廣東清新縣中恒項目前期策劃案課件

關(guān)于清新項目的前期思考謹呈:廣東省中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于清新項目的前期思考謹呈:廣東省中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本報告的指導思想本報告基于世聯(lián)地產(chǎn)對清新市場的調(diào)查及對本地塊的理解而作出相關(guān)定位方面的建議本報告的指導思想本報告基于世聯(lián)地產(chǎn)對清新市場的調(diào)查及對本地塊2關(guān)于市場市場背景分析關(guān)于市場市場背景分析3清新縣，連續(xù)三年廣東省縣級GDP總量增長第一名，是清遠市最具增長潛力和發(fā)展的區(qū)域清新縣2002-2006年全縣GDP增長圖06年GDP增長32.6%，其中房地產(chǎn)業(yè)增長26.3%。06年固定資產(chǎn)投資增長50.6%，其中房地產(chǎn)開發(fā)增長80%06年商品房銷售面積30.24萬平米，增長6.4%，其中住宅增長13.1%，商品房銷售額3.41億元，增長23.8%，其中縣城住宅價格增長近30%。清遠市區(qū)清新縣城清新縣城與清遠市區(qū)緊密相連，距廣州60多公里，境內(nèi)107國道，京廣復線，清連一級公路，清四一級公路貫通全縣，在清遠市區(qū)位位置具有明顯的優(yōu)勢。隨著城市規(guī)劃發(fā)展，清新縣與清遠市區(qū)的關(guān)系越來越密切，可能成為另一個“禪桂”。清新概況清新縣，連續(xù)三年廣東省縣級GDP總量增長第一名，是清遠市最具4市場戰(zhàn)國圖1234567981110①瑞楓花園②恒信·凱旋華庭③帝景花園④御峰⑤駿豪城⑥金色家園⑦美林宏景新城⑧龍泉花園⑨怡德居⑩陽光麗居⑾中山麗景⑿百合華園清新縣城區(qū)以清和大道和清新大道為兩條中軸線，以清和大道為界，北面為老城區(qū)，南面為新城區(qū)，目前大多數(shù)項目都集中在老城區(qū)，新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿€很大。本案107國道清新縣在售項目多，市場處于初級發(fā)展階段，基本上本地消化為主，外力的作用還沒有顯現(xiàn)12市場戰(zhàn)國圖1234567981110①瑞楓花園清新縣城區(qū)以清5編號項目占地產(chǎn)品形式現(xiàn)推主力戶型均價推廣形象1瑞楓花園-多層/小高層124的三房

172的四房2400健康家園、成就未來2凱旋華庭約2萬多層114-130的三房

154-180的四房1700新銳地標、精英領地3帝景花園約1萬多層85-116的三房

130-139的四房

157平米的五房1700尊貴生活在清新中品味4御峰130畝多層/連排185/193的連排別墅5200純山地，原味Townhouse5駿豪城6.2萬多層/小高層124-160的三房

159-196的四房

260-340的頂樓復式小高層2200城市中軸、尊尚府邸6金色家園2.34萬多層/小高層140-151的三房

160-175的四房多層1900

小高層2300傳世府邸、輝耀流金歲月7美林宏景

多層/小高層76-85的二房

99-132的三房2100大型水景園林休閑社區(qū)8龍泉花園約1萬多層120-138的三房

147的四房1500悠然湖畔、上品生活9怡德居約8000多層117-129的三房

156的四房1400住理想舒適的房子、過怡然自得的日子10陽光麗居約2萬多層120多的三房

140多的四房1400幸福的日子總有陽光清新市場開始出現(xiàn)一批中高檔樓盤，將整個市場價格水平突破2000元，價值提升明顯，但仍以多層為主，小高層已經(jīng)出現(xiàn)，但未形成主流。市場總況編號項目占地產(chǎn)品形式現(xiàn)推主力戶型均價推廣形象1瑞楓花園-多層6案例分析1瑞楓花園戶型設計較方正實用，目前的小高層是項目價值最大的單位，但整個小區(qū)規(guī)劃建筑密度大，樓間距小，園林設計簡單，地上停車位，缺乏品質(zhì)感。瑞景馨庭盈楓人家縣城區(qū)普通住宅的典范，客戶主要是本地公務員，周邊生意人，項目接近尾期，在清新市場有一定的影響力。案例分析1瑞楓花園戶型設計較方正實用，目前的小高層是項目價值7案例分析2純山地，原味Townhouse廣州番禺海倫堡的復制產(chǎn)品，清新市場最具影響力的項目，景觀資源優(yōu)越。在清新市場上首次推出Townhouse的概念。清新房地產(chǎn)市場的領導者。目前主推連排別墅，4、6連排為主，定價100萬左右/套，市場接受度較好。但別墅產(chǎn)品花園面積偏小。另則清遠本地人不看好該項目位置的風水?？蛻舯镜毓珓諉T，私企老板，廣州等外地投資客戶，第二居所。御峰案例分析2純山地，原味Townhouse廣州番禺海倫堡的復制8案例分析3駿豪城城市中軸尊尚府邸戶型設計是本項目的亮點：清新首創(chuàng)入戶花園設計、外飄窗臺60cm、三房三洗手間、首層帶私家花園約60平米、復式三花園。清遠首個小區(qū)商業(yè)步行街設計。產(chǎn)品豐富，戶型面積從124-360平米，沒有兩房?？蛻糁饕潜镜毓珓諉T、清新的原住民。案例分析3駿豪城城市中軸尊尚府邸戶型設計是本項目的亮9120130140150160170180清新城區(qū)在售樓盤主力面積范圍御峰瑞楓花園駿豪城金色家園美林宏景凱旋華庭龍泉花園怡德居陽光麗居10080清新縣城區(qū)樓盤主力面積分布圖單位：平方米帝景花園中山麗景主流產(chǎn)品：120-150m2市場主流戶型單價超2000元的面積偏大120130140150160170180清新城區(qū)在售樓盤主10發(fā)展趨勢：清新縣房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，政府支持房地產(chǎn)開發(fā)力度大，一批中高檔樓盤開始涌現(xiàn)，但受外來力量的影響還比較小?？蛻糈厔荩夯旧弦员镜氐墓珓諉T，私營業(yè)主為主，外地客戶還沒有顯示出明顯的增加趨勢，這與本地樓盤檔次偏低，投資潛力不高有關(guān)。價格趨勢：以御峰，瑞楓，駿豪，金色，美林為代表的一批中高檔樓盤的單價超過2000元大關(guān)，價格拉升明顯，資源型及產(chǎn)品創(chuàng)新的樓盤具有明顯的價格優(yōu)勢。市場的大背景產(chǎn)品趨勢：市場上絕大部分產(chǎn)品為多層，面積區(qū)間在120-150平米，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。小高層開始出現(xiàn)，并顯示出強勁的勢頭，在價格、品質(zhì)及戶型創(chuàng)新上都有明顯的優(yōu)勢，小高層即將成為市場的主流。發(fā)展趨勢：客戶趨勢：價格趨勢：市場的大背景產(chǎn)品趨勢：11關(guān)于地塊地塊價值挖掘關(guān)于地塊地塊價值挖掘12107國道項目指標本項目位于新城核心區(qū)，地塊面積大。緊鄰清新大道城市中軸線和107國道，交通便利。占地：15萬平方米容積率：2.2-3.0建筑密度：≦30%綠化率：≧30%清新大道107國道項目指標本項目位于新城核心區(qū)，地塊面積大。緊鄰清新13區(qū)域位置本項目位于新城核心區(qū)，周邊配套設施較齊備。居住、商業(yè)氛圍正在逐漸形成。①清新商貿(mào)城②清遠市城北汽車客運站③商業(yè)步行街④振興市場⑤縣第二小學⑥清新文化體育中心⑦清新縣少年宮⑧縣人民醫(yī)院⑨清新縣汽車站本案107國道清新大道243175689區(qū)域位置本項目位于新城核心區(qū)，周邊配套設施較齊備。居住、商業(yè)14項目四至清新大道太和路新寧路南面：臨107國道，有噪音隱患東面：臨清新大道，縣城中軸線西面：林規(guī)劃路，太和路北面：緊鄰瑞楓花園107國道地塊方正，周邊交通便利，但區(qū)位整體形象不高。項目四至清新大道太和路新寧路南面：東面：西面：北面：1015地塊面積大，大盤開發(fā)，可塑性高。可以實現(xiàn)多種產(chǎn)品組合，具有打造市場領導型品質(zhì)樓盤的空間。緊臨城市主干道，交通便利，但有一定的噪音影響。新寧路將地塊一分為二，對項目的整體性有一定的影響。周邊配套較齊全，居住氛圍正在逐漸形成，地處新城區(qū)，未來的商務交通核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿Υ?。地塊價值項目鄰街面長，通過合適的商業(yè)布置，可以實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。地塊面積大，大盤開發(fā)，可塑性高。可以實現(xiàn)多種產(chǎn)品組合，具有打16S（優(yōu)勢）：W（劣勢）：O（機會）：T（威脅）：1、城市中軸主干道清新大道和107國道的交匯處，交通便利，昭示性好2、周邊配套較齊全，未來的城市發(fā)展核心區(qū)。3、地塊規(guī)模大，可塑性高4、項目山水資源優(yōu)勢明顯1、市場發(fā)展不成熟，片區(qū)整體形象還不高2、107國道噪音大，新寧路將地塊一分為二，地塊不完整。1、縣城擴張，城區(qū)發(fā)展方向2、市場產(chǎn)品空缺，小高層前景看好。3、發(fā)展商為本地著名企業(yè)家，同時企業(yè)的知名度在本地具有很強的影響力和帶動力。市場供應量較大，未來競爭較大項目分析SWOT分析S（優(yōu)勢）：W（劣勢）：O（機會）：T（威脅）：1、城市中軸17領導者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，抓住機會，做行業(yè)老大，引領市場戰(zhàn)略選擇領導者—壟斷價格追隨者—搭便車，借勢補缺者—目標明確，挖掘客18關(guān)于客戶我們的客戶是誰關(guān)于客戶我們的客戶是誰19關(guān)于客戶本項目的需求客戶群體客戶分類購房關(guān)注點特征與本項目的契合度個體經(jīng)營者實用性、配套、性價比、風水有一定積蓄，月供能力較強，家中多有小孩，年齡稍大，對價格不十分敏感☆☆☆☆☆企業(yè)中高層管理者品質(zhì)感、舒適度，景觀經(jīng)濟實力較好，對居住條件和氛圍要求高，注重品質(zhì)和身份☆☆☆☆政府公務員交通、附加值，性價比對素質(zhì)要求高，離上班地點近，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感☆☆☆☆☆原住民二次置業(yè)者景觀、舒適度、品質(zhì)、價格積累多，經(jīng)濟實力較強，要改善生活環(huán)境☆☆☆☆外地客戶升值潛力，價格，品質(zhì)積蓄多，有較敏銳的市場嗅覺，關(guān)注社區(qū)發(fā)展前景和升值輻度，第二居所?！睢睢畋镜匕最I交通、性價比、配套、升值潛力年輕，積蓄不多，月供能力一般，對價格較為敏感，教育水平能夠高☆本地私營業(yè)主，本地中高層公務員、本地企業(yè)中高管理者以及二次置業(yè)的原住民是本項目的核心客戶關(guān)于客戶本項目的需求客戶群體客戶分類購房關(guān)注點特征與本項目的20隨著項目開發(fā)，本項目的客戶范圍逐漸擴大，層次不斷提升，客戶類型多元化啟動期發(fā)展期成熟期3.本地個體經(jīng)營者1.本地中高級公務員2.本地企業(yè)中高層管理者1.本地原住民二次置業(yè)者2.本地及清遠市區(qū)的投資客3.本地高收入者，成功人士,企業(yè)老板1.外地投資客2.外地第二居所客戶注：1、不同階段的客戶構(gòu)成是包括前面階段的全部客戶2、排序順序為客戶所占比例從大到小客戶變化本項目必須通過外地客戶的拉動，來提高項目的整體價值，如何整合外地資源客戶是營銷的重點。隨著項目開發(fā)，本項目的客戶范圍逐漸擴大，層次不斷提升，客戶類21關(guān)于產(chǎn)品啟動模式關(guān)于產(chǎn)品啟動模式22大盤啟動模式1時間軸1999.11—2000.4第一期第二期第三期價格走勢20.325.9分期規(guī)模8.4萬M22000.5—2002.122002.5—2003.4主力戶型70-120的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房640065005300首期缺乏配置居住氛圍不濃項目總建55萬，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開發(fā)8.4萬，僅為總體1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動，迅速放量。蔚藍海岸的開發(fā)策略大盤啟動模式1時間軸1999.11—2000.4第一期第二期23蔚藍海岸每期套數(shù)均價值：1667套“畫餅”模式：描繪宏偉藍圖啟動模式啟動配置：缺乏每期開發(fā)均值：18.3萬m2啟動規(guī)模：8.4萬m2適用范圍：1、價格低開高走，有充分的上揚空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好）2、存在前提：早期地產(chǎn)營銷不充分大盤啟動模式1“畫餅”模式，描繪宏偉藍圖蔚藍海岸每期套數(shù)均價值：1667套“畫餅”模式：描繪宏偉藍圖24大盤啟動模式23-419分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花遠洋房、townhouse、house首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營造，項目三條產(chǎn)品線同時放量增長一倍。萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會所波托菲諾的開發(fā)策略大盤啟動模式23-419分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸2002.1225華僑城·波托菲諾每期套數(shù)均價值：1667套“以點帶面”模式：形象配套先行啟動模式啟動配置：會所（售樓部）每期開發(fā)均值：11.98萬m2啟動規(guī)模：7.1萬m2理論基礎：——心理學觀點：當一個人在某方面具有突出的表現(xiàn)時，會被大多數(shù)人認為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟學觀點：消費者是有限理性的“以點帶面”模式，形象、配套先行華僑城·波托菲諾每期套數(shù)均價值：1667套“以點帶面”模式：268.844.25分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58價格走勢4100390038003950390033003600多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律進行開發(fā)，有效保證項目的可持續(xù)發(fā)展。萬M2深圳萬科四季花城的開發(fā)策略大盤啟動模式38.844.25分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸1999年2000初227萬科四季花城每期套數(shù)均價值：641套“以小搏大”模式啟動模式啟動配置：300米花城商業(yè)街每期開發(fā)均值：7.57萬m2啟動規(guī)模：7.64萬m2理論基礎：——新經(jīng)濟學觀點：消費者以廣義的幸福而不以財富為終極需求“以小搏大”模式，形象、配套先行萬科四季花城每期套數(shù)均價值：641套“以小搏大”模式啟動模式28“以點帶面”“以小博大”“畫餅”模式低成本營銷手法，成為目前主流模式體驗經(jīng)濟的萌芽狀態(tài)地產(chǎn)營銷初始階段的產(chǎn)物啟動規(guī)模通常不大于10萬m2，1000套大盤啟動模式的適用性結(jié)合本項目區(qū)位，市場、地塊及核心客戶屬性，“以點帶面”的低成本營銷手法是最適合的開發(fā)模式。采取配套，形象先行的策略?！耙渣c帶面”“以小博大”“畫餅”模式低成本營銷手法，成為目前29關(guān)于產(chǎn)品產(chǎn)品定位關(guān)于產(chǎn)品產(chǎn)品定位30根據(jù)市場實現(xiàn)和價值最大化的考慮，采取中-高-中高的開發(fā)節(jié)奏。地塊價值項目形象開發(fā)期價值中級高級中高級高端地位確立高姿態(tài)入市形象延續(xù)客戶價值多樣型本地型擴散型開發(fā)節(jié)奏規(guī)劃中的價值點和開發(fā)節(jié)奏與市場和客戶情況相符，同時利于價值最大化的實現(xiàn)。根據(jù)市場實現(xiàn)和價值最大化的考慮，采取中-高-中高的開發(fā)節(jié)奏。31啟動區(qū)位及規(guī)模原則：1、進入性、昭示性優(yōu)先2、控制規(guī)模，制造稀缺，不大于10萬平米建面啟動區(qū)2002.106萬M29萬M29萬M22005.5第一期第二期10萬M22003.52003.102004.52004.10第三期第四期8萬M25萬M2確定項目東北角臨新寧路和清新大道處為啟動區(qū)案例廣州雅居樂注：啟動區(qū)要結(jié)合最終的規(guī)劃方案后再確定啟動區(qū)位及規(guī)模原則：啟動區(qū)2002.106萬M29萬M29萬32結(jié)合清新山水資源豐富的特點，合理營造山水資源，通過產(chǎn)品創(chuàng)新和制造市場稀缺的手法，以高端形象入市，確立市場領導地位。創(chuàng)新小高層普通小高層連排別墅市場小高層產(chǎn)品供應量少，有一定的稀缺性創(chuàng)新性小復式單位，空中別墅單位

標桿建立市場引爆，建立地位，樹立標桿，創(chuàng)建品牌原則：1、制造稀缺性2、多產(chǎn)品有機組合。擴大客戶層面。打造清新和諧、溫馨的社區(qū)居住環(huán)境。3、高姿態(tài)入市。樹立形象，制造價格標桿。產(chǎn)品定位結(jié)合清新山水資源豐富的特點，合理營造山水資源，通過產(chǎn)品創(chuàng)新和33剖面示意特色小高層：1）外廊式布置2）6米層高不算面積增加實用率3）錯層小復式，客廳層高4.5米，其它空間3米4）考慮老年人需要，部分戶型可做平層假日賽維納（GOLF公寓）位于觀瀾湖GOLF內(nèi)總建筑面積：34216m2基本單元58m2可拼合最大面積為230m2外墻微傾，與下部退臺照應，立面處理參考下圖小高層的主力產(chǎn)品如何建立市場稀缺性，成為項目成敗的重點產(chǎn)品意象特色小高層剖面示意特色小高層：假日賽維納（GOLF公寓）外墻微傾，與下34產(chǎn)品意象創(chuàng)新性小復式改房改房改房改房改房小復式附加值高，入戶花園贈送8-14個平米，可改一間房270度景觀陽臺，120平米左右的小復式。產(chǎn)品意象創(chuàng)新性小復式改房改房改房改房改房小復式附加值高，入戶35連排TOHO可借鑒點：餐廳、客廳間完美利用內(nèi)庭院景觀，客廳南北通利用次臥與主臥間的躍式設計，使客廳層高達到3.9m內(nèi)庭院解決了采光問題產(chǎn)品意象連排TOHO可借鑒點：內(nèi)庭院解決了采光問題產(chǎn)品意象36聯(lián)排TOHO可借鑒點：餐廳兩層通高，并利用天窗采光利用客廳與餐廳的躍式設計，使客廳層高稍高樓上獨立主臥空間+南向大露臺餐廳兩層通高三層為獨立主臥南向大露臺產(chǎn)品意象聯(lián)排TOHO可借鑒點：餐廳兩層通高三層為獨立主臥南向大露臺產(chǎn)37啟動配套對未來的市場的發(fā)展有一定的預先性，在規(guī)劃中保證相關(guān)功能的預留與彈性。原則：1、“以點帶面”的模式，配套，形象先行，強勢牽引。2、人氣聚集和轟動效應，先期展示提升價值特色商業(yè)街1高級會所2社區(qū)生活廣場3社區(qū)營造景觀帶4其他相關(guān)市政配套5教育配套（學校）6社區(qū)生活廣場會所中泳池啟動配套對未來的市場的發(fā)展有一定的預先性，在規(guī)劃中保證相關(guān)功38關(guān)于形象形象思考關(guān)于形象形象思考39著力打造一個風情小鎮(zhèn)形象關(guān)鍵詞：現(xiàn)代感歐式風格浪漫風情豐富明快的色彩細節(jié)山水生態(tài)清新·人居典范著力打造一個風情小鎮(zhèn)形象關(guān)鍵詞：清新·人居典范40山花尖頂，歐式坡屋面，拱頂，尖塔，法式建筑元素演繹別樣浪漫風情。形象意象造型山花尖頂，歐式坡屋面，拱頂，尖塔，法式建筑元素演繹別樣浪漫風41外立面要有強烈的視覺沖擊性，彰顯昭示性。白，米白，米黃，橘紅，深褐，豐富的色彩鄣顯浪漫情懷。形象意象外立面、色彩外立面要有強烈的視覺沖擊性，彰顯昭示性。形象意象外立面、色彩42檐口，窗套，陽臺，花臺，注重細節(jié)。細部更見品質(zhì)，強化細部處理，以提煉歐風韻致代替建筑符號的粗俗堆砌形象意象細節(jié)—點滴之中成就精品檐口，窗套，陽臺，花臺，注重細節(jié)。形象意象細節(jié)—點滴之中成就43園林意象法式園林設計園林意象法式園林設計44林蔭環(huán)道應當成為區(qū)內(nèi)園林的重要組成部分，對林蔭環(huán)道的設計是此次園林設計的一個重點。有休息座椅的單邊人行道車行道采用人行道的處理手法，成為一道景觀環(huán)道旁點綴別致的小景點園林設計元素一：林蔭環(huán)道林蔭環(huán)道應當成為區(qū)內(nèi)園林的重要組成部分，對林蔭環(huán)道的設計是此45采用“現(xiàn)代生態(tài)”的風格，通過硬質(zhì)景觀現(xiàn)代材料的運用與軟質(zhì)景觀原始自然的對比，產(chǎn)生強烈的視覺沖擊力，給人以震撼，充分體現(xiàn)品質(zhì)感。如用玻璃作棧橋，用混凝土處理自然水岸線等等。現(xiàn)代生態(tài)意味著從現(xiàn)代與生態(tài)兩個方向出發(fā)，將兩種不同感覺的元素揉合在一起節(jié)點之二園林設計元素二：景觀節(jié)點節(jié)點之一采用“現(xiàn)代生態(tài)”的風格，通過硬質(zhì)景觀現(xiàn)代材料的運用與軟質(zhì)景觀46引水入戶，水成為建筑庭院中最重要的組成成份。山水成為建筑表現(xiàn)最重要的背影元素。園林設計山水建筑—山水成為建筑設計的必要元素引水入戶，水成為建筑庭院中最重要的組成成份。山水成為建筑表現(xiàn)47完全親水平臺戶戶見水，營造尊貴水生活。園林設計山水建筑—建筑與水系最大限度的融合完全親水平臺戶戶見水，營造尊貴水生活。園林設計山水建筑—建筑48瀑布，雙層水景概念設置立體園林，豐富景觀層次臺地式水景立體水景車庫園林設計山水社區(qū)—立體山水園林設計瀑布，雙層水景概念設置立體園林，豐富景觀層次臺地式水景立體水49具流水韻味的木板橋，雕塑，水底遍布的卵石，無不體現(xiàn)出傳神的浪漫意境。園林設計山水庭院—精巧別致的小品配合園林山水，營造“日子緩緩，生活悠悠”之氛圍具流水韻味的木板橋，雕塑，水底遍布的卵石，無不體現(xiàn)出傳神的浪50園林設計山水文化—創(chuàng)意會所，構(gòu)筑社區(qū)特設山水文化園林設計山水文化—創(chuàng)意會所，構(gòu)筑社區(qū)特設山水文化51關(guān)于營銷世聯(lián)的直銷客戶資源關(guān)于營銷世聯(lián)的直銷客戶資源52營銷模式市場領導者的大盤旺銷模式提升產(chǎn)品附加值形象至上產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)新性簡單而純粹，建立通暢的客戶渠道多產(chǎn)品形式，客戶跟著客戶渠道營銷直銷客戶資源隨著項目開發(fā)，本項目的客戶范圍逐漸擴大，層次不斷提升，客戶類型多元化本項目除體驗營銷—即項目全方位展示外，針對客戶變化情況，更重要的是渠道營銷—直銷的客戶資源世聯(lián)擁有大量的直銷客戶資源客戶渠道是關(guān)鍵營銷模式市場領導者的大盤旺銷模式提升產(chǎn)品附加值多產(chǎn)品形式，客53世聯(lián)在珠三角區(qū)域擁有大量的豪宅客戶資源世聯(lián)客戶資源世聯(lián)豪宅客戶已儲備上門客戶約70萬人成交客戶約12萬人世聯(lián)在珠三角區(qū)域擁有大量的豪宅客戶資源世聯(lián)客戶資源世聯(lián)豪宅客54客戶資源利用方式：短信、直郵、電話通知范圍：二三級市場聯(lián)動，客戶資源最大化挖掘利用目的：拓寬客戶層面、儲備誠意客戶世聯(lián)客戶資源利用客戶資源利用世聯(lián)客戶資源利用55世聯(lián)行尊貴會利用尊貴會職能為物業(yè)投資客戶提供市場上第一手樓盤咨詢，造就地產(chǎn)投資增值機會長三角、珠三角各大城市投資物業(yè)咨詢互動，以最快的速度為會員提供國內(nèi)各大城市房產(chǎn)投資訊息會員優(yōu)惠享受24小時免費物業(yè)估價咨詢服務享受世聯(lián)地產(chǎn)與相關(guān)大型公司聯(lián)手推出的優(yōu)質(zhì)服務自由參加本會舉辦的多元化活動獲得尊貴會精選商家購物優(yōu)惠享受購買、租賃物業(yè)及按揭優(yōu)惠折扣目的：為本項目拓寬客戶來源，拉升項目價值世聯(lián)行尊貴會利用尊貴會職能56關(guān)于世聯(lián)品質(zhì)保證關(guān)于世聯(lián)品質(zhì)保證57品質(zhì)保證：專業(yè)能力310萬平米295億元20062006年，世聯(lián)中國代理業(yè)務實現(xiàn)商品房銷售面積310萬平米，銷售金額295億元，在地產(chǎn)服務領域中持續(xù)領先。95%&63%1996-2006歷年：95%的項目實現(xiàn)90%銷售率63%的項目實現(xiàn)100%銷售率品質(zhì)保證：專業(yè)能力310萬平米20062006年，世58品質(zhì)保證：平臺系統(tǒng)[策劃平臺系統(tǒng)]：策劃報告的模塊化儲存，案例沉淀及專題研究[銷售管理系統(tǒng)]：項目銷售狀況、銷售執(zhí)行的實時跟蹤管理[基礎數(shù)據(jù)庫]：整個市場相關(guān)信息、數(shù)據(jù)平臺世聯(lián)基礎數(shù)據(jù)庫歷年累積14000多個房地產(chǎn)一手項目資料；市場信息月更新速度

4萬條品質(zhì)保證：平臺系統(tǒng)[策劃平臺系統(tǒng)]：策劃報告的模塊化儲存，案59評審內(nèi)容代理部執(zhí)行委員會/董事會事業(yè)部總經(jīng)理/營銷總監(jiān)品質(zhì)保證：三級評審銷售代表策劃部經(jīng)理策劃總監(jiān)項目經(jīng)理主策劃師銷售代表策劃員策劃助理價格方案開盤策略項目定位形象定位及宣傳推廣策略評審內(nèi)容代理部執(zhí)行委員會事業(yè)部總經(jīng)理品質(zhì)保證：三級評審銷售代60營銷創(chuàng)新第一個研討會第一個展銷會第一個售樓處世聯(lián)1995年代理深圳華茂花園項目，開創(chuàng)了“干脆到現(xiàn)場辦公”的業(yè)內(nèi)最早售樓處。1994年世聯(lián)舉辦“深圳小套型住宅展銷會”，淡市創(chuàng)造3000萬的業(yè)績。1997年世聯(lián)在代理“國際文化大廈”項目時創(chuàng)造了以專題研討會來進行項目營銷的方式。第一個策劃中標1997年國內(nèi)首次“特力花園項目策劃方案招標會”世聯(lián)出具的策劃報告一舉中標。第一個跨地域聯(lián)展2006年世聯(lián)在深圳舉辦“大首都大機遇——京津最具投資價值的高端物業(yè)聯(lián)展”，成為代理機構(gòu)首次舉辦的跨地域項目聯(lián)展。品質(zhì)保證：團隊合作營銷創(chuàng)新第一個研討會第一個展銷會第一個售樓處世聯(lián)1995年代61讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務世聯(lián)地產(chǎn)2007520Youenjoy.Weserve.匯報結(jié)束，謝謝聆聽！讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務世聯(lián)地產(chǎn)Youenjoy.W關(guān)于清新項目的前期思考謹呈:廣東省中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于清新項目的前期思考謹呈:廣東省中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本報告的指導思想本報告基于世聯(lián)地產(chǎn)對清新市場的調(diào)查及對本地塊的理解而作出相關(guān)定位方面的建議本報告的指導思想本報告基于世聯(lián)地產(chǎn)對清新市場的調(diào)查及對本地塊64關(guān)于市場市場背景分析關(guān)于市場市場背景分析65清新縣，連續(xù)三年廣東省縣級GDP總量增長第一名，是清遠市最具增長潛力和發(fā)展的區(qū)域清新縣2002-2006年全縣GDP增長圖06年GDP增長32.6%，其中房地產(chǎn)業(yè)增長26.3%。06年固定資產(chǎn)投資增長50.6%，其中房地產(chǎn)開發(fā)增長80%06年商品房銷售面積30.24萬平米，增長6.4%，其中住宅增長13.1%，商品房銷售額3.41億元，增長23.8%，其中縣城住宅價格增長近30%。清遠市區(qū)清新縣城清新縣城與清遠市區(qū)緊密相連，距廣州60多公里，境內(nèi)107國道，京廣復線，清連一級公路，清四一級公路貫通全縣，在清遠市區(qū)位位置具有明顯的優(yōu)勢。隨著城市規(guī)劃發(fā)展，清新縣與清遠市區(qū)的關(guān)系越來越密切，可能成為另一個“禪桂”。清新概況清新縣，連續(xù)三年廣東省縣級GDP總量增長第一名，是清遠市最具66市場戰(zhàn)國圖1234567981110①瑞楓花園②恒信·凱旋華庭③帝景花園④御峰⑤駿豪城⑥金色家園⑦美林宏景新城⑧龍泉花園⑨怡德居⑩陽光麗居⑾中山麗景⑿百合華園清新縣城區(qū)以清和大道和清新大道為兩條中軸線，以清和大道為界，北面為老城區(qū)，南面為新城區(qū)，目前大多數(shù)項目都集中在老城區(qū)，新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿€很大。本案107國道清新縣在售項目多，市場處于初級發(fā)展階段，基本上本地消化為主，外力的作用還沒有顯現(xiàn)12市場戰(zhàn)國圖1234567981110①瑞楓花園清新縣城區(qū)以清67編號項目占地產(chǎn)品形式現(xiàn)推主力戶型均價推廣形象1瑞楓花園-多層/小高層124的三房

172的四房2400健康家園、成就未來2凱旋華庭約2萬多層114-130的三房

154-180的四房1700新銳地標、精英領地3帝景花園約1萬多層85-116的三房

130-139的四房

157平米的五房1700尊貴生活在清新中品味4御峰130畝多層/連排185/193的連排別墅5200純山地，原味Townhouse5駿豪城6.2萬多層/小高層124-160的三房

159-196的四房

260-340的頂樓復式小高層2200城市中軸、尊尚府邸6金色家園2.34萬多層/小高層140-151的三房

160-175的四房多層1900

小高層2300傳世府邸、輝耀流金歲月7美林宏景

多層/小高層76-85的二房

99-132的三房2100大型水景園林休閑社區(qū)8龍泉花園約1萬多層120-138的三房

147的四房1500悠然湖畔、上品生活9怡德居約8000多層117-129的三房

156的四房1400住理想舒適的房子、過怡然自得的日子10陽光麗居約2萬多層120多的三房

140多的四房1400幸福的日子總有陽光清新市場開始出現(xiàn)一批中高檔樓盤，將整個市場價格水平突破2000元，價值提升明顯，但仍以多層為主，小高層已經(jīng)出現(xiàn)，但未形成主流。市場總況編號項目占地產(chǎn)品形式現(xiàn)推主力戶型均價推廣形象1瑞楓花園-多層68案例分析1瑞楓花園戶型設計較方正實用，目前的小高層是項目價值最大的單位，但整個小區(qū)規(guī)劃建筑密度大，樓間距小，園林設計簡單，地上停車位，缺乏品質(zhì)感。瑞景馨庭盈楓人家縣城區(qū)普通住宅的典范，客戶主要是本地公務員，周邊生意人，項目接近尾期，在清新市場有一定的影響力。案例分析1瑞楓花園戶型設計較方正實用，目前的小高層是項目價值69案例分析2純山地，原味Townhouse廣州番禺海倫堡的復制產(chǎn)品，清新市場最具影響力的項目，景觀資源優(yōu)越。在清新市場上首次推出Townhouse的概念。清新房地產(chǎn)市場的領導者。目前主推連排別墅，4、6連排為主，定價100萬左右/套，市場接受度較好。但別墅產(chǎn)品花園面積偏小。另則清遠本地人不看好該項目位置的風水?？蛻舯镜毓珓諉T，私企老板，廣州等外地投資客戶，第二居所。御峰案例分析2純山地，原味Townhouse廣州番禺海倫堡的復制70案例分析3駿豪城城市中軸尊尚府邸戶型設計是本項目的亮點：清新首創(chuàng)入戶花園設計、外飄窗臺60cm、三房三洗手間、首層帶私家花園約60平米、復式三花園。清遠首個小區(qū)商業(yè)步行街設計。產(chǎn)品豐富，戶型面積從124-360平米，沒有兩房。客戶主要是本地公務員、清新的原住民。案例分析3駿豪城城市中軸尊尚府邸戶型設計是本項目的亮71120130140150160170180清新城區(qū)在售樓盤主力面積范圍御峰瑞楓花園駿豪城金色家園美林宏景凱旋華庭龍泉花園怡德居陽光麗居10080清新縣城區(qū)樓盤主力面積分布圖單位：平方米帝景花園中山麗景主流產(chǎn)品：120-150m2市場主流戶型單價超2000元的面積偏大120130140150160170180清新城區(qū)在售樓盤主72發(fā)展趨勢：清新縣房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，政府支持房地產(chǎn)開發(fā)力度大，一批中高檔樓盤開始涌現(xiàn)，但受外來力量的影響還比較小?？蛻糈厔荩夯旧弦员镜氐墓珓諉T，私營業(yè)主為主，外地客戶還沒有顯示出明顯的增加趨勢，這與本地樓盤檔次偏低，投資潛力不高有關(guān)。價格趨勢：以御峰，瑞楓，駿豪，金色，美林為代表的一批中高檔樓盤的單價超過2000元大關(guān)，價格拉升明顯，資源型及產(chǎn)品創(chuàng)新的樓盤具有明顯的價格優(yōu)勢。市場的大背景產(chǎn)品趨勢：市場上絕大部分產(chǎn)品為多層，面積區(qū)間在120-150平米，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。小高層開始出現(xiàn)，并顯示出強勁的勢頭，在價格、品質(zhì)及戶型創(chuàng)新上都有明顯的優(yōu)勢，小高層即將成為市場的主流。發(fā)展趨勢：客戶趨勢：價格趨勢：市場的大背景產(chǎn)品趨勢：73關(guān)于地塊地塊價值挖掘關(guān)于地塊地塊價值挖掘74107國道項目指標本項目位于新城核心區(qū)，地塊面積大。緊鄰清新大道城市中軸線和107國道，交通便利。占地：15萬平方米容積率：2.2-3.0建筑密度：≦30%綠化率：≧30%清新大道107國道項目指標本項目位于新城核心區(qū)，地塊面積大。緊鄰清新75區(qū)域位置本項目位于新城核心區(qū)，周邊配套設施較齊備。居住、商業(yè)氛圍正在逐漸形成。①清新商貿(mào)城②清遠市城北汽車客運站③商業(yè)步行街④振興市場⑤縣第二小學⑥清新文化體育中心⑦清新縣少年宮⑧縣人民醫(yī)院⑨清新縣汽車站本案107國道清新大道243175689區(qū)域位置本項目位于新城核心區(qū)，周邊配套設施較齊備。居住、商業(yè)76項目四至清新大道太和路新寧路南面：臨107國道，有噪音隱患東面：臨清新大道，縣城中軸線西面：林規(guī)劃路，太和路北面：緊鄰瑞楓花園107國道地塊方正，周邊交通便利，但區(qū)位整體形象不高。項目四至清新大道太和路新寧路南面：東面：西面：北面：1077地塊面積大，大盤開發(fā)，可塑性高?？梢詫崿F(xiàn)多種產(chǎn)品組合，具有打造市場領導型品質(zhì)樓盤的空間。緊臨城市主干道，交通便利，但有一定的噪音影響。新寧路將地塊一分為二，對項目的整體性有一定的影響。周邊配套較齊全，居住氛圍正在逐漸形成，地處新城區(qū)，未來的商務交通核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿Υ蟆５貕K價值項目鄰街面長，通過合適的商業(yè)布置，可以實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。地塊面積大，大盤開發(fā)，可塑性高?？梢詫崿F(xiàn)多種產(chǎn)品組合，具有打78S（優(yōu)勢）：W（劣勢）：O（機會）：T（威脅）：1、城市中軸主干道清新大道和107國道的交匯處，交通便利，昭示性好2、周邊配套較齊全，未來的城市發(fā)展核心區(qū)。3、地塊規(guī)模大，可塑性高4、項目山水資源優(yōu)勢明顯1、市場發(fā)展不成熟，片區(qū)整體形象還不高2、107國道噪音大，新寧路將地塊一分為二，地塊不完整。1、縣城擴張，城區(qū)發(fā)展方向2、市場產(chǎn)品空缺，小高層前景看好。3、發(fā)展商為本地著名企業(yè)家，同時企業(yè)的知名度在本地具有很強的影響力和帶動力。市場供應量較大，未來競爭較大項目分析SWOT分析S（優(yōu)勢）：W（劣勢）：O（機會）：T（威脅）：1、城市中軸79領導者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，抓住機會，做行業(yè)老大，引領市場戰(zhàn)略選擇領導者—壟斷價格追隨者—搭便車，借勢補缺者—目標明確，挖掘客80關(guān)于客戶我們的客戶是誰關(guān)于客戶我們的客戶是誰81關(guān)于客戶本項目的需求客戶群體客戶分類購房關(guān)注點特征與本項目的契合度個體經(jīng)營者實用性、配套、性價比、風水有一定積蓄，月供能力較強，家中多有小孩，年齡稍大，對價格不十分敏感☆☆☆☆☆企業(yè)中高層管理者品質(zhì)感、舒適度，景觀經(jīng)濟實力較好，對居住條件和氛圍要求高，注重品質(zhì)和身份☆☆☆☆政府公務員交通、附加值，性價比對素質(zhì)要求高，離上班地點近，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感☆☆☆☆☆原住民二次置業(yè)者景觀、舒適度、品質(zhì)、價格積累多，經(jīng)濟實力較強，要改善生活環(huán)境☆☆☆☆外地客戶升值潛力，價格，品質(zhì)積蓄多，有較敏銳的市場嗅覺，關(guān)注社區(qū)發(fā)展前景和升值輻度，第二居所?！睢睢畋镜匕最I交通、性價比、配套、升值潛力年輕，積蓄不多，月供能力一般，對價格較為敏感，教育水平能夠高☆本地私營業(yè)主，本地中高層公務員、本地企業(yè)中高管理者以及二次置業(yè)的原住民是本項目的核心客戶關(guān)于客戶本項目的需求客戶群體客戶分類購房關(guān)注點特征與本項目的82隨著項目開發(fā)，本項目的客戶范圍逐漸擴大，層次不斷提升，客戶類型多元化啟動期發(fā)展期成熟期3.本地個體經(jīng)營者1.本地中高級公務員2.本地企業(yè)中高層管理者1.本地原住民二次置業(yè)者2.本地及清遠市區(qū)的投資客3.本地高收入者，成功人士,企業(yè)老板1.外地投資客2.外地第二居所客戶注：1、不同階段的客戶構(gòu)成是包括前面階段的全部客戶2、排序順序為客戶所占比例從大到小客戶變化本項目必須通過外地客戶的拉動，來提高項目的整體價值，如何整合外地資源客戶是營銷的重點。隨著項目開發(fā)，本項目的客戶范圍逐漸擴大，層次不斷提升，客戶類83關(guān)于產(chǎn)品啟動模式關(guān)于產(chǎn)品啟動模式84大盤啟動模式1時間軸1999.11—2000.4第一期第二期第三期價格走勢20.325.9分期規(guī)模8.4萬M22000.5—2002.122002.5—2003.4主力戶型70-120的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房640065005300首期缺乏配置居住氛圍不濃項目總建55萬，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開發(fā)8.4萬，僅為總體1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動，迅速放量。蔚藍海岸的開發(fā)策略大盤啟動模式1時間軸1999.11—2000.4第一期第二期85蔚藍海岸每期套數(shù)均價值：1667套“畫餅”模式：描繪宏偉藍圖啟動模式啟動配置：缺乏每期開發(fā)均值：18.3萬m2啟動規(guī)模：8.4萬m2適用范圍：1、價格低開高走，有充分的上揚空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好）2、存在前提：早期地產(chǎn)營銷不充分大盤啟動模式1“畫餅”模式，描繪宏偉藍圖蔚藍海岸每期套數(shù)均價值：1667套“畫餅”模式：描繪宏偉藍圖86大盤啟動模式23-419分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花遠洋房、townhouse、house首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營造，項目三條產(chǎn)品線同時放量增長一倍。萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會所波托菲諾的開發(fā)策略大盤啟動模式23-419分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸2002.1287華僑城·波托菲諾每期套數(shù)均價值：1667套“以點帶面”模式：形象配套先行啟動模式啟動配置：會所（售樓部）每期開發(fā)均值：11.98萬m2啟動規(guī)模：7.1萬m2理論基礎：——心理學觀點：當一個人在某方面具有突出的表現(xiàn)時，會被大多數(shù)人認為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟學觀點：消費者是有限理性的“以點帶面”模式，形象、配套先行華僑城·波托菲諾每期套數(shù)均價值：1667套“以點帶面”模式：888.844.25分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58價格走勢4100390038003950390033003600多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律進行開發(fā)，有效保證項目的可持續(xù)發(fā)展。萬M2深圳萬科四季花城的開發(fā)策略大盤啟動模式38.844.25分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸1999年2000初289萬科四季花城每期套數(shù)均價值：641套“以小搏大”模式啟動模式啟動配置：300米花城商業(yè)街每期開發(fā)均值：7.57萬m2啟動規(guī)模：7.64萬m2理論基礎：——新經(jīng)濟學觀點：消費者以廣義的幸福而不以財富為終極需求“以小搏大”模式，形象、配套先行萬科四季花城每期套數(shù)均價值：641套“以小搏大”模式啟動模式90“以點帶面”“以小博大”“畫餅”模式低成本營銷手法，成為目前主流模式體驗經(jīng)濟的萌芽狀態(tài)地產(chǎn)營銷初始階段的產(chǎn)物啟動規(guī)模通常不大于10萬m2，1000套大盤啟動模式的適用性結(jié)合本項目區(qū)位，市場、地塊及核心客戶屬性，“以點帶面”的低成本營銷手法是最適合的開發(fā)模式。采取配套，形象先行的策略?！耙渣c帶面”“以小博大”“畫餅”模式低成本營銷手法，成為目前91關(guān)于產(chǎn)品產(chǎn)品定位關(guān)于產(chǎn)品產(chǎn)品定位92根據(jù)市場實現(xiàn)和價值最大化的考慮，采取中-高-中高的開發(fā)節(jié)奏。地塊價值項目形象開發(fā)期價值中級高級中高級高端地位確立高姿態(tài)入市形象延續(xù)客戶價值多樣型本地型擴散型開發(fā)節(jié)奏規(guī)劃中的價值點和開發(fā)節(jié)奏與市場和客戶情況相符，同時利于價值最大化的實現(xiàn)。根據(jù)市場實現(xiàn)和價值最大化的考慮，采取中-高-中高的開發(fā)節(jié)奏。93啟動區(qū)位及規(guī)模原則：1、進入性、昭示性優(yōu)先2、控制規(guī)模，制造稀缺，不大于10萬平米建面啟動區(qū)2002.106萬M29萬M29萬M22005.5第一期第二期10萬M22003.52003.102004.52004.10第三期第四期8萬M25萬M2確定項目東北角臨新寧路和清新大道處為啟動區(qū)案例廣州雅居樂注：啟動區(qū)要結(jié)合最終的規(guī)劃方案后再確定啟動區(qū)位及規(guī)模原則：啟動區(qū)2002.106萬M29萬M29萬94結(jié)合清新山水資源豐富的特點，合理營造山水資源，通過產(chǎn)品創(chuàng)新和制造市場稀缺的手法，以高端形象入市，確立市場領導地位。創(chuàng)新小高層普通小高層連排別墅市場小高層產(chǎn)品供應量少，有一定的稀缺性創(chuàng)新性小復式單位，空中別墅單位

標桿建立市場引爆，建立地位，樹立標桿，創(chuàng)建品牌原則：1、制造稀缺性2、多產(chǎn)品有機組合。擴大客戶層面。打造清新和諧、溫馨的社區(qū)居住環(huán)境。3、高姿態(tài)入市。樹立形象，制造價格標桿。產(chǎn)品定位結(jié)合清新山水資源豐富的特點，合理營造山水資源，通過產(chǎn)品創(chuàng)新和95剖面示意特色小高層：1）外廊式布置2）6米層高不算面積增加實用率3）錯層小復式，客廳層高4.5米，其它空間3米4）考慮老年人需要，部分戶型可做平層假日賽維納（GOLF公寓）位于觀瀾湖GOLF內(nèi)總建筑面積：34216m2基本單元58m2可拼合最大面積為230m2外墻微傾，與下部退臺照應，立面處理參考下圖小高層的主力產(chǎn)品如何建立市場稀缺性，成為項目成敗的重點產(chǎn)品意象特色小高層剖面示意特色小高層：假日賽維納（GOLF公寓）外墻微傾，與下96產(chǎn)品意象創(chuàng)新性小復式改房改房改房改房改房小復式附加值高，入戶花園贈送8-14個平米，可改一間房270度景觀陽臺，120平米左右的小復式。產(chǎn)品意象創(chuàng)新性小復式改房改房改房改房改房小復式附加值高，入戶97連排TOHO可借鑒點：餐廳、客廳間完美利用內(nèi)庭院景觀，客廳南北通利用次臥與主臥間的躍式設計，使客廳層高達到3.9m內(nèi)庭院解決了采光問題產(chǎn)品意象連排TOHO可借鑒點：內(nèi)庭院解決了采光問題產(chǎn)品意象98聯(lián)排TOHO可借鑒點：餐廳兩層通高，并利用天窗采光利用客廳與餐廳的躍式設計，使客廳層高稍高樓上獨立主臥空間+南向大露臺餐廳兩層通高三層為獨立主臥南向大露臺產(chǎn)品意象聯(lián)排TOHO可借鑒點：餐廳兩層通高三層為獨立主臥南向大露臺產(chǎn)99啟動配套對未來的市場的發(fā)展有一定的預先性，在規(guī)劃中保證相關(guān)功能的預留與彈性。原則：1、“以點帶面”的模式，配套，形象先行，強勢牽引。2、人氣聚集和轟動效應，先期展示提升價值特色商業(yè)街1高級會所2社區(qū)生活廣場3社區(qū)營造景觀帶4其他相關(guān)市政配套5教育配套（學校）6社區(qū)生活廣場會所中泳池啟動配套對未來的市場的發(fā)展有一定的預先性，在規(guī)劃中保證相關(guān)功100關(guān)于形象形象思考關(guān)于形象形象思考101著力打造一個風情小鎮(zhèn)形象關(guān)鍵詞：現(xiàn)代感歐式風格浪漫風情豐富明快的色彩細節(jié)山水生態(tài)清新·人居典范著力打造一個風情小鎮(zhèn)形象關(guān)鍵詞：清新·人居典范102山花尖頂，歐式坡屋面，拱頂，尖塔，法式建筑元素演繹別樣浪漫風情。形象意象造型山花尖頂，歐式坡屋面，拱頂，尖塔，法式建筑元素演繹別樣浪漫風103外立面要有強烈的視覺沖擊性，彰顯昭示性。白，米白，米黃，橘紅，深褐，豐富的色彩鄣顯浪漫情懷。形象意象外立面、色彩外立面要有強烈的視覺沖擊性，彰顯昭示性。形象意象外立面、色彩104檐口，窗套，陽臺，花臺，注重細節(jié)。細部更見品質(zhì)，強化細部處理，以提煉歐風韻致代替建筑符號的粗俗堆砌形象意象細節(jié)—點滴之中成就精品檐口，窗套，陽臺，花臺，注重細節(jié)。形象意象細節(jié)—點滴之中成就105園林意象法式園林設計園林意象法式園林設計106林蔭環(huán)道應當成為區(qū)內(nèi)園林的重要組成部分，對林蔭環(huán)道的設計是此次園林設計的一個重點。有休息座椅的單邊人行道車行道采用人行道的處理手法，成為一道景觀環(huán)道旁點綴別致的小景點園林設計元素一：林蔭環(huán)道林蔭環(huán)道應當成為區(qū)內(nèi)園林的重要組成部分，對林蔭環(huán)道的設計是此107采用“現(xiàn)代生態(tài)”的風格，通過硬質(zhì)景觀現(xiàn)代材料的運用與軟質(zhì)景觀原始自然的對比，產(chǎn)生強烈的視覺沖擊力，給人以震撼，充分體現(xiàn)品質(zhì)感。如用玻璃作棧橋，用混凝土處理自然水岸線等等?，F(xiàn)代生態(tài)意味著從現(xiàn)代與生態(tài)兩個方向出發(fā)，將兩種不同感覺的元素揉合在一