房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計管理概述

房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計管理1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計指標(biāo)4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案及評價（一）城市規(guī)劃概念城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的社會、經(jīng)濟和生態(tài)發(fā)展目標(biāo)，對各類資源進行整合，通過法定程序編制并經(jīng)批準(zhǔn)，對城市發(fā)展和城市建設(shè)進行引導(dǎo)和管理，以法定的形式確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。

（二）城市規(guī)劃管理概念城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和具體規(guī)定，對批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，采用法律的、行政的、經(jīng)濟的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項建設(shè)進行統(tǒng)一安排和控制，使城市中的各項建設(shè)用地和建設(shè)工程活動有計劃、有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃順利實施。（三）城市規(guī)劃體系1、城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括城市的發(fā)展布局、功能分區(qū)、用地布局、綜合交通體系、禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍、各類專項規(guī)劃等。城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為20年，在編制城市總體規(guī)劃時，還應(yīng)當(dāng)對更長遠(yuǎn)的發(fā)展做出預(yù)測性安排。（三）城市規(guī)劃體系2、城市分區(qū)規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù)是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進一步的安排，以便與詳細(xì)規(guī)劃更好地銜接。（三）城市規(guī)劃體系2、城市分區(qū)規(guī)劃內(nèi)容：原則規(guī)定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指標(biāo)。確定市、區(qū)、居住區(qū)級公共設(shè)施的分布及其用地范圍。確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高，確定支路的走向、寬度以及主要交叉口、廣場、停車場位置和控制范圍。（三）城市規(guī)劃體系3、城市詳細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對一定時期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項建設(shè)用地所作的具體安排。城市詳細(xì)規(guī)劃包括：規(guī)劃地段各項建設(shè)的具體用地范圍，建筑密度和高度等控制指標(biāo)，總平面布置、工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃。（三）城市規(guī)劃體系3、城市詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃：以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，控制和引導(dǎo)各項用地的開發(fā)和投資建設(shè)。修建性詳細(xì)規(guī)劃：以總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，直接對建設(shè)作出具體的修建安排

及規(guī)劃設(shè)計，指導(dǎo)建筑設(shè)計和工程施工圖設(shè)計。（四）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到管制作用城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進房地產(chǎn)開發(fā)城市規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與城市規(guī)規(guī)劃2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目規(guī)劃劃管理3房地產(chǎn)規(guī)劃劃與設(shè)計指指標(biāo)4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目規(guī)劃劃設(shè)計方案案及評價（一）建設(shè)設(shè)用地選址址管理含義：城市規(guī)劃行行政主管部部門根據(jù)城城市規(guī)劃及及有關(guān)法律、、法規(guī)對建建設(shè)項目地地址進行確確認(rèn)或選擇擇，保證各項建建設(shè)按照城城市規(guī)劃安安排，并核核發(fā)建設(shè)項目選址意意見書的行政管理理工作。依據(jù):《中華人民共共和國城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃法》目的與任務(wù)務(wù)：宏觀調(diào)控、、符合規(guī)劃劃、協(xié)調(diào)矛矛盾、促進進工作（一）建設(shè)設(shè)用地選址址管理《建設(shè)項目選選址意見書書》的辦理步驟驟《建設(shè)項目選選址意見書書》的辦理共分分為提出選址申請、規(guī)劃管理人人員現(xiàn)場踏踏勘、審查、結(jié)果領(lǐng)取四個步驟。。建設(shè)項目選選址意見書書有效期為為一年，確確需延長的的，須在期滿前前1個月內(nèi)向市市規(guī)劃行政政主管部門門提出申請，延長長期不得超超過6個月。（二）建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃劃管理含義：城市規(guī)劃主主管部門根根據(jù)城市規(guī)規(guī)劃法規(guī)和和批準(zhǔn)的城市規(guī)劃劃，確定規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建建設(shè)項目用用地的選址、定點和范圍圍，審查總總平面，核核發(fā)建設(shè)用用地許可證證等各項管理工工作的總稱稱。依據(jù):《中華人民共共和國城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃法》目的與任務(wù)務(wù)：控制建設(shè)、、合理利用用土地、保保障規(guī)劃實實施、協(xié)調(diào)矛盾、、綜合考慮慮用地效益益、完善城城市規(guī)劃（二）建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃劃管理《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》的辦理步驟驟申請材料報報送、現(xiàn)場踏勘、根據(jù)需要征征求有關(guān)部部門意見、核定建設(shè)用用地位置和和界線、提供規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件、審查建設(shè)用用地總平面面布置、核發(fā)建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證有效期限為為六個月，，逾期未申申請辦理的的，許可證證將自行失效效；申請人人需要延續(xù)續(xù)有效期限限的，有效效期限屆滿30日前提出申申請。（三）建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃管理含義：城市規(guī)劃行行政主管部部門根據(jù)城城市規(guī)劃及及有關(guān)法律、法法規(guī)和技術(shù)術(shù)規(guī)范，對對各類建設(shè)設(shè)工程進行行組織、控制制、引導(dǎo)和和協(xié)調(diào)，審審查規(guī)劃方方案，核發(fā)發(fā)建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證等行政管理理工作的統(tǒng)統(tǒng)稱。主要內(nèi)容:建筑管理、道路管理和管線管理。程序：規(guī)劃設(shè)計方方案審查、建設(shè)工程施施工圖審查查和《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》核發(fā)三個階段。。1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與城市規(guī)規(guī)劃2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目規(guī)劃劃管理3房地產(chǎn)規(guī)劃劃與設(shè)計指指標(biāo)4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目規(guī)劃劃設(shè)計方案案及評價（一）居住住項目規(guī)劃劃與設(shè)計指指標(biāo)1、居住區(qū)規(guī)規(guī)劃相關(guān)概概念：居住區(qū)按居居住戶數(shù)或或人口規(guī)模?？煞譃榫幼^(qū)、小區(qū)、組團三級，居住住區(qū)分級控控制規(guī)模見見下表。居住區(qū)規(guī)劃劃組織結(jié)構(gòu)構(gòu)可采用居住區(qū)-小區(qū)-組團、居住區(qū)-組團、小區(qū)-組團及獨立式組團團等多種類型型。（一）居住住項目規(guī)劃劃與設(shè)計指指標(biāo)（1）居住區(qū)：：泛指不同居居住人口規(guī)規(guī)模的生活活聚居地和和特指被城城市干道或自自然分界線線所圍合，，并與居住住人口規(guī)模模（30000-50000人）相對應(yīng)，，配建有一一整套較完完善的、能滿足足該區(qū)居民民物質(zhì)與文文化生活所所需的公共共服務(wù)設(shè)施的的生活聚居居地。（一）居住住項目規(guī)劃劃與設(shè)計指指標(biāo)（2）小區(qū)：指被居住區(qū)區(qū)級道路或或自然分界界線所圍合合，并與居住人口規(guī)規(guī)模（7000-15000人）相對應(yīng)，，配建有一套能滿滿足該區(qū)居居民基本物物質(zhì)與文化化生活所需的公共服服務(wù)設(shè)施的的生活聚居居地。（一）居住住項目規(guī)劃劃與設(shè)計指指標(biāo)（3）組團：指被小區(qū)道道路分隔，，并與居住住人口規(guī)模模（1000-3000人）相對應(yīng)，，配建有居居民所需的基層公共共服務(wù)設(shè)施施的生活聚聚居地。（一）居住住項目規(guī)劃劃與設(shè)計指指標(biāo)2、用地指標(biāo)標(biāo)居住區(qū)總用用地包括居住區(qū)用地地和其他用地其結(jié)構(gòu)體系系如圖所示示：國家規(guī)定的的居住區(qū)用用地平衡控控制指標(biāo)表表案例（一）居住住項目規(guī)劃劃與設(shè)計指指標(biāo)3、項目設(shè)計計指標(biāo)（二）非居居住項目規(guī)規(guī)劃與設(shè)計計指標(biāo)酒店、辦公公、商業(yè)、、工業(yè)等其其他用途的的房地產(chǎn)開開發(fā)項目1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與城市規(guī)規(guī)劃2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目規(guī)劃劃管理3房地產(chǎn)規(guī)劃劃與設(shè)計指指標(biāo)4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目規(guī)劃劃設(shè)計方案案及評價（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制1、居住區(qū)規(guī)劃劃的基本要要求安全的要求求衛(wèi)生的要求求物質(zhì)舒適性性要求精神享受性性的要求與城市發(fā)展展相協(xié)調(diào)的的要求可持續(xù)性的的要求產(chǎn)業(yè)化的要要求（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制2、居住區(qū)規(guī)劃劃的編制程程序調(diào)查分析、規(guī)劃設(shè)計、成果表達(dá)三個階段。。3、居住區(qū)規(guī)劃劃的方案內(nèi)內(nèi)容規(guī)劃結(jié)構(gòu)、住宅形式與與布局選擇擇、配套服務(wù)設(shè)設(shè)施、道路交通、綠地與景觀觀、豎向、管線綜合等多個方面，并按按照居民區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)計計的層次性性特點，在在總體規(guī)劃、、控制性詳詳細(xì)規(guī)劃和和修建性詳詳細(xì)規(guī)劃等等不同層次的的規(guī)劃階段段中的側(cè)重重點有所不不同。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（1）規(guī)劃空間間結(jié)構(gòu)居住區(qū)包括括住宅、道路、配套公共服服務(wù)設(shè)施、公共綠地四個部分，，通過對空空間結(jié)構(gòu)的的分析，將四個部分分要素加以以組合，確確定基本布布局和空間形態(tài)。。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（1）規(guī)劃空空間結(jié)構(gòu)影響居住區(qū)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)的主要因因素：區(qū)位及規(guī)劃劃要求、場地及環(huán)境境條件、人的生活需需求、經(jīng)濟性、社會管理制制度等。常見的居住住區(qū)規(guī)劃空空間結(jié)構(gòu)的的類型主要要有內(nèi)向型、開放型、自由型等。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（2）住宅形形式與布局局選擇住宅形式取取決于自然環(huán)境、經(jīng)濟水平、技術(shù)水平、文化習(xí)俗和家庭結(jié)構(gòu)等因素。《住宅建筑設(shè)設(shè)計規(guī)范》中，根據(jù)住住宅建造層層數(shù)將住宅劃分為為低層住宅（1至3層）、多層住宅（4至6層）、中高層住宅宅（7至9層）、高層住宅（10至30層）。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（2）住宅形形式與布局局選擇住宅布局有有行列式、周邊式和點群式三種基本形形式。住宅布置中中必須要重重點考慮日照和通風(fēng)風(fēng)（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（3）配套服服務(wù)設(shè)施配套公建的的基本要求求：規(guī)劃布布局應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)方便生活活、減少干擾、、有利經(jīng)營營、美化環(huán)環(huán)境的原則則，可采用用分散、集中、分散和集中中相結(jié)合的方式布局局。而且，為了了保證合理理的服務(wù)半半徑，注意意未來發(fā)展展需要，規(guī)劃劃中還應(yīng)留留有余地。。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（4）道路交交通組織交通、、保持環(huán)境境、保障安安全、提供供空間居住區(qū)道路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)在形態(tài)上有有規(guī)則式、自由式、混合式等，在交通通組織上分分為人車混行、人車分流兩種形式。。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（5）公共綠綠地組織在綠地地規(guī)劃設(shè)計計中，公共共綠地應(yīng)具具備可達(dá)性、功能性、親和性。綠地布局應(yīng)注意人的的動態(tài)和靜靜態(tài)觀賞效效果，一般般在小區(qū)入口口、中心形形成景觀節(jié)節(jié)點，創(chuàng)造造層次豐富富的視覺效果果。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（6）豎向及及管線綜合合居住區(qū)的市市政工程由由居住區(qū)給水水、排水、供電、燃?xì)狻⒐?、通信、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等工程組成成。按照敷設(shè)方方式可以分分為架空線路和地下埋設(shè)線線路。地下埋設(shè)線線路又可分分為直埋管管線和溝埋埋管線。居住區(qū)內(nèi)的的管線應(yīng)盡盡量采用地地下埋設(shè)的的方式。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制（6）豎向及及管線綜合合豎向規(guī)劃設(shè)設(shè)計是為了有效效利用地形形，滿足居居住區(qū)道路交通、、地面排水水、建筑布布置和城市市景觀等方方面的要求，，對自然地地形改造和和利用而進進行的規(guī)劃劃設(shè)計，包括括道路豎向設(shè)設(shè)計和場地豎向設(shè)設(shè)計。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制4、居住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計方案案的主要成成果——規(guī)劃設(shè)計圖圖紙及文件件兩大類分析圖規(guī)劃設(shè)計圖圖工程規(guī)劃設(shè)設(shè)計圖形態(tài)意向規(guī)規(guī)劃設(shè)計圖圖和模型規(guī)劃設(shè)計說說明及技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制5、市場主流住住宅形式——板樓、塔樓樓、別墅長板經(jīng)典項項目——北京10號名邸（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制5、市場主流住住宅形式——板樓、塔樓樓、別墅短板經(jīng)典項項目——北京國奧村村（一）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案編編制板樓：建筑層數(shù)一一般不超過過12層，但也有有很多例外外平面上長度度明顯大于于寬度由多個住宅宅單元組合合而成每單元設(shè)樓梯梯或電梯，多多為一梯兩戶戶分為高板（18層以上）、小小高板（9-18層）、多層板樓（9層以下）（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計方案案編制塔樓：四五戶以上共共同圍繞或者者環(huán)繞一組公公共豎向交通通平面上長度和寬度大大致相同高度從12層以上到35層，超過35層是超高層一般是一梯四四戶到一梯12戶方塔樓、Ｔ形樓、井字形、風(fēng)車形和蝶形等形式蝶形戶型（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計