房地產(chǎn)估價基本方法與變現(xiàn)

1.房地產(chǎn)估價基本方法2.房地產(chǎn)估價方法的適用3.房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的影響因素4.房地產(chǎn)變現(xiàn)涉及的主要稅費(fèi)房地產(chǎn)估價基本方法及變現(xiàn)分析房地產(chǎn)估價定義房地產(chǎn)估價：指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的、遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定的活動。（估價、造價、定價）房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。1、房地產(chǎn)估價基本方法比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法1.1、房地產(chǎn)估價方法-比較法概念：將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：替代原理房地產(chǎn)估價對象的未知價格可通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。大數(shù)定律大量交易實例成交價格的綜合結(jié)果可作為正常市場價格的最佳指標(biāo)。1.1、房地產(chǎn)估價方法-比較法適用對象：具有交易性的房地產(chǎn)。估價步驟：1.搜集交易案例2.選取可比實例3.建立比較基礎(chǔ)（面積單位、付款方式、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等）4.進(jìn)行交易情況修正5.進(jìn)行市場狀況修正6.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正7.求取比準(zhǔn)價格1.1、房地產(chǎn)估價方法-比較法商業(yè)房地產(chǎn)樓層修正系數(shù)表（《蘇州市國有土地上房屋征收估價技術(shù)規(guī)范》）1.2、房地產(chǎn)估價方法-收益法概念：收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩瑢㈩A(yù)期的估價對象未來各期的正常凈收益折現(xiàn)到價值時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：預(yù)期原理：決定房地產(chǎn)當(dāng)期價格的因素是基于市場參與者對未來所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣的預(yù)期。1.2、房地產(chǎn)估價方法-收益法適用對象：有租金等經(jīng)濟(jì)收入的收益性房地產(chǎn)。估價步驟：（1）選擇具體的估價方法；（直接資本化法、報酬資本化法）（2）測算收益期或持有期；（房屋經(jīng)濟(jì)壽命、土地使用年期）（3）測算未來收益；（潛在毛收入＞有效毛收入＞凈收益）（4）確定收益乘數(shù)、報酬率；（5）計算收益價值。1.2、房地產(chǎn)估價方法-收益法物業(yè)類型收益乘數(shù)（大致經(jīng)驗值）舉例（年租金*收益乘數(shù)=單價）商業(yè)15-20年150*12*18=32400辦公20-25年65*12*22=17160住宅45-55年35*12*50=21000工業(yè)10-12年18*12*10=2160收益乘數(shù)法：該方法較為粗糙，適用于資料不充分或精度要求不高的估價1.3、房地產(chǎn)估價方法-成本法概念：成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新構(gòu)建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：從賣方的角度來看：是生產(chǎn)費(fèi)用價值論，即賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價。從買方的角度來看：是替代原理，即買房愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價。1.3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價方方法法-成本本法法適用用對對象象：：很少少交交易易且沒有有經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性收收入入房地地產(chǎn)產(chǎn)。。估價價步步驟驟（1）選選擇擇具具體體估估價價路路徑徑；；（房房地地合合估估、、房房地地分分估估））（2）測測算算重重新新購購建建價價格格；；（3）測測算算折折舊舊；；（4）計計算算成成本本價價值值。。土地地估估價價：：政政策策性性更更強(qiáng)強(qiáng)（（工工業(yè)業(yè)用用地地最最低低保保護(hù)護(hù)價價、、土土地地基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價價））1.3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價方方法法-成本本法法1.3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價方方法法-成本本法法1.3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價方方法法-成本本法法1.4、房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價方方法法-假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法概念念：：假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)是是求求取取估估價價對對象象未未來來開開發(fā)發(fā)完完成成后后的的價價值值，，減減去去未未來來的的正正常常開開發(fā)發(fā)成成本本、、稅稅費(fèi)費(fèi)和和利利潤潤等等，，以以此此估估算算估估價價對對象象的的客客觀觀合合理理價價格格或或價價值值的的方方法法。。原理理：：預(yù)期期原原理理假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法在在形形式式上上是是評評估估新新建建房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格的的成本本法法的的倒倒算算法法。1.4、房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價方方法法-假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法適用用對對象象：：假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法適適用用于于具具有有投投資資開開發(fā)發(fā)或或再再開開發(fā)發(fā)潛潛力力的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的估估價價，，如如待待開開發(fā)發(fā)的的土土地地、、在在建建工工程程、、可可裝裝修修改改造造或或可可改改變變用用途途的的舊舊房房。。估價價步步驟驟：：（1）選選擇擇具具體體估估價價方方法法（2）選選擇擇估估價價前前提提（（自行行開開發(fā)發(fā)、、自自愿愿轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、被被迫迫轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓）；；（3）選選擇擇最最佳佳的的開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營方方式式；；（4）測測算算后后續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營期期；；（5）測測算算后后續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)的的必必要要支支出出；；（6）測測算算開開發(fā)發(fā)完完成成后后的的價價值值；；（7）確確定定折折現(xiàn)現(xiàn)率率或或測測算算后后續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)的的利利潤潤；；（8）計計算算開開發(fā)發(fā)價價值值。。1.5、房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價方方法法-其他他2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價方方法法的的適適用用居住住用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)業(yè)用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)工業(yè)業(yè)用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價方方法法的的適適用用根據(jù)據(jù)估估價價對對象象類類型型結(jié)結(jié)合合估估價價目目的的進(jìn)進(jìn)行行估估價價方方法法的的選選擇擇。。按用用途途劃劃分分的的種種類類：：居居住住房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、辦辦公公房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、旅旅館館房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、餐餐飲飲房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、工工業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、特特殊殊用用途途房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、綜綜合合用用途途房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。按開開發(fā)發(fā)程程度度劃劃分分的的種種類類：：生生地地、、毛毛地地、、熟熟地地、、在在建建工工程程、、現(xiàn)現(xiàn)房房。。2.1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價方方法法適適用用—居住住用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)居住住用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)包包括括普普通通住住宅宅、、別墅墅、酒酒店店式式公公寓寓等等。。居住住用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的估估價價首選選比較較法法，收益益法法、、成本本法法為為輔輔。。比較較法法：：由由于于居居住住房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易較較為為頻頻繁繁、、交交易易量量大大、、較較容容易易獲獲得得交交易易實實例例，，比比較較法法是是最最常常用用方方法法。。收益益法法：：主主要要用用于于出出租租型型公公寓寓等等居居住住房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。成本本法法：：估估價價時時出出于于安安全全、、保保守守的的考考慮慮會會使使用用成成本本法法；；拆拆遷遷估估價價以以及及在在建建工工程程估估價價也也會會采采用用成成本本法法。。2.2、房地產(chǎn)估價價方法適用—商業(yè)用房地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)用房地產(chǎn)產(chǎn)包括沿街店鋪鋪、購物中心心、專業(yè)市場場等。商業(yè)房地產(chǎn)適宜選擇比較法、收益益法，成本法為輔輔。比較法：商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售售轉(zhuǎn)租較為頻頻繁，尤其是是小型商鋪，，比較容易獲獲得比較實例例，適用于比比較法。收益法：商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)價值值體現(xiàn)在其獲獲取收益能力力的大小上，，收益法為最最為常用方法法。成本法：可以以作為一種輔輔助方法，如如抵押或?qū)⒁D(zhuǎn)變用途途的房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行估價。以上也適用于于辦公類房地地產(chǎn)。2.3、房地產(chǎn)估價價方法適用—工業(yè)用房地產(chǎn)工業(yè)用房地產(chǎn)包括括廠房、倉儲、研發(fā)樓樓等。工業(yè)廠房按通通用性分為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房和自自建廠房。商業(yè)用房地產(chǎn)產(chǎn)的估價首選成本法，比較法、收收益法為輔。。成本法：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房較易確確定統(tǒng)一的重重置價，非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房可以以進(jìn)行修正或或參考實際工程造價價，成本法較為為常用。比較法、收益益法：在工業(yè)業(yè)集中區(qū)有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房租售售實例，可以以采用比較法法、收益法。。2.4、房地產(chǎn)估價價方法的主要要適用總結(jié)比較法（現(xiàn)狀）收益法（未來）成本法（歷史）假設(shè)開發(fā)法住宅用房地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)用房地產(chǎn)產(chǎn)工業(yè)用房地產(chǎn)產(chǎn)在建工程3、房地產(chǎn)變現(xiàn)能能力的影響因素一、房地產(chǎn)的通用用性。即是否普遍使使用，通用性越差的的房地產(chǎn)，越越不容易找到到買者，變現(xiàn)現(xiàn)能力會越弱弱。例如，廠房一般比住宅的變現(xiàn)能力弱弱；廠房中，，特殊廠房一般比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱弱。二、房地產(chǎn)的獨(dú)立立使用性。即能否單獨(dú)地地使用而不受受限制。例如如，廠區(qū)兩塊宗地地中的內(nèi)側(cè)房房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性性就不好。通通常情況下，，獨(dú)立使用性性越差的房地地產(chǎn)，越妨礙礙房地產(chǎn)的使使用，變現(xiàn)能能力會越弱。。三、房地產(chǎn)的可分分割轉(zhuǎn)讓性。。指在物理上、、經(jīng)濟(jì)上是否否可以分離開開來使用。例例如，商業(yè)綜合體載載明不可分割割銷售。容易分割轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)產(chǎn)，變現(xiàn)能力力較強(qiáng)；反之之，變現(xiàn)能力力較弱。3、房地產(chǎn)變現(xiàn)能能力的影響因素四、房地產(chǎn)的區(qū)位位。所處位置越不不成熟區(qū)域的的房地產(chǎn)，變變現(xiàn)能力會越越弱。例如，，郊區(qū)的房地產(chǎn)一般般比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)現(xiàn)能力弱。五、房地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)程度。開發(fā)程度越低低的房地產(chǎn)，，不確定因素素越多，變現(xiàn)現(xiàn)能力會越弱弱。例如，在建工程一般比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱弱。六、房地產(chǎn)的價值值大小。價值越大的房房地產(chǎn)，購買買所需要的資資金越多，越越不容易找到到買者，變現(xiàn)現(xiàn)能力會越弱弱。七、房地產(chǎn)的市場場狀況。房地產(chǎn)市場越越不景氣，出出售房地產(chǎn)會會越困難，變變現(xiàn)能力就越越弱。3、房地產(chǎn)變現(xiàn)系數(shù)-定量分析影響因素評分分值區(qū)段90-10080-8970-7960-69價值大?。?0%）價值適中，有充分多潛在買家價值基本適中，有較多潛在買家價值較大，有少量潛在買家價值大，僅有個別潛在買家區(qū)位條件（20%）區(qū)位條件優(yōu)區(qū)位條件較優(yōu)區(qū)位條件一般區(qū)位條件差通用性（20%）通用性強(qiáng)，能適用于不同行業(yè)通用性較強(qiáng)，適用于大多數(shù)行業(yè)通用性一般，適用于少數(shù)行業(yè)通用性較差，為專用房地產(chǎn)獨(dú)立使用性（20%）能獨(dú)立使用大部分能獨(dú)立使用少部分能獨(dú)立使用不能獨(dú)立使用市場狀況（10%）市場景氣，產(chǎn)業(yè)政策有利市場較景氣，產(chǎn)業(yè)政策較為有利市場一般市場不景氣，產(chǎn)業(yè)政策不利處置方式（10%）處置周期長，宣傳力度大處置周期較長，有適當(dāng)宣傳處置周期較短，適當(dāng)宣傳處置周期短，宣傳度較低4、房地產(chǎn)變現(xiàn)主要費(fèi)用序號項目稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1訴訟費(fèi)用差額累進(jìn)，按照訴訟標(biāo)的金額0.5%-2.5%2法院執(zhí)行費(fèi)用差額累進(jìn)，按照訴訟標(biāo)的金額0.1%-1.5%3律師費(fèi)差額累進(jìn)，按照訴訟標(biāo)的金額0.5%-7%4拍賣費(fèi)用差額累進(jìn)，按成交金額的0.5%-5%5評估、代理等費(fèi)用1%-2%6增值稅及附加差額征收，稅率為5.6%7土地增值稅計稅依據(jù)的5%（及其他方式）8印花稅計稅依據(jù)×0.05%。9個人所得稅差額征收，稅率為20%10企業(yè)所得稅應(yīng)稅額的25%4、房地產(chǎn)變現(xiàn)費(fèi)用-（以500萬市值商業(yè)房房地產(chǎn)為例）稅費(fèi)類型稅費(fèi)名稱稅費(fèi)比例取值依據(jù)及說明