上海鵬欣城市經典二期項目階段性銷售推廣提報課件

城市經典二期

階段性銷售推廣提報2022/12/201城市經典二期

階段性銷售推廣提報第一篇近階段市場分析2022/12/202第一篇近階段市場分析2022/12/182第一部分：上海市宏觀市場分析上海樓市在宏觀政策以及調控的影響下，已經出現連續(xù)4個月的成交量萎縮的現象，雖然在4、5兩月的一度過激反應后，6月份成交量略有回升，但市場的成交結構已經發(fā)生了很大變化，賣方市場向買方市場轉變已是不爭的事實。樓盤價值與價格已經呈現嚴重對沖的格局！從市場實際成交價格來看，各樓盤的成交均價也有了下滑，且程度異常明顯，價格回落25%以上的樓盤增多，降價現象開始普遍，且該趨勢有繼續(xù)加劇的現象條件存在。在這種市場背景下，如何在價格上打動購房者以順利去化房源將是賣方占得先機的首要條件。2022/12/203第一部分：上海市宏觀市場分析上海樓市在宏觀政策1、上海1-7月份住宅成交量比較數據來源：網上房地產自今年3月以來，一系列調控政策新盤市場最明顯直接反應便是商品房成交量驟減。從3月份的224萬m2一降至4月份的142萬m2，在將至5月份的78萬m2，可謂逐月遞減，且減幅非常明顯。6月份成交量略有回升跡象，但依然沒有超過100萬m2，7月份上海整體成交量僅為76萬m2，市場成交疲軟現象依舊延續(xù)。單位：m2單位：套2022/12/2041、上海1-7月份住宅成交量比較數據來源：網上房地產2、上海1-7月份住宅成交均價變化比較數據來源：普潤地產數據庫單位：元/m2上海住宅成交均價與成交量呈正比效應，自3月份以來，成交均價持續(xù)走低，6月份僅為7294元/平米。7月份成交情況持續(xù)走低，最終僅為6700元/平米上下。成交價的回落說明了價格泡沫正被擠壓釋放，同時也說明自住客已占據了整體成交市場的重點地位。2022/12/2052、上海1-7月份住宅成交均價變化比較數據來源：普潤地產數據普潤觀點：

從近月來的上海住宅市場成交情況來看，整體需求量被控制，部分投機以及投資客已被宏觀政策敢出市場，自用客已成為市場真正主體。但就近期而言，成交量的下滑、市場疲軟態(tài)勢將繼續(xù)蔓延，觀望態(tài)勢也會繼續(xù)保持。但從整個格局而言，現繼續(xù)保持成交量均屬降價樓盤，購房者心理已有變化，降價乃至降價幅度已成為購房者關注的焦點。而在價格上始終“穩(wěn)定”的樓盤，市場已經證明，背離市場需求的事物市場接受程度將會是非常有限的。2022/12/206普潤觀點：2022/12/1863、市場動態(tài)變化——“停銷部分”

近期全市商品房交易慘淡已是不爭的事實，自3月以來，無交易的樓盤更是劇增。根據網上成交數據，本報告截取部分典型案例，以個案今年上半年最后一次成交紀錄為始，得出了個盤連續(xù)無成交的總天數，以此來說明現今上海房地產市場的嚴峻形勢，需要明確的是，以下零成交的各樓盤均是在市場中無明顯降價或調價措施的樓盤。2022/12/2073、市場動態(tài)變化——“停銷部分”近期全市商品房區(qū)域樓盤零成交天數零成交起始日期截至日可售套數目前報價調價措施松江新理想花園1094月7日1086700無浦東中星海上景庭1044月12日5614800無徐匯鼎園934月24日76236000無浦東愛法小天地874月29日16718000無普陀蘇堤春曉名苑795月8日5122000無浦東大華錦繡華城764月23日3049300無盧灣伊時代公寓755月12日15820000無普陀祥和星宇花園675月20日21411000無長寧天山河畔花園665月21日16421000無以下數據截止到8月15日以上便是普潤列舉的部分背離市場現狀的樓盤最近市場的反應。2022/12/208區(qū)域樓盤零成交天數零成交起始日期截至日可售套數目前報價調價措從上表總結的觀點如下：從可售套數來看，個案現今都仍有一定的體量，說明不是沒貨可賣，從“零”成交的起始時間上看，均都發(fā)生在4、5月份，可見宏觀調控對其的影響明顯。。

從區(qū)域分布上看，主要集中在市區(qū)的西南地區(qū)以及整個浦東區(qū)域，尤以定價高于或略高于區(qū)域的中高檔樓盤為主。需要提示的是，在以上列舉的樓盤中，僅有浦東的大華錦繡華城在8月15日開始有成交紀錄，且為1套預定房源，其他樓盤至今均未有交易。與此相對應的是，以上各樓盤上半年與下半年的報價，除了大華錦繡華城的新房源報價遠低于上半年的13500元外，其他樓盤的價格都未見任何回落。2022/12/209從上表總結的觀點如下：2022/12/189根據上述市場表現，普潤由此研判：價格無效高掛，是成交情況“白板”的主要原因。2022/12/2010根據上述市場表現，普潤由此研判：2022/12/18103、市場動態(tài)變化——“暢銷部分”在宏觀調控以來的幾個月里，上海整體市場商品房交易急劇萎縮，一方面，價格紋絲不動的樓盤持續(xù)“零”成交；另一方面，已有相當數量的樓盤已經取得了數十套、甚至上百套成交的可喜業(yè)績，分析其原因，不少樓盤紛紛以明折暗扣的方式開始了降價策略，部分樓盤的價格已回歸去年上半年的報價。從目前的銷售情況看，降價使交易放量已是無庸置疑的事實！2022/12/20113、市場動態(tài)變化——“暢銷部分”在宏觀調控以來區(qū)域樓盤降價起始日目前報價降價幅度降價后成交套數浦東證大家園6月中旬850030%46浦東中邦風雅頌6月下旬1200025%21普陀萬里雅筑6月30日850047%153普陀達安春之聲7月20日820034%56楊浦珠江香樟園7月初860028%21徐匯徐匯新城6月中旬920030%23閘北康悅亞洲花園6月20日670025%45閘北臨盼名城6月中旬820016%23閘北翠臨星苑6月下旬790014%22部分降價樓盤表現——（表1）以上數據來自于實地調研或房地產網站2022/12/2012區(qū)域樓盤降價起始日目前報價降價幅度降價后成交套數浦東證大家園部分降價樓盤表現——（表2）樓盤原始價格現今報價降價程度降幅瑞虹新城2200014000800037%國際麗都城3200024000800025%中遠兩灣城1900014000500026%淡水灣花園3000024000600020%頤和華城130008500450034%水岸藍橋130008500450034%愉景華庭130009000400030%佳龍花園1300010000300023%以上數據來自于實地調研或房地產網站2022/12/2013部分降價樓盤表現——（表2）樓盤原始價格現今報價降價程度降幅根據上述市場表現，普潤由此研判：樓盤降價已成為樓市消費者共同的市場心聲，只有迎合市場，才能占據主動地位。2022/12/2014根據上述市場表現，普潤由此研判：2022/12/1814第二部分：浦東房地產市場分析5月6月7月當年累計49.5428.828.1273.28注：全市最大，占25%供應：新批準預售商品房面積7月31日6月30日330.06萬方288.71萬方注：7月份供求比1：0.25，持續(xù)4個月逐月遞減供應比：累計可售商品房面積5月6月7月當年累計15.415.39.71205.5注：7月份成交量同比下降42.4%成交：商品房網上簽約面積5月6月7月7月漲跌1061110324891715.7%注：跌幅僅次于閘北、普陀，列全市跌幅第三位成交價格：住宅各月成交價格2022/12/2015第二部分：浦東房地產市場分析5月6月7月當年累計49.542分析：從上表可以明顯看到，浦東現今商品房成交情況是很慘淡的，成交量同比下降42.4%、成交價格同比下降15.7%，分別列在全市降幅的第二、第三位。

而與此同時，越來越多的樓盤開始了降價的策略，上南翡翠苑新一期6月26日開盤報價下調近2000元/平方、東晶公寓推出最后一個單元的小戶型房源，開盤價低于先前5000元之多，即使是大華、萬科等大型知名房地產企業(yè)的樓盤現今也已經加入到了降價的隊伍中。2022/12/2016分析：2022/12/1816浦東7月熱銷樓盤匯總樓盤成交量現今成交價格降價幅度上南翡翠苑5938908512%東晶公寓33332305424%陸家嘴中央公寓26801567517%仁恒濱江城19151245110%曉世茂濱江花園16932689032%以上數據來自于網上房地產及普潤研展系統2022/12/2017浦東7月熱銷樓盤匯總樓盤成交量現今成交價格降價幅度上南翡翠苑分析：以上樓盤為浦東7月份熱銷樓盤前6位，可以看到，其銷售量的良好與降價因素是密切不可分的。從上表的降價幅度與現今的成交價格上看，我們發(fā)現一個明顯的規(guī)律，價格越高則降價幅度就越大，這也表明了樓盤真實價值與價格的統一將是宏觀調控的目的所在，而拋棄這一因素的直接市場表現便是樓盤的滯銷。2022/12/2018分析：2022/12/1818根據上述市場表現，普潤由此研判：浦東整體市場成交量與成交均價雙雙下滑，市場態(tài)勢嚴峻，未降價樓盤少有成交出現。2022/12/2019根據上述市場表現，普潤由此研判：2022/12/1819第二部分：區(qū)域市場分析張江區(qū)域市場受浦東大市場影響，各樓盤承受壓力劇增，部分樓盤已開始采取“降價”這一現今市場普遍的銷售策略，效果比較顯著，但張江乃至周邊區(qū)域的別墅市場現今并未有非常明顯的降價措施出現，觀望態(tài)勢比較明顯。而從整體別墅市場來看，成交量也并未有明顯的回落，而整體市場成交均價下滑比較顯著。

這一現象說明：別墅消費者現今把目光已鎖定在“經濟型”聯體或疊加別墅上，那些面積較小、總價較低的別墅市場需求依舊存在，而大面積、高總價別墅則成為了宏觀控調的直接犧牲品！2022/12/2020第二部分：區(qū)域市場分析張江區(qū)域市場受浦東大市場重點樓盤觀察樓盤背景：7月29日，張江湯臣豪園二期開盤。開盤當天售出154套，創(chuàng)下了自宏觀調控以來，上海新盤單日銷售套數之最。分析其原因：由于該案的開盤單價比預報價底了1000多元，以起價6868元/平方米，均價7900元/平方米的震撼價格推出，另外小復式房型也是一大亮點，令不少自住購房者喜出望外。截止8月15日，該案已售出331套，去化了本批房源總數的70%。2022/12/2021重點樓盤觀察樓盤背景：2022/12/1821別墅市場分析樓盤名稱形態(tài)房型面積（㎡）價格（萬元/㎡）花園面積（㎡）6月至今成交情況歐泊圣堡獨幢180~320300~400萬元/套30~3001圣馬麗諾.橋獨幢310~419640~1300萬元/套300~9000湯臣高爾夫別墅（八期）獨幢420~4601400~1600萬元/套700~15000東源麗晶獨幢300左右2~3400~12001巨峰家苑聯體192約250萬元/套無10楓澗美墅雙拼216~219320~350萬元/套10012金楓豪苑聯體192~267均價0.95無8涵合園聯體150~1701.6~1.7無12以上別墅樓盤據調研結果表明，均未有明顯的降價或促銷行為出現。2022/12/2022別墅市場分析樓盤名稱形態(tài)房型面積價格花園面積（㎡）6月至今成背景：上表表明，獨幢別墅近月來成交情況非常慘淡，但可以看到，聯排與疊加別墅近階段成交情況還是相對較好的。分析其原因：

可以看到聯排與疊加別墅的市場需求依舊存在，但從上表的顯示表明，該類別墅相對面積均較少，同時總價相應也較小，市場接受程度比較大，而面積較大的別墅從單價上也同時相應的控制，最終達到總價上的平衡！可以預見：如果一味的追求價格，忽視了價值與市場，最終的結果勢必將會出現住宅或獨幢別墅相同的窘境！2022/12/2023背景：2022/12/1823第二篇下階段營銷策略2022/12/2024第二篇下階段營銷策略2022/12/1824城市經典二期核心問題分析價格無效高掛，銷售無限拉長

城市經典二期的銷售已經有一年多的時間（15個月），進入2005年后，長達半年多的時間里，別墅基本處于無人問津的狀態(tài)，如果長期這樣以“無效高掛”，深入分析原因，產生不利影響如下：

勢必無限期的拉長銷售周期，銷售基本不會有進展。同時，將影響到城市經典三、四期的推出以及銷售。

對鵬欣地產資金回籠以及滾動開發(fā)不利，銷售停滯對鵬欣品牌也不利。

在當前大勢之下，形成價格堡壘后，銷售就會出現僵局，后期的策略調整將無從下手。

2022/12/2025城市經典二期核心問題分析2022/12/1825下階段銷售與推廣策略

危機營銷，現金為王；主動清盤，高枕無憂?？炫芤徊?，“跑”為上計。

在當前市場出現空前冷淡，價格出現高位下滑的狀況下，與其被動等待，或者遮遮掩掩，猶猶豫豫，不如以多項優(yōu)惠來吸引客戶，以實在的做法，主動啟動市場———快跑一步，贏得客戶。

我們在定價上，一定要切合市場發(fā)展態(tài)勢，根據自住需求定價會損失一些利潤，但是能夠啟動這部分需求，開發(fā)商也能避免長期僵持帶來的風險，可以全力投入新的開發(fā)項目。2022/12/20262022/12/1826下階段調價策略與推廣實施打破價格堅冰，啟動樓盤銷售■超值優(yōu)惠附送——送50M2地下雙車庫或地下室。超高性價比現房別墅，超值優(yōu)惠。在限定的日期內購買，送地下雙車庫或者送地下室，面積均為50平方米左右，另行有2-3%的談判優(yōu)惠空間，總體的優(yōu)惠幅度為15%，總體的價格回歸至2004年年底的理性價格。以38號別墅為例：別墅號

總面積

地下面積

地上面積

所送地下室（或雙車庫）總價38號

400.26M2

總共約140M2，地下室50M2，雙車庫50M2+其他40M2（保姆房儲藏室衛(wèi)生間）260M2

668200元2022/12/2027下階段調價策略與推廣實施

38號400

對比單套總價地上單價格（不包括地下面積）總體單價格（包括地下面積）

調整前5345705元

20560元/平方米

13364元/平方米

調整后4677505元17990元/平方米11693元/平方米

折扣幅度

12.5%另案場2-3%的談判優(yōu)惠空間由上表可以看出，即使折扣之后總價與單價仍然不是很低，因此建議由案場經理掌控2-3%的談判優(yōu)惠空間。

價格調整前后對比分析2022/12/2028

對比單套總價地上單價格總體單價格

調整前5345705元2■順水推舟——結合尾盤的推廣，以促銷價清盤。

城市經典二期的銷售已經有一年多的時間，處于尾盤銷售期，與其“無效高掛”，無限期的拉長銷售周期，還不如借機促銷，可借助清盤作為優(yōu)惠銷售的促銷理由。

具體促銷價格為現在價格的8折-85折，價格回歸至2004年年底的理性價格。

接著在九月份就可以做城市經典四期的形象廣告，附帶二期的尾盤房源和價格信息，并在四期的銷售過程中推銷二期的房源，最終實現全盤的結案。2022/12/2029■順水推舟——結合尾盤的推廣，以促銷價清盤。2022/12/■借助活動營銷——參與媒體的相關促銷活動，既不損形象，又促進銷售

參與“健康置業(yè)”等相關的活動，與上海知名房產企業(yè)一起組織活動，以一種群體行為來作為“掩護”，從而使得企業(yè)的單純讓利得到很有理由的包裝，避免了負面的影響，既不損形象，又能有效促進銷售。我司將密切關注媒體組織的相關活動，適時參與。

現階段建議：城市經典參與《新民晚報》推出的“地標樓盤的評選活動”，借機推出“優(yōu)惠房”。

2022/12/2030■借助活動營銷——參與媒體的相關促銷活動，既不損形象，又促進☆相關鏈接——“健康置業(yè)”活動

2005年健康置業(yè)活動正式啟動（從7月1日開始，至12月31日結束），倡導理性消費和自住型購房。此活動由上海房協、《第一地產》和上海方方房產工作室主辦，由上海華映文化傳播有限公司和上海久銀房地產經紀有限公司承辦。參與企業(yè)：萬科、農工商、建工、經緯置地、靜安新城和華江建設等6家企業(yè)共同發(fā)起。活動效果：所參與的樓盤海尚佳園（兩周銷售80套）、嘉城（7月新推出組團銷售100余套）以及九歌上郡（7月29日開盤，三天內銷售近100套）的銷售業(yè)績很好，但并沒對開發(fā)商的品牌有負面影響。注：由于“健康置業(yè)”活動對參與活動的樓盤房型面積（140平方米以內）、售價（內外環(huán)線之間的樓盤單價不超過10000元）等方面有一定的限制，故本案不適合參與該活動，但該活動對當前的營銷有借鑒意義。

2022/12/2031☆相關鏈接——“健康置業(yè)”活動2022/12/1831白金府邸

階段性銷售推廣提報2022/12/2032白金府邸

階段性銷售推廣提報2022/12/1832北外灘及周邊區(qū)域市場分析樓盤開盤時間銷售套數/剩余套數目前銷售均價價格變化成交動態(tài)中虹明珠苑2005/662/26412624（帶裝修）開盤后下調20006月開盤以來銷售62套浦江名邸2期22005/4162/2517759無調價6月以來零成交瑞虹新城22004/12548/24715675下調8000降價后銷售149套目前在售樓盤情況目前，虹口一手供應量較多，至今達到18.23萬m2，但北外灘區(qū)域一手在售樓盤非常少，只有中虹明珠苑6月開盤，以及浦江名邸和本項目的少量尾盤。以上數據來自房地網2022/12/2033北外灘及周邊區(qū)域市場分析樓盤開盤時間銷售套數/目前銷售均價價同類樓盤銷售情況樓盤開盤時間銷售套數/剩余套數目前銷售均價成交動態(tài)世茂濱江花園22004/10354/9021137近三個月零成交仁恒濱江園2004/7160/19520661近三月銷售5套盛大金磐2004/6245/16029374近三月銷售10套目前沿江高檔樓盤皆因價格過高，銷售情況十分慘淡，可見宏觀調控對高檔樓盤的影響十分明顯。以上數據來自房地網2022/12/2034同類樓盤銷售情況樓盤開盤時間銷售套數/目前銷售均價成交動態(tài)世區(qū)域內和同類高檔樓盤降價或低價開盤情況樓盤原始價格現今報價降價程度降幅對應歷史房價降價后銷售套數中虹明珠苑6月開13000（帶裝修）2004年12月62陸家嘴中央公寓6月開1567582盛大金磐4000035000500012.5%2005年2月瑞虹新城2200014000800037%2004年11月149華府天地6000—7000美金中介7折30%8耀江花園23000—27000（帶裝修）2005年2月27仁恒河濱花園2500022000300012%2005年2月國際麗都城3200024000800025%2004年12月10淡水灣花園4月開盤3000024000600020%4以上數據來自搜房網2022/12/2035區(qū)域內和同類高檔樓盤降價或低價開盤情況樓盤原始價格現今報價降

從上表可見，越來越多的高檔樓盤紛紛以明折暗扣的方式加入了降價隊伍，降價已經成為高檔樓盤促進成交的必要策略，其銷售量的好壞與降價幅度也成正比例，價格越高則降價幅度就越大，降價幅度越大，則銷售越快，部分樓盤的價格已回歸去年第四季度的報價。一些低價新開樓盤，理性的判斷市場態(tài)勢，果斷的抓住機會低價突圍，在銷售上占據了明顯的優(yōu)勢。這也表明了樓盤真實價值與價格的統一將是宏觀調控的目的所在，而像世茂濱江、浦江名邸、仁恒濱江園等價格紋絲不動，其直接市場表現便是“零成交”。而盛大金磐、仁恒河濱花園的小幅降價，離市場的心理價位仍有差距，所以并無實效，只會加劇購房者的繼續(xù)觀望心態(tài)。2022/12/2036從上表可見，越來越多的高檔樓盤紛紛以明折暗扣同類樓盤中介市場情況樓盤中介成交價相對4月份降幅成交動態(tài)對應歷史價格耀江國際廣場2100017%成交、掛牌較少2004年11月浦江名邸16000—2200030%成交活躍2004年12月名江七星城12000—1800030%成交活躍2004年11月新外灘花園23000—3000025%成交活躍2004年12月世茂濱江花園520000—3500025%—32%掛牌多、成交少2005年1月仁恒濱江園25000—34000（帶裝修）20%成交較活躍2004年12月盛大金磐掛牌28000—4500015%—25%無成交2004年11月以上數據來自金豐易居網2022/12/2037同類樓盤中介市場情況樓盤中介成交價相對4月份降幅成交動態(tài)對應重點樓盤中介成交個案樓層房型面積品質價格11/323/2/2165裝修2200024/323/2/2172正江景/毛坯29000新外灘花園樓層房型面積品質價格5/323/2/2159裝修1550019/283/2/2165裝修19000浦江名邸以上數據來自金豐易居網2022/12/2038重點樓盤中介成交個案樓層房型面積品質價格11/323/2/2樓層房型面積品質價格2（6號樓）3/2/2166毛坯1600012（3號樓）3/2/2毛坯2200020層以上（4號樓）25000-26000白金府邸中介掛牌情況目前，白金府邸在中介市場上掛盤量較大，且價格比我們現在的報價低20%—30%左右，給樓盤的銷售造成了很大的沖擊。2022/12/2039樓層房型面積品質價格2（6號樓）3/2/2166毛坯1600中介市場的成交價格代表了樓盤可實現的真實價格，也代表了客戶所能接受的心理價格。而對比可見，目前同一樓盤在一、二手市場上的價格存在著相當大的差距，這反映了高檔樓盤普遍的“價格無效高掛”的情況。整個一手市場的不景氣，以及二手市場對一手樓盤的沖擊，造成目前一手樓盤只有兩條路可走：一是繼續(xù)捂盤等待，觀望下一階段市場形勢，再做打算，但是就目前情況來看，市場出現明顯好轉可能性不大，反而可能因此錯過降價時機，二是趁早抓住機會，降價放量！2022/12/2040中介市場的成交價格代表了樓盤可實現的真實價格，目前白金府邸客戶反映情況近期（7月14日至今）共接待客戶26組，其中中介公司合作帶看的有16組，目前尚未有成交?？蛻舸蠖啾е瓤纯吹男睦恚⒉恢辟I，甚至有很多客戶是抱著買到特價房的心態(tài)來看房，導致很多客戶詢價后就不再有任何興趣。目前26組客戶中，有3組意向客戶，其成交阻礙都在價格上，目前均在跟蹤洽談中。2022/12/2041目前白金府邸客戶反映情況近期（7月14日至今）共接待客戶26

1、李先生

看好7#樓1601，單價32500元

，面積170.84平米，客戶是分期付款，價格要求在28000元左右，折扣率在86%。2、任先生

看好4#2701復式單元，單價45000元，面積300.3平米，裝修價格5000元/平米，提出要求30000—32000元（帶裝修）的價格要求，并表示可當場支付定金200萬元。

3、謝小姐

由客戶介紹，看好5#701，面積122.51平米，

單價25500元

目前洽談價格在24000元左右，但客戶對該價格仍不滿意。

意向客戶情況及分析2022/12/2042

1、李先生看好7#樓1601，單價32500元目前的市場背景下客戶看跌的心理很重，擔心自己一旦入市后被套，特別是高價位樓盤客戶的購買需求更顯得沒有中低價位樓盤來得急迫，更加劇了市場的觀望氛圍。白金府邸在去年第三季度末為了控制銷售節(jié)奏開始價格大幅上調，上漲速度過快，導致目前的價格已經脫離了實際的需求市場。

中介市場上的大量拋盤，且價格在16000—26000，比我們現在的報價低上20%—30%左右，給樓盤的銷售造成了很大的沖擊。2022/12/2043目前的市場背景下客戶看跌的心理很重，擔心自己一旦下階段銷售與推廣策略

戰(zhàn)略性調價，主動清盤，轉移資金

在當前市場出現空前冷淡，價格出現高位下滑的狀況下，與其被動等待，不如以多項優(yōu)惠來吸引客戶，主動啟動市場，現降價，早得益。

白金府邸在市場上很早就形成了“售罄”的印象，清盤是情理之中?，F在以集團開發(fā)新項目為由，轉移資金，進行調價清盤，屬于集團整體性戰(zhàn)略考慮，并不損失樓盤和企業(yè)形象。

從其他高檔樓盤的調價幅度和銷售速度來分析，價格回落到2004年第四季度為普遍情況，而中介成交價和客戶報價來看，這種降幅屬于市場一般行情。所以，白金府邸的調價幅度建議一次性調至該水平，其幅度為25%，另仍有5%的洽談空間。2022/12/20442022/12/1844價格調整前后對比分析目前均價調整后均價最低洽談均價含復式320002400022400不含復式280002100019600其下調幅度為25%，另有5%的洽談空間，下調后銷售價格相當于2004年12月價格，此價格下，目前的意向客戶會有較大的成交可能性。2022/12/2045價格調整前后對比分析目前均價調整后均價最低洽談含復式3200推廣計劃：1、推廣時機：9月初，復式樣板房已經到位，9月初，市場情況可能初步明朗，且天氣開始轉涼，按照市場慣例，也將進入“金九銀十”的銷售佳期，所以將新的推廣時機放在9月初比較合適。2、以復式房為切入點。復式房還沒有做過推廣，是一個新的亮點，也有很多賣點可以挖掘，比較容易引起市場關注，同時帶動標準層剩余房源的銷售。

3、以價格為吸引點。價格是促使成交的實質性因素，在復式房的推廣中，把調整后的價格作為促進成交的吸引點。4、對以往客戶進行梳理，緊緊抓住現有的意向客戶。2022/12/2046推廣計劃：1、推廣時機：9月初，復式樣板房已經到位，9月初，降價推廣策略：1、結合鵬欣“精細化、舒適化”的新戰(zhàn)略，聯合城市經典2期，舉辦“精品現房展銷優(yōu)惠月”活動。2、舉辦復式樣板房VIP鑒賞酒會等SP活動，邀請新老客戶前來參觀，針對意向客戶，進行個別降價談判。3、直接性的明降，目前暗折的手段比較多，但是明降的沖擊力更直接。以集團戰(zhàn)略重心轉移為由，進行降價回報客戶，顯示鵬欣集團的整體性思考的遠見性和大氣。4、也可以采取送裝修、送車，折換現金的做法，但是這種遮遮掩掩的做法與白金府邸的樓盤形象不符，不建議使用。5、參與媒體的各類評選和團購，借機降價。2022/12/2047降價推廣策略：1、結合鵬欣“精細化、舒適化”的新戰(zhàn)略，聯合城

城市經典四期

營銷策劃報告2022/12/2048城市經典四期

營銷策劃報告2022/12/1848項目概況“城市經典Ⅳ”位于廣蘭路以東，丹桂路以南，創(chuàng)新河以西。小區(qū)總占地面積約9萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，規(guī)劃建設12幢11層、6幢13層純西班牙風情的高尚住宅社區(qū)。21342022/12/2049項目概況“城市經典Ⅳ”位于廣蘭路以東，丹桂路以2022/12/20502022/12/1850項目SWOT分析優(yōu)勢：1、處于張江國際聚居區(qū)腹地，隨著逐步的建設與開發(fā)，已經走向成熟。2、本案四期的產品是純粹的西班牙異域風情建筑，與周邊樓盤有較大的差異性。3、鵬欣地產的品牌具有優(yōu)勢，并且將把本案作為精品來開發(fā)。劣勢：1、項目現有的房型面積偏大，與實際的客戶需求有一定的偏離，將會給本案的銷售帶來一定的困難。2、周邊的生活配套設施仍然不完善。3、遭遇宏觀調控的市場打壓，項目的銷售與利潤將受到影響。

機會：1、張江高科技園區(qū)與張江集電港的日益發(fā)展，為本案的客源帶來重要支撐。2、隨著城市經典的開發(fā)，逐漸成為張江的區(qū)域強勢品牌，有利于項目的推廣威脅：1、張江在近期的公寓供應量將會出增加（如張江湯臣豪庭將有大量房源上市），給本案帶來了直接的競爭壓力。2、周邊現在所推出房子的價格處于較低水平，給本案帶來價格壓力。2022/12/2051項目SWOT分析優(yōu)勢：劣勢：機會：威脅：2022/12/18分類客戶描述所占比例自用客戶張江本地他們的社會關系與工作在張江，較多是張江高科技園區(qū)或張江集電港，屬于高收入人群，對張江的發(fā)展和規(guī)劃較認同，他們?yōu)榱嗣馊ド习啾疾ǘ刖徒脴I(yè)（有自住兼投資的動機）。另外有部分張江鎮(zhèn)居民購房改善居住。60％上海其他區(qū)域他們大多位于陸家嘴、金橋等區(qū)域，車程在半小時內，他們對環(huán)境以及樓盤品質要求較高，另外有部分青年人，尤其是新上海人為結婚而買房子。25％投資客他們看重本案樓盤的品質與區(qū)位，他們比較看好張江高科技園區(qū)和張江集電港上班白領的租賃市場，但在當前理性的置業(yè)投資趨勢下，需要作投資方面的引導。15％客戶定位2022/12/2052分類客戶描述所占比例自用客戶張江本地他們的☆相關鏈接：張江高科——高級白領的積聚地

張江園區(qū)經過13年的發(fā)展，集聚了一批高端資源，眾多國內外知名企業(yè)特別是世界500強企業(yè)都紛紛進駐園區(qū)，如微軟、通用電氣、SONY、中芯國際等知名企業(yè)進駐園區(qū)。

高級人才聚集：目前統計，張江擁有兩院院士20多名，博士2000多名，碩士7000多名。全國53家國家級高科技園區(qū)歸國留學生約為1.7萬名，張江就有4000多名。張江現有博士后科研工作站和流動站14家。到2004年底，張江有高科技從業(yè)人員近6萬人。其中芯片領域9000多人，軟件領域1萬多人，生物醫(yī)藥領域7000多人。2022/12/2053☆相關鏈接：張江高科——高級白領的積聚地

張江園區(qū)經過☆相關鏈接：張江高科——“海歸派”的樂園

張江集電港總投資4億元人民幣，自2003年10月基本建成以來，已先后吸引中國網通、中國外匯交易中心等知名企業(yè)入駐，新加坡科技、展訊等一批海外集成電路專業(yè)企業(yè)和研發(fā)中心等也相繼進駐。目前簽約入戶的海內外企業(yè)以有85家，高科技企業(yè)比例占七成，吸引內外投資68.2億元。

張江集電港匯聚了一批優(yōu)秀的微電子企業(yè)，也聚集了一批優(yōu)秀的＂海歸派＂人士，他們平均收入為5000元至8000元之間，而外資企業(yè)中相當數量的主管級人士年薪在20萬以上。2022/12/2054☆相關鏈接：張江高科——“海歸派”的樂園

張江集電港總投資2022/12/20552022/12/18552022/12/20562022/12/1856■SP促銷活動提議本案受工期影響，每批推案量不大，產品形象在短期內不能呈現，在開盤初期做大規(guī)?；顒訒速M資源，消磨市場熱情，因此沒有很大必要性，建議在樓盤形象初步呈現時進行。

SP促銷活動系列一時間：建議在樣板房、樣板帶亮相之時地點：易初蓮花門前廣場主題：“海立華亭”文化周方式：

1、時尚歌舞表演

2、中間穿插有獎知識問答，將松江人文知識與海立華亭產品信息融入其中。（禮品為文化用品，書籍，定制的工藝品等）。

3、抽獎活動（憑電信帳單廣告）

SP促銷活動系列二（本系列活動執(zhí)行視情況而定）時間：銷售中期地點：大學校園內或者松江進出口加工區(qū)方式：對大學教師或者工業(yè)園區(qū)的管理層進行有針對性的促銷活動。2022/12/2057■SP促銷活動提議2022/12/18572022/12/20582022/12/1858■現場銷售道具準備事宜事項完成時間備注模型已制作參加房展會后直接運至新售樓處LOGO墻4月25日新售樓處、市區(qū)接待處建材料展示板4月10日新售樓處燈箱4月20日新售樓處、市區(qū)接待處展板4月20日新售樓處、市區(qū)接待處銷售圖紙、證件資料4月15日新售樓處、市區(qū)接待處名片、胸卡已制作需要加印我們如何準備“彈藥”？銷售道具準備2022/12/2059■現場銷售道具準備事宜事項完成時間備注模型已制作參加房展會后■開盤宣傳品準備事宜事項完成時間備注表現效果圖已有樓書3月21日初稿，4月25日印刷完畢單頁已印刷開盤前加印橫幅4月27日周邊區(qū)域以及普潤門店引導旗4月27日工地外圍墻4月25日其他配套說明文件4月25日智能化、建材等2022/12/2060■開盤宣傳品準備事宜事項完成時間備注表現效果圖已有樓書3月22022/12/20612022/12/18612022/12/20622022/12/1862LOGO說明該LOGO延續(xù)城市經典的形象色系，同時紅色是西班牙這個國度的象征色，讓人聯想想起代表著熱情和高貴的紅葡萄酒的色彩。從符號意義上講，LOGO中的王冠是西班牙國旗內有的元素，整個LOGO有著王者風范和貴族氣派，洋溢著西班牙的熱情與奔放，能充分體現本案所營造的充滿異域風情的生活方式。2022/12/2063LOGO說明2022/12/1863LOGO標準色2022/12/2064LOGO標準色2022/12/1864名片信紙2022/12/2065名片信紙2022/12/1865信封2022/12/2066信封2022/12/1866高炮道旗2022/12/2067高炮道旗2022/12/1867信封2022/12/2068信封2022/12/18682022/12/20692022/12/1869信封2022/12/2070信封2022/12/1870信封2022/12/2071信封2022/12/1871信封2022/12/2072信封2022/12/1872IF社區(qū)一期B樓

階段性銷售推廣提報2022/12/2073IF社區(qū)一期B樓

階段性銷售推廣提報第一篇近階段市場分析2022/12/2074第一篇近階段市場分析2022/12/1874內容提要楊浦市場分析具體樓盤分析表市場分析結論2022/12/2075內容提要楊浦市場分析2022/12/1875區(qū)域房地產市場整體分析概況

楊浦區(qū)繼7月上半月“破冰”——銷售大后，7月下半月成交套數和成交面積又有了明顯的上揚，銷售價格趨于穩(wěn)定。7月下半月成交的三個樓盤分別是：海尚佳園43套，陽明苑18套，珠江香樟(南)園17套。其中海尚佳園更是占據了楊浦區(qū)成交總量的半壁江山，目前該盤首開房源已經銷售過半，陽明苑不低的成交數量也填補了楊浦內環(huán)板塊長期無成交記錄的空白。2022/12/2076區(qū)域房地產市場整體分析概況2022/12/1876區(qū)域房地產市場整體分析

楊浦整個區(qū)域自6月份市場放量達到峰值以來，市場批準預售面積急劇下滑，7月份陡降至11756平方米，為2005年僅高于4月份的又有低值。這同6月份的供求關系不無相關，該月樓盤市場釋放面積高達42321平方米，相比于10481的市場成交量，供遠過于求，乃至7月份楊浦區(qū)的市場放量更為謹慎。供應量分析2022/12/2077區(qū)域房地產市場整體分析楊浦整個區(qū)域自6月份市場放量區(qū)域房地產市場成交量分析成交量分析單位：m2單位：套從上圖的楊浦區(qū)房地產市場成交量變化曲線可以看出，今年第二季度持續(xù)走低的市場成交狀況在7月份得以扭轉，市場開始呈現回暖趨勢，7月當月成交量回升到3萬平方米以上，對比于本月11756的市場放量，顯現完全相異于6月份的市場態(tài)勢，從8月上半月的統計數據來看，該態(tài)勢有望繼續(xù)穩(wěn)定。2022/12/2078區(qū)域房地產市場成交量分析成交量分析單位：m2單位：套區(qū)域房地產市場整體分析成交均價分析

楊浦區(qū)區(qū)域房地產成交均價自5月份跌進1萬元大關以后，一直在9000元至1萬元之間徘徊，其中7月份降價比率略大，達7.07%，但8月初又出現回升現象。降價應該是導致7月份成交面積明顯上揚的關鍵因素。2022/12/2079區(qū)域房地產市場整體分析成交均價分析楊浦區(qū)區(qū)普潤觀點

——價格是調節(jié)供求關系的杠桿

由于陽明苑和珠江香樟（南）園成交量的明顯上升，導致楊浦區(qū)的成交套數7月下半月增長了31套，比7月上半月增長了61%之多，從而使得整個月份的市場成交量高出6月份2倍之多，6月份的供求比例嚴重失衡，供遠大于求，連同7月份的需求大于當月市場放量，再次顯示楊浦區(qū)整個樓市將面臨一場價格之爭。2022/12/2080普潤觀點

——價格是調節(jié)供求關系的杠典型樓盤分析海尚佳園所屬板塊楊浦黃興板塊開發(fā)商上海建工佳龍房產有限公司特點低價推盤去化率56.7%影響引發(fā)連動降價，整個板塊已降聲一片；市場成交量迅速上升，7月下半月黃興板塊共成交近60套，占楊浦區(qū)總成交量的70%左右2022/12/2081典型樓盤分析海尚佳園所屬板塊楊浦黃興板塊開發(fā)商上海建工佳典型樓盤分析珠江香樟園所屬板塊楊浦黃興板塊開發(fā)商上海置洋房地產開發(fā)有限公司特色小區(qū)的設計比較有特色，外墻一淡雅的灰色為主調，整體色彩和諧統一；立面用豎直線條勾勒，頂部則用了些許哥特式小尖塔作為裝飾。

銷售策略以8500元/平方米左右的價格進行內部銷售，跟前幾期相比，價格明顯下調2022/12/2082典型樓盤分析珠所屬板塊楊浦黃興板塊開發(fā)商上海置洋房地產開典型樓盤分析陽明苑所屬板塊楊浦內環(huán)板塊開發(fā)商上海僑益房地產有限公司板塊中的地位楊浦內環(huán)板塊當前成交量集中于此銷售策略低價(該盤報價12500元/平方米)；優(yōu)惠多，除去前30名購房者降低1000元/平方米的優(yōu)惠外，還有多種優(yōu)惠銷售方式。從目前成交的均價來看價格也集中在11000元/平方米上下。開盤一個月以來也已經銷售了23套，2022/12/2083典型樓盤分析陽明苑所屬板塊楊浦內環(huán)板塊開發(fā)商上海僑益房地典型樓盤分析華升新苑所屬板塊楊浦內環(huán)板塊開發(fā)商上海華福房地產開發(fā)有限公司優(yōu)勢鄰近軌道交通8號線，從小區(qū)步行約10分鐘可到達站點，樓盤地處控江路商圈，周邊的配套比較完善，小區(qū)的綠化也較好。

問題定價偏高，有意購房的客戶少，同時，該盤二手房的價格比一手房的價格還要便宜很多，成交也較少。2022/12/2084典型樓盤分析華所屬板塊楊浦內環(huán)板塊開發(fā)商上海華福房地產具體樓盤分析樓盤名稱總套數可售面積7月中旬前已售套數7月中旬至今已售套數7月中旬至今銷售率銷售均價所采取的銷售策略靖宇家園177182002116.21%8264降價紫羅蘭家園710450070320.28%8000降價中軒麗苑11111200000報價10500無打折海尚佳園17910600365832.40%10507無打折香樟南園2701930071176.30%8583降價華升新苑463341001540015741無打折上海夢想168123006352.98%10904降價數據來源：普潤地產數據庫

截至日期2005-8-152022/12/2085具體樓盤分析樓盤名稱總套數可售面積7月中旬前已售套數7月中上表分析：

從具體樓盤的比較表中可以看出，項目周邊的樓市開始出現分化：7月中旬以來，靖宇家園、海尚佳園、珠江香樟（南）園三個樓盤的銷售情況較為可觀，尤以海尚佳園為最，在一個月時間內，創(chuàng)造了32.40%的銷售佳績；另一方面，中軒麗苑、華升新苑均在0銷售率上停滯不前。在價格策略方面，以低價入市，調整價格，是楊浦地區(qū)收效比較明顯的方法。2022/12/2086上表分析：從具體樓盤的比較表中可以看市場分析結論受6月份成交量影響，楊浦區(qū)樓盤7月市場釋放量劇減；楊浦區(qū)的成交套數較7月上半月增長了31套，比7月上半月增長了61%之多；且此趨勢一直延續(xù)至今；7月份的成交均價開始下滑500元左右，眾多樓盤紛紛減價，區(qū)域市場降聲一片；

整個市場仍是供大于求；買方市場初現端倪。2022/12/2087市場分析結論受6月份成交量影響，楊浦區(qū)樓盤7月市場釋放量劇減第二篇客戶分析2022/12/2088第二篇客戶分析2022/12/18882022/12/20892022/12/1889第三篇下階段營銷策略2022/12/2090第三篇下階段營銷策略2022/12/1890開盤時機選擇九月初開盤，正式對外推廣建議將開盤時機選擇在9月3日（周六），理由如下：

從銷售時機來分析按照慣例，9月至10月是黃金銷售期間，通過6、7、8月的價格調整市場已經回歸理性，“價跌量升”是大勢所趨，9月需求將刺激而有所回升。

從市場競爭來分析由于各開發(fā)商都面臨年底財務上的資金回籠問題，，預計在10月份后將有一批房源以低價上市（再也捂不住了），將對樓市產生沖擊，爭取在沖擊波之前“跑量”。2022/12/2091開盤時機選擇2022/12/1891

從客戶積累方面來分析用一個月的時間積累客戶。在八月份爭取積累200組客戶，其中50組意向客戶，為在正式開盤累積人氣，增強客戶的購買欲望。

從促銷時機來分析本案處于上海中央智力區(qū)CID腹地（本案在一直宣傳），周邊大學、中學頗多。選擇9月10日教師節(jié)前一周開盤，利用這一時機，對處于知識楊浦的IF社區(qū)來講，是一次有理由的促銷機會，對教師購房給予特定的優(yōu)惠（憑教師證），優(yōu)惠期從9月3日－9月13日。

2022/12/2092

從客戶積累方面來分析2022/12/1892開盤期推廣思路■淡化概念，以實際賣點直面自住客在當前的市場上，已經不是樓盤概念能起作用的了，自住客最關心的是實實在在的利益，在價格上有所優(yōu)惠之外，我們在在推廣宣傳上也以實為主，在語言提煉上以直觀的數字來表達?！鲰槕髣?，抓住客戶心理進行推廣在觀望心態(tài)下，現在客戶都在期待著房價的進一步下調，心中不禁暗自竊喜，在盤算著在合適的時機、在合適的地段、以合適的價格買一套適合居住的房子。2022/12/2093開盤期推廣思路2022/12/1893■推廣主題

“時來運轉”“時來運轉”是自住時代來臨的最佳寫照，切合當前市場狀況下自住客戶的心理，看著房價下跌，心中感到“時來運轉”了，在城市五角場城市副中心也能安家了，以前是可望不可及的事，現在能實現了?！皶r來運轉”結合本案現場的抽獎活動——幸運大轉盤，使這一推廣主題落到實處，讓客戶在購房的同時能享受幸運中獎，吸引人氣，同時實質性的促進銷售。2022/12/2094■推廣主題2022/12/1894■媒體計劃

日期星期媒體選擇規(guī)格主題費用預算8月29日一《新聞晨報》半版開盤信息發(fā)布6.5萬8月1日四《新聞晨報》半版時來運轉·幸運轉盤6.5萬9月10日---《上海樓市》內頁整版48小時后時來運轉8萬合計--------21.5萬2022/12/2095■媒體計劃日期星期媒體選擇規(guī)格主題費用預算8月29日一2022/12/20962022/12/18962022/12/20972022/12/1897銷售模式■定點派單宣傳在8月底-9月上旬開盤前后在五角場以及周邊區(qū)域的大賣場進行派單宣傳。具體的地點選擇：大潤發(fā)、歐尚、家樂福等大賣場?！霈F場活動——“禮品大放送”與“幸運大轉盤”

“禮品大放送”：在9月3日開盤當天，只要來現場的咨詢人員，即可獲增禮品一份。

“幸運大轉盤”：在9月3日開盤三天內，結合廣告的宣傳（“時來運轉”），在現場進行“幸運大轉盤”的抽獎活動，以激發(fā)購房者的熱情，并促使其簽約。2022/12/2098銷售模式2022/12/1898■關于現場活動——“財富大轉盤”本著吸引客戶，幸運優(yōu)惠的策略，銷售現場采用激勵性購房優(yōu)惠措施——抽獎活動：“幸運大轉盤”獎項顏色獎金中獎率一等獎深紅色（10）九五折（折扣房款）5%二等獎綠色（5）契稅補貼（1.5％）10%三等獎淺紅色（3）價值1萬元家電一套（空調、彩電、冰箱，可折扣房款）25%四等獎黃色（1）彩電一臺（可折扣房款）40%五等獎白色（0）洗衣機一臺（可折扣房款）20%2022/12/2099■關于現場活動——“財富大轉盤”“幸運大轉盤”獎項顏色獎金中

■現場抽獎具體操作流程抽獎須知☆獎項說明：如圖有大轉盤分為五種色彩，分別代表五種不同的獎項（如表所示）?！畛楠劻鞒蹋河纱蠖蛻簦ń?000元定金）現場轉動轉盤（最少轉動3圈），固定的指針所指數字為所中獎金額（只能在購房時折扣房款）。每組客戶憑身份證號碼只允許抽取一次，購多套房者可以憑借交納定金預定房號的數量補充抽獎，最終抽獎次數與所購房套數相同?！钛a充說明：1、本中獎獎項只能作為IF社區(qū)B樓的購房房款優(yōu)惠使用，不能做其余的任何用途。2、本次活動最終解釋權歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權隨時終止此次活動。2022/12/20100■現場抽獎具體操作流程抽獎須知202■關于房源問題根據案場接待反應，小房型房源對客戶的吸引力是不可忽略的，在樓體巨幅廣告——“49萬起，進駐城市副中心”推出后，來人來電中有70%對58平米的小房型表示強烈興趣，在通知客戶簽約當天，5套小戶型即大定完畢。建議：為宣傳推廣有搶眼的市場亮點（噱頭），掀起開盤的熱銷局面建議將小戶型房源放出10套（最少5套）。49需要解決的三個問題2022/12/20101■關于房源問題49需要解決的三個問題2022/12/1810■樣板房建議由于B樓的房型有部分房型不是很合理（如04、05的三房有暗衛(wèi)），面積小，客戶看房感到很局促，為了給客戶以良好的現場感受，建議進行樣板房的裝修。

套型選擇建議裝修在5樓（3樓以下作為商業(yè)用房，4樓部分房型作為商業(yè)用房），樓層不適宜過高。樣板房建議裝修兩套，位置與套型選擇：三房一套（04室）、兩房一套（06室），其他四套只做入戶門。

裝修建議建議請專業(yè)裝潢設計公司進行精心設計，將小空間設計得精巧而簡潔，另可進行軟裝修設計，選購和擺放精致的家具，以淡化空間小的弱勢。

工程進度建議工期為一個月，在9月中旬裝修完畢。2022/12/20102■樣板房建議2022/12/18102■A樓退房客戶處理現在A樓的退房問題帶來了負面影響：

由于A樓的退房客戶的糾紛，已經明顯影響到B樓的銷售

口徑不統一，影響到鵬欣地產的市場形象，因小失大。建議：按照統一退房口徑，對A樓的退房客戶進行處理，做到三不原則：不出現明顯糾紛，不影響B(tài)樓的現場銷售，不影響鵬欣地產的形象。

2022/12/20103■A樓退房客戶處理2022/12/18103Thanks2022/12/20104Thanks2022/12/18104

城市經典二期

階段性銷售推廣提報2022/12/20105城市經典二期

階段性銷售推廣提報第一篇近階段市場分析2022/12/20106第一篇近階段市場分析2022/12/182第一部分：上海市宏觀市場分析上海樓市在宏觀政策以及調控的影響下，已經出現連續(xù)4個月的成交量萎縮的現象，雖然在4、5兩月的一度過激反應后，6月份成交量略有回升，但市場的成交結構已經發(fā)生了很大變化，賣方市場向買方市場轉變已是不爭的事實。樓盤價值與價格已經呈現嚴重對沖的格局！從市場實際成交價格來看，各樓盤的成交均價也有了下滑，且程度異常明顯，價格回落25%以上的樓盤增多，降價現象開始普遍，且該趨勢有繼續(xù)加劇的現象條件存在。在這種市場背景下，如何在價格上打動購房者以順利去化房源將是賣方占得先機的首要條件。2022/12/20107第一部分：上海市宏觀市場分析上海樓市在宏觀政策1、上海1-7月份住宅成交量比較數據來源：網上房地產自今年3月以來，一系列調控政策新盤市場最明顯直接反應便是商品房成交量驟減。從3月份的224萬m2一降至4月份的142萬m2，在將至5月份的78萬m2，可謂逐月遞減，且減幅非常明顯。6月份成交量略有回升跡象，但依然沒有超過100萬m2，7月份上海整體成交量僅為76萬m2，市場成交疲軟現象依舊延續(xù)。單位：m2單位：套2022/12/201081、上海1-7月份住宅成交量比較數據來源：網上房地產2、上海1-7月份住宅成交均價變化比較數據來源：普潤地產數據庫單位：元/m2上海住宅成交均價與成交量呈正比效應，自3月份以來，成交均價持續(xù)走低，6月份僅為7294元/平米。7月份成交情況持續(xù)走低，最終僅為6700元/平米上下。成交價的回落說明了價格泡沫正被擠壓釋放，同時也說明自住客已占據了整體成交市場的重點地位。2022/12/201092、上海1-7月份住宅成交均價變化比較數據來源：普潤地產數據普潤觀點：

從近月來的上海住宅市場成交情況來看，整體需求量被控制，部分投機以及投資客已被宏觀政策敢出市場，自用客已成為市場真正主體。但就近期而言，成交量的下滑、市場疲軟態(tài)勢將繼續(xù)蔓延，觀望態(tài)勢也會繼續(xù)保持。但從整個格局而言，現繼續(xù)保持成交量均屬降價樓盤，購房者心理已有變化，降價乃至降價幅度已成為購房者關注的焦點。而在價格上始終“穩(wěn)定”的樓盤，市場已經證明，背離市場需求的事物市場接受程度將會是非常有限的。2022/12/20110普潤觀點：2022/12/1863、市場動態(tài)變化——“停銷部分”

近期全市商品房交易慘淡已是不爭的事實，自3月以來，無交易的樓盤更是劇增。根據網上成交數據，本報告截取部分典型案例，以個案今年上半年最后一次成交紀錄為始，得出了個盤連續(xù)無成交的總天數，以此來說明現今上海房地產市場的嚴峻形勢，需要明確的是，以下零成交的各樓盤均是在市場中無明顯降價或調價措施的樓盤。2022/12/201113、市場動態(tài)變化——“停銷部分”近期全市商品房區(qū)域樓盤零成交天數零成交起始日期截至日可售套數目前報價調價措施松江新理想花園1094月7日1086700無浦東中星海上景庭1044月12日5614800無徐匯鼎園934月24日76236000無浦東愛法小天地874月29日16718000無普陀蘇堤春曉名苑795月8日5122000無浦東大華錦繡華城764月23日3049300無盧灣伊時代公寓755月12日15820000無普陀祥和星宇花園675月20日21411000無長寧天山河畔花園665月21日16421000無以下數據截止到8月15日以上便是普潤列舉的部分背離市場現狀的樓盤最近市場的反應。2022/12/20112區(qū)域樓盤零成交天數零成交起始日期截至日可售套數目前報價調價措從上表總結的觀點如下：從可售套數來看，個案現今都仍有一定的體量，說明不是沒貨可賣，從“零”成交的起始時間上看，均都發(fā)生在4、5月份，可見宏觀調控對其的影響明顯。。

從區(qū)域分布上看，主要集中在市區(qū)的西南地區(qū)以及整個浦東區(qū)域，尤以定價高于或略高于區(qū)域的中高檔樓盤為主。需要提示的是，在以上列舉的樓盤中，僅有浦東的大華錦繡華城在8月15日開始有成交紀錄，且為1套預定房源，其他樓盤至今均未有交易。與此相對應的是，以上各樓盤上半年與下半年的報價，除了大華錦繡華城的新房源報價遠低于上半年的13500元外，其他樓盤的價格都未見任何回落。2022/12/20113從上表總結的觀點如下：2022/12/189根據上述市場表現，普潤由此研判：價格無效高掛，是成交情況“白板”的主要原因。2022/12/20114根據上述市場表現，普潤由此研判：2022/12/18103、市場動態(tài)變化——“暢銷部分”在宏觀調控以來的幾個月里，上海整體市場商品房交易急劇萎縮，一方面，價格紋絲不動的樓盤持續(xù)“零”成交；另一方面，已有相當數量的樓盤已經取得了數十套、甚至上百套成交的可喜業(yè)績，分析其原因，不少樓盤紛紛以明折暗扣的方式開始了降價策略，部分樓盤的價格已回歸去年上半年的報價。從目前的銷售情況看，降價使交易放量已是無庸置疑的事實！2022/12/201153、市場動態(tài)變化——“暢銷部分”在宏觀調控以來區(qū)域樓盤降價起始日目前報價降價幅度降價后成交套數浦東證大家園6月中旬850030%46浦東中邦風雅頌6月下旬1200025%21普陀萬里雅筑6月30日850047%153普陀達安春之聲7月20日820034%56楊浦珠江香樟園7月初860028%21徐匯徐匯新城6月中旬920030%23閘北康悅亞洲花園6月20日670025%45閘北臨盼名城6月中旬820016%23閘北翠臨星苑6月下旬790014%22部分降價樓盤表現——（表1）以上數據來自于實地調研或房地產網站2022/12/20116區(qū)域樓盤降價起始日目前報價降價幅度降價后成交套數浦東證大家園部分降價樓盤表現——（表2）樓盤原始價格現今報價降價程度降幅瑞虹新城2200014000800037%國際麗都城3200024000800025%中遠兩灣城1900014000500026%淡水灣花園3000024000600020%頤和華城130008500450034%水岸藍橋130008500450034%愉景華庭130009000400030%佳龍花園1300010000300023%以上數據來自于實地調研或房地產網站2022/12/20117部分降價樓盤表現——（表2）樓盤原始價格現今報價降價程度降幅根據上述市場表現，普潤由此研判：樓盤降價已成為樓市消費者共同的市場心聲，只有迎合市場，才能占據主動地位。2022/12/20118根據上述市場表現，普潤由此研判：2022/12/1814第二部分：浦東房地產市場分析5月6月7月當年累計49.5428.828.1273.28注：全市最大，占25%供應：新批準預售商品房面積7月31日6月30日330.06萬方288.71萬方注：7月份供求比1：0.25，持續(xù)4個月逐月遞減供應比：累計可售商品房面積5月6月7月當年累計15.415.39.71205.5注：7月份成交量同比下降42.4%成交：商品房網上簽約面積5月6月7月7月漲跌1061110324891715.7%注：跌幅僅次于閘北、普陀，列全市跌幅第三位成交價格：住宅各月成交價格2022/12/20119第二部分：浦東房地產市場分析5月6月7月當年累計49.542分析：從上表可以明顯看到，浦東現今商品房成交情況是很慘淡的，成交量同比下降42.4%、成交價格同比下降15.7%，分別列在全市降幅的第二、第三位。

而與此同時，越來越多的樓盤開始了降價的策略，上南翡翠苑新一期6月26日開盤報價下調近2000元/平方、東晶公寓推出最后一個單元的小戶型房源，開盤價低于先前5000元之多，即使是大華、萬科等大型知名房地產企業(yè)的樓盤現今也已經加入到了降價的隊伍中。2022/12/20120分析：2022/12/1816浦東7月熱銷樓盤匯總樓盤成交量現今成交價格降價幅度上南翡翠苑5938908512%東晶公寓33332305424%陸家嘴中央公寓26801567517%仁恒濱江城19151245110%曉世茂濱江花園16932689032%以上數據來自于網上房地產及普潤研展系統2022/12/20121浦東7月熱銷樓盤匯總樓盤成交量現今成交價格降價幅度上南翡翠苑分析：以上樓盤為浦東7月份熱銷樓盤前6位，可以看到，其銷售量的良好與降價因素是密切不可分的。從上表的降價幅度與現今的成交價格上看，我們發(fā)現一個明顯的規(guī)律，價格越高則降價幅度就越大，這也表明了樓盤真實價值與價格的統一將是宏觀調控的目的所在，而拋棄這一因素的直接市場表現便是樓盤的滯銷。2022/12/20122分析：2022/12/1818根據上述市場表現，普潤由此研判：浦東整體市場成交量與成交均價雙雙下滑，市場態(tài)勢嚴峻，未降價樓盤少有成交出現。2022/12/20123根據上述市場表現，普潤由此研判：2022/12/1819第二部分：區(qū)域市場分析張江區(qū)域市場受浦東大市場影響，各樓盤承受壓力劇增，部分樓盤已開始采取“降價”這一現今市場普遍的銷售策略，效果比較顯著，但張江乃至周邊區(qū)域的別墅市場現今并未有非常明顯的降價措施出現，觀望態(tài)勢比較明顯。而從整體別墅市場來看，成交量也并未有明顯的回落，而整體市場成交均價下滑比較顯著。

這一現象說明：別墅消費者現今把目光已鎖定在“經濟型”聯體或疊加別墅上，那些面積較小、總價較低的別墅市場需求依舊存在，而大面積、高總價別墅則成為了宏觀控調的直接犧牲品！2022/12/20124第二部分：區(qū)域市場分析張江區(qū)域市場受浦東大市場重點樓盤觀察樓盤背景：7月29日，張江湯臣豪園二期開盤。開盤當天售出154套，創(chuàng)下了自宏觀調控以來，上海新盤單日銷售套數之最。分析其原因：由于該案的開盤單價比預報價底了1000多元，以起價6868元/平方米，均價7900元/平方米的震撼價格推出，另外小復式房型也是一大亮點，令不少自住購房者喜出望外。截止8月15日，該案已售出331套，去化了本批房源總數的70%。2022/12/20125重點樓盤觀察樓盤背景：2022/12/1821別墅市場分析樓盤名稱形態(tài)房型面積（㎡）價格（萬元/㎡）花園面積（㎡）6月至今成交情況歐泊圣堡獨幢180~320300~400萬元/套30~3001圣馬麗諾.橋獨幢310~419640~1300萬元/套300~9000湯臣高爾夫別墅（八期）獨幢420~4601400~1600萬元/套700~15000東源麗晶獨幢300左右2~3400~12001巨峰家苑聯體192約250萬元/套無10楓澗美墅雙拼216~219320~350萬元/套10012金楓豪苑聯體192~267均價0.95無8涵合園聯體150~1701.6~1.7無12以上別墅樓盤據調研結果表明，均未有明顯的降價或促銷行為出現。2022/12/20126別墅市場分析樓盤名稱形態(tài)房型面積價格花園面積（㎡）6月至今成背景：