昆明石林休閑度假項目定位報告-前期策劃

昆明石林項目定位報告昆明石林圓通投資·浮生三日享盡所想全民休閑時代來了……ITISCOMING……中國人均GDP已超過3000美元，按照經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，中國開始邁入旅游休閑高峰期，這是我國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的極好機遇，預(yù)示著我國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展又一個春天到來?！獓鴦?wù)院，2009.12.24國家旅游局日前舉行的“中國旅游發(fā)展趨勢與熱點論壇”上說，去年中國旅游市場規(guī)模達20億人次，旅游總收入達1.29萬億元人民幣，旅游直接就業(yè)人數(shù)達1100萬人，旅游業(yè)增加值占全國GDP的比重超過4%。但從總體來看，市場主體的低消費是這一時期的重要特征，當(dāng)前市場需求呈現(xiàn)出以旅游觀光為主、休閑度假逐步增長的態(tài)勢?！嗣袢請?，2010.06.03以中國目前每年10億人次水平的旅游人數(shù)和5000多億元的收入計算，預(yù)計到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。旅游需求將在未來10年中以每年8.5%的速度增長，旅游活動的巨大增長空間以及旅游業(yè)本身的廣闊前景，使得休閑地產(chǎn)作為旅游和地產(chǎn)兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉，正逐漸為市場關(guān)注?！虾＞W(wǎng)，2009.12.05隨著人們生活水平的提高，加上一年120多天的法定假期，中國開始步入休閑時代，“5+2”和“11+1”的生活方式越來越流行，休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶來休閑地產(chǎn)的迅速升溫?！虾＞W(wǎng)，2009.12.05——財富的提升，休閑之夢膨脹需求膨脹，而現(xiàn)實如何？WHATISUP?休閑=趕鴨子上架+被耍購物+身心疲憊中國休閑之怪現(xiàn)狀一休閑=看人臉色+服務(wù)低檔+有所犧牲中國休閑之怪現(xiàn)狀二休閑=人山人海+方式單一+到處都似曾相識中國休閑之怪現(xiàn)狀三項目休閑方式功能承載主體高爾夫項目春城湖畔高爾夫高爾夫、居住球場、會員俱樂部、住宅配套、小型專賣店春城海岸高爾夫、居住、會議、溫泉球場、會員俱樂部、住宅配套、五星級酒店陽光高爾夫高爾夫、居住、會議球場、會員俱樂部、極少住宅配套、小型專賣店古鎮(zhèn)彝人古鎮(zhèn)購物、居住、表演商鋪、酒店、四合院麗江古城購物、居住、表演商鋪、酒店、四合院長三角古鎮(zhèn)購物、居住、表演購物、居住、表演溫泉彌勒溫泉溫泉、餐飲、表演溫泉、生態(tài)村、古寺休閑旅游蓬勃發(fā)展的中國，休閑的方式卻是極其的低下，休閑=找罪受放眼他處，如何休閑？WHATARETHEYDOING?見微知著，讓我們通過一次安縵酒店之旅，體驗休閑的真諦休閑=不遠千里里舟車勞勞頓卻只只為那短短暫的迷迷醉休閑=無所約束束無所顧顧忌的徹徹底身心心放松休閑=實現(xiàn)很多多一直以以來向往往卻不曾曾有過的的體驗休閑=時刻被呵呵護時刻刻被重視視卻又潤潤物無聲聲究竟是何何等的魔魔力，讓人仿佛佛置身伊伊甸園？？答案—————精致化休休閑不僅是石石林，不僅是昆昆明，中國目前前都面臨臨休閑方方式的亟亟待升級級，“精致化化休閑地地產(chǎn)”是是本案的的方向昆明旅游游產(chǎn)業(yè)要要從觀光光型轉(zhuǎn)向向休閑型型昆明旅游游產(chǎn)業(yè)二二次創(chuàng)業(yè)業(yè)目標(biāo)定定位是：：圍繞住在昆明明、休閑閑在昆明明、養(yǎng)生生在昆明明、體驗驗在昆明明這個主題題,推動昆明明旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從單一的觀觀光型向向觀光、、休閑、、度假、、康體、、會展、、商務(wù)復(fù)復(fù)合型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變,努力把昆昆明建成成國內(nèi)外外重要的的觀光、、休閑目的的地和面向東東南亞、、南亞的的國際旅旅游休閑閑度假勝勝地。問題來了了，此番發(fā)展展方向有有何根據(jù)據(jù)？Question1：何為休休閑？休休閑≠旅旅游？Question2：為何是是休閑？？為何適適合本案案？Question1：何為休休閑？休休閑≠旅旅游？WHATDOESITMEAN?概念休閑地產(chǎn)產(chǎn)——在一般住住宅要素素的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，依依托項目目周邊良良好的資資源環(huán)境境，把房房地產(chǎn)和和房地產(chǎn)產(chǎn)以外的的其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源源，包括括生態(tài)資資源、旅旅游資源源、文化化資源等等進行嫁嫁接，在在建筑規(guī)規(guī)劃、配配套設(shè)施施、社區(qū)區(qū)生活中中導(dǎo)入休休閑元素素，使居居住者能能夠充分分放松身身心，享享受到休休閑生活活的地產(chǎn)產(chǎn)類別””。旅游地產(chǎn)產(chǎn)——直接服務(wù)務(wù)于旅游游業(yè)或在在空間上上與旅游游區(qū)有高高度密切切關(guān)聯(lián)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，，主要要是指在在旅游區(qū)區(qū)內(nèi)為游游客的旅旅游活動動建造的的各種觀觀光、休休閑、娛娛樂性質(zhì)質(zhì)的、非非住宿型型的建筑筑物及關(guān)關(guān)聯(lián)空間間；休閑涵蓋蓋產(chǎn)業(yè)鏈鏈范圍更更廣闊??！對象休閑所面面對的對對象更寬寬泛！休閑地產(chǎn)城市休閑閑地產(chǎn)旅游休閑閑地產(chǎn)大多位于于城市近近郊地帶帶，即環(huán)環(huán)城市休休閑帶上上，往往往作為第第一或第第二居所所，依托托周邊良良好的自自然生態(tài)態(tài)環(huán)境（（多為山山地、水水源），，多以花花園洋房房、別墅墅為主往往坐落落在知名名旅游區(qū)區(qū)，通常常為第二二居所。。休閑地地產(chǎn)產(chǎn)品品的設(shè)計計風(fēng)格與與一般產(chǎn)產(chǎn)品的不不同之處處主要表表現(xiàn)在內(nèi)內(nèi)裝、戶戶型、功功能面積積、配套套設(shè)施等等方面，，強調(diào)滿滿足休閑閑需求。。本地客戶戶外來游客客作用休閑地產(chǎn)產(chǎn)所起到到的作用用更持久久！旅游是走走馬觀花花，而休休閑是下下馬看花花觀光是不不能帶動動一個區(qū)區(qū)域前進進的，因因為留客客性不強強，只有有休閑能能夠成為為一個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，只只有一個個產(chǎn)業(yè)才才能一個個區(qū)域的的發(fā)展——首屆中國國旅游休休閑地產(chǎn)產(chǎn)精英論論壇單一的觀觀光單一的主主題單一的門門票居住社交購物教育健康商務(wù)一個完整整產(chǎn)業(yè)鏈鏈一個小型型封閉社社會Question2：：為何是是休閑？？為何適適合本案案？WHYISIT?讓我們看看看我們們所處的的城市、、所擁有有的地塊塊我們所處處的城市市——昆明WHEREWEARE?社會零售售品總額額昆明近10年來社會會消費品品零售總總額增長長迅速，，年均增增幅14.3％，近兩兩年更達達到平均均17.1％宏觀經(jīng)濟濟地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值（（GDP）宏觀經(jīng)濟濟走勢良良好、居居民可支支配收入入增加、、商場數(shù)數(shù)量增多多、節(jié)假假日消費費高漲昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象昆喜歡玩玩什么昆明雜亂亂昆明有錢錢除2008年，昆明明2004年以來國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值增增長率一一直維持持在12％以上，，且高于于全國增增長水平平奢侈品消消費2010年國內(nèi)奢奢侈品消消費城市市排名20強中，昆昆明位列列第12位，在西西部城市市中僅次次成都排排名第2位2004年，昆明明引進范范思哲、、LANVIN、等國際際知名品品牌2006年6月，世界界著名豪豪華汽車車品牌瑪瑪莎拉蒂蒂、法拉拉利在昆昆明開設(shè)設(shè)展廳，，開業(yè)當(dāng)當(dāng)天，瑪瑪莎拉蒂蒂就被預(yù)預(yù)訂了6輛2007年2月，法國國頂尖奢奢侈品牌牌LV登陸昆明明銷售5000多種產(chǎn)品品，開業(yè)業(yè)當(dāng)天，，到場顧顧客幾乎乎無一空空手而歸歸2009年5月，本地地“奢侈侈品根據(jù)據(jù)地”之之一傳出出打折消消息后，，停車場場一位難難求昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象昆喜歡玩玩什么昆明雜亂亂昆明有錢錢州、市財財富向昆昆明集聚聚近年來，，云南州州、市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展迅速，，各地區(qū)區(qū)社會消消費品零零售總額額、人均均可支配配收入快快速增長長，消費費能力不不斷增強強，需求求層次也也逐步提提高曲靖的煤煤、普洱洱的茶、、思茅的的礦，騰騰沖的玉玉......不同地區(qū)區(qū)豐富的的資源快快速催生生了一批批又一批批消費能能力極強強的富豪豪當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有有的商業(yè)業(yè)配套已已經(jīng)不能能滿足地地州快富富階層的的消費需需求，他他們轉(zhuǎn)向向了更高高層次的的消費場場所——昆明在州市快快富階層層的眼中中，昆明明是實現(xiàn)現(xiàn)身份、、地位升升華的重重要場所所2009年云南各地、州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增速2009年云南各地、州社會消費品零售總額及增速昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象昆喜歡玩玩什么昆明雜亂亂昆明有錢錢喜歡玩游玩是他他們生活活的重要要組成部部分昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象昆喜歡玩玩什么昆明雜亂亂昆明有錢錢看看周末末爆滿的的ＫＴＶＶ，看看看昆都、金馬坊那那如潮的的人海，，看看節(jié)節(jié)假日高高速公路路收費口口長長的的隊伍………昆明假日日辦公布布的調(diào)查查資訊顯顯示，春春節(jié)黃金金周計劃劃出游的的市民中中，約有有100萬萬人選擇市市內(nèi)游；；另據(jù)調(diào)調(diào)查資料料顯示，，在節(jié)假假日昆明明城鎮(zhèn)居居民有1%計劃劃出境旅旅游，12%的的人計劃劃到外地地旅游，，33%的人則選選擇在郊郊區(qū)休閑閑度假周邊游成成首要選選擇通過對昆昆明市民民“周末末外出度度假喜歡歡到達地地”的調(diào)調(diào)查顯示示：有超超過六成的人人選擇在在昆明周周邊度假假游玩61.36%昆明周邊邊12.68%楚雄境內(nèi)內(nèi)14.75%玉溪境內(nèi)內(nèi)11.8%其他州、、市石林對于于更多昆昆明人來來講只是是一個觀觀光景點點，而很很少作為為他們休休閑度假假的選擇擇昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象昆喜歡玩玩什么昆明雜亂亂昆明有錢錢特色、休休閑度假假區(qū)域通過對昆昆明市民民“你認認為昆明明周邊休休閑度假假需要改改進的地地方”的的調(diào)查顯顯示：昆昆明人更更喜歡有特色、、配套設(shè)設(shè)施完善善、休閑閑功能齊齊全的度假區(qū)區(qū)域36.58%配套設(shè)施施差，玩玩不開心心16.52%景點單一一，休閑閑價值不不高31.86%特色不足足，難以以吊起外外出欲望望15.63%交通不方方便，外外出麻煩煩昆明周邊邊現(xiàn)有的的休閑度度假區(qū)域域無法滿滿足市民民更高層層次的休休閑需求求昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象昆喜歡玩玩什么昆明雜亂亂昆明有錢錢創(chuàng)意——昆明找不到的享受——有樂趣的的、徹底底放松的的昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象喜歡玩什什么昆明雜亂亂昆明有錢錢精致——提升品位位的、有有格調(diào)的的精神文化化消費許多普通通家庭都都把文化化消費打打進生活活賬單：：至少每個個月帶孩孩子看場場電影、、兩個星星期去趟趟書店、、節(jié)假日日帶家人人去KTV歡唱、條條件允許許時去看看場演唱唱會或音音樂會……昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象喜歡玩什什么昆明雜亂亂昆明有錢錢缺乏現(xiàn)代代、時尚尚的城市市感道路擁擠擠，名副副其實的的“堵””城建筑高度度的長期期被壓抑抑娛樂單調(diào)調(diào)、缺乏乏新鮮商業(yè)閉市市較早，，僅幾個個聚集點點昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象喜歡玩什什么昆明雜亂亂昆明有錢錢休閑已經(jīng)經(jīng)成為昆昆明人生生活中必必不可少少的組成成部分，，昆明的休休閑時代代已經(jīng)來來臨昆明人喜喜歡玩昆明人喜喜歡哪里里玩、玩玩什么昆明有錢錢昆明現(xiàn)狀狀有休閑需需求有休閑基基礎(chǔ)有休閑升升級空間間機會昆明雜亂亂有休閑漏漏洞昆明現(xiàn)狀狀我們所處處的地方方——石林WHEREWEARE?基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱外地人留留不住石林印象規(guī)劃名氣大2005-2009年石林游游客量石林作為為云南最最著名的的景區(qū)之之一，每每年都吸吸引大量量中外游游客前往往參觀，，2009年，大、、小石林林景區(qū)共共接待游游客286萬人次，，實現(xiàn)門門票收入入3.6億元2007年6月27日下午十十四時許許，在第第三十一一屆世界界遺產(chǎn)大大會上，，云南石石林申報報世界自自然遺產(chǎn)產(chǎn)獲得全全票通過過，成功功躋身世世界自然然遺產(chǎn)大大家庭基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱外地人留留不住石林印象規(guī)劃名氣大2007年6月27日下午十十四時許許，在第第三十一一屆世界界遺產(chǎn)大大會上，，云南石石林申報報世界自自然遺產(chǎn)產(chǎn)獲得全全票通過過，成功功躋身世世界自然然遺產(chǎn)大大家庭基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱外地人留留不住石林印象規(guī)劃名氣大2005-2009年石林游游客量石林作為為云南最最著名的的景區(qū)之之一，每每年都吸吸引大量量中外游游客前往往參觀，，2009年，大、、小石林林景區(qū)共共接待游游客286萬人次，，實現(xiàn)門門票收入入3.6億元基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱外地人留留不住石林印象規(guī)劃名氣大餐飲、住住宿檔次次較低休閑度假假配套較少少區(qū)域功能能布局不不合理景區(qū)游覽覽區(qū)域被被眾多項項目建設(shè)設(shè)壓縮，，游覽缺缺乏前導(dǎo)導(dǎo)空間組組織，游游人密度度過大；；旅游交交通與一一般性交交通混混雜，為為游客帶帶來諸多多不便周邊住宿宿大多為為二、三三星級賓賓館，如如石林賓賓館、云云林賓館館等；餐餐飲也已已街邊小小店為主主，具有有較高檔檔次和品品質(zhì)的餐餐飲住宿宿場所幾幾乎沒有有石林雖然然是云南南的一個個知名景景區(qū)，但但周邊的的休閑娛娛樂配套套較為稀稀缺，造造成景區(qū)區(qū)的功能能比較單單一基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱外地人留留不住石林印象規(guī)劃名氣大距離配套特色距離昆明明比較近近，游客客可以當(dāng)當(dāng)天來回回基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱，，休閑度度假配套套較少體現(xiàn)石林林特色的的旅游項項目較少少，缺乏乏游客停停留的吸吸引力玩在石林林、吃在在宜良、、住在昆昆明基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱外地人留留不住石林印象規(guī)劃名氣大2008年石林縣縣已提出出明確的的城市規(guī)規(guī)劃方案案，將形形成以石石林鎮(zhèn)和和鹿阜鎮(zhèn)鎮(zhèn)為中心心的雙核核心，以以石林中中路為拓拓展軸的的模式將借助石石林國家家地質(zhì)公公園旅游游業(yè)的拉拉動，重重塑山水水城市格格局，以以建設(shè)旅旅游服務(wù)務(wù)區(qū)，完完善基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套為依依托，開開辟城市市新區(qū)來來構(gòu)架城城市未來來發(fā)展的的雙核心空空間將采用““兩心互互立，功功能聯(lián)系系，生態(tài)態(tài)包融，，石景名名天下，，民風(fēng)更更濃郁””的空間間發(fā)展模模式，形形成“兩片（（雙心））、一軸軸、兩區(qū)區(qū)、一帶帶”的開放城城市空間間布局結(jié)結(jié)構(gòu)石林景區(qū)區(qū)提出了了把未來來石林打打造成“世界喀喀斯特旅旅游勝地地，阿詩詩瑪文化化創(chuàng)意樂樂園，撒撒尼風(fēng)情情休閑之之都”石林經(jīng)濟濟發(fā)展以以來“旅旅游休閑閑”一張張牌，而而對于該該部分的的發(fā)展，，石林政政府已然然有了良良好的規(guī)規(guī)劃，只只是缺少少一個能能夠能為為撬動點點的引擎擎石林早早已已名聲在在外石林眾人慕名名而來然而他并并不完美美，基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱、、休閑配配套稀缺缺、整體體規(guī)劃不不完善讓讓多少人人成了匆匆匆過客客城市對休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)的依賴賴，讓““升級””成為必必須我們的地地塊——石林高爾爾夫OURPROJECT?430地塊800地塊交通資源地塊規(guī)模區(qū)位項目距離離昆明市市約96公里，處處于昆明明一小時時輻射圈圈內(nèi)，位置與城城市距離離適中項目緊鄰鄰石林景景區(qū)，是是離石林林景區(qū)最最近的地地塊交通資源地塊規(guī)模區(qū)位本地塊位位于昆石石高速石石林出口口處，車車行50分鐘可直直達昆明明，交通通極為便便利但是，從從昆明機機場到達達本地塊塊必須途途經(jīng)擁擠擠的昆明明市區(qū)，，本地塊塊靠石林林景區(qū)處處為單行行道，降低了游游客出行行的便捷捷度、通通暢度交通資源地塊規(guī)模區(qū)位高爾夫近有春城城高爾夫夫、滇池池高爾夫夫等的競競爭，遠遠有麗江江、騰沖沖高爾夫夫的搶奪奪，雖有資源源優(yōu)勢但但競爭依依然激烈烈石林特色色高爾夫夫依托石林林地區(qū)的的天然景景觀，本本項目的的高爾夫夫?qū)⒊蔀闉樵颇夏四酥林袊鴩白罡吒叨?、最最稀缺、、最珍貴貴”的球球場交通資源地塊規(guī)模區(qū)位石林風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)在石林廣廣達400平方公里里的區(qū)域域內(nèi)，奇奇石拔地地而起，，參差峰峰巒，千千姿百態(tài)態(tài)，鬼斧斧神工，，被人們們譽為““天下第第一奇觀觀”石林景區(qū)然而，景景區(qū)景色色均由石石頭構(gòu)成成，景色單一一，缺乏乏留住人人的吸引引點交通資源地塊規(guī)模區(qū)位整個項目目用地總總面積達達278.5公頃（不不含高爾爾夫球場場），含含高爾夫夫球場在在內(nèi)，總總面積約約7.6平方公里里，項目規(guī)模模巨大項目宗地邊界衛(wèi)星對比昆明的城區(qū)圖片石林的天天然景觀觀，造就了我我們高爾爾夫的稀稀缺、震震撼石林風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)，成就了我我們無與與倫比的的競爭優(yōu)優(yōu)勢但是，規(guī)規(guī)模大、、賣點模模糊、回回現(xiàn)要求求高的問問題同時時存在問題眾多多需要抓住住根本昆明石林云南財富富的集聚聚地濃厚的休休閑氛圍圍傾向近郊郊休閑活活動卻唯唯獨不青青睞石林林休閑方式式的亟待待升級缺乏現(xiàn)代代、時尚尚大型集集聚地的的城市與城市距距離適中中，有成成為休閑閑地的潛潛力自然景色色知名，，但缺乏乏相應(yīng)配配套留客力不不強有美好好規(guī)劃劃但缺缺少引引擎地塊規(guī)模大大、賣賣點模模糊、、回現(xiàn)現(xiàn)要求求高經(jīng)過前前述梳梳理項目操操作過過程中中最大大的問問題逐逐步明明朗化化一直困困擾我我們的的，是以下下兩個個方面面地州客客戶昆明本本地外地游游客從客戶戶來源源看特色的的、民民俗的的、安安逸的的榮耀的的、升升華的的、階階層的的新奇的的、舒舒適的的、閑閑散的的、城城市生生活的的新樂樂趣追求求不同客客戶需需求差差異甚甚大，，又都都無法法成為為項目目的絕絕對支支撐？賣點很很多，，資源源很獨獨特，，但每每一個個都無無法成成為絕絕對主主力我們的的賣點點高爾夫夠震撼，但云南不稀奇的酒店可發(fā)揮，但無法做支撐的石林很獨特，但都是過路客的商業(yè)成規(guī)模，但靠人氣支撐的？如何解解決？？何物能能滿足足不同同人的的需求求？何物能能實現(xiàn)現(xiàn)不同同功能能組合合？何物能能與世世隔絕絕但又又不覺覺寂寞寞？——游輪移動的的伊甸甸園產(chǎn)品力力建議議參考考:水晶郵郵輪的的故事事<休閑閑，是是寬闊闊的空空間和和許多多相應(yīng)配配套的的選擇>游輪本本身就就是目目的地地“功能能組合合”本本身就就是其其賣點點“遠離離常態(tài)態(tài)”本本身就就是其其吸引引力尤有甚甚者水晶郵輪在百百分量量尺上上，獲獲得破破記錄錄的96點點94分旅館服服務(wù)被被評等等為全全球第第六讓所有有人找找到自自己所所需，，“家家庭””變的的一致致而又又多樣樣我很珍珍視休休閑的的時間間這是脫脫離每每日例例行公公事的的方法法可以獲獲得全全新體體驗。。我與家家人或或朋友友一起起時使旅游游休閑閑體驗驗變得得很特特別。。我以假假期休休閑來來慰勞勞自己的的辛勤勤工作作。休閑是是讓我我的生生活、、事業(yè)業(yè)，更更有意意義的的一種種奢華華。休閑時時，我我不要要住在在沒比自己家家里奢奢華和和舒服服的地地方。。但也也不要要住在在和日日常一一摸一一樣的的地方方我認為為休閑閑是生活活的必必需品品。休閑時，，我希望望享受到到讓自己覺覺得受寵寵的特別待遇遇和服務(wù)務(wù)。休閑對我我很重要要讓我更充充實成為更完完整的人人。）欣賞美景景、餐飲購物物、教育休閑閑，“體驗””是重點船上提供供的活動動和空間間太豐富富了：游泳、健健身、泡泡溫泉浴浴、看電電影、美美容、歌歌舞表演演、高爾夫夫、購物物……不管怎樣樣，我要要先在甲甲板上美美美的睡睡上一覺覺晚上去船船上的自自助餐廳廳享用海海鮮大餐餐和清酒酒。4天的海上上假期，，所有的的奢華夢夢想都有有時間一一一實現(xiàn)現(xiàn)。休閑旅游者追追求的，是放松接過侍者者遞來的的雞尾酒酒來到甲板板上甲板又長長又寬一排排的的躺椅沐沐浴在陽陽光下碧藍的大大海就在在眼前。。水晶郵輪輪是一座漂漂浮在海海上的五五星酒店店潔白昂揚揚躺在甲板板的躺椅椅上在海風(fēng)和和陽光的的撫摸下下閉上眼眼睛腦子里想想的卻是如何何享受下下午的時時光。當(dāng)消費者者購買任任何“不不是絕對對需要的的東西””時，事實上他他們要的的，是那個東西帶帶來的感感受或增增強的體體驗因此，他他們購買買的那個東西變成成一種手手段籍籍以體驗驗或感受受那個目目的本段結(jié)論論體驗休閑閑的方式式是整體體事物的的一部分分；一切應(yīng)成為一體體，而不只是某某個功能能的單一面向。(不只是是一件功功能的某某個特別別的面向向，而是是如何體體驗家庭庭休閑如如何體驗個人休閑閑。因此，這這些功能能都是可可以關(guān)聯(lián)聯(lián)的的，，且均與與體驗有有關(guān))價值夠重重，價格格相對就就輕了休閑是不不分內(nèi)外外的，且且組合后后是“1+1＞2”的給我們的的其他提提示休閑旅游游者尋求求的是休休息和放放松他們認為為游輪旅旅游休閑閑是無壓壓力的極極品整個休閑體驗過程程，非常重重視隱私私旅游時，，不想與與其它旅旅游者爭奪獲取取服務(wù)(小費多的的服務(wù)才才會多?)設(shè)定競爭爭基準(zhǔn)點點時不只只針對其其它游輪輪公司還針對與與其它可可能有的的休閑體體驗例如陸地地上的旅旅館或度度假飯店店水晶郵輪提供一一種不再置身于群群眾里的的感覺而這只是是我們最最基本的的旅游內(nèi)內(nèi)容休息和放放松，也是購購買本項項目的消消費利益益點我們從中中能進行行產(chǎn)品力力提升的的是------不給壓力與重視隱私私這些心理理方面細細微的關(guān)關(guān)注，對對于本項項目的定定位，至至關(guān)重要要既然是精精致休閑閑，居然還還需要消消費者爭爭取才能夠獲獲得服務(wù)務(wù)…引以為戒戒阿:(不將其他他功能單單一的旅旅游度假假項目當(dāng)當(dāng)做競品品，我們們的目標(biāo)標(biāo)，是做做它們的的拔高和和有效組組合不再置身身于群眾眾里的感感覺，我我們可以以理解成成:一個封閉閉的只為為部分人人擁有的的夏宮，在這里，，休閑和和放松不不僅是必必須品，，還是是是特權(quán)。。它是指指能享有有關(guān)于服服務(wù)、時時間或?qū)崒嵨锏奶靥貦?quán)項目伊始始，我們一直直認為必必須“分分而治之之”但有時候候“和而而不同””或許是是更好的的解決辦辦法正如游輪輪一般……做最“精精致”的的“休閑閑”地產(chǎn)產(chǎn)休閑包括括了“旅旅游休閑閑”和““城市休休閑”，，昆明本本地人和和外地游游客本身身同樣隸隸屬于““休閑””概念，，所以二者并不不沖突休閑包括括了圍繞繞自然資資源所產(chǎn)產(chǎn)生的住住宿、娛娛樂、餐餐飲、購購物等多多種功能能，本案案不同功功能的組組合正是是休閑的的概念，，各功能必必須相互互組合項目承擔(dān)擔(dān)的任務(wù)務(wù)來看，，需要成成為“目目的地””，需要要帶動石石林乃至至昆明的的區(qū)域發(fā)發(fā)展，能完成任任務(wù)者唯唯有“休休閑”用一個概概念來統(tǒng)統(tǒng)一，前前述困惑惑便迎刃刃而解！！還有一個個問題，，休閑定位位下，為何必須須要“精精致”？？昆明現(xiàn)有有項目大大都停留留在依靠靠自然資資源取勝勝的階段段1234依靠自然然資源——野鴨湖別別墅自然資源源為輔高高爾夫為為主——春城湖畔畔高爾夫夫自然資源源和區(qū)位位雙依托托——同德極少少墅依靠區(qū)位位優(yōu)勢——七彩俊園園依靠自然然資源——野鴨湖別別墅1占地面積積：480萬㎡建筑面積積：25萬㎡物業(yè)類型型：雙拼拼、聯(lián)排排、獨棟棟戶型型面面積積：：179-470㎡㎡在售售價價格格：：均價價11000元/㎡㎡容積積率率：：0.42綠化化率率：：70%地址址：昆昆明明市市盤盤龍龍區(qū)區(qū)雙雙龍龍鄉(xiāng)鄉(xiāng)交通通：：距離離昆昆明明市市區(qū)區(qū)（（二二環(huán)環(huán)路路））18公里里，，由相相鄰鄰的的昆昆曲曲高高速速，，東東繞繞城城線線兩兩條條干線線將將城城市市和和別別墅墅連連接接起起來來本案案距離離昆昆明明市市區(qū)區(qū)約約20分鐘鐘車車程程項目目盤盤點點依靠靠自自然然資資源源———野鴨鴨湖湖別別墅墅1殺手手锏锏：25000畝原原生生森森林林數(shù)條條山山澗澗溪溪流流穿穿行行不足足：：建筑筑質(zhì)質(zhì)感感一一般般，，排排布布凌凌亂亂安保保措措施施不不夠夠嚴嚴密密自然然資資源源和和區(qū)區(qū)位位雙雙依依托托———同德德極極少少墅墅2占地地面面積積：11.7萬㎡建筑筑面面積積：：7.02萬㎡物業(yè)業(yè)類類型型：雙拼拼、、聯(lián)聯(lián)排排、、獨獨棟棟戶型型面面積積：：280-410㎡㎡在售售價價格格：：獨棟棟：：38000元/㎡㎡，雙雙拼拼：：25000元/㎡㎡，聯(lián)聯(lián)排排：：18000元/㎡㎡容積積率率：：0.6綠化化率率：：56.4%地址址：西山山區(qū)區(qū)滇滇池池路路與與前前衛(wèi)衛(wèi)西西路路交交匯匯處處云云天化化集集團團旁旁交通通：：廣福福路路舉舉步步即即到到，，交交通通網(wǎng)網(wǎng)四四通通八八達達項目目盤盤點點本案案滇池池昆明明市市區(qū)區(qū)自然然資資源源和和區(qū)區(qū)位位雙雙依依托托———同德德極極少少墅墅2殺手手锏锏：滇池池，，西西山山，，賦賦予予同同德德極極少墅墅美美妙妙絕絕倫倫的的自自然然觀觀；舉步步即達達昆昆明明市市區(qū)區(qū)不足足：：缺乏乏豪豪宅宅應(yīng)應(yīng)有有的的品品質(zhì)質(zhì)和和服服務(wù)務(wù)自然然資資源源為為輔輔高高爾爾夫夫為為主主———春城城湖湖畔畔高高爾爾夫夫3位置置：位位于于昆昆明明東東部部、、陽陽宗宗海海湖湖畔畔，，距昆昆明明38公里里資源源：：陽宗宗海海、、海海拔拔2100米高高地地、、坡坡地地地勢勢面積積：500公頃頃，，總總體體規(guī)規(guī)劃劃54洞，，五五期共共1500套別別墅墅：：業(yè)態(tài)態(tài)：：住宅宅、、球球場場、、會會所所評價價：：“中中國國第第一一高高爾爾夫夫球球場場””“中中國國和和香香港港地地區(qū)區(qū)10大高高爾爾夫夫球球場場之之一一””“維維護護最最好好的的高高爾爾夫夫球球場場””項目目盤盤點點滇池池昆明明市市區(qū)區(qū)本案案自然然資資源源為為輔輔高高爾爾夫夫為為主主———春城城湖湖畔畔高高爾爾夫夫3殺手手锏锏：陽宗宗海海依依山山傍傍水水的的自自然然資資源源世界界級級18洞山山景景和和湖湖景景球球場場不足足：：會所所僅僅提提供供了了一一般般俱俱樂樂部部的的基基本本功功能能；缺缺乏乏頂頂級級私私屬屬領(lǐng)領(lǐng)地地的的尊尊享享感感受受依靠靠區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢———七彩彩世世中中心心4占地地面面積積：3.78萬㎡㎡建筑筑面面積積：：34萬㎡㎡物業(yè)業(yè)類類型型：住住宅宅、、商商住住樓樓戶型型面面積積：：70-260㎡㎡容積積率率：：5.97綠化化率率：：32.3%售價價：：預(yù)計計10000元/㎡㎡以上上地址址：盤盤龍龍區(qū)區(qū)白白塔塔路路星星耀耀大大廈廈旁旁（（原原昆昆紡紡））交通通：：東臨臨環(huán)環(huán)城城路路，，南南為為人人民民東東路路，，西西臨臨北北京路路，，北北臨臨穿穿金金路路，，地地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，交通通極極為為發(fā)發(fā)達達項目目盤盤點點七彩俊園市政規(guī)劃CBD七彩中心商圈地鐵2號線輕軌4號線青年路商業(yè)圈市政府依靠靠區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢———七彩彩世世中中心心4殺手手锏锏：市中中心心一一環(huán)環(huán)內(nèi)內(nèi)核核心心區(qū)區(qū)域域商業(yè)業(yè)成成熟熟、、配配套套齊齊全全不足足：：大型型綜綜合合體體項項目目降降低低了了居居住住品品質(zhì)質(zhì)優(yōu)勢勢：：大多多依依靠靠先先天天的的自自然然資資源源及及區(qū)區(qū)位位獲獲取取市市場場競競爭爭力力不足足：：對服服務(wù)務(wù)、、對對人人、、對對人人的的夢夢想想關(guān)關(guān)注注較較少少有資資源源但但不不限限于于資資源源有硬硬件件但但是是更更有有軟軟件件我們們要要做做的的就就是是精致致先先行行形成成差差異異化化找到到獨獨特特標(biāo)標(biāo)簽簽精致致休休閑閑休閑閑精致致涵蓋蓋盡盡可可能能多多的的功功能能和和物物業(yè)業(yè)類類型型滿足足不不同同客客戶戶的的需需要要同同時時模模糊糊各各自自界界限限相對對其其他他項項目目的的內(nèi)內(nèi)涵涵升升級級承擔(dān)擔(dān)帶帶動動區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展任任務(wù)務(wù)用軟軟硬硬件件的的精精益益求求精精來來提提高高項項目目附附加加值值凸顯顯對對人人、、對對夢夢想想、、對對服服務(wù)務(wù)的的苛苛求求擊中中周周邊邊項項目目的的軟軟肋肋樹立立自自己己品品牌牌形成成客客戶戶磁磁力力綜上上所所述述，，本本案案整整體體定定位位為為：：中國國首首個個完完備備““精精致致休休閑閑””新新城城首個——獨特、稀缺、排他，此物只應(yīng)此處有完備——復(fù)合、豐富、廣泛，不斷變化的新鮮體驗精致——服務(wù)、尊貴、貼心，完全放松的輕松愜意休閑——內(nèi)外融合、模糊界限，“1+1＞2”的功能組合浮生生三三日日·享盡盡所所想想在此此總總體體定定位位下下，，我們們著著重重關(guān)關(guān)注注430和800兩幅幅商商業(yè)業(yè)地地塊塊，，下面面我我們們就就分分別別就就兩兩地地塊塊的的操操作作方方案案進進行行分分析析定位位““民民俗俗””為為主主將本地地休休閑閑需需求求與與外外地地旅游游需需求求結(jié)合地塊位于進入石林景區(qū)的高速入口處上市時間急迫，盡可能的回收資金是主要任務(wù)，資金壓力緊張與800地塊形成定位的前期鋪墊是“精致休閑新城”規(guī)劃的起步將昆明本地休閑與外地旅游完美融合430地塊景區(qū)票務(wù)中心

430地塊緊鄰石林景區(qū)的票務(wù)中心，在票務(wù)中心與地塊之間建有一塊空地，是景區(qū)游覽車的總停車場，也容納了供旅游大巴和自駕車?？康耐＼噲觥Ｓ慰瓦M入入景區(qū)的的必經(jīng)之之地先天優(yōu)勢勢位于進入入石林景景區(qū)的高高速入口口處，距離石林林景區(qū)最最近的地地塊來自麗江江就讀于于云南旅旅游大學(xué)學(xué)的王同同學(xué)：““就去過過石林一一次，因因為有同同學(xué)家在在那邊，，也沒什什么特別別好玩兒兒的，就就是石頭頭比較奇奇怪一點點。”出租車司司機：““當(dāng)?shù)厝巳艘话惚缺容^少去去的，都都是一些些外地人人。到這這邊來旅旅游嘛，，一般花花半天時時間到石石林看一一看，拍拍拍照就就回去了了?！本皡^(qū)對當(dāng)當(dāng)?shù)厝穗y難以形成成吸引；；外地游客客只把石石林當(dāng)做做不需花花太多時時間的中中間站。。后天不足足根據(jù)2005年的統(tǒng)計計數(shù)據(jù)，，游客在在石林的的總逗留留時間平平均只有有4個小時，，其中在在大小石石林的平平均游覽覽時間僅僅為138分鐘。開發(fā)商在高爾夫的建設(shè)中一直處于投入的狀態(tài)，現(xiàn)需要找到資金回流點。地塊緊鄰景區(qū)，承擔(dān)著為景區(qū)做商業(yè)配套的責(zé)任。地塊的開發(fā)周期短，時間緊湊。職責(zé)所在在枷鎖加身身，該怎怎么跳舞舞無論困難難幾何，，在地塊塊具體定定位過程程中，我我們需要要首先明明確我們們希望通通過430地塊達到到的目標(biāo)標(biāo)！目標(biāo)一：：符合項項目整體體“精致致化休閑閑”的定定位，業(yè)業(yè)態(tài)盡量量豐富，，滿足多多樣化休休閑的要要求目標(biāo)二：：項目操操作有時時間要求求，所有有業(yè)態(tài)基基本在2012年投入運運營目標(biāo)三：：項目承承擔(dān)重要要的回現(xiàn)現(xiàn)任務(wù)，，初步計計劃至少少回收資資金30億元從“精致化休閑”的定位出發(fā)精致化休閑定位業(yè)態(tài)開發(fā)周期回現(xiàn)速度旅游民俗商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營相對靈活，面積適應(yīng)范圍廣，招商難度不高，有一定客戶支撐，短期內(nèi)容易實現(xiàn)租售方式靈活，有豐厚客戶支撐，回現(xiàn)速度快星級酒店有一定入駐硬性條件，但可選擇項較多，建設(shè)周期不長回現(xiàn)時間較長，但是對于樹立形象、帶動項目有較大幫助，且能涵蓋商務(wù)、休閑等不同需求經(jīng)濟型酒店入駐條件不高，建設(shè)周期不長回現(xiàn)周期短，有強大的客戶支撐主題游樂對于建設(shè)的硬性要求較多，而且合作方式復(fù)雜，多數(shù)經(jīng)營者希望采用與開發(fā)商合作開發(fā)的模式，談判周期較長租賃形式為主，短期內(nèi)回現(xiàn)能力不強美食餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營相對靈活，面積適應(yīng)范圍廣，招商難度不高，有一定客戶支撐，短期內(nèi)容易實現(xiàn)租售方式靈活，有豐厚客戶支撐，回現(xiàn)速度快主題購物對于建設(shè)的硬性要求較多，而且合作方式復(fù)雜，目前有擴展意愿的品牌不多，多數(shù)通過繳納品牌使用費的方式，來進行合作，但是招商需要自己承擔(dān)，壓力較大租賃形式為主，短期內(nèi)回現(xiàn)能力不強創(chuàng)意工作室業(yè)態(tài)經(jīng)營相對靈活，面積適應(yīng)范圍廣，招商難度不高，有一定客戶支撐，短期內(nèi)容易實現(xiàn)租售方式靈活，有豐厚客戶支撐，回現(xiàn)速度快××在確定了了業(yè)態(tài)的的大致范范圍之后后，我們先為為大家展展現(xiàn)商業(yè)業(yè)大致分分區(qū)情況況。SPA水療演藝中心心創(chuàng)意工作作室環(huán)湖酒吧吧五星級酒酒店經(jīng)濟型酒酒店+家庭客棧棧服務(wù)中心心餐飲商業(yè)業(yè)民俗博物物館在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，我我們對于于“430””商業(yè)的分分析，將從以下下幾個方方面入手手，逐步展開開業(yè)態(tài)體量核算業(yè)態(tài)表現(xiàn)及操作細節(jié)430回現(xiàn)大致匡算在基本定定位明確確的前提提下，我我們的業(yè)業(yè)態(tài)體量量如何測測算？體量測算算總體框框架體量測算算民俗商業(yè)業(yè)體量的的測算酒店體量量的測算算測算結(jié)果果測算中所所選取的的數(shù)據(jù)指指標(biāo)參照照政府公公示、行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以及經(jīng)經(jīng)驗數(shù)據(jù)據(jù)其他物業(yè)業(yè)體量測測算民俗商業(yè)業(yè)是430地塊的重重點商業(yè)業(yè)區(qū)域，，在眾多枷枷鎖加身身的狀況況下，我們對這這個地塊塊的第一一想法是是做景區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)配套。。兵家有云云“知己己知彼，，百戰(zhàn)不不殆”，，我們來看看一下與與本地塊塊狀況相相似、功功能相同同的項目目是如何何做的？？兵馬馬俑俑文文化化商商業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)意意區(qū)區(qū)與景景區(qū)區(qū)的的相相對對位位置置相相同同需要要承承擔(dān)擔(dān)的的功功能能相相同同景區(qū)區(qū)每每年年接接待待的的游游客客數(shù)數(shù)量量相相似似兵馬馬俑俑商商業(yè)業(yè)與與430商業(yè)業(yè)———似乎乎是是兩兩個個共共同同體體兵馬馬俑俑秦始始皇皇陵陵位位于于臨臨潼潼以以東東的的驪驪山山腳腳下下。。秦始始皇皇兵兵馬馬俑俑是是世世界界考考古古史史上上最最偉偉大大的的發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)之之一一，，被被譽譽為為““世世界界第第八八大大奇奇跡跡””，，不不看看金金字字塔塔，，不不算算到到埃埃及及，，不不看看秦秦俑俑，，不不算算到到中中國國。。西安安每每年年游游客客在在一一千千多多萬萬人人次次，，兵兵馬馬俑俑現(xiàn)現(xiàn)每每年年約約有有300萬人人次次的的客客流流量量，，其其中中省省外外游游客客220萬人人次次，，境境外外游游客客80萬人人次次。。兵馬馬俑俑國國際際旅旅游游廣廣場場規(guī)規(guī)劃劃秦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)（150畝，已建成）五星級溫泉酒店（92畝，土地已取得）驪山山脈大地景觀主題公園（2000畝，2010-2012年租用）大型景觀居住區(qū)（1000畝，2010-2012年征用驪山溫泉主題別墅區(qū)（780畝，2010-2012年征用）景區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃面面積積約約為6平方方公公里里，分分為為三三期期進進行行建建設(shè)設(shè)：：一期期文文化化商商業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)意意區(qū)區(qū)，，占占地地150畝，，區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)民民族族特特色色品品牌牌餐餐飲飲區(qū)區(qū)、、秦秦文文化化旅旅游游購購物物區(qū)區(qū)均均已已建建成成并并對對外外運運營營；；二期期占占地地4000畝，，其其中中五五星星級級溫溫泉泉大大酒酒店店已已進進入入策策劃劃設(shè)設(shè)計計階階段段；；三期期占占地地15平方方公公里里，，公公司司三三期期將將陸陸續(xù)續(xù)投投入入北北斗斗七七星星湯湯———先秦秦七七國國風(fēng)風(fēng)采采溫溫泉泉養(yǎng)養(yǎng)生生區(qū)區(qū)、、贏贏氏氏部部落落———運動動休休閑閑區(qū)區(qū)、、自自然然人人本本回回歸歸園園———會展展會會所所等等大大型型項項目目的的開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)。。三期期開開發(fā)發(fā)完完成成后后，，秦秦文文化化旅旅游游景景區(qū)區(qū)將將由由單單純純的的文文化化遺遺址址參參觀觀擴擴展展為為集集文文化化觀觀光光、、旅旅游游演演藝藝、、溫溫泉泉度度假假、、高高端端論論壇壇、、展展覽覽展展示示為為一一體體的的一一站站式式旅旅游游觀觀光光目目的的地地。。兵馬馬俑俑兵馬馬俑俑國國際際旅旅游游廣廣場場文化化商商業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)意意區(qū)區(qū)已已建建設(shè)設(shè)的的兵兵馬馬俑俑國國際際旅旅游游廣廣場場位位于于秦秦兵兵馬馬俑俑博博物物館館館館前前，，是是秦秦兵兵馬馬俑俑博博物物館館館館前前唯一一的的商商業(yè)業(yè)配配套套服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，，也也是是游游客客出出入入的的必必經(jīng)經(jīng)之之路路。。兵馬馬俑俑國國際際旅旅游游景景區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套項項目目面面積積為為60000平方方米米。。兵馬馬俑俑商品品單單一一，，僅僅有有兵兵馬馬俑俑紀(jì)紀(jì)念念品品沒有有主主題題活活動動，，沒沒有有主主題題式式的的體體驗驗街街餐飲飲沒沒有有特特色色，，且且檔檔次次低低、、品品質(zhì)質(zhì)差差、、數(shù)數(shù)量量少少屬于于歷歷史史保保護護區(qū)區(qū)，，限限制制開開發(fā)發(fā)具具有有較較大大規(guī)規(guī)模模的的商商業(yè)業(yè)距離離市市區(qū)區(qū)近近，，交交通通方方便便，，從從西西安安乘乘車車行行駛駛到到景景區(qū)區(qū)約約40分鐘鐘的的車車程程游客客游游覽覽景景區(qū)區(qū)一一天天便便可可往往返返，，逗逗留留時時間間短短條件件限限制制區(qū)位位影影響響沒有有特特色色其實實它它是是一一個個失失敗敗的的案案例例對比比之之下下的的思思考考兩個個地地塊塊同同樣樣面面臨臨著著游游客客走走馬馬觀觀花花的的致致命命要要害害，，而而且且430地塊塊面面積積÷文化化商商業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)意意區(qū)區(qū)面面積積=對于于景景區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)配配套套項項目目，，兵兵馬馬俑俑國國際際旅旅游游廣廣場場與與430地塊面臨著著同樣的問問題，當(dāng)我我們試圖通通過兵馬俑俑尋求出路路的時候，，發(fā)現(xiàn)它其其實是個反反面教材。。兵馬俑雖雖然沒有給給到我們?nèi)稳魏谓梃b的的意義，但但至少給到到我們一點點啟示。我們的問題題在于，我我們的商業(yè)業(yè)究竟應(yīng)該該有多少體體量？來進行我們們自身商業(yè)業(yè)體量的測測算民俗商業(yè)的的體量應(yīng)該該有多少？？酒店的體量量應(yīng)該有多多少？其他商業(yè)物物業(yè)的體量量應(yīng)該有多多少？到2010年，全縣接接待游客340萬人次，年年均增長13.3%；景區(qū)接待待游客280萬人次，年均增長6.8%；旅游直接收收入4.5億元，年均增長長率50%?！妒致糜伟l(fā)發(fā)展規(guī)劃(2008—2010年)》年份201020112012201320142015人數(shù)(萬人)280300320342365390直接收入(億元)4.56.7510.1315.222.834.2人均消費(元/人)161225317444625877以此推算，，則未來5年，游客每每年人次和和人均消費費預(yù)測為未來游客人人數(shù)及消費費測算由于430地塊于2012年上市，故故這里取2012年的游客人人次和人均均消費的預(yù)預(yù)測值作為為標(biāo)準(zhǔn)共約計320萬人次，人人均消費去去除門票、、住宿和交交通設(shè)定為為160元。人均消費包包括在景區(qū)區(qū)內(nèi)的門票票、住宿、、交通等一一切費用民俗商業(yè)需需求體量測測算(一)按照商業(yè)營營業(yè)額測算算，計算公公式為民俗商業(yè)需需求面積==總游客人數(shù)數(shù)×人均消消費÷商業(yè)業(yè)坪效÷商商業(yè)物業(yè)利利用率(說明：人均均消費商業(yè)業(yè)坪效指商商業(yè)物業(yè)每每平米每年年營業(yè)額(參考金鷹百百貨09年數(shù)據(jù))，商業(yè)物業(yè)業(yè)利用率取取90%)指標(biāo)名稱單位2012年游客人數(shù)萬人次320人均消費額元/人次160商業(yè)總零售額萬元101300預(yù)期商業(yè)坪效元/㎡5935商業(yè)物業(yè)利用率——90%商業(yè)物業(yè)面積需求㎡95853方法一測算算出來的民民俗商業(yè)需需求面積為為95853㎡，考慮到到本案項項目檔次次相比金金鷹百貨貨略有差差距，實實際體量量應(yīng)根據(jù)據(jù)情況有有所調(diào)整整。民俗商業(yè)業(yè)需求體體量測算算(二)按照人均均商業(yè)物物業(yè)指標(biāo)標(biāo)測算，，計算公公式為民俗商業(yè)業(yè)需求面面積==總游客人人數(shù)×人人均商業(yè)業(yè)物業(yè)指指標(biāo)÷商商業(yè)物業(yè)業(yè)利用率率(說明：：昆明人人均商業(yè)業(yè)物業(yè)指指標(biāo)為1，考慮到到城市商商業(yè)與旅旅游商業(yè)業(yè)的區(qū)別別，城市市居民平平均每周周一次購購物，游游客購物物則具有有一次性性特點，，按照購購物次數(shù)數(shù)折算，，則旅游游商業(yè)物物業(yè)指標(biāo)標(biāo)為1÷÷50=0.02㎡/人)指標(biāo)名稱單位2012年游客人數(shù)萬人次320商業(yè)物業(yè)指標(biāo)㎡/人0.02商業(yè)物業(yè)利用率——

90%商業(yè)物業(yè)面積需求㎡71111方法二測測算出來來的民俗俗商業(yè)需需求面積積為71111㎡，考慮到到本案項項目實際際操作時時的各種種因素差差距，實實際體量量應(yīng)根據(jù)據(jù)情況有有所調(diào)整整?？头繙y算算客房最低低需求數(shù)數(shù)量==總游客人人數(shù)×留留宿率÷÷365÷2設(shè)定：總總游客人人數(shù)320萬人次，，考慮到到商業(yè)成成熟的時時間，留留宿率定定為20%，平均每每間客房房擁有兩兩張床位位==320萬萬人次××20%÷365÷2==875間按照床位位需求數(shù)數(shù)量計算公式式為：客房需求求數(shù)量為為：875間五星級酒店建筑面積(㎡)客房(間)九寨溝喜來登大酒店62800482黃山香茗酒店44000500張家界武鉑爾曼酒店35000482無錫靈山元一希爾頓逸林酒店68000487四川黃龍貴賓樓飯店38000300平均值49560450酒店體量量測算430地塊內(nèi)共共設(shè)一個個五星級級酒店，，2個經(jīng)濟型型酒店和和一些家家庭客棧棧根據(jù)國內(nèi)內(nèi)著名景景區(qū)內(nèi)酒酒店經(jīng)驗驗，我們們保守設(shè)設(shè)定五星星級酒店店客房數(shù)數(shù)為400間，建筑筑面積為為40000平米兩個經(jīng)濟濟型酒店店客房數(shù)數(shù)為400間，建筑筑面積為為17000平米家庭客棧?？头繑?shù)數(shù)為75間，建筑筑面積為為3000平米國內(nèi)其他他著名景景區(qū)五星星級酒店店列舉酒店類型五星級酒店經(jīng)濟型酒店家庭客?？傆嬁头繑?shù)(間)40040075875建筑面積(㎡)4000017000300080000430地塊酒店店體量建建議城市的酒酒吧千篇篇一律，，缺乏不不一樣的的感覺環(huán)湖建造造各種風(fēng)風(fēng)情主題題酒吧，，每家都都有不一一樣的感感覺?？紤]到SPA持有經(jīng)營營，回現(xiàn)現(xiàn)能力較較弱，故故壓縮面面積，滿滿足大部部分需求求即可。。該區(qū)域靠靠近主干干道，對對項目整整體來說說，商業(yè)業(yè)利用價價值不高高，故以以出售為為主，將將SPA區(qū)域壓縮縮的面積積增加其其中酒吧SPA水療創(chuàng)意工作作室其他物業(yè)業(yè)體量測測算總建筑面積數(shù)量環(huán)湖酒吧5000㎡10主題酒吧1000㎡1主題酒吧4000㎡2總建筑面積數(shù)量SPA水療50001總建筑面積數(shù)量創(chuàng)意工作室28000108物業(yè)類型酒吧SPA水療創(chuàng)意工作室總計建筑面積(㎡)1000050002800043000商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)名稱總建筑面積數(shù)量是否持有商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)名稱總建筑面積數(shù)量是否持有民俗商業(yè)茶博館60001持有經(jīng)營民俗商業(yè)民俗手工藝品DIY100010出售花博館60001持有經(jīng)營紀(jì)念品直銷店20001出售石博館60001持有經(jīng)營風(fēng)情商業(yè)街20000——出售藥博館60001持有經(jīng)營仿古商業(yè)街17000——出售藝博館60001持有經(jīng)營酒店五星級酒店400001持有經(jīng)營快餐店30005出售經(jīng)濟型酒店170002持有經(jīng)營特大型餐飲店20001出售家庭客棧3000——出售大型餐飲店20002出售養(yǎng)生SPA水療50001持有經(jīng)營中型餐飲店500010出售酒吧環(huán)湖酒吧500010出售小型餐飲店600030出售主題酒吧10001出售特色小吃街100020出售主題酒吧40002出售戲曲茶樓40004持有經(jīng)營表演會議演藝會議中心50001持有經(jīng)營茶吧100010出售游客服務(wù)中心接待處10001持有經(jīng)營休閑娛樂吧450015出售便民設(shè)施1000——持有經(jīng)營攝影藝術(shù)吧150012出售工作室創(chuàng)意工作室38000158出售商業(yè)持有有經(jīng)營面面積為:103000平方米商業(yè)出售售面積為為：117000平方米總建筑面面積為：：220000平方米430地塊規(guī)劃劃體量一一覽表參照彝人人古鎮(zhèn)商商鋪出售售均價為為7000元/㎡，考慮到到本項目目地理位位置以及及資源和和上市時時間等相相關(guān)因素素本案商業(yè)業(yè)出售均均價可定定為10000元/㎡430地地塊前期期可回收收資金為為：10000×117000==11.7億億元430地塊前期期可回收收資金(此數(shù)據(jù)僅僅供參考考，因項項目上市市時間以以及資源源環(huán)境等等因素，，實際收收益視市市場而定定)規(guī)劃方案案物業(yè)配比占地容積率總建面（平米）物業(yè)類型總建面（平米）429.46畝0.733210000創(chuàng)意工作室獨棟別墅6000圍合式別墅22000五星級酒店6層27000獨棟別墅13000經(jīng)濟型酒店10層17000家庭客棧3000SPA水療5000環(huán)湖酒吧10000民俗博物館30000餐飲商業(yè)70000演藝中心5000服務(wù)中心2000推薦方案案創(chuàng)意工作作室\建面約：：28000㎡㎡環(huán)湖酒吧吧\建面約:10000㎡㎡五星級酒酒店\建面約：：40000㎡SPA水療\建面約：：5000㎡經(jīng)濟型酒酒店+家庭客棧棧\建面約：：20000㎡㎡服務(wù)中心心\建面約：：2000㎡民俗博物物館\建面約:30000㎡㎡演藝中心心\建面約：：5000㎡餐飲商業(yè)業(yè)\建面約：：70000㎡㎡鳥瞰圖其他角度度客戶是我我們存在在的基礎(chǔ)礎(chǔ)，不同同來源、、不同需需求的客客戶會有有不同的的追求，，我們的的客戶在在哪里？？他們的的追求是是什么？？這也將將是我們們解決問問題的關(guān)關(guān)鍵所在在。在430體量基本本確定的的情況下下，唯一一剩下的的問題就就是客戶戶的需求求了地州客戶戶昆明本地地外地游客客從客戶來來源看特色的、、民俗的的、安逸的、舒適的、自然的的、歷史史的、休閑的榮耀的、、升華的的、階層層的、安逸的、舒適的、新奇的的、休閑的時尚的、、新奇的的、舒適的、安逸的、休閑的、城市生生活的新新樂趣我們可以以找到三三者需求求的共同同點，他他們都渴渴望得到到：安逸的、、休閑的的、舒適適的追求求從我們市市調(diào)過程程中的一一些感受受和對昆昆明人的的一些訪訪談中發(fā)發(fā)現(xiàn)：“昆明人人不喜歡歡民俗””我們的想想法是：：沒有人不不喜歡自自己的歷歷史，只只在于產(chǎn)產(chǎn)品做的的是不是是符合口