qū)區(qū)的房屋屋，不包括農(nóng)農(nóng)村。㈦房產(chǎn)稅3．房產(chǎn)稅的的納稅人人房產(chǎn)稅的的納稅人人是指擁擁有以上上征稅范范圍房屋屋產(chǎn)權(quán)的的單位和和個人，，具體包包括：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有有人、經(jīng)經(jīng)營管理理單位、、承典人人、房產(chǎn)產(chǎn)代管人人或者使使用人。?！咎崾尽繉€人所擁擁有的非營業(yè)業(yè)性的房房產(chǎn)免征征房產(chǎn)稅稅。㈦房產(chǎn)稅4．房產(chǎn)稅的的計征依依據(jù)及計計算方法法⑴房產(chǎn)產(chǎn)稅的計計征方法法有兩種種：從價價計征、、從租計計征⑵從價計征征主要是針針對自用用的房屋屋而言、、稅率為為1.2%。計算公公式為：：應納房產(chǎn)產(chǎn)稅＝應稅房產(chǎn)產(chǎn)原值×（1－扣除比比例）×1.2%【提示】扣除比例例為10%～30%，具體比比例由當當?shù)囟悇談諜C關(guān)確確定。⑶從租計征征主要是針針對出租租的房屋屋而言、、稅率為為12%。計算公公式為：：應納房產(chǎn)產(chǎn)稅＝租金收入入×12%房產(chǎn)稅減減免稅的的特別規(guī)規(guī)定：對商品儲儲備管理理公司及及其直屬屬庫承擔擔商品儲儲備業(yè)務務自用的的房產(chǎn)、、土地，，免征房房產(chǎn)稅、、城鎮(zhèn)土土地使用用稅。房產(chǎn)稅應用舉例例4某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司將自自己開發(fā)發(fā)的部分分房屋分分別運用用如下：：第一，將3套房屋作作為本公公司臨時時辦公用用房，入入賬價值值500萬元；第二，將部分分房屋以以出典的的方式融融資，該該部分出出典的房房屋賬面面價值1000萬元，實實際融資資750萬元；第三，將部分分開發(fā)的的房屋以以租代售售，本年年收取租租金400萬元。當?shù)囟悇談諜C關(guān)規(guī)規(guī)定，自用房屋屋扣除率率一律為20%。房產(chǎn)稅應用舉例例4參考答案案則該房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司本本年應交交房產(chǎn)稅稅分別計計算如下下：⑴辦公公用房應應交房產(chǎn)產(chǎn)稅＝500××（1－20%）×1.2%＝4.8萬元⑵租金金收入應應交房產(chǎn)產(chǎn)稅＝400××12%＝48萬元⑶該企企業(yè)本年年應交房房產(chǎn)稅＝＝4.8＋48＝52.8萬元【提示】⑴房屋出租租的租金金收入還還應交納納營業(yè)稅稅和附加加稅等；；⑵房屋屋出典的的，出典典方視同同銷售，，交納營營業(yè)稅和和附加稅稅等有關(guān)關(guān)稅金，，不交房房產(chǎn)稅。。房產(chǎn)稅稅由承典方交納二、房地地產(chǎn)業(yè)的的納稅籌籌劃思路路㈠基本原則則㈡減少少流轉(zhuǎn)環(huán)環(huán)節(jié)㈢改變變收入性質(zhì)（一）基基本原則則1．遵循稅法法對營業(yè)業(yè)收入確確認的要要求2．防止在收收入計量量上出現(xiàn)現(xiàn)與稅法法對抗的的行為（1）對價外外費用的的處理，，或選擇擇巧妙，，或選擇擇規(guī)范。。（2）對房屋屋的部分分讓價與與優(yōu)惠，，注意開開票與入入賬的時時間差。。（3）對讓價價過大的的，應有有充分的的理由，，主要是是房屋的的質(zhì)量和和市場價價格，或或資金回籠籠。（二）減減少流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)1．原因：對于房屋屋轉(zhuǎn)讓而而言，是是以轉(zhuǎn)讓讓收入作作為計稅稅依據(jù)，，計征營營業(yè)稅及及附加稅稅，因此此，房屋屋在企業(yè)業(yè)之間，，或企業(yè)業(yè)與個人人之間轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的環(huán)環(huán)節(jié)越多多，交納納營業(yè)稅稅及附加加稅的次次數(shù)就越越多，交交納的稅稅金總額額也就越越多。2．房屋開發(fā)發(fā)過程中中，企業(yè)業(yè)常見的的錯誤認認識行為為（1）兩家以以上企業(yè)業(yè)合作建建房，合合作一方方分回房房屋再對對外出售售希望獲利。運用舉例例甲乙兩公公司簽訂訂協(xié)議，，由甲方方出地，，乙方出出錢并負負責房屋屋開發(fā)，，進行合作建房房甲方所出出土地賬賬面價值值600萬元，市市場價值值5000萬元；乙乙方出錢錢對該部部分土地地進行房房屋開發(fā)發(fā)，實際際開發(fā)房房屋面積積40000平方米，，乙方追追加投入入開發(fā)成成本及相相關(guān)費用用支出約約7000萬元。根據(jù)合同同約定，，甲方分分回40%的房屋共共16000平方米。。該房屋市市場均價價為每平平方米5500元，甲方方分回的的房屋每每平米協(xié)協(xié)議作價價4000元，甲方方分回的的房屋又又按每平平米5200元的價格格賣給內(nèi)內(nèi)部職工工。乙公公司向甲甲公司分分配房屋屋時，按按協(xié)議價價格開出出發(fā)票，，并交納納營業(yè)稅稅及附加加稅，稅率為5.6%。運用舉例例7參考答案案：1/2①乙公司對對該部分分房屋申申報上交交營業(yè)稅稅及附加加稅=1600×0.4××5.6%=358.4萬元。②甲乙乙雙方實實際各上上交印花花稅=1600×0.4××0.5‰=3.2萬元稅務機關(guān)關(guān)對以上上業(yè)務進進行清稅稅時，對對甲乙雙雙方分別別作以下下處理要要求：乙公司應應按正常常市場售售價，視視同銷售售，計算算補交營營業(yè)稅和和印花稅稅等。①應補補交營業(yè)業(yè)稅及附附加稅=1600×（0.55-0.4）×5.6%=134.4萬元。②應補補交印花花稅=1600×（0.55-0.4）×0.5‰=1.2萬元運用舉例例參考答答案：2/2甲公司應應補稅的的情況分分別如下下：①從乙乙公司分分回房屋屋應補交交印花稅稅=1600×（0.55-0.4）×0.5‰=1.2萬元。②從乙乙公司分分回房屋屋按3%的稅率補補交契稅稅=1600×0.55×3%=264萬元。③將房房屋轉(zhuǎn)手手賣給內(nèi)內(nèi)部職工工時：應交營業(yè)業(yè)稅及附附加稅=1600×0.55×5.6%=492.8萬元。應交印花花稅=1600×0.55×0.5‰=4.4萬元。另外甲乙乙兩公司司還因此此補交巨巨額的土土地增值值和企業(yè)業(yè)所得稅稅?！咎崾尽吭斐梢陨仙辖Y(jié)果的的主要原原因是，，實物分配配增加了了營業(yè)稅稅及附加加稅、印印花稅的征收環(huán)節(jié)節(jié)。（2）以房屋屋出典的的方式融融資部分公司司由于不不斷進行行擴張，，已經(jīng)開開發(fā)的房房屋又想想先扣在在手上將將來賣個個好價錢錢，為了了解決目目前擴張張時資金金相對緊緊張的矛矛盾，將將已經(jīng)開開發(fā)未出出售的房房屋對外外出典，，并約定定一定期期限后按按較高的的價格贖贖回。運用舉例例：丙房產(chǎn)公公司將已已開發(fā)的的房屋對對外出典典，價格格2000萬元，并并約定1年后按2300萬元的價價格贖回回；預計計贖回后后，再出出售，出出售價格格在2800萬元以上上。丙公公司房屋屋出典時時，實際際上交印印花稅1萬元，未未再交納納其他稅金金。運用舉例例續(xù)：稅務機關(guān)關(guān)稽查時時，要求求丙公司司補稅，，主要理理由：第一：丙公司司將該部部分房屋屋出典前前，表明明丙公司司已擁有有該房屋屋的所有有權(quán)，視視同為丙丙公司購購入自己己開發(fā)的的房屋，，按5.6%的稅率補補交營業(yè)業(yè)稅等。。應補交營營業(yè)稅及及附加稅稅=2000×5.6%=112萬元。第二：丙公司將將房屋出出典時，，再次視視同銷售售。應補交營營業(yè)稅及及附加稅稅=2000×5.6%=112萬元。【提示】造成以上上補稅的的實質(zhì)原原因，人為增加加視同銷銷售的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)節(jié)。（3）協(xié)議以以房抵債債的錯誤誤行為房地產(chǎn)公公司與其其他公司司形成債債務后，，雙方協(xié)協(xié)商以房房屋用較較低的價價格抵債債，這種種模式對對債權(quán)人人而言，，形成多次次流轉(zhuǎn)。因為抵債的過過程是一一次房屋屋的交易易過程，債權(quán)人人轉(zhuǎn)手出出售房屋屋時又形形成第二二次交易易過程，，兩次交交易納稅稅，從整整個流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)過程看看，多交了一一次營業(yè)業(yè)稅及附附加稅、、印花稅稅、契稅稅；另外，債債權(quán)人在在未再次次轉(zhuǎn)讓房房屋之前前，還要要作為自自用房每每年交納納1.2%的房產(chǎn)稅稅。其影響結(jié)果果與合作開發(fā)發(fā)建房性性質(zhì)差不不多。3．減少公司司間房屋屋流轉(zhuǎn)的的環(huán)節(jié)，同時又又要滿足聯(lián)合合開發(fā)或或協(xié)議抵抵債等經(jīng)經(jīng)營要求求，最簡單單的處理理方法只只有兩種種第一，總量控制制的終端端一次性性銷售模模式，即：（1）由合作作雙方處處理房源源的總數(shù)數(shù)量。（2）將該部部分房源源視同團團購，并并作為一一批限價價銷售，，只接有有終端購購房者與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司按限限定價格格一一簽簽訂購房房合同，，體現(xiàn)為為一次性終終端銷售售。（3）由于該該批銷售售房屋，，樓棟和和時間相相對集中中，只接接按約定定價格銷銷售，既既減少了了中間實實物分配配的環(huán)節(jié)節(jié)，又規(guī)規(guī)避了銷銷售價格格的風險。（三）改改變收入入性質(zhì)1．改變收入入的性質(zhì)質(zhì)應具備備的條件件房地產(chǎn)企企業(yè)的房房屋和土土地出售，可能存存在以下下幾種情情況：（1）屬于精精裝修房房屋。（2）屬于土土地轉(zhuǎn)讓讓。（3）屬于在在建工程程整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。（4）或者公公司做完完最后一一個項目目，不打打算再做做。針對以上上不同特特殊情況況，可以以采用不不同方法法對房屋屋開發(fā)收收入的性性質(zhì)進行轉(zhuǎn)化化。2．收入分分割法（1）對象。屬于開開發(fā)完的的精裝修修房屋。。（2）條件。應設(shè)立立兩家以以上公司司，一家家為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司，，另一家家為裝飾飾公司。。（3）原因因。精精裝裝修修的的房房屋屋售售價價包包括括裝裝修修費費用用及及裝裝修修的的基基本本利利潤潤在在內(nèi)內(nèi)。。（4）稅收收差差異異：①裝裝修修收收入入單單獨獨開開票票，，營營業(yè)業(yè)稅稅稅稅率率為為3%，比比房房產(chǎn)產(chǎn)公公司司5%的稅稅率率要要低低。。②裝裝修修收收入入部部分分不不交交土土地地增增值值稅稅。。③對對于于購購房房者者而而言言，，降降低低了了契契稅稅的的計稅稅基基數(shù)數(shù)。運用用舉舉例例：：丁房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司開開發(fā)發(fā)的的部分分高高檔檔住住宅宅，全部部精精裝裝修修，共共15000平米米，，每每平平米米售售價價在在8000元左左右右，，每每平平米米裝裝修修成成本本可可以以估估計計在在1000~1200元之之間間，，全全部部裝裝修修由由A公司司完完成成。。當?shù)氐匾?guī)規(guī)定定，房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加稅稅率率為為5.6%，裝裝飾飾行行業(yè)業(yè)為為3.36%，該該類類房房屋屋的的契稅稅稅稅率率為4%。運用用舉舉例例參參考考答答案案1/2：第一一，若若每每平平米米裝裝修修費費結(jié)結(jié)算算價價格格為為1000元，，由由丁丁公公司司全全部部支支付付給給A，A公司司作作收收入入，，丁丁公公司司作作為為房房屋屋開開發(fā)發(fā)成成本本的的一一部部分分。。（1）A公司司應應交交營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加稅稅=10000××0.1××3.36%=33.6萬元（2）丁公司應應交營業(yè)稅稅及附加稅稅=10000×0.8×5.6%=448萬元（3）購房者累累計應交契契稅=10000×0.8×4%=320萬元運用舉例參參考答案2/2：第二，若裝修費費直接由裝裝修公司開開給購房者者，而房產(chǎn)產(chǎn)公司按差差價款開票票給購房者者。（1）A公司應交營營業(yè)稅等=10000×0.1×3.36%=33.6萬元。（2）丁公司應應交營業(yè)稅稅等=10000×（0.8－0.1）×5.6%=392萬元（3）購房者累累計應交契契稅=10000×（0.8－0.1）×4%=280萬元以上比