青島中央商務區(qū)CBD規(guī)劃

青島中央商務區(qū)CBD規(guī)劃一、簡介青島作為中國重要的區(qū)域經(jīng)濟中心城市，山東半島城市群與膠東半島制造業(yè)基地的戰(zhàn)略中心城市和核心城市，城市建設以濱海和歐陸城市風格的布局、建筑而聞名。在未來的發(fā)展中，青島對山東半島及周邊地區(qū)的輻射、帶動作用將更加凸顯，勢必成為山東省的龍頭。時至今日中央商務區(qū)（CBD）的建設已成為一個城市經(jīng)濟開放程度和經(jīng)濟實力的象征，也是各主要國際性城市最富有活力和現(xiàn)代氣息的城市景觀，加快中央商務區(qū)的建設已成為青島城市飛躍發(fā)展的必然選擇。在此背景下，青島市政府決定實施青島中央商務區(qū)的建設工作，選址位于青島市主城區(qū)的中心，市北區(qū)的東南部，總用地面積共約3.1平方公里，其中，中央商務區(qū)用地約2.1平方公里，外圍控制區(qū)約1平方公里。本成果描繪了青島中央商務區(qū)規(guī)劃設計的構想藍圖及設計理念，是在上一輪初步方案的基礎之上，依據(jù)委托方所提出的《青島中央商務區(qū)（初步方案）深化調(diào)改意見》，經(jīng)進一步深化、完善及調(diào)整后所完成的成果。本方案更加符合青島市的特點及規(guī)劃區(qū)的實際情況，并體現(xiàn)了委托方和專家的意圖及構想。二、設計目標在尊重青島市城市總體規(guī)劃宏觀結構和發(fā)展目標的基礎上，充分研究本規(guī)劃區(qū)的功能定位和發(fā)展策略，協(xié)調(diào)規(guī)劃區(qū)與城市現(xiàn)狀及遠景功能格局的關系，使CBD的建設在尊重青島傳統(tǒng)的基礎上能夠適應新的歷史條件對城市發(fā)展的要求。遵循可持續(xù)發(fā)展的原則，建立合理的規(guī)劃結構和功能布局，按照城市發(fā)展的總體要求確定開發(fā)規(guī)模、道路交通體系、用地功能配置、空間布局理念、設施配套以及環(huán)境發(fā)展目標。重視對環(huán)境的保護與營造，充分發(fā)揮該地區(qū)的環(huán)境資源優(yōu)勢，結合“山、海、城”相互交融的青島城市特色，以人為本，構筑良好的中央商務區(qū)城市形象，形成與自然環(huán)境和諧的城市生態(tài)環(huán)境。三、展望與主題3.1展望規(guī)劃一個具備濃郁現(xiàn)代城市形象和特色的全新標志性地區(qū)。規(guī)劃一個反映青島人文傳統(tǒng)的門戶。規(guī)劃一個體驗青島的城市商務能力和特征的樂園。規(guī)劃一個與城市協(xié)調(diào)、重點地段相呼應的現(xiàn)代景觀地區(qū)。規(guī)劃的不僅是一個CBD，同時也是一個具備綜合用途的，充滿活力的青島城市功能區(qū)。CBD的建設是青島城市發(fā)展的寶貴機遇，將大大增強青島作為區(qū)域經(jīng)濟中心城市的知名度，并成為一個適宜工作、生活和旅游的國際都會，3.2主題我們的設計靈感源自于規(guī)劃地段位于城市中心的位置和青島的城市特征，CBD將與整個青島市溶為一體，形成以CBD為核心的城市中心格局，與其他地區(qū)互補、互贏、共生。將CBD規(guī)劃設計為青島市的商務之都，展現(xiàn)多層次視野，創(chuàng)造現(xiàn)代之都，動感之都，魅力之都。四、相關案例借鑒根據(jù)規(guī)劃設計目標和主題，我們選取了發(fā)展背景與青島相近的國內(nèi)外比較成功的商務中心區(qū)案例進行分析，總結其經(jīng)驗和特點，并在我們的規(guī)劃中加以借鑒。悉尼巴黎拉德方斯紐約曼哈頓島新加坡倫敦CanaryWharf地區(qū)香港中環(huán)分析結論通過分析我們認為以上地區(qū)都是由貿(mào)易及港口運輸，逐步發(fā)展形成商貿(mào)、金融、旅游及文化中心，這與青島外向型的商貿(mào)、港口城市特點相似，其很多經(jīng)驗值得我們借鑒和思考，主要有以下幾個方面：商務辦公、商業(yè)用途相當集中，高密度，高強度、高樓層，以顯示其經(jīng)濟中心地位擁有一些地標建筑，是城市的景觀中心對外交通網(wǎng)絡多元化、立體化及高效率中心區(qū)依賴公共交通疏導人群商業(yè)中心區(qū)注重行人的使用強調(diào)濱水濱水區(qū)的使用向公眾開放設計多把人工水體及綠地深入商業(yè)區(qū)中，利用水濱及公園提升地區(qū)環(huán)境品味及土地價值嚴格控制水濱及公園綠地周邊的建筑高度五、定位與規(guī)模分析根據(jù)以上的經(jīng)驗借鑒，我們從規(guī)模、交通模式、開發(fā)運作等方面進行了詳細比較，同時增加了國內(nèi)幾大城市（北京、上海、廣州）與青島城市主要經(jīng)濟指標，以及城市競爭力的分析，綜合確定青島中央商務區(qū)的功能定位與規(guī)模。功能定位中央商務區(qū)將是青島市的金融、商貿(mào)及文化中心，是青島現(xiàn)代都會形象的象征，城市活動的焦點。CBD定位的級別介于國際區(qū)域級和地區(qū)級之間。5.2規(guī)模根據(jù)相關的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，考慮到青島未來發(fā)展各種因素（包括2008年奧運會），建議將CBD的總建筑規(guī)?？刂圃?50萬平方米以內(nèi)，其中包括:寫字樓約占50%,商業(yè)配套占25%，公寓、住宅及其它用途占25%。標志性建筑高度控制在250米左右。六、都市背景6.1區(qū)位中國——正在成為全球最具有經(jīng)濟活力的地區(qū)之一山東——中國東部沿海經(jīng)濟發(fā)展的重要地區(qū)青島——■中國東部重要的區(qū)域經(jīng)濟中心城市，“一灣”、“兩翼”、“三極”的發(fā)展格局，將極大地促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和城市地位的提升?！鲋袊囊粋€重要的商業(yè)樞紐城市，以海濱和德國城市風格的建筑而聞名。從全國范圍而言，青島是中國著名的旅游樂園，四季分明，氣候宜人。結合青島現(xiàn)有的旅游條件，中央商務區(qū)的建設將大大增強青島作為一個集工作、居住和度假天堂的中心城市的吸引力?！鐾ㄟ^海、陸、空三種發(fā)達的交通網(wǎng)絡而與全國各地相連接，易達度高?；匚恢梦挥谇鄭u市主城區(qū)的中心，市北區(qū)的東南部，城市南北發(fā)展軸線上?；嘏c其他地區(qū)有著便捷的聯(lián)系，是城市發(fā)展空間要素的結合點。用地現(xiàn)狀CBD用地范圍：東起福州路，西至山東路、南起延吉路，北至遼陽路,規(guī)劃面積約2。1平方公里。CBD外圍控制區(qū)：四條路外圍周邊延伸100米之內(nèi)范圍，面積約為1平方公里?，F(xiàn)狀用地以工業(yè)、居住、商業(yè)、行政辦公為主，屬高現(xiàn)狀混雜地區(qū)。地形分析規(guī)劃區(qū)整體呈現(xiàn)東南高西北低的緩坡地形特征，最高點與最低點地勢高差約68米。6.5改造與保留規(guī)劃擬分期分批拆除大部分現(xiàn)狀建筑，保留部分已經(jīng)建成的大型建筑及公共配套設施，主要包括：市北區(qū)政府、青島圖書館、青島檔案館、港口醫(yī)院、家樂福、家世界、歐倍德、現(xiàn)狀22萬伏變電站等。對于規(guī)劃區(qū)內(nèi)建成時間較短的居住區(qū)，采取近期保留，遠期改造的對策。6.6現(xiàn)狀交通分析規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)已形成了較為系統(tǒng)的道路體系，城市主干道包括：山東路、遼陽路、延吉路、福州路、南京路及敦化路；城市次干道有連云港路及紹興路；另有大量組團或街坊內(nèi)支路分布。依據(jù)上層次總體規(guī)劃，山東路和遼陽路將改造為城市快速路，地鐵3、4、5號線經(jīng)過規(guī)劃區(qū)，在區(qū)內(nèi)設有站點3處。6.7機遇與制約發(fā)展機遇青島正處于快速發(fā)展階段，城市實力不斷提升青島對于區(qū)域經(jīng)濟的龍頭作用愈發(fā)凸現(xiàn)明顯的區(qū)位交通優(yōu)勢豐富的城市旅游資源2008年奧運會的發(fā)展契機發(fā)展制約屬于高現(xiàn)狀建成區(qū)中央商務區(qū)是城市規(guī)劃的專業(yè)性概念，其含義是一個城市的核心功能區(qū)，作為城市或區(qū)域的人流、物流、資金流、信息流、文化流的集散地，能夠提供高水平、最集中、最高檔次的服務。一個規(guī)劃科學的中央商務區(qū)，可以提高城市的競爭能力，并輻射周邊地區(qū)，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。同時也可以通過中央商務區(qū)這個平臺，有效地參與區(qū)域經(jīng)濟和國際經(jīng)濟的競爭。早在1996年制訂的《青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第九個五年計劃和2010年遠景目標綱要》中就明確提出，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐步把市南、市北建成貿(mào)易、金融、信息綜合型的中央商務區(qū)?！肚鄭u市總體規(guī)劃》中也明確提出，沿山東路、香港路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務商貿(mào)為主的城市主中心,并做為青島市的中心商務區(qū)。規(guī)劃理念1、商務中心區(qū)的整體框架延續(xù)青島歷史文脈和城市的肌理,形成方格狀基本路網(wǎng)結構,并體現(xiàn)于城市中心區(qū)的軸向聯(lián)系和區(qū)內(nèi)的軸向布局與發(fā)展。2、突出以行政商務辦公為主的功能。設置商務區(qū)、商貿(mào)區(qū)、文化休閑區(qū)、餐飲娛樂區(qū)、商貿(mào)公寓區(qū)和混合功能區(qū)，避免商務功能過于單一的弊病，強調(diào)文化、休閑、娛樂功能與商務功能有機結合。3、重視生態(tài)環(huán)境的建設。強調(diào)青島CBD內(nèi)應有盡可能多的公共綠地，并通過綠化帶的連接，形成完整的綠化體系。規(guī)劃公共綠地面積約占總面積的30%左右，主要包括：休閑公園、沿街及樓前圓后綠化帶、海泊河兩側綠化帶等，形成多層次的綠色景觀。4、塑造完美的城市形象，高層、超高層建筑相對集中，并突出設置標志性建筑，形成重點突出、錯落有致的空間形態(tài)。5、建設現(xiàn)代化、立體化的交通體系，創(chuàng)建便捷的交通環(huán)境。充分利用地下空間，形成立體化交通系統(tǒng)，建議地下建筑，尤其是核心區(qū)的地下一層相互連通，形成地上、地下，人行、車行及停車系統(tǒng)，以緩解該區(qū)域的交通壓力。6、建設完善的信息網(wǎng)絡設施，構筑統(tǒng)一開放的公用信息平臺，為企業(yè)和社區(qū)信息化建設提供最便利的條件和保障。市北區(qū)山東路（兩側）以東、福州北路以西、延吉路（兩側）以北、遼陽路（兩側）以南，約2.5平方公里，是老市中心區(qū)范圍內(nèi)難得的可開發(fā)土地多的區(qū)域。該區(qū)域位于青島市主城區(qū)的中心地帶，是承接青島城區(qū)南北以及高科技工業(yè)園與老市區(qū)的樞紐，區(qū)位優(yōu)勢明顯，并且交通便利，基礎設施條件好。從規(guī)劃上看，該區(qū)域位于《青島市總體規(guī)劃》確定的“沿山東路城市主中心、中央商務區(qū)范圍內(nèi)”，是建設青島中央商務區(qū)的首選區(qū)域。青島中央商務區(qū)的功能定位1、區(qū)域功能定位——輻射山東半島經(jīng)濟圈的區(qū)域性中央商務區(qū)。2、城市功能定位——中心城區(qū)的管理功能、集散功能和服務功能突出，具有吸納、輻射作用的城市中心區(qū)域。3、經(jīng)濟功能定位——建設成為集行政、商務、服務、居住及文化娛樂為一體的國際商務區(qū)；成為現(xiàn)代化高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應與集散效應優(yōu)勢的區(qū)域；成為金融、保險、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運管理中心。青島中央商務區(qū)的功能布局按照功能定位確定青島中央商務區(qū)主要分為行政商務、外經(jīng)貿(mào)、商貿(mào)、金融保險、第三產(chǎn)業(yè)及文化休閑娛樂六大功能區(qū)域?！姓虅諈^(qū)主要容納中央、省外大企業(yè)駐青總部。——外經(jīng)貿(mào)功能區(qū)主要建設國內(nèi)外大型企業(yè)的綜合辦公樓、國外駐青領事館及國內(nèi)對外貿(mào)易公司的綜合辦公樓?！藤Q(mào)功能區(qū)集中為商務區(qū)服務的大型商貿(mào)設施。商貿(mào)功能區(qū)規(guī)劃依托地塊內(nèi)現(xiàn)有的市北家樂福、家世界、歐倍德等大型購物中心，與現(xiàn)有商業(yè)設施連接起來，形成一條完整的商貿(mào)走廊?！鹑诠δ軈^(qū)主要容納國內(nèi)外金融、保險機構在青島的設立分支機構服務，主體建筑沿道路兩側布置?！谌a(chǎn)業(yè)功能區(qū)主要包括為商務區(qū)服務的律師樓、科技研發(fā)樓?！蓍e娛樂區(qū)根據(jù)商務區(qū)現(xiàn)狀用地情況采用分散布置方式?！e極創(chuàng)造條件，廣泛吸引國內(nèi)外知名企業(yè)特別是跨國公司、世界500強企業(yè)在商務區(qū)內(nèi)設立管理總部，使青島中央商務區(qū)成為山東半島乃至環(huán)渤海經(jīng)濟圈的經(jīng)濟運行控制中樞之一?！攸c發(fā)展銀行、保險、證券、信托、基金等金融服務業(yè)。廣泛吸引和發(fā)展國內(nèi)外各類金融機構，建立和完善與商務區(qū)功能相適應的多層次、多類型的金融體系，提高金融現(xiàn)代服務水平，使金融產(chǎn)業(yè)成為商務區(qū)重要的經(jīng)濟增長點?！l(fā)展和健全各類中介服務體系。根據(jù)商務活動對社會中介服務的需求，在大力發(fā)展會計、審計、評估、法律等中介服務業(yè)的基礎上，積極鼓勵社會各界發(fā)展多層次的創(chuàng)新服務機構，廣泛開展評估評價、教育培訓、信息咨詢、知識產(chǎn)權等各類專業(yè)中介服務?！⒏邩藴省F(xiàn)代化的配套服務業(yè)，逐步形成商業(yè)、文化、廣告?zhèn)髅健F(xiàn)代運輸協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代服務體系。綠化景觀，使整個商務區(qū)的綠化系統(tǒng)形成點、線、面相結合的整體。規(guī)劃中央商務區(qū)實行多層次、多結構的立體化交通網(wǎng)絡結構。地面交通系統(tǒng)采用“棋盤式方格網(wǎng)”的格局。對城市道路，尤其是城市支路，進行深化、細化，在現(xiàn)有道路的基礎上進行調(diào)整、加密；積極發(fā)展地下交通系統(tǒng)；各個功能區(qū)的主體建筑之間根據(jù)需要通過架空連廊連接，一起構成商務區(qū)完整的立體化交通網(wǎng)絡。3、給水周邊市政道路基本敷設了給水管道，管徑DN1200?DN500不等，給水管網(wǎng)比較完善。進一步形成環(huán)狀管網(wǎng)，以保證供水的安全和可靠。4、 排水區(qū)域外排水盡量利用現(xiàn)有污水管網(wǎng)，區(qū)域內(nèi)排水設計根據(jù)下一步詳細規(guī)劃，對污水管網(wǎng)進行必要的改造。雨水經(jīng)雨水口收集后，通過雨水管網(wǎng)就近排入雨水暗渠。5、 供電擬建區(qū)域周圍電網(wǎng)已基本形成，均采用架空敷設。規(guī)劃采用10KV環(huán)網(wǎng)供電，電力電纜采用電纜溝或直埋敷設方式。6、 電信電信業(yè)務由周邊的電信局提供，有線電視信號來自伊春路機房和廣電中心機房。電信電纜基本是地下敷設，已建道路均已敷設通信電纜，有線電視電纜相對比較滯后。區(qū)域內(nèi)不新增電信局，通過周邊電信局解決。通信管道以及有線電視系統(tǒng)采用聯(lián)合管道的方式建設。7、供熱青島熱電集團有限公司第一熱電廠位于擬建區(qū)域內(nèi)，供熱能力為154.6T/H，該熱電站是規(guī)劃區(qū)域的主要熱源點，承擔了目前擬建區(qū)域大部分的集中供熱負荷；擬建區(qū)域東南部有浮山三小區(qū)供熱站，供熱能力為116MW。擬建區(qū)域現(xiàn)狀供熱管網(wǎng)沿山東路、福州路、敦化路沿線敷設，二級系統(tǒng),管徑為DN100?DN250。本區(qū)域不新設集中供熱熱源廠，除充分利用錯埠嶺熱電廠、錯埠嶺三小區(qū)供熱站外，熱源不足部分，通過周邊的熱源點補充。8、燃氣燃氣管道設施普及率較高，區(qū)域內(nèi)及周邊地區(qū)有煤氣調(diào)壓站7座。管道燃氣氣源現(xiàn)狀為人工煤氣，來自青島市煤制氣廠，遠期為天然氣，來自規(guī)劃寧夏路-福州路高中壓壓站?，F(xiàn)有中、低壓輸配管網(wǎng)不變，擬建區(qū)域調(diào)壓站數(shù)量、位置及新增管線在詳細規(guī)劃中落實。9、 規(guī)劃與實施“數(shù)字中央商務區(qū)”工程。項目規(guī)劃青島市中央商務區(qū)內(nèi)信息化基礎設施建設，建立寬帶信息網(wǎng)絡，提供良好的信息化環(huán)境。10、 區(qū)域消防、抗震及人防初步設想沿商務區(qū)道路兩側設置地上式消火栓，廣場內(nèi)部布置地下式消火栓。單體建筑實施過程中嚴格按照國家現(xiàn)行的法規(guī)、規(guī)范，采取切實可靠的消防措施。進行地震安全性評價。結合高層建筑地下室規(guī)劃設置擬建區(qū)域人防工程。七、設計理念7.1舊城區(qū)和規(guī)劃中的CBD——青島市的“歷史”與“未來”在獨特的歷史背景下，青島形成了由新、舊兩大區(qū)域組成的城市特色格局，兩個區(qū)域有著協(xié)調(diào)的整體規(guī)劃，但又各具特色，代表著不同的發(fā)展時代。為了強調(diào)這一獨一無二的特征，新CBD以現(xiàn)代化的格局，展現(xiàn)出全新的城市動感和魅力，將與老城區(qū)（該地區(qū)景觀特色為早期德國文化的延伸）“紅瓦、綠樹、碧海、藍天”的傳統(tǒng)城市風貌形成鮮明的對比。CBD建成后，青島將以“雙子“城市而聞名——歷史與現(xiàn)代共存，傳統(tǒng)與未來并重，進一步強化了城市的特色，豐富了內(nèi)涵。青島城市的“再生”青島會聚了東西方的文化，融合了傳統(tǒng)與現(xiàn)代的特色，兼具大海的豪情與山地的壯觀——這一切難能可貴的品質(zhì)同屬于一個城市。隨著城市的發(fā)展，青島CBD將是一個延續(xù)傳統(tǒng)文化脈絡，提升環(huán)境品味，衍生現(xiàn)代城市生活的地區(qū)，是一個更新城市生命力的焦點。八、設計構思■CBD將成為青島的最重要的核心商務活動場所，而更重要的是，其不僅把青島定格為膠洲灣經(jīng)濟的輻射中心，同時也加速了青島邁向國際化都市的步伐?！鯟BD將強化青島的區(qū)域戰(zhàn)略優(yōu)勢，并成為現(xiàn)代化模范城區(qū)。它將構成青島的一條城市景觀通道，從其東端的嶗山西脈伸向其西邊的膠州灣東岸?！鯟BD是青島的一個全新的地區(qū)。擁有齊全的城市功能，高度混合的用地，有各種金融商貿(mào)、文化娛樂、商業(yè)零售中心、居住社區(qū)、學校和部分行政及公共設施，提供靈活多樣的辦公和商業(yè)、居住、休閑、觀光服務?！鼋Y合青島城市城市總體格局特點，利用CBD的建設進一步完善城市整體功能結構，拉動內(nèi)陸城區(qū)發(fā)展，平衡南北差距；■針對亞洲人（中國人）的工作、生活及消費習慣規(guī)劃功能高度混合的、充滿活力的“動感之都”；■根據(jù)地區(qū)景觀特征，創(chuàng)造中央商務區(qū)作為城市的形象的中心、區(qū)域的地標及景觀的門戶；■充分利用基地現(xiàn)狀城市及環(huán)境要素，提供高品質(zhì)的城市環(huán)境和公共空間，提升城市生活品質(zhì)，打造青島內(nèi)陸地區(qū)的人文景觀，■建立文化特色突出、內(nèi)涵豐富，軸線關系明確，視野多層次的城市商務區(qū)九、總體結構兩中心，一軸，一帶，六區(qū)的總體結構。兩中心：以敦化路為主軸線，在南京路東西兩側各規(guī)劃有一個CBD功能中心。CBD主中心——位于金融商務區(qū)的中央，多幢造型優(yōu)美的高層商務辦公樓以強烈的幾何圖案向心布置，圍合起中部的大型城市廣場，雄心勃勃，象征著發(fā)展的決心，是整個中央商務區(qū)（CBD）核心區(qū)的核心。敦化路和連云港路穿越主中心區(qū)段為下沉式，機動車輛將通過地下環(huán)道到達中心圈層的辦公樓地下停車庫，從而實現(xiàn)中心廣場完全步行化。廣場中設有大型景觀水面、音樂噴泉、水幕電影等，創(chuàng)造出CBD輕松歡快的氛圍，結合環(huán)境小品、休閑設施的處理，使此廣場成為CBD使用者公共的“客廳”；同時，大面積的開放空間和場地也保證了城市舉辦各種不同規(guī)模類型的城市節(jié)日、慶典活動的要求。CBD次中心——位于南京路以東，是服務于CBD及青島全市的商業(yè)及文化中心區(qū)，安排有多種大型商業(yè)及文化設施，由高檔賓館酒店、商務公寓、大型綜合商場、影劇院、文化娛樂中心、俱樂部（夜總會）、（啤酒）主題步行商業(yè)街等建筑組成，建筑布局呈橢圓狀，在建筑高度及空間形態(tài)上與主中心遙相呼應。一軸：改造主中心內(nèi)及其以東區(qū)段的敦化路為兩條平行的東西向單行路，兩路之間的街坊構成了集商業(yè)、文化、景觀、休閑多功能為一體的復合軸線，貫穿起CBD各功能區(qū)，聯(lián)系起主次中心，成為多種城市功能要素的公共軸線。軸線從城市東端的嶗山西脈伸向市區(qū)西邊的膠州灣東岸，寓意融嶗山之靈秀，匯大海之豪情，成為青島的一條重要的城市景觀廊道，同時也象征了CBD發(fā)展的凌厲氣勢。在軸線的中部規(guī)劃有青島名牌展覽館，作為青島市宣傳城市品牌的窗口，為青島市在CBD這一城市最為顯著地段提供了宣傳城市品牌的窗口，展覽館飄逸的建筑造型使得它成為此軸線上重要地標。結合東西向的地勢高差，以展覽館為樞紐立體地聯(lián)系起跨南京路及紹興路的步行交通，實現(xiàn)了此重要軸線上不受機動交通分隔的連續(xù)步行體驗，站在軸線東段高處向東俯瞰，將可以一覽CBD核心區(qū)的壯觀景色，這更使此軸線成為都市的看臺。一帶：南京路與紹興路之間街區(qū)規(guī)劃為南北向生態(tài)綠化帶，它既作為CBD核心區(qū)與其他分區(qū)之間的綠化有機隔離帶，同時有效地提升了規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的環(huán)境品質(zhì)及土地價值，為在CBD內(nèi)工作的人員及居民提供了休閑游憩場所，也調(diào)節(jié)了地區(qū)內(nèi)的小氣候，成為青島CBD的“中央公園”。為保證綠帶的連續(xù)性，將現(xiàn)狀熱電廠改造為地下式，而不做搬遷處理，既維持了其合理的服務半徑，又提升了環(huán)境品質(zhì)。六區(qū)：CBD由六大子功能片區(qū)組成，包括：金融商貿(mào)區(qū)、行政及商務辦公區(qū)、商務休閑區(qū)、商業(yè)娛樂區(qū)、綜合服務區(qū)、混合居住區(qū)（遠期控制）。其中，城市中心功能軸線以及金融商貿(mào)區(qū)、行政商務區(qū)和商務休閑區(qū)共同組成CBD的核心地區(qū)。各功能區(qū)的設計緊緊圍繞中央商務區(qū)的全新功能，以及青島的歷史、文化、城市天然景觀特色，突出現(xiàn)代、動感、與城市共生的鮮明規(guī)劃主題。各功能區(qū)均擁有便利可達的步行與機動交通聯(lián)系，各區(qū)相對獨立同時又緊密聯(lián)系，鼓勵地塊內(nèi)多樣性混合使用，功能高度混合，從而綜合了行政、商務、商貿(mào)、金融，酒店、文化、娛樂、零售商業(yè)、餐飲、休閑、等多種城市活力元素，使其在不同時段有不同的活動支持和活動人群，形成一個具有全天24小時活力的CBD。金融商貿(mào)區(qū)——商務辦公是核心區(qū)內(nèi)重要的功能組成部分，也是CBD存在的根本。商務活動的高聚集性決定了中心區(qū)商務辦公空間須集約化布局，金融商貿(mào)區(qū)位于主中心外圍東側，由多個標準街坊地塊單元組成，便于招標出讓。金融商貿(mào)區(qū)和主中心集中了CBD內(nèi)絕大多數(shù)的商務辦公建筑，是CBD商務功能的中心。行政及商務辦公區(qū)——本區(qū)位于主中心西南側，由現(xiàn)狀保留的區(qū)政府辦公樓及其他商務辦公樓組成。區(qū)政府與主中心廣場之間通過一條斜向開放空間軸線相聯(lián)系，并將海泊河水作為景觀水體引入街坊內(nèi)部，改善了區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。商務休閑區(qū)——將主中心西北側沿海泊河兩岸用地環(huán)境條件優(yōu)越，規(guī)劃為商務休閑區(qū)，其內(nèi)設置有星級酒店、商務展示中心、文化休閑中心、溫泉健身會、咖啡館、酒吧、餐廳等商務休閑娛樂設施，為CBD的商務活動提供便利的服務，使商界人士在舒適的體驗中達成合作和銷售，休閑、娛樂、洽談無處不在。規(guī)劃注重對現(xiàn)狀海泊河水體景觀資源的利用，積極地塑造濱水休閑環(huán)境：開辟通達海泊河的步行開放空間，保證沿河至核心區(qū)的景觀與視線聯(lián)系；在對其水質(zhì)凈化的基礎上，通過對海泊河濱水岸線的處理，提高其親水性，并對枯水與豐水期不同的濱水景觀及使用形式均進行了設計?！訛I利用意象及剖面商業(yè)娛樂區(qū)——現(xiàn)代經(jīng)濟學認為：城市經(jīng)濟的發(fā)展不僅要依靠'新經(jīng)濟增長點所提供的利潤，而且要依靠商業(yè)繁榮帶來的土地、房產(chǎn)、勞動力以及基礎設施等要素的普遍升值。因此，繁榮的商業(yè)區(qū)是一個成功的CBD所不可或缺的內(nèi)容，它同時也為CBD的夜生活帶來了活力。將南北向生態(tài)綠地兩側用地規(guī)劃為商業(yè)娛樂區(qū)，安排商貿(mào)、商業(yè)、娛樂、公寓等綜合功能，并強調(diào)底層裙房建筑的商業(yè)及娛樂用途，注重沿路的景觀界面的連續(xù)性，從而使南京路和紹興路的商業(yè)功能及活力得到延續(xù)。綜合服務區(qū)一一作為西側CBD核心區(qū)功能的重要輔助及補充，綜合服務區(qū)為CBD提供了包括：沿街大型商業(yè)、服務設施、商貿(mào)辦公、商務公寓等多種服務功能，形成較為密集的高層商業(yè)配套服務區(qū)，與南北向綠帶兩側的商業(yè)娛樂功能相互促進，功能互補?；旌暇幼^(qū)（遠期控制）一一居住功能的引入會進一步完善CBD的功能，并帶來持續(xù)的活力支持，同時該類用地的出讓收入也是政府開發(fā)CBD重要收益來源。該區(qū)域位于CBD東部，用地內(nèi)現(xiàn)有部分新建成居住小區(qū)，規(guī)劃確定近期保留，遠期進行改造，通過完善的配套設施、先進的物業(yè)管理、便捷的交通系統(tǒng)、優(yōu)異的景觀條件等多方面的優(yōu)勢，為核心區(qū)大量的商務及辦公人員提供適居的生活場所，其房產(chǎn)開發(fā)前景將會吸引大量的外部資金投入居住區(qū)的建設。外圍控制區(qū)：未來CBD建成后，必然將對周邊城區(qū)的建設產(chǎn)生重大影響，因此本次規(guī)劃將CBD周邊，沿山東路、遼陽路、延吉路各外延100米范圍約1平方公里用地作為外圍控制區(qū)，對該區(qū)域的沿街用地功能，景觀界面的協(xié)調(diào)等內(nèi)容結合CBD方案進行了綜合統(tǒng)籌規(guī)劃設計。外圍影響區(qū)：外圍控制區(qū)以外的CBD周邊外圍街區(qū)多為現(xiàn)狀建成區(qū)，遠期將隨著CBD的建成逐步改造，本次規(guī)劃將其作為外圍影響區(qū)提出意向性的控制指引，以保證在功能及空間形態(tài)上與CBD相協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并為未來可能出現(xiàn)的改造規(guī)劃留有一定的彈性。十、用地規(guī)劃中央商務區(qū)的用地包括辦公用地、金融保險用地、貿(mào)易咨詢用地、服務業(yè)用地、商業(yè)用地、酒店用地、文化藝術用地、圖書展覽用地、混合居住用地、綠地、機動車停車場庫用地、水域等。其中商務及商服用地約占總用地的50%，中央商務區(qū)總建筑面積約650萬平方米，毛容積率約為2.1。10.1標準街坊單元為方便城市規(guī)劃管理，提高政府的經(jīng)濟收益，在道路網(wǎng)絡的基礎上將規(guī)劃區(qū)劃分為若干個功能地塊；每個獨立地塊是政府進行土地出讓的最小單元，它既限定了開發(fā)商的投資門檻，又可以充分發(fā)揮政府的引導和控制作用，而且每個地塊的建設都不會破壞新區(qū)結構的完整性。探討具有可操作性的控制方法，實現(xiàn)規(guī)劃及城市設計的整體構想，是CBD建設順利實施的技術保證，也是本次規(guī)劃重點關注的內(nèi)容，我們選擇了核心區(qū)一典型標準街坊單元，借鑒國外的成功經(jīng)驗，從系統(tǒng)的角度對城市規(guī)劃各項元素提出了控制圖則和設計導則，希望為下一步成果的深化提供參考。10.2開發(fā)強度在確定用地性質(zhì)的基礎上，根據(jù)對土地開發(fā)供需的分析和預測，充分考慮了土地的區(qū)位、環(huán)境價值因素，并結合了創(chuàng)造CBD形象的需要以及對未來城區(qū)整體空間形態(tài)、天際輪廓線的構想，從而確定不同地塊的土地開發(fā)容量和強度。用地開發(fā)強度整體呈現(xiàn)由核心圈層向外圍逐漸降低的趨勢。彈性控制考慮到開發(fā)建設過程中的很多不定因素，并為提高規(guī)劃成果的彈性和可操作性，以方便規(guī)劃管理部門的操作，在符合整體功能布局、空間景觀原則要求的前提下，我們對部分地塊使用功能的相容性、開發(fā)容量和強度做了示意性彈性規(guī)定：允許并明確一定的變動范圍，主要彈性指標包括用地功能相容性、容積率、建筑密度、限高、綠地率等。在下一步控規(guī)及修規(guī)層面的成果深化過程中，將根據(jù)不同地塊的用地性質(zhì)和開發(fā)重點，具體確定各地塊中主要或嚴格控制指標，以及允許有一定變動范圍的指標。十一、公共配套設施規(guī)劃根據(jù)用地布局，結合中央商務區(qū)特點，參照國家相關規(guī)范指標，合理布置各類公共配套設施；同時，在設施的設置上也充分考慮到提升CBD旅游吸引力及接待能力的需要，安排有青島名牌展覽館、星級度假酒店、商務酒店等內(nèi)容。在東側次中心內(nèi)主要安排服務于CBD及全市的市級大型商業(yè)文化公共設施，包括大型綜合商場、文化娛樂中心、影劇院等；在商務休閑區(qū)內(nèi)主要設置休閑類商服及文化設施；延續(xù)南京路及紹興路沿街商業(yè)特色，路兩側建筑裙房主要為零售商業(yè)用途；在混合居住區(qū)及綜合服務區(qū)內(nèi)，則根據(jù)居住人口的分布和居住區(qū)社區(qū)結構，結合服務半徑范圍，合理安排服務于CBD居民的各級商服、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育等公共配套設施；規(guī)劃新建小學及中學各一所，分別布置在東西向空間主軸南北兩側。十二、道路交通系統(tǒng)本次規(guī)劃根據(jù)用地規(guī)模和開發(fā)量，參考國內(nèi)外類似案例，對CBD未來的交通需求量進行了專業(yè)測算，并以此數(shù)據(jù)為基礎，結合規(guī)劃方案的功能布局，對于路網(wǎng)體系、公共交通、靜態(tài)交通、人行系統(tǒng)均進行了精心設計安排，同時提出了交通策略上的建議。注重解決對外交通和過境交通，提高CBD的可達性，在保證城市整體交通聯(lián)系順暢的同時，盡量減少穿越性交通對中央商務區(qū)功能及環(huán)境的影響；充分利用已有的道路設施，結合規(guī)劃方案對于現(xiàn)有交通進行改造及梳理，力求解決根據(jù)總體規(guī)模產(chǎn)生的交通量；實行人車分流，規(guī)劃完善地下、地面及空中人行步道系統(tǒng)，串聯(lián)中央商務區(qū)重要的交通節(jié)點；結合道路綠化帶設立自行車道，形成高效、便捷、宜人的非機動車交通體系；重要的交通廣場及地塊結合地下空間開發(fā)設置公共停車場庫，解決商務區(qū)內(nèi)的停車問題。交通需求出行需求總量（1）規(guī)劃用地內(nèi)建筑面積總量約650萬平米，其中商務辦公約330萬平米，商業(yè)公建約160萬平米，住宅及公寓約160萬平米。預計規(guī)劃用地內(nèi)居住人口約5萬人，就業(yè)崗位數(shù)約16萬個。（2）中心區(qū)每個就業(yè)崗位日平均吸引出行次數(shù)約5次。晚高峰小時離開中心區(qū)（即高峰方向）的出行約占全天出行吸引的12%-15%。據(jù)此可推算出中心區(qū)晚高峰時間離去出行量為10-12萬人次/小時。出行方式劃分（1）國外部分城市中心區(qū)高峰時間機動化出行方式構成見下表。人口300萬左右的城市，中心區(qū)高峰時間機動化出行中公交占70%、小汽車占30%左右的城市居多。表12－1國外部分大城市中心區(qū)高峰時間非步行出行方式構成城市城市人口(萬人)公交出行比重(%)小汽車出行比重(%)調(diào)查時間紐約707.2(1980)88121982芝加哥300.5(1980)77231983多倫多299.9(1980)75251980或稍后蒙特利爾282.9(1980)67331980或稍后洛杉磯296.7(1980)36641980據(jù)70年代初、中期數(shù)據(jù)，芝加哥、多倫多市軌道交通日客運量中，進出中心區(qū)的約占72%，波士頓、紐約進出中心區(qū)占約82%。因此，軌道交通對中心區(qū)的建設與發(fā)展極為重要。從滿足需求的角度看，必須大力發(fā)展公共交通，才能保持中心區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)測算，公共交通(包括軌道交通和常規(guī)公交)需要承擔高峰方向60%以上出行量，即6-7.2萬人次。其中，地面公交應承擔高峰方向約25%的出行量，即2.5-3萬人次；軌道交通有兩條線三個站通過中心區(qū)，可承擔約35%的出行量，即3.5-4.2萬人次。中心區(qū)的規(guī)模及土地利用規(guī)劃有利于步行等非機動車的出行，即在中心區(qū)內(nèi)部及周圍片區(qū)安排了相當數(shù)量的高、中密度的居住用地。因此，步行及自行車等非機動化出行占總出行的比重取25-30%。這樣，中心區(qū)小汽車交通的分擔率為12－15％，高峰時間高峰方向不超過1.8萬人次/小時。具體預測的各方式構成如下表所示。表12－2中心區(qū)晚高峰高峰方向出行方式構成(萬人/小時)交通方式分擔率高方案低方案小汽車10-15%1.2-1.81-1.5公共汽車25%32.5軌道交通35%4.23.5步行及自行車25-30%3-3.62.5-3合計100%121012.1.3交通策略（1） 建立高效的、對小汽車有競爭力的、多層次的公共交通系統(tǒng)，并實施公交優(yōu)先政策，鼓勵使用公共交通。（2） 規(guī)劃功能明晰、結構完善、布局合理的道路系統(tǒng)，并保證有充分的容量和連續(xù)性。（3）實行交通需求管理政策，控制土地開發(fā)強度，并利用經(jīng)濟杠杠調(diào)節(jié)小汽車的擁有和使用率。如提高中心區(qū)停車收費標準，以提高車位周轉(zhuǎn)率等。（4） 加強道路交通管理，提高道路交通設施的使用效率。12.2道路網(wǎng)絡規(guī)劃強化主要干道功能，利用梳理周邊城市主次干道，形成與城市道路協(xié)調(diào)、經(jīng)濟、便捷及可實施性強的方格網(wǎng)狀道路系統(tǒng)骨架，保證過境交通順暢。創(chuàng)建中央大道（原敦化路），構建區(qū)內(nèi)環(huán)路，合理組織區(qū)內(nèi)各類交通，使商務中心區(qū)內(nèi)的交通到發(fā)、轉(zhuǎn)換便捷有效。加大核心區(qū)的路網(wǎng)密度，在山東路、遼陽路、南京路、福州路主要交叉口規(guī)劃多處立交，建立多層次立體化的道路交通網(wǎng)絡。網(wǎng)絡布局方案（1）本方案中，中心區(qū)范圍內(nèi)的道路網(wǎng)絡分四個層次：快速路、主干路、次干路和支路。其中，快速路主要疏散中心區(qū)的過境交通；主干道主要疏散中心區(qū)對外交通，也承擔部分中心區(qū)內(nèi)東、西兩大組團之間的交通；次干道主要疏散中心區(qū)內(nèi)部各片區(qū)間的交通，也承擔一部分中心區(qū)與周邊外圍區(qū)域之間的交通。（2）未來中心區(qū)過境交通主要有兩個方向：南北向的是北部的四方區(qū)與南部的市南區(qū)之間的交通；東西向的是市北區(qū)內(nèi)部東西區(qū)域之間的交通。因此，規(guī)劃快速路為“一橫一縱”布局?！耙粰M”是東西向快速路遼陽西路，主要承擔東西向過境交通；“一縱”是南北向快速路山東路，主要承擔南北向過境交通。（3）未來中心區(qū)對外交通主要往三個方向：東部、北部和南部。因此，規(guī)劃主干道為“兩橫四縱”布局：“兩橫”分別是中心區(qū)南側的東西向主干道延吉路和橫穿中心區(qū)中部的東西向主干道敦化路（大部分由兩條單向道路組成），主要承擔往東部的對外交通，對延吉路進行改造拓寬；“四縱”自東向西分別是南北向主干道福州路、紹興路、南京路及連云港路，分別承擔往北部和南部的對外交通，對連云港路根據(jù)規(guī)劃進行新建。（4） 未來中心區(qū)內(nèi)部的主要交通流向為東西向，次要交通流向為南北向。因此，規(guī)劃次干道為“一環(huán)三縱”布局。“一環(huán)”是在中心區(qū)中部形成一個東西向長方形環(huán)線，其與橫穿中心區(qū)中部的敦化路共同承擔東西兩大組團之間的聯(lián)系；“三縱”分別是由東向西布置的南北向次干道一、南北向次干道二及南北向次干道三，主要承擔各組團內(nèi)南北向的交通聯(lián)系。另外，在東西兩端，還布置了四條聯(lián)絡性次干道，將內(nèi)部環(huán)路與外圍干道聯(lián)系起來。由東向西分別是聯(lián)絡次干道一、聯(lián)絡次干道二、聯(lián)絡次干道三及聯(lián)絡次干道四。（5）支路網(wǎng)應根據(jù)片區(qū)內(nèi)建筑物的分布情況進行布局。一般來說，在中心區(qū)，除了要控制好地塊尺寸以布設更多的支路外，還應在每棟建筑物周邊布設貫通性支路。本次規(guī)劃中在各建筑之間的鋪裝地面空間可在未來需求上升到一定程度時轉(zhuǎn)換成支路系統(tǒng)。（6） 中心區(qū)規(guī)劃干道道路情況如下表所示。表12－3中心區(qū)規(guī)劃干道道路情況表序號路名等級長度（km）遼陽西路快速路2.35山東路快速路0.92延吉路主干道2.23敦化路主干道2.18福州路主干道0.92紹興路主干道1.00南京路主干道0.98連云港路主干道0.94次干道環(huán)路次干道4.4110南北向次干道一次干道1.0611南北向次干道二次干道0.9612南北向次干道三次干道1.0313聯(lián)絡次干道一次干道0.2214聯(lián)絡次干道二次干道0.1315聯(lián)絡次干道三次干道0.1916聯(lián)絡次干道四次干道0.36路網(wǎng)密度要求根據(jù)規(guī)范要求，城市中心區(qū)支路網(wǎng)密度應達到10-12km/km2，其中，主次干道以上路網(wǎng)密度約占40%，支路約占60%。按低限計算，主次干道以上路網(wǎng)密度應達6.6km/km2，整個中心區(qū)路網(wǎng)密度應達16.6km/km2。要達到這一密度，中心區(qū)內(nèi)地塊尺寸需要在100-150米之間，本次規(guī)劃中CBD核心區(qū)路網(wǎng)密度滿足此要求。典型的如紐約曼哈頓中區(qū)的路網(wǎng)結構，核心區(qū)街坊大小僅約150米?70米，其它的約300米?70米。以街坊面積計前者約1公頃，后者約2公頃。香港中環(huán)CBD地區(qū)，在約一公里寬的地帶設4條主干道，1條快速干道，主干道平均間距小于200米，次干道及支路的間距就更小，平均約100米左右。本次規(guī)劃的干道網(wǎng)規(guī)模如下表所示。表12-4中心區(qū)規(guī)劃干道網(wǎng)規(guī)模表快速路主干道次干道合計長度(km)3.278.258.3619.88計算密度的長度(km) 1.646.688.3616.68密度(km/km2) 0.783.183.987.94注：計算密度時，中心區(qū)外圍4條道路只按一半計算。根據(jù)前面分析，中心區(qū)高峰時間高峰方向小汽車交通需求為1.8萬人次/小時，小汽車交通量約1.2萬pcu。本方案規(guī)劃的主干道以上出入口數(shù)量達12個，完全可以滿足要求。12.3公共交通規(guī)劃公交需求分布未來中心區(qū)公交需求分布主要有三個方向：一往西南至現(xiàn)狀中心區(qū)；二往南部至市南區(qū)的東部城區(qū)；三往北部至四方區(qū)。12.3.2軌道線路及站點布局（1）依據(jù)現(xiàn)有上層次規(guī)劃，未來進入中心區(qū)的軌道線路共有三條：一是軌道3號線，從中部沿南京路南北向穿越中心區(qū)，二是軌道5號線，從西部沿山東路進入，在西北角轉(zhuǎn)東北方向，三是軌道4號線，東西向沿遼陽西路穿越；原規(guī)劃有地鐵站點三處，分別是4號線與3號線及5號線相交處的換乘站，以及3號線在現(xiàn)區(qū)政府處的站點。（2）因現(xiàn)有軌道交通規(guī)劃設計背景未預計到CBD建設因素，因此，為使軌道交通更好地服務于CBD,本次規(guī)劃建議在5號線與敦化路相交處增設一站點，并在該處形成與常規(guī)公交的接駁換乘樞紐，以提升CBD核心區(qū)的公交可達性。（3）軌道站點出入口的布置考慮了以下因素：盡量接近常規(guī)公交及自行車等的接駁換乘設施，與中心區(qū)立體行人系統(tǒng)融為一體，并與周邊商業(yè)及公建建筑地上地下空間綜合開發(fā)利用相結合?！叵驴臻g開發(fā)范圍圖及交通組織圖12.3.3常規(guī)公交網(wǎng)絡及場站布局（1） 布局原則：要使公交能便捷到達中心區(qū)主要目的點；大型場站盡可能接近中心區(qū)重心；處理好與軌道交通的接駁換乘；考慮設置區(qū)內(nèi)穿梭巴士。（2） 高峰小時高峰方向常規(guī)公交需求量將達約2.5-3萬人次，因此，進出中心區(qū)的公交線路需要達到20條。其中，往西南、南部及北部三個方向的線路比例大致為3：2：2。（3） 網(wǎng)絡布局上，在兩條快速路上布設常規(guī)公交快線；在各主干道及南北向次干道一、南北向次干道二和南北向次干道三上布設中心區(qū)對外或穿越中心區(qū)的公交線路；在次干道環(huán)線上布設內(nèi)部公交環(huán)線。（4） 結合軌道站點的布局，設置公交換乘樞紐。根據(jù)公交樞紐的覆蓋范圍，共設置4個公交樞紐場站，每個樞紐的面積規(guī)模為4000－5000平方米，可布設6-8條線路?？紤]到CBD寶貴的用地價值，公交樞紐不獨立占地，多結合大型建筑在首層或地下設置。（5） 每隔500-800米在重要位置都設置了公共汽車停靠站。（6） 在與旅游相關區(qū)域選擇性地設計了旅游汽車停車區(qū)。（7） 在出租車場招點頻繁區(qū)設置了出租車上、下客區(qū)。步行系統(tǒng)創(chuàng)建多層次的立體人行步道系統(tǒng)，服務地面層的步行交通，并提供到達公交站和地鐵站內(nèi)，以及過街的連續(xù)步行空間體驗。促進城市功能的立體化發(fā)展，使裙樓的建筑空間具有更大的商業(yè)價值，提供一個安全愜意的人行商業(yè)空間環(huán)境。地上人行系統(tǒng)在分期的實施步驟、系統(tǒng)完整性與連續(xù)性、與其它層面人行系統(tǒng)的連接等方面有更高的要求。十三、綠地及開放空間系統(tǒng)CBD內(nèi)的綠地主要結合公共開放空間系統(tǒng)設置，以一軸一帶的結構為基礎，統(tǒng)率起CBD內(nèi)各個獨立的街坊空間，形成貫穿南北與東西的綠色綠地步行系統(tǒng)骨架；結合廣場、步行街等多種形式的開放空間和街道、街坊綠地、水系的綠色景觀設計，建立網(wǎng)狀的生態(tài)綠地系統(tǒng)，以海泊河水體為主要脈絡，將水體以自由的形式引入空間主軸、生態(tài)綠帶、中心廣場等處，與綠地及開放空間系統(tǒng)相結合，有效地提升了CBD的城市空間、景觀質(zhì)量。十四、城市總體形態(tài)設計規(guī)劃采用分階段的集中有序的軸向發(fā)展模式，延續(xù)以方格網(wǎng)為特征的城市肌理，營造以“動感”、“現(xiàn)代”為特征，代表青島未來的多元化城市環(huán)境。通過利用集中的用地模式、建筑高度、開發(fā)強度、空間景觀軸線及天際線形態(tài)的處理，強調(diào)CBD核心區(qū)的中心感。以雙塔為中心地標，結合核心區(qū)內(nèi)其他超高層建筑形成地標建筑組團，形成主次中心之間相互呼應的高層弧型帶，凸顯核心區(qū)的城市形象中心地位。十五、城市設計空間形態(tài)的格局與綠地及開放空間系統(tǒng)互動，注重水體與綠化，建筑與環(huán)境，歷史與未來的結合，以人為本，利用舒適宜人的城市公共開放空間環(huán)境組織建筑，打通視覺通廊，結合立體步行系統(tǒng)，形成核心區(qū)良好的現(xiàn)代城市意象。規(guī)劃力求延續(xù)青島城市商業(yè)格局，反映現(xiàn)代高科技和高效率的工作生活節(jié)奏，創(chuàng)造具時代特征和充滿動感魅力的城市中央商務區(qū)。建筑采用院落式的街坊布置，保持街道界面的完整，延續(xù)并改進現(xiàn)有重要城市街道景觀。應用城市形象分析的方法對CBD內(nèi)各形象元素進行了分析，并對其在核心區(qū)內(nèi)的布局選址結合地勢高差進行了精心推敲，使建筑高度圍繞主次兩中心向周圍漸次跌落，沿主要街道界面連續(xù)，呈韻律布置，形成了起伏優(yōu)美、層次豐富、向心感強烈的城市天際線。十六、實施策略政府積極參與，大力支持國際上成功CBD的重要經(jīng)驗之一即是所有的CBD項目都需要依靠政府直接的大力支持。政府的參與和支持可以采取多種形式，包括投入先期的啟動資金，或是進行CBD地區(qū)市政基礎設施的建設，以及成立CBD開發(fā)負責部門機構。建立經(jīng)營城市的理念，市場化運作在CBD的開發(fā)建設中應進行充分的市場化運作，建立經(jīng)營城市的理念，大力吸引各種非政府資本，包括公有、非公有和民間資本的投入和參與，政府只是負責管理和間接調(diào)控。分期開發(fā)，觸媒效應參考國內(nèi)外成功案例，中央商務區(qū)完全建成大約需要10?15年，因此，根據(jù)中央商務區(qū)的整體結構，制定分期開發(fā)的策略。規(guī)劃確立了啟動區(qū)、中期開發(fā)建設區(qū)域，以及遠期開發(fā)建設區(qū)域，并根據(jù)不同階段的建設重點，逐步推進開發(fā)計劃。按照城市設計的觸媒理論，城市中能帶動并促進周邊地區(qū)開發(fā)建設的環(huán)境元素被稱為“觸媒元素”，它們能對城市建設產(chǎn)生積極的影響。運用這一理論，規(guī)劃確定了由公共投資或以優(yōu)惠政策鼓勵先期建成吸引投資的項目，為以后的土地拍賣和出讓創(chuàng)造條件。加強規(guī)劃管理和引導在主要依托市場進行運作的背景下，政府對市場的發(fā)展應有預判，并依此加強管理、調(diào)控和引導，以保證CBD開發(fā)建設的健康、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。建議設立CBD規(guī)劃及建筑設計專家委員會，建立委員會工作制度和總設計師制度，由委員會負責對重大項目的規(guī)劃和建筑設計方案進行審議和監(jiān)督；同時運用行政手段建立政策機制，設立獎勵制度，引導和鼓勵有助于規(guī)劃及城市設計成果實施的開發(fā)行為。本次成果深度為概念規(guī)劃，因此，為保證CBD開發(fā)建設工作在系統(tǒng)的規(guī)劃管理依據(jù)指導下進行，還需要在本方案基礎上，形成用來指導實施的控規(guī)及城市設計深化整合方案，并開展中央商務區(qū)的《啟動區(qū)詳細城市設計及修建性詳細規(guī)劃》、《交通專項規(guī)劃》、《環(huán)境景觀詳細設計》等一系列的相關專題規(guī)劃研究工作。十七、市政工程CBD建成后巨大的開發(fā)量，將對現(xiàn)狀市政基礎設施帶來極大壓力。為此，本次規(guī)劃在尊重和利用城市現(xiàn)有的市政公用設施原則下，對于市政方面的問題進行了初步設計及測算，提出了必要的改造要求，并充分考慮了與上層次總體規(guī)劃的契合。根據(jù)現(xiàn)代中央商務區(qū)的發(fā)展趨勢，市政管網(wǎng)將普遍采取共同溝的形式，有效利用地下空間（將現(xiàn)狀的發(fā)電廠遷至綠化帶地下）。給水規(guī)劃依據(jù)《青島市城市總體規(guī)劃》2010年青島市人均生活用水量310升/人.日，計算出本規(guī)劃區(qū)平均日用水量1.03萬米3/日，規(guī)劃區(qū)自來水主要由西側的給水主干管引入。青島市的淡水資源相對缺乏是制約青島市城市發(fā)展的主要因素，南水北調(diào)工程的實施，雖然解決了青島地區(qū)的缺水問題，但是，從城市可持續(xù)發(fā)展的角度還應該大力開展節(jié)水工作，提倡節(jié)水型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鼓勵污水回收利用，開源節(jié)流徹底解決水資源缺乏的問題。17.2排水工程規(guī)劃規(guī)劃區(qū)地勢東南面高西北面低，為改善規(guī)劃區(qū)內(nèi)海泊河流域的環(huán)境質(zhì)量，提升河流的景觀價值，區(qū)內(nèi)按雨污分流的原則建設雨水管渠和污水管渠，規(guī)劃區(qū)的雨水順坡就近排入海泊河，規(guī)劃區(qū)的污水達到“城市污水排放標準”后，由污水管網(wǎng)排入規(guī)劃區(qū)以西的污水處理廠集中處理。17.3電力工程規(guī)劃片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀有一座220kV南京路變電站,位于南京路與延吉路交匯西南側，其高壓進出線均在該變電站的東側、延吉路南側架空敷設。另位于南京路與敦化路交匯西北側現(xiàn)狀有青島第一熱電廠，上網(wǎng)電壓35kV,35kV線路為架空方式敷設。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)總的電力計算負荷約為4.5?6萬kW,規(guī)劃設置一座110kV/10kV變電站，為中心區(qū)變電站，終期容量均為3x50MVA，位于廣場地下，預留建筑面積4000m2。規(guī)劃遠期對青島第一熱電廠進行改造，改建于地下，其高壓出線采用電力電纜在地下敷設方式。隨著規(guī)劃延吉路的改造，對現(xiàn)狀220kV/110kV南京路變電站的高壓出線也進行改造，改為電力電纜在地下敷設方式。17.4電信工程規(guī)劃本規(guī)劃區(qū)內(nèi)總的市話需求量約為2?3萬線，依據(jù)《青島市城市總體規(guī)劃》，在本片區(qū)內(nèi)設置一座電話端局，為敦化路局，獨立占地，預留占地面積4000?6000m2。規(guī)劃設置一座郵政支局，采用附設式，預留建筑面積1500m2。規(guī)劃設置一座有線電視分中心，采用附設式，預留建筑面積1500m2。規(guī)劃設置一座移動通信局，獨立占地，預留占地面積3000?4000m2。燃氣工程規(guī)劃本規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀氣源為人工煤氣和液化石油氣并存，規(guī)劃氣源以天然氣為主，液化石油氣為輔。燃氣氣化率為100%，天然氣年總用氣量為315萬標準立方米。本片區(qū)規(guī)劃燃氣管網(wǎng)為中壓A級(0.4MPa)—中壓B級(0.1MPa)—低壓(0.03MPa)三級配氣管網(wǎng)，規(guī)劃新建燃氣管均采用中壓A級管道，直埋敷設，管網(wǎng)規(guī)劃考慮近、遠期結合。熱力工程規(guī)劃本規(guī)劃區(qū)熱媒由片區(qū)內(nèi)南京路西側的現(xiàn)狀青島第一熱電廠供給，遠期供熱能力為230噸/小時，熱媒為熱水(130/70°C)及蒸汽(溫度270°C，壓力1.0MPa)。本規(guī)劃供熱對象為居民及公建采暖用戶及生活熱水用戶，區(qū)內(nèi)總熱負荷為365.1兆瓦。一級網(wǎng)熱水管沿市政道路直埋敷設。二級管網(wǎng)在街區(qū)內(nèi)敷設。聚焦青島中央商務區(qū)走入地下新城看電影、逛街、娛樂、健身、喝咖啡