房屋分戶驗收規(guī)范講解

房屋分戶驗收規(guī)范講解韓禮刀2012年11月前言房屋質(zhì)量愈來愈成為購房者關(guān)心的話題。武漢萬科從2003年開始，自行組織分戶驗收工作。在房屋全部完工后，由物業(yè)公司組織對閉水、外窗淋水、打壓、通球、電氣等五個專項；由監(jiān)理組織對房屋觀感等方面進行綜合驗收。2005年后，武漢萬科成立驗房組，驗房組成員由物業(yè)公司組建，經(jīng)過嚴格的培訓(xùn)后，對房屋完工交付前進行全方位的驗收檢查工作，將檢查項擴大，全面覆蓋了國家規(guī)范所驗收的項目。2006年1月1日起，北京市所有住宅工程質(zhì)量驗收將以“戶”為基本單位進行，從而成為全國第一個強制執(zhí)行住宅工程質(zhì)量分戶驗收的城市。2008年5月11日湖北省建設(shè)廳正式發(fā)布《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》的通知；2008年6月30日武漢市建委轉(zhuǎn)發(fā)規(guī)定通知，進一步明確實施細則，全面推進全市房屋分戶驗收工作。驗收工作現(xiàn)狀1/4

國家標準地方標準萬科標準《建筑工程施工質(zhì)量統(tǒng)一驗收標準GB50300-2001》（一）地基與基礎(chǔ)（二）主體結(jié)構(gòu)（三）建筑裝飾裝修（四）建筑屋面（五）建筑給水\排水\采暖（六）建筑電氣（七）智能建筑（八）通風與空調(diào)（九）電梯驗收工作現(xiàn)狀2/4

國家標準地方標準萬科標準《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50210-2001》（一）抹灰工程（二）門窗工程（三）吊頂工程（四）輕質(zhì)隔墻工程（五）飾面板（磚）工程（六）幕墻工程（七）涂飾工程（八）裱糊與軟包工程（九）細部（窗簾盒、櫥柜）工程驗收工作現(xiàn)狀3/4

國家標準地方標準萬科標準《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50207-2002》《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50207-2002-sm》（一）卷材防水（二）涂膜防水（三）剛性防水（六）瓦屋面（七）隔熱屋面（八）細部構(gòu)造《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50209-2002》驗收工作現(xiàn)狀4/4

國家標準地方標準萬科標準《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50242-2002》《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50242-2002-SM》《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50303-2002》《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50303-2002-SM》《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》（一）室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸；（二）樓地面、墻面和天棚面層質(zhì)量；（三）門窗安裝質(zhì)量；（四）防水工程質(zhì)量；（五）建筑節(jié)能工程質(zhì)量；

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國家標準地方標準萬科標準驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標準參考標準/備注1、室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸室內(nèi)凈高使用激光測距儀或鋼卷尺進行測量。偏差為實測值與推算值之差，極差為實測值中最大值與最小值之差。最大負偏差不超過20mm，極差不超過20mmGB50204—20028.3.1、8.3.2GB50210—20014.2.11室內(nèi)凈開間極差不超過20vmm，且不超過垂直長度的0.5%。構(gòu)件尺寸室內(nèi)梁窗臺等構(gòu)件不得出現(xiàn)明顯的大小頭?，F(xiàn)澆樓板厚度使用樓板厚度檢測儀進行測量符合施工圖設(shè)計文件（六）給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量；（七）室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；（八）強制性條文規(guī)定的安全防護設(shè)施；（九）國家和省有關(guān)規(guī)定要求檢查的其它內(nèi)容。《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50204-2002》《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50210-2001》《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀2/16

國家標準地方標準萬科標準《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50209-2002》《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50210-2001》驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標準參考標準/備注2、樓地面、墻面、天棚面層樓地面是否空鼓、裂縫、起沙小錘輕擊和觀察檢查空鼓面積不超過400vcm2，不得出現(xiàn)裂縫和起砂GB50209—20025.3.4、5.3.6GB50210—20014.2.5、4.3.5墻面天棚是否空鼓、裂縫、脫層和爆灰無空鼓、脫層；距離檢查面1vm處正視無脫層和爆灰?！逗笔∽≌こ藤|(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀3/16

國家標準地方標準萬科標準《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50209-2002》驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標準參考標準/備注3、門窗外窗臺高度鋼尺檢查，每個窗臺不得少于一處。窗臺或落地窗防護欄桿高度不低于900mm且不得有負偏差。GB50352—20056.10.3GB50096—19993.9.1外窗臺是否滲漏淋水后觀察檢查外窗及周邊無滲漏《建筑法》第十六條門窗開啟開啟和關(guān)閉檢查，手扳檢查開啟靈活、關(guān)閉嚴密；分戶門等不松動、不晃動GB50210—20015.3.4GB50210—20015.1.11中空玻璃內(nèi)是否有灰塵和水蒸氣，安全玻璃標識觀察檢查中空玻璃內(nèi)外潔凈，應(yīng)使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃。GB50210—20015.6.8《建筑安全玻璃管理規(guī)定》第六條、施工圖設(shè)計文件《民用建筑設(shè)計通則(GB50352-2005)》《湖北省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理暫行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)狀4/16

國家標準地方標準萬科標準《住宅設(shè)計規(guī)范GB50096-1999（2003版）》《建筑法》《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50210-2001》《湖北省住宅宅工程質(zhì)量量分戶驗收收管理暫行行規(guī)定》驗收工作現(xiàn)現(xiàn)狀5/16國家標準地方標準萬科標準《建筑安全全玻璃管管理規(guī)定定》發(fā)改云行行[2003]2116號《湖北省住住宅工程程質(zhì)量分分戶驗收收管理暫暫行規(guī)定定》驗收工作作現(xiàn)狀6/16國家標準地方標準萬科標準《建筑地面面工程施施工質(zhì)量量驗收規(guī)規(guī)范GB50209-2002》》驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標準參考標準/備注4、防水屋面是否滲漏雨后或蓄水試驗檢查無滲漏、無積水GB50207—200210.0.5衛(wèi)生間等有防水要求的地面是否滲漏蓄水24小時后防水，最小蓄水深度不得小于20mm無滲漏、排水順暢GB50209—20024.9.8外墻是否滲漏雨后觀察檢查無滲漏、滴水線無爬水《建筑法》第十條《屋面工程程質(zhì)量驗驗收規(guī)范范GB50207-2002》》《建筑法》《湖北省住住宅工程程質(zhì)量分分戶驗收收管理暫暫行規(guī)定定》驗收工作作現(xiàn)狀7/16國家標準地方標準萬科標準驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標準參考標準/備注5、建筑節(jié)能保溫墻體節(jié)能對照圖紙進行檢查符合施工圖設(shè)計文件GB50411—20074.2.14、6.2.1、6.2.4、8.2.6門窗節(jié)能觀察檢查地面節(jié)能觀察檢查《建筑節(jié)節(jié)能工程程施工質(zhì)質(zhì)量驗收收規(guī)范》》GB50411-2007《湖北省住住宅工程程質(zhì)量分分戶驗收收管理暫暫行規(guī)定定》驗收工作作現(xiàn)狀8/16國家標準地方標準萬科標準驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標準參考標準/備注5、建筑節(jié)能保溫墻體節(jié)能對照圖紙進行檢查符合施工圖設(shè)計文件GB50411—20074.2.14、6.2.1、6.2.4、8.2.6門窗節(jié)能觀察檢查地面節(jié)能觀察檢查《建筑節(jié)節(jié)能工程程施工質(zhì)質(zhì)量驗收收規(guī)范》》GB50411-2007《湖北省住住宅工程程質(zhì)量分分戶驗收收管理暫暫行規(guī)定定》驗收工作作現(xiàn)狀9/16國家標準地方標準萬科標準驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標準參考標準/備注6、水暖安裝管道是否滲漏試水檢查給水、排水、采暖管道、衛(wèi)生器具、閥門、水表等的接口無滲漏GB50242—2002管道是否堵塞通球檢查給水、排水、采暖管道無堵塞。管道坡度觀察檢查排水管道坡向、坡度正確。安裝固定觀察檢查給水、排水、采暖管道、衛(wèi)生器具、閥門、水表等安裝固定牢固，支架位置間距符合要求。地漏水封尺量檢查地漏水封深度不得小于50mm?！督ㄖo水水排水及及采暖工工程施工工質(zhì)量驗驗收規(guī)范范GB50242-2002》》《建筑給水水排水及及采暖工工程施工工質(zhì)量驗驗收規(guī)范范GB50242-2002-SM》《建筑給水水聚丙烯烯管道工工程技術(shù)術(shù)規(guī)范（（GB/T50349-2005）》《湖北省住住宅工程程質(zhì)量分分戶驗收收管理暫暫行規(guī)定定》驗收工作作現(xiàn)狀10/16國家標準地方標準萬科標準驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標準參考標準/備注7、電氣安裝插座相序、接地使用“漏電開關(guān)測試儀”逐一檢查?！奥╇婇_關(guān)測試儀”無接錯顯示。GB50303—20022.1.2、3.1.7戶內(nèi)配電箱觀察和開、管觸電保護器動作照明配電箱內(nèi)配線整齊，回路編號整齊，標識正確；箱內(nèi)開關(guān)動作靈活、可靠。GB50303—20026.1.9、6.2.8照明試驗通電檢查照明系統(tǒng)通電試運行正常。GB50303—200223.1.1等電位觀察檢查等電位連接端子齊全，位置正確。GB50303—200227.1.1《建筑電氣氣工程施施工質(zhì)量量驗收規(guī)規(guī)范GB50303-2002》》《湖北省住住宅工程程質(zhì)量分分戶驗收收管理暫暫行規(guī)定定》驗收工作作現(xiàn)狀11/16國家標準地方標準萬科標準[戶內(nèi)配電電箱檢查查]《湖北省住住宅工程程質(zhì)量分分戶驗收收管理暫暫行規(guī)定定》驗收工作作現(xiàn)狀12/16國家標準地方標準萬科標準[照明試驗驗][等電電位位]《湖北省住住宅工程程質(zhì)量分分戶驗收收管理暫暫行規(guī)定定》驗收工作作現(xiàn)狀13/16國家標準地方標準萬科標準驗收項目驗收內(nèi)容驗收標準參考標準/備注8、欄桿陽臺、走廊、內(nèi)天井及上人屋面等臨空處欄桿設(shè)置，樓梯扶手高度及垂直桿件凈距等陽臺、臨空處欄桿六層及以下不低于1.05m，七層及以上不低于1.1m；欄桿離樓面或屋面0.10vm高度內(nèi)不宜留空；樓梯扶手高度不應(yīng)小于0.9m，樓梯欄桿垂直桿件凈距不應(yīng)大于0.11m不得有負偏差。GB50368—20055.1.5GB50352—20056.6.3GB50210—200112.5.9防攀爬措施有水平桿件的欄桿或花式欄桿應(yīng)設(shè)置防攀爬措施（金屬密網(wǎng)及安全玻璃等）GB50352—20056.6.3護欄玻璃必須施工鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃，厚度不應(yīng)小于12mm，當臨空高度超過5m時，必須采用鋼化夾層玻璃。GB50210—200112.5.7《住宅建筑筑規(guī)范》GB50368-2005驗收工作作現(xiàn)狀14/16國家標準地方標準萬科標準《湖北省住住宅工程程質(zhì)量分分戶驗收收管理暫暫行規(guī)定定》《民用建筑筑設(shè)計通通則(GB50352-2005)》》《建筑裝飾飾裝修工工程質(zhì)量量驗收規(guī)規(guī)范GB50210-2001》》驗收工作作現(xiàn)狀15/16國家標準地方標準萬科標準《湖北省住住宅工程程質(zhì)量分分戶驗收收管理暫暫行規(guī)定定》驗收項目驗收內(nèi)容檢查方法驗收標準參考標準/備注9、其他煙道設(shè)置及附件觀察檢查止回閥、防火門按規(guī)定安裝；表面無裂紋；上人屋面煙道（包括管道通氣孔）高度應(yīng)超過1.8m。墻面空調(diào)孔觀察檢查無滲漏、反坡，位置正確，與插座位置協(xié)調(diào)。驗收工作作現(xiàn)狀16/16國家標準地方標準萬科標準《湖北省住住宅工程程質(zhì)量分分戶驗收收管理暫暫行規(guī)定定》一閉水試驗48小時無滲漏驗收工作作現(xiàn)狀1/11國家標準地方標準萬科標準專項驗收收項二電氣測試大于0.5兆歐左零右相燈亮回路正確漏保靈敏三通球試驗四打壓測試0.9~1.2MPA60分鐘小于0.05MPA五外窗淋水15分鐘無滲漏綜合驗收收項驗收工作作現(xiàn)狀2/11國家標準地方標準萬科標準1房間凈空尺寸12木地板地面2入戶門13瓷磚／石材板地面3戶內(nèi)門14給水管道4窗15電氣工程5欄桿16櫥柜6涂料天花17玄關(guān)柜7石膏板天花18衣帽間/衣柜8扣板天花19鏡柜與其他收納9瓷磚／石材墻面20洗手盆與座便器10涂飾墻面21浴缸、淋浴屏、五金龍頭11壁紙墻面22廚房電器22大項180條檢查子子項驗收工作作現(xiàn)狀3/11國家標準地方標準萬科標準綜合驗收收項驗收工作作現(xiàn)狀4/11國家標準地方標準萬科標準綜合驗收收項驗收工作作現(xiàn)狀5/11國家標準地方標準萬科標準綜合驗收收項驗收工作作現(xiàn)狀6/11國家標準地方標準萬科標準綜合驗收收項驗收工作作現(xiàn)狀7/11國家標準地方標準萬科標準綜合驗收收項驗收工作作現(xiàn)狀8/11國家標準地方標準萬科標準綜合驗收收項驗收工作作現(xiàn)狀9/11國家標準地方標準萬科標準綜合驗收收項驗收工作作現(xiàn)狀10/11國家標準地方標準萬科標準綜合驗收收項驗收工作作現(xiàn)狀11/11國家標準地方標準萬科標準綜合驗收收項驗收工作作現(xiàn)狀1/3國家標準地方標準萬科標準小結(jié)結(jié)按建筑工工程施工工質(zhì)量統(tǒng)統(tǒng)一驗收收標準GB50300-2001執(zhí)行，按按單位工工程、分分部（子子分部））工程、、分項工工程、檢檢驗批逐逐級劃分分。主控項目目：建筑工程程中對安安全、衛(wèi)衛(wèi)生、環(huán)環(huán)境保護護和公眾眾利益起起決定性性作用的的檢驗項項目。一般項目目：除主控項項目以外外的檢驗驗項目（（比如實實測實量量）分了九九個分分部工工程來來進行行檢查查，但但標準準是2001年版，，沒有有針對對節(jié)能能單獨獨作為為一個個分部部，因因此近近年來來的武武漢市市質(zhì)檢檢站驗驗收將將節(jié)能能作為為單獨獨的驗驗收項項。在總包包單位位質(zhì)保保體系系健全全的基基礎(chǔ)下下對單單位工工程的的驗收收進行行抽查查檢查查，檢檢驗批批過于于隨機機和批批次過過大。。驗收工工作現(xiàn)現(xiàn)狀1/3國家標準地方標準萬科標準小結(jié)結(jié)2008年湖北北省推推行分分戶驗驗收的的驗收收方式式。將檢驗驗批規(guī)規(guī)定到到按戶戶為單單位，，分了了九個個方面面進行行驗收收。要求建建設(shè)單單位組組織物物業(yè)、、監(jiān)理理、施施工單單位進進行分分戶驗驗收，，市質(zhì)質(zhì)檢站站對驗驗收程程序進進行檢檢查。。所檢查查項的的依據(jù)據(jù)仍然然是參參照的的國家家標準準規(guī)范范，只只是對對分類類進行行了重重新劃劃分。。摘錄錄了一一些驗驗收重重點，，開始始貼切切客戶戶的需需求。。從分戶戶驗收收推行行的角角度講講，是是小業(yè)業(yè)主高高度關(guān)關(guān)心房房屋質(zhì)質(zhì)量的的產(chǎn)物物，但但政府府畢竟竟精力力有限限，僅僅制訂訂了規(guī)規(guī)則，，將風風險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到到建設(shè)設(shè)單位位、監(jiān)監(jiān)理、、物業(yè)業(yè)、施施工單單位。。政府府責任任轉(zhuǎn)變變成社社會企企業(yè)責責任。。所以，，建設(shè)設(shè)單位位承擔擔的責責任重重大，，同時時，隨隨著社社會公公信力力的下下降，，驗房房師的的行業(yè)業(yè)也應(yīng)應(yīng)運而而生，，驗房房的規(guī)規(guī)范度度也逐逐步提提高，，但是是否能能真正正滿足足小業(yè)業(yè)主的