東莞某樓盤策劃推廣方案

“東江畔，江月灣”FR：深圳中超時(shí)代

TO：東莞東江物業(yè)版本：2004年2月24日[東莞·江月灣]策劃推廣方案1中超·時(shí)代風(fēng)華來了！2關(guān)于中超·時(shí)代風(fēng)華3感謝〖江月灣〗,讓我們有緣相聚！4

本案共三部分,分享時(shí)間約40分鐘5

第一部分

給發(fā)展商的“三瓢涼水”6

第二部分

【江月灣】面臨“三座大山”7第三部分

【江月灣】的解決之道8十月東江9二月東江二月東江10第一部分給發(fā)展商的“三瓢涼水”11道滘：相對(duì)東東莞其它區(qū)鎮(zhèn)鎮(zhèn)而言，道滘滘存在如下幾幾個(gè)特點(diǎn)——1、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)發(fā)達(dá)，外來投投資相對(duì)較少少，常住人口口及外來人口口也較少。2、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展較滯后后，暫時(shí)沒有有規(guī)模化、主主題式住宅項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)（這也從一個(gè)個(gè)側(cè)面體現(xiàn)了了開發(fā)商/投投資商對(duì)道滘滘房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的顧慮）。。3、當(dāng)?shù)鼐用衩瘳F(xiàn)有居住觀觀念較滯后，，尤其對(duì)高端端住宅產(chǎn)品的的認(rèn)識(shí)有限。。4、高端房地地產(chǎn)產(chǎn)品的市市場(chǎng)消化能力力有限。第一瓢涼水：：【道滘】的的蛋糕有多大大？結(jié)論：在房地地產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)達(dá)的道滘，做做高端住宅產(chǎn)產(chǎn)品——?jiǎng)e墅，不容盲盲目樂觀。12“美好水鄉(xiāng)同心心創(chuàng)”——道滘13“現(xiàn)代城鎮(zhèn)展宏宏圖”——道滘14第二瓢涼水：：【東江】的的牌子有多硬硬？“東江物業(yè)”，在我們看來來是東莞地產(chǎn)產(chǎn)的一匹“黑馬”，也是當(dāng)之無無愧的道滘房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的領(lǐng)跑者，以以其實(shí)力、魄魄力及超前的的眼光，創(chuàng)造造了【江月灣灣】這樣的大大手筆作品，，無疑是水鄉(xiāng)鄉(xiāng)道滘的一道道亮麗風(fēng)景。。15但對(duì)于東莞及及道滘市場(chǎng)來來說，對(duì)東江江物業(yè)又有多多少認(rèn)識(shí)呢？？1、前期未開發(fā)過過房地產(chǎn)項(xiàng)目目，人才結(jié)構(gòu)構(gòu)有待完善，，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)有有待積累。2、目前在知知名度、美譽(yù)譽(yù)度不夠，被被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)及及認(rèn)同尚有待待時(shí)日。3、當(dāng)?shù)刭?gòu)房房者對(duì)現(xiàn)樓及及知名品牌公公司接受度較較高。結(jié)論：同步打打造項(xiàng)目及企企業(yè)品牌，實(shí)實(shí)現(xiàn)互動(dòng)雙贏贏及可持續(xù)發(fā)發(fā)展。第二瓢涼水：：【東江】的的牌子有多硬硬？16第三瓢涼水：：【江月灣】】的身價(jià)有多多高？【江月灣】，，憑籍得天獨(dú)獨(dú)厚的優(yōu)越地地理位置、超超前的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)理念，吸吸引著我們的的關(guān)注，無疑疑將成為2004年道滘滘房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的最大亮點(diǎn)點(diǎn)，成為眾多多購(gòu)房置業(yè)者者追捧的熱點(diǎn)點(diǎn)……但，市場(chǎng)畢竟竟是市場(chǎng)，它它只講規(guī)則，，不講情面；；市場(chǎng)規(guī)律是鐵鐵定的，是我我們要遵循市市場(chǎng)規(guī)律，而而不是市場(chǎng)規(guī)規(guī)律來順應(yīng)我我們。17面對(duì)一個(gè)欠發(fā)發(fā)達(dá)的區(qū)域房房地產(chǎn)市場(chǎng)，，面對(duì)一群不不成熟的消費(fèi)費(fèi)者，【江月月灣】面臨的的很多問題，，都值得我們們思考——□不可復(fù)制的的地段，稀缺缺的景觀資源源……地塊的價(jià)值如如何最大限度度去挖掘？□我們到底是是要“賣地皮”？“賣房子”？還是“賣一種生活”？□我們的地皮皮到底能賣到到多高？怎么么賣？購(gòu)房者者會(huì)買我們的的帳嗎？□是以一張大大眾臉孔還是是以一幅貴族族面目亮相？？【江月灣】】到底身價(jià)幾幾何？……第三瓢涼水：：【江月灣】】的身價(jià)有多多高？結(jié)論：遵循市市場(chǎng)規(guī)律，把把握市場(chǎng)需求求。清醒頭腦腦，既不盲目目樂觀，也不不盲目悲觀。。18潑涼水的目的的：不是嘩眾眾取寵，而在在于——讓我們一起站站在一個(gè)客觀觀角度、全新新高度看【江江月灣】！【觀點(diǎn)】】19第二部分【江月灣】面面臨“三座大山”20〖江月灣〗有有什么？照照鏡子，看看看自已有多多美？之——項(xiàng)目S.W.O.T分析21熱眼看項(xiàng)目——樂觀地看，〖〖江月灣〗憑憑藉得天獨(dú)厚厚的先天優(yōu)勢(shì)勢(shì)，加之發(fā)展展商高瞻遠(yuǎn)矚矚的眼光、膽膽識(shí)與魄力，，高起點(diǎn)、高高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)發(fā)思路，必將將如平地驚雷雷，在尚未起起步的東莞道滘房地產(chǎn)市場(chǎng)引引爆一場(chǎng)人居居風(fēng)暴……項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及市市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)22□大規(guī)模開發(fā)，，可持續(xù)發(fā)展展空間大□區(qū)域內(nèi)暫無競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目□水資源、自然然環(huán)境、城市市景觀的生態(tài)態(tài)特性比較突突出□教育配套資源源：濟(jì)川中學(xué)學(xué)（與本項(xiàng)目目緊鄰）□立體交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，通達(dá)度高高。離東莞城區(qū)僅僅10分鐘車車程；東北緊緊鄰廣深高速速往返東莞市市中心最短路程的的上落口，也也是道滘聯(lián)通通省港兩地最最直接的上落落口；南面在在建6車道城城市濱江主干干道；東依東莞母親親河——東江?！跷鞅本o接鎮(zhèn)中中心，市政規(guī)規(guī)劃前景利好好。農(nóng)行/信用社社、政府花園園、鎮(zhèn)政府、、體育館廣場(chǎng)、兒童樂園園等市政及生生活配套座擁?yè)硭闹??！蹰_發(fā)營(yíng)銷模式式特別，綜合合開發(fā)成本較較低，價(jià)格相相對(duì)優(yōu)勢(shì)大。。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）23□宏觀市場(chǎng)環(huán)境境趨好，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)較快□東莞城市化進(jìn)進(jìn)程加速，為為周邊區(qū)鎮(zhèn)城城市一體化發(fā)發(fā)展帶來了新新的契機(jī)，城城區(qū)市政大配配套全面啟啟動(dòng)，資源源共享?！鯀^(qū)域消費(fèi)水水平日漸提提升，造就就更大的項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)利利益空間。?！跞司幽Ｊ綇膹氖婢酉蚩悼稻愚D(zhuǎn)型//·消費(fèi)需求向向固定資產(chǎn)產(chǎn)投資轉(zhuǎn)型型帶來契機(jī)機(jī)?！酢俺鞘羞吘壸∽≌瑓^(qū)”“TOWNLIFE”（城鎮(zhèn)生活））式居住風(fēng)風(fēng)潮帶來市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)?！醺郯恼w經(jīng)經(jīng)濟(jì)低迷帶帶來更多外外銷機(jī)會(huì)（（市場(chǎng)空間間擴(kuò)大）。。市場(chǎng)機(jī)會(huì)（（O）24冷眼看項(xiàng)目目——若消極地看看，〖江月月灣〗面臨臨種種可知知及不可知知的市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，不可小覷。。若非遵循循市場(chǎng)規(guī)律律操作，隨隨時(shí)都可能能面臨嚴(yán)峻峻考驗(yàn)，讓讓發(fā)展商進(jìn)進(jìn)退兩難。。項(xiàng)目劣勢(shì)及及市場(chǎng)威脅脅點(diǎn)25□有路無車，，業(yè)主子女女上學(xué)交通通便利度不不夠□東臨廣廣深高速高高架橋，項(xiàng)項(xiàng)目東向臨臨街面噪音音較大□用地北臨工工業(yè)廠房及及農(nóng)民房，，居住環(huán)境境較雜亂，，人氣不旺旺，氛圍不不足，區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知知度不高。?！踔苓叕F(xiàn)現(xiàn)有市政/商務(wù)及生生活配套不不足，購(gòu)物物/出行便便利性不夠夠□開發(fā)商商知名度及及地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)有限限，市場(chǎng)信信心培育有有待時(shí)日劣勢(shì)（W）26□供需矛盾突突出：本本地市場(chǎng)有有效需求不不足，消化化能力有限限□消費(fèi)觀念滯滯后：本地地市場(chǎng)居住住消費(fèi)觀念念尚需引導(dǎo)導(dǎo)和培育□東莞城區(qū)大大盤、周邊邊區(qū)鎮(zhèn)項(xiàng)目目與本案形形成間接或或潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，主要體體現(xiàn)在同類項(xiàng)目同同一層面客客戶的分流流上□同區(qū)隨后即即將開發(fā)推推出的樓盤盤項(xiàng)目對(duì)本本項(xiàng)目形成成直接威脅脅□大盤開發(fā)的的資金壓力力、心理壓壓力、銷售售壓力和市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較較大市場(chǎng)威脅（（T）27〖江月灣〗〗有什么？？之——項(xiàng)目資源分分析/賣點(diǎn)點(diǎn)提煉照照鏡子，，看看自已已有多美？？28規(guī)模較大——片區(qū)首個(gè)規(guī)規(guī)?；?主主題化開發(fā)發(fā)的大型樓樓盤規(guī)劃超前——人性化規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，超超前，優(yōu)越越環(huán)境景觀——遠(yuǎn)山，近水水，東江秀秀色，園林林美景……項(xiàng)目配套——會(huì)所，廣場(chǎng)場(chǎng)，小品，，商業(yè)街，，水景園林林，江畔棧棧道……風(fēng)水地理——眺山傍水，，鎮(zhèn)區(qū)之東東，干道之之南，水流流南向西轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，風(fēng)水絕絕佳物業(yè)管理——首個(gè)提供專專業(yè)物業(yè)管管理服務(wù)的的社區(qū)，業(yè)業(yè)主尊崇身身份盡顯【項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)梳理】——挖掘六大賣賣點(diǎn)29戶型設(shè)計(jì)——多種不同風(fēng)風(fēng)格別墅戶戶型供選擇擇。功能齊齊全，分區(qū)區(qū)合理，景景觀/朝向向佳，通風(fēng)采采光好，完完全私家園園林，自然然、健康、、私密。總價(jià)優(yōu)勢(shì)——通過賣地的的方式啟動(dòng)動(dòng)銷售，通通過到位的的策劃操作作賺取合理理利潤(rùn)，同時(shí)將買家家實(shí)現(xiàn)“別墅居住”夢(mèng)想的成本本降到最低低（比市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格低30-50%）?！卷?xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)梳理】———?jiǎng)?chuàng)造兩兩大賣點(diǎn)30發(fā)現(xiàn)“三座大山”！〖江月灣〗〗營(yíng)銷推廣難點(diǎn)剖剖析【總結(jié)結(jié)】31NO.1如何解決供供需矛盾？？難點(diǎn)分析——■當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)有效需求求不足■市場(chǎng)消化化能力有限限■市場(chǎng)對(duì)高高端住宅產(chǎn)產(chǎn)品認(rèn)識(shí)有有限■住房消費(fèi)費(fèi)觀念滯后后小結(jié)：供需需矛盾是關(guān)關(guān)乎項(xiàng)目能能否順利開開市，是否否有發(fā)展后后勁的關(guān)鍵鍵。32NO.2如何快速回回籠資金？？難點(diǎn)分析——■地塊大，，規(guī)模大，，規(guī)劃難度度大■開發(fā)營(yíng)銷銷周期長(zhǎng)，，資金壓力力大■高端產(chǎn)品品定位，開開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大小結(jié)：資金金能否快速速回籠，預(yù)預(yù)期效益能能否實(shí)現(xiàn)，，是發(fā)展商商開發(fā)行為為的終極目目標(biāo)33NO.3如何強(qiáng)化市市場(chǎng)信心？？難點(diǎn)分析——■開發(fā)商知知名度不高高■開發(fā)商過過往無地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)■地塊形象象不足■市場(chǎng)對(duì)期期樓認(rèn)同度度不夠小結(jié)：市場(chǎng)場(chǎng)信心來自自市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目與發(fā)展展商的認(rèn)同同，是拉動(dòng)動(dòng)銷售的發(fā)發(fā)動(dòng)機(jī)。34中超·時(shí)代風(fēng)華人人認(rèn)為——本著對(duì)〖江江月灣〗項(xiàng)項(xiàng)目的命運(yùn)運(yùn)負(fù)責(zé)的態(tài)態(tài)度，本項(xiàng)項(xiàng)目面臨的的營(yíng)銷推廣廣難點(diǎn)，極極需房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)策劃劃團(tuán)隊(duì)的界界入，極需需具針對(duì)性性的、實(shí)效效的戰(zhàn)略思思想及戰(zhàn)術(shù)術(shù)手段來解解決?！居^點(diǎn)點(diǎn)】35第三部分【江月灣】】的解決決之道36發(fā)展商順利利回籠資金金的需要項(xiàng)目后期持持續(xù)滾動(dòng)開開發(fā)的需要要開發(fā)、營(yíng)銷銷、推廣良良性循環(huán)的的現(xiàn)實(shí)要求求【東江之戰(zhàn)戰(zhàn)】只能成成功不能能失敗！37【江月灣】】總體戰(zhàn)略略思考38【資金快速速回籠之道道】策略1：非非常規(guī)思路路開發(fā)——賣房先賣地地策略2：高高起點(diǎn)/高高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)發(fā)，強(qiáng)勢(shì)包包裝推廣，，最大限度度提升地塊塊價(jià)值策略3：把握握先機(jī)，全面面造勢(shì)，先聲聲奪人策略4：高姿姿態(tài)、高形象象、低起價(jià)入入市，營(yíng)造心心理落差，拉拉動(dòng)銷售策略5：多元元化/階段性性/針對(duì)性的的促銷手段39策略1：跳出出1期做1期期，跳出道滘做項(xiàng)目（考慮整體營(yíng)銷銷行為）策略2：以道滘?yàn)椤皹影濉贝蜷_市場(chǎng)，再再尋求突圍輻輻射周邊及東東莞城區(qū)策略3：通過過強(qiáng)勢(shì)的生活活方式/置業(yè)業(yè)觀念的引導(dǎo)導(dǎo)，培育市場(chǎng)場(chǎng)，挖掘潛在在客戶群體策略4：通過過有效的價(jià)格格策略降低置置業(yè)門檻，引引導(dǎo)并擴(kuò)大置置業(yè)群體策略5：通過過有效解除購(gòu)購(gòu)房者后顧之之憂（如原有有舊房處置問問題）強(qiáng)化換換房信心【供需矛盾解解決之道】401、大品牌/大地產(chǎn)戰(zhàn)略略：“江月灣”作為區(qū)域大盤盤，應(yīng)系統(tǒng)建建立/維護(hù)/延伸品牌形形象2、項(xiàng)目/企企業(yè)互動(dòng)策略略：借開發(fā)本項(xiàng)目目之契機(jī)，整整合推廣企業(yè)業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目形象/企業(yè)形象互互動(dòng)雙贏。3、政企互動(dòng)動(dòng)策略：創(chuàng)造“唯一性”及“示范性”，將本項(xiàng)目做做成區(qū)域的形形象工程、政政府的“面子工程”；整合政府面/銀行面資源源，善用政策策利好，四兩兩拔千斤?！臼袌?chǎng)信心營(yíng)營(yíng)造之道】414、公關(guān)/炒炒作：配合各營(yíng)銷階階段的活動(dòng)推推廣，策劃公公益性公關(guān)/促銷活動(dòng)，，營(yíng)造良性市市場(chǎng)影響；通過對(duì)道滘區(qū)區(qū)域形象炒作作、對(duì)地塊所所在片區(qū)的形形象改造及炒炒作，引導(dǎo)市市場(chǎng)認(rèn)知；通過對(duì)工程進(jìn)進(jìn)度、承諾兌兌現(xiàn)、物管服服務(wù)等進(jìn)行動(dòng)動(dòng)態(tài)炒作，強(qiáng)強(qiáng)化市場(chǎng)信心心。5、資源整合合：整合項(xiàng)目資源源，做足“特色”文章——整合規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)，做足“大”字文章；整合合自然資源及及規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，，做足“水”字文章。【市場(chǎng)信心營(yíng)營(yíng)造之道】426、精品路線線：堅(jiān)持精品路線線，營(yíng)造良性性口碑傳播。。7、配套/環(huán)環(huán)境先行：通過先建配套套、造環(huán)境，，完善各項(xiàng)硬件軟件，強(qiáng)強(qiáng)化市場(chǎng)信心心。【市場(chǎng)信心營(yíng)營(yíng)造之道】43戰(zhàn)略決定戰(zhàn)術(shù)術(shù)·思路路決定出路！！——【江月灣】戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)思考44【核心策略思思考】——開開發(fā)策略策略1：整體體規(guī)劃，分期期開發(fā)理由：1、減少前期期投入，降低低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)2、探索市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)，調(diào)整整開發(fā)思路3、為后續(xù)開開發(fā)預(yù)留發(fā)展展空間45策略2：復(fù)合合型地產(chǎn)，主主題式開發(fā)理由：1、道滘本地市場(chǎng)場(chǎng)消化能力有有限，本項(xiàng)目目應(yīng)考慮目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)外擴(kuò)的的現(xiàn)實(shí)。2、道滘缺乏特色色自然資源及及人文資源，，大環(huán)境難以以吸引外地置置業(yè)者。3、通過做主主題地產(chǎn)產(chǎn)品品營(yíng)造區(qū)域亮亮點(diǎn)、吸引外外地置業(yè)者是是可行之策。。【核心策略思思考】——開開發(fā)策略46開發(fā)主題建議議方向一：旅游游地產(chǎn)方向二：文化化地產(chǎn)方向三：健康康娛樂地產(chǎn)方向四：江南南風(fēng)情/嶺南南特色高尚純純居區(qū)【核心策略思思考】——開開發(fā)策略47建筑規(guī)劃建議議1、建議做純純別墅物業(yè)，，不做多層及及小高層，以以集中鎖定同同一層面身份份/階層的置置業(yè)者，拉升升社區(qū)整體檔檔次。2、東北部地地塊建兩層半半-三層的單單體別墅，西西南部柄狀地地塊做Townhouse聯(lián)排排別別墅墅。。3、、精精選選世世界界各各地地風(fēng)風(fēng)情情迥迥異異的的別別墅墅樣樣板板，，供供置置業(yè)業(yè)者者選選擇擇。。如如中中式式別別墅墅、、美美式式別別墅墅、、加加拿拿大大北北部部風(fēng)風(fēng)情情別別墅墅、、澳澳洲洲風(fēng)風(fēng)情情別別墅墅、、地地中中海海式式濱濱海海風(fēng)風(fēng)情情別別墅墅、、法法式式鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村別別墅墅。。4、、既既有有整整體體規(guī)規(guī)劃劃的的一一致致性性，，又又保保持持局局部部個(gè)個(gè)性性與與特特色色。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略48策略略3：：環(huán)環(huán)境境/配配套套先先行行理由由：：1、、提提升升地地塊塊附附加加值值，，拉拉升升項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體價(jià)價(jià)值值。。2、、展展示示發(fā)發(fā)展展商商實(shí)實(shí)力力，，體體現(xiàn)現(xiàn)開開發(fā)發(fā)理理念念，，建建立立市市場(chǎng)場(chǎng)信信心心。。3、、消消除除目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶置置業(yè)業(yè)顧顧慮慮，，營(yíng)營(yíng)造造認(rèn)認(rèn)同同感感。。4、、前前期期造造勢(shì)勢(shì)，，為為上上市市旺旺銷銷作作鋪鋪墊墊。。【核核心心策策略略思思考考】】————開開發(fā)發(fā)策策略略49環(huán)境境規(guī)規(guī)劃劃建建議議總體體規(guī)規(guī)劃劃思思路路：：體體現(xiàn)現(xiàn)“亞熱熱帶帶水水景景園園林林”主題題。環(huán)境境規(guī)規(guī)劃劃以以“水”為創(chuàng)創(chuàng)意意主主軸軸。環(huán)境境規(guī)規(guī)劃劃體體現(xiàn)現(xiàn)“生態(tài)態(tài)”、“健康康”、“綠色色環(huán)環(huán)保保”及“文化化”色彩彩。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略50對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有有規(guī)規(guī)劃劃方方案案的的看看法法優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：近近似似廣廣州州金金碧碧御御水水山山莊莊規(guī)規(guī)劃劃思思想想，，圈圈帶帶狀狀分分布布的的水水體體，，均均好好地地繞繞宅宅而而生生，，營(yíng)營(yíng)造造戶戶戶戶皆皆有有的的水水岸岸居居住住情情調(diào)調(diào)。。缺點(diǎn)點(diǎn)：：一一味味強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)水水景景的的均均好好性性與與觀觀賞賞性性，，缺缺乏乏亮亮點(diǎn)點(diǎn)主主題題，，水水景景規(guī)規(guī)劃劃缺缺乏乏參參與與性性與與功功能能性性，，水水景景略略顯顯單單薄薄而而瑣瑣碎碎。。【核核心心策策略略思思考考】】————開開發(fā)發(fā)策策略略511、、考考慮慮大大面面積積的的水水景景與與中中小小面面積積水水景景的的穿穿插插，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)動(dòng)動(dòng)水水與與靜靜水水的的交交融融，，營(yíng)營(yíng)造造水水體體的的參參與與性性，，賦賦予予其其健健康康、、娛娛樂樂的的功功能能。。2、、減減少少別別墅墅單單體體的的數(shù)數(shù)量量，，通通過過增增加加Townhouse聯(lián)排排別別墅墅來來平平衡衡小小區(qū)區(qū)容容積積率率。。3、、在在園園內(nèi)內(nèi)營(yíng)營(yíng)造造水水景景主主軸軸及及坡坡地地景景觀觀，，增增加加視視覺覺的的空空間間感感與與層層次次感感，，單單體體別別墅墅的的布布局局可可考考慮慮沿沿中中心心區(qū)區(qū)主主要要水水景景帶帶成成梯梯狀狀發(fā)發(fā)散散分分布布。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略環(huán)境境規(guī)規(guī)劃劃建建議議52根據(jù)據(jù)本本項(xiàng)項(xiàng)目目自自然然資資源源條條件件及及后后續(xù)續(xù)概概念念推推廣廣的的需需要要，，園園林林宜宜規(guī)規(guī)劃劃為為中中式式、、蘇蘇州州風(fēng)風(fēng)格格水水景景園園林林，，不宜宜考考慮慮嶺嶺南南風(fēng)風(fēng)情情。。理理由由如如下下：：1、、嶺嶺南南風(fēng)風(fēng)格格兼兼容容并并蓄蓄，，一一不不小小心心就就不不倫倫不不類類，，反反而而失失去去了了特特色色。。2、、本本土土購(gòu)購(gòu)房房者者對(duì)對(duì)園園林林的的要要求求比比較較“崇洋洋媚媚外外”，若若論論及及中中國(guó)國(guó)化化園園林林，，相相比比江江南南風(fēng)風(fēng)情情及及嶺嶺南南風(fēng)風(fēng)格格，，前前者者特特色色更更鮮鮮明明，，更更易易為為目目標(biāo)標(biāo)群群所所接接受受。。3、、臺(tái)臺(tái)灣灣籍籍目目標(biāo)標(biāo)群群對(duì)對(duì)嶺嶺南南風(fēng)風(fēng)情情園園林林比比較較認(rèn)認(rèn)同同，，而而香香港港人人對(duì)對(duì)嶺嶺南南風(fēng)風(fēng)情情不不易易接接受受。。園林林規(guī)規(guī)劃劃建建議議【核核心心策策略略思思考考】】————開開發(fā)發(fā)策策略略53以水水景景、、亭亭榭榭、、盆盆景景、、石石藝藝為為主主題題，，布布局局上上講講究究移移步步換換景景；；配置置綠綠地地/植植物物、、山山石石/水水石石盆盆景景、、景景觀觀回回廊廊、、亭亭臺(tái)臺(tái)水水榭榭、、中中式式雕雕塑塑小小品品、、背背景景音音樂樂/燈燈光光噴噴泉泉、、林林蔭蔭道道、、石石徑徑步步道道、、水水岸岸休休閑閑散散步步木木棧棧道道………平和和，，優(yōu)優(yōu)雅雅，，生生活活的的意意境境，，盡盡在在〖〖江江月月灣灣〗〗。。園林林規(guī)規(guī)劃劃建建議議【核核心心策策略略思思考考】】————開開發(fā)發(fā)策策略略54配套套規(guī)規(guī)劃劃建建議議建議議小小區(qū)區(qū)配配套套建建設(shè)設(shè)導(dǎo)導(dǎo)入入“健康康、、休休閑閑、、運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)”概念。商業(yè)配套套（商業(yè)業(yè)街）——1、東側(cè)側(cè)臨街店店面全部部以獨(dú)立立商鋪形形式出現(xiàn)現(xiàn)，店面面招牌/裝飾統(tǒng)統(tǒng)一形象象，業(yè)種種規(guī)劃為為民族特特色產(chǎn)品品/中國(guó)國(guó)風(fēng)情美美食一條條街；2、南側(cè)側(cè)臨街規(guī)規(guī)劃為沿沿河休閑閑商業(yè)步步行街，，業(yè)種規(guī)規(guī)劃為休休閑服飾飾、休閑閑飾品、、休閑家家居用品品、情趣趣布藝、、休閑酒酒廊、茶茶社、SPA、、休閑護(hù)膚膚美容等等。3、1期期物業(yè)增增加建設(shè)設(shè)商業(yè)配配套（超超市類））及社區(qū)區(qū)醫(yī)院（（健康服服務(wù)中心心）4、商業(yè)業(yè)配套部部分應(yīng)與與1期同同步建設(shè)設(shè)，爭(zhēng)取取在1期期入伙時(shí)時(shí)同步完完成招商商?！竞诵牟卟呗运伎伎肌俊_發(fā)策策略55休閑配套套——會(huì)所所1、會(huì)所所主體：：功能上上以健康康運(yùn)動(dòng)、、休閑主主題為主主，設(shè)置置風(fēng)情酒酒吧、咖咖啡館、、棋社、、球室、、多媒體體影音室室、圖書書屋、音音樂茶座座等健康康休閑及及娛樂項(xiàng)項(xiàng)目。2、、設(shè)設(shè)置置“神童童會(huì)會(huì)”少兒兒藝藝術(shù)術(shù)培培訓(xùn)訓(xùn)中中心心（（開開設(shè)設(shè)音音樂樂、、民民族族舞舞蹈蹈、、刺刺繡繡等等內(nèi)內(nèi)容容））。。3、、會(huì)所所推推出出“HIGHLIFE”貴賓賓VIP服務(wù)務(wù)。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略配套套規(guī)規(guī)劃劃建建議議56配套套規(guī)規(guī)劃劃建建議議休閑閑配配套套———會(huì)所所4、、會(huì)會(huì)所所功功能能延延伸伸———社區(qū)區(qū)泛泛會(huì)會(huì)所所：：園園內(nèi)內(nèi)各各住住宅宅組組團(tuán)團(tuán)以以泛泛會(huì)會(huì)所所形形式式設(shè)設(shè)立立休休閑閑娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施（（特特設(shè)設(shè)老老人人、、兒兒童童專專區(qū)區(qū)））、、露露天天泳泳池池，，網(wǎng)網(wǎng)球球場(chǎng)場(chǎng)、、球球臺(tái)臺(tái)、、兒兒童童活活動(dòng)動(dòng)中中心心、、老老人人休休閑閑活活動(dòng)動(dòng)中中心心、、健健康康中中心心、、中中老老年年太太極極拳拳操操練練場(chǎng)場(chǎng)；；大大面面積積水水體體考考慮慮設(shè)設(shè)置置參參與與的的娛娛樂樂功功能能；；沿沿江江游游艇艇會(huì)會(huì)等等。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略57休閑閑配配套套———標(biāo)志志性性建建筑筑：賞月月樓樓：：可可考考慮慮在在地地塊塊南南側(cè)側(cè)中中部部依依江江而而建建，，作作為為項(xiàng)項(xiàng)目目的的標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑符符號(hào)號(hào)。。垂釣釣舫舫：：泊泊于于地地塊塊西西南南部部水水面面，，作作為為休休閑閑娛娛樂樂會(huì)會(huì)所所的的一一部部分分。。生態(tài)態(tài)農(nóng)農(nóng)莊莊：建議議在在地地塊塊西西側(cè)側(cè)圈圈地地建建一一個(gè)個(gè)“生態(tài)態(tài)農(nóng)農(nóng)莊莊”（可可命命名名為為“逍遙遙谷谷”），，業(yè)業(yè)主主可可申申請(qǐng)請(qǐng)成成為為“莊園園主主”（需需付付會(huì)會(huì)費(fèi)費(fèi)）），，劃劃地地享享受受耕耕種種/栽栽培培（（蔬蔬菜菜、、農(nóng)農(nóng)作作物物、、果果樹樹等等））/陶陶藝藝之之樂樂。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略配套套規(guī)規(guī)劃劃建建議議58教育育配配套套———小區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)小小學(xué)學(xué)/幼幼兒兒園園，，爭(zhēng)爭(zhēng)取取與與名名校?；蚧蚪探逃坎块T門聯(lián)聯(lián)辦辦。。配套套規(guī)規(guī)劃劃建建議議【核核心心策策略略思思考考】】————開開發(fā)發(fā)策策略略59交通通配配套套———為改改善善業(yè)業(yè)主主子子女女交交通通狀狀況況，，吸吸納納更更廣廣區(qū)區(qū)域域的的潛潛在在置置業(yè)業(yè)群群體體，，建建議議開開設(shè)設(shè)城城區(qū)區(qū)交交通通專專線線，，往往返返道道滘滘-莞莞城城—廣州州，，定定點(diǎn)點(diǎn)定定時(shí)時(shí)發(fā)發(fā)車車；；并并開開設(shè)設(shè)園園內(nèi)內(nèi)大大中中巴巴接接送送業(yè)業(yè)主主至至園園內(nèi)內(nèi)各各處處。。住戶戶專專線線班班車車：：從從小小區(qū)區(qū)門門口口直直達(dá)達(dá)東東莞莞城城區(qū)區(qū)各各接接客客點(diǎn)點(diǎn)、、廣廣州州設(shè)設(shè)數(shù)數(shù)個(gè)個(gè)接接客客點(diǎn)點(diǎn)，，半半小小時(shí)時(shí)發(fā)發(fā)車車一一趟趟，，售售票票，，直直送送住住戶戶至至小小區(qū)區(qū)門門口口。。園內(nèi)內(nèi)專專線線車車：：大大中中巴巴，，10分分鐘鐘一一趟趟，，乘乘車車須須出出示示住住戶戶證證件件，，可可載載客客至至園園內(nèi)內(nèi)各各處處。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略配套套規(guī)規(guī)劃劃建建議議60建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)度度建建議議1、、應(yīng)應(yīng)把把首首期期工工程程（（包包括括地地塊塊整整體體形形象象包包裝裝））作作為為樣樣板板工工程程狠狠抓抓質(zhì)質(zhì)量量，，無無論論是是建建筑筑質(zhì)質(zhì)量量、、園園林林綠綠化化、、配配套套設(shè)設(shè)施施，，都都力力求求做做到到位位，，以以較較高高姿姿態(tài)態(tài)及及無無可可辯辯駁駁的的事事實(shí)實(shí)展展示示項(xiàng)項(xiàng)目目的的精精品品質(zhì)質(zhì)素素；；2、盡最大大努力在開開盤前做好好部分樣板板園林景點(diǎn)點(diǎn)的打造；；3、園林環(huán)環(huán)境、主要要小區(qū)路、、基本商業(yè)業(yè)/生活配配套、直達(dá)達(dá)城區(qū)的交交通專線建建設(shè)宜先行行一步。【核心策略略思考】———開發(fā)策策略61關(guān)于交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1、公建配配套設(shè)施的的公共部分分，應(yīng)全部部采用星級(jí)級(jí)裝修，并并體現(xiàn)出較較高的文化化藝術(shù)品味味，以與項(xiàng)項(xiàng)目形象及及推廣主題題相匹配；；2、別墅裝裝修：示范范單位全部部做成情景景式/體驗(yàn)驗(yàn)式現(xiàn)房。。交樓單位位根據(jù)客戶戶具體需求求定，可提提供基礎(chǔ)性性精裝修（（廚房、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、洗手手間）即可可，并設(shè)置置“自助精裝修修菜單”。3、不提倡倡全部帶裝裝修方式，，亦不宜將將裝修價(jià)格格與房?jī)r(jià)捆捆綁促銷或或宣傳。【核心策略略思考】———開發(fā)策策略62調(diào)查顯示：：東莞人置置業(yè)對(duì)物管管越來越關(guān)關(guān)注。同時(shí)時(shí)，作為分分期持續(xù)滾滾動(dòng)開發(fā)的的區(qū)域大盤盤，要想一一直“笑到最后”，必須將物物業(yè)管理這這一售后服服務(wù)的核心心環(huán)節(jié)做好好做實(shí)、做做得標(biāo)新立立異，通過過入住業(yè)主主形成良性性口碑傳播播，這種口口碑的力量量甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過廣告告的功效?。≈谐r(shí)代風(fēng)華觀觀點(diǎn)：好的口碑相相當(dāng)于100萬的廣廣告投入，，壞的口碑碑超過500萬的廣廣告投入！！【核心策略略思考】———物管服服務(wù)策略631、物業(yè)管管理要專業(yè)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，明顯顯優(yōu)于同類類項(xiàng)目，形形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。2、物業(yè)管管理服務(wù)的的高度：“有限管理，，無限服務(wù)務(wù)”，從“人性化服務(wù)務(wù)”到“個(gè)性化服務(wù)務(wù)”方向做文章章。3、要綜合合考慮當(dāng)?shù)氐刭?gòu)房群體體對(duì)物管項(xiàng)項(xiàng)目/內(nèi)容容及收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的接受受度?！竞诵牟呗月运伎肌俊锕芊?wù)策略644、建議邀邀請(qǐng)深、穗穗兩地名牌牌物管公司司擔(dān)綱顧問問，或?qū)⑽镂锕苋藛T送送至兩地接接受專門正正規(guī)培訓(xùn)；；5、配合本本項(xiàng)目的尊尊貴高端產(chǎn)產(chǎn)品定位，，小區(qū)一定定要實(shí)行全全封閉式管管理，確保保業(yè)主安全全無憂。6、小區(qū)內(nèi)內(nèi)部應(yīng)按人人車分流做做規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)?！竞诵牟呗月运伎肌俊锕芊?wù)策略65【核心策略略思考】———營(yíng)銷策策略市場(chǎng)置業(yè)需需求總體特特征居住需求向向多元化、、個(gè)性化、、創(chuàng)新化方方向發(fā)展二次及以上上置業(yè)為市市場(chǎng)主流，，為改善居居住條件購(gòu)購(gòu)房者占主主流消費(fèi)需求整整體檔次上上升，購(gòu)房房行為日趨趨理性市場(chǎng)對(duì)價(jià)格格的關(guān)注度度仍比較高高市場(chǎng)對(duì)期樓樓接受度不不高地段、環(huán)境境、配套及及物業(yè)管理理是置業(yè)者者關(guān)注的焦焦點(diǎn)66市場(chǎng)定位方方向詮釋：出于于實(shí)效推廣廣的考慮，，本項(xiàng)目從從市場(chǎng)定位位到價(jià)格定定位，都應(yīng)應(yīng)隨開發(fā)階階段有一個(gè)個(gè)走高的過過程；但在在項(xiàng)目的形形象包裝上上，應(yīng)適當(dāng)當(dāng)拔高做一一個(gè)具統(tǒng)一一性、差異異性、延展展性的形象象，以增加加物業(yè)附加加值，并營(yíng)營(yíng)造客戶心心理價(jià)位與與實(shí)際售價(jià)價(jià)的差距。。道滘/東莞城區(qū)區(qū)高端市場(chǎng)場(chǎng)為主港澳/珠三三角中高端端市場(chǎng)為輔輔二次（及以以上）置業(yè)業(yè)為主【核心策略略思考】———營(yíng)銷策策略67市場(chǎng)定位（市場(chǎng)位置置/推廣方方向的確立立）東莞首席·高尚純水岸岸別墅定位詮釋：：1、“東莞”首席：將本本項(xiàng)目放到到整個(gè)東莞莞市場(chǎng)來定定位，而不不僅是考慮慮道滘區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)。2、“首席”：確立了本本項(xiàng)目的市市場(chǎng)位置，，要做到唯唯一性、引引領(lǐng)性及示示范性。3、“高尚”：界定本項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)規(guī)劃的檔檔次以及主主力目標(biāo)群群體的身份份地位。4、“純水岸別墅墅”：“純別墅”界定了本項(xiàng)項(xiàng)目單體開開發(fā)的形態(tài)態(tài)；“水岸”則是本項(xiàng)目目的自然環(huán)環(huán)境特色及及園林規(guī)劃劃特色體現(xiàn)現(xiàn)。【核心策略略思考】———營(yíng)銷策策略68主力目標(biāo)群群——道滘當(dāng)?shù)卦用竦罍虍?dāng)?shù)毓すS企業(yè)主/中中外高級(jí)管管理人員周邊區(qū)鎮(zhèn)工工廠企業(yè)主主東莞城區(qū)置置業(yè)人士/退休政政府公務(wù)員員港澳臺(tái)人士士及在珠三三角地區(qū)工工作/創(chuàng)業(yè)業(yè)人士（這兩類人人與道滘有地緣/血血緣/工作作緣，屬返返鄉(xiāng)置業(yè)/照顧親友友/父母養(yǎng)養(yǎng)老/退休休度假等））目標(biāo)客戶定定位：【江江月灣】為為誰建？【核心策略略思考】———營(yíng)銷策策略69目標(biāo)市場(chǎng)定定位第一輻射區(qū)區(qū)域：道滘本土55%第二輻射區(qū)區(qū)域：東莞城區(qū)周邊區(qū)鎮(zhèn)30%第三輻射區(qū)區(qū)域：珠三角城市市廣東省內(nèi)（道滘籍在外外創(chuàng)業(yè)者）10%第四輔射區(qū)區(qū)域：港澳臺(tái)/海海外（道滘籍僑僑胞）5%置業(yè)次數(shù)：：絕大多數(shù)為為二次及二二次以上改改善居住型型置業(yè)者。?！竞诵牟呗月运伎肌俊獱I(yíng)銷策策略70為什么購(gòu)買買？——?jiǎng)訖C(jī)分析因?qū)υ》糠抠|(zhì)素不滿滿、希望提提升生活品品質(zhì)而購(gòu)房房；因退休而需需頤養(yǎng)天年年、享受天天倫親情而而購(gòu)房；因家中親人人世代在此此居住，有有一定的“東莞/道滘情結(jié)”的道滘籍海華僑僑胞；因在鄰近區(qū)區(qū)鎮(zhèn)開工廠廠辦企業(yè)，，需要一個(gè)個(gè)既能彰顯顯身份又具具私密性的的居所而購(gòu)購(gòu)買；因在當(dāng)?shù)赜杏惺聵I(yè)關(guān)系系，經(jīng)常往往返當(dāng)?shù)嘏c與港澳臺(tái)，，作為休閑閑渡假寓所所而購(gòu)買……【核心策略略思考】———營(yíng)銷策策略71認(rèn)同本項(xiàng)目目的區(qū)位/地段：城城鎮(zhèn)交通便便利、鬧中中取靜之地地。認(rèn)同本項(xiàng)目目高檔次的的生活、休休閑配套。。認(rèn)同本項(xiàng)目目的社區(qū)人人文氛圍，，以能與一一幫同等高高素質(zhì)的人人為鄰而感感到自豪。。認(rèn)同本項(xiàng)目目實(shí)在實(shí)惠惠的價(jià)格（（尤其是有有優(yōu)勢(shì)的總總價(jià)，幾乎乎比市場(chǎng)價(jià)價(jià)低了一半半）。認(rèn)同本項(xiàng)目目的園林環(huán)環(huán)境、物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)，認(rèn)為生生活就應(yīng)該該是一種享享受。能彰顯自已已的身份、、地位，尊尊而不貴。?！竞诵牟呗月运伎肌俊獱I(yíng)銷策策略為什么購(gòu)買買？——需求的共性性72項(xiàng)目功能定定位(賦予項(xiàng)目具具備的“使用功能”)之一：復(fù)合合型物業(yè)（居住功能能/休閑渡渡假功能/生態(tài)旅游游功能的合一)【核心策略略思考】———營(yíng)銷策策略73之二：健康康生態(tài)物業(yè)業(yè)以本項(xiàng)目倡倡導(dǎo)的健康康生活主張張及小區(qū)自自然環(huán)境/景觀資源源、休閑娛樂配配套為依托托，確立此此定位。項(xiàng)目功能定定位(賦予項(xiàng)目具具備的“使用功能”)【核心策略略思考】———營(yíng)銷策策略74之三：休閑閑渡假物業(yè)業(yè)項(xiàng)目功能定定位(賦予項(xiàng)目具具備的“使用功能”)以本項(xiàng)目鎖鎖定同城二二次置業(yè)的的退休渡假假型客戶/港澳及外外籍短住置置業(yè)客戶及小區(qū)自然然環(huán)境/景景觀資源/休閑娛樂樂配套為依依托，確立立此定位。。【核心策略略思考】———營(yíng)銷策策略75之四：升級(jí)級(jí)版物業(yè)超前的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)理念念，高起點(diǎn)點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)的的建設(shè)，完完美的居家家生活/購(gòu)購(gòu)物/康體體/休閑娛娛樂/教育育環(huán)境，全全新的“一站式”生活模式；；道滘樓市旗艦、、新生活領(lǐng)領(lǐng)袖！其開開創(chuàng)性及示示范性，必必將引領(lǐng)一一場(chǎng)全新的的人居風(fēng)暴暴！換代的的住宅，升升級(jí)版的生生活……項(xiàng)目功能定定位(賦予項(xiàng)目具具備的“使用功能”)【核心策略略思考】———營(yíng)銷策策略76之五：升值值型物業(yè)緊鄰東莞未未來城市次次中心——萬江區(qū)，西西接道滘鎮(zhèn)政府及及鎮(zhèn)中心區(qū)區(qū)，東接廣廣深高速入入口，南側(cè)側(cè)在建6車車道城市主主干道……隨著東莞城城市化進(jìn)程程不斷加速速，未來發(fā)展及及升值潛力力無限！項(xiàng)目功能定定位(賦予項(xiàng)目具具備的“使用功能”)【核心策略略思考】———營(yíng)銷策策略77推廣對(duì)策〖江月灣〗〗——營(yíng)造獨(dú)特的的個(gè)性與氣氣質(zhì)，建立立項(xiàng)項(xiàng)目目與與企企業(yè)業(yè)良良性性/互互動(dòng)動(dòng)的的品品牌牌形形象象。?！冀略聻碁场健健袌?chǎng)場(chǎng)推推廣廣定定位位須須建建立立在在一一個(gè)個(gè)相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡母吒叨榷壬仙希c同同城城競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目有有效效區(qū)區(qū)隔隔，，從從聲聲勢(shì)勢(shì)及及特特色色上上競(jìng)競(jìng)過過對(duì)對(duì)手手，，吸引引更更多多關(guān)關(guān)注注與與認(rèn)認(rèn)同同。。【核核心心策策略略思思考考】】————整整合合推推廣廣策策略略78持續(xù)續(xù)銷售售推廣廣目目標(biāo)標(biāo)為項(xiàng)項(xiàng)目目注注入入獨(dú)獨(dú)特特的的市市場(chǎng)場(chǎng)理理念念快速速整整合合提提升升地地塊塊價(jià)價(jià)值值賦予予項(xiàng)項(xiàng)目目人人文文價(jià)價(jià)值值和和豐豐富富內(nèi)內(nèi)涵涵建立立項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌持持續(xù)續(xù)的的影影響響力力【核核心心策策略略思思考考】】————整整合合推推廣廣策策略略79【核核心心策策略略思思考考】】————整整合合推推廣廣策策略略一、、【【江江月月灣灣】】項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象整整合合1、、雖雖然然分分期期開開發(fā)發(fā)，，但但地地塊塊整整地地、、住住宅宅與與商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)在在形形象象上上進(jìn)進(jìn)行行整整合合推推廣廣。。2、、項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱“江月月灣灣”予以以保保留留，，并并充充分分挖挖掘掘其其文文化化內(nèi)內(nèi)涵涵進(jìn)進(jìn)行行創(chuàng)創(chuàng)意意表表現(xiàn)現(xiàn)延延展展。。3、、小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)道道路路、、廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、景景點(diǎn)點(diǎn)、、配配套套以以帶帶有有濃濃郁郁中中國(guó)國(guó)文文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)的的名名字字命命名名（待待后后專專案案提提交交））。。4、、按按照照我我司司的的統(tǒng)統(tǒng)一一策策劃劃及及創(chuàng)創(chuàng)意意設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，導(dǎo)導(dǎo)入入全全新新的的項(xiàng)項(xiàng)目目視視覺覺形形象象識(shí)識(shí)別別（（VI））系統(tǒng)統(tǒng)，，并并在在現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)外外環(huán)環(huán)境境包包裝裝上上做做足足文文章章。。80項(xiàng)目目形形象象定定位位東江江西西岸岸·世界界別別墅墅大大觀觀園園東莞·水岸名名墅“世界之之窗”20萬萬㎡私私家領(lǐng)領(lǐng)地，，365天天尊貴貴生活活一、【【江月月灣】】項(xiàng)目目形象象整合合811、從從競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的角角度考考慮：：建立差差異化化的品品牌形形象，，從競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈的的市場(chǎng)場(chǎng)脫穎穎而出出。2、從從推廣廣的角角度考考慮：：大盤的的開發(fā)發(fā)銷售售周期期長(zhǎng)，，需要要強(qiáng)有有力的的品牌牌形象象支撐撐，且且前期期整體體項(xiàng)目目品牌牌形象象的建建立及及推廣廣可為為后續(xù)續(xù)項(xiàng)目目推廣廣打下下基礎(chǔ)礎(chǔ)，“借力使使力”。3、從從傳播播及節(jié)節(jié)省費(fèi)費(fèi)用的的角度度考慮慮：鮮明統(tǒng)統(tǒng)一的的品牌牌形象象，能能形成成良好好的識(shí)識(shí)別性性，達(dá)達(dá)成事事半功功倍的的傳播播效果果。為什么么要建建立品品牌形形象？？一、【【江月月灣】】項(xiàng)目目形象象整合合824、從從利益益實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的角角度考考慮：：品牌BRAND就是附附加價(jià)價(jià)值，，品牌牌形成成的過過程就就是售售價(jià)走走高、、利益益實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的過過程。。5、從從市場(chǎng)場(chǎng)的角角度考考慮：：鮮明的的品牌牌形象象，是是最佳佳的溝溝通橋橋梁，，能極極快獲獲得浪浪費(fèi)者者/市市場(chǎng)的的認(rèn)同同。6、從從企業(yè)業(yè)的角角度考考慮：：項(xiàng)目品品牌形形象的的建立立及傳傳播，，可與與開發(fā)發(fā)商企企業(yè)品品牌成成長(zhǎng)形形成良良性互互動(dòng)。。通過過做項(xiàng)項(xiàng)目品品牌提提升企企業(yè)品品牌，，是一一個(gè)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的的手段段。例證：：深圳圳“卓越地地產(chǎn)·蔚藍(lán)海海岸”蘭江地地產(chǎn)·天驕華華庭梅梅州鴻鴻藝集集團(tuán)·未來之之城為什么么要建建立品品牌形形象？？一、【【江月月灣】】項(xiàng)目目形象象整合合83二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合（一））關(guān)于于項(xiàng)目目命名名：“江月灣灣”我司認(rèn)認(rèn)為：：本項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)有名名稱“江月灣灣”是一個(gè)個(gè)非常常好的的命名名，理理由如如下：：1、三三字名名，簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔明明了，，易念念易記記易傳傳播。。2、“江”、“月”同屬美美好的的事物物，易易引起起美好好的聯(lián)聯(lián)想。。3、富富含中中國(guó)傳傳統(tǒng)文文化底底蘊(yùn)及及內(nèi)涵涵，充充滿詩(shī)詩(shī)情畫畫意與與閑情情逸趣趣。4、體體現(xiàn)本本項(xiàng)目目的自自然環(huán)環(huán)境特特征。。5、透透現(xiàn)悠悠閑、、安逸逸、舒舒緩、、和諧諧的至至高生生活境境界，，與項(xiàng)項(xiàng)目形形象定定位非非常切切合。。84（二））項(xiàng)目目推廣廣名建建議：：在實(shí)際際宣傳傳推廣廣中，，我司司建議議使用用企業(yè)業(yè)與項(xiàng)項(xiàng)目的的聯(lián)名名，即即：【東江江·江月灣灣】詮釋：：1、“東江”是開發(fā)發(fā)商品品牌，，兩名名聯(lián)動(dòng)動(dòng)出現(xiàn)現(xiàn)，可可同步步傳播播企業(yè)業(yè)品牌牌與項(xiàng)項(xiàng)目品品牌，，可謂謂“一箭雙雙雕”。例證證：萬萬科地地產(chǎn)。。2、“東江”亦是東東莞母母親河河的名名稱，，兩名名聯(lián)用用可點(diǎn)點(diǎn)明本本項(xiàng)目目的地地理位位置及及自然然環(huán)境境特征征：江江畔親親水物物業(yè)。。3、此此聯(lián)名名與標(biāo)標(biāo)志設(shè)設(shè)計(jì)稿稿形成成固定定組合合，成成為項(xiàng)項(xiàng)目推推廣中中一個(gè)個(gè)最重重要、、最基基礎(chǔ)的的視覺覺識(shí)別別符號(hào)號(hào)。二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合85二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合主推廣廣告語語之一一——“東江故故事西西江月月”1、簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔大大器，，形式式感強(qiáng)強(qiáng)，瑯瑯瑯上上口，，易記記易傳傳播；；2、將將項(xiàng)目目名〖〖江月月灣〗〗、發(fā)發(fā)展商商品牌牌〖東東江〗〗有機(jī)機(jī)關(guān)聯(lián)聯(lián)；3、〖〖西江江月〗〗是一一個(gè)詞詞牌名名，極極富文文化韻韻味，，并寓寓意著著“東東江””、““東江江物業(yè)業(yè)”的的故事事就象象一首首詞，，雋永永，耐耐品；；4、情情節(jié)化化，故故事化化，極極富懸懸念感感與人人文氣氣息，，吸引引人；；5、語語義跌跌宕起起伏，，不流流于平平淡，，賦予予了項(xiàng)項(xiàng)目鮮鮮明的的個(gè)性性特色色；6、能能與項(xiàng)項(xiàng)目相相關(guān)賣賣點(diǎn)與與推廣廣概念念很好好地結(jié)結(jié)合，，做系系列出出彩的的創(chuàng)意意表現(xiàn)現(xiàn)。86主推廣廣告語語之二二——“江上風(fēng)風(fēng)清，，月下下花明明”詮釋：：簡(jiǎn)潔潔工整整的對(duì)對(duì)仗句句，描描繪出出一幅幅世外外桃源源般的的曼妙妙生活活情景景……體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的的自然然環(huán)境境特征征，喻喻示江江月灣灣的生生活，，就是是這般般的浪浪漫與與詩(shī)意意！二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合87反襯式式七字字句，，節(jié)奏奏感強(qiáng)強(qiáng)，瑯瑯瑯上上口，，突現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目環(huán)境境特征征，且且富含含親和和力與與人情情味。。主推廣廣告語語之三三“江月有情情·家無價(jià)”二、【江江月灣】】推廣概概念整合合88二、【江江月灣】】推廣概概念整合合主推廣告告語之四四——“東江畔畔，江月月灣”1、重復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目品品牌名；；2、項(xiàng)目目與發(fā)展展商的關(guān)關(guān)聯(lián)清晰晰了然；；3、點(diǎn)明明項(xiàng)目的的地理位位置與環(huán)環(huán)境特征征；4、具親親和力，，簡(jiǎn)潔易易記，樸樸實(shí)自然然。89突出項(xiàng)目目的尊貴貴檔次與與環(huán)境/規(guī)劃特特色。主推廣告告語之五五——“私家領(lǐng)領(lǐng)地，親親水美宅宅”二、【江江月灣】】推廣概概念整合合90“世界別別墅大觀觀園”突出項(xiàng)目目尊貴檔檔次與規(guī)規(guī)劃定位位特色。。主推廣告告語之六六——二、【江江月灣】】推廣概概念整合合91二、【江江月灣】】推廣概概念整合合文案風(fēng)格格——平和，雋雋永。婉約而不不失氣度度，從容容而不失失力度。。內(nèi)斂中透透出明朗朗與豪氣氣。92廣告文脈脈——精彩“三點(diǎn)”之一：“故事事”故事，故故園，故故人；尋家的故故事，生生活的情情節(jié)，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的歷歷程，情情感的流流浪，心心靈的歸歸依；東江的故故事，“TOWNLIFE”的故事；；江月灣的的故事，，水的故故事，石石頭的故故事，一一草一木木的故事事……東江的故故事，道滘的故事，東莞的的傳奇……二、【江江月灣】】推廣概概念整合合93有底蘊(yùn)的的東西總總有“故事”有“故事”的東西才才恒久耐耐品有文化的的地方總總有“故事”有故事的的地方，，才更值值得?？靠俊紪|江·江月灣〗〗，構(gòu)筑筑500個(gè)幸福福家庭的的故事?。。缮A華為發(fā)展展商的開開發(fā)理念念）二、【江江月灣】】推廣概概念整合合94二、【江江月灣】】推廣概概念整合合廣告文脈脈——精彩“三點(diǎn)”之二：“情結(jié)結(jié)”他鄉(xiāng)，家家鄉(xiāng)，親親人，知知交；似曾相識(shí)識(shí)的地方方，似曾曾相識(shí)的的人，似似曾相識(shí)識(shí)的柔情情，似曾曾相識(shí)的的生活；；相近的經(jīng)經(jīng)歷，一一樣的向向往，相相同的選選擇；東江情結(jié)結(jié)，故園園情結(jié)，，家的情情結(jié)，城城市情結(jié)結(jié)，自然然情結(jié)，，生活活情結(jié)……95二、【江江月灣】】推廣概概念整合合廣告文脈脈——精彩“三點(diǎn)”之三：“風(fēng)景景”360度度全景觀觀，山景景、河景景、園景景、街景景；自然之景景，城市市之景，，人文之之景；美麗的水水鄉(xiāng)，和和諧的社社區(qū)，動(dòng)動(dòng)人的情情景；家里的風(fēng)風(fēng)景，窗窗外的風(fēng)風(fēng)景，四四季的風(fēng)風(fēng)景；眼中的風(fēng)風(fēng)景，心心里的風(fēng)風(fēng)景……96視覺表現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)格——人物化、、生活化化、場(chǎng)景景化。表現(xiàn)形式式——中國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)淡墨山山水/水水彩畫/印象派派畫風(fēng)格格作表現(xiàn)現(xiàn)。三、【江江月灣】】形象推推廣97平面設(shè)計(jì)計(jì)元素——有意境，，有品味味水岸風(fēng)情情生活的的體現(xiàn)（（選取最最具代表表性的經(jīng)經(jīng)典元素素）色彩淡雅雅而不刺刺目，飽飽和而不不沉重體現(xiàn)大型型成熟社社區(qū)的環(huán)環(huán)境優(yōu)勢(shì)勢(shì)、社區(qū)區(qū)文化底底蘊(yùn)等三、【江江月灣】】形象推推廣98LOGO組合——“第一品牌牌形象識(shí)識(shí)別符號(hào)號(hào)”視覺傳達(dá)達(dá)——三、【江江月灣】】形象推推廣99三、【江江月灣】】形象推推廣LOGO組合——“第一品牌牌形象識(shí)識(shí)別符號(hào)號(hào)”100三、【江江月灣】】形象推推廣LOGO組合——“第一品牌牌形象識(shí)識(shí)別符號(hào)號(hào)”101部分VI應(yīng)用延展展（辦公公事務(wù)用用品）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝（見后附附創(chuàng)意設(shè)設(shè)計(jì)稿））三、【江江月灣】】形象推推廣視覺延延展——102103104105106四、關(guān)關(guān)于入入市推推廣時(shí)時(shí)機(jī)考慮要要素——區(qū)域性性房地地產(chǎn)市市場(chǎng)供供求規(guī)規(guī)律（（尤其其是“需求”的規(guī)律律，也也即通通常所所說的的“銷售旺旺季”）；項(xiàng)目本本身的的開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)周期期；各項(xiàng)銷銷售硬硬件/軟件件可到到位的的時(shí)機(jī)機(jī)；有無可可資利利用的的具炒炒作意意義的的重大大社會(huì)會(huì)事件件/話話題作作為市市場(chǎng)切切入點(diǎn)點(diǎn)。107建議議——2004年年5月月中旬旬開始始認(rèn)購(gòu)購(gòu)，2004年年6月月中旬旬公開開發(fā)售售。四、關(guān)關(guān)于入入市推推廣時(shí)時(shí)機(jī)108有利點(diǎn)點(diǎn)——1、以以東莞莞房地地產(chǎn)春春交會(huì)會(huì)為契契機(jī)開開盤，，是一一個(gè)較較好的的露臉臉機(jī)會(huì)。。2、下下半年年是傳統(tǒng)的的購(gòu)房房旺季季，市市場(chǎng)有有效需需求達(dá)達(dá)到最最大化化，利利用上上半年年上市市可以以有效效積累累客戶戶資源源、探探索市市場(chǎng)反反饋，，為旺旺季強(qiáng)強(qiáng)銷作作鋪墊墊；3、全全面推推廣前前各項(xiàng)項(xiàng)準(zhǔn)備備工作作基本本可以以做到到位；；4.屆屆時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目地地塊形形象初初現(xiàn)，，7-8棟棟現(xiàn)樓樓示范范單位位姿態(tài)態(tài)，對(duì)對(duì)不放放心購(gòu)購(gòu)買期期樓的的當(dāng)?shù)氐乜蛻魬魜碚f說，無無疑是是一大大信心心支撐撐；四、關(guān)關(guān)于入入市推推廣時(shí)時(shí)機(jī)1095、通通過開開盤前前適量量的鋪鋪墊與與炒作作，可可以更更好地地培育育市場(chǎng)場(chǎng)期待待感，，并最最終控控制市市場(chǎng)，，為項(xiàng)項(xiàng)目一一炮走走紅創(chuàng)創(chuàng)造了了可能能；6、據(jù)據(jù)了解解，片片區(qū)內(nèi)內(nèi)另有有兩三三個(gè)新新盤意意欲在在近期期動(dòng)工工、年年末開開盤，，雖然然在目目標(biāo)客客戶層層面上上有所所區(qū)別別，但但仍不不失是是本項(xiàng)項(xiàng)目的的一大大威脅脅。本本項(xiàng)目目作為為區(qū)域域內(nèi)首首個(gè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，提前前面市市可避避開與與之正正面交交鋒，，并搶搶占先先機(jī)力力拔頭頭籌，，喝上上道滘滘房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的“頭啖湯湯”！四、關(guān)關(guān)于入入市推推廣時(shí)時(shí)機(jī)110建議以以全方位位包裝裝過的的地塊塊+數(shù)數(shù)棟示示范現(xiàn)現(xiàn)樓形形象入市。。總體規(guī)規(guī)劃方方案（（圖））確定定；部分樣樣板環(huán)環(huán)境（（園林林主體體）完完工；；小區(qū)主主要配配套（（會(huì)所所等））可展展示；；小區(qū)內(nèi)內(nèi)主要要道路路成形形；待售地地板位位置/面積積劃分分清楚楚；現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)外包包裝全全部到到位。。五、關(guān)關(guān)于入入市推推廣姿姿態(tài)1111、價(jià)價(jià)格制制定與與執(zhí)行行一定定要與與購(gòu)房房者的的心理理價(jià)位位拉開開距離離，使使其感感覺“物超所所值”。需從從項(xiàng)目目形象象塑造造及置置業(yè)觀觀念引引導(dǎo)上上做到到位；；2、在在升價(jià)價(jià)空間間較小小的情情況下下，應(yīng)應(yīng)通過過提升升項(xiàng)目目品牌牌內(nèi)涵涵、控控制后后續(xù)物物業(yè)綜綜合開開發(fā)成成本來來保證證開發(fā)發(fā)利益益，并并消除除客戶戶對(duì)現(xiàn)現(xiàn)行價(jià)價(jià)格的的抗拒拒心理理；3、開開市價(jià)價(jià)低開開高走走，體體現(xiàn)物物業(yè)價(jià)價(jià)值/綜合合質(zhì)素素的攀攀升及及因應(yīng)應(yīng)客戶戶預(yù)期期“升值”的心理理；4、采采用與與項(xiàng)目目均價(jià)價(jià)相差差較大大的起起價(jià)，，達(dá)到到迅速速啟動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)的目目的。五、關(guān)關(guān)于價(jià)價(jià)格112根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際工工程進(jìn)進(jìn)度，，結(jié)合合本項(xiàng)項(xiàng)目具具體情情況及及當(dāng)?shù)氐胤康氐禺a(chǎn)市市場(chǎng)消消費(fèi)特特點(diǎn)，，綜合合考慮慮發(fā)展展商資資金回回籠的的現(xiàn)實(shí)實(shí)需求求，我我們將將【江江月灣灣】項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售推推廣周周期設(shè)設(shè)定為為12個(gè)月月，即即自2004年年6月月—2005年年6月月。以1期期項(xiàng)目目6月月中旬旬開盤盤為一一核心心時(shí)間間點(diǎn)來來考慮慮，我我司將將1期期項(xiàng)目目在今今年春節(jié)前前的營(yíng)營(yíng)銷推推廣劃劃分為為如下下幾個(gè)個(gè)階段段，并并以務(wù)務(wù)實(shí)的的態(tài)度度提出出各階階段營(yíng)營(yíng)銷推廣廣主題題及計(jì)計(jì)劃安安排。。五、營(yíng)營(yíng)銷推推廣階階段劃劃分113第一一階階段段：：5月月份份以以前前市市場(chǎng)場(chǎng)鋪鋪墊墊期期第二二階階段段：：5月月中中旬旬-6月月中中旬旬內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)期期（（全全面面預(yù)預(yù)熱熱與與前前期期造造勢(shì)勢(shì)））第三三階階段段：：6月月中中旬旬—9月月中中旬旬開開盤盤試試銷銷期期/調(diào)調(diào)整整期期第四四階階段段：：9月月中中旬旬—11月月30日日正正式式強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期第五五階階段段：：12月月1日日—1月月底底（（春春節(jié)節(jié)前前））持持續(xù)續(xù)期期，，節(jié)節(jié)前前二二次次強(qiáng)強(qiáng)銷銷五、、營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣階階段段劃劃分分114第一一階階段段：：5月月份份以以前前市市場(chǎng)場(chǎng)鋪鋪墊墊期期目標(biāo)標(biāo)：：分分兩兩個(gè)個(gè)階階段段做做市市場(chǎng)場(chǎng)鋪鋪墊墊。。以發(fā)發(fā)展展商商（（企企業(yè)業(yè)））前前期期炒炒作作、、片片區(qū)區(qū)炒炒作作為為重重點(diǎn)點(diǎn)，，項(xiàng)項(xiàng)目目點(diǎn)點(diǎn)到到為為止止。。主題題：：第一一階階段段：：軟軟文文———““東莞莞東東江江，，樓樓市市‘黑馬馬”專訪訪———““東江江故故事事………””系列列（企企業(yè)業(yè)背背