新聚仁和融集團南通開發(fā)區(qū)項目市場策劃

和融集團南通開發(fā)區(qū)項目市場策劃提報

市場大勢預(yù)判項目戰(zhàn)略定位項目產(chǎn)品建議一、市場大勢預(yù)判時間政策或行動內(nèi)容1月10日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國十一條”合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。4月11日銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機構(gòu)要增加風(fēng)險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。4月15日國務(wù)院會議對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新“國十條”）商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。4月21日證監(jiān)會新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化待定住房保有稅？特別房產(chǎn)消費稅？待定本輪政策調(diào)控已持續(xù)5個月，力求使投資客淡出，保護及鼓勵自住需求本輪政策本輪政策2003200420052006200720082009中國樓市一貫是“政策樓市”“市場低迷——扶持；市場過熱——限制/打壓”，特征明顯本輪政策政策表現(xiàn)為階段性調(diào)整，短期打壓效果明顯二手房交易營業(yè)稅，抑制過度投資打壓主要為執(zhí)行05年政策，不再加強趨于溫和下半年通過房貸新政，提高投資門檻打壓政策從緊轉(zhuǎn)松，減免商品房交易稅扶持持續(xù)放松信貸條件，降低利率年末開始收緊，打擊屯地及投機扶持打壓提高個人住房貸款門檻繼續(xù)嘗試限制，但收效微弱下半年嚴(yán)格土地政策以及相關(guān)貸款金融政策開始限制

292033101756168020878932643本輪政策政策特征根據(jù)以往經(jīng)驗，政策密集調(diào)控后，往往會出現(xiàn)半年左右的樓市低迷期，預(yù)計11年開始市場逐步回暖內(nèi)需及城市化發(fā)展對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇起到推動加速作用，未來市場發(fā)展看好市場爆發(fā)政策力度不夠調(diào)控力度加大市場趨火后再次限制金融危機后扶持開始大力調(diào)控打壓大幅提高土地供應(yīng)？市場預(yù)判市場走勢本輪政策為階段性調(diào)整，市場短期打壓明顯政府以“保自住、打投資”為目的，市場約半年左右政策消化期，預(yù)計2011年上半年市場開始逐步走向復(fù)蘇我國特色經(jīng)濟環(huán)境和國情支撐房地產(chǎn)市場加速、看好發(fā)展所以，項目在入市時應(yīng)處于市場回暖期，雖然在運作周期中可能會碰到短期調(diào)整，但對于40萬方、約5年左右運作的大盤，整體大市場看好發(fā)展、市場環(huán)境逐步走高市場大勢預(yù)判二、項目戰(zhàn)略定位區(qū)位價值理解競爭市場理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項目戰(zhàn)略定位國家級戰(zhàn)略定位升級、大南通概念形成，對客源輻射力度進一步加強江蘇沿海地區(qū)建設(shè)成為我國東部地區(qū)重要的經(jīng)濟增長極。江蘇區(qū)域發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，這在江蘇尚屬首次，加快連云港、鹽城和南通三個中心城市建設(shè)推進先進制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，積極發(fā)展以風(fēng)電和核電為主體的新能源產(chǎn)業(yè)，加緊建設(shè)“南融長三角、北聯(lián)渤海灣、溝通中西部”的“黃金海岸”江蘇東部沿海整體戰(zhàn)略定位升級，促進江蘇相關(guān)產(chǎn)業(yè)向沿海產(chǎn)業(yè)城市聚集，促進城市經(jīng)濟、城市產(chǎn)業(yè)、城市人口大發(fā)展大南通概念形成，南通城市地位提升、產(chǎn)業(yè)聚集力增強，輻射更廣的周邊縣市客源和產(chǎn)業(yè)客源長三角經(jīng)濟區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)城市背景城市定位升級城市背景同城發(fā)展時代船舶運輸時代：1990年以前，南通交通發(fā)達，工業(yè)基礎(chǔ)扎實、經(jīng)濟發(fā)展水平與蘇州同步，教育基礎(chǔ)特別強汽車運輸時代：2005年以前，南通因長江阻隔，交通不便，經(jīng)濟發(fā)展落后于蘇州大橋發(fā)展時代：05年開始，蘇通大橋及其他三座公路大橋與鐵路大橋的立項、建設(shè)、完工，南通的交通出現(xiàn)了跳躍式發(fā)展，被評價為最有投資潛力城市同城效應(yīng)時代：類似于蘇州，通過機場、鐵路、大橋等對交通環(huán)境改善，融入上海發(fā)展，形成1小時都市圈，3小時經(jīng)濟市場消費圈城市00年05年08年09年高端房價GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅單價上海455110.8％914411.1％136989.7%149018.2％10萬以上蘇州150012.6％402715.3％670113％740011％1.7-2.5萬南通73610.9％147215.4％251013.3％287314％1.2-1.5萬經(jīng)濟步入高速增長期，房地產(chǎn)將迎來快速增長蘇通大橋08年通車崇啟大橋已審批崇海大橋已審批城市背景城市及經(jīng)濟發(fā)展核心城市市中中心心南南移移，，開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)為為核核心心，，必必將將承承載載城城市市中中高高端端客客源源發(fā)發(fā)展展區(qū)域特點開發(fā)時期知名開發(fā)商樓盤品質(zhì)老城區(qū)商業(yè)中心開發(fā)成熟少中端港閘區(qū)省級開發(fā)區(qū)、火車站、專業(yè)市場群開發(fā)中期少中端通河區(qū)省級開發(fā)區(qū)開發(fā)前期（08年）少中端新城區(qū)市政府、體育館、CBD開發(fā)中期（05年）少中高端開發(fā)區(qū)國家級開發(fā)區(qū)、能達商務(wù)區(qū)、國際商業(yè)模式開發(fā)前期集中高端蘇通合作區(qū)沿江生態(tài)科技新城開發(fā)前期少--港閘區(qū)老城區(qū)南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)開發(fā)區(qū)通河區(qū)蘇通合作區(qū)1、上上海海-南通通的的鐵鐵路路兼兼城城市市輕輕軌軌兼兼高高速速公公路路的的項項目目已已經(jīng)經(jīng)于于2008年2月得得到到國國家家發(fā)發(fā)改改委委的的批批準(zhǔn)準(zhǔn)。。建建成成后后從從南南通通開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)到到上上海海只只要要40分鐘鐘2、長長江江北北側(cè)側(cè)最最大大的的天天然然30萬噸噸級級海海港港----洋口口港港已已經(jīng)經(jīng)開開航航，，南南通通正正式式進進入入江江海海聯(lián)聯(lián)動動的的新新時時代代3、世世界界500強企企業(yè)業(yè)中中，，在在南南通通開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)有有48家控控股股企企業(yè)業(yè)4、中中新新蘇蘇通通科科技技城城（（新新加加坡坡工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)二二區(qū)區(qū)））在在南南通通開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的蘇蘇通通大大橋橋兩兩側(cè)側(cè)規(guī)規(guī)劃劃55平方方公公里里5、50層五五星星級級賓賓館館08年12月26日開開工工于于南南通通開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的能能達達商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)；；四四星星級級酒酒店店09年10月開開始始營營業(yè)業(yè)6、南南通通開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)段段長長江江寬寬度度最最窄窄處處約約7公里里，，將將發(fā)發(fā)展展大大片片工工業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)區(qū)位背景爆發(fā)式增長1、能能達達商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)于于2011年基基本本建建成成2、潤潤華華國國際際中中心心50層五五星星級級賓賓館館08年12月26日開開工工于于；；四四星星級級酒酒店店09年10月開開始始營營業(yè)業(yè)3、星星湖湖101廣場場共共12萬方方，，部部分分商商業(yè)業(yè)開開始始運運營營4、星星湖湖街街區(qū)區(qū)共共8萬方方，，逐逐步步開開始始營營業(yè)業(yè)5、開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)個個案案預(yù)預(yù)計計在在明明年年集集中中上上市市知名名開開發(fā)發(fā)商商云云集集、、以以及及政政府府對對配配套套打打造造力力度度，，在在城城市市發(fā)發(fā)展展中中尚尚屬屬首首次次，，凸凸顯顯開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)在在未未來來南南通通城城市市發(fā)發(fā)展展中中的的核核心心地地位位區(qū)位背景最具國際屬性開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)有有24個國國家家的的400多家家外外資資企企業(yè)業(yè)落落戶戶，，其其中中世世界界500強企企業(yè)業(yè)中中，，在在南南通通開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)有有48家控控股股企企業(yè)業(yè)，，南南通通外外資資企企業(yè)業(yè)最最多多開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)外外籍籍人人口口最最集集中中中新新蘇蘇通通科科技技城城（（新新加加坡坡工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)二二區(qū)區(qū)））在在南南通通開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的蘇蘇通通大大橋橋兩兩側(cè)側(cè)規(guī)規(guī)劃劃55平方公里南通最具國際際屬性區(qū)域，，南通高端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，，催生中高端端客源，與新新城區(qū)最大差差異能達商務(wù)區(qū)是是集行政、商商務(wù)、研發(fā)、、商業(yè)、生活活等為一體的的大型功能性性項目，是開開發(fā)區(qū)建區(qū)以以來最大的以以發(fā)展服務(wù)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)的地地產(chǎn)開發(fā)項目目，以產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)，商務(wù)務(wù)、產(chǎn)業(yè)核心心區(qū)域，與出出口加工園、、新材料工業(yè)業(yè)園等類似的的特色園區(qū)項目區(qū)位更接接近生活配套套區(qū)域，附近近集中老式小小區(qū)、動遷房房等居住小區(qū)區(qū)，居住氛圍圍更加濃厚項目處于開發(fā)發(fā)區(qū)核心區(qū)域域，支撐運作作高端個案的的區(qū)位價值創(chuàng)業(yè)外包服務(wù)中心總部大廈潤華國際中心西側(cè)居民區(qū)南側(cè)居民區(qū)周邊商業(yè)街區(qū)位背景中央居住區(qū)區(qū)位背景類似區(qū)域發(fā)展展借鑒外高橋功能區(qū)金橋功能區(qū)三林世博區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴金融區(qū)

川沙功能區(qū)浦東功能區(qū)南匯功能區(qū)聯(lián)洋社區(qū)非上海傳統(tǒng)高高端居住區(qū)上海外籍居住住人口最集中中的區(qū)域上海外籍企業(yè)業(yè)最集中的區(qū)區(qū)域上海國際屬性性最強的區(qū)域域多個高端項目目共同運作，，提升區(qū)位板板塊價值和客客源認(rèn)知，樹樹立上海高端端居住區(qū)和國國際社區(qū)形象象上海最大的國國際社區(qū)價值運作5萬以上，近次次于一線豪宅宅在非核心區(qū)、、依托集中產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐，通通過多個高端端項目共同運運作，將會吸吸引城市高端端客源，樹立立城市高端板板塊區(qū)位價值理解解結(jié)論伴隨大南通規(guī)規(guī)劃定位，房房地產(chǎn)市場將將迎來快速發(fā)發(fā)展機遇開發(fā)區(qū)為發(fā)展展核心，承載載城市南向發(fā)發(fā)展價值重任任，依托個案案、配套集中中爆發(fā)，開發(fā)發(fā)區(qū)將代表未未來南通房地地產(chǎn)價值增長長最高區(qū)域我司把開發(fā)區(qū)區(qū)定位為南通通的“聯(lián)洋社社區(qū)”，項目目應(yīng)站在這樣樣一個高度來來運作區(qū)位價值理解解競爭市場理解解目標(biāo)客戶分析析和融品牌研究究項目戰(zhàn)略定位位市場背景房地產(chǎn)發(fā)展城市下一個重重點板塊，相相對新城和老老城區(qū)，價值值更有優(yōu)勢南通房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展走兩條線線城東和港閘板板塊，與市區(qū)區(qū)距離相對較較近，爭奪看看中成熟配套套的城市中高高端客源，客客源需求表現(xiàn)現(xiàn)傳統(tǒng)依托城市發(fā)展展而南向發(fā)展展軸線，南通通主要高品質(zhì)質(zhì)樓盤集中南南向發(fā)展軸上上，走品質(zhì)路路線長江一號7300高迪晶城7450綠城玉蘭公寓13300軍山半島9300世紀(jì)花城9150軍山金水灣7250優(yōu)山美地7500城市嘉苑11000老城區(qū)新城區(qū)03年啟動開發(fā)區(qū)最早10年下半年港閘區(qū)08年啟動狼山06年啟動通河08年啟動萬通城7500金鼎灣國際15000濠南君邑15000城東04年啟動老城區(qū)新城區(qū)開發(fā)區(qū)港閘區(qū)狼山通河城東區(qū)域代表個案后續(xù)量主要土地供應(yīng)面積城東區(qū)約59.149.1老城區(qū)約12.556.7新城區(qū)約30.2（不含中端品質(zhì)世紀(jì)花城項目）5.4狼山約10

29.5客源傳統(tǒng)，中中端客源高端品質(zhì)，高高端客源高端品質(zhì)，中中高端客源市場背景整體供應(yīng)客源傳統(tǒng)，中中高端客源（單位：萬方方，土地供應(yīng)應(yīng)面積含部分分商業(yè)配套））承載城市對居居住品質(zhì)有要要求客源，同同一價值平臺臺下，直接競競爭后續(xù)體量量較少市場背景產(chǎn)品平臺玉蘭公寓金鼎灣國際傳統(tǒng)高端個案案營造手法，，高端品質(zhì)具具有運作機會會地塊用地性質(zhì)用地面積(平方米)建筑面積(平方米)綜合容積率樓面單價(元/㎡)華潤地塊居住商業(yè)185052.24＜415200，其中商業(yè)≤214002.241555景瑞地塊居住商業(yè)191220.47≤328000，其中商業(yè)部分建筑面積≥24000，居住部分（含配套公建）建筑面積≤3040001.722116中港地塊居住141571.78≤3540002.51644農(nóng)工商地塊商業(yè)居住68792.23≤209300，其中商業(yè)建筑面積≥43500，居住部分（含配套公建）建筑面積≤1658003.042278和融地塊居住157796.17≤3920002.481699合計————1609600(居住)————市場背景后續(xù)競爭品牌開發(fā)商、、地塊集中上上市（160萬方），板塊塊價值和認(rèn)知知將迅速釋放放市場背景產(chǎn)品競爭地塊用地性質(zhì)綜合容積率可能產(chǎn)品后續(xù)體量華潤地塊居住商業(yè)2.24雙拼、18F小高、33F高層160萬方景瑞地塊居住商業(yè)1.72別墅、高層中港地塊居住2.5未知農(nóng)工商地塊商業(yè)居住3.04別墅、洋房、33F高層和融地塊居住2.48？混合型產(chǎn)品，，后續(xù)競爭壓壓力大，項目目必須要形成成自身特色，，走特色品質(zhì)質(zhì)路線市場背景景瑞項目規(guī)劃定位高端，立立面質(zhì)感強，，但規(guī)劃排布布較平，沖擊擊力不夠承載城市中高高端客源南向向發(fā)展方向，，運作高端物物業(yè)具有機會會板塊內(nèi)以外來來開發(fā)商為主主，產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)高端，需要要通過低密度度高端產(chǎn)品，，樹立個案高高端形象和品品牌形象和融在南通就就是高端個案案運營商，項項目應(yīng)該形成成特色、走差差異化路線市場背景結(jié)論區(qū)位價值理解解競爭市場理解解目標(biāo)客戶分析析和融品牌研究究項目戰(zhàn)略定位位首置客源首改客源再改客源多改客源頂峰客源首次改善，追追求生活品質(zhì)質(zhì)和總價要求求，110-125平米，25％再次改善，更更舒適生活空空間、品質(zhì)提提升，135-144平米，35％公寓終極置業(yè)業(yè)者，需求最最好位置、最最好個案，200平米以上，5％項目整盤客源源爭奪的南通通中高端改善善型客源核心客源多次改善，需需要更多功能能空間、滿足足品質(zhì)生活需需求，160-170平米，15％南通客源客源需求首次置業(yè)，更更住宅總價控控制和性價比比因素，90平米以內(nèi)，20％工作區(qū)域居住區(qū)域從優(yōu)山美地成成交客源分析析，主要集中中在老城區(qū)，，占65％比例其次為開發(fā)區(qū)區(qū)，占25％比例工作在開發(fā)區(qū)區(qū)客源，考慮慮工作便利性性，購買比例例放大優(yōu)山美地成交客戶區(qū)域離開發(fā)區(qū)最近近、最高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)，對于于客源、運作作等借鑒參考考市區(qū)：55％城北：5％開發(fā)區(qū)：30％下屬縣市及外地10％客源分布：市區(qū)55％，開發(fā)區(qū)30％，其他15％客源年齡：客源年齡在35-45歲為主置業(yè)目的：前期以首置為為主的剛需客客源，包括首首次置業(yè)和首首次改善，后后期投資和改改善逐步增加加項目整盤目標(biāo)標(biāo)客源預(yù)估項目整盤客源源區(qū)域分布需求面積家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)家庭年收入（最低）層次典型特征首置客源70-90平米單身、新婚25-3510萬以上企業(yè)職工、教師、公務(wù)員希望面面俱到格外關(guān)注性價比、戶型和配套首改客源110-120平米兩口之家新三口之家35-4013萬以上中層管理者、中級技術(shù)員、教師、公務(wù)員滿足城市價值的配套需求講究房型功能性和內(nèi)部環(huán)境再改客源130-150平米后三口之家35-4520萬以上中高層管理者、高級技術(shù)員、小型私營業(yè)主傳統(tǒng)觀念，追求戶型舒適度和景觀價值多改客源160平米以上后三口之家40-5525萬以上私營業(yè)主、企業(yè)高官面子+需求，居住舒適度樓盤品質(zhì)和氣派最重要項目整盤客源源需求表現(xiàn)項目一期客源源定位顧專通過優(yōu)山山美地運作，，對于客源區(qū)區(qū)域變化的表表述顧專感受最深深的是因為““優(yōu)山美地””在南通有著著不可超越的的環(huán)境，所以以有一半客戶戶屬于改善型型居住，另外外剛需客戶占占據(jù)23%，二者比例總總計73%，改善型和剛需需是目前整個““優(yōu)山美地””的核心客源源另外，優(yōu)山美美地早期以開開發(fā)區(qū)客源主主力，市區(qū)客客源購買比例例不足；隨著著城市發(fā)展以以及城市最好好居住環(huán)境，，市區(qū)改善客客源比例迅速速放大，達到到近70％比例優(yōu)山美地專案經(jīng)理總負(fù)責(zé)優(yōu)山美美地項目的整整體銷售，談?wù)勂鹨韵聨c點項目運作的的感受關(guān)于戶型需求求：因本案通通過前期的別別墅與洋房實實景的呈現(xiàn)，，再結(jié)合銷售售的口碑，小小區(qū)品質(zhì)也得得到市場認(rèn)可可，而購買本本案小高層客客戶，近80%為改善居住，，需求集中在在130-145平方米左右的的三房，另一一部分為剛性性及投資客戶戶，則傾向二二房及一房。。在近三年的的小高層銷售售中，在面積積配比上，在90-100平方米的分布布上，感覺比比例偏少，也也導(dǎo)致一些客客戶流失，其次三房面面積變現(xiàn)偏大大，最好能控控制在140平方米以內(nèi)，，同時對115-130平方米的小三三房比例也偏偏少。關(guān)于客源發(fā)展展：三年的銷銷售，客源基基本以主城區(qū)區(qū)客戶占據(jù)主主導(dǎo)地位，開開發(fā)區(qū)其次，，但開發(fā)區(qū)比例呈呈每年有小幅幅度上升，隨著開發(fā)區(qū)區(qū)的大力開發(fā)發(fā)及招商引資資，后期開發(fā)發(fā)區(qū)的客源還還將繼續(xù)攀升升，同時開發(fā)區(qū)也存在在較多的動拆拆遷戶，必然然會出現(xiàn)一群群追求品質(zhì)生生活的人群。關(guān)于產(chǎn)品設(shè)想想：優(yōu)山美地在產(chǎn)產(chǎn)品上制勝最最大的因素是是環(huán)境，因為環(huán)境好好是很多業(yè)主主介紹親朋好好友的最主要要的原因，在在產(chǎn)品上應(yīng)該該對環(huán)境提升升品質(zhì)，同時時在戶型上應(yīng)應(yīng)該能有創(chuàng)新新，并且輔以以實用性很好好的附加值，，增添戶型的的舒適性和賣賣點。關(guān)于操盤心得得：優(yōu)山美地地近60%客戶來自他人人介紹，在南南通圈層營銷銷、耳語營銷銷是銷售制勝勝最大因素，，對于項目的的客戶無論是是成交還是未未成交客戶，，一定要把客客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)提升，用心心去提升客戶戶的滿意度，，將為項目帶帶來口碑傳送送的基礎(chǔ)。優(yōu)山美地羅總項目客源定位項目前期仍是是以開發(fā)區(qū)客客源為第一主主力（約70％），包括開開發(fā)區(qū)原居民民、企業(yè)職工工等，表現(xiàn)為為改善客源隨著區(qū)域發(fā)展展，配套、交交通、區(qū)位認(rèn)認(rèn)知逐步提升升，將承載城城市的居住功功能，中后期（2-3年）必將吸引更多多的城區(qū)客源源，為第一主力，，需求高端品質(zhì)質(zhì)的改善型產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)區(qū)現(xiàn)有客源開發(fā)區(qū)有5.5-6.5萬客源，具有有購買能力和和潛在購房需需求產(chǎn)業(yè)人口客源潛在客源組項目6公里范圍的原住居民15萬戶均3口，70％比例3.5萬500多家外資企業(yè)20萬中層以上管理者約占10％-15％2-3萬2000多家中資企業(yè)3000多家私營企業(yè)開發(fā)區(qū)購房需求置業(yè)目的產(chǎn)品優(yōu)勢購房需求表現(xiàn)現(xiàn)為改善和為為子女買房，，反映在房型型面積上為三三房和二房需需求對產(chǎn)品方面，，最多選擇綠綠化和物業(yè)服服務(wù)，表明對對居住環(huán)境和和品質(zhì)需求；；其次表現(xiàn)為為戶型和規(guī)劃劃開發(fā)區(qū)房型面積需求房型需求面積以改善型三房房為絕對主力力，對一房無無需求需求面積集中中在110-130平米面積段，，其次為130-144平米和90-110平米144平米以上需求求相對有限，，在10％左右住房了解：目目前居住三房房為主，但對對物業(yè)、景觀觀等不滿意，，未來主要表表現(xiàn)為改善型型需求購買用途：改改善型需求主主力（58％），其次為為子女購房房型面積：面面積集中在110-130平米，其次為為130-144平米和90-110平米產(chǎn)品需求：首首選景觀和物物業(yè)，其次為為規(guī)劃和房型型開發(fā)區(qū)客源特征區(qū)位價值理解解競爭市場理解解目標(biāo)客戶分析析和融品牌研究究項目戰(zhàn)略定位位名京系未來系格林系自在系城市地段中小小型住區(qū)年輕態(tài)成長型型住區(qū)城郊低密度大大型住區(qū)城市副中心綜綜合住區(qū)南京名京上海未未來上海格林世界界杭州自在城品牌金地集團幸福啟航系列列幸福樂居系列列幸福圓夢系列列幸福尊享系列列品牌新城集團品牌和融集團產(chǎn)品系列代表個案檔次區(qū)位產(chǎn)品類型價值特色“美地”系列優(yōu)山美地高端城市核心區(qū)邊緣別墅、洋房、高層山水自然環(huán)境、講究異域風(fēng)情生活陽光美地中端城市核心區(qū)邊緣小高、高層大圍合景觀“國際”系列巴比倫花園高端城市或者區(qū)域中心小高、高層對稱式布局和景觀、立面更具品質(zhì)和穩(wěn)重，講究城市高端生活和融已經(jīng)形成成“美地”和和“國際”兩兩大成熟產(chǎn)品品系定位思考區(qū)位優(yōu)勢中央居住價值值區(qū)域，最具具潛力、國際際屬性的高端端居住板塊港閘區(qū)老城區(qū)開發(fā)區(qū)次中心（二級）南通城市中心（一級）北翼次中心（二級）南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)開發(fā)區(qū)市中心9KM新城區(qū)5KM狼山鎮(zhèn)2KM開發(fā)區(qū)3KM優(yōu)山美地別墅：06年5月，一期別墅墅20天搶空，8000運作至11000元/㎡洋房：15天內(nèi)8棟洋房售馨，，4000運作至6000元/㎡公寓：07年小高層首次次推盤，幾天天內(nèi)去化95%，5600運作至6000元/㎡河流、綠地以以及植被的打打造項目產(chǎn)品跳脫脫整個南通市市場價格上升迅速速客源運作到全全市的高度距離老城區(qū)10公里左右交通、生活等等配套欠缺南通優(yōu)山美地地本土最大的高高端產(chǎn)品運營營商，在戰(zhàn)略略上，需要高高端個案延續(xù)續(xù)品牌形象南通高端品牌牌運營商定位思考品牌優(yōu)勢定位思考客源需求開發(fā)區(qū)客源訪訪談：更多表表現(xiàn)為三房、、改善型需求求，對景觀、、物業(yè)、規(guī)劃劃、戶型等產(chǎn)產(chǎn)品需求，追追求高品質(zhì)和和居住舒適度度優(yōu)山美地客源源：同樣表現(xiàn)現(xiàn)為改善型需需求，看中優(yōu)優(yōu)山美地綠化化環(huán)境優(yōu)山美地操作作人員：缺少少二房和小面面積三房；南南通主要靠口口碑營銷，所所以產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)一定要好，，才能有效實實現(xiàn)價值提升升；客源更看看中優(yōu)山美地地的景觀優(yōu)勢勢客源需求環(huán)境境優(yōu)越、居住住舒適度、高高端品質(zhì)住區(qū)區(qū)我司把項目定定位為“國際際系”產(chǎn)品區(qū)位價值理解解競爭市場理解解目標(biāo)客戶分析析和融品牌研究究項目戰(zhàn)略定位位開發(fā)區(qū)中央住住區(qū)高端個案案城市級別的高高端明星個案案和融集團國際際系產(chǎn)品、又又一標(biāo)桿個案案項目定位項目戰(zhàn)略定位位三、項目產(chǎn)品品建議定位思考如何為南通中中高端客層打打造一個有特特色、有品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品形象象？追求國際化開開發(fā)模式、追追求全新的居居住理念，塑塑造一個南通通高端產(chǎn)品新新地標(biāo)！打造南通首個個國際化高端端住區(qū)為南通上流客客層打造新地地標(biāo)項目產(chǎn)品定位位定位詮釋如何導(dǎo)入國際際化開發(fā)模式式？如何塑造地標(biāo)標(biāo)品質(zhì)？源于美國·紐約中央公園園的啟示！……世界級城市公公園規(guī)劃我們的項目建建議紐約、中央公公園下城區(qū)(LowerManhattan)唐人街(ChinaTown)中城區(qū)(Midtown/TheaterDistrict)上東區(qū)(UpperEastSide)上西區(qū)(UpperWestSide)中央公園(CentralPark)哈德遜河公園園(HudsonRiverPark)國際級城市規(guī)規(guī)劃模式居住區(qū)域圍繞繞核心公園分分布各區(qū)各有各的的小型中央綠綠地中央公園號稱稱紐約“后花花園”特點：城市中心湖城市森林城市草坪理念：規(guī)劃：超大圍圍合、超大棟棟距環(huán)境：世界級級公園式景觀觀戶型：高附加加值、可變空空間建筑：國際化化經(jīng)典建筑大堂：國際化化高端生活體體驗配套：國際級級居住品質(zhì)的的體驗產(chǎn)品定位支撐撐開發(fā)理念的國國際化一、規(guī)劃設(shè)計計思考二、我們的國國際級景觀規(guī)規(guī)劃組團、圍合、、棟距追求大尺度、、大空間帶來來的視覺體驗驗！追求變化的天天際線帶來的的地標(biāo)形象??！經(jīng)濟指標(biāo)：占地面積：15.8萬方建筑面積：39.2萬方其中：住宅面積：377850㎡幼兒園：4000㎡商業(yè)：9000㎡會所物業(yè)：1500㎡容積率：2.48建筑密度：≤18%30F高層＋花園洋洋房花園洋房15％體量密度高，常規(guī)規(guī)30-32F高層192米超大棟距1.8-2萬平米超大中中央景觀1、方案排布項目經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)，可能排布布2個方案，從方方案視覺沖擊擊力效果上看看，方案一明明顯好于方案案二；2、經(jīng)濟測算方案產(chǎn)品銷售總額總成本利潤成本利潤率方案一洋房15％公寓85％26.3億24.4億1.88億7.7％方案二全高層27.4億25.1億2.24億8.9％方案一方案二方案比較三、我們的世世界級公園景景觀我們將重點打打造四大主題題公園式景觀觀中心湖、森林林、草坪、濱濱河中心湖主題特色處理理：追求中心湖規(guī)規(guī)劃出的半島島親水空間獨島樓王地標(biāo)標(biāo)森林\草坪主題特色處理理：追求森林中的的參與性大尺度開放休休閑/活動空間以及及運動設(shè)施小尺度空間提提供親切交流流草坪主題特色處理理：社區(qū)入口形象象會所高爾夫湖濱主題特色處理理：親水觀水利用中央五棟棟建筑底層4.5米架空處理，，營造景觀的的通透連貫性性。其他花園式景景觀細(xì)節(jié)架空層花園打造國際花園式可變空空間戶型類型：小二房：85-90㎡㎡二房：110-120㎡三房：130-140㎡四房：160-170㎡樓王：200-220㎡高附加值、高高舒適性，立立體花園空間間四、戶型1、市場面積配配比2、客戶戶型需需求優(yōu)山美地2房和小3房比例偏少，，客源需求較較大；客源表表現(xiàn)為改善型型居住，需求求三房主力項目50-6970-8990-109110-129130-149150-179180-219220以上套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比優(yōu)山美地----794％24912％46023％85642％1246％1206％1327％金水灣----5011％13028％----13729％9520％6013％----軍山半島4810％4911％----143％5812％16234％14430％----綠城----19724％28334％769％789％16820％172％112％城市嘉苑--------50.6％202％74591％162％314％30.4％世紀(jì)花城----23611％89343％30815％58728％643％--------合計480.7％6119％156023％87813％246137％6299％3726％1462％面積段面積面積比套數(shù)套數(shù)比85-907227020％80327％110-1258904024％74225100433％160-1705412014％32811％200-220268807％1284％總計377850100％3005100％3、項目面積配配比建議公寓：85-90㎡公寓：110-125㎡公寓：135-144㎡公寓：160-170㎡公寓：200-220㎡商業(yè)會所幼兒園4、戶型分布5、樓層層分布布15F16F18F28F30F32F戶型——樓王建筑面面積：：200㎡-220㎡㎡高附加加值的的體現(xiàn)現(xiàn)：建筑面面積：：220㎡贈送率率大于于15％360度空中中花園園，獨獨梯獨獨戶彰彰顯豪豪宅氣氣度。。打造巴巴比倫倫式的的空中中花園園空間間。建筑面面積：：160㎡-170㎡㎡戶型——四房高附加加值的的體現(xiàn)現(xiàn)：建筑面面積：：165㎡入戶花花園：：28㎡㎡（半送送）凸窗：：5.4㎡㎡（全送送）北陽臺臺：13㎡㎡（半送送）總附贈贈面積積：25.9㎡㎡附贈比比率：：16%戶型——三房建筑面面積：：130-140㎡附加值值贈送送：建筑面面積：：132㎡設(shè)別平平臺：：5.6㎡㎡（全送送）空中花花園：：5㎡（半送送）南陽臺臺：9㎡（半送送）工作陽陽臺：：3㎡（半送送）總附贈贈面積積：14㎡㎡附贈比比率：：11%附加值值贈送送：建筑面面積：：136㎡空中花花園：：15㎡㎡（半送送）南陽臺臺：7㎡（半送送）設(shè)備品品臺：：5㎡（全送送）凸窗：：3㎡（全送送）總附贈贈面積積：19㎡㎡附贈比比率：：14%戶型——二房建筑面面積：：110㎡-125㎡㎡戶型——小二房房建筑面面積：：85㎡㎡-90㎡㎡附加值值贈送送：A建筑面面積：：89㎡㎡空中花花園：：10.8㎡㎡（半送送）陽臺：：10.2㎡㎡（半送送）凸窗：：0.8㎡㎡（全送送）總附贈贈面積積：11.3㎡㎡附贈比比率：：13%AB附加值值贈送送：B建筑面面積：：88㎡㎡陽臺：：6.8㎡（半送送）入戶花花園：：15㎡㎡（半送送）凸窗：：6.4㎡㎡（全送送）總附贈贈面積積：17㎡㎡附贈比比率：：19%打造國國際經(jīng)經(jīng)典建建筑品品質(zhì)塑造南南通豪豪宅新新地標(biāo)標(biāo)立面風(fēng)風(fēng)格一一：皇皇家新新古典典立面風(fēng)風(fēng)格二二：ArtDeco風(fēng)格五、建建筑風(fēng)格一一：皇皇家新新古典