某項目背景梳理上位規(guī)劃回顧課件

項目背景梳理上位規(guī)劃回顧新江灣城-五角場地區(qū)的規(guī)劃回顧新江灣城位于上海市中心城區(qū)的東北部，是上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài)“綠寶石”。根據(jù)規(guī)劃，新江灣城將建成為21世紀(jì)上海中心城區(qū)知識型、生態(tài)型的花園城區(qū)和城市住區(qū)。江灣-五角場地區(qū)作為上海市總體規(guī)劃確定的四個副中心之一，將發(fā)展成為以知識經(jīng)濟(jì)為主要特征的現(xiàn)代服務(wù)功能集聚區(qū)。上位規(guī)劃的特色關(guān)注生態(tài)新江灣城依托江灣濕地等保護(hù)良好的生態(tài)資源，借鑒國內(nèi)外創(chuàng)建生態(tài)型社區(qū)的成功開發(fā)經(jīng)驗，為將來入住本地的居民和前來工作旅游的人士創(chuàng)造一個人與自然和諧共生的環(huán)境。配套完善高端定位新江灣城從人性化出發(fā)，建設(shè)了文化中心、體育中心、中小學(xué)等公共設(shè)施。同時依托于臨近復(fù)旦、財大、同濟(jì)等高等院校和比鄰五角場商業(yè)中心的區(qū)位優(yōu)勢，提供完善的配套服務(wù)。作為上海中心城區(qū)的最后一塊大宗處女地受到了國內(nèi)外知名發(fā)展商的熱烈追捧，引起了多方關(guān)注，導(dǎo)致地價不斷飆升，從2005年以來多次創(chuàng)下“地王”的紀(jì)錄，開發(fā)呈現(xiàn)高端化。21#22#項目背景梳理新江灣城-五角場地區(qū)的規(guī)劃回顧新江灣城位于上海項目背景梳理項目在新江灣城-五角場地區(qū)的地位項目分為兩個地塊。其中21#地塊東至淞滬路，南至青石路，西至國定路，北至七星河路；22#地塊東至松滬路，西至國定路、北至青石路。規(guī)劃道路創(chuàng)業(yè)大道由北至南穿越兩地塊。作為新江灣城與江灣-五角場城市副中心的結(jié)合處，項目東北部臨近新江灣城各大高端居住區(qū)，東部與濕地公園、鐵獅門F地塊僅一街之隔，向南可以到達(dá)知識創(chuàng)新區(qū)和五角場核心商業(yè)圈，各方面優(yōu)勢突出，具有很高的土地開發(fā)價值。項目所在位置獨特優(yōu)勢突出1234商業(yè)配套-漸趨成熟項目以南五角場核心商業(yè)圈已形成規(guī)模，同時緊鄰的東部鐵獅門F地塊將導(dǎo)入高端商業(yè)，北部C5漢斯地塊將建成9萬平米的區(qū)域商業(yè)中心。產(chǎn)業(yè)資源-科技領(lǐng)先居住社區(qū)-高端定位自然資源-生態(tài)濕地產(chǎn)業(yè)定位于“國際智慧城”和“知識楊浦”，東部緊鄰新江灣城知識商務(wù)中心板塊功能區(qū)內(nèi)的核心——會展中心。項目東北部是由多家房地產(chǎn)公司開發(fā)的高端居住區(qū)。平均容積率僅1.0，綠化率達(dá)50%。目前售價已突破20000元/平方米。項目東部緊鄰上海城區(qū)內(nèi)最大的一塊濕地，也是上海僅有的都市生態(tài)綠地，開發(fā)成為濕地公園，是滬上又一塊市民休閑和城市度假的好去處。項目背景梳理項目分為兩個地塊。其中21#地塊東至淞滬路，南至項目整體定位研究整體開發(fā)理念創(chuàng)造“宜商宜住”的高品質(zhì)生態(tài)、人文的辦公空間整體開發(fā)理念：生態(tài)創(chuàng)意辦公+40小時全活力社區(qū)生態(tài)創(chuàng)意辦公(EOD)EOD理念突破了傳統(tǒng)商務(wù)辦公設(shè)施開發(fā)只關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益和成本收益的狹隘的思維，而強(qiáng)化了生態(tài)理念在辦公場所設(shè)計中的運用。環(huán)保材料、通風(fēng)設(shè)備的應(yīng)用大大改善了傳統(tǒng)的全封閉環(huán)境，給辦公人員提供了良好的工作環(huán)境。同時在室內(nèi)和室外創(chuàng)造舒適的生態(tài)環(huán)境，將室外的自然環(huán)境，如植物、陽光等引入室內(nèi)，營造一個親近于自然的辦公生態(tài)環(huán)境，更有效地提升工作效率。40小時全活力社區(qū)40小時全活力社區(qū)強(qiáng)調(diào)的是工作與娛樂休閑的結(jié)合，轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)工作與休閑相分離的觀念。在工作中娛樂，在娛樂中工作，兩者合二為一，延伸了每天24小時的生命空間，使社區(qū)變成了一個生機(jī)勃勃、充滿活力的工作、娛樂、休息的場所。基于對上位規(guī)劃的回顧和項目所在區(qū)位及周邊要素的梳理，項目將定位一個“宜商宜住”的高品質(zhì)生態(tài)、人文的辦公空間。生態(tài)辦公將成為項目的核心功能，同時還將配套居住、商業(yè)、休憩等功能，是一個復(fù)合型的高端社區(qū)。項目整體定位研究創(chuàng)造“宜商宜住”的高品質(zhì)生態(tài)、人文的辦公空項目整體定位研究項目功能產(chǎn)品體系生態(tài)創(chuàng)意辦公HIP酒店式公寓精品商業(yè)高端住宅精品主題酒店五大功能產(chǎn)品塑造完美體驗綠色、生態(tài)、健康的辦公環(huán)境，遠(yuǎn)離種種煩惱與喧囂，將休閑與舒適融入工作，在工作中體驗自然與人文的雙重關(guān)懷開創(chuàng)舒適而私密的個人空間，體驗溫馨而浪漫的家庭生活，享受賓至如歸的完美服務(wù)細(xì)膩的服務(wù)、周到的關(guān)懷，為城市游憩客營造一個藝術(shù)而浪漫的氛圍，一個溫馨而舒適的家，讓短暫的停留成為永久的美好回憶自然、溫馨、優(yōu)雅，在美好的家居環(huán)境中細(xì)細(xì)咀嚼生活的品質(zhì)，感受家的溫暖購物、餐飲、運動、休閑，綜合型高品質(zhì)的商業(yè)設(shè)施讓每天都充滿驚喜與活力，時刻感受城市發(fā)展的脈搏以生態(tài)創(chuàng)意辦公和酒店式公寓為主要產(chǎn)品，同時開發(fā)精品主題酒店與少量高端住宅，并配套高水準(zhǔn)的精品商業(yè)項目整體定位研究生態(tài)創(chuàng)意辦公HIP酒店式公寓精品商業(yè)高端住宅生態(tài)創(chuàng)意辦公生態(tài)辦公（EOD，EcologicalOfficeDistrict）突破傳統(tǒng)辦公物業(yè)的“8小時模式”，使人、建筑與自然生態(tài)環(huán)境之間，無障礙地、持續(xù)性地相互接觸與滲透，形成一個良性的互動系統(tǒng)，實現(xiàn)真正的辦公環(huán)境生態(tài)化。這種融陽光、綠化、鮮氧、活水于現(xiàn)代辦公的模式，可以提高商務(wù)環(huán)境品質(zhì)、全面激發(fā)商務(wù)效率。EOD理念生態(tài)創(chuàng)意辦公內(nèi)涵詮釋通過生態(tài)與創(chuàng)意的結(jié)合，賦予辦公空間以全新的內(nèi)涵與體驗，使工作環(huán)境不再單一枯燥，可以變化地如此舒適宜人、豐富多樣、活潑而靈動~生態(tài)元素生態(tài)設(shè)計生態(tài)技術(shù)通過生態(tài)元素的導(dǎo)入、生態(tài)理念的設(shè)計、生態(tài)技術(shù)的應(yīng)用，使項目真正實現(xiàn)辦公環(huán)境生態(tài)化、環(huán)?；?、節(jié)能化生態(tài)適宜的體量巧妙打破基地容積率與限高的約束，導(dǎo)入小體量的建筑、圍合式靈動空間，并塑造豐富、活潑、人性化的立體空間創(chuàng)意多樣化的靈動空間生態(tài)創(chuàng)意辦公生態(tài)辦公（EOD，Ecologic生態(tài)創(chuàng)意辦公目標(biāo)客群研究潛在目標(biāo)客群客群特征需求特征知識型中小企業(yè)通常人數(shù)在100人以下高學(xué)歷的知識型人才占員工比例較大需要區(qū)域內(nèi)提供良好的產(chǎn)業(yè)鏈支持背景偏好智慧型、有內(nèi)涵、創(chuàng)意性的辦公環(huán)境大型企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)通常人數(shù)在100-200人公司資金實力較強(qiáng)，看重企業(yè)品牌與形象塑造因此較為看重工作環(huán)境的整體品質(zhì)需要相對獨立的辦公環(huán)境與交流空間，可以租用整層或整棟獨立辦公空間商務(wù)活動頻繁，對商業(yè)、酒店、會議等配套服務(wù)要求較高學(xué)?；蛘尘暗纳虡I(yè)機(jī)構(gòu)通常人數(shù)少于100人進(jìn)行一定領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)研究與商業(yè)活動，常有學(xué)術(shù)交流、會議接待等需求偏好知識型的靈活辦公空間對商業(yè)、酒店、會議等配套服務(wù)要求較高個人工作室通常人數(shù)約30-50人有著專業(yè)的工作領(lǐng)域、鮮明的工作風(fēng)格通常為知識創(chuàng)新型企業(yè)如個人建筑設(shè)計事務(wù)所等偏好獨具風(fēng)格的空間設(shè)計內(nèi)部空間分割靈活多樣，不受約束多選擇的交流空間項目生態(tài)創(chuàng)意辦公空間的特點體量小巧靈活，因此適用于人數(shù)規(guī)模不大的公司及組織生態(tài)空間，在設(shè)計與氛圍營造上體現(xiàn)創(chuàng)意，更適宜于知識型、創(chuàng)造性的企業(yè)與機(jī)構(gòu)地處創(chuàng)業(yè)大道北端的重要節(jié)點，周邊辦公、商業(yè)、交通、文化等要素集聚，適宜于那些對此類要素流通要求較高的企業(yè)生態(tài)創(chuàng)意辦公潛在目標(biāo)客群客群特征需求特征知識型中小企業(yè)通常人生態(tài)創(chuàng)意辦公產(chǎn)品特色分析與經(jīng)典案例借鑒改變傳統(tǒng)寫字樓僅給辦公者留下“8小時辦公空間”，在空間內(nèi)設(shè)有休息室、衛(wèi)生間以及廚房等設(shè)施，并提供24小時辦公及物業(yè)保障。2樓層最好無強(qiáng)制分隔，有利于客戶根據(jù)自己的實際情況輕松進(jìn)行辦公室空間布局安排。1中性的盒子：通過把所有建筑要素平行于空間的“長邊”以擴(kuò)大空間的自然線條。許多室內(nèi)隔間用可拆卸的磨砂玻璃以強(qiáng)化靈活和變化的觀點。虛擬的盒子：室內(nèi)中庭是個虛擬花園，靜謐的工作環(huán)境，即露天又能得到其他要素的保護(hù)。天窗貫通靈活的空間層層退臺設(shè)計

虛擬花園

圣莫尼卡工作生活中心

——提供一個以新的工作生活態(tài)度去支持最佳可能性的環(huán)境上海財富興園——在公園中辦公國際流行的開放式園區(qū)，應(yīng)用EOD發(fā)展模式，園區(qū)內(nèi)建筑與景觀布局錯落有致。

辦公環(huán)境設(shè)計考慮多方面需求，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、生活、休閑與辦公的融合，戶型設(shè)計上更是形成良好體現(xiàn)。展示區(qū)

休息室/宿舍

洗浴室

廚房生態(tài)創(chuàng)意辦公改變傳統(tǒng)寫字樓僅給辦公者留下“8小時辦公空間”，生態(tài)創(chuàng)意辦公產(chǎn)品特色分析與經(jīng)典案例借鑒層層退臺與空中花園的設(shè)計，可以創(chuàng)造半開放茶室、觀景臺等非正式交流空間，營造靜謐、舒適、靈活的第二辦公場所。3韓國動畫博物館及辦公樓

兩棟半獨立的大樓，其形狀、材質(zhì)與氛圍在這兩個相對的建筑形態(tài)間形成了動態(tài)的平衡。

動畫博物館沿著場地自然的輪廓線傾斜，為大規(guī)模公共交流提供了露天場所；兩個建筑體之間由一座橋相互連接，也促進(jìn)了公共和辦公環(huán)境的互動交流。

辦公大樓靠近博物館的一邊形狀逐漸變窄，不僅從感官上與博物館融為一體，并且形成了不同大小的樓層，能夠滿足不同規(guī)模工作組的辦公需求。動畫博物館辦公大樓中庭挑空、導(dǎo)入“光通道”等設(shè)計，大大提升了生態(tài)辦公建筑的采光性、通風(fēng)性與節(jié)能性，最為直接地改善工作環(huán)境、提升人體健康。4日本仙臺媒體中心設(shè)計師伊東豐雄放棄了傳統(tǒng)的柱子，而是使用螺旋形管道。直徑范圍在2至9米的管道中包含采光、電梯、樓梯和空調(diào)設(shè)施。設(shè)計盡量避免使用墻壁來隔斷空間，這幢建筑內(nèi)部沒有一堵墻壁，完全依靠螺旋型管道支撐?！斑@是一個沒有固定界限和用途的空間，我希望它是一個讓人們感覺輕松自由的公園?！鄙鷳B(tài)創(chuàng)意辦公層層退臺與空中花園的設(shè)計，可以創(chuàng)造半開放茶室、觀生態(tài)創(chuàng)意辦公產(chǎn)品特色分析與經(jīng)典案例借鑒建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)、自然通風(fēng)、太陽能利用、自動控制、高效新型空調(diào)等生態(tài)環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用，使生態(tài)辦公從更高的技術(shù)層面得到了實質(zhì)性的落實。上海生態(tài)建筑示范樓生態(tài)樓西向為環(huán)境實驗室，東向為展示區(qū)和辦公用房，在東向中部設(shè)有中庭并設(shè)計天窗，保證建筑內(nèi)部的白天照明。生態(tài)樓采用多種先進(jìn)的技術(shù)措施，減少了不可再生能源的消耗以及對環(huán)境負(fù)面影響，最終實現(xiàn)全年采暖和空調(diào)能耗降到普通辦公建筑的1/4。并實現(xiàn)辦公環(huán)境的健康、舒適、高效。通風(fēng)塔電控遮陽棚保溫復(fù)合外墻太陽能集熱管電控鋁合金百葉南低北高利于采光5生態(tài)創(chuàng)意辦公建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)、自然通風(fēng)、太陽能利用、自動控制、高精品商業(yè)及公共服務(wù)開發(fā)理念8小時工作＋8小時娛樂＋8小時休息＝24小時將娛樂元素融于工作，將工作延伸至商業(yè)休閑中，那么：8小時*2的工作與娛樂＋8小時*2的休閑與工作＋8小時休息＝40小時打造“40小時”全活力工作生活的精品配套——構(gòu)建與生態(tài)創(chuàng)意辦公完美相融的商業(yè)產(chǎn)品與氛圍，業(yè)態(tài)精致而獨具特色、服務(wù)周全而講求品質(zhì)，使辦公空間與休閑空間能夠隨意切換，打造“40小時”全活力工作生活氛圍。目標(biāo)客群針對高校的智力人群、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人士，倡導(dǎo)娛樂融入工作、工作融入生活的居業(yè)娛相融的生活理念引領(lǐng)全新的現(xiàn)代化都市活力生活，形成項目對年輕一族、都市新貴的特殊魅力現(xiàn)代生活辦公理念的傳播，概念一致卻又個性十足的獨有社區(qū)文化／藝術(shù)與場所的完美融合／都市新銳力量的聚集／思想的碰撞、創(chuàng)意的迸發(fā)／或安靜讀書、或獨自思考、或激烈討論/充滿活力、熱情、創(chuàng)想與未來意境意向精品商業(yè)及公共服務(wù)開發(fā)理念8小時工作＋8小時娛精品商業(yè)及公共服務(wù)產(chǎn)品特色分析創(chuàng)意元素與商業(yè)元素的結(jié)合以創(chuàng)意生態(tài)辦公的整體氛圍為基調(diào)，利用典型物業(yè)空間，融入創(chuàng)意、科技與人文特質(zhì)，提供具有深度體驗、高質(zhì)、美感的產(chǎn)品。文化元素與商業(yè)元素的結(jié)合項目周邊區(qū)域文化氣息濃厚，學(xué)府文化、創(chuàng)意文化等都可以挖掘與商業(yè)的結(jié)合點，通過商業(yè)的載體，體現(xiàn)文化的內(nèi)涵。時尚藝術(shù)與商業(yè)元素的結(jié)合契合項目周邊消費群結(jié)構(gòu)的年輕化、高品質(zhì)化的特征，精品商業(yè)的開發(fā)需注重時尚藝術(shù)的商業(yè)形態(tài)，保持處于潮流與思想的前端。

協(xié)調(diào)各元素之間的差異性，體現(xiàn)組合的有機(jī)與和諧，營造高雅、知性、品質(zhì)、活力的商業(yè)氛圍項目創(chuàng)意生態(tài)辦公的整體氛圍、面臨的潛在客戶，以及位于創(chuàng)業(yè)大道北端的良好區(qū)位，決定了項目精品商業(yè)的開發(fā)需要與創(chuàng)意元素相結(jié)合、與文化元素相結(jié)合、與時尚藝術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)品特色。精品商業(yè)及公共服務(wù)創(chuàng)意元素與商業(yè)元素的結(jié)合文化元素與商業(yè)元精品商業(yè)及公共服務(wù)商業(yè)配套產(chǎn)品體系產(chǎn)品類型核心業(yè)態(tài)產(chǎn)品描述核心商業(yè)多功能無線會所以無線網(wǎng)絡(luò)為核心賣點的新興會所，享受無處不在的多樣化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)中小型精品超市不同于面向大眾的傳統(tǒng)超市，針對強(qiáng)調(diào)品質(zhì)生活的白領(lǐng)、金領(lǐng)人群提供時尚、高端、新穎的多樣化產(chǎn)品特色商業(yè)咖啡人文書吧集文化消費與休閑消費為一體，提供一杯咖啡、一本好書、獨自享受的休閑時光與個人空間DIY創(chuàng)意工坊激發(fā)創(chuàng)意靈感、感受多樣生活的DIY工坊，從自我創(chuàng)造和切身體驗中，徹底放松心情、獲獵知識特色餐飲聚落風(fēng)味迥異、各具特色的各國經(jīng)典餐飲匯聚在一起，提供便利、時尚、豐富的美食享受；同時成為企業(yè)會客、客戶溝通的良好場所主題音樂吧豐富的原版CD、靜謐的氛圍、精致的茶點，將成為好友聚會、同事交流、團(tuán)隊溝通的良好場所休閑運動中心為項目及周邊的上班族、商戶、住戶，提供便利、寬敞、舒適的運動環(huán)境，以及豐富的運動項目與課程健康俱樂部為長期處于亞健康中心的白領(lǐng)、金領(lǐng)人群，提供放松身心、愉悅心情、鍛煉體質(zhì)的專屬性俱樂部，并設(shè)置可供選擇的多樣化養(yǎng)生康體課程基本商業(yè)銀行服務(wù)中心匯聚中外各大主要銀行的服務(wù)網(wǎng)點，形成方便快捷的金融服務(wù)中心24小時便利商店滿足辦公、居住人群24小時的生活消費需求移動服務(wù)中心提供移動、聯(lián)通、電信、郵政等信息溝通支持服務(wù)家政服務(wù)中心為入住公司、家庭等提供電力、維修、液化氣等全方位的后勤保障服務(wù)小型社區(qū)生活中心形成洗衣店、縫紉店、皮鞋店等便利生活服務(wù)的聚集中心社區(qū)安保中心社區(qū)保安、110服務(wù)點等安保中心精品商業(yè)及公共服務(wù)產(chǎn)品類型核心業(yè)態(tài)產(chǎn)品描述核心商業(yè)多功能無線客群和區(qū)域?qū)傩裕阂劳懈邫n辦公樓和商業(yè)中心帶來的高消費群體，引入日式超市理念的香港企業(yè)。經(jīng)營內(nèi)容：食品部、生活用品部、和CookedDeli（國際快餐美食廣場)營業(yè)面積：約1800-5500平方米樓層分布：通常位于地下1層-地上3層中的1-2層食品部為吸引烹飪及美食愛好者，集合國際美食的食品部致力提供最優(yōu)質(zhì)的新鮮蔬菜、水果、海產(chǎn)、肉類、家禽、香料、洋酒及小食生活用品部擁有各式個性化、高檔次的生活用品，如美容護(hù)膚品、香薰用品、文具以至旅行裝備等cookedDeli為國際快餐美食廣場，顧客可在舒適的環(huán)境中享用優(yōu)質(zhì)的美食精品商業(yè)及公共服務(wù)核心產(chǎn)品案例借鑒——走精品路線的中型超市CITY’SUPER客群和區(qū)域?qū)傩裕阂劳懈邫n辦公樓和商業(yè)中心帶來的高消費群體，引E：environment，香港人生活忙碌，每分每刻都十分匆忙，City’Super為他們營造一個舒適和寬敞的環(huán)境，讓他們可以好好享受公余時間。P：products，這里售賣的貨品都是由專業(yè)的采購員從世界各地采購回來，或直接由海外入口，因此貨品較獨特且款式新穎。S：services，顧客服務(wù)和售后服務(wù)對零售業(yè)來說十分重要，City’Super的服務(wù)亮點在于用知訊雜志和俱樂部活動來維系客戶關(guān)系。俱樂部活動中，依托超市自有產(chǎn)品的“賞味廚藝班”起到了很好的形象宣傳作用精品商業(yè)及公共服務(wù)核心產(chǎn)品案例借鑒——走精品路線的中型超市CITY’SUPER經(jīng)營理念：EPSE：environment，香港人生活忙碌，每分每刻都十分匆6:00am–8:00am8:00am–11:30am11:30am–1:30pm6:00pm–10:00pm1:30pm–6:00pm10:00pm–6:00am生活＋工作2＋2娛樂＋工作4＋4工作＋娛樂10＋10休息8＝40邁入生態(tài)辦公樓，靜謐的庭院，綠樹環(huán)繞，一兩聲鳥鳴讓人會心一笑工作累了，去廚房煮上一杯香濃的原味咖啡，細(xì)細(xì)品位，疲意頓消精心準(zhǔn)備的各色小點、飲料和水果可按需自取，同事們聚在小桌前思維碰撞、激蕩心情乒乓球臺、美式桌面足球隨時恭候，工作間隙享受運動的酣暢淋漓高強(qiáng)度心智勞動后更有按摩椅來解脫一身疲乏，養(yǎng)生在第一時間滿足帶上寵物，一天將有更多時間相處結(jié)束緊張的工作，與同事相邀去citysuper的特色餐廳共享美食入夜時分，在主題休閑吧，品位純正的曼特寧，上網(wǎng)瀏覽時事訊息，查閱相關(guān)資料或是在健身房、音樂吧與客戶共同揮灑汗水、欣賞名曲，談天說地，輕松環(huán)境更易實現(xiàn)真心交流

OFFICETIME

午休時分，商務(wù)套餐加咖啡的搭配，與同事閑侃工作，漫話生活飯后信步于庭院的別致草坪中，在寧靜雅致的自然中尋找心靈的放松抑或鉆進(jìn)帳篷中小憩片刻，感受如戶外露營般愜意心情在濕地公園慢跑片刻在多功能草坪上翻閱晨報在商務(wù)餐廳中享用營養(yǎng)早餐，收看財經(jīng)科技快訊精力充沛的一天由此開始BEFOREOFFICETIME

AFTEROFFICETIME

夜闌人靜，一天的工作頗有成就到廚房沖杯牛奶，在辦公室內(nèi)側(cè)的休息室好好休息一下，準(zhǔn)備好精神，明天向客戶匯報成果精品商業(yè)及公共服務(wù)“40小時”全活力工作生活意向描述6:00am–8:00am8:00am–11:30aHIP酒店式公寓HIP理念HIP酒店是行業(yè)新崛起的酒店類別，其原意為“HighlyIndividualProperty（高度個性化物業(yè)）”以其極富個性的室內(nèi)設(shè)計和空間規(guī)劃加上定制化的私密性服務(wù)而聞名遐爾通過概念、造型、色彩、燈光、材質(zhì)、藝術(shù)品的巧妙混搭，營造頂級的居住體驗與商務(wù)時尚通過建筑外形設(shè)計和景觀營造彰顯個性、體現(xiàn)時尚個性化的表現(xiàn)手法是HIP的靈魂室內(nèi)設(shè)計空間規(guī)劃貼心服務(wù)酒店提供時間提醒、車船預(yù)定、溫馨祝福等系列貼心服務(wù)，從細(xì)節(jié)體現(xiàn)關(guān)懷獨特外形時尚空間貼心服務(wù)HIP酒店式公寓由于其張揚的個性、濃郁的時尚氣息和貼心的服務(wù)而受到追捧，它代表了新世紀(jì)新一代30歲上下高薪族精致生活、時尚品味的消費形態(tài)，是當(dāng)下最hip的時髦，也將是時尚的生活指標(biāo)HIP酒店式公寓HIP理念HIP酒店是行業(yè)新崛起的酒店類別，產(chǎn)品特點層高HIP酒店是HIP酒店式公寓的前身，一般為著名老建筑改造而來，建筑不高但極具藝術(shù)人文特色HIP酒店式公寓也秉承了這一特點，建筑外形新穎，樓層10層左右客房數(shù)量占地小，并走精品路線，是HIP酒店式公寓的一大特點因此客房數(shù)量一般在100間左右戶型房型精巧，以兩室戶和三室式為主，強(qiáng)調(diào)精致生活面積60~130平米之間，90~120平米為主力戶型室內(nèi)設(shè)計HIP酒店式公寓的每個房間或者每個樓層都會有自己的裝潢風(fēng)格，這個也是HIP吸引眼球的一大特點利用不同的主題（森林、動物、植物）；顏色（紅、藍(lán)、灰）材質(zhì)（玻璃、木質(zhì)、金屬）；燈光等體現(xiàn)時尚精致生活配套設(shè)施除了基本的設(shè)施外，HIP酒店式公寓都會配有小型健身房、游泳池和溫泉spa等休閑娛樂設(shè)施讓生活空間更加愜意，體現(xiàn)低調(diào)奢華同樣是HIP酒店式公寓所追求的服務(wù)除了酒店式公寓應(yīng)有的服務(wù)外，還會提供個性化的私人服務(wù)例如舉行小型聚會溝通鄰里關(guān)系；節(jié)日、生日的時候送上祝福；隨時提供車船票預(yù)訂等時尚體驗，精致生活——HIP酒店式公寓產(chǎn)品特點分析HIP酒店式公寓產(chǎn)品特色分析產(chǎn)品特點層高HIP酒店是HIP酒店式公寓的前身，一般為著名老該項目緊鄰五角場商圈，隨著打造知識洋浦的進(jìn)行，五角場周圍匯集的商務(wù)人士日益增多，根據(jù)購買能力可以分為企業(yè)中高層管理人員和普通白領(lǐng)兩類五角場周圍高校林立，上海、同濟(jì)、復(fù)旦中有不少外籍教師，其購買力雄厚并且置業(yè)的方式也比較靈活因此可以作為一類，學(xué)校面向面相企業(yè)中高層管理人員開設(shè)的MBAE-MBA也為項目提供了優(yōu)質(zhì)客源項目位于創(chuàng)業(yè)大道，其中不乏已有所成者，因此可以分為城市新貴和未來新貴兩類潛在客群分類客群消費特征客群分類客群特征置業(yè)欲望與置業(yè)能力關(guān)注度企業(yè)高管一般30歲以上，有穩(wěn)定住所，置業(yè)欲望強(qiáng)烈，但對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，同時購買能力強(qiáng)，置業(yè)方式靈活置業(yè)欲望強(qiáng)烈購買力強(qiáng)普通白領(lǐng)30歲左右，處于事業(yè)初期，收入不高，購買力不強(qiáng)置業(yè)欲望強(qiáng)烈購買力不強(qiáng)外籍教師有很強(qiáng)的購買力，對產(chǎn)品品質(zhì)要求很高，置業(yè)方式也十分靈活置業(yè)欲望強(qiáng)烈購買力強(qiáng)E-MBA學(xué)員一般30歲以上，有穩(wěn)定住所，作為短期培訓(xùn)學(xué)員留駐五角場，以租房為主，置業(yè)欲望不強(qiáng)置業(yè)欲望不強(qiáng)購買力強(qiáng)城市新貴事業(yè)有成的創(chuàng)業(yè)者，置業(yè)欲望強(qiáng)烈，有改善住房的強(qiáng)烈欲望置業(yè)欲望強(qiáng)烈購買力強(qiáng)未來新貴事業(yè)處在上升期，購買力不足，短期不會置業(yè)，租房的要求強(qiáng)烈置業(yè)欲望不強(qiáng)購買力強(qiáng)本項目應(yīng)以五角場附近工作的企業(yè)高管，附近學(xué)校的外籍教師和創(chuàng)業(yè)大道上的城市新貴為核心客群HIP酒店式公寓目標(biāo)客群研究該項目緊鄰五角場商圈，隨著打造知識洋浦的進(jìn)行，五角場周圍匯集位置：位于新加坡RiverValley路338A，緊鄰繁華的Orchard大道和斯坦菲學(xué)院層高：10層主力戶型：3室1廳單元面積：90~130平米特色：新加坡著名的HIP酒店式公寓，室內(nèi)外充滿個性化和人性化的設(shè)計體現(xiàn)了HIP的核心理念設(shè)施：小型游泳池、健身房、24小時安保系統(tǒng)概況借鑒點整體布局不大的地塊上辟出了大片綠地并安排了一個小型游泳池，布局上就體現(xiàn)了項目的人文關(guān)懷建筑外形主體采用鋼架結(jié)構(gòu)玻璃幕墻，建筑外形靈動體現(xiàn)時尚現(xiàn)代氣息室內(nèi)空間室內(nèi)空間營造講究可塑性。臥室采用滑動門，拉開門，客廳大一倍，拉上門，另有小天地材質(zhì)風(fēng)格獨特的空間設(shè)計和精選的著名設(shè)計師家具，體現(xiàn)了HIP的風(fēng)格細(xì)部表現(xiàn)臥室巧妙的規(guī)劃空間營造獨特的采光設(shè)計；衛(wèi)生間的玻璃門避免了梳洗和用廁的相互打擾。室內(nèi)設(shè)計從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)了人文關(guān)懷HIP酒店式公寓案例借鑒——Residencesat338A位置：位于新加坡RiverValley路338A，緊鄰精品主題酒店酒店項目導(dǎo)入的背景條件分析——需求市場新江灣城/五角場地區(qū)的酒店需求市場需求市場市場闡述檔次學(xué)術(shù)交流市場復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)、第二軍醫(yī)大學(xué)等眾多國內(nèi)一流高校云集，各種學(xué)術(shù)交流、會議、論壇活動頻繁，創(chuàng)造了大量的人流、信息流和資金流高端中端修學(xué)旅游市場國內(nèi)外其他地區(qū)的中小學(xué)生利用假期時間在某些學(xué)?；蚺嘤?xùn)機(jī)構(gòu)的組織下到知名高校進(jìn)行觀光旅游和知識的學(xué)習(xí)，從而豐富學(xué)生的見識并提升他們的綜合素質(zhì)，地區(qū)內(nèi)的多家知名高校，是修學(xué)旅游的重要吸引要素低端中端商務(wù)會議市場周邊各種高新技術(shù)企業(yè)逐漸形成規(guī)模，企業(yè)之間的交流日趨頻繁，將產(chǎn)生大量的企業(yè)高管和公司白領(lǐng)因公出差、參加會議和員工培訓(xùn)的市場高端中端休閑旅游市場新江灣城地區(qū)作為上海僅有的都市生態(tài)綠地，其旅游休閑設(shè)施及相關(guān)的旅游服務(wù)配套建設(shè)完善后，將成為市民休閑和外地游客度假觀光的又一去處，從而帶動休閑旅游市場的發(fā)展高端中端低端需求市場呈現(xiàn)明顯的資源依托性。學(xué)術(shù)資源、企業(yè)資源和生態(tài)資源是本地區(qū)需求市場最直接的吸引因素，其中學(xué)術(shù)資源和生態(tài)資源是上海城區(qū)內(nèi)其他地方所不可比擬的，也是無法復(fù)制的。

需求市場的多元化。學(xué)術(shù)、商務(wù)、會議、休閑、旅游的多種出游目的導(dǎo)致了本地市場需求的多元化。不同出游目的的人群對市場供應(yīng)的要求也是不同的，這將直接影響本地酒店的市場定位、規(guī)模和結(jié)構(gòu)。高中低檔的需求多樣化，且高端需求呈現(xiàn)增長態(tài)勢。五角場地區(qū)建設(shè)已成一定規(guī)模，而新江灣城的高端定位才剛剛起步，隨著旅游設(shè)施和產(chǎn)業(yè)配套的逐漸成熟，更多高階層人群將漸漸涌入本地。精品主題酒店新江灣城/五角場地區(qū)的酒店需求市場需求市場市場精品主題酒店酒店項目導(dǎo)入的背景條件分析——供給市場新江灣城/五角場地區(qū)的酒店供給市場星級開業(yè)時間客房數(shù)配套設(shè)施復(fù)旦皇冠假日酒店2006.6309中、西自助餐廳；300人大會議廳，9個中小會議室；10-25人國際校長俱樂部財大豪生大酒店2007.12272130人中餐宴會廳，10個豪華包房；5個會議廳寶隆美爵酒店1998.14006個餐廳；可容納250人的大、中、小會議廳五角場快捷假日酒店2007.12296西餐廳；20-80人的會議廳A8酒店國順店2006.211470-75人的多功能廳上海寶豐聯(lián)大酒店1991300中餐廳；15-200人的大小會議廳如家七斗星五角場店經(jīng)濟(jì)型2007.7203中餐廳；文化吧、書吧錦江之星逸仙路店經(jīng)濟(jì)型2007.613950人的會議室如家快捷江灣體育館店經(jīng)濟(jì)型2008130茶餐廳莫泰連鎖五角場店經(jīng)濟(jì)型2007.1109中餐廳、西餐廳；會議廳此外，新江灣城F地塊還將規(guī)劃建設(shè)五星級的商務(wù)辦公酒店與四星級的養(yǎng)生休閑酒店各一座從地區(qū)分布來看，相對于新江灣城，五角場地區(qū)的起步較早，已形成一定商業(yè)規(guī)模，因此已建成的酒店多數(shù)分布在五角場商圈和高校周圍；而新江灣城地區(qū)的酒店還在規(guī)劃中，未形成氣候；從酒店的等級來看，經(jīng)濟(jì)型和中低星級酒店占據(jù)了半壁江山，競爭比較激烈；而已建成的高星級酒店目前還比較少，多分布在高校附近。酒店業(yè)態(tài)多是綜合性的商務(wù)酒店。從酒店建設(shè)情況來看，新江灣城的高端定位和五角場的蓬勃崛起促進(jìn)了酒店的建設(shè)，尤其是多家高端酒店的規(guī)劃建設(shè)將逐漸填補(bǔ)本地高端供給缺乏的形勢。精品主題酒店新江灣城/五角場地區(qū)的酒店供給市場星級開業(yè)時間精品主題酒店酒店項目導(dǎo)入的可行性分析酒店項目導(dǎo)入的可行性分析基于對新江灣城/五角場地區(qū)的酒店市場需求和市場供給情況，供需雙方存在三大主要矛盾：市場需求特征市場供給特征1學(xué)術(shù)、商務(wù)、會議、休閑、旅游的多樣化需求；高、中、低檔多層次的需求結(jié)構(gòu)；高端人群向新江灣城轉(zhuǎn)移綜合性商務(wù)酒店為主導(dǎo)，僅能滿足商務(wù)及某些學(xué)術(shù)交流方面的需求；目前多為經(jīng)濟(jì)型酒店，高端供給相對不足；高端酒店多集中于高校附近，新江灣城地區(qū)的高級酒店還未成形23結(jié)論：目前五角場/新江灣城地區(qū)的酒店結(jié)構(gòu)與市場需求還存在著缺口，尤其是高級酒店還無法滿足未來新江灣地區(qū)的高端市場，酒店業(yè)態(tài)的單一性也無法滿足多樣化的市場需求，因此投資酒店項目是可行的。無論是出于對項目所在地段的高品質(zhì)考慮，還是從市場上高星級酒店存在缺口來看，酒店項目勢必定位于高端市場。同時，就酒店業(yè)態(tài)而言，綜合性商務(wù)酒店已經(jīng)成為了市場的主流，走差異化路線可以幫助項目未來避免與其他同類酒店產(chǎn)生過分的競爭，同時為自己樹立品牌，并占領(lǐng)穩(wěn)定的客源市場，因此建議項目開發(fā)精品主題酒店。精品主題酒店酒店項目導(dǎo)入的可行性分析基于對新江灣城/五角場精品主題酒店酒店項目的開發(fā)定位——精品主題酒店精品主題酒店是酒店業(yè)向個性化發(fā)展過程中興起的新型業(yè)態(tài)1.大眾化發(fā)展-為游客提供食宿的旅館大規(guī)模涌現(xiàn)-沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展較隨意-產(chǎn)品僅限于簡單的食宿功能2.標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展-綜合型星級連鎖酒店的出現(xiàn)-強(qiáng)調(diào)全球統(tǒng)一的品牌和標(biāo)準(zhǔn)-食宿功能更完善，并提供標(biāo)準(zhǔn)化配套3.專業(yè)化發(fā)展-度假村、商務(wù)店、會議酒店等專業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)-強(qiáng)調(diào)度假/商務(wù)/會議等專業(yè)功能-產(chǎn)品配套更具有針對性4.個性化發(fā)展-主題酒店、精品酒店等具有文化特征的酒店出現(xiàn)-強(qiáng)調(diào)酒店的獨立精神和個性特征-服務(wù)與產(chǎn)品更個性化和私密性精品主題酒店是精品酒店(BoutiqueHotel)與主題酒店(ThemeHotel)相結(jié)合的產(chǎn)物。它既擁有精品酒店的“小而精”的特征，給客人以精致而奢華的享受，同時又像主題酒店那樣，通過建筑風(fēng)格、裝飾藝術(shù)和特定氛圍的營造，讓顧客獲得獨具特色的文化感受。它是在當(dāng)今世界潮流反標(biāo)準(zhǔn)化浪潮下的新型酒店業(yè)態(tài)。精品主題酒店走的是高端化和個性化路線高端低端標(biāo)準(zhǔn)化個性化高星級品牌連鎖酒店會議酒店經(jīng)濟(jì)型酒店度假村酒店青年旅舍普通商務(wù)酒店家庭旅館鄉(xiāng)村旅社自炊式旅館主題酒店精品主題酒店精品酒店精品主題酒店與傳統(tǒng)五星級酒店的部分指標(biāo)對比傳統(tǒng)五星級酒店精品主題酒店客房數(shù)通常在300-400間50-80間客房面積70%客房在20m2以上客房寬敞，50m2以上會議設(shè)施大小型會議廳齊全20-30人的小型會議廳；套房也可當(dāng)會議廳使用房價220美元以上相當(dāng)或高于五星級標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)與服務(wù)人員數(shù)比例1:1.3–1:1.41:3–1:4投資回報周期10-15年6-8年精品主題酒店精品主題酒店是酒店業(yè)向個性化發(fā)展過程中興起的新精品主題酒店目標(biāo)客群研究精品主題酒店的目標(biāo)市場細(xì)分基于對周邊要素的梳理和酒店客源市場的分析，結(jié)合項目自身的發(fā)展定位，我們認(rèn)為項目的目標(biāo)市場主要包括高端學(xué)術(shù)交流市場、高端商務(wù)會議市場和高端城市度假市場。細(xì)分市場市場特征消費特征需求特征高端學(xué)術(shù)交流市場

具有較高的知識背景和學(xué)術(shù)成就的專家、學(xué)者、教授和科研人員有時還包括一些政界要人中年與部分老年人群一般為公費、價格敏感度較低學(xué)術(shù)交流活動通常具有一定的周期性不關(guān)注酒店的價格，但對服務(wù)質(zhì)量有較高要求要求酒店提供齊全的通訊、辦公、會議設(shè)施，便于展開工作為重要的國際學(xué)術(shù)專家或政界要人提供一對一的管家服務(wù)高端商務(wù)會議市場企事業(yè)單位的高級管理人員和部分白領(lǐng)收入高、工作節(jié)奏緊張中青年人群居多一般為公費、價格敏感度較低停留時間視情況而定，但通常不會超過一周要求酒店提供與之身份相匹配的高效且細(xì)致的服務(wù)要求酒店提供齊全的通訊和商務(wù)辦公設(shè)施，使他們在離開辦公室期間不至于影響工作

對會議配套有較高要求高端城市度假市場情侶、新婚夫婦的蜜月旅行、結(jié)婚紀(jì)念旅行度假家庭度假，通常帶未成年的孩子

消費能力高、文化層次高一般為自費，價格敏感度比較高停留時間在一周左右關(guān)注酒店服務(wù)和設(shè)施的舒適程度對私密性的要求較高、強(qiáng)調(diào)體驗性

對休閑和娛樂配套要求較高、能夠與相關(guān)旅游度假產(chǎn)品相結(jié)合精品主題酒店精品主題酒店的目標(biāo)市場細(xì)分基于對周邊要素的梳理精品主題酒店產(chǎn)品特色分析彰顯精致生活、體味智慧人生——打造國際一流的“精品學(xué)術(shù)飯店”(BoutiqueAcademyHotel)產(chǎn)品產(chǎn)品特色開發(fā)建議客房客房產(chǎn)品以套房為主，針對市場類別不同分為普通套房、家庭套房、豪華套房、院士套房等多個類型；

每間套房可以選擇不同的主題，如藝術(shù)、歷史、自然、生物等不同學(xué)科作為主題套房面積在50平米以上，會客室與起居室分開，形成良好的私密空間。校長套房面積在100平米以上，建議配有獨立的書房和較大面積的客廳，可以方便地舉行會議或辦聚會；內(nèi)部裝飾宜體現(xiàn)學(xué)術(shù)風(fēng)格，除五星級飯店標(biāo)配外，還應(yīng)設(shè)有獨立的辦公桌、個性化的文具、小型書架等，打印、復(fù)印方便餐廳餐廳規(guī)模不宜大、用餐環(huán)境舒適、安靜具有浪漫情懷的西餐廳和中餐廳以滿足不同人的口味需求每張餐桌都配有方便安全的電腦插座，餐廳提供無線網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，方便商務(wù)人士和學(xué)術(shù)專家隨時隨地的辦公需要；布置最新報刊雜志、暢銷書籍，提升餐廳的整體品味，并營造學(xué)術(shù)氣氛會議廳鼓勵客人在客房中舉行小規(guī)模的會議，可以提高會議的私密性如果參與人數(shù)較多，或?qū)h設(shè)備有一定要求可以在會議室舉行考慮到建筑的體量和精品酒店“小而精”的整體風(fēng)格，會議室以容納20-30人為宜

會議設(shè)備如投影儀、音響、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、影碟機(jī)等齊全會議室靈活機(jī)動，可以適合各種形式的擺放公共區(qū)域公共區(qū)域的商店，如裝修別致的外文書店、鮮花店等小型閱覽室小型學(xué)術(shù)展示廳建議閱覽室的圖書在1000冊以上、并配有當(dāng)期的報刊、雜志，使客人能及時了解新聞動態(tài)，舒適而隨意的桌椅布置，可上網(wǎng)學(xué)術(shù)展示廳用于展示著名的住店客人的學(xué)術(shù)成就、照片等，強(qiáng)化酒店的主題特色服務(wù)一對一管家服務(wù)重要客人免辦入住手續(xù)服務(wù)為在某些學(xué)術(shù)領(lǐng)域有重大造詣或德高望重的專家教授、政界要人等提供一對一的個性化管家服務(wù)酒店會員或入住高級套房的客人不必在前臺辦理入住手續(xù)，提高了私密性精品主題酒店彰顯精致生活、體味智慧人生——打造國際一流的“精品主題酒店案例借鑒——圖書館酒店(一)

LibraryHotel（圖書館酒店）簡介

僅有60間客房的城市精品酒店位于紐約麥迪遜大道(MadisonAvenue)，是商業(yè)和文化的中心地帶毗鄰紐約公共圖書館(NewYorkPublicLibrary)、皮爾龐特博物館(PierpontMuseum)等文化設(shè)施，并臨近中央車站，交通便利酒店建筑歷史悠久，裝飾古樸典雅以“書”為主題，營造濃厚的學(xué)術(shù)氛圍擁有各類藏書6000余冊，布置在酒店大堂、客房等各個角落，供喜好讀書的游客閱讀酒店以高檔與精致著稱，是BoutiqueHotel的典型代表經(jīng)營理念講究“貴精不貴多、貴小不貴大”多次榮獲殊榮，被評選為“紐約十佳大飯店”精品主題酒店LibraryHotel（圖書館酒店）簡介精品主題酒店案例借鑒——圖書館酒店(二)產(chǎn)品功能表現(xiàn)圖書和閱讀的主題通常來說，酒店產(chǎn)品主要包括客房、餐廳和其他公共區(qū)域，LibraryHotel將“書”的主題滲透到了每一項產(chǎn)品中，文化得到了提煉，則酒店產(chǎn)品便大大超越了簡單的住宿和餐飲功能?？头靠头糠植荚?樓至12樓，每個樓層和房間的命名都是參照圖書館常用的杜威十進(jìn)分類法，如9樓是歷史樓，902房間為古代史

每間客房有25-100本書，書籍的種類與房間名稱所表現(xiàn)的主題相呼應(yīng)餐廳一樓的意大利餐廳營造了幽雅的氣氛，在寬闊的置酒區(qū)裡，也布置了上百本有關(guān)酒的書籍

游客在閱讀的時候可以隨時享用咖啡、茶點、早餐等服務(wù)公共區(qū)域酒店在2樓設(shè)置了閱覽室4樓設(shè)置了“寫作小室”

在14樓有詩園(PoetryGarden)、作家雅筑(Writer’sDen)等設(shè)施供游客休憩和閱讀使用精品主題酒店產(chǎn)品功能表現(xiàn)圖書和閱讀的主題通常來說，酒店產(chǎn)品精品主題酒店案例借鑒——圖書館酒店(三)整體風(fēng)格營造典雅的學(xué)術(shù)氛圍服務(wù)細(xì)節(jié)體現(xiàn)智慧與溫馨大堂被書籍所環(huán)繞，辦理入住手續(xù)如同在借閱或歸還圖書LibraryHotel的整體風(fēng)格呈現(xiàn)幽雅的氣息，對于愛書人而言，LibraryHotel與其說是一家酒店，更像一個私人俱樂部。雖然是一家小型的酒店，LibraryHotel的服務(wù)卻絲毫不亞于一般的五星級酒店，相反個性化的服務(wù)還能給客人帶來家庭的溫馨感。酒店服務(wù)員能夠記得住每位客人的名字，并親切地稱呼他們，使客人產(chǎn)生賓至如歸的感覺每間客房設(shè)備齊全，包括無線網(wǎng)絡(luò)、DVD影碟機(jī)等，可供客人隨時查閱信息、工作和寫作寢前服務(wù)為客人附送巧克力，包裝盒上印有名言警句，細(xì)節(jié)之中體現(xiàn)智慧房間的設(shè)計均以清淡的奶油色為主，配上紅心的門飾和櫥柜，古樸而典雅客人們將酒店譽(yù)為“沙漠中的綠洲”，它處于紐約鬧市，卻鬧中取靜，給人一種休閑、思考的氛圍精品主題酒店整體風(fēng)格營造典雅的學(xué)術(shù)氛圍服務(wù)細(xì)節(jié)體現(xiàn)智慧與精品主題酒店案例借鑒——圖書館酒店(四)酒店定位瞄準(zhǔn)高端市場LibraryHotel的目標(biāo)市場主要定位于具有一定的知識背景和消費能力的企業(yè)家、學(xué)者和小部分作家同時，酒店的特色產(chǎn)品則針對更為細(xì)分的市場LoveRoom定位于蜜月市場布置如同洞房花燭，針對新婚夫婦蜜月市場和結(jié)婚紀(jì)念市場Boardroom定位于高端商務(wù)客精致典雅的行政套房針對高端商務(wù)客，并提供小型會議設(shè)施

每晚的房間價格根據(jù)種類不同，在300-800美金不等，略高于五星級酒店同類型房間的標(biāo)價經(jīng)驗總結(jié)精品酒店應(yīng)精致

精品酒店貴在精致，樓層可以不高、房間可以不多，但應(yīng)有個性，強(qiáng)調(diào)設(shè)計的元素主題明確且合適主題的選擇需結(jié)合酒店所在的地理環(huán)境和目標(biāo)市場的定位；

可以是一個酒店共有一個主題，也可以是每個房間都有一個獨立的主題

市場定位要準(zhǔn)確

目標(biāo)市場不能求全求大，專注于一個或幾個細(xì)分市場，打響品牌、做專做精產(chǎn)品服務(wù)個性化不能因主題文化而忽略了產(chǎn)品和服務(wù)，產(chǎn)品服務(wù)需以高星級酒店為標(biāo)準(zhǔn)，同時附上個性化服務(wù)精品主題酒店酒店定位瞄準(zhǔn)高端市場LibraryHote新知藍(lán)調(diào)生活——推崇低調(diào)、內(nèi)斂，但充滿智慧、情趣、創(chuàng)意的“藍(lán)調(diào)”生活氛圍，形成新江灣城知識階層的人居品位生活聚集地內(nèi)涵闡釋內(nèi)涵豐富的人文景觀/充滿創(chuàng)意與情調(diào)的社區(qū)商業(yè)/生活充實、充滿活力的小區(qū)居民/處處盡顯有意義的品質(zhì)人生具有較好教育背景、較高學(xué)歷的都市知識人群，對于生活的意義更加強(qiáng)調(diào)內(nèi)涵、而非表面的浮華主要包括出自高校園區(qū)的成熟家庭、高校管理層，進(jìn)一步追求更高的生活品質(zhì)和人居氛圍意境意向目標(biāo)客群高端住宅新知藍(lán)調(diào)生活——推崇低調(diào)、內(nèi)斂，但充滿智慧、情趣、創(chuàng)意的“藍(lán)高端住宅產(chǎn)品特色分析高端住宅產(chǎn)品的特色不在于豪華與奢侈，而在于品味與情趣，通過外在的、有形的產(chǎn)品表現(xiàn)，處處從細(xì)節(jié)著手，為新知人群營造“藍(lán)調(diào)”生活的典雅氛圍，體現(xiàn)出主人與眾不同的高雅格調(diào)。親近自然智慧生活家庭關(guān)懷和諧鄰里別致優(yōu)美的小區(qū)花園和近在咫尺的生態(tài)綠地，為居民提供親近自然的開放空間

寬敞舒適的陽臺將綠色引入室內(nèi)，營造屬于自己的空中花園通過園藝、花卉和綠色點綴家居，軟化你我的心靈比鄰高等學(xué)府的區(qū)位優(yōu)勢使項目本身就帶有一層濃厚的學(xué)術(shù)和智慧的氣質(zhì)雅致的書房、明亮的會客廳是學(xué)習(xí)和交流思想的理想空間個性化的家庭辦公環(huán)境將生活、工作、學(xué)習(xí)和休閑完美地融于一體

寧靜優(yōu)雅的小區(qū)環(huán)境營造私密的家庭生活空間干凈整潔的廚房、舒適溫馨的臥室、充滿童趣的兒童房讓家庭生活彌漫著愛的氣息溫馨的居住環(huán)境處處洋溢著親情的關(guān)懷，營造家的溫暖的感覺

小區(qū)公共空間的設(shè)計滿足各個年齡層次居民的需求，創(chuàng)造一個和諧的鄰里環(huán)境

開放的空間，為鄰里之間的交流提供暢通的平臺，營造共同的美好家園高端住宅高端住宅產(chǎn)品的特色不在于豪華與奢侈，而在于品味與情趣高端住宅住宅產(chǎn)品建議核心產(chǎn)品建議特色產(chǎn)品建議

SOLO小戶型特點：面積在35-50平方米左右。臥室和客廳沒有明顯的劃分；整體浴室；開敞、環(huán)保、節(jié)能的整體廚房客群：在創(chuàng)業(yè)大道及附近地區(qū)上班的單身主義者或年輕人；收入穩(wěn)定、生活節(jié)奏快、工作效率高；性格上強(qiáng)調(diào)個性化和個人獨立性；單身外籍教師或外籍工作者

大三居室和四居室特點：面積在150平方米-300平方米不等?？蛷d、餐廳等公共區(qū)域齊全，寬敞明亮；私人空間包括主臥、次臥、書房，層次清楚客群：成熟的家庭；有較為豐厚的積蓄、收入穩(wěn)定；具有一定的學(xué)歷和文化背景；追求生活的品質(zhì)；周邊高校及企事業(yè)單位的教師及管理者

經(jīng)典兩居室特點：面積在90-150平方米左右?？蛷d面積在30平方米左右，餐廳面積10平方米上下，臥室則11-17平方米客群：具有良好的學(xué)歷和文化背景的都市新人；積蓄不一定豐厚，但收入穩(wěn)定；事業(yè)初顯成就；對生活有品質(zhì)追求的城市新貴階級其他配套建議開放空間：公共綠地、親子游樂場、中老年康建中心、綠色庭院、休息區(qū)等小型會所：健身房、活動中心、社區(qū)中心、閱覽室等幼兒園等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)高端住宅核心產(chǎn)品建議特色產(chǎn)品建議SOLO小戶型大三項目功能產(chǎn)品規(guī)模估算項目功能產(chǎn)品規(guī)模估算項目背景梳理上位規(guī)劃回顧新江灣城-五角場地區(qū)的規(guī)劃回顧新江灣城位于上海市中心城區(qū)的東北部，是上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài)“綠寶石”。根據(jù)規(guī)劃，新江灣城將建成為21世紀(jì)上海中心城區(qū)知識型、生態(tài)型的花園城區(qū)和城市住區(qū)。江灣-五角場地區(qū)作為上海市總體規(guī)劃確定的四個副中心之一，將發(fā)展成為以知識經(jīng)濟(jì)為主要特征的現(xiàn)代服務(wù)功能集聚區(qū)。上位規(guī)劃的特色關(guān)注生態(tài)新江灣城依托江灣濕地等保護(hù)良好的生態(tài)資源，借鑒國內(nèi)外創(chuàng)建生態(tài)型社區(qū)的成功開發(fā)經(jīng)驗，為將來入住本地的居民和前來工作旅游的人士創(chuàng)造一個人與自然和諧共生的環(huán)境。配套完善高端定位新江灣城從人性化出發(fā)，建設(shè)了文化中心、體育中心、中小學(xué)等公共設(shè)施。同時依托于臨近復(fù)旦、財大、同濟(jì)等高等院校和比鄰五角場商業(yè)中心的區(qū)位優(yōu)勢，提供完善的配套服務(wù)。作為上海中心城區(qū)的最后一塊大宗處女地受到了國內(nèi)外知名發(fā)展商的熱烈追捧，引起了多方關(guān)注，導(dǎo)致地價不斷飆升，從2005年以來多次創(chuàng)下“地王”的紀(jì)錄，開發(fā)呈現(xiàn)高端化。21#22#項目背景梳理新江灣城-五角場地區(qū)的規(guī)劃回顧新江灣城位于上海項目背景梳理項目在新江灣城-五角場地區(qū)的地位項目分為兩個地塊。其中21#地塊東至淞滬路，南至青石路，西至國定路，北至七星河路；22#地塊東至松滬路，西至國定路、北至青石路。規(guī)劃道路創(chuàng)業(yè)大道由北至南穿越兩地塊。作為新江灣城與江灣-五角場城市副中心的結(jié)合處，項目東北部臨近新江灣城各大高端居住區(qū)，東部與濕地公園、鐵獅門F地塊僅一街之隔，向南可以到達(dá)知識創(chuàng)新區(qū)和五角場核心商業(yè)圈，各方面優(yōu)勢突出，具有很高的土地開發(fā)價值。項目所在位置獨特優(yōu)勢突出1234商業(yè)配套-漸趨成熟項目以南五角場核心商業(yè)圈已形成規(guī)模，同時緊鄰的東部鐵獅門F地塊將導(dǎo)入高端商業(yè)，北部C5漢斯地塊將建成9萬平米的區(qū)域商業(yè)中心。產(chǎn)業(yè)資源-科技領(lǐng)先居住社區(qū)-高端定位自然資源-生態(tài)濕地產(chǎn)業(yè)定位于“國際智慧城”和“知識楊浦”，東部緊鄰新江灣城知識商務(wù)中心板塊功能區(qū)內(nèi)的核心——會展中心。項目東北部是由多家房地產(chǎn)公司開發(fā)的高端居住區(qū)。平均容積率僅1.0，綠化率達(dá)50%。目前售價已突破20000元/平方米。項目東部緊鄰上海城區(qū)內(nèi)最大的一塊濕地，也是上海僅有的都市生態(tài)綠地，開發(fā)成為濕地公園，是滬上又一塊市民休閑和城市度假的好去處。項目背景梳理項目分為兩個地塊。其中21#地塊東至淞滬路，南至項目整體定位研究整體開發(fā)理念創(chuàng)造“宜商宜住”的高品質(zhì)生態(tài)、人文的辦公空間整體開發(fā)理念：生態(tài)創(chuàng)意辦公+40小時全活力社區(qū)生態(tài)創(chuàng)意辦公(EOD)EOD理念突破了傳統(tǒng)商務(wù)辦公設(shè)施開發(fā)只關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益和成本收益的狹隘的思維，而強(qiáng)化了生態(tài)理念在辦公場所設(shè)計中的運用。環(huán)保材料、通風(fēng)設(shè)備的應(yīng)用大大改善了傳統(tǒng)的全封閉環(huán)境，給辦公人員提供了良好的工作環(huán)境。同時在室內(nèi)和室外創(chuàng)造舒適的生態(tài)環(huán)境，將室外的自然環(huán)境，如植物、陽光等引入室內(nèi)，營造一個親近于自然的辦公生態(tài)環(huán)境，更有效地提升工作效率。40小時全活力社區(qū)40小時全活力社區(qū)強(qiáng)調(diào)的是工作與娛樂休閑的結(jié)合，轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)工作與休閑相分離的觀念。在工作中娛樂，在娛樂中工作，兩者合二為一，延伸了每天24小時的生命空間，使社區(qū)變成了一個生機(jī)勃勃、充滿活力的工作、娛樂、休息的場所?；趯ι衔灰?guī)劃的回顧和項目所在區(qū)位及周邊要素的梳理，項目將定位一個“宜商宜住”的高品質(zhì)生態(tài)、人文的辦公空間。生態(tài)辦公將成為項目的核心功能，同時還將配套居住、商業(yè)、休憩等功能，是一個復(fù)合型的高端社區(qū)。項目整體定位研究創(chuàng)造“宜商宜住”的高品質(zhì)生態(tài)、人文的辦公空項目整體定位研究項目功能產(chǎn)品體系生態(tài)創(chuàng)意辦公HIP酒店式公寓精品商業(yè)高端住宅精品主題酒店五大功能產(chǎn)品塑造完美體驗綠色、生態(tài)、健康的辦公環(huán)境，遠(yuǎn)離種種煩惱與喧囂，將休閑與舒適融入工作，在工作中體驗自然與人文的雙重關(guān)懷開創(chuàng)舒適而私密的個人空間，體驗溫馨而浪漫的家庭生活，享受賓至如歸的完美服務(wù)細(xì)膩的服務(wù)、周到的關(guān)懷，為城市游憩客營造一個藝術(shù)而浪漫的氛圍，一個溫馨而舒適的家，讓短暫的停留成為永久的美好回憶自然、溫馨、優(yōu)雅，在美好的家居環(huán)境中細(xì)細(xì)咀嚼生活的品質(zhì)，感受家的溫暖購物、餐飲、運動、休閑，綜合型高品質(zhì)的商業(yè)設(shè)施讓每天都充滿驚喜與活力，時刻感受城市發(fā)展的脈搏以生態(tài)創(chuàng)意辦公和酒店式公寓為主要產(chǎn)品，同時開發(fā)精品主題酒店與少量高端住宅，并配套高水準(zhǔn)的精品商業(yè)項目整體定位研究生態(tài)創(chuàng)意辦公HIP酒店式公寓精品商業(yè)高端住宅生態(tài)創(chuàng)意辦公生態(tài)辦公（EOD，EcologicalOfficeDistrict）突破傳統(tǒng)辦公物業(yè)的“8小時模式”，使人、建筑與自然生態(tài)環(huán)境之間，無障礙地、持續(xù)性地相互接觸與滲透，形成一個良性的互動系統(tǒng)，實現(xiàn)真正的辦公環(huán)境生態(tài)化。這種融陽光、綠化、鮮氧、活水于現(xiàn)代辦公的模式，可以提高商務(wù)環(huán)境品質(zhì)、全面激發(fā)商務(wù)效率。EOD理念生態(tài)創(chuàng)意辦公內(nèi)涵詮釋通過生態(tài)與創(chuàng)意的結(jié)合，賦予辦公空間以全新的內(nèi)涵與體驗，使工作環(huán)境不再單一枯燥，可以變化地如此舒適宜人、豐富多樣、活潑而靈動~生態(tài)元素生態(tài)設(shè)計生態(tài)技術(shù)通過生態(tài)元素的導(dǎo)入、生態(tài)理念的設(shè)計、生態(tài)技術(shù)的應(yīng)用，使項目真正實現(xiàn)辦公環(huán)境生態(tài)化、環(huán)?；?、節(jié)能化生態(tài)適宜的體量巧妙打破基地容積率與限高的約束，導(dǎo)入小體量的建筑、圍合式靈動空間，并塑造豐富、活潑、人性化的立體空間創(chuàng)意多樣化的靈動空間生態(tài)創(chuàng)意辦公生態(tài)辦公（EOD，Ecologic生態(tài)創(chuàng)意辦公目標(biāo)客群研究潛在目標(biāo)客群客群特征需求特征知識型中小企業(yè)通常人數(shù)在100人以下高學(xué)歷的知識型人才占員工比例較大需要區(qū)域內(nèi)提供良好的產(chǎn)業(yè)鏈支持背景偏好智慧型、有內(nèi)涵、創(chuàng)意性的辦公環(huán)境大型企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)通常人數(shù)在100-200人公司資金實力較強(qiáng)，看重企業(yè)品牌與形象塑造因此較為看重工作環(huán)境的整體品質(zhì)需要相對獨立的辦公環(huán)境與交流空間，可以租用整層或整棟獨立辦公空間商務(wù)活動頻繁，對商業(yè)、酒店、會議等配套服務(wù)要求較高學(xué)?；蛘尘暗纳虡I(yè)機(jī)構(gòu)通常人數(shù)少于100人進(jìn)行一定領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)研究與商業(yè)活動，常有學(xué)術(shù)交流、會議接待等需求偏好知識型的靈活辦公空間對商業(yè)、酒店、會議等配套服務(wù)要求較高個人工作室通常人數(shù)約30-50人有著專業(yè)的工作領(lǐng)域、鮮明的工作風(fēng)格通常為知識創(chuàng)新型企業(yè)如個人建筑設(shè)計事務(wù)所等偏好獨具風(fēng)格的空間設(shè)計內(nèi)部空間分割靈活多樣，不受約束多選擇的交流空間項目生態(tài)創(chuàng)意辦公空間的特點體量小巧靈活，因此適用于人數(shù)規(guī)模不大的公司及組織生態(tài)空間，在設(shè)計與氛圍營造上體現(xiàn)創(chuàng)意，更適宜于知識型、創(chuàng)造性的企業(yè)與機(jī)構(gòu)地處創(chuàng)業(yè)大道北端的重要節(jié)點，周邊辦公、商業(yè)、交通、文化等要素集聚，適宜于那些對此類要素流通要求較高的企業(yè)生態(tài)創(chuàng)意辦公潛在目標(biāo)客群客群特征需求特征知識型中小企業(yè)通常人生態(tài)創(chuàng)意辦公產(chǎn)品特色分析與經(jīng)典案例借鑒改變傳統(tǒng)寫字樓僅給辦公者留下“8小時辦公空間”，在空間內(nèi)設(shè)有休息室、衛(wèi)生間以及廚房等設(shè)施，并提供24小時辦公及物業(yè)保障。2樓層最好無強(qiáng)制分隔，有利于客戶根據(jù)自己的實際情況輕松進(jìn)行辦公室空間布局安排。1中性的盒子：通過把所有建筑要素平行于空間的“長邊”以擴(kuò)大空間的自然線條。許多室內(nèi)隔間用可拆卸的磨砂玻璃以強(qiáng)化靈活和變化的觀點。虛擬的盒子：室內(nèi)中庭是個虛擬花園，靜謐的工作環(huán)境，即露天又能得到其他要素的保護(hù)。天窗貫通靈活的空間層層退臺設(shè)計

虛擬花園

圣莫尼卡工作生活中心

——提供一個以新的工作生活態(tài)度去支持最佳可能性的環(huán)境上海財富興園——在公園中辦公國際流行的開放式園區(qū)，應(yīng)用EOD發(fā)展模式，園區(qū)內(nèi)建筑與景觀布局錯落有致。

辦公環(huán)境設(shè)計考慮多方面需求，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、生活、休閑與辦公的融合，戶型設(shè)計上更是形成良好體現(xiàn)。展示區(qū)

休息室/宿舍

洗浴室

廚房生態(tài)創(chuàng)意辦公改變傳統(tǒng)寫字樓僅給辦公者留下“8小時辦公空間”，生態(tài)創(chuàng)意辦公產(chǎn)品特色分析與經(jīng)典案例借鑒層層退臺與空中花園的設(shè)計，可以創(chuàng)造半開放茶室、觀景臺等非正式交流空間，營造靜謐、舒適、靈活的第二辦公場所。3韓國動畫博物館及辦公樓

兩棟半獨立的大樓，其形狀、材質(zhì)與氛圍在這兩個相對的建筑形態(tài)間形成了動態(tài)的平衡。

動畫博物館沿著場地自然的輪廓線傾斜，為大規(guī)模公共交流提供了露天場所；兩個建筑體之間由一座橋相互連接，也促進(jìn)了公共和辦公環(huán)境的互動交流。

辦公大樓靠近博物館的一邊形狀逐漸變窄，不僅從感官上與博物館融為一體，并且形成了不同大小的樓層，能夠滿足不同規(guī)模工作組的辦公需求。動畫博物館辦公大樓中庭挑空、導(dǎo)入“光通道”等設(shè)計，大大提升了生態(tài)辦公建筑的采光性、通風(fēng)性與節(jié)能性，最為直接地改善工作環(huán)境、提升人體健康。4日本仙臺媒體中心設(shè)計師伊東豐雄放棄了傳統(tǒng)的柱子，而是使用螺旋形管道。直徑范圍在2至9米的管道中包含采光、電梯、樓梯和空調(diào)設(shè)施。設(shè)計盡量避免使用墻壁來隔斷空間，這幢建筑內(nèi)部沒有一堵墻壁，完全依靠螺旋型管道支撐?！斑@是一個沒有固定界限和用途的空間，我希望它是一個讓人們感覺輕松自由的公園?！鄙鷳B(tài)創(chuàng)意辦公層層退臺與空中花園的設(shè)計，可以創(chuàng)造半開放茶室、觀生態(tài)創(chuàng)意辦公產(chǎn)品特色分析與經(jīng)典案例借鑒建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)、自然通風(fēng)、太陽能利用、自動控制、高效新型空調(diào)等生態(tài)環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用，使生態(tài)辦公從更高的技術(shù)層面得到了實質(zhì)性的落實。上海生態(tài)建筑示范樓生態(tài)樓西向為環(huán)境實驗室，東向為展示區(qū)和辦公用房，在東向中部設(shè)有中庭并設(shè)計天窗，保證建筑內(nèi)部的白天照明。生態(tài)樓采用多種先進(jìn)的技術(shù)措施，減少了不可再生能源的消耗以及對環(huán)境負(fù)面影響，最終實現(xiàn)全年采暖和空調(diào)能耗降到普通辦公建筑的1/4。并實現(xiàn)辦公環(huán)境的健康、舒適、高效。通風(fēng)塔電控遮陽棚保溫復(fù)合外墻太陽能集熱管電控鋁合金百葉南低北高利于采光5生態(tài)創(chuàng)意辦公建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)、自然通風(fēng)、太陽能利用、自動控制、高精品商業(yè)及公共服務(wù)開發(fā)理念8小時工作＋8小時娛樂＋8小時休息＝24小時將娛樂元素融于工作，將工作延伸至商業(yè)休閑中，那么：8小時*2的工作與娛樂＋8小時*2的休閑與工作＋8小時休息＝40小時打造“40小時”全活力工作生活的精品配套——構(gòu)建與生態(tài)創(chuàng)意辦公完美相融的商業(yè)產(chǎn)品與氛圍，業(yè)態(tài)精致而獨具特色、服務(wù)周全而講求品質(zhì)，使辦公空間與休閑空間能夠隨意切換，打造“40小時”全活力工作生活氛圍。目標(biāo)客群針對高校的智力人群、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人士，倡導(dǎo)娛樂融入工作、工作融入生活的居業(yè)娛相融的生活理念引領(lǐng)全新的現(xiàn)代化都市活力生活，形成項目對年輕一族、都市新貴的特殊魅力現(xiàn)代生活辦公理念的傳播，概念一致卻又個性十足的獨有社區(qū)文化／藝術(shù)與場所的完美融合／都市新銳力量的聚集／思想的碰撞、創(chuàng)意的迸發(fā)／或安靜讀書、或獨自思考、或激烈討論/充滿活力、熱情、創(chuàng)想與未來意境意向精品商業(yè)及公共服務(wù)開發(fā)理念8小時工作＋8小時娛精品商業(yè)及公共服務(wù)產(chǎn)品特色分析創(chuàng)意元素與商業(yè)元素的結(jié)合以創(chuàng)意生態(tài)辦公的整體氛圍為基調(diào)，利用典型物業(yè)空間，融入創(chuàng)意、科技與人文特質(zhì)，提供具有深度體驗、高質(zhì)、美感的產(chǎn)品。文化元素與商業(yè)元素的結(jié)合項目周邊區(qū)域文化氣息濃厚，學(xué)府文化、創(chuàng)意文化等都可以挖掘與商業(yè)的結(jié)合點，通過商業(yè)的載體，體現(xiàn)文化的內(nèi)涵。時尚藝術(shù)與商業(yè)元素的結(jié)合契合項目周邊消費群結(jié)構(gòu)的年輕化、高品質(zhì)化的特征，精品商業(yè)的開發(fā)需注重時尚藝術(shù)的商業(yè)形態(tài)，保持處于潮流與思想的前端。

協(xié)調(diào)各元素之間的差異性，體現(xiàn)組合的有機(jī)與和諧，營造高雅、知性、品質(zhì)、活力的商業(yè)氛圍項目創(chuàng)意生態(tài)辦公的整體氛圍、面臨的潛在客戶，以及位于創(chuàng)業(yè)大道北端的良好區(qū)位，決定了項目精品商業(yè)的開發(fā)需要與創(chuàng)意元素相結(jié)合、與文化元素相結(jié)合、與時尚藝術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)品特色。精品商業(yè)及公共服務(wù)創(chuàng)意元素與商業(yè)元素的結(jié)合文化元素與商業(yè)元精品商業(yè)及公共服務(wù)商業(yè)配套產(chǎn)品體系產(chǎn)品類型核心業(yè)態(tài)產(chǎn)品描述核心商業(yè)多功能無線會所以無線網(wǎng)絡(luò)為核心賣點的新興會所，享受無處不在的多樣化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)中小型精品超市不同于面向大眾的傳統(tǒng)超市，針對強(qiáng)調(diào)品質(zhì)生活的白領(lǐng)、金領(lǐng)人群提供時尚、高端、新穎的多樣化產(chǎn)品特色商業(yè)咖啡人文書吧集文化消費與休閑消費為一體，提供一杯咖啡、一本好書、獨自享受的休閑時光與個人空間DIY創(chuàng)意工坊激發(fā)創(chuàng)意靈感、感受多樣生活的DIY工坊，從自我創(chuàng)造和切身體驗中，徹底放松心情、獲獵知識特色餐飲聚落風(fēng)味迥異、各具特色的各國經(jīng)典餐飲匯聚在一起，提供便利、時尚、豐富的美食享受；同時成為企業(yè)會客、客戶溝通的良好場所主題音樂吧豐富的原版CD、靜謐的氛圍、精致的茶點，將成為好友聚會、同事交流、團(tuán)隊溝通的良好場所休閑運動中心為項目及周邊的上班族、商戶、住戶，提供便利、寬敞、舒適的運動環(huán)境，以及豐富的運動項目與課程健康俱樂部為長期處于亞健康中心的白領(lǐng)、金領(lǐng)人群，提供放松身心、愉悅心情、鍛煉體質(zhì)的專屬性俱樂部，并設(shè)置可供選擇的多樣化養(yǎng)生康體課程基本商業(yè)銀行服務(wù)中心匯聚中外各大主要銀行的服務(wù)網(wǎng)點，形成方便快捷的金融服務(wù)中心24小時便利商店滿足辦公、居住人群24小時的生活消費需求移動服務(wù)中心提供移動、聯(lián)通、電信、郵政等信息溝通支持服務(wù)家政服務(wù)中心為入住公司、家庭等提供電力、維修、液化氣等全方位的后勤保障服務(wù)小型社區(qū)生活中心形成洗衣店、縫紉店、皮鞋店等便利生活服務(wù)的聚集中心社區(qū)安保中心社區(qū)保安、110服務(wù)點等安保中心精品商業(yè)及公共服務(wù)產(chǎn)品類型核心業(yè)態(tài)產(chǎn)品描述核心商業(yè)多功能無線客群和區(qū)域?qū)傩裕阂劳懈邫n辦公樓和商業(yè)中心帶來的高消費群體，引入日式超市理念的香港企業(yè)。經(jīng)營內(nèi)容：食品部、生活用品部、和CookedDeli（國際快餐美食廣場)營業(yè)面積：約1800-5500平方米樓層分布：通常位于地下1層-地上3層中的1-2層食品部為吸引烹飪及美食愛好者，集合國際美食的食品部致力提供最優(yōu)質(zhì)的新鮮蔬菜、水果、海產(chǎn)、肉類、家禽、香料、洋酒及小食生活用品部擁有各式個性化、高檔次的生活用品，如美容護(hù)膚品、香薰用品、文具以至旅行裝備等cookedDeli為國際快餐美食廣場，顧客可在舒適的環(huán)境中享用優(yōu)質(zhì)的美食精品商業(yè)及公共服務(wù)核心產(chǎn)品案例借鑒——走精品路線的中型超市CITY’SUPER客群和區(qū)域?qū)傩裕阂劳懈邫n辦公樓和商業(yè)中心帶來的高消費群體，引E：environment，香港人生活忙碌，每分每刻都十分匆忙，City’Super為他們營造一個舒適和寬敞的環(huán)境，讓他們可以好好享受公余時間。P：products，這里售賣的貨品都是由專業(yè)的采購員從世界各地采購回來，或直接由海外入口，因此貨品較獨特且款式新穎。S：services，顧客服務(wù)和售后服務(wù)對零售業(yè)來說十分重要，City’Super的服務(wù)亮點在于用知訊雜志和俱樂部活動來維系客戶關(guān)系。俱樂部活動中，依托超市自有產(chǎn)品的“賞味廚藝班”起到了很好的形象宣傳作用精品商業(yè)及公共服務(wù)核心產(chǎn)品案例借鑒——走精品路線的中型超市CITY’SUPER經(jīng)營理念：EPSE：environment，香港人生活忙碌，每分每刻都十分匆6:00am–8:00am8:00am–11:30am11:30am–1:30pm6:00pm–10:00pm1:30pm–6:00pm10:00pm–6:00am生活＋工作2＋2娛樂＋工作4＋4工作＋娛樂10＋10休息8＝40邁入生態(tài)辦公樓，靜謐的庭院，綠樹環(huán)繞，一兩聲鳥鳴讓人會心一笑工作累了，去廚房煮上一杯香濃的原味咖啡，細(xì)細(xì)品位，疲意頓消精心準(zhǔn)備的各色小點、飲料和水果可按需自取，同事們聚在小桌前思維碰撞、激蕩心情乒乓球臺、美式桌面足球隨時恭候，工作間隙享受運動的酣暢淋漓高強(qiáng)度心智勞動后更有按摩椅來解脫一身疲乏，養(yǎng)生在第一時間滿足帶上寵物，一天將有更多時間相處結(jié)束緊張的工作，與同事相邀去citysuper的特色餐廳共享美食入夜時分，在主題休閑吧，品位純正的曼特寧，上網(wǎng)瀏覽時事訊息，查閱相關(guān)資料或是在健身房、音樂吧與客戶共同揮灑汗水、欣賞名曲，談天說地，輕松環(huán)境更易實現(xiàn)真心交流

OFFICETIME

午休時分，商務(wù)套餐加咖啡的搭配，與同事閑侃工作，漫話生活飯后信步于庭院的別致草坪中，在寧靜雅致的自然中尋找心靈的放松抑或鉆進(jìn)帳篷中小憩片刻，感受如戶外露營般愜意心情在濕地公園慢跑片刻在多功能草坪上翻閱晨報在商務(wù)餐廳中享用營養(yǎng)早餐，收看財經(jīng)科技快訊精力充沛的一天由此開始BEFOREOFFICETIME

AFTEROFFICETIME

夜闌人靜，一天的工作頗有成就到廚房沖杯牛奶，在辦公室內(nèi)側(cè)的休息室好好休息一下，準(zhǔn)備好精神，明天向客戶匯報成果精品商業(yè)及公共服務(wù)“40小時”全活力工作生活意向描述6:00am–8:00am8:00am–11:30aHIP酒店式公寓HIP理念HIP酒店是行業(yè)新崛起的酒店類別，其原意為“HighlyIndividualProperty（高度個性化物業(yè)）”以其極富個性的室內(nèi)設(shè)計和空間規(guī)劃加上定制化的私密性服務(wù)而聞名遐爾通過概念、造型、色彩、燈光、材質(zhì)、藝術(shù)品的巧妙混搭，營造頂級的居住體驗與商務(wù)時尚通過建筑外形設(shè)計和景觀營造彰顯個性、體現(xiàn)時尚個性化的表現(xiàn)手法是HIP的靈魂室內(nèi)設(shè)計空間規(guī)劃貼心服務(wù)酒店提供時間提醒、車船預(yù)定、溫馨祝福等系列貼心服務(wù)，從細(xì)節(jié)體現(xiàn)關(guān)懷獨特外形時尚空間貼心服務(wù)HIP酒店式公寓由于其張揚的個性、濃郁的時尚氣息和貼心的服務(wù)而受到追捧，它代表了新世紀(jì)新一代30歲上下高薪族精致生活、時尚品味的消費形態(tài)，是當(dāng)下最hip的時髦，也將是時尚的生活指標(biāo)HIP酒店式公寓HIP理念HIP酒店是行業(yè)新崛起的酒店類別，產(chǎn)品特點層高HIP酒店是HIP酒店式公寓的前身，一般為著名老建筑改造而來，建筑不高但極具藝術(shù)人文特色HIP酒店式公寓也秉承了這一特點，建筑外形新穎，樓層10層左右客房數(shù)量占地小，并走精品路線，是HIP酒店式公寓的一大特點因此客房數(shù)量一般在100間左右戶型房型精巧，以兩室戶和三室式為主，強(qiáng)調(diào)精致生活面積60~130平米之間，90~120平米為主力戶型室內(nèi)設(shè)計HIP酒店式公寓的每個房間或者每個樓層都會有自己的裝潢風(fēng)格，這個也是HIP吸引眼球的一大特點利用不同的主題（森林、動物、植物）；顏色（紅、藍(lán)、灰）材質(zhì)（玻璃、木質(zhì)、金屬）；燈光等體現(xiàn)時尚精致生活配套設(shè)施除了基本的設(shè)施外，HIP酒店式公寓都會配有小型健身房、游泳池和溫泉spa等休閑娛樂設(shè)施讓生活空間更加愜意，體現(xiàn)低調(diào)奢華同樣是HIP酒店式公寓所追求的服務(wù)除了酒店式公寓應(yīng)有的服務(wù)外，還會提供個性化的私人服務(wù)例如舉行小型聚會溝通鄰里關(guān)系；節(jié)日、生日的時候送上祝福；隨時提供車船票預(yù)訂等時尚體驗，精致生活——HIP酒店式公寓產(chǎn)品特點分析HIP酒店式公寓產(chǎn)品特色分析產(chǎn)品特點層高HIP酒店是HIP酒店式公寓的前身，一般為著名老該項目緊鄰五角場商圈，隨著打造知識洋浦的進(jìn)行，五角場周圍匯集的商務(wù)人士日益增多，根據(jù)購買能力可以分為企業(yè)中高層管理人員和普通白領(lǐng)兩類五角場周圍高校林立，上海、同濟(jì)、復(fù)旦中有不少外籍教師，其購買力雄厚并且置業(yè)的方式也比較靈活因此可以作為一類，學(xué)校面向面相企業(yè)中高層管理人員開設(shè)的MBAE-MBA也為項目提供了優(yōu)質(zhì)客源項目位于創(chuàng)業(yè)大道，其中不乏已有所成者，因此可以分為城市新貴和未來新貴兩類潛在客群分類客群消費特征客群分類客群特征置業(yè)欲望與置業(yè)能力關(guān)注度企業(yè)高管一般30歲以上，有穩(wěn)定住所，置業(yè)欲望強(qiáng)烈，但對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，同時購買能力強(qiáng)，置業(yè)方式靈活置業(yè)欲望強(qiáng)烈購買力強(qiáng)普通白領(lǐng)30歲左右，處于事業(yè)初期，收入不高，購買力不強(qiáng)置業(yè)欲望強(qiáng)烈購買力不強(qiáng)外籍教師有很強(qiáng)的購買力，對產(chǎn)品品質(zhì)要求很高，置業(yè)方式也十分靈活置業(yè)欲望強(qiáng)烈購買力強(qiáng)E-MBA學(xué)員一般30歲以上，有穩(wěn)定住所，作為短期培訓(xùn)學(xué)員留駐五角場，以租房為主，置業(yè)欲望不強(qiáng)置業(yè)欲望不強(qiáng)購買力強(qiáng)城市新貴事業(yè)有成的創(chuàng)業(yè)者，置業(yè)欲望強(qiáng)烈，有改善住房的強(qiáng)烈欲望置業(yè)欲望強(qiáng)烈購買力強(qiáng)未來新貴事業(yè)處在上升期，購買力不足，短期不會置業(yè)，租房的要求強(qiáng)烈置業(yè)欲望不強(qiáng)購買力強(qiáng)本項目應(yīng)以五角場附近工作的企業(yè)高管，附近學(xué)校的外籍教師和創(chuàng)業(yè)大道上的城市新貴為核心客群HIP酒店式公寓目標(biāo)客群研究該項目緊鄰五角場商圈，隨著打造知識洋浦的進(jìn)行，五角場周圍匯集位置：位于新加坡RiverValley路338A，緊鄰繁華的Orchard大道和斯坦菲學(xué)院層高：10層主力戶型：3室1廳單元面積：90~130平米特色：新加坡著名的HIP酒店式公寓，室內(nèi)外充滿個性化和人性化的設(shè)計體現(xiàn)了HIP的核心理念設(shè)施：小型游泳池、健身房、24小時安保系統(tǒng)概況借鑒點整體布局不大的地塊上辟出了大片綠地并安排了一個小型游泳池，布局上就體現(xiàn)了項目的人文關(guān)懷建筑外形主體采用鋼架結(jié)構(gòu)玻璃幕墻，建筑外形靈動體現(xiàn)時尚現(xiàn)代氣息室內(nèi)空間室內(nèi)空間營造講究可塑性。臥室采用滑動門，拉開門，客廳大一倍，拉上門，另有小天地材質(zhì)風(fēng)格獨特的空間設(shè)計和精選的著名設(shè)計師家具，體現(xiàn)了HIP的風(fēng)格細(xì)部表現(xiàn)臥室巧妙的規(guī)劃空間營造獨特的采光設(shè)計；衛(wèi)生間的玻璃門避免了梳洗和用廁的相互打擾。室內(nèi)設(shè)計從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)了人文關(guān)懷HIP酒店式公寓案例借鑒——Residencesat338A位置：位于新加坡RiverValley路338A，緊鄰精品主題酒店酒店項目導(dǎo)入的背景條件分析——需求市場新江灣城/五角場地區(qū)的酒店需求市場需求市場市場闡述檔次學(xué)術(shù)交流市場復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)、第二軍醫(yī)大學(xué)等眾多國內(nèi)一流高校云集，各種學(xué)術(shù)交流、會議、論壇活動頻繁，創(chuàng)造了大量的人流、信息流和資金流高端中端修學(xué)旅游市場國內(nèi)外其他地區(qū)的中小學(xué)生利用假期時間在某些學(xué)?；蚺嘤?xùn)機(jī)構(gòu)的組織下到知名高校進(jìn)行觀光旅游和知識的學(xué)習(xí)，從而豐富學(xué)生的見識并提升他們的綜合素質(zhì)，地區(qū)內(nèi)的多家知名高校，是修學(xué)旅游的重要吸引要素低端中端商務(wù)會議市場周邊各種高新技術(shù)企業(yè)逐漸形成規(guī)模，企業(yè)之間的交流日趨頻繁，將產(chǎn)生大量的企業(yè)高管和公司白領(lǐng)因公出差、參加會議和員工培訓(xùn)的市場高端中端休閑旅游市場新江灣城地區(qū)作為上海僅有的都市生態(tài)綠地，其旅游休閑設(shè)施及相關(guān)的旅游服務(wù)配套建設(shè)完善