商業(yè)地產的開發(fā)和運營研討課件

商業(yè)地產的開發(fā)和運營主講人：楊軍艇先生——廣州百嘉信地產集團——副總經理兼商業(yè)地產總經理2008年3月1商業(yè)地產的開發(fā)和運營主講人：楊軍艇先生——廣州百嘉信地產集團1Contents3113

13 23 3 43 53 63 73 83 9310

商業(yè)地產 購物中心成功的基礎因素 購物中心選址購物中心如何獲利商鋪銷售—中國購物中心難解之困購物中心開發(fā)經營的市場導向經營之道購物中心增值效益：廣告、推廣 經營管理團隊 購物中心與住宅房地產開發(fā)運營的差異購物中心開發(fā)流程2Contents3113 13 商業(yè)地產購物中心開發(fā)流程2一、商業(yè)地產1、商業(yè)地產綜述2、商業(yè)街3、批發(fā)市場4、酒店、寫字樓5、購物中心3一、商業(yè)地產1、商業(yè)地產綜述3、批發(fā)市場4、酒店、寫字樓33二、購物中心成功的基礎因素1、市場承托力（客流）2、充足的資金（開發(fā)商）3、合理的建筑規(guī)劃4二、購物中心成功的基礎因素1、市場承托力（客流）44三、購物中心選址“第一是選址，第二是選址，第三還是選 址”，這是商界耳熟能詳?shù)囊痪涿?，購?中心的成功，同樣離不開這一前提。根據(jù) 我的經驗，購物中心選址要考慮四個主要 因素：1)消費人口，客流量2)交通狀況3)商業(yè)環(huán)境4)地形特點5三、購物中心選址“第一是選址，第二是選址，第三還是選1)消51、地點商圈不可移動性(如香港的尖沙咀多年來都是商業(yè)旺地)城市發(fā)展方向性

(如天河城的成功也有賴于城市東 移的發(fā)展方向)91、地點商圈不可移動性城市發(fā)展方向性96三、購物中心選址地形特點（六不宜）快速路旁沒緩沖區(qū)不宜高架路、立交橋下不宜斜坡頂不宜臺階太高不宜火車站、汽車站旁不宜不是客流必經之路的地下層不宜7三、購物中心選址地形特點（六不宜）快速路旁沒緩沖區(qū)不宜臺階太72、人流有可能達到性消費群的固定性花花世界的人流到達性差，故不可能做個SHOPPINGMALL華南MALL也是因為沒有固定消費群，所以難以經營成功東莞第一國際里的中華百貨，星期日15：30去只有2個顧客。天河城有80萬固定消費群，尤其是7家珠寶店的生意比其他MALL好但天河城百貨的虎門店也失敗，因為中國二線城市不是太適合百貨反而是超市或大賣場+散戶的經營模式比較適合。

102、人流有可能達到性消費群的固定性花花世界的人流到達性差，故83、定位

整體市場的適應性1、每個城市只允許少量的如麗柏廣場這類的純高檔 商場，而一般SHOPPINGMALL的主要顧客為城 市的白領及中產階級，沒有2000-3000元/月收 入的人群，難以成為MALL的消費主力2、一線城市10萬m2SHOPPINGMALL需要10萬人流 的支持，二線城市至少需要5萬人流的支持

購買力的可能性一個地區(qū)生活水平及消費力的表現(xiàn):1、最低生活保障水平（如廣州是680元/月，南昌是380元/月）2、平均樓價上述兩項亦是商場租價定位的依據(jù)。

113、定位 整體市場的適應性 購買力的可能性9老板/政府經營操盤者租戶消費者

四、購物中心如何獲利

1、購物中心獲利是一個長遠的過程。 前提： 2、如何說服投資者、老板，SHOPPINGMALL投資 經營最少要有3年時間的守業(yè)期；商業(yè)地產的各相關方13老板/政府經營操盤者租戶消費者 四、購物中心如何獲利110四、購物中心如何獲利3、購物中心因為其經營性而具有升值、增值前景，租價和售價都比住宅，寫字樓要高，這是吸引眾多投資者的關鍵。4、商業(yè)地產尤其是SHOPPINGMALL是講究長期經 營回報的，一般是需要10或10年以上的時間經營才 能全部回本并長期營利，最快也要5年（如中怡時 尚購物中心租給廣百就成功做到了4-5年回本）。5、經營成功的購物中心，其價值越來越高，回報也更高。老牌、成熟和規(guī)模宏大的地產商都有相當數(shù)量的不動產。14四、購物中心如何獲利3、購物中心因為其經營性而具有升值、增值11五、商鋪銷售—中國購物中心難解之困1、產權分散是購物中心之大忌。產權分散必然導致利益分散。利益分散必然導致經營分散，進而導致品質下降。產權分散就要賣，而賣鋪肯定越小越好賣，商鋪隔小了影響形象，還降低了實用率。產權分散影響品牌進駐的信心和行動。返租回報盛極一時，目前幾無成功先例。15五、商鋪銷售—中國購物中心難解之困1、產權分散是購物中心之大12五、商鋪銷售—中國購物中心難解之困

2、綜合開發(fā)確保商業(yè)產權統(tǒng)一 所謂綜合開發(fā)是指為了減低資金壓力， 在商業(yè)購物中心開發(fā)過程中配套住宅或寫字 樓，賣住宅、寫字樓而保商業(yè)面積的產權完整 統(tǒng)一。

在大城市中小地塊開發(fā)社區(qū)型購物中心●●●時適用在二三線城市，商業(yè)不甚發(fā)達地區(qū)較適用 開發(fā)大型住宅區(qū)，以商業(yè)設施齊全吸引購房者16五、商鋪銷售—中國購物中心難解之困●時適用1613五、商鋪銷售—中國購物中心難解之困3、以經營權主導控制銷售（包括銷售比例、鋪位間隔）控制銷售比例?？刂其N售區(qū)域。售鋪面積盡量與經營面積相近，避免打通和復原，并可穩(wěn)定租戶。17五、商鋪銷售—中國購物中心難解之困3、以經營權主導控制銷售（141六、購物中心開發(fā)經營的市場導向

購物中心面對層次豐富的消費市場： 中國龐大的消費市場是一個以中低消費水平為主，層次豐富的市場?！鞍偃f富翁進來不掉份兒，打工仔進來10塊錢可以下樓”，盲目追求高檔，只會自絕于中國消費者。 體量龐大的購物中心每天少者需幾萬人次，多者需數(shù)十萬人次進出，才可能維持生意，一座城市不可能擁有如此多富豪。181六、購物中心開發(fā)經營的市場導向低消費水平為主，層次豐富的市152六、購物中心開發(fā)經營的市場導向

一地一城一特點，特點取勝城市不同同城的不同區(qū)域同區(qū)不同規(guī)模規(guī)模相當定位相錯192六、購物中心開發(fā)經營的市場導向城市不同19163六、購物中心開發(fā)經營的市場導向

市場決定購物中心規(guī)模和形 式。前期市場調研、策劃的重要性購物中心應提倡量身訂造203六、購物中心開發(fā)經營的市場導向前期市場調研、策劃的重要2017鋪位間隔客流動線空間利用

七、經營之道1、深耕細作。21鋪位間隔客流動線空間利用 七、經營之道2118SHOPPINGMALL是主力店+次主力店+專門店的組合1、原南方大廈:1.2萬平方米2、廣百總店+廣百新翼:3萬平方米3、天河城百貨:3.5萬平方米4、廣百中怡:5萬平方米MALL的主力店一般是百貨店，百貨店的規(guī)模要考慮項目的邊際效益,如酒店的邊際效益約在600個床位，目前廣州的百貨店規(guī)模在3.5-4萬平方米較為穩(wěn)妥，而中怡廣百5萬平方米成為中國最大的單體百貨，其目前的營業(yè)額約100萬/天、是天河城百貨的一半而專門店是賺錢的，主力店租金一般是專門店租金的1/4才合理。即比如說主力店的租金為50元/m2/月，那么專門店的平均租金約50X4=200元/m2/月22SHOPPINGMALL是主力店+次主力店+專門店的組19購物、餐飲、娛樂的比例問題一般來說，業(yè)態(tài)上必須50%是購物功能?，F(xiàn)在餐飲的比例要加大，如天河城70%是購物、20%是餐飲、10%是娛樂，現(xiàn)在餐飲的比例顯得有些不夠，因為早期7樓想招餐飲但不成功、只能做個特價場，現(xiàn)在7樓已正在改成餐飲23購物、餐飲、娛樂的比例問題一般來說，業(yè)態(tài)上必須50%是購物功20

超市 餐飲特價場 化妝品

設在負一層、負二層或最頂層較好，否 則會形成斷層（如放在2樓就不好）各層的邊角位置或頂層位置（要考慮飲食的閑置、關燈等因素）最頂層（考慮到商場檔次） 贏利強，收租能力高，又很香 又好看，一般擺首層

24 超市 設在負一層、負二層或最頂層較好，否21七、經營之道2、有效出租，收到租金/管理費才是真出租.市場上所謂招商經營難之說，實際上招商是無效出租；衡量購物中心成功的指標：出租率、客流量、商鋪流轉率、租金管理費收繳率，而租金管理費收繳是根本。25七、經營之道2、有效出租，收到租金/管理費才市場上所謂招商經22

招商困難如何解決?招商者一定要有氣勢，不能給商戶鎮(zhèn)住。看人看價知己知彼避免過多的討價還價，否則證明租金不是太合理了解自己的優(yōu)劣勢了解商家的經營情況，如它的毛利、人工等。越謙虛往往越有錢，越是一做下來強調要位置的（如最好的位置我要了），不一定懂生意，因為不知道租金多少就要好位置表示不懂行27 招商困難如何解決?看人看價知己知彼避免過多的討價了解自己的23招商其他補充（一）常規(guī)的裝修期大店：3-5個月裝修期小店：15-30天裝修期（二）關于品牌商戶招商的問題需要品牌、但不是只依賴品牌天河城很多靠自創(chuàng)品牌，如班尼路是天河城培養(yǎng)起來的。名牌進來租金很低，大品牌廣告很少為項目做（如肯德基做廣告很少宣傳在天河城），而小品牌做廣告時往往宣傳在天河城的位置。28招商其他補充（一）常規(guī)的裝修期（二）關于品牌商戶招商的問題天24142一樓 16二樓/負一樓 8三樓四樓五樓１、SHOPPINGMALL最 好不超過5層。一般商 場不在旺地最好不超 過3層２、主力店的租價是非主 力店租價的1/4即非主 力店的租金等于主力 店的4倍較為合理。

30142一樓三樓１、SHOPPINGMALL最25業(yè)態(tài)所占營業(yè)面積比例所占營業(yè)額比例女裝22%16%男服15%15%金飾19%28%音響10%12%日用品10%11%折扣店11%10%運動系列12%7%天河城百貨營業(yè)面積為3萬平方米,其中以男服和金飾的贏利能力最強。31業(yè)態(tài)所占營業(yè)面積比例所占營業(yè)額比例女裝22%16%男服15%261234開業(yè)原則讓利原則持續(xù)發(fā)展原則第二輪賺錢原則在招商初期對商家要進行一定的讓利，才能更大機會旺場SHOPPINMALL的收益是一個持續(xù)的過程,只有做到持續(xù)發(fā)展原則,才能確保商場的租金收益.在第二輪的招商過程中,由于商場經過第一輪的發(fā)展,已過了讓利期,第二輪的招商就要遵循“賺錢“原則了。第一輪一般賺不到什么錢，如天河城首層第一輪的散鋪招商均價為500-600元/平方米/月，第二輪為1000元/平方米/月，第三輪為1500元/平方米/月，第三輪才開始真正賺錢。

七、經營之道5、租金不是衡量效益的唯一標準321234開業(yè)原則讓利原則持續(xù)發(fā)展原則第二輪賺錢原則在招商初27Question2Question3Question4Question5租戶是發(fā)展商的戰(zhàn)略合作伙伴，工作方式不能吵架消費者是上帝，租戶是老板商場保安的責任：為顧客服務提高租價的核心是整個商場品牌的提升整體的推廣活動：商場生命力的標志33Question2Question3Question428成功案例天河城人為地創(chuàng)造了一個商圈是真正意義上的英雄創(chuàng)造歷史在繁榮天河的過程中起了重要的作用天河城的經營面積為10萬m2,其中吉之島和天河城百貨經營面積為5萬m2，這兩大主力店對天河城的旺場起了很重要的作用。在投資回收期方面，1996年—2002年天河城投資收回成本，各年租金收入水平詳見后表。34成功案例天河城人為地創(chuàng)造了一個商圈在繁榮天河的過程中起了重要29附:天河城歷年租金收入情況1996年0.35億1997年1998年1999年2000年2001年2002年2004年2005年1.3億1.5億1.6億2.8億3.1億3.3億3.5億3.5億目前,國內一線城市的大型SHOPPINGMALL的整體平均租金為100元/平方米/月,二線城市約為30元/平方米/月.而天河城能達到約300元/平方米/月的水平已是相當不錯。35附:天河城歷年租金收入情況1996年0.35億1997年1.30附:天河城的成功原因總結：前提——地理位置的優(yōu)越基礎——市場定位的正確保證——經營策略的對路手段——物業(yè)管理的完善36附:天河城的成功原因總結：前提——地理位置的優(yōu)越3631八、購物中心增值效益：廣告、推廣1、廣告推廣活動制造人氣，為購物中心項目創(chuàng)造間接效益2、善用商戶和場地資源，節(jié)省廣告推廣開支3、廣告和推廣活動收入37八、購物中心增值效益：廣告、推廣1、廣告推廣活動制造人氣，為32九、經營管理團隊開發(fā)商要重視經營團隊。經營管理團隊要專業(yè)。經營團隊需穩(wěn)定、專注。12343經營團隊需要危機意識和危機處理能力。

38九、經營管理團隊開發(fā)商要重視經營團隊。143經營團隊需33十、購物中心與住宅地產開發(fā)運營的差異1.選址不同：購物中心選城市中心、住宅地產可選城外；購物中心越熱鬧越好，住宅地產要求私密；2.對象不同：購物中心供經營，住宅地產供居??；3.投入不同：購物中心是房地產投入最大的，機電設備、內外裝修投入都相當大；4.收益訴求不同：購物中心講究長線效益，賣鋪回籠資金是迫不得以的做法，商鋪賣得越好越多的購物中心往往經營困難，而住宅房地產則追求快建快賣。5.管理模式不同：購物中心管理而對業(yè)主、租客、顧客，變化大，層次多，要求開放式管理；住宅地產管理對象上只有住戶，對象相對單一，講求封閉式管理。39十、購物中心與住宅地產開發(fā)運營的差異1.選址不同：購物中心選34十一、購物中心開發(fā)流程

選址（買地） 市場調研

規(guī)劃設計（投資預算、資金籌措） 功能定位 （主力店接洽）

招商人員培訓 土建工程施工 （室內裝修設計）報建（施工圖設計） 規(guī)劃方案審批

主力店、功能店招商 機電設備安裝施工

中小散戶招商（室內裝修）（物業(yè)管理人員培訓） 開業(yè)籌備 （綜合驗收）（宣傳推廣）

開業(yè)

40十一、購物中心開發(fā)流程 選址（買地） 招商人員培訓 35414136商業(yè)地產的開發(fā)和運營主講人：楊軍艇先生——廣州百嘉信地產集團——副總經理兼商業(yè)地產總經理2008年3月1商業(yè)地產的開發(fā)和運營主講人：楊軍艇先生——廣州百嘉信地產集團37Contents3113

13 23 3 43 53 63 73 83 9310

商業(yè)地產 購物中心成功的基礎因素 購物中心選址購物中心如何獲利商鋪銷售—中國購物中心難解之困購物中心開發(fā)經營的市場導向經營之道購物中心增值效益：廣告、推廣 經營管理團隊 購物中心與住宅房地產開發(fā)運營的差異購物中心開發(fā)流程2Contents3113 13 商業(yè)地產購物中心開發(fā)流程38一、商業(yè)地產1、商業(yè)地產綜述2、商業(yè)街3、批發(fā)市場4、酒店、寫字樓5、購物中心3一、商業(yè)地產1、商業(yè)地產綜述3、批發(fā)市場4、酒店、寫字樓339二、購物中心成功的基礎因素1、市場承托力（客流）2、充足的資金（開發(fā)商）3、合理的建筑規(guī)劃4二、購物中心成功的基礎因素1、市場承托力（客流）440三、購物中心選址“第一是選址，第二是選址，第三還是選 址”，這是商界耳熟能詳?shù)囊痪涿?，購?中心的成功，同樣離不開這一前提。根據(jù) 我的經驗，購物中心選址要考慮四個主要 因素：1)消費人口，客流量2)交通狀況3)商業(yè)環(huán)境4)地形特點5三、購物中心選址“第一是選址，第二是選址，第三還是選1)消411、地點商圈不可移動性(如香港的尖沙咀多年來都是商業(yè)旺地)城市發(fā)展方向性

(如天河城的成功也有賴于城市東 移的發(fā)展方向)91、地點商圈不可移動性城市發(fā)展方向性942三、購物中心選址地形特點（六不宜）快速路旁沒緩沖區(qū)不宜高架路、立交橋下不宜斜坡頂不宜臺階太高不宜火車站、汽車站旁不宜不是客流必經之路的地下層不宜7三、購物中心選址地形特點（六不宜）快速路旁沒緩沖區(qū)不宜臺階太432、人流有可能達到性消費群的固定性花花世界的人流到達性差，故不可能做個SHOPPINGMALL華南MALL也是因為沒有固定消費群，所以難以經營成功東莞第一國際里的中華百貨，星期日15：30去只有2個顧客。天河城有80萬固定消費群，尤其是7家珠寶店的生意比其他MALL好但天河城百貨的虎門店也失敗，因為中國二線城市不是太適合百貨反而是超市或大賣場+散戶的經營模式比較適合。

102、人流有可能達到性消費群的固定性花花世界的人流到達性差，故443、定位

整體市場的適應性1、每個城市只允許少量的如麗柏廣場這類的純高檔 商場，而一般SHOPPINGMALL的主要顧客為城 市的白領及中產階級，沒有2000-3000元/月收 入的人群，難以成為MALL的消費主力2、一線城市10萬m2SHOPPINGMALL需要10萬人流 的支持，二線城市至少需要5萬人流的支持

購買力的可能性一個地區(qū)生活水平及消費力的表現(xiàn):1、最低生活保障水平（如廣州是680元/月，南昌是380元/月）2、平均樓價上述兩項亦是商場租價定位的依據(jù)。

113、定位 整體市場的適應性 購買力的可能性45老板/政府經營操盤者租戶消費者

四、購物中心如何獲利

1、購物中心獲利是一個長遠的過程。 前提： 2、如何說服投資者、老板，SHOPPINGMALL投資 經營最少要有3年時間的守業(yè)期；商業(yè)地產的各相關方13老板/政府經營操盤者租戶消費者 四、購物中心如何獲利146四、購物中心如何獲利3、購物中心因為其經營性而具有升值、增值前景，租價和售價都比住宅，寫字樓要高，這是吸引眾多投資者的關鍵。4、商業(yè)地產尤其是SHOPPINGMALL是講究長期經 營回報的，一般是需要10或10年以上的時間經營才 能全部回本并長期營利，最快也要5年（如中怡時 尚購物中心租給廣百就成功做到了4-5年回本）。5、經營成功的購物中心，其價值越來越高，回報也更高。老牌、成熟和規(guī)模宏大的地產商都有相當數(shù)量的不動產。14四、購物中心如何獲利3、購物中心因為其經營性而具有升值、增值47五、商鋪銷售—中國購物中心難解之困1、產權分散是購物中心之大忌。產權分散必然導致利益分散。利益分散必然導致經營分散，進而導致品質下降。產權分散就要賣，而賣鋪肯定越小越好賣，商鋪隔小了影響形象，還降低了實用率。產權分散影響品牌進駐的信心和行動。返租回報盛極一時，目前幾無成功先例。15五、商鋪銷售—中國購物中心難解之困1、產權分散是購物中心之大48五、商鋪銷售—中國購物中心難解之困

2、綜合開發(fā)確保商業(yè)產權統(tǒng)一 所謂綜合開發(fā)是指為了減低資金壓力， 在商業(yè)購物中心開發(fā)過程中配套住宅或寫字 樓，賣住宅、寫字樓而保商業(yè)面積的產權完整 統(tǒng)一。

在大城市中小地塊開發(fā)社區(qū)型購物中心●●●時適用在二三線城市，商業(yè)不甚發(fā)達地區(qū)較適用 開發(fā)大型住宅區(qū)，以商業(yè)設施齊全吸引購房者16五、商鋪銷售—中國購物中心難解之困●時適用1649五、商鋪銷售—中國購物中心難解之困3、以經營權主導控制銷售（包括銷售比例、鋪位間隔）控制銷售比例?？刂其N售區(qū)域。售鋪面積盡量與經營面積相近，避免打通和復原，并可穩(wěn)定租戶。17五、商鋪銷售—中國購物中心難解之困3、以經營權主導控制銷售（501六、購物中心開發(fā)經營的市場導向

購物中心面對層次豐富的消費市場： 中國龐大的消費市場是一個以中低消費水平為主，層次豐富的市場?！鞍偃f富翁進來不掉份兒，打工仔進來10塊錢可以下樓”，盲目追求高檔，只會自絕于中國消費者。 體量龐大的購物中心每天少者需幾萬人次，多者需數(shù)十萬人次進出，才可能維持生意，一座城市不可能擁有如此多富豪。181六、購物中心開發(fā)經營的市場導向低消費水平為主，層次豐富的市512六、購物中心開發(fā)經營的市場導向

一地一城一特點，特點取勝城市不同同城的不同區(qū)域同區(qū)不同規(guī)模規(guī)模相當定位相錯192六、購物中心開發(fā)經營的市場導向城市不同19523六、購物中心開發(fā)經營的市場導向

市場決定購物中心規(guī)模和形 式。前期市場調研、策劃的重要性購物中心應提倡量身訂造203六、購物中心開發(fā)經營的市場導向前期市場調研、策劃的重要2053鋪位間隔客流動線空間利用

七、經營之道1、深耕細作。21鋪位間隔客流動線空間利用 七、經營之道2154SHOPPINGMALL是主力店+次主力店+專門店的組合1、原南方大廈:1.2萬平方米2、廣百總店+廣百新翼:3萬平方米3、天河城百貨:3.5萬平方米4、廣百中怡:5萬平方米MALL的主力店一般是百貨店，百貨店的規(guī)模要考慮項目的邊際效益,如酒店的邊際效益約在600個床位，目前廣州的百貨店規(guī)模在3.5-4萬平方米較為穩(wěn)妥，而中怡廣百5萬平方米成為中國最大的單體百貨，其目前的營業(yè)額約100萬/天、是天河城百貨的一半而專門店是賺錢的，主力店租金一般是專門店租金的1/4才合理。即比如說主力店的租金為50元/m2/月，那么專門店的平均租金約50X4=200元/m2/月22SHOPPINGMALL是主力店+次主力店+專門店的組55購物、餐飲、娛樂的比例問題一般來說，業(yè)態(tài)上必須50%是購物功能?，F(xiàn)在餐飲的比例要加大，如天河城70%是購物、20%是餐飲、10%是娛樂，現(xiàn)在餐飲的比例顯得有些不夠，因為早期7樓想招餐飲但不成功、只能做個特價場，現(xiàn)在7樓已正在改成餐飲23購物、餐飲、娛樂的比例問題一般來說，業(yè)態(tài)上必須50%是購物功56

超市 餐飲特價場 化妝品

設在負一層、負二層或最頂層較好，否 則會形成斷層（如放在2樓就不好）各層的邊角位置或頂層位置（要考慮飲食的閑置、關燈等因素）最頂層（考慮到商場檔次） 贏利強，收租能力高，又很香 又好看，一般擺首層

24 超市 設在負一層、負二層或最頂層較好，否57七、經營之道2、有效出租，收到租金/管理費才是真出租.市場上所謂招商經營難之說，實際上招商是無效出租；衡量購物中心成功的指標：出租率、客流量、商鋪流轉率、租金管理費收繳率，而租金管理費收繳是根本。25七、經營之道2、有效出租，收到租金/管理費才市場上所謂招商經58

招商困難如何解決?招商者一定要有氣勢，不能給商戶鎮(zhèn)住?？慈丝磧r知己知彼避免過多的討價還價，否則證明租金不是太合理了解自己的優(yōu)劣勢了解商家的經營情況，如它的毛利、人工等。越謙虛往往越有錢，越是一做下來強調要位置的（如最好的位置我要了），不一定懂生意，因為不知道租金多少就要好位置表示不懂行27 招商困難如何解決?看人看價知己知彼避免過多的討價了解自己的59招商其他補充（一）常規(guī)的裝修期大店：3-5個月裝修期小店：15-30天裝修期（二）關于品牌商戶招商的問題需要品牌、但不是只依賴品牌天河城很多靠自創(chuàng)品牌，如班尼路是天河城培養(yǎng)起來的。名牌進來租金很低，大品牌廣告很少為項目做（如肯德基做廣告很少宣傳在天河城），而小品牌做廣告時往往宣傳在天河城的位置。28招商其他補充（一）常規(guī)的裝修期（二）關于品牌商戶招商的問題天60142一樓 16二樓/負一樓 8三樓四樓五樓１、SHOPPINGMALL最 好不超過5層。一般商 場不在旺地最好不超 過3層２、主力店的租價是非主 力店租價的1/4即非主 力店的租金等于主力 店的4倍較為合理。

30142一樓三樓１、SHOPPINGMALL最61業(yè)態(tài)所占營業(yè)面積比例所占營業(yè)額比例女裝22%16%男服15%15%金飾19%28%音響10%12%日用品10%11%折扣店11%10%運動系列12%7%天河城百貨營業(yè)面積為3萬平方米,其中以男服和金飾的贏利能力最強。31業(yè)態(tài)所占營業(yè)面積比例所占營業(yè)額比例女裝22%16%男服15%621234開業(yè)原則讓利原則持續(xù)發(fā)展原則第二輪賺錢原則在招商初期對商家要進行一定的讓利，才能更大機會旺場SHOPPINMALL的收益是一個持續(xù)的過程,只有做到持續(xù)發(fā)展原則,才能確保商場的租金收益.在第二輪的招商過程中,由于商場經過第一輪的發(fā)展,已過了讓利期,第二輪的招商就要遵循“賺錢“原則了。第一輪一般賺不到什么錢，如天河城首層第一輪的散鋪招商均價為500-600元/平方米/月，第二輪為1000元/平方米/月，第三輪為1500元/平方米/月，第三輪才開始真正賺錢。

七、經營之道5、租金不是衡量效益的唯一標準321234開業(yè)原則讓利原則持續(xù)發(fā)展原則第二輪賺錢原則在招商初63Question2Question3Question4Question5租戶是發(fā)展商的戰(zhàn)略合作伙伴，工作方式不能吵架消費者是上帝，租戶是老板商場保安的責任：為顧客服務提高租價的核心是整個商場品牌的提升整體的推廣活動：商場生命力的標志33Question2Question3Question464成功案例天河城人為地創(chuàng)造了一個商圈是真正意義上的英雄創(chuàng)造歷史在繁榮天河的過程中起了重要的作用天河城的經營面積為10萬m2,其中吉之島和天河城百貨經營面積為5萬m2，這兩大主力店對天河城的旺場起了很重要的作用。在投資回收期