房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課件

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)專業(yè)必修課2學(xué)分（36學(xué)時(shí)）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)專業(yè)必修課1第一章緒論第一章緒論2學(xué)習(xí)目標(biāo)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的形式和內(nèi)容掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序?qū)W習(xí)目標(biāo)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)31.1

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)及其特點(diǎn)廣義：國(guó)土開發(fā)、區(qū)域開發(fā)、城市開發(fā)等狹義：主要是指在依據(jù)國(guó)家的法律取得了國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，是在特定地段上所進(jìn)行的具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)、施工等開發(fā)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)具有與其他項(xiàng)目不同的特殊性1.1.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)基本含義1.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)及其特點(diǎn)廣義：國(guó)土開發(fā)、區(qū)域開發(fā)、城4房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識(shí)、有計(jì)劃加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)廣義：不僅包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程的開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)等，而且還包括消費(fèi)環(huán)節(jié)中的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)；狹義：僅指流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)。1.1

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)及其特點(diǎn)1.1.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)基本含義房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略5房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。這是國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條明確定義的。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)61.1.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)難度較大房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)政策性強(qiáng)1.1

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)及其特點(diǎn)1.1.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)難度較大房71.2

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)容1.2.1按開發(fā)范疇分類按開發(fā)的時(shí)間不同，可以分為初次開發(fā)和再次開發(fā)；按開發(fā)的內(nèi)容不同，可以分為外延式開發(fā)和內(nèi)涵式開發(fā)；按開發(fā)的規(guī)模不同，可以分為單項(xiàng)開發(fā)、綜合開發(fā)等。1.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)容1.2.1按開發(fā)范疇分類81.2.2按經(jīng)營(yíng)范疇分類按經(jīng)營(yíng)對(duì)象的相對(duì)差異劃分，可以分為地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；按經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)方式劃分，可以分為專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)、綜合經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)經(jīng)營(yíng)和跨國(guó)經(jīng)營(yíng)等；按活動(dòng)發(fā)生的不同過程劃分，可以分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)流通經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)消費(fèi)及使用經(jīng)營(yíng)。1.2

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)容1.2.2按經(jīng)營(yíng)范疇分類按經(jīng)營(yíng)對(duì)象的相對(duì)差異劃分，可以分為9（一）投資決策分析階段投資決策分析階段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中最為基本、最為關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，即通過一系列的調(diào)查研究和分析，為開發(fā)企業(yè)選擇一個(gè)最佳的、可行的項(xiàng)目開發(fā)方案或舍棄項(xiàng)目提供依據(jù)。

1.投資機(jī)會(huì)選擇：

(1)投資機(jī)會(huì)尋找

(2)投資機(jī)會(huì)篩選

1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序與內(nèi)容1.2

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)容（一）投資決策分析階段1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序與內(nèi)10（二）項(xiàng)目定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是為尋找房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心控制力和穩(wěn)定利潤(rùn)點(diǎn)，并使項(xiàng)目具有獨(dú)特的市場(chǎng)定位，以做出科學(xué)決策的過程。主要工作是：進(jìn)行宏觀和微觀的市場(chǎng)調(diào)研，消費(fèi)者分析、商圈分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、產(chǎn)品分析等。1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序與內(nèi)容1.2

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)容（二）項(xiàng)目定位1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序與內(nèi)容1.211（三）前期工作階段

前期工作階段是指在項(xiàng)目投資決策后到項(xiàng)目開始施工之前的一段時(shí)間。主要工作是：獲取土地使用權(quán)、征地與拆遷、工程勘察與設(shè)計(jì)、完成各種報(bào)批手續(xù)、獲取有關(guān)證書、基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施的談判與協(xié)調(diào)、資金籌措、施工現(xiàn)場(chǎng)的三通一平、工程項(xiàng)目的招投標(biāo)等等。1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序與內(nèi)容1.2

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)容（三）前期工作階段1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序與內(nèi)容112（三）開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施階段項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施階段是將開發(fā)過程中涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的空間與時(shí)點(diǎn)上，進(jìn)行建設(shè)施工的過程。主要工作是：

1.選擇施工企業(yè)

2.組織施工

3.工程監(jiān)理

4.項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序與內(nèi)容1.2

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)容（三）開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施階段1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程13（四）房屋租售階段實(shí)際上房屋的租售工作并非在房屋竣工后進(jìn)行，當(dāng)房屋施工達(dá)到一定程度時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋的預(yù)租售工作，竣工驗(yàn)收后申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。（五）物業(yè)管理

物業(yè)管理是利用現(xiàn)代管理和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地），為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序與內(nèi)容1.2

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)容（四）房屋租售階段1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序與內(nèi)容114第三章房地產(chǎn)企業(yè)第三章房地產(chǎn)企業(yè)15學(xué)習(xí)目標(biāo)熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的概念與特征熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的類型掌握房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級(jí)管理了解房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)管理了解房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略和組織模式學(xué)習(xí)目標(biāo)163.1

房地產(chǎn)企業(yè)概述3.1.1房地產(chǎn)企業(yè)的概念與特征房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩苑康禺a(chǎn)企業(yè)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)：房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、咨詢、物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的經(jīng)濟(jì)組織。特征：3.1房地產(chǎn)企業(yè)概述3.1.1房地產(chǎn)企業(yè)的概念與特征房地173.1.2房地產(chǎn)企業(yè)的類型按照企業(yè)功能分類：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)2313.1

房地產(chǎn)企業(yè)概述3.1.2房地產(chǎn)企業(yè)的類型按照企業(yè)功能分類：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)18專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的企業(yè)專門從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)功能分類：3.1.2房地產(chǎn)企業(yè)的類型3.1

房地產(chǎn)企業(yè)概述專門從事土地和專門從事地上建筑物和房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)按照企業(yè)功19房地產(chǎn)咨詢服務(wù)企業(yè):依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面咨詢服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體?！稍児こ處煼康禺a(chǎn)估價(jià)服務(wù)企業(yè)：依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。——房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)：依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體?！康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)按照企業(yè)功能分類：3.1.2房地產(chǎn)企業(yè)的類型3.1

房地產(chǎn)企業(yè)概述房地產(chǎn)咨詢服務(wù)企業(yè):依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策、信20

居間：所謂居間，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的一種制度。居間人是為委托人與第三人進(jìn)行民事法律行為報(bào)告信息機(jī)會(huì)或提供媒介聯(lián)系的中間人。

代理：代理是指代理人以被代理人（又稱本人）的名義，在代理權(quán)限內(nèi)與第三人（又稱相對(duì)人）實(shí)施民事行為，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。居間：所謂居間，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)21城鎮(zhèn)集體所有制房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、股份有限公司和有限責(zé)任公司合伙制房地產(chǎn)企業(yè)中外合資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)、外資房地產(chǎn)企業(yè)

按照企業(yè)所有制性質(zhì)分類：3.1.2房地產(chǎn)企業(yè)的類型3.1

房地產(chǎn)企業(yè)概述城鎮(zhèn)集體所有制房地產(chǎn)企業(yè)按照企業(yè)所有制性質(zhì)分類：3.1.2223.3

房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級(jí)管理3.3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)等級(jí)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與管理3.3房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級(jí)管理3.3.1房地產(chǎn)開發(fā)233.3.2房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)等級(jí)管理房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的設(shè)立條件房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)設(shè)立程序房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與管理3.3

房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級(jí)管理3.3.2房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)等級(jí)管理房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)24一般組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)常見的房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)3.2.2房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)直線制組織結(jié)構(gòu)職能制組織結(jié)構(gòu)直線職能制結(jié)構(gòu)事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)矩陣型組織結(jié)構(gòu)團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)虛擬結(jié)構(gòu)無(wú)邊界組織3.2

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略和組織模式一般組織結(jié)構(gòu)常見的房地產(chǎn)企業(yè)3.2.2房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)254.1土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目4.1土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目26房企參與土地開發(fā)儲(chǔ)備開發(fā)的盈利模式固定收益比例模式分享土地出讓金分享土地增值收益一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)房企參與土地開發(fā)儲(chǔ)備開發(fā)的盈利模式固定收益比例模式27固定收益模式一是土地一級(jí)開發(fā)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。開發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級(jí)開發(fā)相關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)（利潤(rùn)率）為開發(fā)成本的2%；二是開發(fā)企業(yè)自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施的，利潤(rùn)率為開發(fā)成本的8%。三是政府承諾收益保底，政府承諾開發(fā)企業(yè)投入土地一級(jí)開發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為12-15%），所提取的收益不足開發(fā)總成本的5%時(shí)，政府將補(bǔ)足差額。固定收益模式一是土地一級(jí)開發(fā)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)籌措資金28分享土地出讓金一是企業(yè)與政府簽訂《土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議》，協(xié)議中明確雙方土地出讓金分成比例，企業(yè)憑借合法協(xié)議而獲得土地出讓金的分成權(quán)；二是企業(yè)與政府合資成立項(xiàng)目公司，企業(yè)憑借在合資公司中股權(quán)的占比，而獲得土地出讓金的分成權(quán)。分享土地出讓金一是企業(yè)與政府簽訂《土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議》，協(xié)29分享土地增值收益當(dāng)開發(fā)企業(yè)完成一級(jí)開發(fā)之后，由政府進(jìn)行招拍掛出讓，出讓所得減去開發(fā)成本（項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)等構(gòu)成）以及政府提取的各項(xiàng)費(fèi)用（土地收益基金、失地農(nóng)民保障金等）后，在政府和企業(yè)之間按照約定的比例進(jìn)行分成，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。分享土地增值收益當(dāng)開發(fā)企業(yè)完成一級(jí)開發(fā)之后，由政府進(jìn)行招拍掛30一二級(jí)聯(lián)動(dòng)一是一級(jí)開發(fā)企業(yè)通過土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施，或幫助政府代建一級(jí)開發(fā)工程，無(wú)償或低價(jià)獲得部分土地進(jìn)行開發(fā)；二是一級(jí)開發(fā)企業(yè)與政府協(xié)商，制定土地出讓規(guī)則，確保拿到優(yōu)質(zhì)地塊，或者通過幾家項(xiàng)目公司全額拿下土地，以坐享二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)高額利潤(rùn)。一二級(jí)聯(lián)動(dòng)一是一級(jí)開發(fā)企業(yè)通過土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施，31一、土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施的主體有哪些？二、土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本有哪些？三、三通一平、六通一平、七通一平是什么意思？四、按照開發(fā)物業(yè)類型的不同，房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)怎樣進(jìn)行分類？五、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？六、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有哪些形式？一、土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施的主體有哪些？32

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其他合法形式包括：（1）將房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其他合法形式包括：（1）將房地產(chǎn)作價(jià)入33七、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？八、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？七、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合哪些條件34第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取35一、劃撥土地的使用期限沒有限制，可以永續(xù)存在。二、通過劃撥方式取得土地使用權(quán)，土地使用者不須支付任何費(fèi)用。三、劃撥土地使用權(quán)的適用范圍。四、劃撥土地使用者在獲取土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)承擔(dān)的成本有哪些？一、劃撥土地的使用期限沒有限制，可以永續(xù)存在。36五、國(guó)有土地使用的出讓方式有哪幾種？六、下列土地的最高出讓年限是多少？居住用地工業(yè)用地教育、科技文化、衛(wèi)生、體育用地商業(yè)、旅游、娛樂用地綜合或其他用地五、國(guó)有土地使用的出讓方式有哪幾種？37七、對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，若供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用者的，可以采取協(xié)議出讓方式。八、當(dāng)劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛方式。九、協(xié)議出讓方式主要適用于以公益事業(yè)或福利事業(yè)為目的的用地轉(zhuǎn)讓。七、對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，若供地計(jì)38十、土地招拍掛的使用情形十一、有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的60%。十二、土地一級(jí)市場(chǎng)主要指允許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而形成的土地市場(chǎng)。十三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的三種方式。十四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓的比較。十、土地招拍掛的使用情形39第六章

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第六章

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研40學(xué)習(xí)目標(biāo)熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的操作流程熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫學(xué)習(xí)目標(biāo)熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義41市場(chǎng)調(diào)研：運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)收集數(shù)據(jù)和匯總情報(bào)進(jìn)行分析、判斷，為企業(yè)營(yíng)銷決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，并最終為營(yíng)銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。6.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述市場(chǎng)調(diào)研：運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理與企業(yè)市42房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)：6.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述專業(yè)性強(qiáng)針對(duì)性強(qiáng)技術(shù)性強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)：6.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義6.1436.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性重要性1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的需要2、制定正確的營(yíng)銷策略3、企業(yè)健全決策機(jī)制的需要4、企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的需要6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述6.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性重要性1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的441.市場(chǎng)宏觀環(huán)境狀況政治環(huán)境：主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等經(jīng)濟(jì)環(huán)境：主要包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)民收入發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分狀況；社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證劵市場(chǎng)狀況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況；居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)；居民儲(chǔ)蓄和信貸狀況等社會(huì)文化環(huán)境：包括居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念等還包括行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對(duì)城市發(fā)展概況的描述等6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述1.市場(chǎng)宏觀環(huán)境狀況6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.1452.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況市場(chǎng)整體情況土地市場(chǎng)情況商品房市場(chǎng)情況全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況三級(jí)市場(chǎng)交易情況此外，還包括當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)等6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述2.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.1463.消費(fèi)者行為調(diào)研與市場(chǎng)需求容量調(diào)研消費(fèi)者購(gòu)買力水平購(gòu)買傾向共同特征市場(chǎng)需求容量城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢(shì)購(gòu)買力居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)居民日常消費(fèi)支出水平與結(jié)構(gòu)不同社會(huì)階層和收入水平的居民數(shù)量及其對(duì)不同類型房地產(chǎn)商品的需求特點(diǎn)6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述3.消費(fèi)者行為調(diào)研與市場(chǎng)需求容量調(diào)研消購(gòu)買力水平購(gòu)買傾向共47某市的住宅需求潛力分析2006年8月，某市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的總?cè)丝跒?0萬(wàn)人，其中城市居民35萬(wàn)人，城中村居住5萬(wàn)人。另調(diào)查得知，該市人口每年凈增長(zhǎng)1.65萬(wàn)人，考慮到非常住人口還有住房需求以及城市化進(jìn)程加快的情況，該市十一五規(guī)劃期間，每年凈增人口按2萬(wàn)人計(jì)，從2006年到2010年各年凈增人口分別預(yù)計(jì)為：1.8、1.9、2.0、2.1、2.2萬(wàn)人。某市的住宅需求潛力分析2006年8月，某市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)48該市住宅需求潛力分析1、未來(lái)新增人口的住房需求該市2005年人均的住房面積為26.75平方米，根據(jù)該市的住房建設(shè)規(guī)劃，以及國(guó)家政策要求的90平方米以下的住宅要占70%的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)到2010年末，人均住房建筑面積要達(dá)到32平方米，每年凈增1.05平方。推算未來(lái)各年新增人口的住房需求？該市住宅需求潛力分析1、未來(lái)新增人口的住房需求49年份20062007200820092010合計(jì)人均建筑面積（平方米）27.828.8529.930.9532凈增人口（萬(wàn)人）1.81.92.02.12.210面積（萬(wàn)平方米）50.0456.70563.68570.9878.59320年份20062007200820092010合計(jì)人均建筑面積502、原有人口住宅需求的自然增加隨著生活水平的提高，人們對(duì)住房條件的要求越來(lái)越高，表現(xiàn)對(duì)住房的品質(zhì)和面積要求越來(lái)越高，按照人均住房面積每年增加1.05平方米來(lái)計(jì)算，計(jì)算該市各年原有人口需要增加的住房面積？2、原有人口住宅需求的自然增加51年份20062007200820092010合計(jì)增加的住宅建筑面積4242424242210年份20062007200820092010合計(jì)增加的住宅建523、原有人口被動(dòng)增加的住宅需求——由于拆遷產(chǎn)生的需求該市在2006年以前每年的拆遷量約為10萬(wàn)平方米，被拆遷人有的原有住房面積比較大，有的原有住房面積比較小，在拆遷后需要增加面積，經(jīng)調(diào)查后，被拆遷人在拆遷后所需要的住房面積在不考慮每年增加的情況下，約為現(xiàn)有住房面積的1.35倍，故每年產(chǎn)生的被動(dòng)住宅需求量為13.5萬(wàn)平方米3、原有人口被動(dòng)增加的住宅需求——由于拆遷產(chǎn)生的需求534、投資需求和投機(jī)需求經(jīng)調(diào)查，該市對(duì)住房的投資需求和投機(jī)需求不太旺盛，大約為銷售面積的10%。根據(jù)歷年的銷售面積和估算的未來(lái)銷售面積，該市未來(lái)每年的住宅投資需求和投機(jī)需求約為8萬(wàn)平方米。4、投資需求和投機(jī)需求545、該市住宅需求潛力年份20062007200820092010合計(jì)需求113.54120.205127.185134.48142.09637.55、該市住宅需求潛力年份200620072008200920554.項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀及未來(lái)定位區(qū)域交通條件其他影響因素和條件區(qū)域內(nèi)樓盤總體價(jià)格水平與供求關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：產(chǎn)品因素和企業(yè)因素6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述4.項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容565.項(xiàng)目基本情況調(diào)查調(diào)研項(xiàng)目用地的開發(fā)現(xiàn)狀和開發(fā)條件項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境具體說(shuō)需要收集：（1）項(xiàng)目所處的位置：坐落、方位和距離。（2）交通條件：公共交通工具、交通線路、路面狀況、道路狀況、交通管制、交通狀況、距離交通設(shè)施狀況、行人交通設(shè)施狀況（3）周圍環(huán)境：自然、人文、人工、產(chǎn)業(yè)（4）配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述5.項(xiàng)目基本情況調(diào)查調(diào)研6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.57第六章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研STP理論第六章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研STP理論58一、市場(chǎng)細(xì)分二、目標(biāo)市場(chǎng)三、市場(chǎng)定位一、市場(chǎng)細(xì)分59STP理論是指企業(yè)在一定的市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，確定自己的目標(biāo)市場(chǎng)，最后把產(chǎn)品或服務(wù)定位在目標(biāo)市場(chǎng)中的確定位置上。STP理論中的S、T、P分別是Segmenting、

Targeting、Positioning三個(gè)英文單詞的縮寫，即市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)和市場(chǎng)定位。STP理論是指企業(yè)在一定的市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，確定自己的60項(xiàng)目定位流程1.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分2.選定目標(biāo)市場(chǎng)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)定位4.確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手5.認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手6.確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位7.分析顧客

項(xiàng)目定位流程1.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分61一、市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分的含義消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)細(xì)分的程序一、市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分的含義62同質(zhì)市場(chǎng)與異質(zhì)市場(chǎng)

同質(zhì)市場(chǎng)：消費(fèi)者對(duì)某一產(chǎn)品的要求基本相同或極為相似。如火柴、白糖等。異質(zhì)市場(chǎng)：消費(fèi)者對(duì)某一產(chǎn)品的要求不盡相同。絕大多數(shù)的產(chǎn)品市場(chǎng)都是異質(zhì)市場(chǎng)。市場(chǎng)細(xì)分是對(duì)“異質(zhì)市場(chǎng)”進(jìn)行細(xì)分，分為若干個(gè)同質(zhì)子市場(chǎng)。同質(zhì)市場(chǎng)與異質(zhì)市場(chǎng)同質(zhì)市場(chǎng)：消費(fèi)者對(duì)某一產(chǎn)品的要求基本63細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)具體變量地理環(huán)境國(guó)別、城鄉(xiāng)、氣候、交通、地理位置等人口因素年齡、性別、職業(yè)、收入、教育程度等心理因素個(gè)性、興趣、愛好、生活方式等購(gòu)買行為購(gòu)買動(dòng)機(jī)、追求利益、使用頻率、品牌與商標(biāo)的信賴程度等2、市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)具體變量643、房地產(chǎn)市場(chǎng)可能的細(xì)分因子（人口、地理、心理、行為）（1）人口細(xì)分年齡性別收入職業(yè)所受教育宗教信仰社會(huì)階層家庭成員家庭生命循環(huán)3、房地產(chǎn)市場(chǎng)可能的細(xì)分因子年齡性別65(2)根據(jù)地理因素細(xì)分定位（潛在購(gòu)房者地理分布狀況）影響生活方式，需求偏好居住區(qū):區(qū)分為市區(qū)、郊區(qū)、鄉(xiāng)村等、或老市區(qū)、新發(fā)展區(qū)等。行政區(qū):青羊區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)等(2)根據(jù)地理因素細(xì)分定位（潛在購(gòu)房者地理分布狀況）66（3）根據(jù)心理特征細(xì)分定位購(gòu)買動(dòng)機(jī)：自住的需求偏好？改善居住條件？資產(chǎn)保值？休閑度假？個(gè)性：消費(fèi)者個(gè)人的性格特征，影響對(duì)住宅式樣、裝修、室內(nèi)布局、區(qū)位環(huán)境、社區(qū)文化的心理偏好內(nèi)向、外向、沖動(dòng)型、理智型、合群型、獨(dú)斷型、野心型……等。生活型態(tài)：平實(shí)型、寒酸型、炫耀型、名士型……等。生活方式：對(duì)消費(fèi)、工作和娛樂的特定習(xí)慣和傾向性的方式。(AIO尺度）（3）根據(jù)心理特征細(xì)分定位67（4）根據(jù)消費(fèi)行為因素細(xì)分定位購(gòu)屋率：第一次購(gòu)屋、第二次購(gòu)屋、第三次購(gòu)屋、多次購(gòu)屋等。品牌忠誠(chéng)性：強(qiáng)、輕、沒有等三種。購(gòu)買行為的不同階段：不知、已知、很清楚、有興趣、有欲望…等。對(duì)產(chǎn)品的態(tài)度：狂熱、喜歡、無(wú)所謂、不喜歡、敵視……等（4）根據(jù)消費(fèi)行為因素細(xì)分定位68二、目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)市場(chǎng)的含義目標(biāo)市場(chǎng)的選擇標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)的方式目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷策略二、目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)市場(chǎng)的含義691、目標(biāo)市場(chǎng)的含義目標(biāo)市場(chǎng)是企業(yè)對(duì)各子市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估后，決定作為自己服務(wù)對(duì)象的子市場(chǎng)，也就是企業(yè)將為哪幾個(gè)顧客群體提供產(chǎn)品和服務(wù)。1、目標(biāo)市場(chǎng)的含義目標(biāo)市場(chǎng)是企業(yè)對(duì)各子市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估后，702、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇標(biāo)準(zhǔn)以照相機(jī)為例子，照相機(jī)廠家要進(jìn)入比較有利的高檔相機(jī)市場(chǎng)，它必須：1、該市場(chǎng)仍然有相當(dāng)多人想買高檔相機(jī)。（愿望）——即目標(biāo)市場(chǎng)存在尚未滿足的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。2、該市場(chǎng)想買高檔相機(jī)的消費(fèi)者有足夠的錢購(gòu)買相機(jī)。（能力）——即目標(biāo)市場(chǎng)要有足夠的購(gòu)買力(具有足夠的潛力)3、該廠家制造出來(lái)的相機(jī)要比其他同等級(jí)的相機(jī)要有優(yōu)勢(shì)。——競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尚未完全控制）4、廠家要有實(shí)力（資金和技術(shù)）制造這種高檔相機(jī)?！髽I(yè)有能力滿足目標(biāo)市場(chǎng)需求。5、賣這個(gè)相機(jī)有很大可能給廠家?guī)?lái)可觀利潤(rùn)?！欣谄髽I(yè)營(yíng)銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（符合企業(yè)目標(biāo)能力）2、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇標(biāo)準(zhǔn)以照相機(jī)為例子，照相機(jī)廠家要進(jìn)入比較有713、目標(biāo)市場(chǎng)選擇策略產(chǎn)品市場(chǎng)集中化產(chǎn)品專業(yè)化市場(chǎng)專業(yè)化選擇性專業(yè)化全面涵蓋3、目標(biāo)市場(chǎng)選擇策略產(chǎn)品市場(chǎng)集中化72

產(chǎn)品、市場(chǎng)集中化型是指企業(yè)為目標(biāo)市場(chǎng)只生產(chǎn)某一種產(chǎn)品，只供應(yīng)某一顧客群。產(chǎn)品、市場(chǎng)集中化型是指企業(yè)為目標(biāo)市場(chǎng)只生產(chǎn)某一種產(chǎn)品73產(chǎn)品市場(chǎng)集中化

single-segmentconcentration皮鞋運(yùn)動(dòng)鞋旅游鞋產(chǎn)品兒童青年老年市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)集中化

single-segmentconcent74

產(chǎn)品專門化型是指企業(yè)生產(chǎn)一種專門化服務(wù)，提供給不同的顧客群。產(chǎn)品專門化型是指企業(yè)生產(chǎn)一種專門化服務(wù)，提供給不同的75產(chǎn)品專業(yè)化

productspecialization皮鞋運(yùn)動(dòng)鞋旅游鞋產(chǎn)品兒童青年老年市場(chǎng)產(chǎn)品專業(yè)化

productspecialization皮鞋76

市場(chǎng)專門化型是指企業(yè)生產(chǎn)各種產(chǎn)品，以滿足某一顧客群各種不同的需要。市場(chǎng)專門化型是指企業(yè)生產(chǎn)各種產(chǎn)品，以滿足某一顧客群各種不同77市場(chǎng)專業(yè)化

marketspecialization皮鞋運(yùn)動(dòng)鞋旅游鞋產(chǎn)品兒童青年老年市場(chǎng)市場(chǎng)專業(yè)化

marketspecialization皮鞋運(yùn)78選擇性的專業(yè)化型是指企業(yè)同時(shí)進(jìn)入若干不同的細(xì)分市場(chǎng)，針對(duì)不同消費(fèi)者群的需求特點(diǎn)，有選擇地生產(chǎn)和提供各種不同的產(chǎn)品。選擇性的專業(yè)化型是指企業(yè)同時(shí)進(jìn)入若干不同的細(xì)分市場(chǎng)，針79選擇性專業(yè)化

selectivespecialization皮鞋運(yùn)動(dòng)鞋旅游鞋產(chǎn)品兒童青年老年市場(chǎng)選擇性專業(yè)化

selectivespecializatio80

全部覆蓋型是指企業(yè)為所有的顧客群生產(chǎn)各種產(chǎn)品。全部覆蓋型是指企業(yè)為所有的顧客群生產(chǎn)各種產(chǎn)品。81全面覆蓋

fullmarketcoverage皮鞋運(yùn)動(dòng)鞋旅游鞋產(chǎn)品兒童青年老年市場(chǎng)全面覆蓋

fullmarketcoverage皮鞋運(yùn)動(dòng)鞋82市場(chǎng)覆蓋的五種模式產(chǎn)品市場(chǎng)集中化有選擇的專門化市場(chǎng)專門化產(chǎn)品專門化市場(chǎng)完全覆蓋

M1M2M3P1P2P3M=市場(chǎng)P=商品

M1M2M3

M1M2M3

M1M2M3

M1M2M3P1P2P3P1P2P3P1P2P3P1P2P3市場(chǎng)覆蓋的五種模式產(chǎn)品市場(chǎng)集中化有選擇的專門化市場(chǎng)專門化產(chǎn)品83①產(chǎn)品、市場(chǎng)集中型。[例]某房地產(chǎn)開發(fā)商只開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房滿足3人以下家庭需求。高檔住宅經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅產(chǎn)品3人以下3至5人5人以上家庭人口①產(chǎn)品、市場(chǎng)集中型。[例]某房地產(chǎn)開發(fā)商只開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房滿足84②產(chǎn)品專業(yè)化型。[例]某房地產(chǎn)開發(fā)商只開發(fā)高檔住宅。經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅高檔住宅產(chǎn)品3人以下家庭人口3至5人5人以上②產(chǎn)品專業(yè)化型。[例]某房地產(chǎn)開發(fā)商只開發(fā)高檔住宅。經(jīng)濟(jì)適85③市場(chǎng)專業(yè)化型。經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅高檔住宅產(chǎn)品3人以下家庭人口3至5人5人以上[例]某房地產(chǎn)開發(fā)商只開發(fā)滿足5人以上家庭需求的住宅。③市場(chǎng)專業(yè)化型。經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅高檔住宅產(chǎn)3人家庭人口386④選擇性專業(yè)化型經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅高檔住宅產(chǎn)品3人以下家庭人口3至5人5人以上[例]某房地產(chǎn)開發(fā)商為3人以下、5人以上家庭開發(fā)普通住宅；為3至5人家庭開發(fā)高檔住宅。④選擇性專業(yè)化型經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅高檔住宅產(chǎn)3人家庭人口387⑤整體市場(chǎng)型。[例]某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)不同類型的住宅滿足不同類型家庭的需求。家庭人口3人以下3至5人5人以上經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅高檔住宅產(chǎn)品⑤整體市場(chǎng)型。[例]某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)不同類型的住宅滿足不88他們是怎樣選擇目標(biāo)市場(chǎng)的？A公司廣告：“不管哪個(gè)兒童，在本公司都能買到合適的皮鞋”（）B公司廣告：“不管是誰(shuí)，在本公司都能買到各種合適的鞋子”。（）

產(chǎn)品市場(chǎng)集中化全面涵蓋他們是怎樣選擇目標(biāo)市場(chǎng)的？A公司廣告：“不管哪個(gè)兒童，在本公89（二）目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷策略

營(yíng)銷組合企業(yè)忽略細(xì)分市場(chǎng)間的差別，用一種產(chǎn)品、統(tǒng)一的市場(chǎng)營(yíng)銷組合對(duì)待整體市場(chǎng)。1.無(wú)差異性營(yíng)銷策略優(yōu)點(diǎn)：低價(jià)格優(yōu)勢(shì)，節(jié)約成本；缺點(diǎn)：顧客的滿意度低；應(yīng)用：此策略對(duì)于需求廣泛、市場(chǎng)同質(zhì)性高且能大量生產(chǎn)、大量銷售的產(chǎn)品比較合適?？煽诳蓸饭驹?0年代以前曾以單一口味的品種、統(tǒng)一的價(jià)格和瓶裝、同一廣告主題將產(chǎn)品面向所有顧客，就是采取的這種策略。（二）目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷策略營(yíng)銷組合企業(yè)忽略細(xì)分市902.差異性營(yíng)銷策略營(yíng)銷計(jì)劃A營(yíng)銷計(jì)劃B營(yíng)銷計(jì)劃C細(xì)分市場(chǎng)A細(xì)分市場(chǎng)B細(xì)分市場(chǎng)C細(xì)分市場(chǎng)D細(xì)分市場(chǎng)···

企業(yè)同時(shí)在幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，針對(duì)每一細(xì)分市場(chǎng)制定一套獨(dú)立的營(yíng)銷方案。2.差異性營(yíng)銷策略營(yíng)銷計(jì)劃A營(yíng)銷計(jì)劃B營(yíng)銷計(jì)劃C細(xì)分市場(chǎng)A細(xì)91斯沃琪旗下品牌的市場(chǎng)組合品牌定位訴求寶璣寶珀歐米茄頂級(jí)奢侈品牌活著的藝術(shù)尊貴、氣派浪琴雷達(dá)高端優(yōu)雅輕靈永不磨損天梭CK中端運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚中性酷感斯沃琪低端時(shí)髦、快樂、年輕斯沃琪旗下品牌的市場(chǎng)組合品牌定位訴求寶璣活著的藝術(shù)浪琴優(yōu)雅輕92優(yōu)點(diǎn)：有針對(duì)性地滿足不同顧客群體的需求，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力；減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)：增加營(yíng)銷成本。企業(yè)的資源配置不能有效集中，拳頭產(chǎn)品難以形成優(yōu)勢(shì)。應(yīng)用：特別適用于資源力量雄厚的大企業(yè)。優(yōu)點(diǎn)：933.集中性營(yíng)銷策略細(xì)分市場(chǎng)A細(xì)分市場(chǎng)B細(xì)分市場(chǎng)C細(xì)分市場(chǎng)D細(xì)分市場(chǎng)···

營(yíng)銷計(jì)劃C在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，根據(jù)資源及實(shí)力選擇某一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)，并為此制定出市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。3.集中性營(yíng)銷策略細(xì)分市場(chǎng)A細(xì)分市場(chǎng)B細(xì)分市場(chǎng)C細(xì)分市場(chǎng)D細(xì)94日本尼西奇案例日本尼西奇起初是一個(gè)生產(chǎn)雨衣、尿布、游泳帽、衛(wèi)生帶等多種橡膠制品的小廠，由于訂貨不足，面臨破產(chǎn)?？偨?jīng)理多川博在一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，從一份人口普查表中發(fā)現(xiàn)，日本每年約出生25O萬(wàn)個(gè)嬰兒，如果每個(gè)嬰兒用兩條尿布，一年需要500萬(wàn)條。于是，他們決定放棄尿布以外的產(chǎn)品，實(shí)行尿布專業(yè)化生產(chǎn)。一炮打響后，又不斷研制新材料、開發(fā)新品種，不僅壟斷了日本尿布市場(chǎng)，還遠(yuǎn)銷世界70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，成為聞名于世的“尿布大王”。日本尼西奇案例日本尼西奇起初是一個(gè)生產(chǎn)雨衣、尿布、游泳帽、衛(wèi)95優(yōu)點(diǎn)：專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，能滿足特定顧客需求。集中資源，節(jié)省費(fèi)用。缺點(diǎn)：目標(biāo)市場(chǎng)范圍小，經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大。應(yīng)用：特別適用于資源力量有限的中小企業(yè)。優(yōu)點(diǎn)：963、選擇目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷策略考慮因素企業(yè)狀況產(chǎn)品特點(diǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)產(chǎn)品生命周期競(jìng)爭(zhēng)者的策略3、選擇目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷策略考慮因素企業(yè)狀況97三、市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位的含義市場(chǎng)定位策略市場(chǎng)定位步驟三、市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位的含義981、市場(chǎng)定位的含義市場(chǎng)定位是指通過確定企業(yè)產(chǎn)品的形象特色，為產(chǎn)品在市場(chǎng)上確定適當(dāng)?shù)奈恢?，?jiǎn)而言之，就是在客戶心目中樹立獨(dú)特的形象。產(chǎn)品定位依據(jù)：質(zhì)量、價(jià)格、功能、服務(wù)、規(guī)格、技術(shù)水平等。1、市場(chǎng)定位的含義市場(chǎng)定位是指通過確定企業(yè)產(chǎn)品的形象特色，為992、市場(chǎng)定位的策略避強(qiáng)定位迎頭定位重新定位2、市場(chǎng)定位的策略避強(qiáng)定位1003、市場(chǎng)定位的步驟

步驟1.識(shí)別可能的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)步驟2.確定適當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)步驟3.顯示獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)3、市場(chǎng)定位的步驟 步驟1.識(shí)別可能的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)步驟2101服務(wù)差異化如.配送,安裝,修理服務(wù),顧客培訓(xùn)服務(wù)產(chǎn)品差異化特點(diǎn)、性能、款式和設(shè)計(jì)形象差異如，標(biāo)志,人物,事件人員差異如.比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手雇用并培訓(xùn)更優(yōu)秀的員工1、識(shí)別可能的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)swot服務(wù)差異化產(chǎn)品差異化形象差異人員差異1、識(shí)別可能的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)s1022、選定適當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就是一個(gè)企業(yè)能夠勝過競(jìng)爭(zhēng)者的能力。這種能力可以是企業(yè)本身具備的或是具備發(fā)展?jié)摿Φ模部梢允峭ㄟ^努力創(chuàng)造出來(lái)的。

2、選定適當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就是一個(gè)企業(yè)能夠1033、顯示獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)企業(yè)做出市場(chǎng)定位決策后，要與選定的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效的溝通，包括建立與市場(chǎng)定位相一致的形象，讓目標(biāo)顧客群知道、了解并熟悉企業(yè)的市場(chǎng)定位。一旦選定了一種定位,公司必須采取有力措施向目標(biāo)顧客宣傳這種定位.3、顯示獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)企業(yè)做出市場(chǎng)定位決策后，要與選定的目標(biāo)104第七章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第七章

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究105了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析熟悉房地產(chǎn)可行性研究概述學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)掌握106房地產(chǎn)可行性研究的概念：即在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目法律上是否合規(guī)、技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。房地產(chǎn)可行性研究的目的：旨在使決策科學(xué)化、程序化，提高決策的可靠性，并為項(xiàng)目的實(shí)施控制提供依據(jù)或參考。7.1房地產(chǎn)可行性研究概述7.1.1房地產(chǎn)可行性研究的概念和作用房地產(chǎn)可行性研究的概念：即在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、107按對(duì)象現(xiàn)狀條件按項(xiàng)目未來(lái)獲取收益的方式

投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究

出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

土地以及開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)可行性研究居住用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究商業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究辦公用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究旅館用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究餐飲用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究娛樂用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究特殊用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究土地開發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)可行性研究分類按研究階段按項(xiàng)目用途7.1.1房地產(chǎn)可行性研究的概念和作用按對(duì)象現(xiàn)狀條件按項(xiàng)目未來(lái)獲取收益的方式投資機(jī)會(huì)研究出售108宏觀經(jīng)濟(jì)是否有支撐區(qū)位地理是否有優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)需求是否有滿足價(jià)格增長(zhǎng)是否有空間產(chǎn)品投放是否有機(jī)會(huì)五大關(guān)注點(diǎn)城市是否進(jìn)入問題進(jìn)哪個(gè)區(qū)位的問題進(jìn)入時(shí)機(jī)問題進(jìn)入時(shí)機(jī)問題產(chǎn)品開發(fā)問題宏觀經(jīng)濟(jì)是否有支撐區(qū)位地理是否有優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)需求是否有滿足價(jià)格增1091.投資機(jī)會(huì)研究：估算精度一般在±30%左右。2.初步可行性研究：估算精度可達(dá)到±20%左右。3.詳細(xì)可行性研究：估算精度一般在±10%左右。詳見：初步可行性研究報(bào)告與可行性研究報(bào)告內(nèi)容深度比較（《投資項(xiàng)目可行性研究指南》）7.1房地產(chǎn)可行性研究概述7.1.1房地產(chǎn)可行性研究的概念和作用按各研究階段的深度要求：1.投資機(jī)會(huì)研究：估算精度一般在±30%左右。7.1房地產(chǎn)110…是項(xiàng)目審批的依據(jù)…是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)…是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)…是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)7.1房地產(chǎn)可行性研究概述7.1.1房地產(chǎn)可行性研究的概念和作用房地產(chǎn)可行性研究的作用：…是投資決策的依據(jù)…是項(xiàng)目審批的依據(jù)…是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)…是編制設(shè)計(jì)111政府投資項(xiàng)目審批制企業(yè)不使用政府投資建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)制和備案制采用直接投資和資本金注入方式的，從投資決策角度只審批項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告采用投資補(bǔ)助、轉(zhuǎn)貸、貸款貼息方式的，政府審批資金申請(qǐng)報(bào)告對(duì)《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》內(nèi)的，實(shí)行核準(zhǔn)制，需向政府提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告其他，備案制企業(yè)使用政府補(bǔ)助、轉(zhuǎn)貸、貼息投資建設(shè)的項(xiàng)目審批制審批資金申請(qǐng)報(bào)告國(guó)務(wù)院于2004年7月發(fā)布了《關(guān)于投資體制改革的決定》

7.1房地產(chǎn)可行性研究概述政府投資項(xiàng)目企業(yè)不使用政府投資建設(shè)項(xiàng)目采用直接投資和資本金注112《關(guān)于投資體制改革的決定》《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本：政府對(duì)提交的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，主要從維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全、合理開發(fā)利用資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保障公共利益、防止出現(xiàn)壟斷等方面進(jìn)行核準(zhǔn)。7.1房地產(chǎn)可行性研究概述相關(guān)政策及文件：《關(guān)于投資體制改革的決定》7.1房地產(chǎn)可行性研究概述相關(guān)政113房地產(chǎn)可行性研究的基本內(nèi)容：7.1房地產(chǎn)可行性研究概述項(xiàng)目概況市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)規(guī)劃方案的優(yōu)選開發(fā)進(jìn)度安排項(xiàng)目投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論7.1.2房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容和步驟房地產(chǎn)可行性研究的基本內(nèi)容：7.1房地產(chǎn)可行性研究概述項(xiàng)目114詳細(xì)研究開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)、選擇資料收集及市場(chǎng)調(diào)查組織準(zhǔn)備第四步第三步第二步第一步編寫研究報(bào)告書第五步房地產(chǎn)可行性研究步驟：7.1房地產(chǎn)可行性研究概述7.1.2房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容和步驟詳細(xì)研究開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)、選擇資料收集及市場(chǎng)調(diào)查組織準(zhǔn)備115研究報(bào)告1封面2摘要3目錄4正文5附件6附圖房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告：7.1房地產(chǎn)可行性研究概述7.1.3房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告及注意事項(xiàng)研究報(bào)告1封面2摘要3目錄4正文5附件6附圖房地1167.2房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析7.2.4房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算方法土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

房屋開發(fā)費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其他費(fèi)用稅金及政府收費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)7.2房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析7.2.4房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投1171．土地費(fèi)用估算

土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。

1）土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課件1182）土地出讓地價(jià)款

土地出讓地價(jià)款是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。2）土地出讓地價(jià)款1193）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

4）土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土1205）土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。5）土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的121序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)

表5-3土地費(fèi)用估單位：萬(wàn)元

序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1土地出讓金合1222．前期工程費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括：開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。2．前期工程費(fèi)用123序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研1243．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)125序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)12345678

供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)1供1264．建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。4．建筑安裝工程費(fèi)127項(xiàng)目建筑面積建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單項(xiàng)工程1單項(xiàng)工程2…合計(jì)項(xiàng)目建筑面積建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單1285．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)129序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用

估算說(shuō)明123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說(shuō)明1居委會(huì)合1306．開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。6．開發(fā)間接費(fèi)1317．管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述1~5項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。7．管理費(fèi)用1328．財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。8．財(cái)務(wù)費(fèi)用1331）長(zhǎng)期借款利息的估算每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式如下：

每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額÷2）×年利率（有效年利率）2）流動(dòng)資金借款部分是按全年利息。利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，每年照付，期末一次還本。3）利息以外的費(fèi)用一般占利息的10%左右。1）長(zhǎng)期借款利息的估算1349．銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。綜合起來(lái)為：

1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的2%~3%。

2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%~2%。

3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%~6%。9．銷售費(fèi)用13510．其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%~3%。10．其他費(fèi)用13611．開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。11．開發(fā)期間稅費(fèi)13712．不可預(yù)見費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%~7%估算。如果是開發(fā)完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，還應(yīng)該估算下列費(fèi)用：

13．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

14．修理費(fèi)用12．不可預(yù)見費(fèi)138第九章房地產(chǎn)融資第九章房地產(chǎn)融資139

熟悉房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理

熟悉房地產(chǎn)融資的成本管理

掌握房地產(chǎn)融資的主要方式

掌握房地產(chǎn)融資的資金來(lái)源

熟悉房地產(chǎn)融資概論學(xué)習(xí)目標(biāo)熟悉房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理熟悉房地產(chǎn)融資的成本140從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。從狹義上講，是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。9.1

房地產(chǎn)融資概論9.1.1

房地產(chǎn)融資的概念及意義從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通141從融資主體看，分為：房地產(chǎn)企業(yè)融資

是利用企業(yè)自身實(shí)力進(jìn)行融資并承擔(dān)融資的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)從企業(yè)的財(cái)務(wù)整體狀況考察償債能力

通過項(xiàng)目進(jìn)行融資，項(xiàng)目融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益情況考察償債能力房地產(chǎn)項(xiàng)目融資9.1

房地產(chǎn)融資概論9.1.2

房地產(chǎn)融資的分類從融資主體看，分為：房地產(chǎn)企業(yè)融資是利用企業(yè)自身實(shí)力142直接融資

商業(yè)信用融資投資性商業(yè)信用融資消費(fèi)性信用融資金融機(jī)構(gòu)信用消費(fèi)信用間接融資從融資渠道看，分為：9.1

房地產(chǎn)融資概論9.1.2

房地產(chǎn)融資的分類直接融資商業(yè)信用融資金融機(jī)構(gòu)信用間接融資從融資渠道143直接融資

直接性分散性信譽(yù)差異性部分不可逆性相對(duì)較強(qiáng)的自主性

間接性主動(dòng)權(quán)在金融中介手中集中性可逆性信譽(yù)度偏好性間接融資特點(diǎn)比較9.1

房地產(chǎn)融資概論9.1.2

房地產(chǎn)融資的分類直接融資直接性間接性間接融資特點(diǎn)比較9.1房地144融資規(guī)模大1償還期較長(zhǎng)2資金缺乏流動(dòng)性3高風(fēng)險(xiǎn)高收益49.1

房地產(chǎn)融資概論9.1.3

房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)融資規(guī)模大1償還期較長(zhǎng)2資金缺乏流動(dòng)性3高風(fēng)險(xiǎn)高收益49.1145房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來(lái)源房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別一般企業(yè)的資金來(lái)源

企業(yè)自有資金政府財(cái)政資金銀行貸款股票、債券、集資、租賃、商業(yè)信用等多種籌資方式其他資金來(lái)源

房地產(chǎn)抵押貸款售后回租預(yù)售資金其他籌資方式9.2

房地產(chǎn)融資的資金來(lái)源房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別企業(yè)自有資金房地產(chǎn)抵押貸款146銀行貸款融資信托融資股票融資房地產(chǎn)債券融資9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式銀行貸款融資9.3房地產(chǎn)融資的主要方式147房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的融資條件（熟悉）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)滿足的條件（掌握）9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.1

銀行貸款融資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的融資條件（熟悉）9.3房地產(chǎn)融資的主要方148

概念：信托投資公司是一種以受托人的身份，代人理財(cái)?shù)慕鹑跈C(jī)構(gòu)。它與銀行信貸、保險(xiǎn)并稱為現(xiàn)代金融業(yè)的三大支柱。從資金信托的角度房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。

從財(cái)產(chǎn)信托的角度房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。

9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.2

信托融資概念：信托投資公司是一種以受托人的身份，代人理財(cái)?shù)慕鹑?49房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課件150房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢(shì)：1信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并有巨大的靈活性。2

信托具有財(cái)產(chǎn)隔離功能。3不受銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資30%的約束，也能夠彌補(bǔ)121號(hào)文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費(fèi)融資的斷裂。優(yōu)勢(shì)9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.2

信托融資房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢(shì)：1信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并有巨大的靈活151分類

權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式

股權(quán)投資類信托

股權(quán)證券化信托

混合型信托

抵押貸款類信托房地產(chǎn)信托的運(yùn)營(yíng)模式：9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.2

信托融資分類權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式股權(quán)投資類信托股權(quán)證券化信托混合152

房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.3

股票融資股票分類按票面是否記載金額按是否記載股東姓名記名股票和不記名股票

有面值股票和無(wú)面值股票

按股票所代表的股東權(quán)利普通股股票和優(yōu)先股股票

房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身153發(fā)行途徑發(fā)行方式發(fā)行程序發(fā)行價(jià)格股票融資

直接發(fā)行間接發(fā)行-平價(jià)發(fā)行折價(jià)發(fā)行溢價(jià)發(fā)行-募集設(shè)立公司發(fā)行募集新股公開發(fā)行無(wú)償增資發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券

-準(zhǔn)備階段審批階段實(shí)施階段9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.3

股票融資發(fā)行途徑發(fā)行方式發(fā)行程序發(fā)行價(jià)格股票融資直接發(fā)行-平價(jià)發(fā)154

房地產(chǎn)債券的概念：房地產(chǎn)債券是各級(jí)政府、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，代表公司與投資者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價(jià)證券，它是一種債務(wù)憑證，承諾在未來(lái)特定日期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.4

房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券的概念：房地產(chǎn)債券是各級(jí)政府、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和155房地產(chǎn)債券分類：

依據(jù)按發(fā)行主體分類

政府債券、金融債券、公司債券、國(guó)際債券等按償還期限分類

短期債券、中期債券、長(zhǎng)期債券按計(jì)息方式分類

附息債券和貼現(xiàn)債券

按有無(wú)擔(dān)保分類

信用債券和擔(dān)保債券按是否記名分類

記名債券和不記名債券類型按債券形態(tài)分類

實(shí)物債券、憑證式債券和記賬式債券9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.4

房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券分類：依據(jù)按發(fā)行主體分類政府債券、金融債券、156直接發(fā)行間接發(fā)行…公募發(fā)行私募發(fā)行

…發(fā)行方式9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.4

房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式：直接發(fā)行…公募發(fā)行…發(fā)行方式9.3房地產(chǎn)融資的主要方式9.157房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課件158房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課件159房地產(chǎn)債券的發(fā)行程序：按法定程序形成有關(guān)決議制定發(fā)行章程提出發(fā)行申請(qǐng)取得資信等級(jí)證明確定委托發(fā)行代理機(jī)構(gòu)發(fā)布募集公告印制債券發(fā)行及善后工作9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.4

房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券的發(fā)行程序：9.3房地產(chǎn)融資的主要方式9.3.4160國(guó)內(nèi)目前常見的房地產(chǎn)融資渠道主要有：國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款、信托投資公司發(fā)行信托計(jì)劃、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、典當(dāng)、民間私募基金、外資銀行貸款、海外私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)、公司海外上市等方式。9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式國(guó)內(nèi)目前常見的房地產(chǎn)融資渠道主要有：國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款、信托投161融資方式的選擇：沒有標(biāo)準(zhǔn)答案和絕對(duì)的優(yōu)劣之分。一般來(lái)說(shuō)，最理想的情況是能夠拿到國(guó)內(nèi)五大銀行(工、農(nóng)、中、建、交)的大額授信額度。在銀行貸款資源不足的情況下，當(dāng)融資規(guī)模超過千萬(wàn)元但不足2億元時(shí)，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇；當(dāng)融資規(guī)模超過2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時(shí)，就獲得了通過REITS上市、吸引海內(nèi)外私募基金以及金融租賃融資的條件。當(dāng)然，對(duì)那些地理位置很好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，即使處于開發(fā)前期，尚沒有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內(nèi)外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式，由于程序復(fù)雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時(shí)間長(zhǎng)等原因，并不是合適開發(fā)商的短期內(nèi)融資手段，而應(yīng)作為中長(zhǎng)期戰(zhàn)略方向去努力。9.3

房地產(chǎn)融資的主要方式融資方式的選擇：沒有標(biāo)準(zhǔn)答案和絕對(duì)的優(yōu)劣之分。9.3房地產(chǎn)162不同融資方式的成本比較自有資金的融資成本較低銀行貸款融資，只需支付銀行貸款利息，成本較低銷售回款的融資成本視不同情況有別信托資金的融資成本較高9.4

房地產(chǎn)融資的成本管理9.4.1不同融資方式的房地產(chǎn)融資成本比較不同融資方式自有資金的融資成本較低銀行貸款融資，只需支付銀1639.4

房地產(chǎn)融資的成本管理9.4.2銀行貸款融資與信托融資的成本比較銀行貸款融資是目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要來(lái)源，融資成本較低。信托融資比較靈活，審批也較快，但缺點(diǎn)是融資成本較高；目前來(lái)看，房地產(chǎn)信托主要是中小房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資途徑。9.4房地產(chǎn)融資的成本管理9.4.2銀行貸款融資與信托融164第十章房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第十章房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷16510.1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述10.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是通過交易過程滿足顧客對(duì)土地或房屋需求的一種綜合性營(yíng)銷活動(dòng)，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過程。目標(biāo)和核心

科學(xué)藝術(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷10.1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述10.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的16610.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的的基本理論消費(fèi)者（consumer）成本（cost）便利（convenience）溝通(communication)產(chǎn)品(Product)價(jià)格(Price)銷售渠道(Place)促銷(Promotion)關(guān)聯(lián)(relativity)反應(yīng)(reaction)關(guān)系(relationship)回報(bào)(retribution)4P理論4C理論4R理論10.1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述10.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的的基本理論消費(fèi)者產(chǎn)品關(guān)聯(lián)4P理16710.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的的基本理論10.1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述差異化(variation)功能化(versatility)附加價(jià)值(Value)共鳴(Vibration)4V組合速度（speed）微笑（smile）真誠(chéng)（sincerity）機(jī)敏（smart）研學(xué)（study）5S規(guī)則10.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的的基本理論10.1房地產(chǎn)市16810.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的理念創(chuàng)新10.1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述文化營(yíng)銷在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行營(yíng)銷時(shí)，為營(yíng)銷活動(dòng)注入文化的精髓關(guān)系營(yíng)銷通過企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系全程營(yíng)銷

將營(yíng)銷貫穿于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造、銷售以及物業(yè)管理整個(gè)開發(fā)過程綠色營(yíng)銷

體現(xiàn)環(huán)保意識(shí)和社會(huì)意識(shí)，向消費(fèi)者提供科學(xué)的、無(wú)污染的生產(chǎn)和銷售方式10.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的理念創(chuàng)新10.1房地產(chǎn)市場(chǎng)169產(chǎn)品導(dǎo)向營(yíng)銷理論階段（1988年-1996年）：以賣方市場(chǎng)為主，房地產(chǎn)營(yíng)銷以產(chǎn)品為導(dǎo)向，開發(fā)企業(yè)通過大量的廣告宣傳和促銷活動(dòng)，同時(shí)給房地產(chǎn)賦予更多的附加值，以吸引消費(fèi)者購(gòu)買。概念營(yíng)銷理論階段（1996年-至今）：將樓盤賦予顯著的特點(diǎn)，使購(gòu)買者能夠在眾多的樓盤選擇過程中，比較容易的選擇到自己偏好的東西，使消費(fèi)者建立概念認(rèn)識(shí)，從而達(dá)到促銷的目的。這一階段開始逐步轉(zhuǎn)向以消費(fèi)者為導(dǎo)向，但是卻有著明顯的賣方市場(chǎng)的痕跡，屬于過渡階段。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理論的幾個(gè)階段10.1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述產(chǎn)品導(dǎo)向營(yíng)銷理論階段（1988年-1996年）：以賣方市170全程營(yíng)銷理論階段（1997年-至今）：以消費(fèi)者為導(dǎo)向，以研究市場(chǎng)為基礎(chǔ)，在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上找準(zhǔn)需求點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，將概念營(yíng)銷理論應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。綜合營(yíng)銷理論階段（1999年-至今）：在概念營(yíng)銷、全程營(yíng)銷、4C理論等的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行高度專業(yè)化的分工，組成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，綜合運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)外的現(xiàn)代化科技，整合品牌營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷、綠色營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等理念和方法，以企業(yè)、消費(fèi)者、社會(huì)三者利益為目標(biāo)，進(jìn)行全程綜合營(yíng)銷。10.1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理論的幾個(gè)階段全程營(yíng)銷理論階段（1997年-至今）：以消費(fèi)者為導(dǎo)向，以研究17110.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略10.2.2價(jià)格營(yíng)銷策略1、總體定價(jià)策略（1）低價(jià)策略：一般以提高市場(chǎng)占有率為其主要目標(biāo)，而營(yíng)銷利潤(rùn)往往為次要目標(biāo)。（2）高價(jià)策略：主要目的是在短時(shí)間內(nèi)賺取暴利，而市場(chǎng)營(yíng)銷量與市場(chǎng)占有率可能無(wú)法相對(duì)提高。（3）中價(jià)策略：一般適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較為穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售，房地產(chǎn)企業(yè)希望在現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況下保持其市場(chǎng)占有率。10.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略10.2.2價(jià)格營(yíng)銷策略1、總17210.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略10.2.2價(jià)格營(yíng)銷策略2．全營(yíng)銷過程定價(jià)策略：隨施工建筑物的形成和不斷接近竣工，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略。10.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略10.2.2價(jià)格營(yíng)銷策略2．全17310.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略10.2.2價(jià)格營(yíng)銷策略3．時(shí)點(diǎn)定價(jià)策略（1）折扣和折讓定價(jià)策略①現(xiàn)金折扣。②數(shù)量折扣。③職能折扣。（2）單一價(jià)格策略和差別定價(jià)策略（3）用戶心理定價(jià)策略10.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略10.2.2價(jià)格營(yíng)銷策略3．時(shí)17410.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略10.2.2價(jià)格營(yíng)銷策略價(jià)格營(yíng)銷策略中的價(jià)格確定：3C：顧客需求表、成本函數(shù)、競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格10.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略10.2.2價(jià)格營(yíng)銷策略價(jià)格營(yíng)175 成本導(dǎo)向定價(jià)法是以成本為中心，按賣方意圖定價(jià)的方法。1、成本加成定價(jià)法這種定價(jià)方法就是在單位產(chǎn)品總成本的基礎(chǔ)上加上一定的預(yù)期利潤(rùn)額而確定的單位產(chǎn)品價(jià)格。單位產(chǎn)品價(jià)格=單位產(chǎn)品總成本+單位產(chǎn)品預(yù)期利潤(rùn)=單位產(chǎn)品總成本×(1+成本利潤(rùn)加成率)

例：假設(shè)某產(chǎn)品的銷售量為10000件，總成本為100萬(wàn)元，預(yù)期的成本利潤(rùn)率為20％，則：該樓盤每平米售價(jià)=1000000/10000×(1+20％)=120(元／件)。一、成本導(dǎo)向定價(jià)法房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法 成本導(dǎo)向定價(jià)法是以成本為中心，按賣方意圖定價(jià)的方法。一、成1762、目標(biāo)收益定價(jià)法又稱目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法、投資收益率定價(jià)法。它在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷