新華信華融地產(chǎn)建議書

北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施方案項(xiàng)目建議書機(jī)密2002年6月13日中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述

北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)業(yè)的四大行業(yè)特性:周期性,關(guān)聯(lián)性,地域性,政策性周期性關(guān)聯(lián)性地域性政策性

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。而且，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性

房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不可能象其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動(dòng)來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在三方面：一，政府土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)；二，各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；三，房地產(chǎn)交易所采取的政策會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。中國宏觀經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的持續(xù)增長極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的增長我國房地產(chǎn)市場近年來一直以較高的速度增長，預(yù)計(jì)未來幾年會(huì)持續(xù)下去中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額：1996-2005資料來源：中國資訊行單位：億元開發(fā)投資總額年均增長率為15%中國建筑業(yè)占GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達(dá)國家10%-20%的比例相比，還有很大距離建筑業(yè)GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%按用途分，我國房地產(chǎn)投資還是以住宅投資為主商業(yè)用房辦公樓住宅城鎮(zhèn)新建住宅面積有大幅度地上升趨勢(shì)2000年商品房銷售額3572億元，比上年增長30.1％，顯示出強(qiáng)有力的發(fā)展勢(shì)頭我國城市人均居住面積比過去有了明顯的提高但是整整體上上看，，我國國人均均居住住面積積與國國外相相比還還有很很大差差距以上數(shù)數(shù)據(jù)國國外為為90年代代初，，中國國為1999年年數(shù)據(jù)據(jù)世界各各國的的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)表明明，在在人均均住房房面積積達(dá)到到30平方方米之之前，，會(huì)保保持較較旺盛盛的住住房需需求。。在商品品房購購買中中，個(gè)個(gè)人購購買住住房的的比例例逐年年增大大個(gè)人購購買購買方方研究究--收收入入等宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指數(shù)單位購購買資料來來源：：中國國資訊訊行18%66%74%90%藍(lán)色為為個(gè)人人消費(fèi)費(fèi)灰色為為總消消費(fèi)個(gè)人購購買商商品房房占房房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)比例例呈逐逐年上上升趨趨勢(shì)，，現(xiàn)在在個(gè)人人以成為整整個(gè)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場消費(fèi)費(fèi)的主主體個(gè)人購購買商商品房房占整整個(gè)房房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)的比比例：：1987-2000年按中國國政府府規(guī)定定的人人均目目標(biāo)住住房面面積20平平方米米，中中國住住房市市場容容量巨巨大按國家家目標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住房房面積積的市市場容容量分分析26%74%60平平米以以上60平平米以以下國家目目標(biāo)人人均住住房面面積為為20平米米，三三口之之家為為60平米米近幾年年全國國商品品住宅宅的價(jià)價(jià)格也也一直直保持持穩(wěn)步步上升升的態(tài)態(tài)勢(shì)同時(shí)，，我國國房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的贏贏利狀狀況隨隨著競競爭的的加劇劇逐年年下降降-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%199119921993199419951996199719981999全國房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平平均營營業(yè)利利潤率率我國各各地商商品房房價(jià)格格存在在較大大差異異，東東部地地區(qū)大大城市市遠(yuǎn)高高于全全國平平均水水平2001年年我國國商品品房平平均銷銷售價(jià)價(jià)格資料來來源：：中國國資訊訊行單位：：元/平方方米并且商商品房房價(jià)格格也以以較高高的速速度增增長，，但是是目前前也有有放緩緩的趨趨勢(shì)74011941613166717901854185721030500100015002000250019901994199519961997199819992000我國商商品房房平均均銷售售價(jià)格格：1990-2000年年均增增長率率為11%資料來來源：：中國國資訊訊行單位：：元/平方方米我國房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)企企業(yè)過過去以以國有有和集集體性性質(zhì)的的企業(yè)業(yè)為主主，現(xiàn)現(xiàn)在股股份制制和私私營企企業(yè)的的比重重加大大資料來來源：：中國國資訊訊行國有42%集體22%外資20%股份12%私營2%聯(lián)營2%1996年年我國國房地地產(chǎn)行行業(yè)企企業(yè)構(gòu)構(gòu)成我國房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的的數(shù)量量比過過去急急劇增增加，，但近近年來來數(shù)量量又有有所減減少，，房地地產(chǎn)企企業(yè)逐逐漸向向規(guī)模模化趨趨勢(shì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變資料來來源：：中國國資訊訊行198619951999中國房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的的數(shù)量量：1986-1999年30003348225600單位:家2001年年全國國主要要房地地產(chǎn)公公司所所占全全國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場份額額總的來來說，，我國國房地地產(chǎn)開開發(fā)商商的規(guī)規(guī)模較較小，，所占占市場場分額額有限限加入WTO將給我我國國國內(nèi)的的房地地產(chǎn)企企業(yè)既既帶來來機(jī)遇遇，同同時(shí)也也帶來來更多多的挑挑戰(zhàn)機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)資料來來源：：中國國資訊訊行成本降降低：電子子配套套設(shè)施施進(jìn)口口、建建筑用用原材材料成成本因因中國國加入入WTO而而降低低，使使房價(jià)價(jià)有了了降價(jià)價(jià)空間間交通便便利：汽車車更加加普及及，交交通成成本降降低，，消費(fèi)費(fèi)者有有更新新住房房的意意愿中介發(fā)發(fā)展：房屋屋中介介咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)展展迅速速，房房屋交交易更更加方方便金融保保障：房地地產(chǎn)金金融服服務(wù)普普及，，更多多的消消費(fèi)者者可以以貸款款買房房政策透透明：房地地產(chǎn)的的行業(yè)業(yè)政策策會(huì)更更加透透明和和規(guī)范范，以以前依依靠政政府背背景獲獲得開開發(fā)土土地等等優(yōu)勢(shì)勢(shì)將不不復(fù)存存在外來競競爭：國際際承包包商憑憑借其其資金金、技技術(shù)優(yōu)優(yōu)勢(shì)進(jìn)進(jìn)入中中國市市場，，對(duì)國國內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)帶來來壓力力人才流流失：國外外房地地產(chǎn)公公司進(jìn)進(jìn)入中中國，，必然然引起起房地地業(yè)的的人才才競爭爭，國國內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司面臨臨人才才流失失的危危險(xiǎn)在未來來幾年年，我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將將呈現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模?；?、品牌牌化和和業(yè)務(wù)務(wù)多元元化的的發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)規(guī)模化化品牌化化多元化化伴隨房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入微微利時(shí)時(shí)代，，規(guī)模?；瘜⒊蔀闉槲磥韥砀偁帬幍年P(guān)關(guān)鍵由于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商競競爭日日趨激激烈，，品牌牌化經(jīng)經(jīng)營將將成為為未來來房地地產(chǎn)企企業(yè)贏贏得競競爭優(yōu)優(yōu)勢(shì)住房改改革將將使房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)向多多元化化方向向發(fā)展展，不不僅供供給面面向中中高收收入階階層的的商品品房，，還有有面向中中低收收入階階層的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房，，以及及面向向貧困困階層層的解解困房房和低低租金金的公公寓等等將來房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場競爭爭的關(guān)關(guān)鍵在在于策策劃，，營銷銷和銷銷售市場研研究及及定位土地獲取規(guī)劃及及設(shè)計(jì)融資建筑市場營銷銷售物業(yè)管理重要成成功因因素具體分分析表示最最重要要詳細(xì)的的市場場調(diào)研研是正正確的的市場場定位位的基基礎(chǔ)房產(chǎn)市場場日趨多多樣化和和個(gè)性化化，消費(fèi)費(fèi)者越來來越有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。因因而在開開發(fā)前的的精確市市場定位位已是成成功的必必要條件件土地資源源是競爭爭優(yōu)勢(shì)的的重要部部分，但但并非是是具有決決定性作作用的因因素房地產(chǎn)的的購買是是一個(gè)很很長的選選擇過程程，越來來越多的的消費(fèi)者者會(huì)反復(fù)復(fù)考查和和比較。。良好而而超前的的設(shè)計(jì)及及規(guī)劃可可以最終終贏得消消費(fèi)者和和提高房房產(chǎn)商聲聲譽(yù)具有市場場潛力的的樓盤和和聲譽(yù)良良好的發(fā)發(fā)展商較較易獲得得貸款國內(nèi)建筑筑商的數(shù)數(shù)量約為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商的兩倍倍，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商占據(jù)據(jù)了買方方市場房地產(chǎn)開開發(fā)商應(yīng)應(yīng)具備良良好的成成本及建建筑質(zhì)量量控制能能力有關(guān)法規(guī)規(guī)和市場場競爭會(huì)會(huì)使物業(yè)業(yè)管理逐逐漸形成成一個(gè)獨(dú)獨(dú)立于房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商的的巨大市市場房地產(chǎn)商商應(yīng)具備備與優(yōu)秀秀的物業(yè)業(yè)管理公公司合作作，建立立長期顧顧客忠誠誠度和樓樓盤聲譽(yù)譽(yù)的能力力優(yōu)秀的營營銷和銷銷售能力力是依據(jù)據(jù)市場規(guī)規(guī)律充分分利用和和有效整整合所有有資源的的基礎(chǔ)品牌的作作用在房房產(chǎn)業(yè)中中日趨明明顯，成成功的地地產(chǎn)商無無不具備備詳盡的的品牌規(guī)規(guī)劃和傳傳播策略略市場營銷銷的概念念應(yīng)貫穿穿于從前前期開發(fā)發(fā)、研究究到建設(shè)設(shè)、銷售售、管理理的全過過程總之，房房地產(chǎn)企企業(yè)要發(fā)發(fā)展，必必須塑造造三種核核心競爭爭力創(chuàng)新性的的營銷能能力資源統(tǒng)籌籌能力對(duì)環(huán)境變變化的學(xué)習(xí)和適適應(yīng)能力力能夠按照照項(xiàng)目的的要求在在全中國國、乃至至全世界界找到最最適合企企業(yè)的資資源。主動(dòng)研究究現(xiàn)有的的客戶群群和發(fā)掘掘未來的的客戶群群，并有有針對(duì)的的運(yùn)用多多種營銷銷手段不斷改造造企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)，不斷斷學(xué)習(xí)，，適應(yīng)企企業(yè)發(fā)展展與市場場環(huán)境的的要求。。中國房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況北京房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況北京2000年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)無無任從哪哪個(gè)指標(biāo)標(biāo)分析，，都反映映了市場場的快速速增長，，隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)的強(qiáng)勁勁預(yù)計(jì)將將繼續(xù)增增長房地產(chǎn)投投資總額額+23.9%住宅+21.9%商品房屋屋開復(fù)工工總面積積住宅開復(fù)復(fù)工面積積當(dāng)年新開開商品房房屋總面面積當(dāng)面住宅宅新開面面積銷售售總總面面積積+75.8%住宅宅銷銷售售+85.3%銷售售給給個(gè)個(gè)人人+160.4%商品品房房屋屋銷銷售售總總額額+53.1%住宅宅銷銷售售額額+76.4%2000年年北北京京市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資構(gòu)構(gòu)成成情情況況（（億億元元））總計(jì)計(jì)：：522億億元元北京京地地區(qū)區(qū)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資以以商商品品房房建建設(shè)設(shè)投投資資為為主主，，其中中住住宅宅用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)占占投投資資的的大大部部分分比比例例按性性質(zhì)質(zhì)劃劃分分按用用途途劃劃分分北京京1999和和2000年年寫寫字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)量量雖雖比比前前幾幾年年減減少少，，但但市市場場基基本本是是全全盤盤吸吸收收呈呈上上升升態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)。。目目前前寫寫字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)正正處處于于逐逐步步放放大大的的趨趨勢(shì)勢(shì)北京京歷歷年年寫寫字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)量量05010015019911992199319941995199619971998199920002001E年份份建筑筑面面積積（（萬萬M2））按行行政政區(qū)區(qū)域域分分，，北北京京2000年年的的寫寫字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)主主要要在在朝朝陽陽區(qū)區(qū)和和海海淀淀區(qū)區(qū)，，按按商商圈圈分分，，主主要要在在CBD、、中中關(guān)關(guān)村村和和金金融融街街地地區(qū)區(qū)與1999年年相相比比，，朝朝陽陽區(qū)區(qū)和和東東城城區(qū)區(qū)的的寫寫字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)量量有有所所降降低低，，而而海海淀淀區(qū)區(qū)和和西西城城區(qū)區(qū)的的增增量量明明顯顯，，崇崇文文區(qū)區(qū)從從原原來來的的基基本本空空白白開開始始出出現(xiàn)現(xiàn)供供應(yīng)應(yīng)而從從各各概概念念板板塊塊看看，，中中關(guān)關(guān)村村、、亞亞運(yùn)運(yùn)村村、、金金融融街街和和燕燕莎莎商商圈圈增增量量明明顯顯1999/2000各各概概念念板塊塊寫字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)量量比比較較17.87.13.85.76.78.217.711.91417.105101520CBD中關(guān)關(guān)村村亞運(yùn)運(yùn)村村金融融街街燕莎莎商商圈圈概念念板板塊塊區(qū)區(qū)域域供應(yīng)應(yīng)量量（（萬萬M2））199920002000年年北北京京住住宅宅市市場場中中住住宅宅新新開開面面積積和和開開復(fù)復(fù)工工面面積積放放大大，，表表現(xiàn)現(xiàn)了了開開發(fā)發(fā)商商對(duì)對(duì)市市場場看看好好的的信信心心，，市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量增增大大1999/2000年年北北京京住住宅宅市市場場供供應(yīng)應(yīng)狀狀況況2447.92971.5850.71322.1908.31013.7010002000300040005000600019992000年份份（萬萬M2）住宅宅竣竣工工面面積積住宅宅新新開開面面積積住宅宅開開復(fù)復(fù)工工面面積積總量量4206.9總量量5307.32000年年北北京京住住宅宅市市場場的的銷銷售售面面積積較較99年年放放大大，，市市場場需需求求呈呈擴(kuò)擴(kuò)大大趨趨勢(shì)勢(shì)，，個(gè)個(gè)人人購購房房的的比比例例急急劇劇擴(kuò)擴(kuò)大大2000年年北北京京市市場場住住宅宅竣竣工工和和銷銷售售狀狀況況908.31013.7484.7898.2296.8772.702004006008001000120019992000年份份面積積（（萬萬M2）住宅宅竣竣工工面面積積住宅宅銷銷售售面面積積銷售給個(gè)人人2000年年北京住宅宅市場共推推出新盤199個(gè)，，加上1999年的的約120個(gè)項(xiàng)目和和前幾年未未消化樓盤盤，2000年住宅宅市場上活活躍的項(xiàng)目目在400個(gè)以上，，競爭激烈烈在激烈的競競爭中，2000年年北京市場場規(guī)模約30萬M2以下中小規(guī)規(guī)模的項(xiàng)目目占主導(dǎo)2000年年北京住宅宅市場規(guī)模模分析10萬M2以下50%10-30萬M234%100萬M2以上3%30-100萬M213%2000年年北京住宅宅市場新項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格在在4000-8000元/平平方米的樓樓盤占主導(dǎo)導(dǎo)地位主要在城市市邊緣地區(qū)區(qū)北京住宅市市場客戶需需求分析拆遷居民和和中低收入入家庭地理位置：：城市邊緣緣或郊區(qū)市政配套：：相對(duì)不完完善購買原因：：房價(jià)低廉廉（3000元/平平方左右））中產(chǎn)階級(jí)地理位置：：城市邊緣緣或新興商商業(yè)區(qū)或居居住區(qū)市政配套：：齊全購買原因：：配套好，，交通方便便，舒適的的居住環(huán)境境高收入者構(gòu)成：當(dāng)?shù)氐睾屯馐「吒呤杖腚A層層，國外駐駐京人士需求特征：：豪華、舒舒適、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)業(yè)管理1997年年-1999年底北北京別墅市市場不立項(xiàng)項(xiàng)，別墅市市場增加供供應(yīng)量不大大，但在2000年年經(jīng)濟(jì)回升升，別墅新新開發(fā)項(xiàng)目目明顯增加加不完全統(tǒng)計(jì)計(jì)13個(gè)14個(gè)約80-90個(gè)，但但只售空置置部分7個(gè)1個(gè)建筑面積約約120萬萬平方米約4000套建筑面積約約50萬平平方米約1700套建筑面積約約40萬平平方米北京別墅市市場東北部部地區(qū)，西西部和西南南部地區(qū)別別墅分布零零散，相對(duì)對(duì)較少2000年年北京市場場別墅市場場經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)產(chǎn)品占據(jù)主主導(dǎo)地位，，改變了豪豪宅一統(tǒng)天天下的局面面，大大拉拉低了別墅墅價(jià)格和客客戶購買力力的差距，，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型“獨(dú)立立住宅”將將會(huì)貼近更更廣大消費(fèi)費(fèi)者的需求求244851375710708106477211690047203328050001000015000200002500030000市區(qū)機(jī)場路-順順義大興、豐臺(tái)臺(tái)亞北-昌平平海淀上地經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)通州遠(yuǎn)郊價(jià)格（元/平方米））北京1999年底、、2000年初存量量供應(yīng)別墅墅平均價(jià)格格在9580元元/平方米米但2000年13個(gè)個(gè)新盤中11個(gè)平均均價(jià)格在7000元元以下北京別墅市市場客戶以以前是富豪豪享受的豪豪宅，但目目前正逐漸漸成為中高高收入家庭庭的住宅消消費(fèi)，客戶戶結(jié)構(gòu)已發(fā)發(fā)生部分變變化外國客戶客戶構(gòu)成：：外資企業(yè)業(yè)家/高管管人員、外外交使館人人員購買傾向：：東北部高高檔豪華別別墅區(qū)消費(fèi)預(yù)測(cè)：：隨著WTO的加入入需求不斷斷擴(kuò)大歐美留學(xué)歸歸國創(chuàng)業(yè)人人士特征：追求求高質(zhì)量的的生活和理理想的居住住環(huán)境購買傾向：：受工作和和居所交通通條件制約約，熱衷于于西北部及及北部地區(qū)區(qū)的精品別別墅消費(fèi)預(yù)測(cè)：：隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策調(diào)整整和投資環(huán)環(huán)境的改善善將增大需需求財(cái)力雄厚的的港、澳、、臺(tái)商特征：由于于北京的經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)關(guān)系，需要要長時(shí)間在在京城滯留留購買傾向：：京城別墅墅，尤其是是近郊區(qū)商商住兩用別別墅中資企業(yè)家家、高級(jí)人人員及IT、金融、、房地產(chǎn)精精英特征：追求求生活的品品質(zhì)和質(zhì)量量而改善居居住條件購買傾向：：郊區(qū)環(huán)境境優(yōu)美的花花園式別墅墅薪資優(yōu)厚的的律師、會(huì)會(huì)計(jì)師和高高級(jí)知識(shí)分分子構(gòu)成的的“中產(chǎn)階階級(jí)”購買傾向：：四環(huán)與公公路一環(huán)之之間、親近近自然又具具有良好人人文環(huán)境的的經(jīng)濟(jì)型別別墅2000年年北京市房房地產(chǎn)公司司數(shù)量（家家）2000年年北京市房房地產(chǎn)公司司平均資本本金（萬元元）在北京地區(qū)區(qū)的內(nèi)資房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)數(shù)量很多多，但是平平均資本規(guī)規(guī)模與港澳澳臺(tái)和外資資企業(yè)相比比卻很小活躍在北京京地區(qū)的主主要上市房房地