所得稅及相關(guān)政策許昌市局

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理及相關(guān)政策釋疑許昌市國家稅務(wù)局所得稅科楊學軍聯(lián)系電話子郵箱:yxj19701210@126.所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!總體架構(gòu)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理概述第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的幾個重要文件解讀(重點講國稅發(fā)[2009]31號)\國稅函[2010]201號、2010年第29號公告

第三部分：案例分析所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理概述主要內(nèi)容1房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算特點

35 4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅管理內(nèi)容目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅管理中存在問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)

所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!一、房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程立項與規(guī)劃建筑施工銷售管理產(chǎn)權(quán)辦理注冊登記土地取得所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!一、房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程2、建筑施工階段：在建筑施工階段，開發(fā)商安排所屬建筑公司或委托其他建筑公司進行項目的建設(shè)。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。（時間最長）在建筑施工階段，開發(fā)商為了盡快的收回成本，回籠資金，通常采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進行銷售。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

財務(wù)核算特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算，與其他行業(yè)企業(yè)的顯著區(qū)別：投入資金大，建設(shè)周期長，成本核算復(fù)雜，銷售方式多樣，社會影響面廣（環(huán)境改造、百姓安居、勞動就業(yè)等），涉及稅種眾多（營業(yè)稅、教育費附加、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等）。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)主要包括以下幾個方面：（1）土地（建設(shè)場地）的開發(fā)經(jīng)營；（2）商品房的開發(fā)經(jīng)營；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)；（4）代建房屋和工程的建設(shè)；（5）經(jīng)營房屋的出租和經(jīng)營；（6）其他多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!具體分以下幾部分：項目管理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對同時進行的若干開發(fā)項目按項目分別核算收入、成本，每個項目要單獨核算。臺帳、明細帳管理：對未完工項目和未建項目要分別建立明細帳；對企業(yè)稅款交納情況、減免稅情況、計稅成本（6項）要分別建立明細帳；對開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售、銷售情況分類別（分樓號、住宅、車庫、商鋪等），跨年度彌補虧損、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費稅前扣除、職工教育費稅前扣除、固定資產(chǎn)折舊等建立臺帳等。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!注冊、變更、注銷稅務(wù)登記管理1、新辦登記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)向所在地稅務(wù)機關(guān)申請辦理稅務(wù)登記。2、變更登記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)登記內(nèi)容發(fā)生變化的，若需在工商部門辦理稅務(wù)登記的，應(yīng)自工商部門辦理變更稅務(wù)登記之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證件到原稅務(wù)機關(guān)辦理變更稅務(wù)登記；若不需在工商部門辦理稅務(wù)登記，或者其稅務(wù)登記內(nèi)容與工商登記無關(guān)的，應(yīng)自批準機關(guān)批準或宣布變更登記之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證件到原稅務(wù)機關(guān)辦理變更稅務(wù)登記。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!發(fā)票管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)收取款項時，必須開具稅務(wù)機關(guān)統(tǒng)一印制的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》；按照使用對象不同分為《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（自開）》和《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（代開）》兩種。在收取定金、預(yù)收款時，根據(jù)實際收取金額開具《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，在房地產(chǎn)交付環(huán)節(jié)開總房款時，售房款金額按總房款開具，原開具預(yù)收款和定金發(fā)票可以不收回，但必須在發(fā)票上備注定金和預(yù)收款的發(fā)票號碼和金額。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!資料備案管理備案項目：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造房地產(chǎn)項目時，必須向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)提供：營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證及有關(guān)項目開發(fā)立項的審批文件，以便主管稅務(wù)機關(guān)依此登記備案，全面掌握房產(chǎn)開發(fā)項目的名稱、建房方式、施工時限、建設(shè)地點、投資預(yù)算等。2、在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。（31號第26條）所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預(yù)售收入進行初始申報時,必須附送有關(guān)部門批準的經(jīng)適房項目開發(fā)、銷售文件及相關(guān)證明材料；凡不符和規(guī)定或未報送批準文件及證明材料的，一律按銷售非經(jīng)適房規(guī)定執(zhí)行。（國稅函[2008]299號）5、稅法規(guī)定其它需要減免稅備案的項目。（豫國稅發(fā)[2009]141號）所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!預(yù)繳申報管理注意：預(yù)繳企業(yè)所得稅時，企業(yè)當期發(fā)生的期間費用可以在當期扣除；銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅在預(yù)繳時不能扣除，會計與稅法差異可在年度申報時做納稅調(diào)減；預(yù)繳時可彌補以前年度虧損；預(yù)售收入不填入預(yù)繳申報表“營業(yè)收入”欄；有預(yù)售收入不一定繳稅。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!年度申報管理企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收管理。（國稅發(fā)[2009]31號第四條）年度匯算清繳應(yīng)納稅額=[當期會計利潤+（期末預(yù)收帳款-期初預(yù)收帳款）*預(yù)計毛利率+其它納稅調(diào)整—彌補以前年度虧損]*25%所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!五、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅管理中存在問題1、收入、成本不按項目進行核算，糊涂帳，一鍋粥；2、對計稅成本（6項）、跨年度結(jié)轉(zhuǎn)項目沒有分類設(shè)置明細帳和臺帳；3、會計核算不完善。需分攤的間接成本、共同成本直接計入成本對象成本；應(yīng)計入開發(fā)成本的借款費用直接記入財務(wù)費用；完工項目已售產(chǎn)品不轉(zhuǎn)營業(yè)收入；自用項目不轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)；將不屬于自己承擔的成本費用、稅金在本單位進行會計核算等所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的幾個文件解讀國稅發(fā)[2009]31號文件（分四章）章：總則第二章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入管理第三章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅計稅成本的管理第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用的管理所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!國家稅務(wù)總局公告2010年第29號

國家稅務(wù)總局

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告

本公告就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題進行了明確?，F(xiàn)逐條解析如下：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計算出其在注銷前項目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!國家稅務(wù)總局公告2010年第29號2、“注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損”是指只有注銷當年，稅務(wù)機關(guān)認可的“匯算清繳”出現(xiàn)虧損，才適用本公告。注銷當年匯算清繳”與清算期間所得稅計算是兩個階段，兩個概念。期間不同，結(jié)果是不同的。清算所得如出現(xiàn)虧損不適用本公告。

（一）企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：各年度應(yīng)分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!國家稅務(wù)總局公告2010年第29號（二）項目開發(fā)各年度應(yīng)分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應(yīng)補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。

解析：29號公告主要解決房地產(chǎn)企業(yè)注銷期間虧損如何處理的問題。而不是解決清算土地增值稅年度嚴重虧損，到企業(yè)所得稅義務(wù)終止時，仍無法彌補的問題。如果注銷前企業(yè)匯算清繳中發(fā)生虧損，可以將清算的土地增值稅，向清算當年和以前年度，按對應(yīng)的銷售收入進行分攤，重新計算相關(guān)各年度的所得稅，然后按稅收法規(guī)規(guī)定處理所得稅事項。其分攤計算的結(jié)果可能對注銷產(chǎn)生的虧損有影響，也可能沒有影響。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!國家稅務(wù)總局公告2010年第29號二、企業(yè)在申請退稅時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額、整個項目銷售收入總額、項目年度銷售收入、各年度應(yīng)分攤的土地增值稅和已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率等。

解析：注意這里的一切都是要求按項目進行操作。不屬于與項目土地增值稅相關(guān)的事項，均不適用本公告。

所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!國家稅務(wù)總局公告2010年第29號四、本公告自2010年1月1日起施行。

解析：追溯從2010年1月1日施行。是指所得稅納稅人2010年以來申請注銷，至今未處理完成的，可以適用本公告。已處理注銷完畢的，涉稅事項不能重新處理，即多繳不退，少繳不補。

所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!一、房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程主要包括前期準備、建筑施工、房產(chǎn)銷售三個階段。1、前期準備階段：前期準備階段主要包括房地產(chǎn)項目的立項審批和規(guī)劃審批、設(shè)計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。（拿地階段、辦理證照階段）前期準備階段的重點是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!一、房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程3、房產(chǎn)銷售階段：房產(chǎn)銷售階段，開發(fā)商出售商品房、回籠資金、實現(xiàn)利潤。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段。（也是最終產(chǎn)生利潤階段預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售。現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強

運作環(huán)節(jié)多

投資風險高

社會影響面廣

投入金額大

產(chǎn)業(yè)鏈長

行業(yè)特點行業(yè)財務(wù)核算特點所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅管理主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：正確界定開發(fā)項目，實行項目管理；按照銷售方式確認企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入；正確區(qū)分計稅成本和期間費用；計稅成本在不同開發(fā)項目、在完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品間的分配；期間費用各費用項目在企業(yè)所得稅前的扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)的所得稅處理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的憑證管理等。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!合法憑證管理：企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。（國稅發(fā)[2009]第三十四條）合法憑證是只能證明真實交易的憑據(jù)。除發(fā)票外，下列支出不用取得發(fā)票，其他真實證據(jù)也可作為合法憑證：工資薪金；境外勞務(wù)費；土地出讓金；股東受讓款不構(gòu)成價外費用的違約金；接受投資；拆遷補償費；接受投資；向個人借款利息；實物捐贈等。證據(jù)：工資表；匯款單；股東大會決議；股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；投資合同（協(xié)議）；拆遷補償協(xié)議（個人白條收據(jù)）；雙方簽定的借款合同；財政專用收據(jù)等。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!3、注銷登記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生解散、破產(chǎn)、撤消以及其他情形，依法終止納稅義務(wù)的，應(yīng)自工商注銷登記前，向原稅務(wù)機關(guān)辦理注銷稅務(wù)登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)自吊銷營業(yè)執(zhí)照之日起15日內(nèi)，向原稅務(wù)機關(guān)辦理注銷稅務(wù)登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理注銷稅務(wù)登記時，應(yīng)當提交注銷稅務(wù)登記申請、主管部門或董事會決議及其他證明材料，同時向稅務(wù)機關(guān)結(jié)清稅款、滯納金和罰款，繳銷發(fā)票、發(fā)票購領(lǐng)薄和稅務(wù)登記證件，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準，辦理注銷稅務(wù)登記手續(xù)。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!稅務(wù)清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生解散、破產(chǎn)、撤消以及其他情形，終止納稅義務(wù)的，應(yīng)進行稅務(wù)清算。企業(yè)應(yīng)按規(guī)定成立清算組織，對現(xiàn)存資產(chǎn)、負債進行清理和處置，然后及時向稅務(wù)部門提出書面注銷和清算申請，繳銷發(fā)票和所有稅、費、罰款和滯納金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或交易價格減除資產(chǎn)凈值、清算費用及相關(guān)稅費等后的余額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅清算以清算期為一個納稅年度。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!3、成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。提交有關(guān)資料說明選擇成本對象的依據(jù)和成本計算方法.成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆.如確需改變成本對象的，企業(yè)應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交有關(guān)資料,說明變化原因及對已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的影響,征得主管稅務(wù)機關(guān)同意后方可改變成本對象。（31號第26條）(豫國稅發(fā)[2009]101號)4、土地開發(fā)同時連接房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。（31號第30條）所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!預(yù)繳申報和年度申報管理月（季）預(yù)繳申報管理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行按（月）季預(yù)繳企業(yè)所得稅期限，由主管稅務(wù)機關(guān)確定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自月或季終了后15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理預(yù)繳申報。月（季）預(yù)繳應(yīng)納稅額的計算：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*稅率應(yīng)納稅所得額=當期會計利潤+（期末預(yù)收帳款-期初預(yù)收帳款）*預(yù)計毛利率—彌補以前年度虧損所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!年度申報管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在年度匯算清繳時，根據(jù)稅收法律、法規(guī)等有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計算全年應(yīng)納稅所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳所得稅額，確定該年度應(yīng)補、應(yīng)退稅額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在年度終了后5個月內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度匯算清繳申報；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一個納稅年度中間開業(yè)，或者終止了經(jīng)營活動，使該年度實際經(jīng)營期不足12個月的，應(yīng)當以實際經(jīng)營期為一個納水年度；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在年度中間終止經(jīng)營的，應(yīng)自實際經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)辦理當期企業(yè)所得稅匯算清繳。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!年度申報管理注意：年度申報時，未完工項目預(yù)售收入不填入年度申報表（A表）主表“營業(yè)收入”，據(jù)其計算的預(yù)計毛利潤應(yīng)在附表三第52行調(diào)增列中；完工項目當年由“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)入營業(yè)收入的填入主表“營業(yè)收入”，同時在附表三第52行調(diào)減列填以前年度已調(diào)增的預(yù)計毛利潤；房地產(chǎn)企業(yè)實行事后核定，事前都應(yīng)采取查帳征收方式。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!四、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅管理中存在問題4、完工項目不及時進行竣工決算和項目清算；已銷產(chǎn)品不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本，不及時開票和取得發(fā)票。5、不及時將項目籌備、建設(shè)、預(yù)售、竣工、銷售等情況向稅務(wù)機關(guān)進行資料備案；損失不報批隨意稅前列支等。6、預(yù)繳、年度申報不正確，存在按預(yù)繳稅款倒推成本、隨意調(diào)整收入、成本的情況。7、原始憑證混亂。地稅局代開發(fā)票占份額較大；假發(fā)票、白條量較大。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!國稅函[2010]201號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應(yīng)納稅所得額。（期房以銷售合同“房產(chǎn)交付日期”為準；現(xiàn)房以實際銷售為準））所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!國家稅務(wù)總局公告2010年第29號

解析：本條有兩點需要注意：1、這里的注銷，是指以所得稅納稅人為單位，包括做為獨立納稅人管理的法人企業(yè)、不符合分支機構(gòu)條件的分支機構(gòu)、獨立納稅的項目部等等，向其企業(yè)所得稅主管機關(guān)申請注銷的情形。實際征管過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)跨省、市、縣、區(qū)，甚至同一縣區(qū)內(nèi)不同的項目，都可能被要求視同獨立納稅人，獨立就地繳納企業(yè)所得稅等各種稅費。公告條款中未說明是法人企業(yè)注銷，其實充分考慮到現(xiàn)實征管的情況，有利于征納雙方處理。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!國家稅務(wù)總局公告2010年第29號

解析：這里的銷售收入指的是清算時計算土地增值稅對應(yīng)的收入，是實際發(fā)生的銷售收入。一般情況下不包括預(yù)收收入。本條是對土地增值稅總額確定分攤辦法，根據(jù)配比原則，只有用計算