恒天項(xiàng)目策略課件

恒天項(xiàng)目策略初探恒天項(xiàng)目策略初探一.城市綜合體概況二.成功案例賞析三.項(xiàng)目自我審視四.推盤(pán)思路目錄目錄一.城市綜合體概況城市綜合體概念及特征一.城市綜合體概況城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。城市綜合體定義城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會(huì)出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點(diǎn)來(lái)看，CBD本身就是一個(gè)龐大的綜合體。如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。

優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會(huì)出現(xiàn)高檔次的模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式

complex=hotel+office+shopping+apartment+…城市綜合體四大發(fā)展模式北京東方廣場(chǎng)北京華貿(mào)中心北京東方廣場(chǎng)北京華貿(mào)中心模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式

shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel廣州中信廣場(chǎng)深圳信興廣場(chǎng)模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式

shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office上海商城模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式

complex=shopping(主)+hotel深圳華潤(rùn)中心模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式城市綜合體四大特征特征一：超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。

城市綜合體四大特征特征一：超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)特征二：通道樹(shù)型交通體系

通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型”（AccessTree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

特征二：通道樹(shù)型交通體系

通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)特征四：高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過(guò)電視系統(tǒng)、監(jiān)聽(tīng)系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。

特征四：高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是城市綜合體開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)1.三大選址標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)項(xiàng)目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)位于新開(kāi)發(fā)區(qū)

2.必須有營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)

大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)。

城市綜合體開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)1.三大選址標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目所在位置為城3.具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。

交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。

3.具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切4.必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng)

為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店和國(guó)際化寫(xiě)字樓。

4.必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng)

為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)城市綜合體特點(diǎn)總結(jié)類(lèi)型齊全配套完善科技先進(jìn)造型獨(dú)特空間開(kāi)闊

地段優(yōu)越交通便捷城市綜合體多少處于城市CBD核心區(qū)域，交通便捷。

寫(xiě)字樓/住宅/商業(yè)等類(lèi)型齊全，各種生活配套相當(dāng)完善。多少城市綜合體在造型上獨(dú)具新穎、空間開(kāi)闊，具有很強(qiáng)的吸引力。城市綜合體是高科技、高智能的集合體，高科技廣泛的應(yīng)用于室內(nèi)交通/安保/消防等方面。城市綜合體特點(diǎn)總結(jié)類(lèi)型齊全配套完善科技先進(jìn)造型獨(dú)特空間二.成功案例賞析1、國(guó)內(nèi)案例2、西安案例二.成功案例賞析1.國(guó)內(nèi)案例北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建外SOHO1.國(guó)內(nèi)案例北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建外SOHO北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于東長(zhǎng)安街CBD核心區(qū)，國(guó)貿(mào)橋東500米，東長(zhǎng)安街北側(cè)，北京電視臺(tái)(BTV)新臺(tái)址對(duì)面。與國(guó)貿(mào)大廈、摩托羅拉大廈、惠普大廈，京廣中心、中央電視臺(tái)（CCTV）新址毗鄰而居。北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于東長(zhǎng)安街CBD核心區(qū)，國(guó)貿(mào)橋東5占地面積：10萬(wàn)平方米總建筑面積：50萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型：住宅、商住樓容積率：4.37

綠化率：30%

歷史價(jià)格：14000元/平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2003-10-25開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)占地面積：10萬(wàn)平方米北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)分兩期開(kāi)發(fā)：

一期以國(guó)際商務(wù)港為主、特色商業(yè)街為輔的商務(wù)區(qū)，由4座高層商務(wù)樓、特色商業(yè)街、設(shè)施齊全的高檔商務(wù)會(huì)所、會(huì)議中心、地下車(chē)庫(kù)及獨(dú)具匠心的近3萬(wàn)平方米大型城市廣場(chǎng)等組成，建筑面積約30萬(wàn)平方米，于2005年10月建成并投入使用。

二期緊臨首都東長(zhǎng)安街，以“兩座三塔”的獨(dú)特雕塑形態(tài)集合了一座白金五星級(jí)酒店和兩座國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)超5A智能寫(xiě)字樓，以及世界500強(qiáng)國(guó)際商業(yè)巨子攜手入駐的城市商業(yè)綜合設(shè)施，建筑面積約20萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)于2006年年底交付使用。北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)分兩期開(kāi)發(fā)：

一期超5A寫(xiě)字樓+五星級(jí)酒店+連鎖商業(yè)中心+國(guó)際商務(wù)港+國(guó)際精品商城超5A寫(xiě)字樓+五星級(jí)酒店+連鎖商業(yè)中心+國(guó)際商務(wù)港+國(guó)際精品恒天項(xiàng)目策略課件恒天項(xiàng)目策略課件恒天項(xiàng)目策略課件建外SOHO建外SOHO建外soho位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路39號(hào)，國(guó)貿(mào)中心對(duì)面。建外SOHO建外soho位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路39號(hào)，國(guó)貿(mào)中心對(duì)面。占地面積：13萬(wàn)平方米總建筑面積：70萬(wàn)平米物業(yè)類(lèi)型：公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、別墅容積率：3.5

綠化率：33%

總設(shè)計(jì)師：山本顯理（日本）歷史價(jià)格：17000元/平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2002-1-1開(kāi)發(fā)商：北京紅石占地面積：13萬(wàn)平方米北京最時(shí)尚的生活櫥窗建外SOHO被媒體稱(chēng)為北京"最時(shí)尚的生活櫥窗"，由18棟樓、l6條小街、300個(gè)店鋪組成。"建外SOHO"沒(méi)有圍墻，16條小街在17公頃的建筑群中穿梭串連，制造出充滿人情味的小街文化；預(yù)計(jì)每天將會(huì)有5萬(wàn)人在這里居住、工作、玩樂(lè)。

北京最時(shí)尚的生活櫥窗建外SOHO金角旺鋪(262.71平米)建外SOHO金角旺鋪(262.71平米)建外SOHO二層臨街商鋪(102.86平米)建外SOHO二層臨街商鋪(102.86平米)建外SOHO首層復(fù)式商鋪(268.17平米)建外SOHO首層復(fù)式商鋪(268.17平米)恒天項(xiàng)目策略課件恒天項(xiàng)目策略課件恒天項(xiàng)目策略課件2.西安案例西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新地城2.西安案例西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新地城西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)恒天項(xiàng)目策略課件占地面積：58722.00㎡總建筑面積：34.4萬(wàn)平米物業(yè)類(lèi)型：公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)容積率：5.99

綠化率：10%

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007-09-21開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)注：1、2、3、5號(hào)樓為國(guó)際公寓4號(hào)樓為國(guó)際寫(xiě)字樓占地面積：58722.00㎡公寓、寫(xiě)字樓、百貨、連鎖超市、影城、電玩城、數(shù)碼城…公寓、寫(xiě)字樓、百貨、連鎖超市、影城、電玩城、數(shù)碼城…西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力戶型西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力戶型恒天項(xiàng)目策略課件長(zhǎng)安路長(zhǎng)安路總建筑面積：11萬(wàn)平米物業(yè)類(lèi)型：公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)容積率：6.01

綠化率：25%

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008-10-25均價(jià)：7500元/平方米開(kāi)發(fā)商:陜西華聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司投資商:萬(wàn)科集團(tuán)新加坡凱德商用物業(yè)管理公司:萬(wàn)科物業(yè)總建筑面積：11萬(wàn)平米一期棟數(shù)：共4棟，22棟住宅1棟停車(chē)場(chǎng)，1棟為酒店.面積區(qū)間：83—143㎡主推樓棟：3#、4#樓主推面積：94—96㎡兩室施工進(jìn)度：期房交房時(shí)間：一期2010年中上旬一期棟數(shù)：共4棟，22棟住宅

Attractive戶型2室1廳1衛(wèi)1廚66㎡Attractive戶型Creative戶型復(fù)式2室2廳2衛(wèi)1廚120㎡Bright戶型2室2廳1衛(wèi)1廚82㎡Creative戶型復(fù)式Bright戶型A戶型2室2廳1衛(wèi)1廚83㎡B戶型2室2廳1衛(wèi)1廚94㎡A戶型2室2廳1衛(wèi)1廚83㎡B戶型D戶型3室2廳2衛(wèi)1廚143㎡C戶型2室2廳2衛(wèi)1廚96㎡D戶型3室2廳2衛(wèi)1廚143㎡C戶型西安案例

國(guó)內(nèi)案例▌所在地區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。▌規(guī)模較大（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)50萬(wàn)/建外SOHO70萬(wàn)）。▌酒店/商業(yè)/住宅等物業(yè)類(lèi)型相當(dāng)齊備。小結(jié)▌商業(yè)為主的城市綜合體較少。▌多少城市綜合體處于區(qū)域中心地帶。▌物業(yè)類(lèi)型相對(duì)偏少。西安案例國(guó)內(nèi)案例▌所在地區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。小結(jié)▌商業(yè)為主的城市三.項(xiàng)目自我審視項(xiàng)目研判及定位思考三.項(xiàng)目自我審視三環(huán)繞城二環(huán)環(huán)城位置及交通地鐵一號(hào)線本案三環(huán)繞城二環(huán)環(huán)城位置及交通地鐵一號(hào)線本案生態(tài)環(huán)城西苑勞動(dòng)公園環(huán)城西苑+老公公園+城市運(yùn)動(dòng)公園等生態(tài)環(huán)城西苑勞動(dòng)公園環(huán)城西苑+老公公園+城市運(yùn)動(dòng)公園等文化西安城墻+絲綢之路群雕+廣仁寺等文化西安城墻+絲綢之路群雕+廣仁寺等超市華潤(rùn)萬(wàn)家+人人樂(lè)+海星等超市華潤(rùn)萬(wàn)家+人人樂(lè)+海星等學(xué)校西電實(shí)驗(yàn)小學(xué)+大慶路小學(xué)+西電高級(jí)中學(xué)+西安第一中學(xué)等學(xué)校西電實(shí)驗(yàn)小學(xué)+大慶路小學(xué)+西電高級(jí)中學(xué)+西安第一中學(xué)等醫(yī)院西安兒童醫(yī)院+西安市第三醫(yī)院+西儀醫(yī)院醫(yī)院西安兒童醫(yī)院+西安市第三醫(yī)院+西儀醫(yī)院酒店喜來(lái)登大酒店+天朗大酒店+軍安王朝+澳都酒店等酒店喜來(lái)登大酒店+天朗大酒店+軍安王朝+澳都酒店等機(jī)會(huì)(opportunity)劣勢(shì)(weakness)◎受玉林市場(chǎng)、城中村等影響，周邊城市形象欠佳。優(yōu)勢(shì)(strength）◎緊鄰地鐵1號(hào)線，靠近城區(qū)，發(fā)展前景廣闊◎路網(wǎng)縱橫，交通發(fā)達(dá)◎周邊配套設(shè)施齊全，◎自然、人文環(huán)境優(yōu)越威脅(threat)◎周邊辦公氛圍不夠濃厚◎城市化進(jìn)程相對(duì)較緩◎城西發(fā)展加速◎周邊寫(xiě)字樓較少、soho產(chǎn)品稀缺項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)(opportunity)劣勢(shì)(weakness)◎本案具備優(yōu)越的區(qū)域位置發(fā)達(dá)的交通體系完善的物業(yè)類(lèi)型優(yōu)越的人文環(huán)境獨(dú)特的建筑造型具備城市綜合體特征具備城市綜合體特征五大生活優(yōu)勢(shì)造就1+1+1+1+1>5的增值生活魔方在地鐵1號(hào)線之上打造精品居住、高尚辦公、特色商業(yè)為一體的一站式生活地鐵上的城市綜合體五大生活優(yōu)勢(shì)地鐵上的城市綜合體我們將他稱(chēng)之為西城M0SAMOSA=metro+office+shopping+apartment即地鐵上的城市綜合體我們將他稱(chēng)之為MOSA=metro+office+shop四.推盤(pán)思路1.國(guó)內(nèi)成功案例借鑒2.項(xiàng)目推盤(pán)思路初探四.推盤(pán)思路北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一期二期北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為CBD城市綜合體項(xiàng)目為什么主推商業(yè)和寫(xiě)字樓？1.國(guó)內(nèi)成功案例借鑒北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一期二期北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為CBD城市綜合體項(xiàng)目為什商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅，中高檔住宅眾多酒店五星級(jí)酒店林立辦公國(guó)貿(mào)/財(cái)富中心等甲級(jí)寫(xiě)字樓匯聚商務(wù)CFD帶來(lái)大量高等級(jí)商務(wù)人士商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊情況分析商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅，中北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊辦公環(huán)境很成熟，產(chǎn)生了聚集效應(yīng)；同時(shí)，周邊區(qū)域內(nèi)缺乏大型的商業(yè)聚居區(qū)，首推商業(yè)可以迅速搶占這一空白點(diǎn)。因此，北京萬(wàn)達(dá)首推物業(yè)為:辦公+商業(yè)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)首推物業(yè)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊辦公環(huán)境很成熟，產(chǎn)生了聚集效應(yīng)；同時(shí)，北京萬(wàn)建外SOHO而處于建外的soho為什么也主推寫(xiě)字樓和商業(yè)？建外SOHO而處于建外的soho為什么也主推寫(xiě)字樓和商業(yè)？商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店辦公寫(xiě)字樓眾多，但檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛濃厚商業(yè)周邊商業(yè)少而分散，檔次低建外SOHO周邊情況分析商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中建外SOHO首推物業(yè)建外SOHO周邊辦公環(huán)境成熟，商業(yè)發(fā)展氛圍濃厚；周邊商業(yè)分散，檔次偏低，無(wú)特色，因此，首推辦公和商業(yè)既有利于迅速去化，又有利于項(xiàng)目樹(shù)立鮮明個(gè)性。商業(yè)+辦公建外SOHO首推物業(yè)建外SOHO周邊辦公環(huán)境成熟，商業(yè)發(fā)展氛同樣是城市綜合體，北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和建外SOHO都首推寫(xiě)字樓和商業(yè)，而恒天該首推什么？同樣是城市綜合體，北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和建外SOHO都商業(yè)辦公公寓住宅酒店項(xiàng)目周邊情況分析酒店周邊酒店較多，但檔次不一住宅周邊住宅項(xiàng)目較少酒店商業(yè)寫(xiě)字樓眾多，檔次低公寓無(wú)辦公周邊商業(yè)分散，檔次低周邊辦公相對(duì)缺乏2.項(xiàng)目推盤(pán)思路初探商業(yè)商業(yè)辦公公寓住宅酒店項(xiàng)目周邊情況分析酒店周邊酒店較多，但檔次項(xiàng)目首推物業(yè)分析本案周邊整體環(huán)境較差，區(qū)域內(nèi)辦公市場(chǎng)潛力巨大，而整體辦公環(huán)境相較高新/北郊不管是數(shù)量還是檔次偏低，而本案的soho住宅從檔次/造型/空間等方面足以提升該區(qū)內(nèi)辦公形象因此，建議本案首推

辦公項(xiàng)目首推物業(yè)分析本案周邊整體環(huán)境較差，區(qū)域內(nèi)辦公市場(chǎng)潛力巨大前期以獨(dú)特的建筑群/建筑造型/空間等優(yōu)勢(shì)面向市場(chǎng)，吸引眼球，迅速占據(jù)該區(qū)域辦公潛在市場(chǎng)，樹(shù)立項(xiàng)目高品質(zhì)地鐵物業(yè)形象，為住宅銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

期辦公樹(shù)立項(xiàng)目整體形象后，住宅部分借勢(shì)跟進(jìn)，進(jìn)一步體現(xiàn)城市綜合體利優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目形象。首推辦公住宅跟進(jìn)前期以獨(dú)特的建筑群/建筑造型/空間等優(yōu)勢(shì)面向市場(chǎng)，吸引眼球，金達(dá)利房地產(chǎn)綜合研究中心|2009.10金達(dá)利房地產(chǎn)綜合研究中心|2009.10恒天項(xiàng)目策略初探恒天項(xiàng)目策略初探一.城市綜合體概況二.成功案例賞析三.項(xiàng)目自我審視四.推盤(pán)思路目錄目錄一.城市綜合體概況城市綜合體概念及特征一.城市綜合體概況城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。城市綜合體定義城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會(huì)出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點(diǎn)來(lái)看，CBD本身就是一個(gè)龐大的綜合體。如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。

優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會(huì)出現(xiàn)高檔次的模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式

complex=hotel+office+shopping+apartment+…城市綜合體四大發(fā)展模式北京東方廣場(chǎng)北京華貿(mào)中心北京東方廣場(chǎng)北京華貿(mào)中心模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式

shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel廣州中信廣場(chǎng)深圳信興廣場(chǎng)模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式

shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office上海商城模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式

complex=shopping(主)+hotel深圳華潤(rùn)中心模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式城市綜合體四大特征特征一：超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。

城市綜合體四大特征特征一：超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)特征二：通道樹(shù)型交通體系

通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型”（AccessTree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

特征二：通道樹(shù)型交通體系

通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)特征四：高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過(guò)電視系統(tǒng)、監(jiān)聽(tīng)系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。

特征四：高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是城市綜合體開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)1.三大選址標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)項(xiàng)目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)位于新開(kāi)發(fā)區(qū)

2.必須有營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)

大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)。

城市綜合體開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)1.三大選址標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目所在位置為城3.具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。

交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。

3.具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切4.必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng)

為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店和國(guó)際化寫(xiě)字樓。

4.必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng)

為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)城市綜合體特點(diǎn)總結(jié)類(lèi)型齊全配套完善科技先進(jìn)造型獨(dú)特空間開(kāi)闊

地段優(yōu)越交通便捷城市綜合體多少處于城市CBD核心區(qū)域，交通便捷。

寫(xiě)字樓/住宅/商業(yè)等類(lèi)型齊全，各種生活配套相當(dāng)完善。多少城市綜合體在造型上獨(dú)具新穎、空間開(kāi)闊，具有很強(qiáng)的吸引力。城市綜合體是高科技、高智能的集合體，高科技廣泛的應(yīng)用于室內(nèi)交通/安保/消防等方面。城市綜合體特點(diǎn)總結(jié)類(lèi)型齊全配套完善科技先進(jìn)造型獨(dú)特空間二.成功案例賞析1、國(guó)內(nèi)案例2、西安案例二.成功案例賞析1.國(guó)內(nèi)案例北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建外SOHO1.國(guó)內(nèi)案例北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建外SOHO北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于東長(zhǎng)安街CBD核心區(qū)，國(guó)貿(mào)橋東500米，東長(zhǎng)安街北側(cè)，北京電視臺(tái)(BTV)新臺(tái)址對(duì)面。與國(guó)貿(mào)大廈、摩托羅拉大廈、惠普大廈，京廣中心、中央電視臺(tái)（CCTV）新址毗鄰而居。北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于東長(zhǎng)安街CBD核心區(qū)，國(guó)貿(mào)橋東5占地面積：10萬(wàn)平方米總建筑面積：50萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型：住宅、商住樓容積率：4.37

綠化率：30%

歷史價(jià)格：14000元/平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2003-10-25開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)占地面積：10萬(wàn)平方米北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)分兩期開(kāi)發(fā)：

一期以國(guó)際商務(wù)港為主、特色商業(yè)街為輔的商務(wù)區(qū)，由4座高層商務(wù)樓、特色商業(yè)街、設(shè)施齊全的高檔商務(wù)會(huì)所、會(huì)議中心、地下車(chē)庫(kù)及獨(dú)具匠心的近3萬(wàn)平方米大型城市廣場(chǎng)等組成，建筑面積約30萬(wàn)平方米，于2005年10月建成并投入使用。

二期緊臨首都東長(zhǎng)安街，以“兩座三塔”的獨(dú)特雕塑形態(tài)集合了一座白金五星級(jí)酒店和兩座國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)超5A智能寫(xiě)字樓，以及世界500強(qiáng)國(guó)際商業(yè)巨子攜手入駐的城市商業(yè)綜合設(shè)施，建筑面積約20萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)于2006年年底交付使用。北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)分兩期開(kāi)發(fā)：

一期超5A寫(xiě)字樓+五星級(jí)酒店+連鎖商業(yè)中心+國(guó)際商務(wù)港+國(guó)際精品商城超5A寫(xiě)字樓+五星級(jí)酒店+連鎖商業(yè)中心+國(guó)際商務(wù)港+國(guó)際精品恒天項(xiàng)目策略課件恒天項(xiàng)目策略課件恒天項(xiàng)目策略課件建外SOHO建外SOHO建外soho位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路39號(hào)，國(guó)貿(mào)中心對(duì)面。建外SOHO建外soho位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路39號(hào)，國(guó)貿(mào)中心對(duì)面。占地面積：13萬(wàn)平方米總建筑面積：70萬(wàn)平米物業(yè)類(lèi)型：公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、別墅容積率：3.5

綠化率：33%

總設(shè)計(jì)師：山本顯理（日本）歷史價(jià)格：17000元/平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2002-1-1開(kāi)發(fā)商：北京紅石占地面積：13萬(wàn)平方米北京最時(shí)尚的生活櫥窗建外SOHO被媒體稱(chēng)為北京"最時(shí)尚的生活櫥窗"，由18棟樓、l6條小街、300個(gè)店鋪組成。"建外SOHO"沒(méi)有圍墻，16條小街在17公頃的建筑群中穿梭串連，制造出充滿人情味的小街文化；預(yù)計(jì)每天將會(huì)有5萬(wàn)人在這里居住、工作、玩樂(lè)。

北京最時(shí)尚的生活櫥窗建外SOHO金角旺鋪(262.71平米)建外SOHO金角旺鋪(262.71平米)建外SOHO二層臨街商鋪(102.86平米)建外SOHO二層臨街商鋪(102.86平米)建外SOHO首層復(fù)式商鋪(268.17平米)建外SOHO首層復(fù)式商鋪(268.17平米)恒天項(xiàng)目策略課件恒天項(xiàng)目策略課件恒天項(xiàng)目策略課件2.西安案例西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新地城2.西安案例西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新地城西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)恒天項(xiàng)目策略課件占地面積：58722.00㎡總建筑面積：34.4萬(wàn)平米物業(yè)類(lèi)型：公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)容積率：5.99

綠化率：10%

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007-09-21開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)注：1、2、3、5號(hào)樓為國(guó)際公寓4號(hào)樓為國(guó)際寫(xiě)字樓占地面積：58722.00㎡公寓、寫(xiě)字樓、百貨、連鎖超市、影城、電玩城、數(shù)碼城…公寓、寫(xiě)字樓、百貨、連鎖超市、影城、電玩城、數(shù)碼城…西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力戶型西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力戶型恒天項(xiàng)目策略課件長(zhǎng)安路長(zhǎng)安路總建筑面積：11萬(wàn)平米物業(yè)類(lèi)型：公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)容積率：6.01

綠化率：25%

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008-10-25均價(jià)：7500元/平方米開(kāi)發(fā)商:陜西華聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司投資商:萬(wàn)科集團(tuán)新加坡凱德商用物業(yè)管理公司:萬(wàn)科物業(yè)總建筑面積：11萬(wàn)平米一期棟數(shù)：共4棟，22棟住宅1棟停車(chē)場(chǎng)，1棟為酒店.面積區(qū)間：83—143㎡主推樓棟：3#、4#樓主推面積：94—96㎡兩室施工進(jìn)度：期房交房時(shí)間：一期2010年中上旬一期棟數(shù)：共4棟，22棟住宅

Attractive戶型2室1廳1衛(wèi)1廚66㎡Attractive戶型Creative戶型復(fù)式2室2廳2衛(wèi)1廚120㎡Bright戶型2室2廳1衛(wèi)1廚82㎡Creative戶型復(fù)式Bright戶型A戶型2室2廳1衛(wèi)1廚83㎡B戶型2室2廳1衛(wèi)1廚94㎡A戶型2室2廳1衛(wèi)1廚83㎡B戶型D戶型3室2廳2衛(wèi)1廚143㎡C戶型2室2廳2衛(wèi)1廚96㎡D戶型3室2廳2衛(wèi)1廚143㎡C戶型西安案例

國(guó)內(nèi)案例▌所在地區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。▌規(guī)模較大（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)50萬(wàn)/建外SOHO70萬(wàn)）。▌酒店/商業(yè)/住宅等物業(yè)類(lèi)型相當(dāng)齊備。小結(jié)▌商業(yè)為主的城市綜合體較少。▌多少城市綜合體處于區(qū)域中心地帶。▌物業(yè)類(lèi)型相對(duì)偏少。西安案例國(guó)內(nèi)案例▌所在地區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。小結(jié)▌商業(yè)為主的城市三.項(xiàng)目自我審視項(xiàng)目研判及定位思考三.項(xiàng)目自我審視三環(huán)繞城二環(huán)環(huán)城位置及交通地鐵一號(hào)線本案三環(huán)繞城二環(huán)環(huán)城位置及交通地鐵一號(hào)線本案生態(tài)環(huán)城西苑勞動(dòng)公園環(huán)城西苑+老公公園+城市運(yùn)動(dòng)公園等生態(tài)環(huán)城西苑勞動(dòng)公園環(huán)城西苑+老公公園+城市運(yùn)動(dòng)公園等文化西安城墻+絲綢之路群雕+廣仁寺等文化西安城墻+絲綢之路群雕+廣仁寺等超市華潤(rùn)萬(wàn)家+人人樂(lè)+海星等超市華潤(rùn)萬(wàn)家+人人樂(lè)+海星等學(xué)校西電實(shí)驗(yàn)小學(xué)+大慶路小學(xué)+西電高級(jí)中學(xué)+西安第一中學(xué)等學(xué)校西電實(shí)驗(yàn)小學(xué)+大慶路小學(xué)+西電高級(jí)中學(xué)+西安第一中學(xué)等醫(yī)院西安兒童醫(yī)院+西安市第三醫(yī)院+西儀醫(yī)院醫(yī)院西安兒童醫(yī)院+西安市第三醫(yī)院+西儀醫(yī)院酒店喜來(lái)登大酒店+天朗大酒店+軍安王朝+澳都酒店等酒店喜來(lái)登大酒店+天朗大酒店+軍安王朝+澳都酒店等機(jī)會(huì)(opportunity)劣勢(shì)(weakness)◎受玉林市場(chǎng)、城中村等影響，周邊城市形象欠佳。優(yōu)勢(shì)(strength）◎緊鄰地鐵1號(hào)線，靠近城區(qū)，發(fā)展前景廣闊◎路網(wǎng)縱橫，交通發(fā)達(dá)◎周邊配套設(shè)施齊全，◎自然、人文環(huán)境優(yōu)越威脅(threat)◎周邊辦公氛圍不夠濃厚◎城市化進(jìn)程相對(duì)較緩◎城西發(fā)展加速◎周邊寫(xiě)字樓較少、soho產(chǎn)品稀缺項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)(opportunity)劣勢(shì)(weakness)◎本案具備優(yōu)越的區(qū)域位置發(fā)達(dá)的交通體系完善的物業(yè)類(lèi)型優(yōu)越的人文環(huán)境獨(dú)特的建筑造型具備城市綜合體特征具備城市綜合體特征五大生活優(yōu)勢(shì)造就1+1+1+1+1>5的增值生活魔方在地鐵1號(hào)線之上打造精品居住、高尚辦公、特色商業(yè)為一體的一站式生活地鐵上的城市綜合體五大生活優(yōu)勢(shì)地鐵上的城市綜合體我們將他稱(chēng)之為西城M0SAMOSA=metro+offi