房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)

第六章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析第二節(jié)房地產(chǎn)投資不確定性分析第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析【學(xué)習(xí)目標(biāo)】１、熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析的內(nèi)容；２、熟悉房地產(chǎn)投資靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)；３、熟悉房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)；４、能應(yīng)用確定性分析指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析。第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析（一）投資利潤(rùn)率（二）投資回收期第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析（一）凈現(xiàn)值第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析（二）內(nèi)部收益率１、試算法２、插值法３、查表法第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析（三）凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的比較第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資項(xiàng)項(xiàng)目確確定性性分析析（四））動(dòng)態(tài)態(tài)投資資回收收期知識(shí)應(yīng)應(yīng)用一、知知識(shí)訓(xùn)訓(xùn)練題題１、簡(jiǎn)簡(jiǎn)述述靜態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)。。２、簡(jiǎn)簡(jiǎn)述述動(dòng)態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)。。３、簡(jiǎn)簡(jiǎn)述述內(nèi)部部收益益率的的含義義。。第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析【學(xué)習(xí)目目標(biāo)】１、熟熟悉悉房地地產(chǎn)投投資項(xiàng)項(xiàng)目不不確定定性分分析的的內(nèi)容容；；２、熟熟練練掌握握房地地產(chǎn)投投資項(xiàng)項(xiàng)目盈盈虧平平衡分分析；；３、熟熟練練掌握握房地地產(chǎn)投投資項(xiàng)項(xiàng)目敏敏感性性分析析；；４、熟熟悉悉房地地產(chǎn)投投資項(xiàng)項(xiàng)目概概率分分析。。第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析（一））建設(shè)設(shè)成本本（二二）租租金和和售價(jià)價(jià)（三））開始始周期期（四四）利利率（一））線性性盈虧虧平衡衡分析析第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析１、固固定定成本本和可可變成成本（１））費(fèi)費(fèi)用分分解法法（２））高高低點(diǎn)點(diǎn)法（３））回回歸分分析法法第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析２、線線性性盈虧虧平衡衡圖第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析３、數(shù)數(shù)學(xué)學(xué)計(jì)算算法例一：：中中基開開發(fā)公公司承承接了了一住住宅區(qū)區(qū)的開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，，征征地地5800m。經(jīng)經(jīng)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查，，該該地區(qū)區(qū)住宅宅平均均售價(jià)價(jià)可達(dá)達(dá)1500元／m２。該該公公司計(jì)計(jì)劃獲獲利240萬元。。已已知開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的主要要開發(fā)發(fā)費(fèi)用用為：：征征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)為268.78萬元、、前前期工工程費(fèi)費(fèi)為51.10萬元、、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)為為308.78萬元、、建安安工程程費(fèi)為為670元／m２、配配套設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)為123.20萬元、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理費(fèi)為為60.54萬元、、稅金金等為為162.22元／m２，試試據(jù)據(jù)此進(jìn)進(jìn)行盈盈虧平平衡分分析，，確確定定該項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)的的固定定成本本、保保本開開發(fā)面面積和和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)240萬元的的開發(fā)發(fā)面積積。。第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析（二））曲線線形式式的盈盈虧平平衡分分析（三））盈虧虧平衡衡線（四））盈虧虧平衡衡分析析的應(yīng)應(yīng)用第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析（一））確定定影響響因素素（二））確定定分析析指標(biāo)標(biāo)（三））分析析判斷斷變動(dòng)動(dòng)效果果（四））確定定敏感感因素素，，對(duì)對(duì)方案案的承承受能能力作作出判判斷第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析某房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的占地地面積積為2000m２，容容積積率為為2.5，樓樓面地地價(jià)為為1500元／m２，建建造費(fèi)費(fèi)用為為3000元／m２；預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目建成成后，，建建筑筑物可可出租租面積積系數(shù)數(shù)為0.75，初初步確確定項(xiàng)項(xiàng)目的的租金金水平平為230元／m２·月（可可出租租面積積），，出出租租費(fèi)用用為毛毛租金金收入入的25％；；項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)周周期為為2年，，土土地開開發(fā)費(fèi)費(fèi)用在在開發(fā)發(fā)初期期一次次性投投入，，建建造造費(fèi)用用在開開發(fā)期期內(nèi)均均勻投投入，，貸貸款款利率率為15％，，專專業(yè)人人員費(fèi)費(fèi)用為為建造造費(fèi)用用預(yù)算算的10％；；廣廣告宣宣傳及及市場(chǎng)場(chǎng)推廣廣費(fèi)為為40萬元；；該該類類項(xiàng)目目的投投資收收益率率為18％。。試試進(jìn)行行項(xiàng)目目的財(cái)財(cái)務(wù)分分析和和敏感感性分分析。。項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)分分析如如下：：第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析項(xiàng)目的的敏感感性分分析如如下：：１、建建造造費(fèi)用用的敏敏感性性分析析２、建建設(shè)設(shè)周期期的敏敏感性性分析析３、租租金金的敏敏感性性分析析４、建建筑筑面積積的敏敏感性性分析析第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析（一））正態(tài)態(tài)分布布第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析（二））投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資不不確定定性分分析某房地地產(chǎn)投投資公公司欲欲在一一繁華華地段段投資資一項(xiàng)項(xiàng)目，，投投資資方案案有：：一一是投投資興興建一一高級(jí)級(jí)公寓寓；；二二是投投資興興建一一商業(yè)業(yè)大廈廈。建建成成后，，兩兩方方案皆皆以出出租方方式經(jīng)經(jīng)營(yíng)。。這這兩種種投資資方案案的年年凈收收益率率和市市場(chǎng)情情況如如表6-15所示，，試試作作風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析。知識(shí)應(yīng)應(yīng)用一、知知識(shí)訓(xùn)訓(xùn)練題題１、房房地地產(chǎn)投投資項(xiàng)項(xiàng)目不不確定定性分分析的的內(nèi)容容有哪哪些？？２、影影響響房地地產(chǎn)投