房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序與政府管理

第3章房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序與政府管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理第3章房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序與政府管理

房地產(chǎn)開發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)。

3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序開發(fā)商從有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說(shuō)來(lái)，這個(gè)程序包括8個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找、初步可行性研究、土地使用權(quán)的談判、詳細(xì)可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序

3．1．1投資機(jī)會(huì)的選擇投資機(jī)會(huì)選擇是整個(gè)開發(fā)過(guò)程中最為重要的一環(huán)，主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序3．1．2初步可行性研究

初步可行性研究是指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提條件下，由專業(yè)職能部門按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場(chǎng)一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究，編制初步可行性研究報(bào)告。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序3．1．3土地使用權(quán)談判

土地使用權(quán)談判是指開發(fā)商在其完成了初步可行性研究后，對(duì)于若干認(rèn)為有潛在開發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目與土地提供方或合作方就相應(yīng)的條件和價(jià)值等因素進(jìn)行談判，以便取得更利于自身的條件。通過(guò)這一過(guò)程將使開發(fā)商的某種投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上。如認(rèn)為可行，就可以草簽購(gòu)買土地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序3．1．4詳細(xì)可行性研究在通過(guò)談判取得了一些較為有利的條件后，可對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的、正式的可行性研究。

詳細(xì)可行性研究是對(duì)方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。在這一階段，要采用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對(duì)優(yōu)選出的開發(fā)方案進(jìn)行市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析、敏感性分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和社會(huì)效益分析，從多個(gè)角度說(shuō)明項(xiàng)目的建設(shè)是否可行。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序3．1．5規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批規(guī)劃設(shè)計(jì)是開發(fā)建設(shè)所遵守的依據(jù)和準(zhǔn)則，是開發(fā)區(qū)域內(nèi)的空間布置計(jì)劃。規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項(xiàng)建設(shè)用地的規(guī)劃安排。在這一過(guò)程中，開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)分析中得到的用戶需求特征確定了最終設(shè)計(jì)方案，并因符合城市規(guī)劃的要求而獲得政府方面的批準(zhǔn)（即用地、規(guī)劃許可，其標(biāo)志是獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證）。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序3．1．6簽署有關(guān)合作協(xié)議開發(fā)商完成了各種方案的報(bào)批后，開始簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議、長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序3．1．7施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收項(xiàng)目的建設(shè)階段是從項(xiàng)目正式施工到竣工使用的過(guò)程。進(jìn)入到這個(gè)程序，必須從有關(guān)政府管理部門獲得開工許可證。完成這個(gè)程序需要持有有關(guān)部門下發(fā)的竣工驗(yàn)收合格證書。

3．1房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)程序序3．1．．8市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷與與物業(yè)管管理當(dāng)項(xiàng)目竣竣工驗(yàn)收收后，開開發(fā)商的的主要工工作就是是采取有有效的營(yíng)營(yíng)銷手段段，促進(jìn)進(jìn)房屋的的租售，，以盡快快收回資資金，保保證收益益。物業(yè)的租租售策略略一般與與市場(chǎng)需需求情況況、開發(fā)發(fā)商對(duì)資資金回收收的迫切切程度及及開發(fā)物物業(yè)的類類型有關(guān)關(guān)。物業(yè)管理理的主要要任務(wù)是是保證入入住者方方便、安安全地使使用物業(yè)業(yè)及配套套設(shè)施，，能為其其提供一一系列生生活服務(wù)務(wù)，并通通過(guò)建筑筑物的維維修與保保養(yǎng)、機(jī)機(jī)電設(shè)備備與公共共設(shè)施的的維護(hù)與與管理、、小區(qū)內(nèi)內(nèi)的治安安保衛(wèi)、、清潔綠綠化來(lái)保保證物業(yè)業(yè)的使用用壽命及及價(jià)值。。需要指出出的是，，上述開開發(fā)過(guò)程程中的每每一程序序都會(huì)對(duì)對(duì)其后續(xù)續(xù)程序產(chǎn)產(chǎn)生重要要的影響響。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理3．2．．1政府府的土地地管理1．土地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃上的的管理無(wú)論是宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的計(jì)劃劃指導(dǎo)，，還是市市場(chǎng)運(yùn)行行過(guò)程中中的調(diào)控控，土地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃的作作用都十十分重要要。一個(gè)城市市的土地地開發(fā)和和供應(yīng)計(jì)計(jì)劃，一一般由城城市土地地管理部部門和規(guī)規(guī)劃管理理部門按按城市總總體發(fā)展展要求、、土地開開發(fā)潛力力以及城城市規(guī)劃劃的要求求制定。。實(shí)施土地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃宏觀觀調(diào)控的的必要條條件，是是政府擁?yè)碛凶銐驂虻耐恋氐貎?chǔ)備。。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理2．土地地使用過(guò)過(guò)程中的的管理1）對(duì)劃劃撥土地地的管理理土地使用用權(quán)劃撥撥是指有有批準(zhǔn)權(quán)權(quán)的人民民政府依依法批準(zhǔn)準(zhǔn)，在用用地者繳繳納補(bǔ)償償、安置置等費(fèi)用用后將該該幅土地地交付其其使用，，或者將將土地使使用權(quán)無(wú)無(wú)償交給給土地使使用者使使用的行行為。政府對(duì)劃劃撥土地地的管理理體現(xiàn)在在以下幾幾點(diǎn)：（1）劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)的范圍圍（2）對(duì)對(duì)劃撥土土地的管管理3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理2）對(duì)出出讓土地地的管理理土地使用用權(quán)出讓讓，是指指國(guó)家將將國(guó)有土土地使用用權(quán)在一一定年限限內(nèi)出讓讓給土地地使用者者，由土土地使用用者向國(guó)國(guó)家支付付土地使使用權(quán)出出讓金的的行為。。土地使用用權(quán)出讓讓金是指指通過(guò)有有償有限限期出讓讓方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的受讓讓者，按按照合同同規(guī)定的的期限，，一次或或分次提提前支付付的整個(gè)個(gè)使用期期間的地地租。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理3）對(duì)閑閑置土地地的管理理經(jīng)法定手手續(xù)取得得土地使使用權(quán)的的單位或或個(gè)人，，未按規(guī)規(guī)定的土土地用途途利用土土地，也也未經(jīng)原原批準(zhǔn)用用地的人人民政府府同意而而超過(guò)規(guī)規(guī)定的期期限未動(dòng)動(dòng)工開發(fā)發(fā)的建設(shè)設(shè)用地，，視為閑閑置土地地。（1）閑閑置土地地的范圍圍（2）閑閑置土地地的處置置方式（3）征征收土地地閑置費(fèi)費(fèi)3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理3．2．．2政府府在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的規(guī)規(guī)劃管理理城市規(guī)劃劃是在一一定時(shí)期期內(nèi)城市市建設(shè)的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃。它它所確定定的城市市規(guī)模和和發(fā)展方方向，是是為了實(shí)實(shí)現(xiàn)城市市經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)，合理理進(jìn)行城城市建設(shè)設(shè)與管理理的藍(lán)圖圖和依據(jù)據(jù)，是協(xié)協(xié)調(diào)各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)和和許多經(jīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系系的綱領(lǐng)領(lǐng)性文件件。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理1．政府在土土地使用用權(quán)出讓讓過(guò)程中中的規(guī)劃劃管理在國(guó)有土土地使用用權(quán)出讓讓之前，，政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)制定定控制性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃。出出讓的地地塊，必必須具有有城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門提出出的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件及附附圖。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理2．政府在房房地產(chǎn)開開發(fā)過(guò)程程中的規(guī)規(guī)劃管理理具體來(lái)說(shuō)說(shuō)，政府府在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過(guò)程中中的規(guī)劃劃管理內(nèi)內(nèi)容主要要體現(xiàn)在在：開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的選址、、定點(diǎn)審審批；核核發(fā)《建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》》及規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件；規(guī)規(guī)劃方案案及初步步設(shè)計(jì)審審批以及及核發(fā)《《建筑工工程規(guī)劃劃許可證證》等方方面。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理2．開發(fā)項(xiàng)目目在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案中的的主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)1）居住住區(qū)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)（1）居居住區(qū)總總用地：：指居住住區(qū)范圍圍內(nèi)的總總用地面面積，包包括居住住用地、、公共建建筑用地地、道路路用地、、綠化用用地。（2）居居民每人人占地：：是居住住區(qū)內(nèi)人人均用地地指標(biāo)，，包括人人均居住住用地、、人均公公共建筑筑用地、、人均道道路用地地、人均均綠化用用地。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理（3）居居住區(qū)總總建筑面面積：指指居住區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的總建建筑面積積，包括括居住建建筑面積積和公共共建筑面面積。（4）總總戶數(shù)、、總?cè)丝诳?、平均均每戶人人口：指指居住區(qū)區(qū)內(nèi)可容容納的總總戶數(shù)、、總?cè)丝诳诩翱側(cè)巳丝谂c總總戶數(shù)之之比。（5）平平均每戶戶居住建建筑面積積：指居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)居住建建筑面積積與總戶戶數(shù)之比比。（6）居居住建筑筑密度：：指居住住建筑對(duì)對(duì)居住用用地的覆覆蓋率，，即：居居住建筑筑密度=居住建建筑基底底面積/居住建建筑用地地面積。。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理（7）容容積率（（居住建建筑面積積密度））：容積積率=居居住建筑筑面積/居住建建筑用地地面積。。（8）人人口毛密密度：指指居住區(qū)區(qū)內(nèi)可居居住的總總?cè)丝谂c與總用地地面積之之比。（9）人人口凈密密度：指指居住總總?cè)丝谂c與居住建建筑用地地面積之之比。（10））平均層層數(shù)：指指居住建建筑面積積與居住住建筑基基底總面面積之比比。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理（11））高層比比例：一一般七層層以上為為高層住住宅，即即高層住住宅建筑筑面積占占總建筑筑面積的的比例。。（12））住宅間間距：指指相鄰居居住建筑筑之間的的距離。。（13））居住區(qū)區(qū)平均造造價(jià)：指指居住區(qū)區(qū)總造價(jià)價(jià)與居住住區(qū)總建建筑面積積之比。。（14））建設(shè)周周期：指指自工程程開工至至全部工工程完工工之間的的持續(xù)時(shí)時(shí)間。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理2）非居居住區(qū)開開發(fā)項(xiàng)目目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)非居住區(qū)區(qū)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目指酒酒店、寫寫字樓、、商業(yè)零零售中心心、公寓寓、小型型住宅區(qū)區(qū)等開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，，為評(píng)價(jià)價(jià)其規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性和和合理性性，經(jīng)常常采用以以下技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)作為為衡量的的標(biāo)準(zhǔn)。。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理（1）建建筑容積積率：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃建設(shè)用用地范圍圍內(nèi)全部部建筑面面積與規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面面積之比比。附屬屬建筑物物計(jì)算在在內(nèi)，但但注明不不計(jì)算面面積的附附屬建筑筑物除外外。（2）建建筑面積積：指開開發(fā)項(xiàng)目目各棟、、各層建建筑面積積的總和和。（3）地地上建筑筑面積：：指地上上各層建建筑面積積的總和和。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理（4）建建筑密度度：即建建筑覆蓋蓋率，指指項(xiàng)目用用地范圍圍內(nèi)所有有建筑物物的基底底面積之之和與規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面面積之比比。（5）規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面面積：指指項(xiàng)目用用地規(guī)劃劃紅線范范圍內(nèi)的的土地面面積。（6）建建筑高度度：指城城市規(guī)劃劃建設(shè)管管理部門門規(guī)定的的建筑物物檐口高高度上限限。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理（7）綠綠地率：：規(guī)劃建建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)的綠地地面積與與規(guī)劃建建設(shè)用地地面積之之比。（8）停停車位個(gè)個(gè)數(shù)：指指在規(guī)劃劃用地范范圍內(nèi)設(shè)設(shè)置的地地面和地地下停車車位的個(gè)個(gè)數(shù)。（9）有有效面積積系數(shù)：：指建筑筑物內(nèi)可可出售或或出租建建筑面積積與總建建筑面積積之比。。3．2政政府對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)的管管理3．2．．3政府府在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中對(duì)住住房、地地價(jià)、租租金、稅稅收、利利率等政政策的管管理我國(guó)的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)是一一個(gè)效率率低下、、不夠完完善的市市場(chǎng)，所所以政府府的宏觀觀調(diào)控相相對(duì)來(lái)說(shuō)說(shuō)也顯得得非常重重要。宏宏觀管理理房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的手段包包括制定定住房政政策、地地價(jià)政策策、租金金政策、、稅收政政策、利利率政策策等。3．2政府府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的管管理3．2．4政府在房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過(guò)程中的的市場(chǎng)管理理政府在房地地產(chǎn)開發(fā)中中進(jìn)行的市市場(chǎng)管理，，主要體現(xiàn)現(xiàn)在以下幾幾個(gè)方面：：1．資質(zhì)審審查2．產(chǎn)權(quán)登登記3．建立房房地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估制度度4．交易程程序的規(guī)范范化3