湖南益陽食品產(chǎn)業(yè)園可行性分析報告

益陽項目可行性分析報告

武漢***投資集團-世紀置業(yè)

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報告內(nèi)容

第一部分：項目本體分析

第二部分：房地產(chǎn)市場分析

第三部分：項目必要性及可行性分析

第一部分：項目本體分析

城市背景

項目區(qū)位

規(guī)模指標

項目現(xiàn)狀

利勢條件

初步定位

益陽位于湖南省中北部，是中部地區(qū)重要的的物流集散地。全市總?cè)丝?70萬，中心城區(qū)人口53萬.

全市轄桃江、安化、南縣三個縣和大通湖區(qū)，代管沅江市。市區(qū)設赫山、資陽、朝陽三個區(qū)。其中山地占39.71%，丘陵占10.05%，崗地占6.7%，平原占32.44%，水面占11.10%。

全市總面積12144平方公里，為全省總面積的5.83%。全市城鎮(zhèn)人口195萬，中心城區(qū)面積53平方公里，中心城區(qū)人口53萬。（數(shù)據(jù)截止2009年底）

公路、鐵路、高速公路、高等級公路、水路四通八達，兩小時車程可以輻射湘、鄂、贛等省多個城市。

城市背景

項目地處益陽市南部，位于市政府2008年成立的高新區(qū)東部新區(qū)，目前地段認知相對較偏。

東部新區(qū)規(guī)劃總面積285平方公里，其中核心區(qū)29.6平方公里。近期規(guī)劃總面積10平方公里，其四至范圍：北至長張高速公路，南抵319國道，西起高新大道，東止魚形山大道。涉及泉交河、衡龍橋、滄水鋪3鎮(zhèn)12個村的62個小組，規(guī)劃區(qū)內(nèi)人口5980人.

東部新區(qū)緊鄰省會長沙，地處長常高速公路出口處，距長沙40公里，距益陽港口和長沙黃花機場分別為20公里和60公里。

項目區(qū)位

本案

總占地4558.1畝。主要分三大版塊：交易區(qū)、企業(yè)總部、倉儲物流。

總占地4558.1畝，正批報面積200畝，生產(chǎn)企業(yè)近期用地面積940畝，預留用地面積34181.1畝。

其中交易區(qū)320畝，企業(yè)總部400畝，倉儲物流及其它配套

規(guī)模指標

地塊周邊交通設施正在修建中，周邊環(huán)境多為農(nóng)田、山林。

地塊四至：

東：至灣路

西：至城際干道

南：至宴家村路

北：至魚形山路

地塊現(xiàn)狀：

地塊周邊道路部分主體完工，部分仍待修建，目前沒有道路綠化、路燈等公共設施。

地塊內(nèi)部全為水稻農(nóng)田，與周邊道路有一定的海拔落差。

項目現(xiàn)狀

項目緊鄰新區(qū)主干道城際干道，與益陽、長沙城區(qū)交通便利。

本項目西側(cè)是城際主干道，沿街面達2281M。

本項目東側(cè)緊鄰長常高速，沿街面達1851M。

地塊距益陽城區(qū)15公里左右，距長沙市區(qū)40公里左右。

利勢條件

1、總體定位

中國第一品牌食品產(chǎn)業(yè)園

通過現(xiàn)代食品的集中展示交易和國內(nèi)、國際著名行業(yè)品牌匯聚，依托益陽資源與區(qū)位優(yōu)勢，

打造集品牌產(chǎn)品科技創(chuàng)新、生產(chǎn)加工、物流配送、質(zhì)量認證、信息發(fā)布、展示交易、國際博覽、

品牌推廣、行業(yè)高端服務等功能為一體的中國第一品牌食品產(chǎn)業(yè)基地。

2、功能定位

該項目分為十個功能區(qū)——產(chǎn)品交易中心、全球食品電子交易采購中心、產(chǎn)業(yè)會展中心、生產(chǎn)加工園區(qū)、企業(yè)定制園區(qū)、研發(fā)科技中心、倉儲物流中心、產(chǎn)業(yè)服務認證中心、企業(yè)總部基地、綜合配套園區(qū)。

初步定位

城市發(fā)展新區(qū)、有一定資源條件的、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目。

項目優(yōu)勢：

交通優(yōu)勢：與新區(qū)主干道2.3公里沿街面，與長常高速1.8公里沿街面。交通便利，地段優(yōu)質(zhì)。

規(guī)模優(yōu)勢：大規(guī)模開發(fā)，在規(guī)劃設計、整體的開發(fā)安排等方面有較大可為空間

地價優(yōu)勢：取地成本，初期投入少

區(qū)域認知：目前項目所在區(qū)域認知相對較偏

工業(yè)基礎：益陽是農(nóng)業(yè)大市，工業(yè)底子較薄。

項目劣勢：

本體分析小結(jié)

第二部分：益陽房地產(chǎn)市場分析

宏觀經(jīng)濟指標

宏觀房地產(chǎn)市場指標

房地產(chǎn)市場需求展望

益陽市經(jīng)濟發(fā)展快速，2010年國民生產(chǎn)總值712億，增長率達14.7%，高于全國平均水平。

益陽地處連接長沙麓谷——望城——寧鄉(xiāng)西線工業(yè)走廊，是長株潭城市群的重要組成部分，同時也是國家中部地區(qū)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移重點承接地，近年經(jīng)濟發(fā)展快速。

近年益陽經(jīng)濟持續(xù)增長，年均增幅14%左右，高于全國11.4%的平均水平。工業(yè)增長率超過20%，正走向工業(yè)興市道路。

但由于益陽是農(nóng)業(yè)大市，人群與產(chǎn)業(yè)限制，經(jīng)濟總量不高，在湖南各市排名靠后。不到長沙的七分之一。

資料分析來源：益陽市年鑒、湖南統(tǒng)計局

GDP、人均GDP

住房消費支出水平

可支配收入與消費能力

2010年益陽市GDP

絕對額（萬元、元）

增長速度（%）

GDP

7122748

14.7

第一產(chǎn)業(yè)

1623639

4.3

第二產(chǎn)業(yè)

2884061

21.1

第三產(chǎn)業(yè)

2615048

13.7

人均GDP

16839

13.7

人均可支配收入和人均消費支出雙向增長，益陽農(nóng)村居民消費能力逐步增強。

隨著益陽市經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，2007年至2010年益陽市城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提升，由07年的10797元提升至10年的15398元。

益陽2009年城鎮(zhèn)居民人均消費性支出突破萬元大關，同比上年增長9.5%，農(nóng)村居民消費支出由2009年的5.6%上升到2010年的11.4%，充分顯示居民消費能力增強。

GDP、人均GDP

住房消費支出水平

可支配收入與消費能力

資料分析來源：益陽市年鑒

居民消費性支出占可支配收入的比例超過70％，消費意愿強烈。住房消費支出占比低，發(fā)展空間大

人均消費性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消費習慣和消費愿望，指數(shù)值越大，表明居民的消費愿望強烈，用于儲蓄的收入越少。

當前國內(nèi)多數(shù)城市的該指數(shù)在65%左右，益陽市超過70％，居民消費意愿較強。

2009年益陽市城鎮(zhèn)人均住房支出占消費性支出的比重約7.5％，根據(jù)國際標準，基本屬于溫飽型社會水平。

GDP、人均GDP

住房消費支出水平

可支配收入與消費能力

消費類型

恩格爾系數(shù)（%）

住房支出比重（%）

溫飽型

55—59

7.6

50—55

11.2

小康型

45—50

12.1

40—45

18.9

住房支出的國際標準

資料分析來源：益陽市年鑒

固定資產(chǎn)投資呈穩(wěn)步增長，對城市經(jīng)濟發(fā)展形成強勢推動，但房地產(chǎn)投資占比低

益陽市固定資產(chǎn)投資增長平穩(wěn)，房地產(chǎn)及食品工業(yè)投資額相對較少，顯示出市場仍有相當大的開發(fā)空間。

2010年房地產(chǎn)投資63億元，占固定資產(chǎn)投資總額的14%，食品工業(yè)投資41.77億元，占固定資產(chǎn)投資總額的9%；房地產(chǎn)市場處于基本正常階段，但投資水平仍相對較低。

異常

基本正常

正常運行

基本正常

異常

2007年

房地產(chǎn)投資/GDP

<0.05

0.05-0.1

0.1-0.15

0.15-0.2

>0.2

0.088

反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15

房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資

<0.15

0.15-0.22

0.22-0.3

0.3-0.37

>0.37

0.14

反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%

房地產(chǎn)市場指標體系

資料來源：益陽市年鑒

固定資產(chǎn)投資

460億

房地產(chǎn)業(yè)投資

63億

GDP

712億

房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比

14%

房地產(chǎn)投資占GDP比重

8.8%

2010年益陽市固定資產(chǎn)投資完成情況

投資指標：房地產(chǎn)投資

價格指標：價格變化

供求指標：施工與銷售

益陽市商品房近幾年市場供需趨于平衡，市場開發(fā)與銷售穩(wěn)步增長

2007-2010年益陽市商品房竣工量、銷售量

益陽市房地產(chǎn)市場保持較快增長。全年全市完成房地產(chǎn)投資63億元，增長21.2%，增速比上年同期加快9.7個百分點；商品房銷售面積達194.31萬平方米，增長24.6%。

資料來源：土地局訪談整理、錫林浩特市年鑒

投資指標：房地產(chǎn)投資

價格指標：價格變化

供求指標：施工與銷售

益陽市住宅價格上漲速度較慢，自2010年房交會后城市房價增速明顯。

2010全市商品房均價為1933元/㎡，其中商品房住宅平均售價1423元/㎡，商品房非住宅均價3263元/㎡。

2010年全市商品房和商品房住宅最高成交均價都來自于城中區(qū)域，分別為2725元/㎡和2244元/㎡；

城東區(qū)成交價最低，商品房、商品住宅均價分別為1924元/㎡、1646元/㎡。

投資指標：房地產(chǎn)投資

價格指標：價格變化

供求指標：施工與銷售

資料來源：房管局訪談資料整理、互聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)計資料

益陽市08-10商品房均價（元/平方米）

城市空間結(jié)構(gòu)以“一點、一環(huán)加兩軸”的空間布局為主

益陽城市空間布局基本格局是由兩條功能主軸構(gòu)造而成，一條東西向的、沿資江和S308省道的生活居住主軸，一條自西北向東南挺進、垂直于生活居住主軸的綜合服務功能主軸。

遠景考慮東西向生活居住功能主軸西部延伸到桃江縣城，東部延伸到蘭溪鎮(zhèn)；南北向綜合服務功能主軸北部延伸到迎風橋，南部延伸到衡龍橋。

城市形成一主城四副組團（益陽主城區(qū)、桃花江組團、迎風橋組團、滄水鋪組團、衡龍橋組團）的城市空間格局，同時在城市的外圍發(fā)展一條環(huán)形功能軸線把各衛(wèi)星城鎮(zhèn)串起來。

一個中心：以朝陽路為紐帶，桃花侖、朝陽和龍嶺北等功能片區(qū)共同構(gòu)成益陽市新的主城區(qū)中心。

八大片區(qū)：根據(jù)功能分區(qū)，主城區(qū)劃分為資陽片區(qū)、桃花侖片區(qū)、高新區(qū)北片區(qū)、會龍片區(qū)、高新區(qū)南片區(qū)、龍嶺北片區(qū)、龍嶺南片區(qū)和東港片區(qū)等八個綜合片區(qū)：

——摘自《益陽城市總體規(guī)劃》

城市規(guī)劃

需求展望

人口現(xiàn)狀

益陽市中心城區(qū)總?cè)丝?3萬，城鎮(zhèn)化率41.5%，低于湖南及全國平均水平

城市化主導對發(fā)展方式轉(zhuǎn)型有決定性影響。

第一，決定服務業(yè)比例。沒有城市化，大力發(fā)展服務業(yè)是不可能的;

第二，決定城鄉(xiāng)一體化進程?？焖俚某鞘谢厝唤⒃诟淖兂青l(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、推進城鄉(xiāng)一體化的基礎上;

第三，對改善資源環(huán)境問題有決定性影響。城市化產(chǎn)生某些環(huán)境問題，但城市化又是解決環(huán)境問題的重大選擇;

第四，決定勞動力的就業(yè)。如果沒有城市化和由此帶來的服務業(yè)的發(fā)展，擴大勞動力的就業(yè)范圍和提高勞動力的就業(yè)水平就會受到嚴重制約。

2006年

2007年

2008年

2009年

益陽市總?cè)丝?/p>

（萬人）

463

465.25

467.66

470.55

益陽中心城區(qū)人口

（萬人）

45

48.8

51

53

益陽高新區(qū)人口

（萬人）

7.01

8.07

7.85

8.16

全國城市化率

（%）

43.9

44.9

45.68

46.6

湖南城市化率

（%）

38.71

40.45

42.15

43.2

益陽城市化率

（%）

35

37.52

39.75

41.5

2006-2009年益陽市人口與城市化率

城市規(guī)劃

需求展望

人口與城市化

2010年益陽市三次產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率分別為23%，40%，37%。第二產(chǎn)業(yè)所占比例漸多。

2006－2009年二產(chǎn)業(yè)年均增長19.3%，高于GDP增速6個百分點，比“十五”期間年均增速高7.3個百分點，二產(chǎn)業(yè)成為全市經(jīng)濟發(fā)展的主要動力。

益陽市正由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)城市向能源型城市轉(zhuǎn)化，第二產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中所占比例漸多

城市發(fā)展戰(zhàn)略

堅持工業(yè)強市，大力推進新型工業(yè)化

突出城鎮(zhèn)提質(zhì)，加快推進新型城鎮(zhèn)化

加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，努力擴大消費需求

——摘自《益陽市十二五規(guī)劃》

2005-2009年益陽市三產(chǎn)構(gòu)成

資料分析來源：錫林浩特市年鑒

城市規(guī)劃

需求展望

人口現(xiàn)狀

目前紡織、裝備制造已形成較完整的產(chǎn)業(yè)鏈，是益陽支柱產(chǎn)業(yè)，未來將以食品產(chǎn)業(yè)等為核心發(fā)展產(chǎn)業(yè)

資料分析來源：錫林浩特市年鑒《2008跨越中發(fā)展的錫林浩特市》

2015年實現(xiàn)食品工業(yè)總產(chǎn)值700億元，年均增長35%。實現(xiàn)工業(yè)增加值200億元，年均增長30%以上。以提高食品工業(yè)技術水平和經(jīng)濟效益為目標，突出抓好綠色食品、特色食品、功能食品和放心食品四大工程。

——摘自《益陽市十二五工業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》

糧、棉、油、蔬菜是益陽市四大農(nóng)作物，年總產(chǎn)值過百億，其中稻谷比重最大，占到種植業(yè)的四成。

2015年食品及農(nóng)產(chǎn)品加工能力有較大提升，建成全省最大的掛面、水產(chǎn)品、茶葉、大米等四大加工基地。

城市規(guī)劃

需求展望

人口現(xiàn)狀

東部新區(qū)的建設推動益陽房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展

東部新區(qū)的建設對于益陽房地產(chǎn)的發(fā)展起到促推作用。

首先，最為直觀的是隨著東部新區(qū)的開發(fā)建設，益陽城區(qū)區(qū)域和城市人口將大幅增大，這為房地產(chǎn)的開發(fā)提供了土地基礎和剛性需求群體。另外，新區(qū)相對較低的土地價格，也肯定會吸引大量的外地開發(fā)商。

其次，益陽與長沙的距離變得更近，半小時生活圈真正得到實現(xiàn)，益陽房地產(chǎn)投資吸引力增大。東部新區(qū)位于益陽東南，距寧鄉(xiāng)縣城僅6公里、距長沙中心城區(qū)50公里，從東部新區(qū)出發(fā)，走雙向八車道的城際干道去長沙，路程比走高速縮短了20來公里。

第三，東部新區(qū)是長株潭城市群“兩型社會”建設示范先導區(qū)，是國家級加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移重點承接地，也且嫜艟枚越郵』岢ど車那磐繁?。犊袘]慕ㄉ杞諍艽蟪潭壬咸嶸嫜艟梅⒄購統(tǒng)鞘薪ㄉ璧乃劍嫜艫某鞘形蠓嶸馕摶山嶸嫜舴康夭姆⒄夠?第四，益陽較低的房價將吸引大批的長株潭特別是長沙客戶到益陽投資置業(yè)，而東部新區(qū)將成為益陽吸納這些客戶的第一站。一些在長沙買不起房的普通購房者，以及在大城市購房的成本相對較高的投資性購房者，都肯定會將購房目光投向益陽，投向東部新區(qū)。

城市規(guī)劃

需求展望

人口現(xiàn)狀

益陽市目前在售項目較多，主要分布在老城區(qū)，但銷售周期均比較長。

目前益陽在售及待售項目63個，其中高新區(qū)15個。

目前在售和待售項目中主要仍以住宅項目為主，商業(yè)項目相對較少。

益陽樓市分布

相關個案分析

在售樓盤簡表

項目名稱

產(chǎn)品類型

規(guī)模

銷售情況

目前售價（元/平米）

東方維也納

高層小高層

占地面積79560平米總建筑面積217637平米

2010年6月

均價2550

香港城·青年公寓

商鋪、住宅

占地面積26423平米總建筑面積64088平米

2007.10.1開盤

目前均價2300

華聯(lián)商業(yè)街

商鋪、住宅

250000平米

2009.3開盤

目前均價1900

鴻福家園·財富廣場

住宅

占地面積8993平米、總建筑面積13340平米

2007.5開盤

均價1700

濱江財富中心

商鋪、住宅

建筑面積32292平方米

2009年

均價2000

高爾夫·紫龍郡

住宅

占地5000畝，總建筑面積153萬

2008.3月開盤

均價2400

資江明珠

住宅

占地面積為8109.75㎡，建筑面積138406㎡

2009年10月

目前均價2480

佳寧娜·梓山湖新城

住宅

總戶數(shù)：598套

占地面積：1368.45㎡

2007年8月

均價2800

資江新城建材市場

商鋪、住宅

占地20畝

/

目前均價1480

資料分析來源：益陽樓盤網(wǎng)

益陽樓市分布

相關個案分析

在售樓盤簡表

益陽市目前在售項目較多，主要分布在老城區(qū)，但銷售周期均比較長。

益陽香港城：06年至今仍未建完，項目口碑不好，市民反響強烈。

項目總占地627畝，總建筑面積約80余萬平方米，投資額高達30億元！項目共分為三期開發(fā)，其中第一期工程占地近170畝，總建筑面積約15萬平方，包括總建筑面積約7.2萬平方米的“五角大樓”，總面積約1.3萬平方米的空中花園和總建筑面積6.5萬平方米的高檔住宅項目“紫荊花苑”，與此同時，還將打造占地50余畝的益陽唯一一個商業(yè)廣場：香港城??桃花侖商業(yè)廣場。

項目二期及三期均為純住宅項目，是益陽中心城區(qū)的“新造城運動”，將打造70余萬平方米的高檔住宅區(qū)。住宅均價：2500元/m2

占地面積：418000m2

總建筑面積：約80萬平方米起價：3600元/m2均價：4888元/m2詳細地址：益陽中南實業(yè)發(fā)展建筑密度：33％綠化率：37％容積率：1.87

停車泊位：??????????2510個物業(yè)公司：浙江綠城物業(yè)管理公司

益陽樓市分布

相關個案分析

在售樓盤簡表

益陽香港城項目位于益陽市最繁華的商業(yè)中心區(qū)域，南面與桃花侖路聯(lián)通，北為江濱路，西為大桃路，東為鐵鋪嶺路??。是湖南省市重點工程，益陽市政府重點招商引資項目，也是益陽最大的舊城改造和企業(yè)轉(zhuǎn)制項目。

益陽商業(yè)步行街：2004年5月開街。位于赫山區(qū)政府附近，市商業(yè)中心地段赫山廟，西起龍洲路，東至人民路，全長８４０米，占地１２０多畝，建筑面積約１０萬平方米，共設７１８個商業(yè)鋪面。規(guī)劃以銷售中、高檔精品為主，是歐陸人文風情與益陽竹鄉(xiāng)文化有機結(jié)合，融旅游、休閑、娛樂、購物為一體的完全步行商業(yè)街。

益陽有2個比較繁華的商業(yè)街區(qū)，一個在橋北資陽區(qū)，一個在橋南赫山區(qū)。橋北資陽區(qū)是比較老一點的商業(yè)街區(qū)，人氣稍強，但消費能力和購買力不及橋南赫山區(qū)。赫山區(qū)的繁華商業(yè)區(qū)主要集中在桃花侖至赫山廟、七里橋沿線，特別是在赫山廟商業(yè)步行街，商鋪較新。另外赫山區(qū)從康復路市一中算起，一直到康復南路的福中福商業(yè)廣場，也算是新興的商業(yè)街區(qū)。

益陽樓市分布

相關個案分析

在售樓盤簡表

益陽商業(yè)步行街：周末如平時，人氣不足。

拍攝時間：2011.3.25日晚7點左右

該項目由長沙寧鄉(xiāng)縣人民政府和香港豪德集團合作開發(fā)，將由豪德集團投資建設。該項目規(guī)劃建筑面積約2000畝，總投資約20億元，總建筑面積約120萬平米。它是集休閑、娛樂、觀光、購物、倉儲、物流配送、電子商務為一體的大型商貿(mào)物流園區(qū)。貿(mào)易廣場以大商貿(mào)、大物流、大交通、大市場為經(jīng)營理念，以建設、經(jīng)營、管理“三位一體”的經(jīng)營模式，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一服務。寧鄉(xiāng)豪德光彩物流園區(qū)建成后，將成為寧鄉(xiāng)的一個新的景點、亮點、經(jīng)濟增長點，可帶動相關產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，將給寧鄉(xiāng)人民帶來創(chuàng)業(yè)致富的良機，可直接和間接帶動數(shù)萬人的創(chuàng)業(yè)和就業(yè)；有利于當?shù)亟?jīng)濟的繁榮和社會的安定。對創(chuàng)建和諧、平安寧鄉(xiāng)將有積極的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。

益陽樓市分布

相關個案分析

在售樓盤簡表

??寧鄉(xiāng)豪德光彩貿(mào)易廣場：省招商引資重點項目。傳統(tǒng)的一鋪三層式銷售形態(tài)，銷售情況良好，以益陽、長沙市區(qū)人口居多。

寧鄉(xiāng)豪德光彩貿(mào)易廣場項目共由79棟獨立商鋪及會展中心、酒店式公寓、星級大酒店、貨代市場、倉儲組成.

總經(jīng)濟技術指標表

編號

項目

單位

數(shù)值

備注

1

總用地面積

㎡

391415

合587畝

2

總基地面積

㎡

334216

合453畝

3

總占地面積

㎡

136715

??

4

總建筑面積

㎡

411853

??

??

其

??

??

中

專業(yè)市場

㎡

230236

??

會展中心

㎡

32860

??

酒店式公寓

㎡

30937

其中地下室995㎡

客運站

㎡

12308

??

商務酒店

㎡

30600

含快捷酒店、商場、其中地下室4200㎡

美食街

㎡

7682

??

其

??

??

中

貨代市場

㎡

17131

??

板材市場

㎡

25411

??

倉??庫

㎡

24471

??

公共服務設施

㎡

217

??

5

建筑密度

％

34.93

??

6

凈容積率

-

1.22

??

7

綠地率

％

9.5

??

8

停車位

個

1755

其中地下車庫80個

9

商鋪數(shù)

間

2162

益陽樓市分布

相關個案分析

在售樓盤簡表

??寧鄉(xiāng)豪德光彩貿(mào)易廣場：省招商引資重點項目。傳統(tǒng)的一鋪三層式銷售形態(tài)，銷售情況良好，以益陽、長沙市區(qū)人口居多。

益陽樓市分布

相關個案分析

在售樓盤簡表

高橋大市場：位于長沙，全國第四大市場，人車物流量大，產(chǎn)品齊全，食品占據(jù)整個市場相當大的份額。

湖南高橋大市場是是省市“九五”重點工程和國家重點扶持的市場建設項目，經(jīng)過13年的發(fā)展，已成為中南地區(qū)規(guī)模最大的國家級綜合批發(fā)市場和全國第四大市場。

湖南高橋大市場占地1000畝，現(xiàn)累計投入20億多元，完成60萬平方米的營業(yè)、倉儲和配套用房，共有鋪位6000個，經(jīng)營人員5萬余人。

市場定位以糖酒、副食、日化、家電、百貨、皮具、文體、農(nóng)副產(chǎn)品為主，輔以小商品、針織品、服裝等經(jīng)營項目，年成交總額約300億元以上。

益陽房地產(chǎn)市場分析小結(jié)

一、益陽經(jīng)濟總體形勢

2010年益陽市經(jīng)濟持續(xù)向好，經(jīng)濟企穩(wěn)回升的良好勢頭進一步鞏固。

2010年益陽市實現(xiàn)生產(chǎn)總值712.3億元，比上年增長14.7%，增速不僅比上年快1.7個百分點，也超過全省平均水平0.2個百分點。其中，工業(yè)經(jīng)濟貢獻加大，對GDP增長的貢獻率達50.5%。787家規(guī)模以上企業(yè)實現(xiàn)增加值228億元，同比增長24.1%，增幅居全省第4位，且高于全省平均增速0.7個百分點。產(chǎn)業(yè)集群貢獻突出。全市裝備制造、食品、電力等十大產(chǎn)業(yè)集群實現(xiàn)增加值198.5億元，比上年增長23.2%，占規(guī)模工業(yè)增加值的87.1%。園區(qū)工業(yè)高速增長。省級六大園區(qū)實現(xiàn)工業(yè)增加值108.24億元，比上年增長28.5%。服務業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)市場保持較快增長。全年全市完成房地產(chǎn)投資63億元，增長21.2%，增速比上年同期加快9.7個百分點；商品房銷售面積達194.31萬平方米，增長24.6%。交通運輸業(yè)全面增長，全社會旅客周轉(zhuǎn)量、貨物周轉(zhuǎn)量增幅均超過15%。

二、益陽房地產(chǎn)市場小結(jié)

房地產(chǎn)市場尚處于起步階段，供需發(fā)展不平衡，住宅空置率較高。

商業(yè)、住宅仍自住需求為主，投資需求少；常住人口基數(shù)少，難以支撐大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)。

依托經(jīng)濟發(fā)展，未來的房地產(chǎn)市場將存在較大空間。

開發(fā)及營銷水平都處于較初級的階段，同質(zhì)化競爭嚴重，行業(yè)成熟度低。

市場機會吸引外地開發(fā)商陸續(xù)進入，競爭逐漸激烈。

近期東部新區(qū)發(fā)展力度大，隨著新區(qū)公共配套的進一步完善，新區(qū)投資價值將逐漸增強。

益陽市房地產(chǎn)市場的后續(xù)供給量較大，舊城拆改項目和新區(qū)新出讓土地形成的后續(xù)供應，將激發(fā)益陽市房地產(chǎn)市場的激烈競爭。

基于益陽市未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，食品及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來整體經(jīng)濟的發(fā)展及人口結(jié)構(gòu)的變化。

益陽房地產(chǎn)市場分析小結(jié)

益陽房地產(chǎn)市場分析小結(jié)

二、益陽房地產(chǎn)市場展望

政府繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的重視，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位。

益陽市政府持續(xù)加大城市基礎建設，完善了房地產(chǎn)市場的配套工作。

開展東部新區(qū)的持續(xù)工作，加快鏈接長株潭。

城市加力發(fā)展工業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提速。

市場放量加大，容量有限。

受國家樓市政策的影響，使得購房者在未來一段時期內(nèi)還將處于觀望狀態(tài)。

第三部分：工業(yè)地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)分析

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)解析

益陽工業(yè)園區(qū)分析

工業(yè)地產(chǎn)概述

工業(yè)地產(chǎn)起源

工業(yè)地產(chǎn)分類

工業(yè)地產(chǎn)特點

市場特征

開發(fā)風險

發(fā)展趨勢

工業(yè)地產(chǎn)起源：

工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀末工業(yè)化國家，從1945年開始很多國家將工業(yè)地產(chǎn)融入到國家策略當中，但是直到1970年以后，工業(yè)地產(chǎn)得以快速發(fā)展并在各個方面逐漸取得成熟。

工業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市或一個國家的經(jīng)濟支柱?！叭毡镜墓I(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對日本的GDP貢獻在40%以上，美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27%，對本國的GDP貢獻也超過了30%。

工業(yè)地產(chǎn)起源

根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。

工業(yè)地產(chǎn)分類

標準廠房

定制廠房

工業(yè)廠房

工業(yè)園區(qū)

綜合工業(yè)園

科技園區(qū)

物流園區(qū)

專業(yè)園區(qū)

企業(yè)總部基地

工業(yè)地產(chǎn)

標準工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的、用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè)。

定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者5到10年時間。

主要由標準廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

物業(yè)類別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、土地、企業(yè)加速中心等。

物流園主要是服務于物流行業(yè)，滿足其使用要求的工業(yè)園區(qū)。

對設備及廠址有特殊要求的園區(qū)。

總部基地ABP以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。

工業(yè)地產(chǎn)是靠市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的行業(yè)，具有政策主導、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報期長及自身增值性的特點。

工業(yè)地產(chǎn)特點

政策主導性強、專業(yè)性強

工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟、

產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；

工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn)

業(yè)發(fā)展需求及功能要求；

區(qū)域性強

由于工業(yè)發(fā)展具有

很強的聚集效應，

不同區(qū)域具有不同的

主導產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。

投資大、投資回收期長

工業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)；

項目增值性

發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，拓展項目收入來源；

加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項目價值提升

特點一

特點二

特點三

特點四

特征一：

工業(yè)投資持續(xù)增長；呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。

中國吸引投資能力增強，參與供給產(chǎn)業(yè)分工能力加強；企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。

中國參與國際產(chǎn)業(yè)分工能力加強，目前“世界制造工廠”的局面還會長期持續(xù)下去，這取決于中國廉價而豐富的勞動力、低廉的工業(yè)土地價格和巨大的消費市場；

北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移，在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間；

區(qū)域性招商引資力度普遍加大，各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和生產(chǎn)性

服務業(yè)集聚區(qū)層出不窮，直接拉動了工業(yè)房產(chǎn)的持續(xù)需求;

各地對工業(yè)房產(chǎn)投資開發(fā)給予政策、稅收和土地供給價格等方

面諸多優(yōu)惠，為工業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)注入了催化劑。

市場特征

特征二：

工業(yè)土地存量不足，工業(yè)土地日益稀缺。

工業(yè)土地面積供應縮減原因：

國家宏觀政策加強對開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關閉；

保留下來的開發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問題，未來的發(fā)展空間受限。

經(jīng)濟快速發(fā)展，

市場需求量大

市場供應面積小

工業(yè)地產(chǎn)升溫，全國大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足。

上海、重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業(yè)園區(qū)已基本無地可售，市場上對工業(yè)用地的爭奪到了激烈的程度，甚至出現(xiàn)了200家客戶爭奪100畝的土地的場景。

特征三：

工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導致土地價格快速上漲。

2009年全國監(jiān)測城市地價水平?2009年全國六分區(qū)不同用途地價增長率比較

特征四：

工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴大。

工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房—科技園、物流園、總部基地等——文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設計創(chuàng)業(yè)園等，不斷地擴大其涵蓋的范圍。

簡單的工廠用房

產(chǎn)業(yè)集群：

科技園、物流園、專業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部基地等

衍生產(chǎn)業(yè)集群：

文化產(chǎn)業(yè)園；新聞會展中心

卡通動漫產(chǎn)業(yè)基地

汽車后市場產(chǎn)業(yè)基地

長三角國際技術藍領基地

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場風險相對較小，但由于政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也存在一定的市場風險。

經(jīng)營風險：

區(qū)域市場供應情況，供大于求造成的市場經(jīng)營難度，形成的風險。

政策風險：

土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。

市場風險：

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導致區(qū)域競爭力下降，引起對工業(yè)物業(yè)需求的減少；

產(chǎn)業(yè)升級及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對物業(yè)需求變化。

開發(fā)風險分析

開發(fā)風險

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不斷擴大、開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。

政策將強調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，促進工業(yè)地產(chǎn)價格回歸到真實價值。

趨勢一

國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。資本運作成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢。

趨勢二

由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達地區(qū)總部經(jīng)濟的規(guī)模形成，投資熱點區(qū)域?qū)⒉粩鄶U大，更多城市將得到發(fā)展機遇。

趨勢三

工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級過渡，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時代”。

趨勢四

工業(yè)地產(chǎn)趨勢分析

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式研究

工業(yè)園區(qū)模式

主計笠狄寄Ｊ?工業(yè)地產(chǎn)商模式

綜合模式開發(fā)模式

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通常包括的四種開發(fā)模式：

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

工業(yè)地產(chǎn)商模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地,建設基礎設施或廠房、倉庫等,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式經(jīng)營管理項目。

主體企業(yè)引導模式

實力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對獨立的工業(yè)園區(qū),自身進駐且占主導，通過土地出讓、項目租售等方式引進同類企業(yè)。

工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

通過政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)。該模式為中國目前各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。

綜合運作模式

上述三種模式的混合運用。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式：以政府開發(fā)為主導，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展。

地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，工業(yè)園開發(fā)模式也是各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。

地方政府創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)，形成其特有的優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。

開發(fā)主體

操作手段

區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)潛力十足；

區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；

宏觀政策重大利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。

具備外部條件

工業(yè)園模式

不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業(yè)園的整體運作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。

開發(fā)缺陷

總體規(guī)劃

園區(qū)建設

園區(qū)管理

園區(qū)升級

區(qū)域經(jīng)濟研究

園區(qū)開發(fā)定位

行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

園區(qū)招商定位

園區(qū)開發(fā)策略

園區(qū)招商策略

開發(fā)財務規(guī)劃

概念性規(guī)劃

控制性規(guī)劃

基礎設施規(guī)劃

詳細規(guī)劃

非盈利性基礎設施建設

盈利性基礎設施建設

共用設施建設

國內(nèi)招商

國外招商

客戶管理

物業(yè)管理

土地容積率

產(chǎn)業(yè)升級

工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程

政府規(guī)劃及先期投入為基礎，制定相應的優(yōu)惠政策及稅收政策實現(xiàn)招商，同時還負責園區(qū)管理及產(chǎn)業(yè)升級。

政府制定園區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，包括行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)開發(fā)策略、園區(qū)招商策略及開發(fā)財務規(guī)劃等，通過前期的基礎投入，制定相應的優(yōu)惠政策來吸引大型工業(yè)企業(yè)來園區(qū)建廠，政府負責未來園區(qū)管理及未來的規(guī)劃升級。

政府完全主導的開發(fā)模式

主體企業(yè)引導模式：政府支持，大型企業(yè)進駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設。

地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場建設的主導，主體企業(yè)引導模式是工業(yè)園開發(fā)模式的衍生模式，也是各級地方政府經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。

創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工

業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進駐，利用其在行業(yè)的影響度來帶動行業(yè)上下游相關產(chǎn)業(yè)的聚集，以產(chǎn)業(yè)鏈帶動發(fā)展。

開發(fā)主體

操作手段

區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關政策。

具備外部條件

主體企業(yè)引導模式

初步規(guī)劃

主體企業(yè)規(guī)劃建設

園區(qū)管理

園區(qū)升級

國內(nèi)招商

國外招商

客戶管理

物業(yè)管理

土地容積率

產(chǎn)業(yè)升級

政府完成初步規(guī)劃及配套建設吸引知名企業(yè)進駐，同時通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈。

基本配套建設

政府土地出讓、租賃方式引進同類企業(yè)，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造與完善。

擴大招商

區(qū)域經(jīng)濟研究

行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

園區(qū)招商定位

園區(qū)開發(fā)策略

園區(qū)招商策略

道路、交通

公共設施配套

廠房

其它設施

主體企業(yè)開發(fā)模式流程

適當包裝及推廣

政府引導，企業(yè)帶動的開發(fā)模式

工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式：地產(chǎn)商運用住宅開發(fā)的模式，開發(fā)建設工業(yè)地產(chǎn)，并通過出租、出售，獲取利潤。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是該模式的開發(fā)主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過市場化的開發(fā)模式來完成工業(yè)地產(chǎn)的從開發(fā)、銷售（租賃）、管理等活動。

根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及未來工業(yè)市場的需求狀況，通過市場化的取地方式來獲得土地，繼而進行工業(yè)物業(yè)的開發(fā)，以出租或出售方式實現(xiàn)效益。

開發(fā)主體

操作手段

區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關政策。

具備外部條件

工業(yè)地產(chǎn)商模式

按地產(chǎn)開發(fā)模式進行，從取地開始，到施工建設，最后通過轉(zhuǎn)讓、租賃、合作經(jīng)營等方式回收資金，實現(xiàn)利潤。

土地獲取

收益獲取

工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程

施工建設

工業(yè)園區(qū)獲得工業(yè)土地

其它途徑獲得

道路、綠化建設

基礎設施建設

廠房、倉庫、研發(fā)

租賃、轉(zhuǎn)讓

合資經(jīng)營

合作經(jīng)營

類似于住宅開發(fā)模式

詳細了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

適當包裝及推廣

前期工作

工業(yè)地產(chǎn)商主導開發(fā)模式

綜合運作模式：工業(yè)園、主體企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開發(fā)模式。

開發(fā)主體不再單一，不同階段開發(fā)主體存在差異，屬于多主體共同開發(fā)模式。

由于建設規(guī)模較大和涉及經(jīng)營范圍較廣，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設的步伐，還要求具備工業(yè)項目的經(jīng)營運作能力的保證。

因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達到使工業(yè)項目建設順利推進的目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進行綜合使用。

開發(fā)主體

操作手段

區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關政策。

項目建設規(guī)模較大，涉及經(jīng)營范圍較廣。

具備外部條件

綜合開發(fā)模式

總體規(guī)劃

園區(qū)建設

園區(qū)管理

園區(qū)升級

區(qū)域經(jīng)濟研究

園區(qū)開發(fā)定位

行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

園區(qū)招商定位

園區(qū)開發(fā)策略

園區(qū)招商策略

開發(fā)財務規(guī)劃

概念性規(guī)劃

控制性規(guī)劃

基礎設施規(guī)劃

詳細規(guī)劃

綜合開發(fā)模式的流程

由于規(guī)模大、經(jīng)營范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎并引入社會各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設。

主導企業(yè)進駐，施工建設，帶動其它相關企業(yè)進駐

工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設，出租、出售給進駐企業(yè)

國內(nèi)招商

國外招商

客戶管理

物業(yè)管理

土地容積率

產(chǎn)業(yè)升級

基礎設施建設

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通過三種運營模式獲取利潤，實現(xiàn)項目價值，其中最主要的手段為出租和出售。

工業(yè)地產(chǎn)

盈利模式

以土地溢價增值而獲取利潤

投資開發(fā)商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。

通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利

項目投資開發(fā)商，或獨立，或聯(lián)合，進行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實現(xiàn)項目的收益。

如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。

工業(yè)地產(chǎn)盈利模式

工業(yè)地產(chǎn)REITS

對于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，近來出現(xiàn)了一些新的探索，廠房信托，倉儲信托等。將成熟物業(yè)打包為信托投資基金(REITs)，再將基金單位在海外資本市場公開發(fā)售籌集資金。

普洛斯物流地產(chǎn)開發(fā)，打造物流平臺，采用租賃方式出租的大物流園開發(fā)模式。

普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主，采用租賃銷售或方式，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質(zhì)依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。

案例

相關工業(yè)園區(qū)概況

龍嶺工業(yè)園

長春工業(yè)園

高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園

沅江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

大通湖工業(yè)園

寧鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

益陽高新區(qū)龍嶺工業(yè)園地處益陽城市東南，距長沙66公里，距益陽港口和長沙黃花機場分別為3.5和88公里。

益陽高新區(qū)龍嶺工業(yè)園地處益陽城市東南，東接319國道和長常高速公路出入口，西臨火車客站，南靠火車貨站，北倚汽車東站，距長沙66公里，距益陽港口和長沙黃花機場分別為3.5和88公里。

2000年成立，建成了以湖南漢森制藥、協(xié)和——湘雅科技等科技含量高、高利潤企業(yè)為主的“醫(yī)藥工業(yè)園”,以富暉制衣、莎麗襪業(yè)、湘芬紙業(yè)等為主的融制衣、制襪、包裝為一體的“紡織創(chuàng)業(yè)園”,以益潤電子、昌盛電子、艾華電子等高附加值企業(yè)為代表的“電子企業(yè)園”,以租賃為主、先租后買為特征的“機械工業(yè)園”；以三本啤酒、華港油脂為代表的“食品工業(yè)園”。此外，還規(guī)劃了一個綜合商務區(qū)、一個高標準商住區(qū)、一個鞋業(yè)新城，“五園二區(qū)一城”的發(fā)展格局初步形成。

龍嶺工業(yè)園

長春工業(yè)園位于益陽市資江北岸，坐擁資江一、二、三橋北端的“金三角”地帶。

益陽市長春工業(yè)園位于益陽市資江北岸，坐擁資江一、二、三橋北端的“金三角”地帶，319國道、長常高速公路貫穿其間，水陸交通十分便利。2006年通過了國家發(fā)改委和國土資源部審批，被湖南省人民政府確定為省級開發(fā)園區(qū)。園區(qū)總面積1144公頃，。

園區(qū)已吸納了湖南宇晶機器、中宇愛斯柯、富日化工、三木電器等十多家高科技企業(yè)以及宏大銻業(yè)、康利泰等幾家大型工業(yè)企業(yè)，另外，家潤多、愛麗絲等大型購物超市已落戶園區(qū)現(xiàn)已建成龍建達電阻、朝陽電子、宇晶機器等，臺資工業(yè)園

????????◆重點投資領域1、紡織品精、深加工產(chǎn)業(yè)項目2、光電子科技和光機電一體化技術項目3、新材料技術和新能源、高效節(jié)能技術項目4、生物醫(yī)藥技術、環(huán)保新技術項目5、農(nóng)產(chǎn)品深加工項目6、應用新工藝、新技術改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項目7、礦冶化工項目

益陽電子元器件生產(chǎn)基地：該基地規(guī)劃用地540畝，主要引進生產(chǎn)電容、電阻及相關電子產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)。電子工業(yè)基地土地征用成本價格為7.8萬元每畝，優(yōu)惠價格為4.8萬元每畝，

華中紡織工業(yè)基地：華中紡織工業(yè)基地是由資陽區(qū)人民政府和投資者共同開發(fā)，共同受益的新型紡織工業(yè)基地，規(guī)劃用地2000畝，主要進行毛紡、麻紡、棉花、毛衫等紡織品的加工生產(chǎn)。

農(nóng)產(chǎn)品加工基地農(nóng)產(chǎn)品加工基地擬建于長春工業(yè)園二期規(guī)劃區(qū)內(nèi)，共分為糧食及農(nóng)副產(chǎn)品深加工、肉制品加工、果蔬深加工、乳品水產(chǎn)品加工、保健食品和現(xiàn)代生物工程食品生產(chǎn)五個功能小區(qū)，基地內(nèi)現(xiàn)已有“九福同”食品飲料，“鄉(xiāng)里香”土菜食品，華聯(lián)冷食，湖南誼信等規(guī)模以上食品加工生產(chǎn)企業(yè)。

長春工業(yè)園

高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于益陽市中心城區(qū)東南部，規(guī)劃總面積55.8平方公里，總?cè)丝诮?萬。

益陽高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是經(jīng)湖南省人民政府批準成立的省級重點高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，位于益陽市中心城區(qū)東南部，規(guī)劃總面積55.8平方公里，總?cè)丝诮?萬。益陽高新區(qū)分別被國家科技部和湖南省政府授予“國家火炬計劃益陽先進制造技術產(chǎn)業(yè)基地”、“湖南省高等院?？蒲性核萍汲晒D(zhuǎn)發(fā)及產(chǎn)業(yè)開發(fā)基地”。

目前園區(qū)已形成了以太陽能多晶硅、炭炭先進復合材料、金屬纖維電子屏蔽材料等為主的高科技新材料產(chǎn)業(yè)；以生物柴油、鎳鋅高能電池等為主體的高科技能源產(chǎn)業(yè)；以密煉機、硫化機等為龍頭的裝備制造產(chǎn)業(yè)；以雕牌洗滌用品為主體的精細化工產(chǎn)業(yè)；以電容器、家用電器、汽車用氧傳器為主體的電子產(chǎn)品工業(yè)產(chǎn)業(yè)；以有色金屬深加工為主體的有色金屬材料產(chǎn)業(yè)；以漢森制藥、中聯(lián)廣深醫(yī)藥、醫(yī)療器械企業(yè)為主體的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)；以黑茶加工、肉類加工、水產(chǎn)品加工、葛食品加工為主體的食品加工產(chǎn)業(yè)；以竹涼席、竹工藝品、建筑用竹材料為主體的竹產(chǎn)業(yè)。

高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

滄水鋪循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園位于益陽市區(qū)東南郊，緊鄰長沙市，規(guī)劃面積5.0平方公里.

簡介：滄水鋪循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園（龍泉加工區(qū)）是赫山區(qū)委、政府為拓展龍嶺工業(yè)園，進一步打造新的工業(yè)發(fā)展平臺。園區(qū)位于益陽市區(qū)東南郊，緊鄰長沙市，依托長常高速與319國道互通出口向長沙方向發(fā)展。319國道、長常高速公路、石長鐵路從園區(qū)邊緣通過。益陽循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園規(guī)劃面積5.0平方公里，園區(qū)內(nèi)丘陵多耕地少，且山體平緩，開發(fā)成本較低，比較適宜興建工業(yè)項目。

優(yōu)勢：益陽滄水鋪循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園建設作為益陽市主動對接和融入長株潭，在湖南省“35”（長沙、株洲、湘潭和益陽、婁底、岳陽、衡陽、常德）城市群建設中搶占先機和制高點，積極承接長沙高新區(qū)麓谷-望城-寧鄉(xiāng)“西線工業(yè)走廊”的戰(zhàn)略舉措，得到益陽市委、市政府的高度關注和全力支持。園區(qū)建設已成為益陽市目前及今后一段時期內(nèi)發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)的重點，具有可靠的政策支持

政策：園內(nèi)入駐項目享受國家、省、市循環(huán)經(jīng)濟優(yōu)惠政策和全區(qū)招商引資項目建設優(yōu)惠政策；對入園項目建設用地按土地開發(fā)成本優(yōu)惠出讓；區(qū)財政積極支持園內(nèi)項目的發(fā)展，根據(jù)項目可實現(xiàn)稅收能力，一事一議商定入園戰(zhàn)略投資者的財政稅收獎勵政策，以彌補在土地價格、規(guī)費征繳方面給投資商帶來的壓力。

循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園

沅江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于風景秀麗的南洞庭國際濕地生態(tài)保護區(qū)內(nèi)，接壤于湘、資、沅、澧四水交匯之處。

湖南沅江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于2002年，2006年5月經(jīng)省人民政府批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，現(xiàn)規(guī)劃面積5平方公里。開發(fā)區(qū)位于風景秀麗的南洞庭國際濕地生態(tài)保護區(qū)內(nèi)，接壤于湘、資、沅、澧四水交匯之處，區(qū)內(nèi)有千噸級沅江和白沙港口碼頭；緊鄰長石鐵路、長張高速公路；省道S204線、沅益一級公路縱貫全境，屬于省會長沙一小時經(jīng)濟圈。

目前已形成了機械制造、農(nóng)產(chǎn)品深加工、生物醫(yī)藥等為主的產(chǎn)業(yè)模式。以江鉆湘中木業(yè)為龍頭的板材加工、以湖南洞庭食品（辣妹子）和洞庭魚米香食品公司為龍頭的食品加工、以洞庭珍珠公司為龍頭的淡水珍珠加工、以明星麻業(yè)為龍頭的紡織加工等，初步形成了以農(nóng)產(chǎn)品深加工為支柱的產(chǎn)業(yè)集群。太陽鳥游艇公司可年生產(chǎn)各類船艇1000艘，已成為國內(nèi)最大的FRP新型船艇制造商。

沅江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

大通湖工業(yè)園位于素有“三湘第一湖”的大通湖西北側(cè)，規(guī)劃用地面積3.448平方公里（5172畝）。

大通湖工業(yè)園位于素有“三湘第一湖”的大通湖西北側(cè)，北至大通湖大道，南至老三運河，西接省道S202，東臨大通湖城區(qū)。依托“三線（長常高速、石常鐵路、洛湛鐵路）、二道（湘北干道、省道S202）、一閘（黃茅洲船閘）”。區(qū)內(nèi)用地多為水田、菜地、池塘、楊樹林。園區(qū)內(nèi)以二類工業(yè)用地為主，適當布置一、三類工業(yè)用地。規(guī)劃用地面積3.448平方公里（5172畝）。

優(yōu)惠政策??????1、地價優(yōu)惠：根據(jù)土地等級，實行國家公布的土地最低出讓價。凡入園企業(yè)，用地規(guī)模須在30畝以上，每畝投資強度須在50萬人民幣以上，其中固定資產(chǎn)投資畝平在30萬元以上。入園后兩年內(nèi)應建成投產(chǎn)，投產(chǎn)后每年畝平稅收應在3萬元以上。除享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策外還享受一事一議優(yōu)惠政策。??????2、稅費優(yōu)惠：入園企業(yè)享受國家和省級有關優(yōu)惠政策，同時享受工業(yè)園區(qū)的優(yōu)惠政策。

??????入園企業(yè)在建設期間免繳區(qū)級行政事業(yè)性收費；省、市應收規(guī)費按最低標準收?。粎^(qū)級服務性收費按最低標準收取。入園企業(yè)自投產(chǎn)之日起三年內(nèi)，免繳區(qū)級行政事業(yè)性收費（工本費除外）。??????入園企業(yè)應繳所得稅和增值稅按實征收，區(qū)級地方留成部分從企業(yè)投產(chǎn)之日起兩年內(nèi)按100%的比例獎勵給企業(yè)用于扶持企業(yè)擴大再生產(chǎn)；入園企業(yè)利用其企業(yè)利潤再投資本企業(yè)或在工業(yè)園內(nèi)再興辦其他企業(yè)，按再投資部分所實現(xiàn)的企業(yè)所得稅區(qū)級地方留成部分的70%獎勵給企業(yè)。

現(xiàn)入園企業(yè)包括湖南洞庭湖水產(chǎn)科技實業(yè)、湖南天恩棉業(yè)

大通湖工業(yè)園

寧鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)園區(qū)總規(guī)劃面積60平方公里，距長沙市區(qū)25公里、黃花國際機場45公里。

湖南寧鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于2002年，是經(jīng)湖南省人民政府批準、國家發(fā)改委、國土資源部審核設立的省級開發(fā)區(qū)。園區(qū)總規(guī)劃面積60平方公里，以打造西長沙工業(yè)新城為規(guī)劃定位，以“一體、兩翼（溈江東、西岸）、六園（中小企業(yè)發(fā)展園、食品工業(yè)園、服飾工業(yè)園、機械工業(yè)園、再生紙業(yè)園、制造園）”為基本布局，以長石鐵路、長張高速公路、國道319線和長沙城市快速干線金洲大道為交通輻射源，距長沙市區(qū)25公里、黃花國際機場45公里，園區(qū)是寧鄉(xiāng)縣城“北拓東進，快速融城”的第一建設帶、長沙大河西產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶的首發(fā)陣地，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，資源集中。

園區(qū)重點發(fā)展的機電、食品、新材料三大主導產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，競爭優(yōu)勢日益突出。園區(qū)目前已有中國免檢產(chǎn)品5個，中國馳名商標3個、中國名牌產(chǎn)品1個以及16個省著名商標、7個省名牌產(chǎn)品。幾年來園區(qū)主要經(jīng)濟指標連年保持64%以上增速。工業(yè)銷售收入近六年增加近10倍；財政稅收近六年增加5倍。

寧鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

工業(yè)地產(chǎn)研究小結(jié)

益陽工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

益陽工業(yè)主要優(yōu)勢

益陽工業(yè)發(fā)展差距

益陽工業(yè)發(fā)展機遇

益陽工業(yè)面臨挑戰(zhàn)

泛地產(chǎn)概念

益陽工業(yè)發(fā)展小結(jié)

2010年，益陽市加速推進新型工業(yè)化成果豐碩，全市工業(yè)實力提升，增長加快，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，后勁增強。

2010年，益陽市加速推進新型工業(yè)化成果豐碩，全市工業(yè)實力提升，增長加快，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，后勁增強。主要表現(xiàn)為六個特點。

一是工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定快速增長，工業(yè)推動力持續(xù)提升。2010年，全市全部工業(yè)實現(xiàn)增加值259.56億元，工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為36.4%，比上年提高2.6個百分點，比2005年提高13.7個百分點。其中，規(guī)模工業(yè)增加值227.78億元，增長24.1%，增幅居全省第3位。規(guī)模工業(yè)增加值占全省增加值的3.9%，比2005年提高了1.2個百分點。

二是企業(yè)經(jīng)濟效益明顯提高，稅收就業(yè)平穩(wěn)增長。2010年，全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到267.5%，同比提高45個百分點。全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)主營業(yè)務收入751.85億元，同比增長38.4%。

三是企業(yè)研發(fā)投入逐步加大，科技創(chuàng)新能力不斷增強。2010年，全市研發(fā)經(jīng)費支出達4.09億元，占GDP的比重為0.57%；獲得專利授權445項，同比增長52.4%；全市高新技術產(chǎn)業(yè)增加值占全市規(guī)模工業(yè)增加值的22.3%。全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)專業(yè)技術人員1.13萬人，占規(guī)模工業(yè)企業(yè)從業(yè)人員的9.4%。

四是集聚發(fā)展態(tài)勢明顯，資源利用效率提高。園區(qū)工業(yè)在加速推進新型化中的主平臺作用日益明顯。2010年，全市省級及以上園區(qū)規(guī)模企業(yè)224家，比上年增加81家，實現(xiàn)增加值108.25億元，增長28.5%；園區(qū)規(guī)模工業(yè)增加值占全市規(guī)模工業(yè)的比重為47.5%，僅次于長沙、株洲排第3位。工業(yè)集聚發(fā)展程度不斷提高，

五是環(huán)境保護有序推進，節(jié)能減排取得一定成效。2010年，全市規(guī)模工業(yè)電力、有色、化工、造紙、建材、紡織等六大高耗能行業(yè)實現(xiàn)增加值76.8億元，增加值總量占全市規(guī)模工業(yè)的33.7%，比上年降低7個百分點。

六是投資引資力度加大，企業(yè)發(fā)展后勁增強。2010年，全市完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資255.17億元，增長56.1%；工業(yè)技術改造投資126.94億元，增長60.1%。2010年，全市工業(yè)招商引資實際到位資金103.69億元，增長34.4%；其中，工業(yè)實際利用外商直接投資0.85億美元，增長58.8%；引進內(nèi)資97.92億元，增長33.3%。

益陽工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

益陽裝備制造、食品加工兩個產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值突破了100億元，也是湖南省重要的能源基地。

1、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。裝備制造、食品加工、電子信息、能源等產(chǎn)業(yè)迅速成長壯大，裝備制造、食品加工兩個產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值突破了100億元，基本形成了益陽特色的產(chǎn)業(yè)集群。市縣兩級工業(yè)園區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)得到迅速發(fā)展，全市產(chǎn)銷過5億元的企業(yè)達12家，一大批中央企業(yè)、上市公司進駐益陽市，一大批重點產(chǎn)業(yè)項目建成或即將建成投產(chǎn)。

2、資源優(yōu)勢。益陽糧食、竹木等農(nóng)產(chǎn)品資源極為豐富。錳、銻等10多種礦產(chǎn)資源儲量豐富，極具開采價值。水力、火力、風力、太陽能和生物質(zhì)能發(fā)電齊全，加上桃花江核電站落戶益陽，益陽電力資源將處于全省首位，是湖南省重要的能源基地。

3、區(qū)位優(yōu)勢。益陽位于湖南中部偏北，緊靠長株潭城市群，其得天獨厚的地理位置極利于經(jīng)濟發(fā)展。益陽鐵路通達全國，繼長益高速之后，又有18條貫穿益陽境內(nèi)的高速公路在建，寧益城際干道拉近了與長沙的距離。

4、政策和環(huán)境優(yōu)勢。各級出臺了支持新型工業(yè)化加速發(fā)展的《若干意見》和重點產(chǎn)業(yè)扶持政策，設立了新型工業(yè)化引導資金，建立了新型工業(yè)化考評體系，為加速推進新型工業(yè)化營造了良好的政策環(huán)境。加強了優(yōu)化工業(yè)經(jīng)濟建設軟環(huán)境的各項工作，全社會形成了關心工業(yè)、支持工業(yè)、服務工業(yè)的良好氛圍。

益陽工業(yè)主要優(yōu)勢

益陽工業(yè)化的發(fā)展還存在著明顯差距，還處于工業(yè)化初期向中期加速推進階段。

1、工業(yè)化水平不高。衡量一個地區(qū)是否完成工業(yè)化，國際上有三個重要的結(jié)構(gòu)性指標：農(nóng)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重必須下降到15%以下；農(nóng)業(yè)就業(yè)人數(shù)占全部就業(yè)人數(shù)的比重降到20%以下；城鎮(zhèn)人口上升到60%以上。2009年，益陽的這三項指標分別為24%、50%、41.5%，相差甚遠。與全省平均水平比，2009年益陽工業(yè)增加值占GDP的比重為33.8%，低于全省平均水平3.4個百分點；人均工業(yè)增加值4742元，比全省平均水平少212元。

2、新型水平差距大。益陽經(jīng)濟的快速增長在很大程度上是依靠資源的高消耗來實現(xiàn)的，粗放型增長方式還沒有根本改變。從投入產(chǎn)出比看，2009年，全市單位規(guī)模工業(yè)增加值能耗為2.21噸標準煤/萬元，遠高于全省1.57噸標準煤/萬元的平均水平。

3、工業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。重化工業(yè)比重仍然偏大，增速偏快，“兩高一資”產(chǎn)品比重大。2009年，規(guī)模以上重工業(yè)實現(xiàn)增加值98.23億元，占全部規(guī)模以上工業(yè)增加值的60%，增長28.1%，遠高于輕工業(yè)增幅。同時傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重過大，全市高新技術產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重僅為6.5%。從投資結(jié)構(gòu)看，2009年，化工、建材、有色等行業(yè)投資分別增長49.3%、90.7%和22.5%，高耗能行業(yè)增幅較快，加大了后續(xù)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整難度。大企業(yè)少，優(yōu)強企業(yè)少，2009年全市年產(chǎn)值過10億的企業(yè)只有5家，中小企業(yè)占全市企業(yè)的99%，產(chǎn)業(yè)競爭力弱。

4、城鎮(zhèn)化水平滯后。在現(xiàn)代化建設過程中，城市化率往往是超過工業(yè)化率的。與全國、全省比較，益陽市城市化率明顯偏低。2009年全國城市化率為45.68%，全省為43.8%，益陽市分別低4.18、2.3個百分點。

5、經(jīng)濟外向度低。受自然地理、思想觀念、體制機制的因素影響，益陽市經(jīng)濟的對外開放度尚處于較低水平，外商投資、外貿(mào)出口對經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用十分有限。2009年，益陽市外貿(mào)進出口總額2.25億美元，其中出口1.97億美元，進口0.28億美元，進出口總額在全省排第8位，外貿(mào)依存度（進出口總額占GDP的比重）為0.4%，比全省平均水平低0.4個百分點。

益陽工業(yè)發(fā)展差距

實施中部崛起，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，建設“兩型社會”是益陽工業(yè)發(fā)展的機遇。

1、經(jīng)濟形勢逐步好轉(zhuǎn)的機遇。從國際形勢看，世界經(jīng)濟開始復蘇，國際金融市場趨穩(wěn)，全球貿(mào)易止跌回升，世界經(jīng)濟在恢復增長中進入“后國際金融危機時代”。從國內(nèi)形勢看，中央將繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，一攬子計劃還將進一步落實和完善。

2、實施中部崛起的機遇。2006年國家實施中部崛起的戰(zhàn)略部署以來，促進中部崛起的政策效應逐步顯現(xiàn)。益陽市一批工業(yè)建設項目得到國家核準，鐵路、公路等項目建設加快，桃花江核電站前期準備工作基本完成，工業(yè)發(fā)展的基礎設施得到完善和加強。

3、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機遇。2007年被國家批準為中部地區(qū)加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地以來，益陽市承接了一大批沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項目。隨著“兩型”社會綜合配套改革試驗區(qū)建設和沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移步伐的加快，必將促進更多的生產(chǎn)要素和創(chuàng)新資源向益陽聚集。

4、建設“兩型社會”的機遇。國家設立長株潭“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)，對益陽市經(jīng)濟社會發(fā)展具有重大影響。益陽毗鄰省會長沙，自然資源豐富，交通快捷，可與長株潭實現(xiàn)資源互補、產(chǎn)業(yè)配套、錯位發(fā)展，把益陽打造成為中部地區(qū)乃至全國的綜合能源基地、綠色農(nóng)產(chǎn)品加工基地、長株潭先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)配套基地和加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點承接地。

5、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的機遇。中央提出加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，由主要依靠投資、出口拉動向依靠消費、投資、出口協(xié)調(diào)拉動轉(zhuǎn)變，主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動向依靠一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動轉(zhuǎn)變，主要由增加物質(zhì)資源消耗向主要依靠科技進步、勞動者素質(zhì)提高、管理創(chuàng)新轉(zhuǎn)變，對加速推進益陽新型工業(yè)化是難得的機遇。

益陽工業(yè)發(fā)展機遇

經(jīng)濟壓力、競爭壓力、資源壓力及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是如今益陽工業(yè)面臨的主要壓力。

1、宏觀經(jīng)濟形勢的壓力加大。一是金融危機的影響短期內(nèi)難以消除，全球經(jīng)濟復蘇將是一個緩慢曲折的過程，不穩(wěn)定不確定因素增多。二是美國、歐盟等世界主要經(jīng)濟體加快搶占未來科技和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制高點，客觀上對發(fā)展中國家形成新的壓力和制約。三是中央在繼續(xù)保持宏觀調(diào)控政策基本取向不變的同時，將增強調(diào)控的靈活性和針對性，可能偏緊的“銀根”、“地根”，力度更大的結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，工業(yè)發(fā)展所依賴的人力資源、土地、資金、能源等要素市場將面臨更大的壓力。

2、區(qū)域競爭壓力加大。從總量看，2009年益陽市GDP、財政總收入仍然處于全省第10位、第12位；從人均水平看，2009年益陽市人均GDP為14071元、人均財政總收入763元，僅相當于全國水平的55.9%、14.9%，全省水平的69.6%、35%；從增速看，2009年GDP增速超過13%的有10個市州，財政總收入增速超過13%的有12個市州，競爭十分激烈。

3、資源環(huán)境壓力加大。益陽正處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的時期，資源承載力和環(huán)境容量壓力加大，經(jīng)濟社會發(fā)展和資源環(huán)境的矛盾日益突出。工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展還處于打基礎階段，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展方式粗放，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，自主創(chuàng)新能力不足，資源和環(huán)境瓶頸制約嚴重等問題仍然突出。

4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的壓力加大。調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式將成為今后一段時期國家宏觀政策的主基調(diào)。國家將制定的《新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》將重點支持生物、節(jié)能環(huán)保、新能源、新材料、電子信息等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一方面有利于益陽市推動產(chǎn)業(yè)升級，加快優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時將抑制鋼鐵、水泥、多晶硅、化肥等部分產(chǎn)能過剩和重復建設的行業(yè)，對工業(yè)化低的益陽市面臨巨大的壓力。

益陽工業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

2011中國工業(yè)地產(chǎn)高層峰會提出“泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”，是工業(yè)地產(chǎn)中最高表現(xiàn)形態(tài)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的必然趨勢。

2011年3月26日，“中國工業(yè)地產(chǎn)高層峰會”提出了一個全新的理念：“泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。是在工業(yè)地產(chǎn)的基礎上，導入商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、會展經(jīng)濟、孵化經(jīng)濟等各相關要素后的集成體。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的最高表現(xiàn)形態(tài)，是對工業(yè)地產(chǎn)的有效提升、完善與發(fā)展。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既不同于工業(yè)地產(chǎn)，也不同于商業(yè)地產(chǎn)，更側(cè)重于現(xiàn)代化的信息服務。工業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造稅收和價值，商業(yè)地產(chǎn)促進城市繁榮與現(xiàn)代化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有利于形成產(chǎn)業(yè)集群，推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。

“泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”由于集合了多種開發(fā)形態(tài)，很容易自成一體、自成城市。對城市、區(qū)域相關產(chǎn)業(yè)布局、基礎配套以及政府行為的依賴性較弱，不像工業(yè)地產(chǎn)那么過度依賴產(chǎn)業(yè)布局、基礎配套和政府行為。

如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不向這個方向發(fā)展，將出現(xiàn)以下現(xiàn)象：

一是無法做強做大，容易受到諸多條件的制約；

二是很容易淪落為工業(yè)地產(chǎn)，與工業(yè)地產(chǎn)容易混淆；

三是無法實現(xiàn)收獲最大化。

泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念

工業(yè)地產(chǎn)將逐漸走上正軌，面臨較大的發(fā)展機會。

工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及政策導向有直接的關系，受二者的影響巨大，因此工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須理順產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展的關系。

觀點二：

觀點一：

隨著工業(yè)用地管理的深入、工業(yè)用地招、拍、掛的順利推行、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展機制的建立，工業(yè)地產(chǎn)將逐漸走上正軌，面臨較大的發(fā)展機會。

觀點三：

未來工業(yè)地產(chǎn)證券化（REITS）的運作及盈利模式將成為市場主流，但前提是國家必須理順該種投資形式的法律關系，提供相應的法律依據(jù)與基礎。

在宏觀政策的持續(xù)調(diào)控下，商品房市場的開發(fā)商們將不得不轉(zhuǎn)移視線，投向暫時能避開政策調(diào)控風雨的工業(yè)地產(chǎn)。與此同時，工業(yè)廠房和物流地產(chǎn)日益高漲的投資回報率，使工業(yè)地產(chǎn)繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)之后，進入國際投資者視線，工業(yè)地產(chǎn)領域?qū)⒀堇[一場新的投資風潮。

觀點四：

工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展小結(jié)

第三部分：項目必要性及可行性分析

食品產(chǎn)業(yè)背景

食品產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

食品產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

項目建設的必要性

項目SWOT分析

項目投資收益估算

項目可行性結(jié)論

食品工業(yè)是世界制造業(yè)中的第一大產(chǎn)業(yè)，為國民經(jīng)濟建設發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。

食品工業(yè)是世界制造業(yè)中的第一大產(chǎn)業(yè)

食品工業(yè)是人類的生命產(chǎn)業(yè)，是一個最古老而又永恒不衰的常青產(chǎn)業(yè)。隨著全球經(jīng)濟發(fā)展和科學技術的進步，世界食品工業(yè)取得長足發(fā)展。盡管新興產(chǎn)業(yè)不斷涌現(xiàn)，但食品工業(yè)仍然是世界制造業(yè)中的第一大產(chǎn)業(yè)。食品工業(yè)的現(xiàn)代化水平已成為反映人民生活質(zhì)量高低及國家發(fā)展程度的重要標志。

中國食品行業(yè)發(fā)展迅猛，為國民經(jīng)濟建設發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用

改革開放30年來，我國農(nóng)業(yè)、食品制造業(yè)、食品流通和餐飲業(yè)相互聯(lián)結(jié)的食品產(chǎn)業(yè)鏈有了較大的變化和較快的發(fā)展。進入21世紀以來，農(nóng)業(yè)連續(xù)多年豐收，食品制造業(yè)和餐飲業(yè)以及食品物流和零售業(yè)每年平均以兩位數(shù)增長。食品工業(yè)總產(chǎn)值年均遞增10%以上，產(chǎn)品銷售收入快速增長，經(jīng)濟效益大幅度提高，繼續(xù)保持位列國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門前列的地位，為國民經(jīng)濟建設發(fā)揮著支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。

中國食品行業(yè)發(fā)展形勢良好，發(fā)展勢頭旺盛

社會安定，人民生活降牟歡咸岣擼踩⑽郎⒂稱返男棖罅看蠓仍齔ぃ絳貧夜稱沸幸檔目燜俜⒄?。史Q紛魑畋匭杵罰艿轎夜墓惴汗刈?；嗡促椒Q沸幸到】?、卫散稳定的发展Ｋ囯秷A煌稱分圃煲抵貧┝瞬煌惱嘰朧員Ｖば幸黨て誚】搗⒄?。因此４来几年我狗Q沸幸檔姆⒄菇岣油ⅰ?

“數(shù)字湖南”加速湖南工業(yè)化發(fā)展，“十二五”確定益陽食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新優(yōu)勢

推進信息化，建設“數(shù)字湖南”，湖南省委書記周強提出，打造“數(shù)字湖南”，這是推進湖南“兩型社會”建設的戰(zhàn)略亮點。不僅可以大大提高行政效率，在工業(yè)化發(fā)展中利用高效信息平臺將加速產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。十二五規(guī)劃提出，益陽充分具備資源優(yōu)勢，突出發(fā)展食品加工產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，著力打造品牌食品產(chǎn)業(yè)園。

食品產(chǎn)業(yè)背景

益陽市“十二五”提出突出發(fā)展食品加工優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展中國品牌食品產(chǎn)業(yè)園。

工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展重點，突出發(fā)展食品加工優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)

根據(jù)益陽十二五期間工業(yè)發(fā)展規(guī)劃思想，突出發(fā)展食品加工等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，通過擴大投入、技術改造、協(xié)作配套，迅速擴張規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強實力，培育壯大成為支柱產(chǎn)業(yè)和財源產(chǎn)業(yè)。到2015年，食品加工、裝備制造、電子信息，能源四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值分別實現(xiàn)200－500億元以上。

食品產(chǎn)業(yè)目標700億，建立現(xiàn)代化食品工業(yè)體系

2015年實現(xiàn)食品產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值700億元，年均增長35%。實現(xiàn)工業(yè)增加值200億元，年均增長30%以上。以提高食品工業(yè)技術水平和經(jīng)濟效益為目標，突出抓好綠色食品、特色食品、功能食品和放心食品四大工程，加快食品工業(yè)發(fā)展由量的擴張向質(zhì)的提升轉(zhuǎn)變，初步建立現(xiàn)代食品工業(yè)生產(chǎn)體系。

發(fā)展綠色節(jié)能食品，將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)移為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢

食品加工、裝備制造兩個產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值連年飆升，形成了益陽特色的產(chǎn)業(yè)集群。工業(yè)是益陽市能耗的重點領域，食品工業(yè)優(yōu)勢是益陽重要的資源優(yōu)勢，努力將食品資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，實施品牌戰(zhàn)略，提高附加值；鼓勵產(chǎn)品精深加工與綜合加工，將發(fā)展與節(jié)能有機的結(jié)合起來。

加快高新區(qū)東部新區(qū)建設，重點發(fā)展中國品牌食品產(chǎn)業(yè)園

加快新區(qū)建設，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)東接東進。重點打造汽車機械配套工業(yè)園和中國品牌食品產(chǎn)業(yè)園，把東部新區(qū)建設成益陽市工業(yè)經(jīng)濟的增長極。

食品產(chǎn)業(yè)背景

————以上內(nèi)容（益陽市食品產(chǎn)業(yè)規(guī)劃——十二五解讀及益陽“十二五”規(guī)劃分析表）

摘錄自《益陽市“十二五”工業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》

模式。

食品產(chǎn)業(yè)背景

指標名稱

單位

2005年實際

“十二五”規(guī)劃

“十二五”期年遞增(％)

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

一、全部工業(yè)產(chǎn)值

億元

255.4

1050

1300

1600

2000

2600

25

其中：食品產(chǎn)業(yè)

億元

33.7

185

250

330

420

700

35

裝備制造

億元

33.4

185

245

320

410

500

30

電子信息

億元

14.6

100

135

190

250

320

40

能源產(chǎn)業(yè)

億元

16.2

70

87

105

130

200

26

二、全部工業(yè)增加值

億元

70.6

300

370

450

550

680

23

三、規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值

億元

152.9

870

1080

1350

1680

2100

25

四、規(guī)模工業(yè)增加值

億元

45.4

250

310

380

460

580

24

五、工業(yè)技術改造投資

億元

20.3

150

195

255

330

430

30

六、規(guī)模工業(yè)企業(yè)個數(shù)

戶

408

860

950

1050

1160

1260

10

七、產(chǎn)值過億元企業(yè)個數(shù)

戶

37

130

145

160

175

200

11

益陽“十二五”規(guī)劃指標

益陽市十大家產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)中，有不少被定為國家級的商品糧基地、商品棉基地、商品魚基地、瘦肉型獲得基地及綜合商品基地。

一、益陽市農(nóng)副業(yè)發(fā)展條件

益陽土壤肥沃，是糧、棉、麻、油、糖的主要生產(chǎn)基地，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美稱。苧麻產(chǎn)量居全國首位，蘆葦、黃（紅）麻、糖料產(chǎn)量均居全省第一。中部丘陵崗地，是南竹、油茶、茶葉、果木等經(jīng)濟林生產(chǎn)區(qū)。益陽是全國有名的“竹子之鄉(xiāng)”，南竹、茶葉產(chǎn)量居全省第一。西部中低山地，土質(zhì)相對較差，但適宜多種林木生產(chǎn)，是主要林業(yè)生產(chǎn)基地。益陽水域廣闊，全市總水面215萬畝，可養(yǎng)面積80多萬畝，已放養(yǎng)面積72萬畝，其中精養(yǎng)面積33萬多畝。大通湖面積達12.4萬畝，是全省最大的內(nèi)陸?zhàn)B殖湖泊。全市盛產(chǎn)烏鯉、鱖魚、大口鯰、優(yōu)質(zhì)鯽魚、優(yōu)質(zhì)鯉魚等名貴魚和甲魚、烏龜、河蟹、青蝦等特種水產(chǎn)品。

益陽農(nóng)業(yè)發(fā)展得天獨厚。全市十大家產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)中，有不少被定為國家級的商品糧基地、商品棉基地、商品魚基地、瘦肉型獲得基地及綜合商品基地。

益陽食品產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

益陽的食品行業(yè)是在原始的傳統(tǒng)農(nóng)副產(chǎn)品加工基礎上積累起來的，同現(xiàn)代化的食品加工業(yè)相比，還有很大的距離。

二、益陽市食品產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存問題

益陽的食品行業(yè)是在原始的傳統(tǒng)農(nóng)副產(chǎn)品加工基礎上積累起來的，同現(xiàn)代化的食品加工業(yè)相比，還有很大的距離，主要表現(xiàn)在：

1、由于缺乏規(guī)劃，企業(yè)分散，數(shù)量多，生產(chǎn)規(guī)劃小，產(chǎn)品重復，且檔次低，營銷方式落后，資源利用率低，難以形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應，效益低下，市場抗風險能力弱。

2、現(xiàn)有企業(yè)多為集生產(chǎn)、住宅、倉庫于一體的形式，生產(chǎn)場所不規(guī)范，環(huán)境差，安全隱患大，食品衛(wèi)生不易得到保證。

3、受家庭作坊生產(chǎn)的制約，總體工藝水平低，與國內(nèi)先進水平差距較大，先進的食品加工設備少，手工作業(yè)量多，勞動強度大，生產(chǎn)效率低，產(chǎn)品質(zhì)量難以進一步提高，影響了企業(yè)發(fā)展的后勁。

4、企業(yè)分散，生活配套困難，難以吸引優(yōu)秀的專業(yè)人才，企業(yè)人才緊缺。

5、現(xiàn)有生產(chǎn)場地和設備的生產(chǎn)能力已飽和，無進一步的潛力可挖，無法滿足更大批量生產(chǎn)的需要，成為企業(yè)發(fā)展道路的上一道瓶頸。

益陽食品產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

2015年實現(xiàn)食品產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值700億元，年均增長35%。實現(xiàn)工業(yè)增加值200億元，年均增長30%以上。

食品產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

根據(jù)益陽十二五期間工業(yè)發(fā)展規(guī)劃思想，突出發(fā)展食品加工等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，通過擴大投入、技術改造、協(xié)作配套，迅速擴張規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強實力，培育壯大成為支柱產(chǎn)業(yè)和財源產(chǎn)業(yè)。到2015年，食品加工、裝備制造、電子信息，能源四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值分別實現(xiàn)200－500億元以上。

2015年實現(xiàn)食品產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值700億元，年均增長35%。實現(xiàn)工業(yè)增加值200億元，年均增長30%以上。以提高食品工業(yè)技術水平和經(jīng)濟效益為目標，突出抓好綠色食品、特色食品、功能食品和放心食品四大工程，加快食品工業(yè)發(fā)展由量的擴張向質(zhì)的提升轉(zhuǎn)變，初步建立現(xiàn)代食品工業(yè)生產(chǎn)體系。重點發(fā)展面條、大米加工、植物油、水產(chǎn)品、畜禽加工、果品、蔬菜加工、釀酒、茶葉、飲料加工等十大子產(chǎn)業(yè)。2010年預計大米加工能力達到170萬噸、油菜籽加工20萬噸、水果（含果用瓜）33.7萬噸、水產(chǎn)品加工27.9萬噸，茶葉加工1.9萬噸、蔬菜（含菜用瓜）160.7萬噸，出欄及加工肉豬457.9萬頭、牛19.7萬頭、羊58.1萬頭、家禽2453.7萬羽。2015年食品及農(nóng)產(chǎn)品加工能力有較大提升，建成全省最大的掛面、水產(chǎn)品、茶葉、大米等四大加工基地。

益陽食品產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

項目的建設能降低食品生產(chǎn)成本，增強市場競爭力的。能促進產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)技術升級換代。

建設集生產(chǎn)、開發(fā)、銷售為一體的綠色食品特色工業(yè)園，是益陽食品行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，是益陽食品行業(yè)上檔次、上規(guī)模、抓質(zhì)量、創(chuàng)名牌的以必由之路。

1、降低生產(chǎn)成本，增強市場競爭力的需要。

園區(qū)的建設必將促進企業(yè)上規(guī)模、上等級、促進企業(yè)間的分工協(xié)作，提高資源的利用效率，降低生產(chǎn)成本，增加產(chǎn)品的競爭力。

2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)技術升級換代的需要。

益陽食品加工業(yè)依靠其自身優(yōu)勢現(xiàn)已有了一定的規(guī)