舊城改造項目策劃與規(guī)劃設計教材

舊城改造項目策劃研究與規(guī)劃設計

——以?？谂f城改造為例舊城改造起源與定義國外舊城改造的經(jīng)驗教訓以及對我國的啟示實例——?？谂f城改造

3.1項目背景3.2政策依據(jù)3.3現(xiàn)狀基礎研究3.4城市形態(tài)研究“舊城改造”說法緣起于我國，緣起時間約在改革開放后，緣起背景主要是以舊城為中心區(qū)的城市擴張及經(jīng)濟發(fā)展，而主要動因簡而言之，就是舊城成為了城市的“黃金地段”。

舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環(huán)境，以便從根本上改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。舊城改造起源與定義1舊城改造的內(nèi)容①改造城市規(guī)劃結構，在其行政界限范圍內(nèi)，實行合理的用地分區(qū)和城市用地的規(guī)劃分區(qū)；②改善城市環(huán)境，通過采取綜合的相互聯(lián)系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；③更新、調整城市工業(yè)布局；④更新或完善城市道路系統(tǒng)；⑤改善城市居住環(huán)境并組織大規(guī)模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區(qū)。舊城改造和棚戶區(qū)改造舊城改造的過程中包含了棚戶區(qū)改造，而棚戶區(qū)改造本身也是舊城改造的一種。棚戶區(qū)改造僅指特定煤礦企業(yè)居住區(qū)的改造。而舊城改造主要是以前都市村莊的整體商業(yè)開發(fā)，兩者有本質區(qū)別。

棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。棚戶區(qū)改造是扒平房蓋樓房，對棚戶區(qū)項目周邊道路、廣場、教育、商業(yè)等基礎設施的加強和完善，提升居住環(huán)境中的人氣指數(shù)，在改造棚戶區(qū)的同時帶動了城市整體環(huán)境的改善，促進了就業(yè)、養(yǎng)老等社會問題的解決，產(chǎn)生了有利于構建和諧社會的綜合效應。

國外舊城改造的經(jīng)驗教訓以及對我國的啟示1958.8月荷蘭海牙召開第一屆關于城市更新問題的研討會，定義了根據(jù)城市發(fā)展的需要、在城市老化地區(qū)實施的有計劃的城市改造建設，包括再開發(fā)、修復、保護三個方面。改造程序：調查研究（必要性、社會經(jīng)濟性），確定改造地區(qū)，整頓措施（商企拆遷，道路變更），建設，結束2經(jīng)驗參考1.重視市政基礎設施和居住環(huán)境質量；2.把改造舊城與保護歷史文化古城風貌結合起來,對重要文物、古跡及古建筑物重點保護,不準改變原有風貌；3.發(fā)揮各級政府及私人的積極性,多方籌集舊城改造資金。3.1項目背景3實例——?？谂f城改造國家層面為了有效解決舊城現(xiàn)實的諸多問題，全國各地陸續(xù)開展舊城改造工作。國務院于2009年12月31日批準建設海南國際旅游島的總體規(guī)劃，并提出推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見。不僅為?？谑谐鞘薪ㄔO與發(fā)展帶來良好的機遇，也對?？谑谐鞘芯坝^形象塑造提出更高的要求。海口市層面改造城中村，進行土地整合與集約利用，不僅是應對新一輪房價上漲，應對土地市場供應緊張的重要舉措，也是改善居民生活環(huán)境的重要舉措。經(jīng)過近兩年舊城改造實踐，取得顯著成效，積累了一定的經(jīng)驗。3.2政策依據(jù)（1）關于加快國國民經(jīng)濟和社社會發(fā)展第十十一個五年規(guī)規(guī)劃期間舊城城區(qū)和城中村村改造的決定定（海府-2006-36號）（2）關于加快我我市舊城區(qū)(城中村)改造的決定（（海委[2007]28號）（3）關于印發(fā)海?？谑邪仓梅糠拷ㄔO使用管管理暫行規(guī)定定的通知（海海府-2008-2號）（4）?？谑腥嗣衩裾P于印印發(fā)《關于推進舊城城區(qū)（城中村村）改造工作作的指導意見見》的通知（海府府-2008-78號）（5）關于印發(fā)《海口市政府投投資項目管理理暫行規(guī)定》的通知（海府府-2008-91號）（6）?？谑袊衩窠?jīng)濟和社會會發(fā)展第十一一個五年規(guī)劃劃綱要（7）?？谑兄行男慕M團規(guī)劃指指標控制暫行行規(guī)定（8）關于頒布實實施《?？谑谐擎?zhèn)土土地基準地價價標準》的通知（海府府-2009-84號）（9）?？谑信f城城區(qū)拆遷若干干意見全稿（（091119修改）（9）?？谑械诙谂f城區(qū)（（城中村）改改造片區(qū)三年年計劃3.3現(xiàn)狀基礎研究究區(qū)位特征：（1）國興大道+美舍河交匯點點上；（2）位于CBD核心區(qū)東部延延伸線上；（3）市區(qū)通往機機場的重要干干道一側；（4）周邊省、市市級公共設施施眾多。土地權屬分析析（１）總用地地為350.63畝；（２）以集體體土地為主，，為309.98畝，占88%；（３）國有土土地，40.65畝，占12%。以居住建筑為為主，鄰接國國興大道、海海府二橫路、、瓦灶路、澤澤豐花園、美美苑路和美舍舍河的建筑底底層多作為商商業(yè)用途，下下洋村中部有有馬可波羅瓷瓷磚倉庫倉儲儲建筑及?？诳谝鏋柼蔷朴杏邢薰臼称菲窂S工業(yè)建筑筑。瓦灶村中中部有?？诹樟宅樖称酚邢尴薰竟I(yè)建建筑及趙公廟廟、戲臺等文文化娛樂建筑筑?？偨ㄖ娣e：：280625.59m2，其中：（1）住宅及其它它非商業(yè)建筑筑面積：246644.9m2（含自改鋪面面：31608.54M2），占88%；（2）簡易、附屬屬物面積：33980.69m2，占12%。建筑性質分析析居住建筑商住建筑商業(yè)建筑倉儲建筑工業(yè)建筑文化娛樂建筑公共服務建筑（1）建筑層數(shù)為為1-10層不等；（2）以６層以下下為主；（3）新建建筑以以6-8層為主，其中中瓦灶村北部部較為集中成成片；（4）現(xiàn)狀最高建建筑位于瓦灶灶村10層高的佳家賓賓館；（5）建筑結構以以框架、混合合為主；（6）整體建筑質質量較好。建筑質量分析析公共服務設施施分析道路蜿蜒系統(tǒng)統(tǒng)性較弱,停車設施缺失失。交通以人車混行為為主。無固定的停車場場，居民常利用空地以及靠道路邊緣就近近停車（2）基地交通條條件現(xiàn)狀小結3.4城市形態(tài)研究究總體趨勢預測測·土地價格預測測土地價格分析析3.5規(guī)劃方案項目定位對關鍵界面進進行導控創(chuàng)建開放的綠綠化與開敞空空間體系合理利用地下下空間進行多方案比比較與選擇方案介紹是在第四輪方案案二的基礎上上，重點優(yōu)化化臨美舍河兩兩岸的建筑空空間形態(tài)，注注重構造濱水水空間的聯(lián)系系性，并按照照海口相關技技術管理規(guī)定定的要求進行行調整與深化化。土地利用的主要特點是是部分保留現(xiàn)狀狀建筑質量較好的建建筑，注重改改造與重建并并舉，降低搬搬遷安置成本本；結合保留留建筑，有機機更新，布置置安置區(qū)，延延續(xù)住區(qū)歸屬屬感。并對保保留區(qū)內(nèi)部進進行環(huán)境整治治和立面改造造，從而改善善居民居住環(huán)環(huán)境和提高城城市形象。修改意見:一、原則上保保留瓦灶村沿沿美祥路南側側建筑，范圍圍東至16米規(guī)劃路、西西至30米規(guī)劃路、北北至美祥路、、南至小區(qū)規(guī)規(guī)劃路。取消消該保留區(qū)域域內(nèi)的公共綠綠地及幼兒園