交房產(chǎn)品質(zhì)量總結(jié)課件

細(xì)節(jié)決定品質(zhì)箱包：LV\Gucci\愛瑪仕——品質(zhì)的保障房屋：樓盤品質(zhì)——購房過程的觀感和居住過程的體驗(yàn)第一篇章：汽車：歐洲車系——細(xì)節(jié)決定品質(zhì)的典范細(xì)節(jié)決定品質(zhì)箱包：LV\Gucci\愛瑪仕——品質(zhì)的保障房屋涉及：4個小區(qū)，405戶業(yè)主不能正常安裝外機(jī)細(xì)節(jié)設(shè)計之一—空調(diào)外機(jī)位置問題：涉及：4個小區(qū)，405戶業(yè)主不能正常安裝外機(jī)細(xì)節(jié)設(shè)計之一如8-2-4-2房，主機(jī)機(jī)身底座寬450mm,設(shè)計空調(diào)主機(jī)位寬410mm，除去窗臺裝飾邊占去位置，有效寬只有300mm左右。就算放到設(shè)計的空調(diào)位了，主機(jī)的進(jìn)風(fēng)和散熱排風(fēng)都沒空間。某小區(qū)一期所有六樓只有空調(diào)管道孔，無空調(diào)主機(jī)位，業(yè)主又不愿意將主機(jī)安裝到露臺上，主機(jī)只能外掛在外墻上。索引：空調(diào)外機(jī)位如8-2-4-2房，主機(jī)機(jī)身底座寬450mm,設(shè)計空調(diào)主機(jī)位影響：1、破壞外立面，樓盤品質(zhì)感急劇下降；

2、后期可能出現(xiàn)，空調(diào)冷凝水任意排放的現(xiàn)象，影響更多的住戶；

3、給業(yè)主增加了額外的麻煩，影響業(yè)主滿意度。4、前期空調(diào)安裝不便，后期維修同樣不便，

處理措施1：安裝空調(diào)外機(jī)時由物管處協(xié)助將窗戶玻璃取掉后再安裝。

處理措施2：拆除室外機(jī)位鐵花護(hù)欄或由物管處另行指定統(tǒng)一安裝位置。索引：空調(diào)外機(jī)位索引：空調(diào)外機(jī)位空調(diào)位設(shè)計不合理的原因：一、預(yù)留空調(diào)位尺寸偏小，與市面上外機(jī)尺寸不符合。二、室內(nèi)無活動窗口，不便于安裝空調(diào)外機(jī)。（只有拆玻璃）建議：了解市場變化、更人性化地從后期使用過程中多做考慮?？照{(diào)位設(shè)計不合理的原因：細(xì)節(jié)設(shè)計之二

—公共設(shè)施位置設(shè)計

花園洋房類產(chǎn)品，因公共設(shè)施位置設(shè)計人性化不夠，需改進(jìn)以下3點(diǎn):噪音干擾大樓間距窄私密性差細(xì)節(jié)設(shè)計之二花園洋房類產(chǎn)品，因公共設(shè)施位置設(shè)計索引一：車庫人行出入口設(shè)計在洋房客戶臥室朝向的位置某小區(qū)29#樓車庫人行出入口群體投訴產(chǎn)生戶數(shù)：6戶處理措施：1、3年內(nèi)30余次的溝通協(xié)商，仍未達(dá)成一致意見。2、業(yè)主們一直堅持必須封閉或轉(zhuǎn)移該出口位置，但該要求很難實(shí)現(xiàn)；3、公司考慮對該出口進(jìn)行美化、整改。由于業(yè)主阻撓整改短期內(nèi)無法完成，目前只能先行拆除該出口處前期搭建的施工用鋼架等臨時設(shè)施再作局部美化處理。維修費(fèi)用：已產(chǎn)生架設(shè)人行鋼樓梯費(fèi)用13000元，安裝防火卷簾門4800元。賠償金額：正在協(xié)商中。影響：1、該群業(yè)主已多次上訪到集團(tuán)、地產(chǎn)公司、規(guī)劃局。2、規(guī)劃局已要求公司限期整改完成，并會影響相關(guān)報建工作；

3、因該群體投訴業(yè)主一直阻礙整改，施工用鋼架等設(shè)施一直無法拆除，繼續(xù)下去極易威脅過往業(yè)主的人身安全。索引一：車庫人行出入口設(shè)計在洋房客戶臥室朝向的位置某整改搭建的施工鋼管架位置及周邊環(huán)境索引一：車庫人行出入口設(shè)計在洋房客戶臥室朝向的位置整改搭建的施工鋼管架位置及周邊環(huán)境索引一：車庫人行出入口產(chǎn)生戶數(shù)：某別墅區(qū)16、17號樓共計16戶；處理措施：1、將送風(fēng)、排風(fēng)管與井道間的縫隙嚴(yán)密封堵；2、加大送風(fēng)、排風(fēng)機(jī)與井道之間的間距并在兩端加消聲器；3、將送風(fēng)、排風(fēng)井的普通百葉更改為自垂式百葉；4、在送風(fēng)、排風(fēng)井四周強(qiáng)化綠化處理；損失的物業(yè)費(fèi)：16365元（長期拖欠）影響：該兩棟樓之間的綠化帶安裝的車庫消防風(fēng)機(jī)啟動時噪音大，車庫交付使用后汽車尾氣通過安裝有消防風(fēng)機(jī)的排風(fēng)井排向業(yè)主后花園正對的景觀內(nèi)，對居住在此的業(yè)主有影響。索引二：消防風(fēng)機(jī)安裝位置不合理產(chǎn)生噪音、尾氣消防風(fēng)機(jī)安裝在兩棟花園洋房之間，噪音、尾氣引起業(yè)主群體投訴產(chǎn)生戶數(shù)：某別墅區(qū)16、17號樓共計16戶；索引二：消防風(fēng)機(jī)第二篇章：痛定思痛警惕未來

返潮專題一：專題二：外墻滲水、室內(nèi)漏水、樓板開裂第二篇章：痛定思痛警惕未來返潮專題一：返潮涉及：5個小區(qū)，93戶業(yè)主，返潮類型：地下室返潮、架空返潮和轉(zhuǎn)換層返潮專題一：返潮涉及：5個小區(qū)，93戶業(yè)主，返某小區(qū)花園洋房負(fù)一、二層產(chǎn)生戶數(shù)：共計有9戶投訴，后期業(yè)主入住后可能產(chǎn)生返潮（花園洋房一、二樓共200多戶）處理措施：工程部已擬定整改方案，并對28-2-102進(jìn)行了整改處理，現(xiàn)已整改完畢，由物管對其余返潮房屋參照該整改方案進(jìn)行整改處理。索引一：地下室返潮某小區(qū)（一層返潮）產(chǎn)生戶數(shù)：26戶處理措施：按一次性整改折價補(bǔ)償給業(yè)主賠償金額：38.9萬元。影響：1、業(yè)主質(zhì)疑房屋質(zhì)量；2、引起大規(guī)模的群體投訴；3、給公司造成負(fù)面影響，業(yè)主口碑變差；

某小區(qū)花園洋房負(fù)一、二層索引一：地下室返潮某小區(qū)（一層返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變家具、地板，霉變及變型索引一：地下室返潮家具、地板，霉變及變型索引一：地下室返潮索引二：架空層、轉(zhuǎn)換層返潮多個小區(qū)重復(fù)出現(xiàn)共計產(chǎn)生戶數(shù)：57戶維修費(fèi)用：超過20萬元賠償金額：119萬元其中云湖天都占70萬元影響：1、因架空層返潮導(dǎo)致住宅業(yè)主戶內(nèi)墻面普遍受潮，家具、墻紙大面積霉變，電器短路燒毀，遇陰雨天氣墻面結(jié)露等。2、此問題在前期項(xiàng)目多次重復(fù)發(fā)生，加之重慶氣候原因，目前仍未從根本上得到解決，改進(jìn)后的施工方案及整改措施在實(shí)際實(shí)施中效果不理想，后期再次出現(xiàn)此類問題的可能性很大。索引二：架空層、轉(zhuǎn)換層返潮多個小區(qū)重復(fù)出現(xiàn)架空層、轉(zhuǎn)換層返潮的處理措施：在滿足水平結(jié)構(gòu)剛度時將室內(nèi)結(jié)構(gòu)板提高，室外露臺（或陽臺等）降低；將轉(zhuǎn)換層的住宅設(shè)室內(nèi)室內(nèi)架空小板不回填：砌筑磚蹬，磚蹬上架空小板；室內(nèi)、室外的外墻設(shè)砼反坎并作1000MM高的外防水；在外墻的陽光窗臺板處設(shè)百葉窗保證排氣通暢，對流通風(fēng)；在磚蹬、磚墻離轉(zhuǎn)換層板面300MM處做20MM厚的防潮層；針對架空層下為車庫等的，在轉(zhuǎn)換層的板面鉆孔設(shè)置地漏，用于排水及強(qiáng)化通風(fēng)。索引二：架空層、轉(zhuǎn)換層返潮架空層、轉(zhuǎn)換層返潮的處理措施：索引二：架空層、轉(zhuǎn)換層返潮為預(yù)防返潮而在外墻旁修建的排水、隔離溝車庫頂棚鉆孔用于改善架空層局部通風(fēng)車庫頂棚鉆孔排出架空層內(nèi)的明水目前架空層、轉(zhuǎn)換層返潮的補(bǔ)救措施：影響車庫美觀、房屋外圍形象受損、對業(yè)主生活造成不良影響索引二：架空層、轉(zhuǎn)換層返潮為預(yù)防返潮而在外墻旁修建的排水、隔離溝車庫頂棚鉆孔用于改善架某別墅35-1-201轉(zhuǎn)換層返潮某別墅35-1-201轉(zhuǎn)換層返潮專題二：外墻滲水、室內(nèi)漏水1、門窗與外墻交接部位滲水2、露臺、陽臺滲水3、變形縫部位滲水4、外墻鑲貼飾面塊材滲漏5、外墻框架結(jié)構(gòu)梁柱與砌體圍護(hù)結(jié)構(gòu)間的滲漏專題二：外墻滲水、室內(nèi)漏水1、門窗與外墻交接部位滲水產(chǎn)生戶數(shù)：某小區(qū)一期洋房共282套住宅關(guān)于外墻滲水、露臺滲水的維修報事達(dá)450余件，僅此一項(xiàng)維修平均每戶業(yè)主累計報事即高達(dá)1.6件，且其中很多屬二次報事，即維修后再次滲水。處理措施：此問題屬前期遺留的工程質(zhì)量普遍隱患，后期無法進(jìn)行徹底處理，只能采取加強(qiáng)維修力度，增強(qiáng)處理及時率等措施來緩解業(yè)主矛盾。維修費(fèi)用：由施工單位進(jìn)行，費(fèi)用未統(tǒng)計。賠償金額：由于施工單位僅負(fù)責(zé)外墻滲水維修，拒不承擔(dān)室內(nèi)裝修受損部分，現(xiàn)協(xié)商中。影響：由于滲水類的維修報事率長期居高不下，且維修質(zhì)量不能得到保障，導(dǎo)致業(yè)主積怨；因外墻磚停止生產(chǎn)，在維修外墻滲水時不能采用徹底的整改辦法，只能在外墻上用刮涂防水劑的辦法，造成外立面破壞嚴(yán)重，業(yè)主意見很大。外墻滲水索引一：某小區(qū)花園洋房外墻普遍滲水產(chǎn)生戶數(shù)：某小區(qū)一期洋房共282套住宅關(guān)于外墻滲水、露臺滲水某小區(qū)花園洋房，外墻多處明顯修補(bǔ)痕跡某小區(qū)花園洋房，出現(xiàn)情況：10-602業(yè)主反映（處理中）1：次臥裝修完畢后，2009年8月份，發(fā)現(xiàn)進(jìn)門右手邊轉(zhuǎn)角處，發(fā)現(xiàn)墻紙有變色，發(fā)霉的情況。2、2010年7月份下暴雨之后，發(fā)現(xiàn)窗臺下面有發(fā)霉，滲水的情況。3、2010年8月中旬，發(fā)現(xiàn)靠廁所那面墻，有滲水現(xiàn)象。4、次臥2：外墻三墻踢腳線處，發(fā)現(xiàn)墻紙變色，發(fā)霉。處理措施：督促施工單位整改。但業(yè)主提出整改耽誤入住，要求對其賠償5萬才允許進(jìn)場施工。因此，為表明我司積極整改的態(tài)度，做好證據(jù)留底，物管處已向業(yè)主發(fā)函請其配合整改。維修費(fèi)用：由施工方進(jìn)行整改。賠償金額：業(yè)主要求索賠5萬，并且不含墻紙整改恢復(fù)及外墻整改費(fèi)用。影響：因滲水，業(yè)主對我司品牌及工程質(zhì)量嚴(yán)重不滿。拒交物管費(fèi)。外墻滲水索引一：某小區(qū)外墻滲水出現(xiàn)情況：10-602業(yè)主反映（處理中）外墻滲水索引業(yè)主室內(nèi)現(xiàn)場照片：外墻滲水索引一：某小區(qū)花園洋房外墻普遍滲水業(yè)主室內(nèi)現(xiàn)場照片：外墻滲水索引一：某小區(qū)花園洋房外墻普遍漏水索引三：某小區(qū)門面漏水產(chǎn)生戶數(shù)：某小區(qū)1－6#樓（含34#樓）18個門面由于多經(jīng)營餐飲，煙道普遍出現(xiàn)漏水，6條變形縫漏水。處理措施：4－6#樓部分門面主煙道深埋于堡坎填方中，發(fā)生漏水后維修難度很大，維修期限長，現(xiàn)已基本完成，但給經(jīng)營戶造成了高額的損失，目前正在協(xié)商解決中。賠償金額：已發(fā)生3萬余元，正在協(xié)商中的預(yù)計處理費(fèi)用超過10萬元。影響：1、不同程度的漏煙漏水現(xiàn)象，使商家被迫停業(yè)，給業(yè)主和經(jīng)營戶造成了較大的營業(yè)損失，同時在一定程度上損害了公司的品牌形象。2、主煙道設(shè)計應(yīng)考慮到后期維護(hù)及檢修的方便性，建議杜絕采用埋入地下的方式。漏水索引三：某小區(qū)門面漏水產(chǎn)生戶數(shù)：某小區(qū)1－6#樓（含整改變形縫新做的排水溝維修漏水煙道而進(jìn)行的地面開挖安全通道頂棚漏水、梯步及墻面未做防水導(dǎo)致門面內(nèi)滲水整改變形縫新做的排水溝維修漏水煙道而進(jìn)行的地面開挖安全通道頂樓板開裂索引三：某小區(qū)樓板開裂產(chǎn)生戶數(shù)：某小區(qū)36-1-601室內(nèi)客廳、飯廳、三個臥室天棚均出現(xiàn)開裂并滲水（樓上業(yè)主潑水通過裂縫漏到樓下）。處理措施：已請后勤工程學(xué)院對樓板的結(jié)構(gòu)安全進(jìn)行了鑒定，并擬定了裂縫整改方案。賠償金額：目前因業(yè)主所提賠償金額過高，正協(xié)商中，預(yù)計處理費(fèi)用超過10萬元。影響：由于業(yè)主已裝修入住，出現(xiàn)這種大面積開裂現(xiàn)象，導(dǎo)致整改期間業(yè)主不能正常居住，對業(yè)主的生活帶來影響，加大了損失賠償額度。建議在施工過程中嚴(yán)格把控，杜絕樓板裂縫問題出現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。樓板開裂索引三：某小區(qū)樓板開裂產(chǎn)生戶數(shù)：某小區(qū)36-1-某小區(qū)36-1-601樓板開裂滲水照片某小區(qū)36-1-601樓板開裂滲水照片一個“小變更”

引發(fā)的“群體效應(yīng)”第二篇章：一個“小變更”引發(fā)的“群體效應(yīng)”第二篇章：防盜門“外移”引發(fā)大規(guī)模投訴某小區(qū)1－7、10、14樓產(chǎn)生戶數(shù)：共計700余戶業(yè)主：大量的投訴產(chǎn)生公司：大量的解釋、大量的施工整改、大量的免收誤差房款索引一：防盜門“外移”引發(fā)群體投訴防盜門“外移”引發(fā)大規(guī)模投訴某小區(qū)1－7、10、14樓產(chǎn)生變更前變更后索引一：防盜門“外移”引發(fā)群體投訴變更前變更后索引一：防盜門“外移”引發(fā)群體投訴產(chǎn)生戶數(shù)：共計700余戶。處理措施：1、免收業(yè)主因面積誤差而需補(bǔ)交的房款；2、對于開啟方式有異議的業(yè)主由我司對入戶門進(jìn)行整改；

3、對于影響入戶門正常開啟的消防栓進(jìn)行移位整改；某小區(qū)1－7、10、14樓，部分戶型防盜門外移引發(fā)投訴（部分屬設(shè)計變更）維修費(fèi)用：約2萬元。賠償金額：截至目前已產(chǎn)生8.3萬元，尚有業(yè)主投訴正在處理中。影響：（1）因面積誤差導(dǎo)致業(yè)主需補(bǔ)交房款，引起業(yè)主不滿,業(yè)主投訴到市建委，甚至影響到我司其它項(xiàng)目的報建手續(xù)。（2）消防栓影響入戶門正常開啟；（3）入戶門開啟方式與合同約定不一致；（4）因部分入戶門外移后，外開侵占消防通道，存在安全隱患。索引一：防盜門“外移”引發(fā)群體投訴產(chǎn)生戶數(shù)：共計700余戶。某小區(qū)1－7、10、14樓，部分戶產(chǎn)生戶數(shù)：455戶處理措施：由于工程整改已不可行，故采取由我司主動承擔(dān)業(yè)主購買燃?xì)庑孤﹫缶鞯馁M(fèi)用及逾期開通燃?xì)獾倪`約金。賠償金額：截至目前已達(dá)15萬余元。影響：此同樣問題前期在14#樓已發(fā)生，因處理及時未造成損失。索引二：未按變更后圖紙施工，引發(fā)群體投訴某小區(qū)1-6#樓，天燃?xì)庖蛭窗醋兏髨D紙施工，逾期開通引發(fā)群體投訴產(chǎn)生戶數(shù)：455戶索引二：未按變更后圖紙施工，引發(fā)群體投訴某廚房與陽臺之間的單扇平開門未做百葉通風(fēng)業(yè)主裝修封閉陽臺上部留窗，即可正常通氣某小區(qū)1-6#樓天燃?xì)庖蛭窗醋兏髨D紙施工，逾期開通引發(fā)群體投訴索引二：未按變更后圖紙施工，引發(fā)群體投訴廚房與陽臺之間的單扇平開門未做百葉通風(fēng)業(yè)主裝修封閉陽臺上部留第四篇章：未雨綢繆防患于未然第四篇章：未雨綢繆防患于未然高層、洋房項(xiàng)目普遍存在樓層通道窗戶飄雨樓道地面積水，業(yè)主出行容易摔跤樓道墻面腐爛，樓盤品質(zhì)下滑、居住感差無安全防范措施，存在安全隱患高層、洋房項(xiàng)目普遍存在樓層通道窗戶飄雨樓道地面積水，業(yè)主出行飄雨，地面積水，墻壁腐爛某小區(qū)飄雨，地面積水，墻壁腐爛某小區(qū)某小區(qū)一期A16#現(xiàn)場照片：生活陽臺臨空面高近6米樓層通道窗戶飄雨某小區(qū)一期A16#現(xiàn)場照片：生活陽臺臨樓層通道窗戶飄雨后期處理措施：1、采用加裝雨棚的方式處理，但對于可能造成“因飄雨從墻壁或地面進(jìn)入業(yè)主戶內(nèi)損壞業(yè)主室內(nèi)裝修”的大風(fēng)暴雨作用不大，并不能起到防災(zāi)減災(zāi)的效果。2、由于雨水進(jìn)入樓層通道進(jìn)入不可避免，為降低損失，部分樓棟采用加裝地漏及地磚放坡處理等辦法。維修費(fèi)用：目前加裝雨棚的總費(fèi)用約15萬元左右。影響：因飄雨造成的雨水從墻壁或地面進(jìn)入業(yè)主戶內(nèi)損壞業(yè)主室內(nèi)裝修，如遇大風(fēng)雨天氣，極有可能造成業(yè)主室內(nèi)普遍進(jìn)水，從而導(dǎo)致群體投訴并將給我司造成直接經(jīng)濟(jì)損失。后期處理措施：今日的質(zhì)量明日的市場第五篇章：今日的質(zhì)量明日的市場第五篇章：產(chǎn)生戶數(shù)：約260戶原因分析：附設(shè)計院出具的情況說明（1）就花園沉降、墻面開裂等問題工程部也曾多次組織施工方進(jìn)行專題會議討論分析其沉降原因及劃分責(zé)任。施工單位認(rèn)為花園圍墻是修建在回填土上，即使整改，經(jīng)過一段時間后，仍然會再次出現(xiàn)沉降，不屬施工原因造成，所以不愿承擔(dān)任何整改及賠償責(zé)任。（2）中煤國際工程集團(tuán)重慶設(shè)計研究院第四設(shè)計所于2008年12月12日針對該項(xiàng)目出具了一份花園洋房部份后花園條石檔墻壁質(zhì)量情況的說明。某小區(qū)260戶后花園沉降索引一：花園洋房后花園沉降典型案例產(chǎn)生戶數(shù)：約260戶某小區(qū)260戶后花園沉降索引一：花園洋房發(fā)生沉降的地方索引一：花園洋房后花園沉降典型案例發(fā)生沉降的地方索引一：花園洋房后花園沉降典型案例處理情況：1、由物管在進(jìn)行補(bǔ)位維修，整改費(fèi)用由地產(chǎn)公司在承擔(dān)。2、因物管維修人員有限，且整改后過1、2個月仍會不斷出現(xiàn)再次開裂，因此反復(fù)整改、整改時間周期長3、業(yè)主意見非常大。4、已產(chǎn)生1戶退房。賠償及整改費(fèi)用：已產(chǎn)生賠償費(fèi)用約2.8萬元（不含支付給物管公司的整改費(fèi)用），如該問題不能徹底得到根治，費(fèi)用損失將無限擴(kuò)大。對公司將品牌將帶來極大的負(fù)面影響。影響：將給公司帶來無法估計的品牌負(fù)面影響。索引一：花園洋房后花園沉降典型案例處理情況：索引一：花園洋房后花園沉降典型案例產(chǎn)生戶數(shù)：50余戶維修費(fèi)用：因施工方自行整改，具體金額尚未知曉賠償金額：8萬元影響：1、某小區(qū)6、7、8#樓為墻面在業(yè)主裝修后大面積脫落，2、某小區(qū)18#樓為頂棚找平層粘接不牢在業(yè)主裝修后整塊掉落。3、損壞業(yè)主裝修，影響業(yè)主按期入住；4、存在明顯安全隱患，可能發(fā)生人身傷害事件。索引二：抹灰層脫落某小區(qū)18#樓、某小區(qū)6、7、8#樓的案例產(chǎn)生戶數(shù)：50余戶索引二：抹灰層脫落某小區(qū)18#樓、某小區(qū)6抹灰層脫落圖片索引一：抹灰層脫落典型案例抹灰層脫落圖片索引一：抹灰層脫落典型案

廚房墻磚因墻面脫沙而脫落

衛(wèi)生間墻磚因墻面脫沙而脫落索引一：抹灰層脫落典型案例廚房墻磚因墻面脫沙而脫落衛(wèi)生間墻磚因墻面脫沙而脫已裝修木門板，因施工方墻面整改后水氣導(dǎo)致發(fā)霉

屋頂?shù)蹴?，因施工方墻面整改后水氣?dǎo)致發(fā)霉索引一：抹灰層脫落典型案例已裝修木門板，因施工方墻面整改后水氣導(dǎo)致發(fā)霉屋頂?shù)蹴敚蛞?、需要集團(tuán)在項(xiàng)目前期“標(biāo)準(zhǔn)化”的內(nèi)容：1、前期設(shè)計階段，規(guī)劃好相關(guān)導(dǎo)視、標(biāo)示牌的位置、尺寸，并統(tǒng)一制作。明確制作部門及費(fèi)用劃分。（不要后期留給物管來制作）品質(zhì)好、形象好項(xiàng)目案例：

瑞安新天地、亞太商谷一、需要集團(tuán)在項(xiàng)目前期“標(biāo)準(zhǔn)化”的內(nèi)容：交房產(chǎn)品質(zhì)量總結(jié)2、分期開發(fā)樓盤的物管用房、垃圾站盡量考慮設(shè)計在一期物業(yè)內(nèi)。

現(xiàn)階段已出現(xiàn)多個樓盤一期交付時無物業(yè)管理用房，導(dǎo)致物管處在外租賃房屋及出現(xiàn)在樓盤一期交房時環(huán)境不理想（均為臨時物管接待處）的情況，為便于物業(yè)服務(wù)管理，保證物業(yè)接待處形象，建議分期開發(fā)樓盤的物管用房盡量考慮設(shè)計在一期物業(yè)內(nèi)。

2、分期開發(fā)樓盤的物管用房、垃圾站盡量考慮設(shè)計在一期物業(yè)內(nèi)。3、車庫移交的標(biāo)準(zhǔn)配置：

地面處理、標(biāo)示牌、凸透鏡、減速帶、安全閘等設(shè)施設(shè)備3、車庫移交的標(biāo)準(zhǔn)配置：二、關(guān)于對開發(fā)公司在新項(xiàng)目中選擇電梯品牌的建議來自某小區(qū)物管處反映，自該樓盤A\B\C棟房屋交房以來，物管處從2009年11月開始記錄電梯約出現(xiàn)故障200余次（上海永大電梯），導(dǎo)致電梯經(jīng)常無法正常使用，業(yè)主怨氣較大。建議：同檔次物業(yè)所選取的電梯等公共配置的檔次最好一致，采取標(biāo)準(zhǔn)化。二、關(guān)于對開發(fā)公司在新項(xiàng)目中選擇電梯品牌的建議三、建議交房時提供的《兩書》附上尺寸在交房過程中有業(yè)主反映開發(fā)公司提供的《重慶市新建商品房屋使用說明書》及《新建商品房屋質(zhì)量保證書》中的建筑平面示意圖無尺寸，使業(yè)主無法更清楚了解自己所購的產(chǎn)品，不便于裝修，強(qiáng)烈要求平面圖附上尺寸后重新加蓋開發(fā)公司印章，重新制作《兩書》。建議工程部以后在提供《兩書》戶型平面圖時附上尺寸，做好每個細(xì)節(jié)，提高業(yè)主滿意度。三、建議交房時提供的《兩書》附上尺寸在交房過程中謝謝大家！謝謝大家！細(xì)節(jié)決定品質(zhì)箱包：LV\Gucci\愛瑪仕——品質(zhì)的保障房屋：樓盤品質(zhì)——購房過程的觀感和居住過程的體驗(yàn)第一篇章：汽車：歐洲車系——細(xì)節(jié)決定品質(zhì)的典范細(xì)節(jié)決定品質(zhì)箱包：LV\Gucci\愛瑪仕——品質(zhì)的保障房屋涉及：4個小區(qū)，405戶業(yè)主不能正常安裝外機(jī)細(xì)節(jié)設(shè)計之一—空調(diào)外機(jī)位置問題：涉及：4個小區(qū)，405戶業(yè)主不能正常安裝外機(jī)細(xì)節(jié)設(shè)計之一如8-2-4-2房，主機(jī)機(jī)身底座寬450mm,設(shè)計空調(diào)主機(jī)位寬410mm，除去窗臺裝飾邊占去位置，有效寬只有300mm左右。就算放到設(shè)計的空調(diào)位了，主機(jī)的進(jìn)風(fēng)和散熱排風(fēng)都沒空間。某小區(qū)一期所有六樓只有空調(diào)管道孔，無空調(diào)主機(jī)位，業(yè)主又不愿意將主機(jī)安裝到露臺上，主機(jī)只能外掛在外墻上。索引：空調(diào)外機(jī)位如8-2-4-2房，主機(jī)機(jī)身底座寬450mm,設(shè)計空調(diào)主機(jī)位影響：1、破壞外立面，樓盤品質(zhì)感急劇下降；

2、后期可能出現(xiàn)，空調(diào)冷凝水任意排放的現(xiàn)象，影響更多的住戶；

3、給業(yè)主增加了額外的麻煩，影響業(yè)主滿意度。4、前期空調(diào)安裝不便，后期維修同樣不便，

處理措施1：安裝空調(diào)外機(jī)時由物管處協(xié)助將窗戶玻璃取掉后再安裝。

處理措施2：拆除室外機(jī)位鐵花護(hù)欄或由物管處另行指定統(tǒng)一安裝位置。索引：空調(diào)外機(jī)位索引：空調(diào)外機(jī)位空調(diào)位設(shè)計不合理的原因：一、預(yù)留空調(diào)位尺寸偏小，與市面上外機(jī)尺寸不符合。二、室內(nèi)無活動窗口，不便于安裝空調(diào)外機(jī)。（只有拆玻璃）建議：了解市場變化、更人性化地從后期使用過程中多做考慮?？照{(diào)位設(shè)計不合理的原因：細(xì)節(jié)設(shè)計之二

—公共設(shè)施位置設(shè)計

花園洋房類產(chǎn)品，因公共設(shè)施位置設(shè)計人性化不夠，需改進(jìn)以下3點(diǎn):噪音干擾大樓間距窄私密性差細(xì)節(jié)設(shè)計之二花園洋房類產(chǎn)品，因公共設(shè)施位置設(shè)計索引一：車庫人行出入口設(shè)計在洋房客戶臥室朝向的位置某小區(qū)29#樓車庫人行出入口群體投訴產(chǎn)生戶數(shù)：6戶處理措施：1、3年內(nèi)30余次的溝通協(xié)商，仍未達(dá)成一致意見。2、業(yè)主們一直堅持必須封閉或轉(zhuǎn)移該出口位置，但該要求很難實(shí)現(xiàn)；3、公司考慮對該出口進(jìn)行美化、整改。由于業(yè)主阻撓整改短期內(nèi)無法完成，目前只能先行拆除該出口處前期搭建的施工用鋼架等臨時設(shè)施再作局部美化處理。維修費(fèi)用：已產(chǎn)生架設(shè)人行鋼樓梯費(fèi)用13000元，安裝防火卷簾門4800元。賠償金額：正在協(xié)商中。影響：1、該群業(yè)主已多次上訪到集團(tuán)、地產(chǎn)公司、規(guī)劃局。2、規(guī)劃局已要求公司限期整改完成，并會影響相關(guān)報建工作；

3、因該群體投訴業(yè)主一直阻礙整改，施工用鋼架等設(shè)施一直無法拆除，繼續(xù)下去極易威脅過往業(yè)主的人身安全。索引一：車庫人行出入口設(shè)計在洋房客戶臥室朝向的位置某整改搭建的施工鋼管架位置及周邊環(huán)境索引一：車庫人行出入口設(shè)計在洋房客戶臥室朝向的位置整改搭建的施工鋼管架位置及周邊環(huán)境索引一：車庫人行出入口產(chǎn)生戶數(shù)：某別墅區(qū)16、17號樓共計16戶；處理措施：1、將送風(fēng)、排風(fēng)管與井道間的縫隙嚴(yán)密封堵；2、加大送風(fēng)、排風(fēng)機(jī)與井道之間的間距并在兩端加消聲器；3、將送風(fēng)、排風(fēng)井的普通百葉更改為自垂式百葉；4、在送風(fēng)、排風(fēng)井四周強(qiáng)化綠化處理；損失的物業(yè)費(fèi)：16365元（長期拖欠）影響：該兩棟樓之間的綠化帶安裝的車庫消防風(fēng)機(jī)啟動時噪音大，車庫交付使用后汽車尾氣通過安裝有消防風(fēng)機(jī)的排風(fēng)井排向業(yè)主后花園正對的景觀內(nèi)，對居住在此的業(yè)主有影響。索引二：消防風(fēng)機(jī)安裝位置不合理產(chǎn)生噪音、尾氣消防風(fēng)機(jī)安裝在兩棟花園洋房之間，噪音、尾氣引起業(yè)主群體投訴產(chǎn)生戶數(shù)：某別墅區(qū)16、17號樓共計16戶；索引二：消防風(fēng)機(jī)第二篇章：痛定思痛警惕未來

返潮專題一：專題二：外墻滲水、室內(nèi)漏水、樓板開裂第二篇章：痛定思痛警惕未來返潮專題一：返潮涉及：5個小區(qū)，93戶業(yè)主，返潮類型：地下室返潮、架空返潮和轉(zhuǎn)換層返潮專題一：返潮涉及：5個小區(qū)，93戶業(yè)主，返某小區(qū)花園洋房負(fù)一、二層產(chǎn)生戶數(shù)：共計有9戶投訴，后期業(yè)主入住后可能產(chǎn)生返潮（花園洋房一、二樓共200多戶）處理措施：工程部已擬定整改方案，并對28-2-102進(jìn)行了整改處理，現(xiàn)已整改完畢，由物管對其余返潮房屋參照該整改方案進(jìn)行整改處理。索引一：地下室返潮某小區(qū)（一層返潮）產(chǎn)生戶數(shù)：26戶處理措施：按一次性整改折價補(bǔ)償給業(yè)主賠償金額：38.9萬元。影響：1、業(yè)主質(zhì)疑房屋質(zhì)量；2、引起大規(guī)模的群體投訴；3、給公司造成負(fù)面影響，業(yè)主口碑變差；

某小區(qū)花園洋房負(fù)一、二層索引一：地下室返潮某小區(qū)（一層返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變索引一：地下室返潮墻面霉變家具、地板，霉變及變型索引一：地下室返潮家具、地板，霉變及變型索引一：地下室返潮索引二：架空層、轉(zhuǎn)換層返潮多個小區(qū)重復(fù)出現(xiàn)共計產(chǎn)生戶數(shù)：57戶維修費(fèi)用：超過20萬元賠償金額：119萬元其中云湖天都占70萬元影響：1、因架空層返潮導(dǎo)致住宅業(yè)主戶內(nèi)墻面普遍受潮，家具、墻紙大面積霉變，電器短路燒毀，遇陰雨天氣墻面結(jié)露等。2、此問題在前期項(xiàng)目多次重復(fù)發(fā)生，加之重慶氣候原因，目前仍未從根本上得到解決，改進(jìn)后的施工方案及整改措施在實(shí)際實(shí)施中效果不理想，后期再次出現(xiàn)此類問題的可能性很大。索引二：架空層、轉(zhuǎn)換層返潮多個小區(qū)重復(fù)出現(xiàn)架空層、轉(zhuǎn)換層返潮的處理措施：在滿足水平結(jié)構(gòu)剛度時將室內(nèi)結(jié)構(gòu)板提高，室外露臺（或陽臺等）降低；將轉(zhuǎn)換層的住宅設(shè)室內(nèi)室內(nèi)架空小板不回填：砌筑磚蹬，磚蹬上架空小板；室內(nèi)、室外的外墻設(shè)砼反坎并作1000MM高的外防水；在外墻的陽光窗臺板處設(shè)百葉窗保證排氣通暢，對流通風(fēng)；在磚蹬、磚墻離轉(zhuǎn)換層板面300MM處做20MM厚的防潮層；針對架空層下為車庫等的，在轉(zhuǎn)換層的板面鉆孔設(shè)置地漏，用于排水及強(qiáng)化通風(fēng)。索引二：架空層、轉(zhuǎn)換層返潮架空層、轉(zhuǎn)換層返潮的處理措施：索引二：架空層、轉(zhuǎn)換層返潮為預(yù)防返潮而在外墻旁修建的排水、隔離溝車庫頂棚鉆孔用于改善架空層局部通風(fēng)車庫頂棚鉆孔排出架空層內(nèi)的明水目前架空層、轉(zhuǎn)換層返潮的補(bǔ)救措施：影響車庫美觀、房屋外圍形象受損、對業(yè)主生活造成不良影響索引二：架空層、轉(zhuǎn)換層返潮為預(yù)防返潮而在外墻旁修建的排水、隔離溝車庫頂棚鉆孔用于改善架某別墅35-1-201轉(zhuǎn)換層返潮某別墅35-1-201轉(zhuǎn)換層返潮專題二：外墻滲水、室內(nèi)漏水1、門窗與外墻交接部位滲水2、露臺、陽臺滲水3、變形縫部位滲水4、外墻鑲貼飾面塊材滲漏5、外墻框架結(jié)構(gòu)梁柱與砌體圍護(hù)結(jié)構(gòu)間的滲漏專題二：外墻滲水、室內(nèi)漏水1、門窗與外墻交接部位滲水產(chǎn)生戶數(shù)：某小區(qū)一期洋房共282套住宅關(guān)于外墻滲水、露臺滲水的維修報事達(dá)450余件，僅此一項(xiàng)維修平均每戶業(yè)主累計報事即高達(dá)1.6件，且其中很多屬二次報事，即維修后再次滲水。處理措施：此問題屬前期遺留的工程質(zhì)量普遍隱患，后期無法進(jìn)行徹底處理，只能采取加強(qiáng)維修力度，增強(qiáng)處理及時率等措施來緩解業(yè)主矛盾。維修費(fèi)用：由施工單位進(jìn)行，費(fèi)用未統(tǒng)計。賠償金額：由于施工單位僅負(fù)責(zé)外墻滲水維修，拒不承擔(dān)室內(nèi)裝修受損部分，現(xiàn)協(xié)商中。影響：由于滲水類的維修報事率長期居高不下，且維修質(zhì)量不能得到保障，導(dǎo)致業(yè)主積怨；因外墻磚停止生產(chǎn)，在維修外墻滲水時不能采用徹底的整改辦法，只能在外墻上用刮涂防水劑的辦法，造成外立面破壞嚴(yán)重，業(yè)主意見很大。外墻滲水索引一：某小區(qū)花園洋房外墻普遍滲水產(chǎn)生戶數(shù)：某小區(qū)一期洋房共282套住宅關(guān)于外墻滲水、露臺滲水某小區(qū)花園洋房，外墻多處明顯修補(bǔ)痕跡某小區(qū)花園洋房，出現(xiàn)情況：10-602業(yè)主反映（處理中）1：次臥裝修完畢后，2009年8月份，發(fā)現(xiàn)進(jìn)門右手邊轉(zhuǎn)角處，發(fā)現(xiàn)墻紙有變色，發(fā)霉的情況。2、2010年7月份下暴雨之后，發(fā)現(xiàn)窗臺下面有發(fā)霉，滲水的情況。3、2010年8月中旬，發(fā)現(xiàn)靠廁所那面墻，有滲水現(xiàn)象。4、次臥2：外墻三墻踢腳線處，發(fā)現(xiàn)墻紙變色，發(fā)霉。處理措施：督促施工單位整改。但業(yè)主提出整改耽誤入住，要求對其賠償5萬才允許進(jìn)場施工。因此，為表明我司積極整改的態(tài)度，做好證據(jù)留底，物管處已向業(yè)主發(fā)函請其配合整改。維修費(fèi)用：由施工方進(jìn)行整改。賠償金額：業(yè)主要求索賠5萬，并且不含墻紙整改恢復(fù)及外墻整改費(fèi)用。影響：因滲水，業(yè)主對我司品牌及工程質(zhì)量嚴(yán)重不滿。拒交物管費(fèi)。外墻滲水索引一：某小區(qū)外墻滲水出現(xiàn)情況：10-602業(yè)主反映（處理中）外墻滲水索引業(yè)主室內(nèi)現(xiàn)場照片：外墻滲水索引一：某小區(qū)花園洋房外墻普遍滲水業(yè)主室內(nèi)現(xiàn)場照片：外墻滲水索引一：某小區(qū)花園洋房外墻普遍漏水索引三：某小區(qū)門面漏水產(chǎn)生戶數(shù)：某小區(qū)1－6#樓（含34#樓）18個門面由于多經(jīng)營餐飲，煙道普遍出現(xiàn)漏水，6條變形縫漏水。處理措施：4－6#樓部分門面主煙道深埋于堡坎填方中，發(fā)生漏水后維修難度很大，維修期限長，現(xiàn)已基本完成，但給經(jīng)營戶造成了高額的損失，目前正在協(xié)商解決中。賠償金額：已發(fā)生3萬余元，正在協(xié)商中的預(yù)計處理費(fèi)用超過10萬元。影響：1、不同程度的漏煙漏水現(xiàn)象，使商家被迫停業(yè)，給業(yè)主和經(jīng)營戶造成了較大的營業(yè)損失，同時在一定程度上損害了公司的品牌形象。2、主煙道設(shè)計應(yīng)考慮到后期維護(hù)及檢修的方便性，建議杜絕采用埋入地下的方式。漏水索引三：某小區(qū)門面漏水產(chǎn)生戶數(shù)：某小區(qū)1－6#樓（含整改變形縫新做的排水溝維修漏水煙道而進(jìn)行的地面開挖安全通道頂棚漏水、梯步及墻面未做防水導(dǎo)致門面內(nèi)滲水整改變形縫新做的排水溝維修漏水煙道而進(jìn)行的地面開挖安全通道頂樓板開裂索引三：某小區(qū)樓板開裂產(chǎn)生戶數(shù)：某小區(qū)36-1-601室內(nèi)客廳、飯廳、三個臥室天棚均出現(xiàn)開裂并滲水（樓上業(yè)主潑水通過裂縫漏到樓下）。處理措施：已請后勤工程學(xué)院對樓板的結(jié)構(gòu)安全進(jìn)行了鑒定，并擬定了裂縫整改方案。賠償金額：目前因業(yè)主所提賠償金額過高，正協(xié)商中，預(yù)計處理費(fèi)用超過10萬元。影響：由于業(yè)主已裝修入住，出現(xiàn)這種大面積開裂現(xiàn)象，導(dǎo)致整改期間業(yè)主不能正常居住，對業(yè)主的生活帶來影響，加大了損失賠償額度。建議在施工過程中嚴(yán)格把控，杜絕樓板裂縫問題出現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。樓板開裂索引三：某小區(qū)樓板開裂產(chǎn)生戶數(shù)：某小區(qū)36-1-某小區(qū)36-1-601樓板開裂滲水照片某小區(qū)36-1-601樓板開裂滲水照片一個“小變更”

引發(fā)的“群體效應(yīng)”第二篇章：一個“小變更”引發(fā)的“群體效應(yīng)”第二篇章：防盜門“外移”引發(fā)大規(guī)模投訴某小區(qū)1－7、10、14樓產(chǎn)生戶數(shù)：共計700余戶業(yè)主：大量的投訴產(chǎn)生公司：大量的解釋、大量的施工整改、大量的免收誤差房款索引一：防盜門“外移”引發(fā)群體投訴防盜門“外移”引發(fā)大規(guī)模投訴某小區(qū)1－7、10、14樓產(chǎn)生變更前變更后索引一：防盜門“外移”引發(fā)群體投訴變更前變更后索引一：防盜門“外移”引發(fā)群體投訴產(chǎn)生戶數(shù)：共計700余戶。處理措施：1、免收業(yè)主因面積誤差而需補(bǔ)交的房款；2、對于開啟方式有異議的業(yè)主由我司對入戶門進(jìn)行整改；

3、對于影響入戶門正常開啟的消防栓進(jìn)行移位整改；某小區(qū)1－7、10、14樓，部分戶型防盜門外移引發(fā)投訴（部分屬設(shè)計變更）維修費(fèi)用：約2萬元。賠償金額：截至目前已產(chǎn)生8.3萬元，尚有業(yè)主投訴正在處理中。影響：（1）因面積誤差導(dǎo)致業(yè)主需補(bǔ)交房款，引起業(yè)主不滿,業(yè)主投訴到市建委，甚至影響到我司其它項(xiàng)目的報建手續(xù)。（2）消防栓影響入戶門正常開啟；（3）入戶門開啟方式與合同約定不一致；（4）因部分入戶門外移后，外開侵占消防通道，存在安全隱患。索引一：防盜門“外移”引發(fā)群體投訴產(chǎn)生戶數(shù)：共計700余戶。某小區(qū)1－7、10、14樓，部分戶產(chǎn)生戶數(shù)：455戶處理措施：由于工程整改已不可行，故采取由我司主動承擔(dān)業(yè)主購買燃?xì)庑孤﹫缶鞯馁M(fèi)用及逾期開通燃?xì)獾倪`約金。賠償金額：截至目前已達(dá)15萬余元。影響：此同樣問題前期在14#樓已發(fā)生，因處理及時未造成損失。索引二：未按變更后圖紙施工，引發(fā)群體投訴某小區(qū)1-6#樓，天燃?xì)庖蛭窗醋兏髨D紙施工，逾期開通引發(fā)群體投訴產(chǎn)生戶數(shù)：455戶索引二：未按變更后圖紙施工，引發(fā)群體投訴某廚房與陽臺之間的單扇平開門未做百葉通風(fēng)業(yè)主裝修封閉陽臺上部留窗，即可正常通氣某小區(qū)1-6#樓天燃?xì)庖蛭窗醋兏髨D紙施工，逾期開通引發(fā)群體投訴索引二：未按變更后圖紙施工，引發(fā)群體投訴廚房與陽臺之間的單扇平開門未做百葉通風(fēng)業(yè)主裝修封閉陽臺上部留第四篇章：未雨綢繆防患于未然第四篇章：未雨綢繆防患于未然高層、洋房項(xiàng)目普遍存在樓層通道窗戶飄雨樓道地面積水，業(yè)主出行容易摔跤樓道墻面腐爛，樓盤品質(zhì)下滑、居住感差無安全防范措施，存在安全隱患高層、洋房項(xiàng)目普遍存在樓層通道窗戶飄雨樓道地面積水，業(yè)主出行飄雨，地面積水，墻壁腐爛某小區(qū)飄雨，地面積水，墻壁腐爛某小區(qū)某小區(qū)一期A16#現(xiàn)場照片：生活陽臺臨空面高近6米樓層通道窗戶飄雨某小區(qū)一期A16#現(xiàn)場照片：生活陽臺臨樓層通道窗戶飄雨后期處理措施：1、采用加裝雨棚的方式處理，但對于可能造成“因飄雨從墻壁或地面進(jìn)入業(yè)主戶內(nèi)損壞業(yè)主室內(nèi)裝修”的大風(fēng)暴雨作用不大，并不能起到防災(zāi)減災(zāi)的效果。2、由于雨水進(jìn)入樓層通道進(jìn)入不可避免，為降低損失，部分樓棟采用加裝地漏及地磚放坡處理等辦法。維修費(fèi)用：目前加裝雨棚的總費(fèi)用約15萬元左右。影響：因飄雨造成的雨水從墻壁或地面進(jìn)入業(yè)主戶內(nèi)損壞業(yè)主室內(nèi)裝修，如遇大風(fēng)雨天氣，極有可能造成業(yè)主室內(nèi)普遍進(jìn)水，從而導(dǎo)致群體投訴并將給我司造成直接經(jīng)濟(jì)損失。后期處理措施：今日的質(zhì)量明日的市場第五篇章：今日的質(zhì)量明日的市場第五篇章：產(chǎn)生戶數(shù)：約260戶原因分析：附設(shè)計院出具的情況說明（1）就花園沉降、墻面開裂等問題工程部也曾多次組織施工方進(jìn)行專題會議討論分析其沉降原因及劃分責(zé)任。施工單位認(rèn)為花園圍墻是修建在回填土上，即使整改，經(jīng)過一段時間后，仍然會再次出現(xiàn)沉降，不屬施工原因造成，所以不愿承擔(dān)任何整改及賠償責(zé)任。（2）中煤國際工程集團(tuán)重慶設(shè)計研究院第四設(shè)計所于2008年12月12日針對該項(xiàng)目出具了一份花園洋房部份后花園條石檔墻壁質(zhì)量情況的說明。某小區(qū)260戶后花園沉降索引一：花園洋房后花園沉降典型案例產(chǎn)生戶數(shù)：約260戶某小區(qū)260戶后花園沉降索引一：花園洋房發(fā)生沉降的地方索引一：花園洋房后花園沉降典型案例發(fā)生沉降的地方索引一：花園洋房