XXXX沈陽(yáng)全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告二零一三課件

二零一三營(yíng)銷戰(zhàn)略思路初探世聯(lián)沈陽(yáng)全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告二零一三營(yíng)銷戰(zhàn)略思路初探世聯(lián)沈陽(yáng)全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告區(qū)域判斷依托全運(yùn)會(huì)而快速發(fā)展的新興板塊軌道交通及商業(yè)配套的規(guī)劃點(diǎn)燃板塊熱度以投資為主要驅(qū)動(dòng)力的板塊距離區(qū)域核心相對(duì)距離較遠(yuǎn)，生活氛圍較強(qiáng)的地塊區(qū)域判斷依托全運(yùn)會(huì)而快速發(fā)展的新興板塊政府對(duì)于全運(yùn)板塊的整體規(guī)劃全面利好，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?010全運(yùn)村規(guī)劃建設(shè)期2013全運(yùn)村全面發(fā)展期2020全運(yùn)村后續(xù)利用期全運(yùn)會(huì)代表團(tuán)總部企業(yè)總部基地地區(qū)外向性躍遷式發(fā)展全運(yùn)會(huì)運(yùn)動(dòng)員村體育主題地產(chǎn)時(shí)尚社區(qū)全運(yùn)會(huì)媒體中心酒店公寓時(shí)尚社區(qū)全運(yùn)會(huì)商業(yè)中心商業(yè)服務(wù)配套沈陽(yáng)南部商業(yè)中心全運(yùn)村10年規(guī)劃利好，未來(lái)具備極大的發(fā)展?jié)摿θ\(yùn)會(huì)運(yùn)營(yíng)中心NGO機(jī)構(gòu)駐地沈陽(yáng)南部政務(wù)中心沈陽(yáng)市政府為迎接2013年全運(yùn)會(huì)在沈陽(yáng)的順利召開，從2009年開始就針對(duì)全運(yùn)村的建設(shè)開始規(guī)劃建設(shè)。為鼓勵(lì)全運(yùn)村建設(shè)，同時(shí)順應(yīng)“大力打造大渾南區(qū)域”的總體發(fā)展戰(zhàn)略，2010年沈陽(yáng)政府公布關(guān)于全運(yùn)村建設(shè)的整體方案。從全運(yùn)村區(qū)域的規(guī)劃方案可以看出，沈陽(yáng)政府欲借助全運(yùn)村的強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)，將本區(qū)域打造成集合企業(yè)總部基地、時(shí)尚居住社區(qū)、南部商業(yè)中心、南部政務(wù)中心在內(nèi)的沈陽(yáng)南部政治、經(jīng)濟(jì)新核心。政府對(duì)于全運(yùn)板塊的整體規(guī)劃全面利好，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?3軌道交通及商業(yè)配套的全面鋪開，全方位滿足未來(lái)生活所需。城市生長(zhǎng)的基礎(chǔ)也將隨著軌道交通的延伸的實(shí)現(xiàn)而初步奠定。軌道交通建設(shè)全面展開為加快沈陽(yáng)渾南核心區(qū)的建設(shè)，沈陽(yáng)政府與2011年開始規(guī)劃四條有軌電車貫穿渾南區(qū)域，并銜接主城區(qū)與城市外圍區(qū)域。全運(yùn)村板塊將成為這四條有軌路線的核心樞紐。商業(yè)配套足以滿足未來(lái)需求區(qū)域包括政府打造的商業(yè)綜合區(qū)、全運(yùn)村內(nèi)部商業(yè)配套、月星環(huán)球港、金道萬(wàn)麗廣場(chǎng)、華茂商業(yè)綜合體在內(nèi)的，總體量超過(guò)300萬(wàn)平的商業(yè)配套規(guī)劃。區(qū)域的配套規(guī)劃堅(jiān)定了客戶對(duì)于區(qū)域發(fā)展的信心，拔升區(qū)域認(rèn)知。軌道交通及商業(yè)配套的全面鋪開，全方位滿足未來(lái)生活所需。城市生4全運(yùn)會(huì)召開及政府南遷的政策利好，更加堅(jiān)定了客戶對(duì)于區(qū)域的信心。區(qū)域信心建立全運(yùn)會(huì)召開政府南移商業(yè)配套及軌道交通完備政府規(guī)劃利好全運(yùn)會(huì)召開及政府南遷的政策利好堅(jiān)定客戶信心2013年沈陽(yáng)全運(yùn)會(huì)的召開和政府南遷的信息釋放，持續(xù)不斷給到客戶對(duì)于全運(yùn)板塊的信心。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和規(guī)劃利好的前提下，政策利好更加凸顯區(qū)域未來(lái)的發(fā)展價(jià)值，巨大潛力不可小覷。全運(yùn)會(huì)召開及政府南遷的政策利好，更加堅(jiān)定了客戶對(duì)于區(qū)域的信心5區(qū)域利好已被有效傳遞并廣泛認(rèn)可但項(xiàng)目未來(lái)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域利好已被有效傳遞并廣泛認(rèn)可全運(yùn)會(huì)對(duì)于項(xiàng)目的銷售節(jié)點(diǎn)和營(yíng)銷推廣等方面，存在極大不可控風(fēng)險(xiǎn)。濟(jì)南全運(yùn)會(huì)期間政府出臺(tái)多項(xiàng)臨時(shí)政策，地產(chǎn)市場(chǎng)受到波及，相應(yīng)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)調(diào)整。2009年濟(jì)南全運(yùn)會(huì)期間，濟(jì)南政府出臺(tái)多項(xiàng)臨時(shí)政策以確保全運(yùn)會(huì)的順利召開。從濟(jì)南的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，全運(yùn)會(huì)的召開對(duì)于項(xiàng)目施工進(jìn)度以及方面或有較大的限制。沈陽(yáng)制定了《沈陽(yáng)市城市道路挖掘、修復(fù)工程文明施工管理規(guī)范》，對(duì)道路挖掘施工圍擋的規(guī)格提出了明確的要求。

同時(shí)，要求施工圍擋整潔美觀，施工單位指定專人負(fù)責(zé)工地周邊保潔工作，保證市容環(huán)境不受破壞，美化景觀的城市靚麗風(fēng)景線，確保全市建筑工地以嶄新的形象迎接全運(yùn)會(huì)的召開。沈陽(yáng)為保證全運(yùn)會(huì)順利召開，已出臺(tái)多項(xiàng)政策。一旦沈陽(yáng)政府在全運(yùn)會(huì)期間出臺(tái)硬性政策，將對(duì)項(xiàng)目的工程、運(yùn)輸、宣傳及客戶上門量等一系列問(wèn)題造成不可控的負(fù)面影響。全運(yùn)會(huì)對(duì)于項(xiàng)目的銷售節(jié)點(diǎn)和營(yíng)銷推廣等方面，存在極大不可控風(fēng)險(xiǎn)7全運(yùn)會(huì)之后區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展價(jià)值有待市場(chǎng)驗(yàn)證，全運(yùn)會(huì)利好的持久性存在較大不可控風(fēng)險(xiǎn)目前受到全運(yùn)會(huì)召開的利好政策影響，全運(yùn)板塊的區(qū)域價(jià)值被普遍看好。但是此區(qū)域利好因素在全運(yùn)會(huì)召開之后，能否繼續(xù)延續(xù)，存在極大的不確定性。這主要源于以下幾個(gè)方面：1、先期政府財(cái)政提前透支，后期能否持續(xù)給到支持難以確定。近年來(lái)為籌辦沈陽(yáng)全運(yùn)會(huì)，沈陽(yáng)政府對(duì)于城市建設(shè)進(jìn)行大手筆投入，尤其是對(duì)于全運(yùn)板塊的建設(shè)，更是愈發(fā)重視。但是政府對(duì)于區(qū)域的打造能持續(xù)多久，很難說(shuō)清。全運(yùn)會(huì)之后政府能否持續(xù)給到區(qū)域支持，還存在很大的不確定性。全運(yùn)會(huì)后區(qū)域熱度消退，未來(lái)區(qū)域價(jià)值存在一定不可控性2、全運(yùn)會(huì)熱度散去后，客戶對(duì)于區(qū)域信心是否削減難以把控目前全運(yùn)板塊的生活配套規(guī)劃較為完善，可滿足客戶基本需求，全運(yùn)會(huì)的召開增強(qiáng)了客戶的信心點(diǎn)。全運(yùn)會(huì)熱度散去后，區(qū)域?qū)傩蕴厣鄬?duì)弱化，客戶對(duì)于區(qū)域的信心是否能夠像全運(yùn)會(huì)召開期間一樣充足，有待市場(chǎng)驗(yàn)證，目前較難把控。全運(yùn)會(huì)之后區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展價(jià)值有待市場(chǎng)驗(yàn)證，全運(yùn)會(huì)利好的持久性8同時(shí)，2013年將有大量項(xiàng)目集中入市，總建面超過(guò)400萬(wàn)平，板塊未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈占地900畝，建面約200萬(wàn)平米環(huán)球商業(yè)中心、月家居博覽中心、星級(jí)酒店、精品百貨、國(guó)際生活超市、商業(yè)步行街、數(shù)碼家電、餐飲娛樂(lè)、國(guó)際影城、豪華公寓商業(yè)綜合體。月星國(guó)際C地塊建筑面積156000平米，規(guī)劃為3棟公寓樓星河灣占地面積2.8萬(wàn)平米，建筑面積10萬(wàn)平米。綜合商業(yè)組團(tuán)、甲型寫字樓、超豪華酒店群、多功能廣場(chǎng)、地下商場(chǎng)及地下停車場(chǎng)，而且室內(nèi)設(shè)有珠寶城、鞋城、兒童游樂(lè)城、運(yùn)動(dòng)城、家居館、游樂(lè)休閑中心名仕財(cái)富中心占地面積51萬(wàn)，建筑面積120萬(wàn)，產(chǎn)品為洋房加高層，面積80-120平米沈陽(yáng)盛融萬(wàn)恒?府城銘邸同時(shí)，2013年將有大量項(xiàng)目集中入市，總建面超過(guò)400萬(wàn)平，9項(xiàng)目方向世聯(lián)認(rèn)為，2013年富瑞項(xiàng)目必須搶占市場(chǎng)先機(jī)通過(guò)快銷規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，抓住窗口期奠定項(xiàng)目口碑XXXX沈陽(yáng)全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告二零一三市場(chǎng)研判目前全運(yùn)板塊市場(chǎng)上存在兩種發(fā)展模式一種以綠城全運(yùn)村為代表在投資屬性的區(qū)域內(nèi)突出項(xiàng)目居住屬性另一種以華茂和金道城為代表在區(qū)域投資屬性的基礎(chǔ)上加強(qiáng)投資驅(qū)動(dòng)力市場(chǎng)研判目前全運(yùn)板塊市場(chǎng)上存在兩種發(fā)展模式目前全運(yùn)板塊在售項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)，且全部為百萬(wàn)大盤，物業(yè)類型以洋房（多層）、高層為主金道城建面186萬(wàn)㎡容積率3.1多層：90-140㎡高層：55-115㎡華茂中心建面100萬(wàn)㎡容積率2.5別墅：186㎡洋房：107-157㎡高層：41-98㎡綠城全運(yùn)村建面180萬(wàn)㎡容積率1.5洋房：140-300㎡高層：90-180㎡目前全運(yùn)板塊在售項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)，且全部為百萬(wàn)大盤，物業(yè)類型以洋【綠城全運(yùn)村】通過(guò)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目低密屬性和生活配套，突出自身宜居價(jià)值位置渾南新城全運(yùn)村地塊市行政中心東側(cè)開發(fā)商沈陽(yáng)全運(yùn)村建設(shè)有限公司占地面積114萬(wàn)建筑面積180萬(wàn)容積率1.5綠化率45%建筑形式洋房、高層面積區(qū)間95-280m2總戶數(shù)12000車位配比1:1裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝,精裝標(biāo)準(zhǔn)1600元小區(qū)配套全民健身中心、幼兒園、五星級(jí)酒店周邊配套公園、醫(yī)院、學(xué)校、超市售罄在售去化90%多層健身館高層別墅在售去化50%學(xué)校商業(yè)&酒店售樓處商業(yè)后期規(guī)劃用地全運(yùn)南路沈中大街平層官邸（洋房）：140-300㎡高層：90-180㎡【綠城全運(yùn)村】通過(guò)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目低密屬性和生活配套，突出自身宜居價(jià)13【去化情況及價(jià)格走勢(shì)】高價(jià)位的入市，造成長(zhǎng)期的有價(jià)無(wú)市去化緩慢；向市場(chǎng)妥協(xié)后量?jī)r(jià)飛躍綠城全運(yùn)村于2012年1月首次開盤，開盤前期一直以遠(yuǎn)超區(qū)域內(nèi)的單價(jià)與總價(jià)面對(duì)市場(chǎng)，但是虛高的價(jià)位并沒(méi)有打開銷售局面，上半年整體處于滯銷狀態(tài)，有價(jià)無(wú)市；2012年6月，項(xiàng)目在尷尬的市場(chǎng)局面下首次妥協(xié)，價(jià)格下調(diào)2000元，并積極與政府合作進(jìn)行團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，銷售量劇增，突破兩萬(wàn)平每月的大關(guān)，后期價(jià)格有所回升，去化量也趨于穩(wěn)定【去化情況及價(jià)格走勢(shì)】高價(jià)位的入市，造成長(zhǎng)期的有價(jià)無(wú)市去化緩14125㎡110㎡140㎡149㎡【產(chǎn)品分析】總體來(lái)看全運(yùn)村產(chǎn)品設(shè)計(jì)較好，舒適度較高，相比區(qū)域水平有很大超越空間從整體來(lái)看，綠城全運(yùn)村的戶型設(shè)計(jì)比較舒適，同時(shí)有大面積贈(zèng)送，附加值較高；邊戶有部分戶型設(shè)計(jì)采用了東西向廳，東北客戶抗性較大149㎡：南北通透，但作為大面積戶型，東西客廳不容易被東北客戶接受125㎡、140㎡：三房，南北通透，而且有主次分離的雙南臥，同時(shí)有大面積贈(zèng)送，戶型接受度高110㎡：南北通透，東西客廳抗性較大125㎡110㎡140㎡149㎡【產(chǎn)品分析】總體來(lái)看全15【客戶分析】客戶群相對(duì)高端、地域來(lái)源分散、關(guān)注升值潛力，政府人員居多由于本項(xiàng)目主要客戶都是政府工作人員，多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)客戶，因此改善客戶居多，高達(dá)65%。本案客戶來(lái)源較為分散，渾南新區(qū)客戶作為地緣性客戶，客戶數(shù)量并未遠(yuǎn)超其他區(qū)域。由于區(qū)域內(nèi)未來(lái)將有大量不同區(qū)域的政府機(jī)構(gòu)搬遷至此，所以客戶來(lái)源極為分散并且大多看中區(qū)域未來(lái)升值潛力與發(fā)展空間。【客戶分析】客戶群相對(duì)高端、地域來(lái)源分散、關(guān)注升值潛力，政府【營(yíng)銷層面】全城營(yíng)銷，與政府建立長(zhǎng)期深入的合作關(guān)系，關(guān)鍵時(shí)刻低價(jià)沖量使項(xiàng)目成為了區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者綠城第一品級(jí)九大名盤2011.10演繹一座城市的抱負(fù)2012.01創(chuàng)城記滿堂紅2012.07首次團(tuán)購(gòu)熱銷3億，紅透沈陽(yáng)2012.062011.09中國(guó)進(jìn)入沈陽(yáng)時(shí)代于萬(wàn)豪酒店設(shè)立臨時(shí)銷售中心封盤停售降價(jià)，團(tuán)購(gòu)降價(jià)后，持續(xù)在戶外，廣播中進(jìn)行推廣，宣傳熱銷局面綠城全運(yùn)村是全運(yùn)板塊首個(gè)面世的項(xiàng)目，面世期最長(zhǎng)，知名度和影響也最為深刻長(zhǎng)時(shí)間的銷售困局迫使項(xiàng)目不得不向市場(chǎng)妥協(xié)，降價(jià)幅度超過(guò)2000元/㎡與政府建立長(zhǎng)期深入的合作關(guān)系，多次大規(guī)模的團(tuán)購(gòu)拯救了項(xiàng)目在降價(jià)促銷后開始全城范圍內(nèi)的營(yíng)銷動(dòng)作，著重傳遞項(xiàng)目熱銷氛圍，目的在于給予潛在客戶信心，這也是新區(qū)大盤成功立勢(shì)的關(guān)鍵2011年9月即面世，全運(yùn)板塊首個(gè)面世的項(xiàng)目【營(yíng)銷層面】全城營(yíng)銷，與政府建立長(zhǎng)期深入的合作關(guān)系，關(guān)鍵時(shí)刻【金道城】以綠城全運(yùn)村跟隨者姿態(tài)面市，依靠商業(yè)配套和軌道交通牽引，投資屬性顯著位置渾南新城沈本大道與白塔河南路交匯處開發(fā)商沈陽(yáng)金道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積40萬(wàn)㎡建筑面積186萬(wàn)㎡容積率1.5綠化率35%建筑形式多層、高層面積區(qū)間50-140m2總戶數(shù)10000車位配比1:1裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套金道萬(wàn)麗廣場(chǎng)：沈陽(yáng)國(guó)際音樂(lè)廣場(chǎng)、奢侈品專營(yíng)店、巨幕影院、大型餐飲企業(yè)、精品超市周邊配套銀行、學(xué)校、公園、醫(yī)院推廣方式戶外、DM單、短信一組團(tuán)11#12#13#26C#26B#26A#二組團(tuán)二組團(tuán)三組團(tuán)四組團(tuán)4棟18層小高層：板式結(jié)構(gòu)，55㎡至115㎡9棟6層多層：圍合式多層，90㎡至140㎡8棟35層高層：點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，55㎡至115㎡【金道城】以綠城全運(yùn)村跟隨者姿態(tài)面市，依靠商業(yè)配套和軌道交18【去化情況及價(jià)格走勢(shì)】較低的入市價(jià)格，最大程度的吸引區(qū)域內(nèi)主流客戶，70-80㎡產(chǎn)品去化較理想金道城于2012年9月16日開盤，開盤效果較好，單月備案面積3340平米成交面積區(qū)間以70-80㎡為絕對(duì)主力，同時(shí)該類產(chǎn)品的價(jià)格實(shí)現(xiàn)也明顯低于整盤均價(jià)，可見客戶的價(jià)格導(dǎo)向明顯金道城產(chǎn)品去化情況樓號(hào)面積供應(yīng)套數(shù)套數(shù)占比去化套數(shù)去化率12#、14#55-7520053%7437%13#79、1157219%1622%11#、26c#、26b101-12910828%00%合計(jì)380100%9024%【去化情況及價(jià)格走勢(shì)】較低的入市價(jià)格，最大程度的吸引區(qū)域內(nèi)主【產(chǎn)品分析】金道城產(chǎn)品設(shè)計(jì)較差，部分戶型嚴(yán)重違背了沈陽(yáng)客戶的居住習(xí)慣，主力戶型為55-75平米94㎡三居，較為緊湊，為迎合追求功能性的客戶設(shè)計(jì)高層94㎡高層75㎡高層130㎡高層115㎡75㎡：北向主臥，與沈陽(yáng)客戶置業(yè)習(xí)慣完全背離；廚房在客廳南側(cè)，極為違背居住生活習(xí)慣；115㎡三居，東西廳，而且整個(gè)空間布局極不規(guī)整，不符合東北客戶使用習(xí)慣，同時(shí)浪費(fèi)面積較大金道城整體容積率較高，同時(shí)又規(guī)劃了多層產(chǎn)品，導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)劃布局十分局促，出現(xiàn)了很多不規(guī)則的戶型，嚴(yán)重不符合東北客戶使用習(xí)慣項(xiàng)目小戶型設(shè)計(jì)尚可，但90㎡以上戶型舒適度完全落后于市場(chǎng)平均水平【產(chǎn)品分析】金道城產(chǎn)品設(shè)計(jì)較差，部分戶型嚴(yán)重違背了沈陽(yáng)客戶的【客戶分析】客戶地域來(lái)源分散、關(guān)注升值潛力，多為難以承受綠城全運(yùn)村高總價(jià)的下游客戶金道城客戶來(lái)源較為分散，主要驅(qū)動(dòng)要素是未來(lái)單位搬遷帶來(lái)的工作緣型驅(qū)動(dòng)。居住型客戶對(duì)金道城的滿意度遠(yuǎn)不及綠城全運(yùn)村，一大部分客戶由于綠城全運(yùn)村總價(jià)壁壘過(guò)高，而被迫選擇金道城。成交客戶中投資型客戶比重加大，該類客戶認(rèn)可區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展，認(rèn)可項(xiàng)目的小戶型總價(jià)。典型客戶描摹王先生，市環(huán)保局員工，94㎡成交客戶……咱們單位過(guò)兩年就要搬到這邊辦公，加上馬上全運(yùn)會(huì)要在這邊舉辦，估計(jì)這的房子會(huì)漲價(jià)，就買了一套先放著?！G城全運(yùn)村整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃、景觀都很好，但是實(shí)在是太貴了，也不缺房子，沒(méi)有必要買那么貴的，再說(shuō)不著急住精裝房租出去浪費(fèi)不租出去又不劃算，就沒(méi)再綠城買?！@個(gè)戶型我不是特別滿意，尤其兩個(gè)北臥室，冬天肯定冷，但買房子也沒(méi)有十全十美的，面積差不多，也就買了?！究蛻舴治觥靠蛻舻赜騺?lái)源分散、關(guān)注升值潛力，多為難以承受綠城【營(yíng)銷層面】以明星為切入點(diǎn)，但營(yíng)銷結(jié)果較為失敗，并沒(méi)有帶來(lái)任何溢價(jià)，項(xiàng)目形象也未傳達(dá)清晰金道城尋找皇冠上的明珠

29-150CBD美學(xué)豪宅不限購(gòu)2012.042012.102012.09金道城整體營(yíng)銷結(jié)果較為失敗，沒(méi)有傳遞清晰項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象項(xiàng)目?jī)H憑借價(jià)格跟隨實(shí)現(xiàn)持續(xù)銷售后期完全確立投資的項(xiàng)目屬性百億港資打造

CBD核心物業(yè)可能是沈陽(yáng)最值得投資的小豪宅2012.059月16日首開沈陽(yáng)3小時(shí)勁銷300套，搶購(gòu)如潮可能是沈陽(yáng)最值得投資的小豪宅【營(yíng)銷層面】以明星為切入點(diǎn)，但營(yíng)銷結(jié)果較為失敗，并沒(méi)有帶來(lái)任【華茂中心】

以百萬(wàn)平城市綜合體的形象入市，后期有大量的商業(yè)項(xiàng)目基本情況開

發(fā)

商沈陽(yáng)高力置業(yè)有限公司占地面積410189㎡建筑面積738340㎡容積率2.5綠化率40%建筑類別洋房、小高層、高層、別墅總戶數(shù)1243戶所屬商圈白塔板塊物業(yè)費(fèi)暫無(wú)精裝標(biāo)準(zhǔn)清水銷售價(jià)格高層5500元/㎡洋房8500元/㎡戶型面積高層42-98平米；別墅200平米左右交通狀況地鐵2號(hào)延長(zhǎng)線6棟板式高層：79㎡、98㎡2棟點(diǎn)式高層：42㎡-72㎡1棟11層小高層：板式結(jié)構(gòu)，103-180㎡4棟洋房：107-157㎡24棟聯(lián)排別墅：186㎡【華茂中心】以百萬(wàn)平城市綜合體的形象入市，后期有大量的商業(yè)23【產(chǎn)品分析】華茂中心產(chǎn)品以高層為主，以中小面積的投資戶型和強(qiáng)功能產(chǎn)品為主98㎡三居，整體保證了大開間短進(jìn)深，但雙北臥降低了戶型的競(jìng)爭(zhēng)力高層130㎡高層66、72㎡，都保證了南向兩個(gè)臥室，較為實(shí)用，整體較為方正，無(wú)浪費(fèi)面積，功能性極強(qiáng)同樣作為投資小戶型，華茂中心產(chǎn)品優(yōu)于金道城整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)偏功能性，小兩房及小三房占主力洋房產(chǎn)品數(shù)量較少，但舒適度較高，屬于區(qū)域內(nèi)最好的洋房戶型高層98㎡高層72㎡高層66㎡洋房139㎡洋房139㎡三房：超大開間和贈(zèng)送面積保證了競(jìng)爭(zhēng)力，主臥套房區(qū)域少有【產(chǎn)品分析】華茂中心產(chǎn)品以高層為主，以中小面積的投資戶型和強(qiáng)【客戶分析】項(xiàng)目?jī)H開盤一個(gè)月，從目前來(lái)看投資型客戶比重加大華茂中心居住型客戶來(lái)源較為分散，主要驅(qū)動(dòng)要素是未來(lái)單位搬遷帶來(lái)的工作緣型驅(qū)動(dòng)。高低配的規(guī)劃原則，能夠滿足較為廣泛的客戶需求。成交客戶中投資型客戶比重大幅度加大，該類客戶認(rèn)可區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展，認(rèn)可項(xiàng)目的小戶型總價(jià)，同時(shí)項(xiàng)目后期的商業(yè)規(guī)劃，給投資客帶來(lái)較大的心里預(yù)期。典型客戶描摹劉先生，私營(yíng)業(yè)主，42㎡成交客戶……華茂中心的二期和三期全都是商業(yè)，今后這邊的人氣和配套全都能不錯(cuò)，投資房產(chǎn)就是看人氣和配套，所以我選擇在這買的房子。于小姐，私營(yíng)業(yè)主，華茂中心意向客戶……我現(xiàn)在和老公住在雙E港，我們打算再買一套給父母住。我挺喜歡華茂的，感覺(jué)是大開發(fā)商，未來(lái)小區(qū)里還有商業(yè)，肯定很有發(fā)展。反正買了不一定要住，要是未來(lái)區(qū)域發(fā)展好了我們就來(lái)住，發(fā)展不好再租出去也不損失什么?！究蛻舴治觥宽?xiàng)目?jī)H開盤一個(gè)月，從目前來(lái)看投資型客戶比重加大華【營(yíng)銷層面】華茂中心入市時(shí)間較短，但營(yíng)銷緊扣新市府這個(gè)地段價(jià)值，同時(shí)傳遞熱銷氛圍來(lái)新市府對(duì)面安個(gè)家2012.082012.112012.09華茂中心入市時(shí)間較短但項(xiàng)目形象傳遞較為清晰，緊扣地段價(jià)值和區(qū)域價(jià)值熱銷氛圍及時(shí)釋放給市場(chǎng)3小時(shí)300套，一府開盤紅全城新市府對(duì)面輕松安個(gè)家210萬(wàn)平中央公園，20條公交線，3條有軌電車，地鐵2/8/10號(hào)線縱橫排布【營(yíng)銷層面】華茂中心入市時(shí)間較短，但營(yíng)銷緊扣新市府這個(gè)地段價(jià)區(qū)域及市場(chǎng)特征區(qū)域?qū)儆诘湫偷某鞘行聟^(qū)，從目前的區(qū)域置業(yè)客戶來(lái)看，區(qū)域帶有明顯的投資屬性

-----依賴兌現(xiàn)未來(lái)居住價(jià)值為驅(qū)動(dòng)的泛投資板塊區(qū)域價(jià)格敏感性較高，無(wú)論低端高端項(xiàng)目都很側(cè)重低價(jià)和促銷對(duì)客戶的吸引目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以功能性為主流，舒適型產(chǎn)品較少區(qū)域內(nèi)客戶來(lái)源較為廣泛，項(xiàng)目多注重全城營(yíng)銷的造勢(shì)區(qū)域及市場(chǎng)特征區(qū)域?qū)儆诘湫偷某鞘行聟^(qū)，從目前的區(qū)域置業(yè)客戶來(lái)27區(qū)域總價(jià)比較關(guān)系25萬(wàn)60萬(wàn)120萬(wàn)180萬(wàn)綠城高層產(chǎn)品華茂中心、金道城高層產(chǎn)品華茂金道城洋房綠城洋房從目前來(lái)看，綠城站位區(qū)域第一梯隊(duì)，并實(shí)現(xiàn)較好的量?jī)r(jià)銷售，華茂與金道城站位第二梯隊(duì)，吸收全運(yùn)村下游客戶第二梯隊(duì)第一梯隊(duì)投資及低端首置客戶來(lái)源：全市投資客，原住民，渾南工作客戶自住兼投資，地緣及工作緣型改善客戶來(lái)源：政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)，渾河以南區(qū)域改善及工作緣型自住客戶來(lái)源：政府，渾南產(chǎn)業(yè)園高管區(qū)域總價(jià)比較關(guān)系25萬(wàn)60萬(wàn)120萬(wàn)180萬(wàn)綠城高層產(chǎn)品華茂28可以看到目前區(qū)域內(nèi)存在兩種發(fā)展模式：金道城華茂模式，投資區(qū)域+投資項(xiàng)目；綠城模式，投資區(qū)域+居住類項(xiàng)目華茂金道城依賴兌現(xiàn)未來(lái)居住價(jià)值為驅(qū)動(dòng)的泛投資板塊綠城全運(yùn)村投資居住目前區(qū)域的投資屬性>居住屬性華茂和金道城模式：在區(qū)域的投資屬性基礎(chǔ)上加強(qiáng)了自身項(xiàng)目的投資屬性綠城模式：在區(qū)域的投資屬性基礎(chǔ)上加強(qiáng)了自身項(xiàng)目的居住屬性可以看到目前區(qū)域內(nèi)存在兩種發(fā)展模式：金道城華茂模式，投資區(qū)域29華茂金道城依賴兌現(xiàn)未來(lái)居住價(jià)值為驅(qū)動(dòng)的泛投資板塊綠城全運(yùn)村投資居住項(xiàng)目模式投資類區(qū)域+居住類項(xiàng)目發(fā)力點(diǎn)學(xué)校等生活類配套低密舒適的社區(qū)優(yōu)秀的戶型客戶構(gòu)成客戶較為高端工作緣牽引的投資及改善是主要的客戶群營(yíng)銷以運(yùn)營(yíng)城市的角度傳遞大盤造城的氣度傳遞熱銷氛圍，給予客戶信心項(xiàng)目模式投資類區(qū)域+投資類項(xiàng)目發(fā)力點(diǎn)商業(yè)類公共配套交通等政府規(guī)劃利好小面積功能性產(chǎn)品低總價(jià)客戶構(gòu)成客戶較為多元全市的投資客戶地緣的外溢剛需及改善營(yíng)銷重點(diǎn)傳遞低價(jià)和區(qū)域潛力傳遞熱銷氛圍，給予客戶信心兩種發(fā)展模式的特點(diǎn)對(duì)比：華茂金道城依賴兌現(xiàn)未來(lái)居住價(jià)值為驅(qū)動(dòng)的泛投資板塊綠城投資居住30本項(xiàng)目應(yīng)該選擇怎樣的發(fā)展路線？本項(xiàng)目應(yīng)該選擇怎樣的發(fā)展路線？地塊屬性——地塊距離區(qū)域核心區(qū)位及主干道有一定距離，周邊環(huán)境較安靜，通達(dá)性一般地塊距離未來(lái)月星國(guó)際港與金道萬(wàn)麗廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體較近，同時(shí)又有沈本大道作為區(qū)隔，在享受其商業(yè)配套的同時(shí)，園區(qū)居住環(huán)境不受干擾。月星國(guó)際金道城全運(yùn)村華茂中心白塔河路全運(yùn)路沈本大道博物館行政中心繞城高速白塔河南路全運(yùn)北路全運(yùn)南路航天路航天路全運(yùn)北路智慧大街沈中大街沈本大道沈丹高速CDB與未來(lái)區(qū)域核心車程10分鐘左右地塊距離區(qū)域核心板塊有一定距離，但在核心板塊的輻射范圍之內(nèi)。不緊鄰主干道，通達(dá)性一般B、C、D地塊不臨主干道：沈本大道，昭示性和通達(dá)性一般。東側(cè)為沈丹高速，距離沈丹高速有一段距離。與周邊項(xiàng)目共享商業(yè)利好5-10分鐘可行至地鐵口地塊周邊共3個(gè)地鐵口，但距離本項(xiàng)目均有一段距離，步行5-10分鐘不等。地塊屬性——地塊距離區(qū)域核心區(qū)位及主干道有一定距離，周邊環(huán)境32項(xiàng)目屬性——以洋房為主的低密社區(qū)，無(wú)大規(guī)模商業(yè)配套和社區(qū)配套C、D地塊：占地：83310.96㎡，容積率：1.2-1.5B地塊：占地：160219.11㎡，容積率：1.2-1.5本項(xiàng)目容積率1.2-1.5，為洋房為主的低密社區(qū)總占地面積24萬(wàn)，無(wú)大規(guī)模商業(yè)配套和社區(qū)配套項(xiàng)目屬性——以洋房為主的低密社區(qū)，無(wú)大規(guī)模商業(yè)配套和社區(qū)配套33項(xiàng)目規(guī)劃的面積區(qū)間完全對(duì)位區(qū)域成交主力面積段，符合區(qū)域市場(chǎng)的最主流需求本案面積區(qū)間高層75-100m2小高層100-120m2洋房110-170m2本案高層面積區(qū)間75-100㎡本案小高層面積區(qū)間100-120㎡本案洋房面積區(qū)間110-170㎡與市場(chǎng)主流面積完全對(duì)位本案面積區(qū)間的規(guī)劃完全對(duì)位區(qū)域成交主力面積段，符合區(qū)域市場(chǎng)的最主流需求！目前區(qū)域市場(chǎng)上主流面積區(qū)間為90-120平從目前成交情況上看，90-120平為市場(chǎng)上最主流的產(chǎn)品面積區(qū)間。本案產(chǎn)品面積區(qū)間與市場(chǎng)主流完全對(duì)位項(xiàng)目規(guī)劃的面積區(qū)間完全對(duì)位區(qū)域成交主力面積段，符合區(qū)域市場(chǎng)的34價(jià)值點(diǎn)梳理——低密舒居生活感受+純粹宜居居住社區(qū)+超越市場(chǎng)平臺(tái)的產(chǎn)品品質(zhì)為本體核心價(jià)值3.板塊內(nèi)唯一的低密度洋房居住社區(qū)1.需要快速與低價(jià)產(chǎn)品建立價(jià)值區(qū)隔2.與大規(guī)模綜合體項(xiàng)目形成差異化路線低密舒居生活感受超越市場(chǎng)平臺(tái)產(chǎn)品品質(zhì)純粹宜居居住社區(qū)價(jià)值點(diǎn)梳理——低密舒居生活感受+純粹宜居居住社區(qū)+超越市場(chǎng)平35從區(qū)域內(nèi)兩種發(fā)展模式上看，本項(xiàng)目與綠城全運(yùn)村的模式更加契合在區(qū)域大投資環(huán)境的基礎(chǔ)上，低密宜居為項(xiàng)目發(fā)力點(diǎn)模式探究從區(qū)域內(nèi)兩種發(fā)展模式上看，本項(xiàng)目與綠城全運(yùn)村的模式更加契合機(jī)會(huì)點(diǎn)探究區(qū)域機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)點(diǎn)探究區(qū)域機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)一：區(qū)域機(jī)會(huì)——政府導(dǎo)向及配套升級(jí)促使板塊逐漸成熟，開發(fā)商與政府合力共贏。第一階段：建設(shè)期區(qū)域在2010年開始建設(shè)，軌道交通等基礎(chǔ)建設(shè)開始大力施工；第二階段：成長(zhǎng)期，伴隨區(qū)域和房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展同步，在2011年年末及2012年已經(jīng)開始有地產(chǎn)項(xiàng)目入市，客戶開始關(guān)注區(qū)域；第三階段：成熟期隨著全運(yùn)會(huì)的召開，區(qū)域成熟，商業(yè)配套及交通配套升級(jí)完畢，區(qū)域價(jià)值凸現(xiàn)，客戶開始集中向本區(qū)域開始自主需求；第四階段：價(jià)值最大化南部發(fā)展的成熟，直接帶著了沈陽(yáng)城市化進(jìn)程的邊界，區(qū)域也開始進(jìn)行到價(jià)值最大化兌現(xiàn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。現(xiàn)階段1.建設(shè)期2.成長(zhǎng)期3.成熟期4.價(jià)值最大化機(jī)會(huì)一：區(qū)域機(jī)會(huì)——政府導(dǎo)向及配套升級(jí)促使板塊逐漸成熟，開發(fā)38機(jī)會(huì)2：市場(chǎng)機(jī)會(huì)——市場(chǎng)上面積段和總價(jià)區(qū)間存在較大市場(chǎng)空白總價(jià)（萬(wàn)元）均價(jià)（元/平）區(qū)域內(nèi)在售高層總價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì)總價(jià)（萬(wàn)元）均價(jià)（元/平）區(qū)域內(nèi)在售洋房總價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì)目前市場(chǎng)上高層產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間分為兩個(gè)總價(jià)梯隊(duì)，一為金道城和華茂，總價(jià)23-63萬(wàn)不等。另一總價(jià)為綠城全運(yùn)村，總價(jià)77-146萬(wàn)。63-77萬(wàn)存在總價(jià)空白。華茂僅4棟洋房產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)力較為薄弱，不予考慮。金道城總價(jià)區(qū)間為85-110萬(wàn)，綠城全運(yùn)村總價(jià)為179-386萬(wàn)。兩者中間110萬(wàn)-180萬(wàn)存在較大市場(chǎng)空白。機(jī)會(huì)2：市場(chǎng)機(jī)會(huì)——市場(chǎng)上面積段和總價(jià)區(qū)間存在較大市場(chǎng)空白總39機(jī)會(huì)3：客戶機(jī)會(huì)——大量具備較強(qiáng)居住意向的客戶被綠城的高門檻屏蔽，只能被迫選擇下游項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)客戶三級(jí)分類：高總價(jià)門檻目前市場(chǎng)上有大量以居住為核心驅(qū)動(dòng)的客戶，被綠城全運(yùn)村的高總價(jià)門檻屏蔽。而區(qū)域內(nèi)目前無(wú)對(duì)應(yīng)此類客戶的宜居型項(xiàng)目出現(xiàn)，此類客戶群被擠壓至金道城和華茂中心購(gòu)房。金道城華茂中心客戶來(lái)源：未來(lái)工作遷移至本區(qū)域的企業(yè)員工置業(yè)目的：看好全運(yùn)板塊未來(lái)發(fā)展，投資屬性明顯?？蛻魜?lái)源：未來(lái)工作遷移至本區(qū)域的企業(yè)員工置業(yè)目的：帶有較強(qiáng)的居住意愿，區(qū)域若發(fā)展好則選擇在此居住綠城客戶來(lái)源：未來(lái)工作遷移至本區(qū)域的高級(jí)政府人員及企業(yè)中高管置業(yè)目的：居住為目的，帶有部分投資屬性市場(chǎng)空白擠壓機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)3：客戶機(jī)會(huì)——大量具備較強(qiáng)居住意向的客戶被綠城的高門檻40機(jī)會(huì)4：產(chǎn)品機(jī)會(huì)——在售項(xiàng)目舒適性及產(chǎn)品力較差，本項(xiàng)目本體質(zhì)素具備極強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。

本體素質(zhì)

地段戶型景觀宜居社區(qū)配套品牌總分綠城全運(yùn)村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆15華茂中心☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆10金道城☆☆☆☆☆☆☆☆☆9本案☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆15本項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間迎合市場(chǎng)主流，同其他項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目本體質(zhì)素具備極強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)素較差華茂中心和金道城項(xiàng)目以配套、低總價(jià)優(yōu)勢(shì)驅(qū)動(dòng)，但是產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較差，從容積率、戶型等方面均處于中低檔次；綠城全運(yùn)村項(xiàng)目產(chǎn)品打造上比餃注重細(xì)節(jié)及景觀設(shè)計(jì)，整體品質(zhì)感較強(qiáng)。本項(xiàng)目在本體質(zhì)素上具備極強(qiáng)優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)4：產(chǎn)品機(jī)會(huì)——在售項(xiàng)目舒適性及產(chǎn)品力較差，本項(xiàng)目本體質(zhì)41全運(yùn)板塊在售項(xiàng)目：3個(gè)會(huì)展蘇家屯板塊在售項(xiàng)目：16個(gè)長(zhǎng)白島板塊在售項(xiàng)目：18個(gè)渾南新區(qū)板塊在售項(xiàng)目：43個(gè)航高基地板塊在售項(xiàng)目：14個(gè)機(jī)會(huì)5：競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)——區(qū)域內(nèi)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于附近其他板塊，在售項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)。全運(yùn)板塊會(huì)展蘇家屯板塊長(zhǎng)白島板塊渾南新區(qū)板塊航高基地板塊機(jī)會(huì)42外部機(jī)會(huì)點(diǎn)梳理BECDA市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)五大外部機(jī)會(huì)梳理：

區(qū)域發(fā)展+市場(chǎng)空白+客戶高認(rèn)知+競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少+產(chǎn)品力

外部機(jī)會(huì)點(diǎn)梳理BECDA市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)43機(jī)會(huì)探尋總價(jià)區(qū)間填補(bǔ)市場(chǎng)空白，通過(guò)宜居價(jià)值的全面?zhèn)鬟f、突出項(xiàng)目產(chǎn)品力和總價(jià)優(yōu)勢(shì)，有效切分綠城全運(yùn)村中下游客戶。XXXX沈陽(yáng)全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告二零一三項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位客戶定位形象定位項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)站位：本項(xiàng)目堅(jiān)決和綠城全運(yùn)村站在第一梯隊(duì)，通過(guò)宜居價(jià)值有效傳遞同華茂及金道城建立有效區(qū)隔華茂中心金道城區(qū)域內(nèi)相對(duì)低端項(xiàng)目：建立絕對(duì)的價(jià)值區(qū)隔！接收上游客戶競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：純粹、低密、圈層、品質(zhì)策略：建立絕對(duì)的價(jià)值區(qū)隔！接收上游客戶以低密度的純粹居住社區(qū)品質(zhì)，宜居的高端形象，形成區(qū)隔項(xiàng)目品質(zhì)建立高端形象，形成區(qū)隔區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)品：以純粹、低密、精工品質(zhì)設(shè)計(jì)打動(dòng)客戶競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：純粹、低密策略：以不同形象訴求差異化競(jìng)爭(zhēng)以低密度的純粹居住社區(qū)品質(zhì)，宜居的高端形象，形成區(qū)隔本案綠城全運(yùn)村市場(chǎng)站位：本項(xiàng)目堅(jiān)決和綠城全運(yùn)村站在第一梯隊(duì)，通過(guò)宜居價(jià)值有46三級(jí)客戶---純投資客戶核心客戶：地緣性品質(zhì)改善客戶來(lái)源：渾南區(qū)域內(nèi)居住的中高端客戶—政府人員、企業(yè)管理者、私營(yíng)業(yè)主屬性：事業(yè)成功，追求優(yōu)質(zhì)生活關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域地位，居住品質(zhì)重要客戶：工作緣型品質(zhì)改善客戶來(lái)源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū)—政府人員、未來(lái)進(jìn)駐企業(yè)管理者屬性：事業(yè)成熟期，追求品質(zhì)改善關(guān)注點(diǎn)：配套、交通、生活環(huán)境來(lái)源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū)屬性：純投資關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、配套、軌道交通洋房客群AIO有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有較遠(yuǎn)見視野含蓄內(nèi)斂，在乎繁華之中的平靜生活鐘情于低密的生活環(huán)境和高品質(zhì)的生活氛圍ActionOpinion區(qū)域配套與居住品質(zhì)并重任何情況下生活都要有質(zhì)量和格調(diào)生活舒適性與私密性注重園區(qū)環(huán)境的品質(zhì)感Interests追求高端生活用品和活動(dòng)，愿意為更高的品質(zhì)而付費(fèi)喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式30歲以上/事業(yè)成熟/向往優(yōu)質(zhì)生活洋房洋房客戶定位：客戶主要為認(rèn)可區(qū)域未來(lái)發(fā)展，居住意向較強(qiáng)的地緣性為主的品質(zhì)改善型客戶

三級(jí)客戶---純投資客戶核心客戶：地緣性品質(zhì)改善客戶來(lái)源：47三級(jí)客戶---純投資客戶核心客戶：工作緣型客戶來(lái)源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū)—政府基層人員、未來(lái)進(jìn)駐企業(yè)的員工屬性：事業(yè)成長(zhǎng)期，有一定視野關(guān)注點(diǎn)：工作距離，區(qū)域發(fā)展，配套，交通重要客戶：地緣型客戶來(lái)源：渾南區(qū)域內(nèi)居住的中高端客戶—企業(yè)職員、私營(yíng)業(yè)主屬性：事業(yè)起步期，追求投資回報(bào)率關(guān)注點(diǎn)：配套、交通、生活環(huán)境來(lái)源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū)屬性：純投資關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⑴涮?、軌道交通洋房客群AIO有比較穩(wěn)定的社會(huì)收入，關(guān)注社會(huì)發(fā)展與政府政策積極向上，對(duì)生活不滿足，有一定的投機(jī)情節(jié)期望在核心區(qū)域居住，同時(shí)在乎生活品ActionOpinion區(qū)域配套完善的前提下，期望相對(duì)安逸的生活狀態(tài)渴望挑戰(zhàn)，認(rèn)為生活需要不斷探索和進(jìn)步投機(jī)情節(jié)Interests關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展與宏觀政策樂(lè)于理財(cái)投資，認(rèn)可房地產(chǎn)的投資性渴望進(jìn)入財(cái)富核心樂(lè)于享受繁華生活30歲以上/事業(yè)成熟/向往優(yōu)質(zhì)生活高層高層客戶定位：客戶主要為認(rèn)可區(qū)域未來(lái)發(fā)展，投資意向較強(qiáng)的工作緣型客戶

三級(jí)客戶---純投資客戶核心客戶：工作緣型客戶來(lái)源：市內(nèi)五48低密舒居生活感受純粹居住社區(qū)，遠(yuǎn)離吵雜繁多的人群環(huán)境低密舒居生活感受純粹宜居居住社區(qū)遠(yuǎn)離商業(yè)的嘈雜，人流的混雜，純粹居住社區(qū)宜居感受純粹宜居居住社區(qū)精工品質(zhì)產(chǎn)品超越市場(chǎng)平臺(tái)的產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)主流暢銷面積區(qū)間、精工品質(zhì)產(chǎn)品策略導(dǎo)出競(jìng)爭(zhēng)策略價(jià)格策略推售策略05策略導(dǎo)出競(jìng)爭(zhēng)策略05領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值四種競(jìng)爭(zhēng)策略簡(jiǎn)析競(jìng)爭(zhēng)策略：挑戰(zhàn)者，以低密純粹居住形象及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品站位第一梯隊(duì)，填補(bǔ)區(qū)域總價(jià)空白，與對(duì)手建立差異化競(jìng)爭(zhēng)

發(fā)力點(diǎn)1.建立差異化形象，訴求純粹的低密形象及舒居環(huán)境；發(fā)力點(diǎn)2.利用稀缺洋房物業(yè)，訴求高品質(zhì)洋房社區(qū)；發(fā)力點(diǎn)3：利用超越市場(chǎng)平臺(tái)水平的產(chǎn)品品質(zhì)；發(fā)力點(diǎn)4：利用區(qū)域總價(jià)空白，多利搶奪板塊內(nèi)客戶，形成客戶多方面增容；領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格追隨者—搭便車，借勢(shì)補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客53價(jià)格策略：高層銷售均價(jià)5500元/平，小高層銷售均價(jià)6000元/平，洋房銷售均價(jià)8500元/平高層60-80萬(wàn)洋房110-180萬(wàn)總價(jià)市場(chǎng)空白高層75-100㎡小高層100-120㎡洋房110-170㎡本項(xiàng)目面積區(qū)間市場(chǎng)參考：高層5500元/平，洋房8500元/平高層均價(jià)5500元/平，小高層均價(jià)6000元/平，洋房均價(jià)8500元/平價(jià)格策略：高層銷售均價(jià)5500元/平，小高層銷售均價(jià)600054推售策略：年度成交額為3.5億元，首次開盤銷售276套，銷售額1.75億元高層推售洋房推售7月1日首次開盤9月30日二次開盤2013.042013.072013.082013.092013.102013.112013.122013.052013.068月15日加推4-6月蓄客期10-12月持銷期銷售預(yù)判前期認(rèn)籌360組客戶前期認(rèn)籌75組客戶需要1300組C類以上到訪客戶，月均到訪430組，日均到訪15組。高層：220套均價(jià)：5500小高：75套均價(jià)：6000洋房：75套均價(jià)：8500高層去化176套小高去化50套洋房去化50套去化率：75%銷售額：1.75億小高：50套均價(jià)：6200小高去化40套去化率：80%銷售：2728萬(wàn)高層：100套均價(jià)：5700小高：80套均價(jià)：6300洋房：30套均價(jià)：8600高層去化80套小高去化64套洋房去化24套去化率：80%銷售額：1.12億持續(xù)銷售期以清理前期尾貨為主視情況加推，加推建議以高層為主高層去化40套小高去化15套洋房去化10套銷售額：3863萬(wàn)年度共計(jì)成交額：3.53億推售策略：年度成交額為3.5億元，首次開盤銷售276套，銷售55營(yíng)銷策略06營(yíng)銷策略06營(yíng)銷思考1、考慮到2013年下半年全運(yùn)會(huì)的召開及區(qū)域未售項(xiàng)目的增多，使得項(xiàng)目整體營(yíng)銷動(dòng)作提前，搶占市場(chǎng)先機(jī)將成為營(yíng)銷重點(diǎn)2、考慮到區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)一年的推廣，區(qū)域認(rèn)知已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)，以逸待勞截流區(qū)域內(nèi)客戶將是較為有效率的營(yíng)銷路徑3、現(xiàn)有計(jì)劃2013年6月臨時(shí)售樓處開放，需要在3月份開放臨時(shí)售樓處，提前向市場(chǎng)發(fā)出項(xiàng)目聲音，確保7月份開盤的成功實(shí)現(xiàn)；營(yíng)銷思考1、考慮到2013年下半年全運(yùn)會(huì)的召開及區(qū)域未售項(xiàng)目57核心訴求：低密純粹形象強(qiáng)調(diào)精工品質(zhì)的產(chǎn)品力及稀缺的高級(jí)別物業(yè)類型，傳遞項(xiàng)目可居住性與稀缺性強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品面積區(qū)間以增容最廣泛的主流客戶基礎(chǔ)強(qiáng)調(diào)軌道交通及商業(yè)配套強(qiáng)化投資價(jià)值本案營(yíng)銷主要方向：以低密純粹形象及舒居感受為核心意向，傳遞居住價(jià)值與產(chǎn)品力

金地華潤(rùn)第二級(jí)訴求第三級(jí)訴求第四級(jí)訴求核心訴求：強(qiáng)調(diào)精工品質(zhì)的產(chǎn)品力及稀缺的高級(jí)別物業(yè)類型，傳遞項(xiàng)58營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)：加快營(yíng)銷節(jié)奏，緊湊工程節(jié)點(diǎn)，搶占春季營(yíng)銷期及夏季展示期

2012一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月2013上半年下半年?duì)I銷線項(xiàng)目預(yù)熱期集中營(yíng)銷蓄客期市內(nèi)售樓處開放首次開盤園林展示區(qū)開放售樓處開放強(qiáng)銷期二次開盤強(qiáng)銷期拿下四證安排動(dòng)遷開始施工售樓處交付使用售樓處竣工展示區(qū)打造開盤房源取得預(yù)售持續(xù)施工二次開盤房源取得預(yù)售一期基本封頂一期交房工程線營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)：加快營(yíng)銷節(jié)奏，緊湊工程節(jié)點(diǎn)，搶占春季營(yíng)銷期及夏季展59形象發(fā)布線：形象發(fā)布線重點(diǎn)傳遞項(xiàng)目的“低密、純粹”形象及舒居感受

清晰項(xiàng)目形象——預(yù)熱期以強(qiáng)勢(shì)推廣，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的純粹宜居低密形象Action1Action3Action2知名度塑造

——線下以連續(xù)性的短信快速打開知名度，訴求項(xiàng)目高品質(zhì)的產(chǎn)品力區(qū)域發(fā)展高峰論壇——聯(lián)合其他開發(fā)商炒作區(qū)域，強(qiáng)調(diào)未來(lái)區(qū)域的居住價(jià)值形象發(fā)布線Publish

Image形象發(fā)布線：形象發(fā)布線重點(diǎn)傳遞項(xiàng)目的“低密、純粹”形象及舒居60清晰項(xiàng)目形象：預(yù)熱期以強(qiáng)勢(shì)推廣（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外等）訴求低密純粹宜居形象世聯(lián)認(rèn)為，項(xiàng)目前期形象樹立階段應(yīng)該主要訴求項(xiàng)目的核心價(jià)值：區(qū)域價(jià)值隨著區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的不斷包裝已經(jīng)基本得到傳遞；為對(duì)位本案本體價(jià)值，本案需要在站位區(qū)域價(jià)值的基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)低密純粹宜居形象。形象發(fā)布線Action1純粹宜居低密物業(yè)精工品質(zhì)清晰項(xiàng)目形象：預(yù)熱期以強(qiáng)勢(shì)推廣（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外等）訴求低密61全城轟炸，大范圍短信推廣以沈河、和平作為短信核心推廣區(qū)域，集中短信密集轟炸，保證每周三次以上，每次推廣數(shù)量維持在30萬(wàn)條以上。通過(guò)短信細(xì)節(jié)和技巧提升，增強(qiáng)客戶接受度以天氣預(yù)報(bào)、提示等短信技巧，從細(xì)節(jié)上表現(xiàn)對(duì)客戶的關(guān)注，增多與客戶溝通的切入點(diǎn)，使客戶更易接受。突出低密、純粹、舒居在短信中要點(diǎn)出項(xiàng)目核心價(jià)值，持續(xù)灌輸給市場(chǎng)全運(yùn)板塊唯一純粹低密社區(qū)精工品質(zhì)大宅，傲然渾南傾情演繹華美篇章【富瑞天氣播報(bào)】今日天氣晴好，溫度25℃，夏風(fēng)襲來(lái)，正是來(lái)富瑞逛逛的好時(shí)候，會(huì)所已經(jīng)為您準(zhǔn)備了清涼的下午茶，期待您的光臨?！靖蝗鹦畔⒉?bào)】渾南板塊國(guó)際一線標(biāo)準(zhǔn)住宅，距展示區(qū)亮相倒計(jì)時(shí)15天，標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)，帶給您值得信賴的品質(zhì)。塑造知名度：線下以短信溫馨提示+關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)倒計(jì)時(shí)連續(xù)性短信，快速打開知名度形象發(fā)布線Action2全城轟炸，大范圍短信推廣以沈河、和平作為短信核心推廣區(qū)域，集區(qū)域發(fā)展高峰論壇：區(qū)域熱度是項(xiàng)目成敗關(guān)鍵，聯(lián)合炒作區(qū)域，全程媒體直播聯(lián)合沈陽(yáng)市政府、渾南區(qū)政府、城市規(guī)劃發(fā)展專家以及周邊項(xiàng)目開發(fā)商等共同舉辦“沈陽(yáng)的都市化進(jìn)程與未來(lái)新城發(fā)展”高峰論壇，來(lái)探討全運(yùn)區(qū)域未來(lái)的愿景與標(biāo)準(zhǔn)，共同炒作全運(yùn)區(qū)域形象發(fā)布線Action3區(qū)域發(fā)展高峰論壇：區(qū)域熱度是項(xiàng)目成敗關(guān)鍵，聯(lián)合炒作區(qū)域，全程品質(zhì)展示線

Qualityexperience低密示范區(qū)快速跟進(jìn)——把握春夏最佳展示季節(jié)，以完美的低密生態(tài)生活征服客戶產(chǎn)品手冊(cè)

——系統(tǒng)化、細(xì)節(jié)化的展現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際一流產(chǎn)品的價(jià)值國(guó)際建筑標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化——在銷售中心設(shè)立項(xiàng)目品質(zhì)及標(biāo)準(zhǔn)展示部分精工打造完美空間體驗(yàn)

——售樓處與樣板間采用奢侈品品牌嫁接，深度傳遞項(xiàng)目高端品質(zhì)Action2Action1Action3Action4品質(zhì)展示線：品質(zhì)展示線重點(diǎn)展現(xiàn)項(xiàng)目精工品質(zhì)和舒適產(chǎn)品，通過(guò)體驗(yàn)化營(yíng)銷釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值

品質(zhì)展示線

Quality低密示范區(qū)快速跟進(jìn)產(chǎn)品手冊(cè)

——64低密示范區(qū)快速跟進(jìn)：把握春夏最佳展示季節(jié)，以完美的低密生態(tài)生活征服客戶對(duì)于東北客戶來(lái)說(shuō)，展示的優(yōu)秀與否是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，并且也極大程度上決定價(jià)格低密產(chǎn)品的價(jià)值很大程度上在于展示及體驗(yàn)，只有將產(chǎn)品與體驗(yàn)結(jié)合在一起才能得到最大化效果快速的推進(jìn)展示區(qū)，把握春夏的關(guān)鍵展示期注重細(xì)節(jié)的把握品質(zhì)展示線Action1低密示范區(qū)快速跟進(jìn)：把握春夏最佳展示季節(jié)，以完美的低密生態(tài)生產(chǎn)品解讀樣板間腳本及生活手冊(cè)100個(gè)細(xì)節(jié)中糧隆璽壹號(hào)終極居住100個(gè)細(xì)節(jié)-----安全篇4大專業(yè)：土建、機(jī)電、景觀、精裝8大主題：安全、健康、環(huán)保節(jié)能、舒適、私密、尊貴、便捷、耐用產(chǎn)品價(jià)值與細(xì)節(jié)：

本項(xiàng)目很大的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品品質(zhì)，但單純的依靠說(shuō)辭講述不足以建立足夠的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，必須以細(xì)節(jié)的積累達(dá)到質(zhì)變，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)與細(xì)節(jié)的組織，成體系的發(fā)布可以給客戶最大震撼，做到極致極即是項(xiàng)目品牌的成功產(chǎn)品手冊(cè)：系統(tǒng)化、細(xì)節(jié)化的展現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際一流產(chǎn)品的價(jià)值品質(zhì)展示線Action2產(chǎn)品解讀樣板間腳本及生活手冊(cè)100個(gè)細(xì)節(jié)中糧隆璽壹號(hào)終極居住國(guó)際建筑標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化：在銷售中心設(shè)立項(xiàng)目建材、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)展示部分業(yè)界一流的安全技術(shù)，不論是老人，小孩，都能夠安全健康的生活。通過(guò)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的建材選擇，先進(jìn)的換氣技術(shù)等措施，有效降低有害化學(xué)物質(zhì)的使用，保證了健康的室內(nèi)環(huán)境。另外，項(xiàng)目追求更高的防震性、防火性、安全性，永久守護(hù)您和家人的生活。通過(guò)在銷售中心設(shè)立項(xiàng)目所用建材，及品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的展示部分，來(lái)強(qiáng)化項(xiàng)目國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的形象品質(zhì)展示線Action3國(guó)際建筑標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化：在銷售中心設(shè)立項(xiàng)目建材、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)展示部分業(yè)精工打造完美空間體驗(yàn)：售樓處與樣板間采用奢侈品品牌嫁接，深度傳遞項(xiàng)目高端品質(zhì)樣板房情景體驗(yàn)區(qū)——頂級(jí)奢侈空間體驗(yàn)產(chǎn)品故事體系——賦予產(chǎn)品一定的故事售樓處參觀體驗(yàn)區(qū)——星級(jí)會(huì)所服務(wù)體驗(yàn)&項(xiàng)目?jī)r(jià)值深度傳遞園林展示區(qū)——園林設(shè)計(jì)故事演繹售樓處有幾樣物品為限量珍貴版，傳遞項(xiàng)目稀缺性價(jià)值點(diǎn)MacBookAirGIORGIOARMANI在陪同客戶觀看示范區(qū)時(shí)，對(duì)背后的起源，插曲，內(nèi)涵進(jìn)行演繹通過(guò)講述項(xiàng)目在設(shè)計(jì)樣板間和空間裝修時(shí)的種種想法和趣聞，來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的以人為本的住宅精神品質(zhì)展示線Action4精工打造完美空間體驗(yàn)：售樓處與樣板間采用奢侈品品牌嫁接，深度銷售強(qiáng)化線Salesability外展前置

——萬(wàn)象城、太原街、中街附近設(shè)立外展Action3Action1Action4客戶直效拓展

——深入三好街、五里河等沈陽(yáng)南部區(qū)域進(jìn)行客戶拓展Action2沿途客戶攔截

——地鐵站“全運(yùn)看房車”設(shè)置、周邊項(xiàng)目直效派單攔截、沿途客戶攔截

——周邊導(dǎo)視、圍擋、樓梯燈光字或條幅是最好的推廣Action5客戶資源整合

——圈層意見領(lǐng)袖的快速滲透與拓展，高端客戶資源的整合利用銷售強(qiáng)化線：銷售強(qiáng)化線注重強(qiáng)化終端銷售力

銷售強(qiáng)化線外展前置

——萬(wàn)象城、太原街、中街附近設(shè)立外展Ac69外展地點(diǎn):萬(wàn)象城、奧體、中街、太原街外展目的：

吸納渾河兩岸客群，提高項(xiàng)目的關(guān)注度，彌補(bǔ)因?yàn)槭蹣翘庨_放過(guò)晚導(dǎo)致的蓄客期不足外展前置：由于售樓處開放過(guò)晚，本案需要外展前置，萬(wàn)象城、中街太原街附近設(shè)立外展銷售強(qiáng)化線Action1外展地點(diǎn):外展前置：由于售樓處開放過(guò)晚，本案需要外展前置沿途客戶攔截：地鐵站設(shè)置“全運(yùn)看房車”、周邊項(xiàng)目直效派單攔截在地鐵站前設(shè)置全運(yùn)看房車，不論客戶是去到哪個(gè)項(xiàng)目的，都可以上車，沿路講解本項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，并贈(zèng)送折頁(yè)等目的：

增大客戶容量，增大客戶關(guān)注度，形成持續(xù)的宣傳力；周邊項(xiàng)目直效果派單：了解周邊項(xiàng)目的推售節(jié)點(diǎn)、有計(jì)劃的設(shè)置派單專員，有效攔截周邊項(xiàng)目客戶群，增大項(xiàng)目的客戶群廣泛度；銷售強(qiáng)化線Action2鎖定區(qū)域內(nèi)地鐵站:（白塔河站、全運(yùn)路站等）沿途客戶攔截：地鐵站設(shè)置“全運(yùn)看房車”、周邊項(xiàng)目直效派單攔項(xiàng)目圍擋要有明顯國(guó)際感同時(shí)要具備價(jià)值點(diǎn)釋放功能沿途客戶攔截：周邊導(dǎo)視及樓體廣告的設(shè)置，增加對(duì)客戶的吸引和攔截地鐵站地鐵站高速出入口注意把握周邊核心道路、地鐵站、高速出入口的客戶攔截，將進(jìn)入全運(yùn)區(qū)域的客戶全面封鎖周邊道路導(dǎo)視改裝樓體字傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值信息有昭示性的樓體燈光字銷售強(qiáng)化線Action3項(xiàng)目圍擋要有明顯國(guó)際感沿途客戶攔截：周邊導(dǎo)視及樓體廣告的設(shè)置拓展區(qū)域:

全運(yùn)產(chǎn)業(yè)園、南部政府機(jī)關(guān)、三好街、五里河、南塔、鐵西于洪外圍、大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)拓展目的：選擇南部區(qū)域，最大化客戶范圍的同時(shí)客戶實(shí)力有一定保障拓展方式：企事業(yè)單位陌拜、大學(xué)內(nèi)部外展宣講、小區(qū)直郵call客、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)客戶的攔截客戶直效拓展：深入三好街、五里河、政府機(jī)關(guān)等南部區(qū)域企事業(yè)單位、小區(qū)進(jìn)行客戶拓展銷售強(qiáng)化線Action4拓展區(qū)域:客戶直效拓展：深入三好街、五里河、政府機(jī)關(guān)等南沈陽(yáng)世聯(lián)客戶資源渠道匯總：目前沈陽(yáng)公司掌握沈陽(yáng)高端客戶資源約2000組積累銀行、公務(wù)員、地方機(jī)關(guān)資源達(dá)1000組東北地區(qū)世聯(lián)高端客戶資源：北京、天津、大連公司高端沈陽(yáng)籍客戶資源達(dá)約10000組客戶資源整合：圈層意見領(lǐng)袖的快速滲透與拓展，高端客戶資源的整合利用銷售強(qiáng)化線Action5沈陽(yáng)世聯(lián)客戶資源渠道匯總：客戶資源整合：圈層意見領(lǐng)袖的快速滲世聯(lián)服務(wù)保障體系專業(yè)保障世聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)，意味著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的最高標(biāo)準(zhǔn)世聯(lián)的品質(zhì)與目標(biāo)保障體系，是行業(yè)最全面，最先進(jìn)的系統(tǒng)體系，不可復(fù)制沈陽(yáng)世聯(lián)，背后有從團(tuán)隊(duì)，到體制，到工具的三重服務(wù)保障，同時(shí)具備五年深耕的客戶集群資源，完美保證目標(biāo)達(dá)成SP世聯(lián)服務(wù)保障體系專業(yè)保障世聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)，意味著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的最高大連公司2007年成立，人員300人；代表項(xiàng)目：萬(wàn)科溪之谷、魯能優(yōu)山美地、瑞安大連天地、中瑞香水灣、億誠(chéng)御景灣、億達(dá)′藍(lán)灣鎮(zhèn)′東方圣克拉、萬(wàn)恒天籟灣、百年城百年港灣、百年城琥珀灣、萬(wàn)科海港城、佳兆業(yè)君匯上品、金地云錦哈爾濱公司2011年成立，人員150人；代表項(xiàng)目：立匯美羅灣、悅城、盛和天下、天鵝灣、魯商松江新城、中華巴洛克、招商諾訂山、恒大綠洲（牡丹江）、恒大名都、恒大翡翠華庭（齊齊哈爾）長(zhǎng)春公司2010年成立，人員130人；代表項(xiàng)目：萬(wàn)科溪之谷、魯能優(yōu)山美地、瑞安大連天地、中瑞香水灣、億誠(chéng)御景灣、億達(dá)′藍(lán)灣鎮(zhèn)′★沈陽(yáng)公司2007年成立，人員300人；代表項(xiàng)目：中糧·隆璽壹號(hào)、泰恒國(guó)王湖、億達(dá)玖墅、越秀岄湖郡、雅居樂(lè)花園、中鐵人杰水岸、東方銀座中心城、運(yùn)河灣3號(hào)，新地中心、紅星國(guó)際、萬(wàn)科新榆公館、本溪佳兆業(yè)·水岸新都世聯(lián)中國(guó)五個(gè)區(qū)域核心之一五年深耕之后配合集團(tuán)東北戰(zhàn)略升級(jí)沈陽(yáng)公司開始新一輪超越沈陽(yáng)世聯(lián)戰(zhàn)略升級(jí)大連公司哈爾濱公司長(zhǎng)春公司★沈陽(yáng)公司世聯(lián)中國(guó)五個(gè)區(qū)域核心之一東北區(qū)域沈陽(yáng)公司代理事業(yè)部顧問(wèn)事業(yè)部客戶與

策略資源中心策劃總監(jiān)主策劃師策劃助理項(xiàng)目總監(jiān)主策劃師策劃助理客戶總監(jiān)客戶經(jīng)理世聯(lián)品質(zhì)及技術(shù)委員會(huì)策劃總監(jiān)主策劃師策劃助理銷售總監(jiān)銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理助理銷售代表全國(guó)視野經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，多個(gè)世聯(lián)核心城市（北京、深圳等）工作經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目重大決策技術(shù)把控銷售一線把控，動(dòng)態(tài)問(wèn)題即時(shí)了解長(zhǎng)期沈陽(yáng)及東北城市房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)世聯(lián)資深司齡，熟悉世聯(lián)工作方式沈陽(yáng)世聯(lián)淡、旺市典型項(xiàng)目參與者多次世聯(lián)全國(guó)標(biāo)桿項(xiàng)目交換工作經(jīng)驗(yàn)沈陽(yáng)代理

事業(yè)部長(zhǎng)春代理

事業(yè)部沈陽(yáng)世聯(lián)戰(zhàn)略升級(jí)

東北區(qū)域沈陽(yáng)公司代理事業(yè)部顧問(wèn)事業(yè)部客戶與

策略資源中心策劃77長(zhǎng)春代理事業(yè)部20122014201330億80億50億合約數(shù)8-10個(gè)合約數(shù)12-15個(gè)合約數(shù)15-20個(gè)售樓處數(shù)量10-12個(gè)20-25個(gè)35-40個(gè)2012年市場(chǎng)份額2013年市場(chǎng)份額2014年市場(chǎng)份額長(zhǎng)春代理事業(yè)部顧問(wèn)事業(yè)部代理事業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部顧問(wèn)事業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理事業(yè)部顧問(wèn)事業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理事業(yè)部代理事業(yè)部長(zhǎng)春代理事業(yè)部201220132014沈陽(yáng)公司三年戰(zhàn)略，三年創(chuàng)收過(guò)億，市場(chǎng)份額第一長(zhǎng)春代理事業(yè)部201220142013308050合約數(shù)8-78匹配行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的操盤標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)保障體系專業(yè)的央企服務(wù)能力高速發(fā)展及擴(kuò)張期企業(yè)以全國(guó)視野及本地深耕經(jīng)驗(yàn)，達(dá)成品牌落地代理客戶結(jié)構(gòu)----服務(wù)品牌企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)匹配行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的操盤標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)保障體系專業(yè)的央企服務(wù)能力高79代理事業(yè)部豪宅線主流大盤線工商物業(yè)線代理業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)模式----專業(yè)細(xì)分，領(lǐng)域大師

代理事業(yè)部豪宅線主流大盤線工商物業(yè)線代理業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)模式----80總監(jiān)職責(zé)及工作范疇整合與把握開發(fā)商需求整合與導(dǎo)入公司資源目標(biāo)最終負(fù)責(zé)人世聯(lián)總監(jiān)開發(fā)商營(yíng)銷核心團(tuán)隊(duì)智力資源支持資源銷售資源公司高層策略資源中心策劃團(tuán)隊(duì)銷售團(tuán)隊(duì)總監(jiān)聯(lián)席會(huì)飛虎隊(duì)資源客戶資源從一個(gè)人到整個(gè)公司的體系化服務(wù)security1.團(tuán)隊(duì)保障總監(jiān)負(fù)責(zé)制

為開發(fā)商職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)提供一站式服務(wù)總監(jiān)職責(zé)及工作范疇整合與把握開發(fā)商需求世聯(lián)總監(jiān)開發(fā)商營(yíng)銷核81策劃與銷售的配合保證終端靈敏度與執(zhí)行效果，循環(huán)傳遞價(jià)值客戶分析執(zhí)行效果終端靈敏度推廣調(diào)整說(shuō)辭調(diào)整策劃+銷售“捆綁”及時(shí)培訓(xùn)1、制定價(jià)格策略及促銷手段，為銷售提供工具2、系列培訓(xùn)：價(jià)值點(diǎn)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、大勢(shì)3、制定統(tǒng)一的銷售口徑：電話、樣板房、主推產(chǎn)品等4、接待流線的調(diào)整和培訓(xùn)5、階段性客戶訪談及深度分析策劃之于銷售及時(shí)反饋1、清晰了解每周的接待客戶，并對(duì)成交及未成交客戶進(jìn)行詳細(xì)描述2、對(duì)每周的渠道投放效果進(jìn)行一線客戶信息的反饋3、對(duì)銷售工具的意見和建議銷售之于策劃客戶樣本細(xì)分客戶類型了解客戶真實(shí)執(zhí)行策劃銷售security1.團(tuán)隊(duì)保障銷售策劃團(tuán)隊(duì)高度捆綁

世聯(lián)獨(dú)有的銷售策劃力與策劃銷售力策劃與銷售的配合保證終端靈敏度與執(zhí)行效果，循環(huán)傳遞價(jià)值客戶分82專門的品控部門+多種品控工具，監(jiān)控銷售終端服務(wù)品質(zhì)【巡盤機(jī)制】隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題制并定解決方案，保證項(xiàng)目終端品質(zhì)【小業(yè)主回訪及熱線】保證終端服務(wù)品質(zhì)【明源系統(tǒng)】銷售數(shù)據(jù)嚴(yán)格把控，客戶資源及時(shí)整理【聯(lián)動(dòng)管理】拉通區(qū)域平臺(tái)，通盤銷售，最大化開發(fā)商資源價(jià)值。聯(lián)動(dòng)管理明源系統(tǒng)監(jiān)控小業(yè)主電話回訪及熱線抽查巡盤機(jī)制security2.體制保障業(yè)務(wù)管理中心

多重品控管理，全面保證世聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)級(jí)別服務(wù)專門的品控部門+多種品控工具，監(jiān)控銷售終端服務(wù)品質(zhì)【巡盤機(jī)制83將項(xiàng)目從接電到來(lái)訪到成交的環(huán)節(jié)分解，對(duì)每個(gè)銷售每個(gè)環(huán)節(jié)的落實(shí)情況做監(jiān)控，隨時(shí)掌握每個(gè)銷售的動(dòng)態(tài)及可提升環(huán)節(jié)對(duì)公司內(nèi)部各項(xiàng)目的清晰管控，擴(kuò)大管理半徑，保證經(jīng)營(yíng)管理人員對(duì)各個(gè)項(xiàng)目隨時(shí)監(jiān)控指導(dǎo)security3.工具保障銷售力管控工具

世聯(lián)獨(dú)創(chuàng)業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的銷售管理工具，確保銷售力最大化

將項(xiàng)目從接電到來(lái)訪到成交的環(huán)節(jié)分解，對(duì)每個(gè)銷售每個(gè)環(huán)節(jié)的落實(shí)84總目標(biāo)任務(wù)分解周創(chuàng)收額周認(rèn)購(gòu)額……所需來(lái)電量所需來(lái)訪量……保障條件途徑分解推廣渠道資源渠道……動(dòng)作落實(shí)任務(wù)表制定落實(shí)負(fù)責(zé)人……任務(wù)驗(yàn)收完成量驗(yàn)收人員獎(jiǎng)懲總結(jié)與優(yōu)化……security3.工具保障目標(biāo)管控工具

世聯(lián)專用目標(biāo)管理工具，做到即時(shí)了解，環(huán)節(jié)管控

總目標(biāo)任務(wù)分解周創(chuàng)收額所需來(lái)電量保障條件途徑分解推廣渠道動(dòng)作85豪宅客戶精細(xì)化管理范本策劃為每個(gè)B+類客戶（鎖定項(xiàng)目，誠(chéng)意度高、購(gòu)買意向強(qiáng)的客戶）指定針對(duì)性成交策略銷售在每次的call客、約訪前都做好相應(yīng)準(zhǔn)備，執(zhí)行過(guò)程中充分的現(xiàn)場(chǎng)配合，之后及時(shí)反饋修正下一次的跟進(jìn)方法。security3.工具保障客戶維護(hù)工具

作為豪宅專家，世聯(lián)對(duì)客戶的精細(xì)化管理領(lǐng)跑行業(yè)水平

豪宅客戶精細(xì)化管理范本security3.工具保障客86贊美卡銷售道具

客戶信息管理工具箱

現(xiàn)場(chǎng)工具箱

學(xué)習(xí)閱讀工具箱細(xì)分的客戶池電話銷售話術(shù)與問(wèn)答客戶預(yù)約匯總表CALL客確認(rèn)短信模板電話接聽標(biāo)準(zhǔn)客戶回訪標(biāo)準(zhǔn)手機(jī)工具箱房貸計(jì)算器5分鐘銷售流程政策法規(guī)上門客戶登記表5分鐘讀懂建筑圖紙5分鐘讀懂買賣合同項(xiàng)目口袋手冊(cè)5分鐘風(fēng)水入門5分鐘認(rèn)識(shí)客戶現(xiàn)拍技巧客戶投訴處理技巧5分鐘提升職業(yè)形象客戶心態(tài)趨勢(shì)分析小客戶登記表升級(jí)版CALL客客戶信息小客登銷售道具銷售三寶實(shí)務(wù)學(xué)習(xí)1234576812341234576891011售后服務(wù)12成交客戶描摹姓名：李濤購(gòu)買房號(hào)：AP-2302購(gòu)買日期:4月16日性別：男面積：227購(gòu)買用途：婚房年齡：25教育程度：留學(xué)付款方式：一次性職業(yè):留學(xué)生家庭年收入：100萬(wàn)家庭結(jié)構(gòu)：三口之家生活區(qū)域：雪堰工作區(qū)域客戶特征（服飾、隨行人員、私家車、言行舉止特點(diǎn)等）：穿著倒是挺普通，家人穿著也比較普通，開奧迪A6，比較猶豫，需要?jiǎng)e人替他做主。4、

關(guān)注點(diǎn)：內(nèi)部環(huán)境，采光，戶型5、

成交分析：客戶在德國(guó)留學(xué)，還有一年畢業(yè)，看完周邊也對(duì)比星河后，感覺(jué)這邊戶型和景觀很不錯(cuò)，第三次上門帶風(fēng)水師來(lái)看，感覺(jué)也比較好，最后用房源逼定。1

團(tuán)隊(duì)協(xié)作工具箱security3.工具保障銷售代表工具箱

25個(gè)銷售代表工具，保證銷售過(guò)程的專業(yè)品質(zhì)

贊美卡銷售道具客戶信息管理現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)閱讀細(xì)分的客戶池電話87規(guī)劃交通配套品牌物管裝修會(huì)所戶型投資價(jià)值細(xì)節(jié)原產(chǎn)地、品級(jí)、工藝、品牌歷史、設(shè)計(jì)師背景教育量化指標(biāo)不同出行方式、軌道公交站點(diǎn)、到達(dá)距離、花費(fèi)時(shí)間、行動(dòng)圈、重要目的地路線深度所轄學(xué)校、周邊學(xué)校、級(jí)別、教學(xué)特色、全市排名、教材體系量化指標(biāo)戶型供應(yīng)量、地價(jià)、房?jī)r(jià)、租金、成長(zhǎng)空間security3.工具保障銷售代表工具箱之口袋手冊(cè)，幫助銷售代表迅速把握項(xiàng)目核心價(jià)值，提高說(shuō)服力和權(quán)威性規(guī)劃交通配套品牌物管裝修會(huì)所戶型投資價(jià)值細(xì)節(jié)教育量化指標(biāo)深度88升級(jí)版小客登個(gè)人目標(biāo)管理個(gè)人開盤開花圖敬業(yè)（Beprofessional）職業(yè)敬業(yè)，讓客人享受真正的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)。熱情好客（Bewelcoming）熱情歡迎，讓客人有賓至如歸的感覺(jué)。互助（Becooperated）互助協(xié)作，誠(chéng)心誠(chéng)意幫助伙伴成功指導(dǎo)（Beatutor）傳道授業(yè)、熱于分享，幫助成長(zhǎng)誠(chéng)信（Behonest）誠(chéng)信待客、嚴(yán)于操守security3.工具保障升級(jí)版小客登、贊美卡；升級(jí)版小客登直指目標(biāo)管控，贊美卡增加團(tuán)隊(duì)力量和榮譽(yù)感升級(jí)版小客登個(gè)人目標(biāo)管理個(gè)人開盤開花圖敬業(yè)（Beprofe89越秀玥湖郡京御輝山中糧隆璽壹號(hào)東方銀座中心城運(yùn)河灣3號(hào)億達(dá)玖墅新地中心越秀星匯云錦和泓半島公館京聯(lián)中山公園項(xiàng)目京御蘇家屯地塊鐵西紅星國(guó)際承翰道義項(xiàng)目中鐵人杰水岸雅居樂(lè)花園越秀長(zhǎng)白地塊沈陽(yáng)公司5年深耕沈城全區(qū)域全梯次覆蓋有效客戶資源100000組累積50000余組成交客戶覆蓋全市大部分高端客群security4.資源保障客戶積累

資源優(yōu)勢(shì)+世聯(lián)管理模式之下的客戶經(jīng)營(yíng)越秀玥湖郡京御輝山中糧隆璽壹號(hào)東方銀座中心城運(yùn)河灣3號(hào)億達(dá)玖XXXX沈陽(yáng)全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告二零一三二零一三營(yíng)銷戰(zhàn)略思路初探世聯(lián)沈陽(yáng)全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告二零一三營(yíng)銷戰(zhàn)略思路初探世聯(lián)沈陽(yáng)全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告區(qū)域判斷依托全運(yùn)會(huì)而快速發(fā)展的新興板塊軌道交通及商業(yè)配套的規(guī)劃點(diǎn)燃板塊熱度以投資為主要驅(qū)動(dòng)力的板塊距離區(qū)域核心相對(duì)距離較遠(yuǎn)，生活氛圍較強(qiáng)的地塊區(qū)域判斷依托全運(yùn)會(huì)而快速發(fā)展的新興板塊政府對(duì)于全運(yùn)板塊的整體規(guī)劃全面利好，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?010全運(yùn)村規(guī)劃建設(shè)期2013全運(yùn)村全面發(fā)展期2020全運(yùn)村后續(xù)利用期全運(yùn)會(huì)代表團(tuán)總部企業(yè)總部基地地區(qū)外向性躍遷式發(fā)展全運(yùn)會(huì)運(yùn)動(dòng)員村體育主題地產(chǎn)時(shí)尚社區(qū)全運(yùn)會(huì)媒體中心酒店公寓時(shí)尚社區(qū)全運(yùn)會(huì)商業(yè)中心商業(yè)服務(wù)配套沈陽(yáng)南部商業(yè)中心全運(yùn)村10年規(guī)劃利好，未來(lái)具備極大的發(fā)展?jié)摿θ\(yùn)會(huì)運(yùn)營(yíng)中心NGO機(jī)構(gòu)駐地沈陽(yáng)南部政務(wù)中心沈陽(yáng)市政府為迎接2013年全運(yùn)會(huì)在沈陽(yáng)的順利召開，從2009年開始就針對(duì)全運(yùn)村的建設(shè)開始規(guī)劃建設(shè)。為鼓勵(lì)全運(yùn)村建設(shè)，同時(shí)順應(yīng)“大力打造大渾南區(qū)域”的總體發(fā)展戰(zhàn)略，2010年沈陽(yáng)政府公布關(guān)于全運(yùn)村建設(shè)的整體方案。從全運(yùn)村區(qū)域的規(guī)劃方案可以看出，沈陽(yáng)政府欲借助全運(yùn)村的強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)，將本區(qū)域打造成集合企業(yè)總部基地、時(shí)尚居住社區(qū)、南部商業(yè)中心、南部政務(wù)中心在內(nèi)的沈陽(yáng)南部政治、經(jīng)濟(jì)新核心。政府對(duì)于全運(yùn)板塊的整體規(guī)劃全面利好，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?94軌道交通及商業(yè)配套的全面鋪開，全方位滿足未來(lái)生活所需。城市生長(zhǎng)的基礎(chǔ)也將隨著軌道交通的延伸的實(shí)現(xiàn)而初步奠定。軌道交通建設(shè)全面展開為加快沈陽(yáng)渾南核心區(qū)的建設(shè)，沈陽(yáng)政府與2011年開始規(guī)劃四條有軌電車貫穿渾南區(qū)域，并銜接主城區(qū)與城市外圍區(qū)域。全運(yùn)村板塊將成為這四條有軌路線的核心樞紐。商業(yè)配套足以滿足未來(lái)需求區(qū)域包括政府打造的商業(yè)綜合區(qū)、全運(yùn)村內(nèi)部商業(yè)配套、月星環(huán)球港、金道萬(wàn)麗廣場(chǎng)、華茂商業(yè)綜合體在內(nèi)的，總體量超過(guò)300萬(wàn)平的商業(yè)配套規(guī)劃。區(qū)域的配套規(guī)劃堅(jiān)定了客戶對(duì)于區(qū)域發(fā)展的信心，拔升區(qū)域認(rèn)知。軌道交通及商業(yè)配套的全面鋪開，全方位滿足未來(lái)生活所需。城市生95全運(yùn)會(huì)召開及政府南遷的政策利好，更加堅(jiān)定了客戶對(duì)于區(qū)域的信心。區(qū)域信心建立全運(yùn)會(huì)召開政府南移商業(yè)配套及軌道交通完備政府規(guī)劃利好全運(yùn)會(huì)召開及政府南遷的政策利好堅(jiān)定客戶信心2013年沈陽(yáng)全運(yùn)會(huì)的召開和政府南遷的信息釋放，持續(xù)不斷給到客戶對(duì)于全運(yùn)板塊的信心。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和規(guī)劃利好的前提下，政策利好更加凸顯區(qū)域未來(lái)的發(fā)展價(jià)值，巨大潛力不可小覷。全運(yùn)會(huì)召開及政府南遷的政策利好，更加堅(jiān)定了客戶對(duì)于區(qū)域的信心96區(qū)域利好已被有效傳遞并廣泛認(rèn)可但項(xiàng)目未來(lái)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域利好已被有效傳遞并廣泛認(rèn)可全運(yùn)會(huì)對(duì)于項(xiàng)目的銷售節(jié)點(diǎn)和營(yíng)銷推廣等方面，存在極大不可控風(fēng)險(xiǎn)。濟(jì)南全運(yùn)會(huì)期間政府出臺(tái)多項(xiàng)臨時(shí)政策，地產(chǎn)市場(chǎng)受到波及，相應(yīng)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)調(diào)整。2009年濟(jì)南全運(yùn)會(huì)期間，濟(jì)南政府出臺(tái)多項(xiàng)臨時(shí)政策以確保全運(yùn)會(huì)的順利召開。從濟(jì)南的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，全運(yùn)會(huì)的召開對(duì)于項(xiàng)目施工進(jìn)度以及方面或有較大的限制。沈陽(yáng)制定了《沈陽(yáng)市城市道路挖掘、修復(fù)工程文明施工管理規(guī)范》，對(duì)道路挖掘施工圍擋的規(guī)格提出了明確的要求。

同時(shí)，要求施工圍擋整潔美觀，施工單位指定專人負(fù)責(zé)工地周邊保潔工作，保證市容環(huán)境不受破壞，美化景觀的城市靚麗風(fēng)景線，確保全市建筑工地以嶄新的形象迎接全運(yùn)會(huì)的召開。沈陽(yáng)為保證全運(yùn)會(huì)順利召開，已出臺(tái)多項(xiàng)政策。一旦沈陽(yáng)政府在全運(yùn)會(huì)期間出臺(tái)硬性政策，將對(duì)項(xiàng)目的工程、運(yùn)輸、宣傳及客戶上門量等一系列問(wèn)題造成不可控的負(fù)面影響。全運(yùn)會(huì)對(duì)于項(xiàng)目的銷售節(jié)點(diǎn)和營(yíng)銷推廣等方面，存在極大不可控風(fēng)險(xiǎn)98全運(yùn)會(huì)之后區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展價(jià)值有待市場(chǎng)驗(yàn)證，全運(yùn)會(huì)利好的持久性存在較大不可控風(fēng)險(xiǎn)目前受到全運(yùn)會(huì)召開的利好政策影響，全運(yùn)板塊的區(qū)域價(jià)值被普遍看好。但是此區(qū)域利好因素在全運(yùn)會(huì)召開之后，能否繼續(xù)延續(xù)，存在極大的不確定性。這主要源于以下幾個(gè)方面：1、先期政府財(cái)政提前透支，后期能否持續(xù)給到支持難以確定。近年來(lái)為籌辦沈陽(yáng)全運(yùn)會(huì)，沈陽(yáng)政府對(duì)于城市建設(shè)進(jìn)行大手筆投入，尤其是對(duì)于全運(yùn)板塊的建設(shè)，更是愈發(fā)重視。但是政府對(duì)于區(qū)域的打造能持續(xù)多久，很難說(shuō)清。全運(yùn)會(huì)之后政府能否持續(xù)給到區(qū)域支持，還存在很大的不確定性。全運(yùn)會(huì)后區(qū)域熱度消退，未來(lái)區(qū)域價(jià)值存在一定不可控性2、全運(yùn)會(huì)熱度散去后，客戶對(duì)于區(qū)域信心是否削減難以把控目前全運(yùn)板塊的生活配套規(guī)劃較為完善，可滿足客戶基本需求，全運(yùn)會(huì)的召開增強(qiáng)了客戶的信心點(diǎn)。全運(yùn)會(huì)熱度散去后，區(qū)域?qū)傩蕴厣鄬?duì)弱化，客戶對(duì)于區(qū)域的信心是否能夠像全運(yùn)會(huì)召開期間一樣充足，有待市場(chǎng)驗(yàn)證，目前較難把控。全運(yùn)會(huì)之后區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展價(jià)值有待市場(chǎng)驗(yàn)證，全運(yùn)會(huì)利好的持久性99同時(shí)，2013年將有大量項(xiàng)目集中入市，總建面超過(guò)400萬(wàn)平，板塊未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈占地900畝，建面約200萬(wàn)平米環(huán)球商業(yè)中心、月家居博覽中心、星級(jí)酒店、精品百貨、國(guó)際生活超市、商業(yè)步行街、數(shù)碼家電、餐飲娛樂(lè)、國(guó)際影城、豪華公寓商業(yè)綜合體。月星國(guó)際C地塊建筑面積156000平米，規(guī)劃為3棟公寓樓星河灣占地面積2.8萬(wàn)平米，建筑面積10萬(wàn)平米。綜合商業(yè)組團(tuán)、甲型寫字樓、超豪華酒店群、多功能廣場(chǎng)、地下商場(chǎng)及地下停車場(chǎng)，而且室內(nèi)設(shè)有珠寶城、鞋城、兒童游樂(lè)城、運(yùn)動(dòng)城、家居館、游樂(lè)休閑中心名仕財(cái)富中心占地面積51萬(wàn)，建筑面積120萬(wàn)，產(chǎn)品為洋房加高層，面積80-120平米沈陽(yáng)盛融萬(wàn)恒?府城銘邸同時(shí)，2013年將有大量項(xiàng)目集中入市，總建面超過(guò)400萬(wàn)平，100項(xiàng)目方向世聯(lián)認(rèn)為，2013年富瑞項(xiàng)目必須搶占市場(chǎng)先機(jī)通過(guò)快銷規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，抓住窗口期奠定項(xiàng)目口碑XXXX沈陽(yáng)全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告二零一三市場(chǎng)研判目前全運(yùn)板塊市場(chǎng)上存在兩種發(fā)展模式一種以綠城全運(yùn)村為代表在投資屬性的區(qū)域內(nèi)突出項(xiàng)目居住屬性另一種以華茂和金道城為代表在區(qū)域投資屬性的基礎(chǔ)上加強(qiáng)投資驅(qū)動(dòng)力市場(chǎng)研判目前全運(yùn)板塊市場(chǎng)上存在兩種發(fā)展模式目前全運(yùn)板塊在售項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)，且全部為百萬(wàn)大盤，物業(yè)類型以洋房（多層）、高層為主金道城建面186萬(wàn)㎡容積率3.1多層：90-140㎡高層：55-115㎡華茂中心建面100萬(wàn)㎡容積率2.5別墅：186㎡洋房：107-157㎡高層：41-98㎡綠城全運(yùn)村建面180萬(wàn)㎡容積率1.5洋房：140-300㎡高層：90-180㎡目前全運(yùn)板塊在售項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)，且全部為百萬(wàn)大盤，物業(yè)類型以洋【綠城全運(yùn)村】通過(guò)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目低密屬性和生活配套，突出自身宜居價(jià)值位置渾南新城全運(yùn)村地塊市行政中心東側(cè)開發(fā)商沈陽(yáng)全運(yùn)村建設(shè)有限公司占地面積114萬(wàn)建筑面積180萬(wàn)容積率1.5綠化率45%建筑形式洋房、高層面積區(qū)間95-280m2總戶數(shù)12000車位配比1:1裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝,精裝標(biāo)準(zhǔn)1600元小區(qū)配套全民健身中心、幼兒園、五星級(jí)酒店周邊配套公園、醫(yī)院、學(xué)校、超市售罄在售去化90%多層健身館高層別墅在售去化50%學(xué)校商業(yè)&酒店售樓處商業(yè)后期規(guī)劃用地全運(yùn)南路沈中大街平層官?。ㄑ蠓浚?40-300㎡高層：90-180㎡【綠城全運(yùn)村】通過(guò)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目低密屬性和生活配套，突出自身宜居價(jià)104【去化情況及價(jià)格走勢(shì)】高價(jià)位的入市，造成長(zhǎng)期的有價(jià)無(wú)市去化緩慢；向市場(chǎng)妥協(xié)后量?jī)r(jià)飛躍綠城全運(yùn)村于2012年1月首次開盤，開盤前期一直以遠(yuǎn)超區(qū)域內(nèi)的單價(jià)與總價(jià)面對(duì)市場(chǎng)，但是虛高的價(jià)位并沒(méi)有打開銷售局面，上半年整體處于滯銷狀態(tài)，有價(jià)無(wú)市；2012年6月，項(xiàng)目在尷尬的市場(chǎng)局面下首次妥協(xié)，價(jià)格下調(diào)2000元，并積極與政府合作進(jìn)行團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，銷售量劇增，突破兩萬(wàn)平每月的大關(guān)，后期價(jià)格有所回升，去化量也趨于穩(wěn)定【去化情況及價(jià)格走勢(shì)】高價(jià)位的入市，造成長(zhǎng)期的有價(jià)無(wú)市去化緩105125㎡110㎡140㎡149㎡【產(chǎn)品分析】總體來(lái)看全運(yùn)村產(chǎn)品設(shè)計(jì)較好，舒適度較高，相比區(qū)域水平有很大超越空間從整體來(lái)看，綠城全運(yùn)村的戶型設(shè)計(jì)比較舒適，同時(shí)有大面積贈(zèng)送，附加值較高；邊戶有部分戶型設(shè)計(jì)采用了東西向廳，東北客戶抗性較大149㎡：南北通透，但作為大面積戶型，東西客廳不容易被東北客戶接受125㎡、140㎡：三房，南北通透，而且有主次分離的雙南臥，同時(shí)有大面積贈(zèng)送，戶型接受度高110㎡：南北通透，東西客廳抗性較大125㎡110㎡140㎡149㎡【產(chǎn)品分析】總體來(lái)看全106【客戶分析】客戶群相對(duì)高端、地域來(lái)源分散、關(guān)注升值潛力，政府人員居多由于本項(xiàng)目主要客戶都是政府工作人員，多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)客戶，因此改善客戶居多，高達(dá)65%。本案客戶來(lái)源較為分散，渾南新區(qū)客戶作為地緣性客戶，客戶數(shù)量并未遠(yuǎn)超其他區(qū)域。由于區(qū)域內(nèi)未來(lái)將有大量不同區(qū)域的政府機(jī)構(gòu)搬遷至此，所以客戶來(lái)源極為分散并且大多看中區(qū)域未來(lái)升值潛力與發(fā)展空間?！究蛻舴治觥靠蛻羧合鄬?duì)高端、地域來(lái)源分散、關(guān)注升值潛力，政府【營(yíng)銷層面】全城營(yíng)銷，與政府建立長(zhǎng)期深入的合作關(guān)系，關(guān)鍵時(shí)刻低價(jià)沖量使項(xiàng)目成為了區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者綠城第一品級(jí)九大名盤2011.10演繹一座城市的抱負(fù)2012.01創(chuàng)城記滿堂紅2012.07首次團(tuán)購(gòu)熱銷3億，紅透沈陽(yáng)2012.062011.09中國(guó)進(jìn)入沈陽(yáng)時(shí)代于萬(wàn)豪