某小區(qū)項(xiàng)目匯報(bào)稿

廊坊金星小區(qū)項(xiàng)目匯報(bào)稿實(shí)現(xiàn)開發(fā)商品牌的廣泛傳播與美譽(yù)提升第一個(gè)目標(biāo)品牌的消費(fèi)者印象：誠(chéng)信、品質(zhì)、實(shí)力品牌的形象傳播：品位新生活的締造者快速啟動(dòng)\快速回籠\滾動(dòng)開發(fā)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高速銷售表現(xiàn)為至06年底，實(shí)現(xiàn)銷售1250套銷售率100%第二個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較高的價(jià)格第三個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目所在區(qū)域的歷史最高價(jià)位，預(yù)期均價(jià)2600元以上。思考:我們要做市場(chǎng)的引領(lǐng)者,而非追隨者!我們的理由是:回避惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng);樹立企業(yè)品牌和高端形象;打破區(qū)域隔膜;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。因此，我們首先要克服的困難是：周邊環(huán)境的破舊形象；市政配套設(shè)施的匱乏；近鄰“益民花園”2200元/m2均價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)影響；東北部熱點(diǎn)區(qū)域的向心力影響；最大可能的降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。我們的解決之道：高調(diào)而鮮明的形象導(dǎo)入；低開高走的價(jià)格魔方；高品位，高格調(diào)文化社區(qū)的差異化定位；先進(jìn)的物業(yè)形態(tài)（產(chǎn)品、園林、服務(wù)）；合富輝煌優(yōu)異的營(yíng)銷推廣和操盤水平。城市概況房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)位研判營(yíng)銷策劃品牌戰(zhàn)略合富資源城市概況房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)位研判營(yíng)銷策劃品牌戰(zhàn)略合富資源廊坊金星小區(qū)項(xiàng)目匯報(bào)思路城市概況廊坊－－位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、京津都市圈中心地帶，所轄二區(qū)二市六縣全部環(huán)繞在京津兩市周圍，距北京市40公里，距天津市60公里，距北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里，距天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)70公里，距天津港口105公里；從廊坊沿京津塘高速公路去北京市、天津市，到機(jī)場(chǎng)、港口都不超過(guò)1個(gè)小時(shí)。中國(guó)在上世紀(jì)90年代初提出了環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)構(gòu)想，經(jīng)濟(jì)圈地域范圍上狹義上指遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)帶，同時(shí)可輻射到山西、遼寧、山東及內(nèi)蒙古中東部，約占中國(guó)國(guó)土的１２％和人口的２０％。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈是繼長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展后，中國(guó)最大的工業(yè)密集區(qū)域，將成為拉動(dòng)中國(guó)北方地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)。廊坊地處經(jīng)濟(jì)圈的中心腹地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)。城市概況城市經(jīng)濟(jì)廊坊市委、市政府提出了全面建設(shè)小康社會(huì)加快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的奮斗目標(biāo)：到2010年把廊坊基本建成全面小康社會(huì)到2020年率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化把廊坊建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展、人民生活殷實(shí)、環(huán)境和諧優(yōu)美、時(shí)代特征鮮明的現(xiàn)代化強(qiáng)市名城。

第一階段：基本實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)時(shí)期（2001—2010年）全市基本實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)，各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度達(dá)到80%以上，基本建成全面小康社會(huì)。其中，GDP達(dá)到1000億元，人均達(dá)到3000美元。第二階段：基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時(shí)期（2011—2020年）充分發(fā)揮全面小康社會(huì)聚積起來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)優(yōu)勢(shì)，加快提高經(jīng)濟(jì)、城市、社會(huì)的現(xiàn)代化水平，到2020年，在全市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。城市經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)總量：

廊坊市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭，2004年地區(qū)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值達(dá)到604.8億元，比2003年同比增長(zhǎng)了14.4％，并且高于全國(guó)9％的年增長(zhǎng)率。固定資產(chǎn)投資方面，過(guò)去連續(xù)三年的增長(zhǎng)率分別為11.4％，12.3％，11.8％，顯示出城市建設(shè)的穩(wěn)步發(fā)展。城市經(jīng)濟(jì)可支配收入2004年廊坊市城鎮(zhèn)年人均可支配收入達(dá)到9219元，比2003年（8404元）增長(zhǎng)了9.7％左右。連續(xù)四年的增長(zhǎng)保持在8％以上。人均可支配收入的穩(wěn)步提高是城市消費(fèi)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。在人均生產(chǎn)總值方面，2004年廊坊市人均GDP為1.56萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)21.1％。按國(guó)際發(fā)達(dá)城市經(jīng)驗(yàn)，城市人均GDP在3000美金以下時(shí)，經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)速增長(zhǎng)。城市經(jīng)濟(jì)從歷年的宏觀觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)上看，廊廊坊市第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對(duì)對(duì)主導(dǎo)地位，，體現(xiàn)了廊坊坊工業(yè)產(chǎn)業(yè)繁繁榮。在環(huán)渤渤海經(jīng)濟(jì)中，，以工業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)模式將更更具發(fā)展?jié)摿α?。從?dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)來(lái)來(lái)看，2004年的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三三產(chǎn)業(yè)所占比比例有所增長(zhǎng)長(zhǎng)，隨著城市市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)呈現(xiàn)逐漸活活躍的趨勢(shì)。。城市規(guī)劃大北京“兩軸軸、兩帶、多多中心”的空空間規(guī)劃，即即繼承和發(fā)展展北京城市中中軸線，強(qiáng)化化“東部發(fā)展展帶”，疏導(dǎo)導(dǎo)首都經(jīng)濟(jì)的的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方方向；最終構(gòu)構(gòu)筑以城市中中心與副中心心相結(jié)合、市市區(qū)與多個(gè)新新城相聯(lián)系的的新的城市形形態(tài)。在大北京戰(zhàn)略略規(guī)劃中，廊廊坊處于大北北京城市空間間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃和環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)圈的核核心腹地，城城市的戰(zhàn)略地地位受到極大大重視，城市市規(guī)劃將依托托經(jīng)濟(jì)圈大環(huán)環(huán)境，城市功功能定位日益益明確。城市規(guī)劃廊坊城市規(guī)劃劃依據(jù)廊坊南南北狹長(zhǎng)、環(huán)環(huán)繞京津的地地理特點(diǎn)，構(gòu)構(gòu)建以廊坊市市區(qū)為中心，，以三河、霸霸州為次中心心的中、北、、南三大經(jīng)濟(jì)濟(jì)板塊，促進(jìn)進(jìn)城鄉(xiāng)二元經(jīng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展展。在城市規(guī)劃上上，按照“小小三點(diǎn)”(老老市區(qū)、開發(fā)發(fā)區(qū)、萬(wàn)莊)和“大三點(diǎn)點(diǎn)”(廊坊““小點(diǎn)”、固固安、永清)組團(tuán)式發(fā)展展?！靶∪c(diǎn)點(diǎn)”之間用綠綠化隔離開，，用道路連起起來(lái)；加快永永清、固安與與廊坊市區(qū)““大三點(diǎn)”一一體化進(jìn)程。。城市規(guī)劃新城區(qū)老城區(qū)開發(fā)區(qū)安次區(qū)為廊坊坊市老城區(qū)，，廣陽(yáng)區(qū)為新新城區(qū)，區(qū)內(nèi)內(nèi)市政設(shè)施完完備，下轄轄四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、、四個(gè)街道辦辦事處和一個(gè)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處處，總面積390平方公公里，總?cè)丝诳?5萬(wàn)。該該區(qū)作為廊坊坊新興城區(qū)，，靠近經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)，，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和開發(fā)區(qū)區(qū)建設(shè)成熟，，城市經(jīng)濟(jì)重重心逐漸向廣廣陽(yáng)區(qū)傾斜，，同時(shí)開發(fā)區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)也不斷斷向新城區(qū)方方向延伸。經(jīng)濟(jì)重心傾斜斜廊坊地處京津津之間，是全全國(guó)交通運(yùn)輸輸網(wǎng)密集地區(qū)區(qū)和樞紐地帶帶，京津塘、、京沈、保津津三條高速公公路貫穿全市市，并設(shè)有出出入口，京哈哈、京津、京京福、京開、、津保5條國(guó)國(guó)道和8條省省道與市縣和和鄉(xiāng)村彼此相相溝通，全市市公路通車?yán)锢锍?895公里，平均均密度每平方方公里0.45公里，是是全國(guó)公路交交通最發(fā)達(dá)地地區(qū)之一。京京山、京秦、、大秦、京九九、津霸五條條國(guó)家干線鐵鐵路，縱橫于于廊坊市8個(gè)個(gè)區(qū)市縣，設(shè)設(shè)有15個(gè)出出入站，全市市干線鐵路總總長(zhǎng)256公公里，鐵路運(yùn)運(yùn)輸十分便利利。交通規(guī)劃102106104津保京津塘京沈廊坊小結(jié)結(jié)廊坊城市綜合合實(shí)力快速提提升，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷斷優(yōu)化位于京津黃金金走廊，依托托環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展后勁強(qiáng)勁勁城市經(jīng)濟(jì)重心心逐漸向東北北方向轉(zhuǎn)移，，與開發(fā)區(qū)聯(lián)聯(lián)系日益密切切結(jié)論:廊坊市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨巨大城市概況地產(chǎn)發(fā)展區(qū)位研判營(yíng)銷部署品牌戰(zhàn)略合富資源城市概況房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)位研判營(yíng)銷部署品牌戰(zhàn)略合富資源廊坊金星小區(qū)區(qū)項(xiàng)目匯報(bào)思思路城市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展歷程96年以前2000年——今96年—2000年未來(lái)發(fā)展第一代住宅第二代住宅第三代住宅第四代住宅數(shù)量低增長(zhǎng)階階段住宅以財(cái)政或或單位投入為為主，建設(shè)的的住房外形、、結(jié)構(gòu)、功能能比較單一，，甚至成套率率低，還有一一些住戶是共共用廚房、廁廁所。數(shù)量高增長(zhǎng)階階段住宅以拆遷危危陋舊房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房為為主的低檔商商品房.住房房開始追求布布局、配套、、環(huán)境等。數(shù)量和質(zhì)量并并重階段住宅建設(shè)在設(shè)設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、、功能、環(huán)境境、物業(yè)、科科技含量等方方面全方位提提高，以錦繡繡家園、新華華廣場(chǎng)、宏泰泰花園、城市市旺點(diǎn)等為代代表的幾個(gè)精精品小區(qū)。綠色住宅綜合性能不斷斷提高精品裝修住宅宅環(huán)境設(shè)施進(jìn)一一步配套......《淺論廊坊第第三代住宅》》——市房產(chǎn)產(chǎn)局長(zhǎng)劉瑞林林城市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展格局北部板塊西部板塊開發(fā)區(qū)板塊南部板塊本案阿爾卡迪亞金地小區(qū)和平麗景城市旺點(diǎn)陽(yáng)光佳和金泰小區(qū)藍(lán)水灣國(guó)際花園都市花園城市房地產(chǎn)重重點(diǎn)板塊解讀讀——北部板板塊城市房地產(chǎn)重重點(diǎn)板塊解讀讀——北部板板塊北部板塊小結(jié)結(jié)：1、本區(qū)域是是城市東北擴(kuò)擴(kuò)張方向，是是廊坊近幾年年來(lái)新興的居居住區(qū)。2、阿爾卡迪迪、城市旺點(diǎn)點(diǎn)等基本上代代表廊坊市較較高的產(chǎn)品水水平，項(xiàng)目多多建設(shè)為現(xiàn)代代外檐，建筑筑形式多為小小高層。3、本版塊已已成為廊坊市市民公認(rèn)的高高尚居住區(qū)。。4、作為廊坊坊高端住宅市市場(chǎng)的焦點(diǎn)區(qū)區(qū)域，是我們們樹立自身形形象的重點(diǎn)標(biāo)標(biāo)靶。城市房地產(chǎn)重重點(diǎn)板塊解讀讀——西部板板塊中房馨境界旭景花園逸樹家錦繡花園第八大街城市房地產(chǎn)重重點(diǎn)板塊解讀讀——西部板板塊西部板塊小結(jié)結(jié)：1、西部板塊塊是新崛起的的居住板塊，，2、本板塊內(nèi)內(nèi)集中了中房房、榮盛等知知名開發(fā)商，，未來(lái)發(fā)展前前景廣闊。3、本板塊有有很多待開發(fā)發(fā)土地，將成成為廊坊的居居住新區(qū)。4、目前本板板塊項(xiàng)目多為為在建工程，，居住氛圍還還沒(méi)有形成。。5、作為同本本項(xiàng)目定價(jià)區(qū)區(qū)間相同的板板塊，是我們們的主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手。城市房地產(chǎn)重重點(diǎn)板塊解讀讀——南部板板塊藍(lán)波灣嘉多麗花園鈺?；▓@德仁新苑盛德花園新儒園未來(lái)土地地供應(yīng)安泰花園園永華小區(qū)區(qū)城市房地地產(chǎn)重點(diǎn)點(diǎn)板塊解解讀———南部板板塊南部板塊塊小結(jié)：：1、嚴(yán)格格來(lái)說(shuō),安次區(qū)區(qū)并沒(méi)有有形成地地產(chǎn)板塊塊，項(xiàng)目目分布零零散,沒(méi)沒(méi)有形成成區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。。2、安次次區(qū)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目整體體素質(zhì)要要低于廣廣陽(yáng)區(qū)。。3、本區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目?jī)r(jià)格一一般在2400-2600元元/平方方米。4、本區(qū)區(qū)域在安安次區(qū)，，發(fā)展前前景不及及廣陽(yáng)區(qū)區(qū)，因此此對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目將不不構(gòu)成直直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。城市房地地產(chǎn)重點(diǎn)點(diǎn)板塊解解讀———開發(fā)區(qū)區(qū)板塊塞納河谷谷翠林洲憩園小區(qū)區(qū)祥泰花園園鄉(xiāng)榭酈舍舍城市房地地產(chǎn)重點(diǎn)點(diǎn)板塊解解讀———開發(fā)區(qū)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板板塊小結(jié)結(jié)：1、位于于開發(fā)區(qū)區(qū)的核心心地段。。2、本板板塊產(chǎn)品品多屬于于中高檔檔住宅，，如翠林林洲等。。3、本板板塊產(chǎn)品品面向的的為開發(fā)發(fā)區(qū)成功功人士。。4、與本本項(xiàng)目定定位人群群不同，，不構(gòu)成成直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。城市概況房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)位研判營(yíng)銷部署品牌戰(zhàn)略合富資源城市概況房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)位研判營(yíng)銷部署品牌戰(zhàn)略合富資源廊坊金星星小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目匯報(bào)報(bào)思路區(qū)位研判判金星道項(xiàng)項(xiàng)目，位位于廣陽(yáng)陽(yáng)區(qū)東南南，西臨臨新開路路，南至至廢棄鐵鐵路段，，北至金金星路，，東臨管管道局宿宿舍樓。。隨著廊坊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和鐵鐵路干線線對(duì)城市市規(guī)劃的的影響，，廊坊經(jīng)經(jīng)濟(jì)重心心開始向向東北方方向轉(zhuǎn)移移。開發(fā)發(fā)區(qū)與市市區(qū)的經(jīng)濟(jì)來(lái)來(lái)往日益益密切，，市區(qū)人群越來(lái)來(lái)越多的的前往開開發(fā)區(qū)就業(yè)，未未來(lái)廊坊坊的城市市發(fā)展格局將是是開發(fā)區(qū)區(qū)、主城城區(qū)、萬(wàn)莊三極極發(fā)展。。因此，，本項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域并非非城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)重心轉(zhuǎn)移的的主要承承載區(qū)。。區(qū)位研判判本項(xiàng)目市政府商業(yè)消費(fèi)區(qū)火車站本項(xiàng)目和和城市主主要功能能區(qū)的關(guān)關(guān)系?？煽梢钥闯龀鲇捎诶壤确皇姓缆吩O(shè)設(shè)施發(fā)達(dá)達(dá)，交通通便利，，本項(xiàng)目目到達(dá)城城市主要要功能區(qū)區(qū)比較方方便。區(qū)位研判判本項(xiàng)目所所在區(qū)域域新開發(fā)發(fā)項(xiàng)目較較少，目目前在售售樓盤有有益民花花園，均均價(jià)2200元元/平方方米。圣圣泰花園園，一期期均價(jià)1900元/平平方米，，2004年開開發(fā)，已已經(jīng)售磬磬。目前前二期尚尚未發(fā)售售，預(yù)計(jì)計(jì)均價(jià)在在2200—2400元/平平方米。。周邊居居民住宅宅形式以以平房為為主，區(qū)區(qū)域配套套不齊全全，區(qū)域域形象不不高。結(jié)論：本項(xiàng)目所所在區(qū)域域并非城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)重心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的主主要承載載區(qū)，亦亦非高端端房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。但作為廣廣陽(yáng)區(qū)的的唯一未未開發(fā)區(qū)區(qū)域，本本項(xiàng)目所所在地具具有極強(qiáng)強(qiáng)的可塑塑性。隨著城市市中心的的東移，，項(xiàng)目近近旁的和和平路將將成為廊廊坊的新新的城市市中軸線線，為項(xiàng)項(xiàng)目提供供了做高高端產(chǎn)品品的可能能性。項(xiàng)目附近近樓盤普普遍執(zhí)行行低質(zhì)低低價(jià)策略略，但項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模和影響響有限，，雖對(duì)本本項(xiàng)目存存在一定定的價(jià)格格干擾，，但品質(zhì)質(zhì)不具備備可比性性，因此此將不是是我們的的主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。北部板塊塊項(xiàng)目，，與本項(xiàng)項(xiàng)目在同同一條路路的南北北兩端，，優(yōu)質(zhì)優(yōu)優(yōu)價(jià)，且且已形成成高端的的區(qū)域形形象，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的形象象拔高具具有正面面的影響響作用。。西部板塊塊是近年年的新興興熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，由由于項(xiàng)目目?jī)r(jià)格水水平與本本項(xiàng)目相相近，將將是我們們的主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手。城市概況房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)位研判營(yíng)銷部署品牌戰(zhàn)略合富資源城市概況房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)位研判營(yíng)銷部署品牌戰(zhàn)略合富資源廊坊金星星小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目匯報(bào)報(bào)思路第一部分分金星小區(qū)區(qū)項(xiàng)目市市場(chǎng)分析析營(yíng)銷部屬屬1-1金星小區(qū)區(qū)項(xiàng)目概概況營(yíng)銷部屬屬項(xiàng)目概況況1-1-1、位位置及產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃1、項(xiàng)目目座落于于廊坊市市廣陽(yáng)區(qū)區(qū)金星道道地段，，規(guī)劃總總用地9.5公公頃，總總建筑面積積153600平平方方米米。。2、、產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式包包含含高高層層、、多多層層及及商商鋪鋪，，居居住住總總戶戶數(shù)數(shù)為為1250戶戶，，建建筑筑密密度度23.56%，，綠綠化化率率41.25%，，容容積積率率1.62。。停停車車位位數(shù)數(shù)980個(gè)個(gè)，，其其中中地地下下車車位位600個(gè)個(gè)。。1-1-2、、項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分析析項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)分分析析產(chǎn)品品形形式式多多樣樣化化產(chǎn)品品性性價(jià)價(jià)比比較較高高項(xiàng)目目整整體體規(guī)規(guī)模模較較大大項(xiàng)目目劣劣勢(shì)勢(shì)分分析析所屬屬地地塊塊生生活活氛氛圍圍不不成成熟熟配套套設(shè)設(shè)施施匱匱乏乏非熱熱點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊,人文文景景觀觀缺缺乏乏鐵路路切切斷斷安安次次區(qū)區(qū)聯(lián)聯(lián)系系的的緊緊密密度度企業(yè)業(yè)品品牌牌尚尚未未有有廣廣泛泛的的知知名名度度項(xiàng)目目機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)分分析析區(qū)域域未未開開發(fā)發(fā)、、版版塊塊可可塑塑性性強(qiáng)強(qiáng)政府府拆拆遷遷改改造造工工程程市場(chǎng)場(chǎng)呼呼喚喚有有品品位位的的文文化化社社區(qū)區(qū)項(xiàng)目目威威脅脅分分析析項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)人人群群選選擇擇面面大大開發(fā)發(fā)周周期期不不確確定定未來(lái)來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)強(qiáng)強(qiáng)度度加加大大政府府對(duì)對(duì)本本區(qū)區(qū)域域定定位位規(guī)規(guī)劃劃模模糊糊1-1-3、、周周邊邊環(huán)環(huán)境境及及配配套套設(shè)設(shè)施施1、、項(xiàng)項(xiàng)目目北北面面的的規(guī)規(guī)劃劃路路為為土土道道，，通通行行極極為為不不便便。。周周邊邊居居住住區(qū)區(qū)域域多多為為危危陋平平房房，，通通行行道道路路多多為為小?。ǎㄏ锵铮┴炟灤┐?，目目前前的的環(huán)環(huán)境境劣劣勢(shì)勢(shì)明明顯顯。。2、、鐵鐵路路距距離離項(xiàng)項(xiàng)目目較較近近，，預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的影影響響比比較較大大，，附附近近水水泥泥廠廠的的粉塵塵污污染染也也會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)造造成成一一定定影影響響，，外外圍圍的的污污水水處處理理廠廠有有異異味味傳傳播播，，考慮慮季季節(jié)節(jié)的的風(fēng)風(fēng)向向會(huì)會(huì)帶帶來(lái)來(lái)不不同同程程度度的的影影響響。。3、、項(xiàng)項(xiàng)目目與與當(dāng)當(dāng)?shù)氐厣躺虡I(yè)業(yè)CRD之之間間（（新新華華路路周周邊邊））的的距距離離大大約約為為騎騎車車時(shí)時(shí)距距15分分鐘鐘左左右右，，休休閑閑購(gòu)購(gòu)物物較較為為方方便便。。4、、現(xiàn)現(xiàn)有有周周邊邊配配套套設(shè)設(shè)施施————郵郵政政局局、、幼幼兒兒園園、、8小小、、6中中、、小小型型超超市市；；欠缺缺的的配配套套設(shè)設(shè)施施————銀銀行行、、農(nóng)農(nóng)貿(mào)貿(mào)市市場(chǎng)場(chǎng)、、醫(yī)醫(yī)院院（（人人民民醫(yī)醫(yī)院院距距離離較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)））。。項(xiàng)目目概概況況1-1-4、、住住宅宅規(guī)規(guī)劃劃1、、由由于于受受拆拆遷遷戶戶的的限限制制，，項(xiàng)項(xiàng)目目要要分分期期開開發(fā)發(fā)，，目目前前地地塊塊被被未未拆拆遷遷住住戶戶分分割割為為兩兩部部分分，，項(xiàng)項(xiàng)目目南南部部地地塊塊的的一一部部分分（（地地勢(shì)勢(shì)較較低低部部分分））為為空空地地可可待待開開發(fā)發(fā)，，其其余余土土地地現(xiàn)現(xiàn)由由倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)（（待待拆拆））及及未未拆拆遷遷住住戶戶構(gòu)構(gòu)成成。。2、、建建筑筑朝朝向向全全部部南南北北朝朝向向，，戶戶型型規(guī)規(guī)劃劃比比較較合合理理，，基基本本實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了了居居住住的的舒舒適適度度及及人人性性化化。。小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)擁?yè)碛杏杏子變簝簣@園、、物物業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)所所、、文文化化活活動(dòng)動(dòng)中中心心、、室室外外活活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所所等等配配套套設(shè)設(shè)施施。。項(xiàng)目目概概況況1-1-5、、區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展空空間間現(xiàn)狀狀：：未未開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域，，周周邊邊環(huán)環(huán)境境無(wú)無(wú)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，配配套套不不完完善善，，交交通通不不便便利利，，區(qū)區(qū)域域整整體體呈呈現(xiàn)現(xiàn)低低水水平平狀狀態(tài)態(tài)。。發(fā)展展空空間間：：未未來(lái)來(lái)幾幾年年內(nèi)內(nèi)的的城城市市開開發(fā)發(fā)重重點(diǎn)點(diǎn)，，政政府府拆拆遷遷工工程程及及舊舊區(qū)區(qū)改改造造工工程程的的啟啟動(dòng)動(dòng)，，從從宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境上上為為該該區(qū)區(qū)域域的的發(fā)發(fā)展展前前景景奠奠定定了了基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，且且該該區(qū)區(qū)域域房房?jī)r(jià)價(jià)偏偏低低，，投投資資潛潛力力高高，，投投資資回回報(bào)報(bào)速速度度主主要要依依賴賴于于政政府府改改造造力力度度。。產(chǎn)產(chǎn)品品會(huì)會(huì)隨隨著著區(qū)區(qū)域域（（住住宅宅及及商商業(yè)業(yè)配配套套））的的逐逐漸漸成成熟熟而而實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)上上升升的的空空間間。。項(xiàng)目目概概況況目前前周周邊邊區(qū)區(qū)域域狀狀況況1-2市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析營(yíng)銷銷部部屬屬1-2-1、、廊廊坊坊樓樓市市大大環(huán)環(huán)境境1、、政政策策利利好好，，房房市市升升溫溫，，預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)06年年上上半半年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)將將集集中中放放量量2、、市市場(chǎng)場(chǎng)總總供供給給量量尚尚未未飽飽和和，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)程程加加快快、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)走走勢(shì)勢(shì)看看好好，，市市場(chǎng)場(chǎng)及及投投資資潛潛力力巨巨大大3、、城城區(qū)區(qū)加加快快舊舊城城改改造造步步伐伐，，拓拓寬寬城城市市發(fā)發(fā)展展空空間間4、、三三級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)二二級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)的的推推動(dòng)動(dòng)力力尚尚不不明明顯顯，，改改善善居居住住條條件件的的目目標(biāo)標(biāo)人人群群仍仍是是一一個(gè)個(gè)未未知知的的市市場(chǎng)場(chǎng)參參數(shù)數(shù)5、、城城市市環(huán)環(huán)境境宜宜人人，，綠綠化化率率高高，，居居住住環(huán)環(huán)境境及及舒舒適適度度好好市場(chǎng)場(chǎng)分分析析1-2-2、市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境境分分析析金星小區(qū)位位于廣陽(yáng)區(qū)區(qū)南部未開開發(fā)區(qū)域，，本區(qū)域內(nèi)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力力并不明顯顯，但是由由于廊坊城城市規(guī)模小小，人們對(duì)對(duì)居住區(qū)域域的選擇機(jī)機(jī)會(huì)很多，，所以城市市中較為成成熟的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域樓盤盤也是本項(xiàng)項(xiàng)目潛在的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。下面我們將將重點(diǎn)對(duì)本本區(qū)域及周周邊區(qū)域樓樓盤進(jìn)行有有針對(duì)性分分析。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析益民小區(qū)圣圣泰小區(qū)（二期）鈺海嘉苑嘉嘉多麗小區(qū)區(qū)城市旺點(diǎn)阿阿爾卡卡迪亞都都市花園園逸樹家藍(lán)藍(lán)波波灣本項(xiàng)目其他區(qū)域市市場(chǎng)可參考項(xiàng)目目周邊競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)可參考項(xiàng)目目Threats市場(chǎng)分析1-2-2-1、參參考樓盤分分析益民小區(qū)區(qū)位描述：：廣陽(yáng)區(qū)南南部區(qū)域產(chǎn)品定位：：中低檔住住宅項(xiàng)目，，采用多層層建筑形式式1-2-2-1、參參考樓盤分分析鈺海嘉苑區(qū)位描述：：安次區(qū)東東部欠發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)產(chǎn)品定位：：多層加小小高層的產(chǎn)產(chǎn)品形式，，便捷生活活配套一應(yīng)應(yīng)俱全市場(chǎng)分析1-2-2-1、參參考樓盤分分析逸樹家區(qū)位描述：：緊鄰自然然生態(tài)公園園及高等學(xué)學(xué)府產(chǎn)品定位：：書香宅邸邸、藝術(shù)居居處、文化化住宅市場(chǎng)分析1-2-2-1、參參考樓盤分分析阿爾卡迪亞亞區(qū)位描述：：城市新區(qū)區(qū)產(chǎn)品定位：：生態(tài)住宅宅，不可復(fù)復(fù)制的城市核心心，超越平平凡的上層生生活領(lǐng)地市場(chǎng)分析1-2-2-1、參參考樓盤分分析藍(lán)波灣區(qū)位描述：：安次區(qū)西西南區(qū)域產(chǎn)品定位：：城南的亮亮點(diǎn)、星級(jí)級(jí)的小區(qū)市場(chǎng)分析1-2-2-2、分分析結(jié)果從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的樓盤采采樣分析得得出——1、本區(qū)域域樓盤特點(diǎn)點(diǎn)：此類樓盤在在定位、價(jià)價(jià)格、風(fēng)格格、內(nèi)部環(huán)環(huán)境營(yíng)造等等方面都缺缺乏個(gè)性，，整體風(fēng)格無(wú)無(wú)明顯差異異，基本趨于同質(zhì)化化，但價(jià)格普普遍較低。。2、成熟熟區(qū)域樓盤盤特點(diǎn)：位置占據(jù)優(yōu)優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目目品質(zhì)較高高、樓盤特特色更明顯顯、積累了了更多的人人氣，但價(jià)格格多在3000元/平米以上上。市場(chǎng)分析1-2-2-3、解解決方案1、金星小小區(qū)的形象象定位要注注意與其他他樓盤拉開開差距，做做出自己的的產(chǎn)品特色色，特別是是要區(qū)分于于同等價(jià)位位的競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤。2、由于益益民小區(qū)距距離項(xiàng)目最最近，所以以我們要特特別參考其其定價(jià)及銷銷售進(jìn)度來(lái)來(lái)制定營(yíng)銷銷策略。市場(chǎng)分析1-3目標(biāo)消費(fèi)者者分析市場(chǎng)分析1-3-1、目標(biāo)消費(fèi)者者分析1-3-1-1、目目標(biāo)消費(fèi)群群定位——廊坊地地區(qū)追求高高生活品質(zhì)質(zhì)和居住品品位的中產(chǎn)產(chǎn)階層包含企事業(yè)業(yè)單位管理理層及成功功的私營(yíng)企企業(yè)家理由：1、地理因因素：由于于金星小區(qū)區(qū)坐落與廣廣陽(yáng)區(qū)與安安次區(qū)之間間，且項(xiàng)目目規(guī)模龐大大，所以目目標(biāo)消費(fèi)群群體跨越兩兩區(qū)2、環(huán)境和和風(fēng)格：環(huán)環(huán)境古樸，，遺留老城城區(qū)的懷舊舊風(fēng)格，距距離市中心心較近卻沒(méi)沒(méi)有市中心心的喧囂，，是鬧市中中的“靜””土。3.、價(jià)位位：2600的均價(jià)價(jià)，在市區(qū)區(qū)屬中偏高高，正是中中產(chǎn)階層比比較接受心心理價(jià)位。。目標(biāo)消費(fèi)者者1、廣陽(yáng)區(qū)舊舊居住區(qū)的的居民、拆拆遷人群及及改善環(huán)境境的居民（（包括住宿宿條件不是是很好的管管道局職工工）描述：有意意改善住房房條件，認(rèn)認(rèn)同我們的的產(chǎn)品，或或長(zhǎng)期居住住在此區(qū)域域，注重重產(chǎn)品性價(jià)價(jià)比的人群群。2、本市（（或外地））有車的中中高等收入入居民（如如司機(jī)等））描述：可以以忽略路途途的概念，，以實(shí)惠的的購(gòu)房理念念為主，要要求居住及及社區(qū)環(huán)境境的舒適度，多數(shù)數(shù)為目前未未購(gòu)房人群群。3、外來(lái)人人口置業(yè)及及廊坊縣級(jí)級(jí)城市居民民描述：希望望定居在廊廊坊市區(qū)，，辦理當(dāng)?shù)氐爻鞘袘艨诳凇?、其他地地區(qū)的投資資客描述：當(dāng)?shù)氐爻鲎馐袌?chǎng)場(chǎng)火爆，投投資者多以以出租形式式取得回報(bào)報(bào)（以北京京和天津人人群為主、及部分分管道局及及開發(fā)區(qū)就就業(yè)的高收收入人群）），且伴隨隨著區(qū)域的的發(fā)展，二二次銷售的收益率率高也是他他們的購(gòu)買買因素。1-3-1-2、什什么樣的人人最會(huì)對(duì)我我們的房子子感興趣?1-3-2、中產(chǎn)階階層的生活活形態(tài)分析析1-3-2-1、什什么是中產(chǎn)產(chǎn)階層主要指非體體力勞動(dòng)者者，表現(xiàn)為為三資企業(yè)業(yè)及私營(yíng)企企業(yè)的管理理層、中高高級(jí)公務(wù)員員、教科文文衛(wèi)人員、、金融、IT、法律律、建筑等等行業(yè)的從從業(yè)人員——即有文文化的事業(yè)業(yè)成功人士士目標(biāo)消費(fèi)者者1-3-2-2、中中產(chǎn)階層的的特征1、針對(duì)廊廊坊地區(qū)，，年收入在在50000元以上上的核心家家庭2、社會(huì)地地位在社會(huì)會(huì)權(quán)力分布布的層次中中處于中間間偏上位置置3、文化素素質(zhì)相對(duì)較較高，追求求與收入相相協(xié)調(diào)的生生活品質(zhì)4、相對(duì)其其他人群，，中產(chǎn)階層層從業(yè)人員員在城市主主導(dǎo)行業(yè)中中的比例最最高目標(biāo)消費(fèi)者者目標(biāo)消費(fèi)者者馬斯洛心理理學(xué)需求層次基本生理需需求中產(chǎn)階級(jí)已已基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)自尊愛與歸屬安全生理需求心理需求中產(chǎn)階級(jí)精精神需求中產(chǎn)階級(jí)夢(mèng)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)1-3-2-4、中中產(chǎn)階層的的生活方式式及態(tài)度追求享受———辛苦工工作之余，，希望更多多的享受生生活“消費(fèi)付出出要與產(chǎn)品品價(jià)值成正正比”，是是他們的人人生信條主要消費(fèi)傾傾向——飲飲食、房產(chǎn)產(chǎn)、汽車、、旅游——努力工工作就是為為了生活得得更好目標(biāo)消費(fèi)者者1-3-2-5、中中產(chǎn)階層的的消費(fèi)觀1、關(guān)注消消費(fèi)時(shí)尚，，敢于冒險(xiǎn)險(xiǎn)，敢于率率先接觸新新事物，有有更強(qiáng)的求求知欲及購(gòu)購(gòu)買欲2、注重產(chǎn)產(chǎn)品的性價(jià)價(jià)比，理智智消費(fèi)，但但愿意傾聽聽專家的講講解3、喜歡有有創(chuàng)意的廣廣告及產(chǎn)品品，崇尚一一切新鮮事事物4、居住習(xí)習(xí)慣及消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)經(jīng)形成，消消費(fèi)品位個(gè)個(gè)性化目標(biāo)消費(fèi)者者1-3-2-6、怎怎樣影響中中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層的的種種消費(fèi)費(fèi)行為背后后隱藏著許許多文化層層面的因素素，單純地地為滿足生生理需求或或說(shuō)純物質(zhì)質(zhì)化的消費(fèi)費(fèi)模式，對(duì)對(duì)中產(chǎn)階層層并不構(gòu)成成最強(qiáng)的吸吸引力；若若能將消費(fèi)費(fèi)與精神愉愉悅聯(lián)系在在一起，就就能較容易易地打動(dòng)中中產(chǎn)階層的的消費(fèi)者。?！獙?duì)于金金星小區(qū)需需要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品、創(chuàng)造造美好環(huán)境境，迎合中中產(chǎn)階層對(duì)對(duì)生活真諦諦的追求目標(biāo)消費(fèi)者者消費(fèi)需求滿足需求我們的產(chǎn)品品1-4結(jié)論及相關(guān)關(guān)建議營(yíng)銷部屬樓市的同質(zhì)質(zhì)化為金星星小區(qū)創(chuàng)造造了差異化化定位的先天條件從人文角度度考慮，居居住理念多多樣化是當(dāng)當(dāng)代廊坊人人潛在的心聲聲建立新概念念社區(qū)，賣賣觀念，賣賣生活品質(zhì)質(zhì)的策略定定位將使本案案形象個(gè)性性獨(dú)樹一幟幟結(jié)論及相關(guān)關(guān)建議第二部分傳播定位與與廣告策略略營(yíng)銷部屬?gòu)V告策劃的的總體指導(dǎo)導(dǎo)原則：推銷產(chǎn)品的年代已經(jīng)經(jīng)過(guò)去現(xiàn)在是推銷夢(mèng)想的時(shí)代營(yíng)銷部屬2-1金星小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷部屬2-1-1、定位原原則1、在城市市發(fā)展戰(zhàn)略略的高度，，關(guān)注廊坊坊文化，關(guān)關(guān)注廊坊居居住狀況，，關(guān)注廊坊坊人的心理理軌跡2、挖掘現(xiàn)現(xiàn)代廊坊人人內(nèi)心的隱隱性需求、、引導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)、引導(dǎo)消消費(fèi)觀念傳播定位2-1-2、金星小小區(qū)項(xiàng)目理理解演繹北歐風(fēng)風(fēng)情建筑的的浪漫健康康社區(qū)——領(lǐng)袖城城市東南區(qū)區(qū)域高檔樓樓盤的時(shí)代代標(biāo)桿——物質(zhì)審審美主義的的精神家園園——新城市市中軸線上上的都市桃桃源傳播定定位2-1-3、樓樓盤定定位詮詮釋1、金金星小小區(qū)是是一個(gè)個(gè)時(shí)代代的代代表，，引領(lǐng)領(lǐng)著城城市東東南區(qū)區(qū)域居居住文文化前前進(jìn)的的方向向，這這里的的建筑筑理念念與生生活方方式都都是即即將到到來(lái)的的時(shí)代代的精精神反反映。。2、其其核心心是：：廊坊坊住宅宅理念念的新新生，，率先先感受受懷舊舊土地地上的的繽紛紛生活活。傳播定定位2-1-4、樓樓盤定定位的的理由由金星小小區(qū)地地處廊廊坊東東南部部區(qū)域域，由由于區(qū)區(qū)域未未開發(fā)發(fā)狀態(tài)態(tài)，周周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手不不是很很多。。但考考慮到到產(chǎn)品品無(wú)明明顯差差異性性，所所以會(huì)會(huì)與市市場(chǎng)上上同品品質(zhì)、、同價(jià)價(jià)位、、其他他區(qū)域域的樓樓盤形形成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力。金金星小小區(qū)如如果想想從市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中中脫穎穎而出出，則則需要要從更更高層層面跟跟別人人比文文化、、比品品味、、比氣氣質(zhì)，，用高高層面面的定定位把把大多多數(shù)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手排排除傳播定定位2-1-5、樓樓盤定定位的的依托托市場(chǎng)有有缺口口?目前廊廊坊的的住宅宅項(xiàng)目目鮮有有人文文氣質(zhì)質(zhì)，大大多樓樓盤還還在賣賣地段段、賣賣景觀觀、賣賣配套套，真真正以以文化化背景景為形形象出出現(xiàn)的的樓盤盤很少少?我們是是通過(guò)過(guò)塑造造自身身的氣氣質(zhì)去去吸引引有共共同品品味、、愛好好的人人群聚聚居，，希望望以一一種個(gè)個(gè)性化化的居居住環(huán)環(huán)境來(lái)來(lái)區(qū)分分居住住者與與眾不不同的的氣質(zhì)質(zhì)?站在整整個(gè)城城市住住宅建建議的的高度度來(lái)看看，由由于歷歷史沉沉積、、城市市規(guī)劃劃、人人口管管理等等諸多多因素素的牽牽制，，我們們的居居住環(huán)環(huán)境離離理想想環(huán)境境還相相差很很遠(yuǎn)，，所謂謂差距距即是是機(jī)會(huì)會(huì)、短短缺即即是市市場(chǎng)區(qū)域可可塑性性強(qiáng)隨著城城市中中心的的東移移，項(xiàng)項(xiàng)目近近旁的的和平平路將將成為為廊坊坊的新新的城城市中中軸線線，為為項(xiàng)目目提供供了做做高端端產(chǎn)品品的可可能性性。和平路路北端端項(xiàng)目目，優(yōu)優(yōu)質(zhì)優(yōu)優(yōu)價(jià)，，且已已形成成高端端的區(qū)區(qū)域形形象，，對(duì)本本項(xiàng)目目的區(qū)區(qū)位形形象拔拔高具具有牽牽引作作用。。傳播定位第三部分營(yíng)銷策略營(yíng)銷部屬競(jìng)爭(zhēng)白熱化化，銷售力力成為關(guān)鍵鍵概念先行，，有效區(qū)隔隔市場(chǎng)，塑塑造項(xiàng)目的的獨(dú)特賣點(diǎn)點(diǎn)唯有創(chuàng)新觀觀念、資源源整合才能能突出優(yōu)勢(shì)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)營(yíng)銷策略1、如何快快速切入市市場(chǎng)、積累累客戶，提提升項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值，快速速實(shí)現(xiàn)銷售售？我們知道不不管是造勢(shì)勢(shì)、還是造造市，最終終都需要通通過(guò)銷售來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)，消消費(fèi)者是感感性的、更更是理性的的?！虼耍?，我們需要要給購(gòu)房者者清晰的理理由，提供供物超的購(gòu)購(gòu)買價(jià)值，，我們要提提供給購(gòu)房房者滿意的的價(jià)值訴求求。營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略核心策略支支持系統(tǒng)核心策略品牌形象系系統(tǒng)銷售路演系系統(tǒng)媒體聯(lián)動(dòng)支支持系統(tǒng)環(huán)境支撐系系統(tǒng)客戶服務(wù)系系統(tǒng)物業(yè)管理系系統(tǒng)核心策略基基礎(chǔ)系統(tǒng)產(chǎn)品創(chuàng)新系系統(tǒng)價(jià)格支持系系統(tǒng)策略：站在客戶的的立場(chǎng)，全全面的創(chuàng)造造、提升客客戶購(gòu)買價(jià)價(jià)值。方案：?jiǎn)?dòng)動(dòng)“金星小區(qū)區(qū)客戶價(jià)值值工程”1、客戶全全面價(jià)值的的具體表述述為：實(shí)際價(jià)值=總價(jià)值-總成本總價(jià)值=產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值+形象價(jià)值值+服務(wù)價(jià)價(jià)值+人員員價(jià)值總成本=貨幣幣成本+時(shí)間間成本+精神神成本+體力力成本營(yíng)銷策略2、為了提高高總價(jià)值，降降低總成本，，從營(yíng)銷的角角度，我們建建議從以下幾幾方面著手：：?加強(qiáng)產(chǎn)品的創(chuàng)創(chuàng)新，特別強(qiáng)強(qiáng)調(diào)建筑的空空間情趣及居居住的舒適度度，增加產(chǎn)品品價(jià)值。?由由原來(lái)的叫賣賣式營(yíng)銷轉(zhuǎn)變變?yōu)轶w驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷，這種直直銷營(yíng)銷方式式有助于將目標(biāo)客戶吸吸引到現(xiàn)場(chǎng)，，通過(guò)情景式式營(yíng)銷方式會(huì)加大客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目形象的的感官認(rèn)識(shí)，，最終實(shí)現(xiàn)快快速銷售的目的。?！a(chǎn)品建議議：戶型修改改建議、外檐檐顏色及涂料料參考北歐建建筑風(fēng)格等。?！渌ㄗh議：強(qiáng)調(diào)園林林、建筑形態(tài)態(tài)的北歐風(fēng)格格及創(chuàng)意，小小區(qū)入口處提提前做好部分園園林規(guī)劃，以以及盡量在節(jié)約成成本的情況下下建立項(xiàng)目示示范區(qū)、樣板間間、開放部分分會(huì)所功等。。營(yíng)銷策略?產(chǎn)品性價(jià)比優(yōu)優(yōu)勢(shì)要充分發(fā)發(fā)揮出來(lái)，制制定出對(duì)銷售售強(qiáng)大推動(dòng)力力的價(jià)格策略略。——考慮到項(xiàng)項(xiàng)目的整體規(guī)規(guī)模及客觀因因素的制約，，建議將項(xiàng)目目劃分為三個(gè)個(gè)階段分期開開發(fā)。第一階段：以以多層產(chǎn)品入入市，開發(fā)體體量為3萬(wàn)平平米，銷售均均價(jià)實(shí)現(xiàn)2400元/平米第二階段：多多層產(chǎn)品、開開發(fā)體量為6萬(wàn)平米，銷銷售均價(jià)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)2600/平米第三階段：中中心園林周邊邊小高，開發(fā)發(fā)體量為6萬(wàn)萬(wàn)平米，銷售售均價(jià)實(shí)現(xiàn)2800/平米總體均價(jià)2600元/平平米?產(chǎn)品語(yǔ)言向市市場(chǎng)語(yǔ)言轉(zhuǎn)化化。?物業(yè)公司的提提前進(jìn)入。?項(xiàng)項(xiàng)目客群蓄蓄水工作提前前啟動(dòng)。?外外賣場(chǎng)與銷銷售現(xiàn)場(chǎng)的聯(lián)聯(lián)動(dòng)以及物管管人員、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)形形成“銷售路路演系統(tǒng)”。。營(yíng)銷策略3、價(jià)格支持持系統(tǒng)?價(jià)格不是贏得得客戶的最關(guān)關(guān)鍵因素，但但合理的價(jià)格格支撐是項(xiàng)目目成功的必要要因素。?我們的產(chǎn)品如如真正形成““中高檔產(chǎn)品品品質(zhì)+中偏偏低的價(jià)格””的性價(jià)比比優(yōu)勢(shì)，將是是最大的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。。對(duì)于地理位位置欠佳的較較大樓盤項(xiàng)目目，開盤考慮慮性價(jià)比策略略，是實(shí)現(xiàn)快快速銷售的重重要途徑。?目前考慮將樓樓盤均價(jià)達(dá)到到2600元/平米。?為了同時(shí)保證證快速實(shí)現(xiàn)銷銷售并獲得利利潤(rùn)的最大化化實(shí)現(xiàn)，計(jì)劃劃采取低開高高走的價(jià)格策策略，并根據(jù)據(jù)市場(chǎng)情況加加以調(diào)整。營(yíng)銷策略周邊項(xiàng)目均價(jià)價(jià)2300我們項(xiàng)目均價(jià)價(jià)2600營(yíng)銷策略4、營(yíng)銷階段段策略快速啟動(dòng)快速回籠滾動(dòng)開發(fā)營(yíng)銷策略4、營(yíng)銷階段段策略2006年1月15日，，開始蓄水階階段（項(xiàng)目市市場(chǎng)形象導(dǎo)入入）；2006年3月1日，開開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)；2006年5月1日，正正式公開發(fā)售售。營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷推廣廣階段劃分時(shí)間：2006年1月15日---2006年11月月底階段：共5個(gè)階段安排：每個(gè)營(yíng)銷階段段開始前20日，由合富富輝煌提出下下一推廣階段段的建議，在在得到甲方認(rèn)認(rèn)同后，指導(dǎo)導(dǎo)下一階段的的工作。營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷階段段表媒體投放策略略投放主體媒體體：報(bào)紙、DM、戶外展展牌、網(wǎng)絡(luò)樓樓書旺季輔助媒體體：電視、雜雜志、電話亭亭增大品牌滲透透力策略媒體體：流動(dòng)車體體增強(qiáng)創(chuàng)意性媒媒體使用：挪挪威風(fēng)格的售售樓處、節(jié)假假日旅游抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)等營(yíng)銷策略儲(chǔ)客蓄水期：：1、工作安排排：建立臨時(shí)時(shí)銷售中心，，積累并發(fā)放放部分優(yōu)先選選房的內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)卡，計(jì)劃劃積累客戶200組，為為項(xiàng)目進(jìn)行資資金積累。2、廣告安排排：以春節(jié)為為節(jié)點(diǎn)，在項(xiàng)項(xiàng)目正式亮相相之前烘托項(xiàng)項(xiàng)目形象，以以報(bào)紙廣告告為主，投放放大量軟文，，提高項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)知度，短期期內(nèi)迅速建立立項(xiàng)目品牌。。媒體選擇：?報(bào)紙—時(shí)訊、、消費(fèi)廣場(chǎng)等等?戶外—圍擋?網(wǎng)絡(luò)——網(wǎng)絡(luò)樓書營(yíng)銷策略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：：1、工作安排排：建立項(xiàng)目目示范區(qū)及部部分園林規(guī)劃劃。2、廣告安排排：加大媒體投放放安排，進(jìn)一一步提升品牌牌形象，以宣宣傳產(chǎn)品形象象及產(chǎn)品利益益訴求為重點(diǎn)點(diǎn)，做好正式式開盤前的準(zhǔn)準(zhǔn)備，確立認(rèn)認(rèn)購(gòu)客戶500組。?報(bào)紙以硬稿+軟稿形式為為主，配合前前期炒作宣傳傳，通過(guò)產(chǎn)品品訴求+感性性訴求吸引目目標(biāo)消費(fèi)群，，開盤前夕集集中投放開盤盤告知，大量量投放報(bào)紙及及DM廣告數(shù)數(shù)量；?設(shè)置戶外媒體體廣告牌，后后期加入電話話亭、報(bào)刊亭亭等戶外廣告告形式。媒體選擇：報(bào)紙廣告—時(shí)時(shí)訊、消費(fèi)廣廣場(chǎng)戶外廣告—項(xiàng)項(xiàng)目周邊區(qū)域域及城市繁華華區(qū)域形象展展牌流動(dòng)廣告—車車體廣告網(wǎng)絡(luò)—網(wǎng)絡(luò)樓樓書營(yíng)銷策略銷售期：1、工作安排排：符合項(xiàng)目目形象及北歐歐風(fēng)格的產(chǎn)品品亮相（外檐檐風(fēng)格、園林林風(fēng)格）。2、廣告安排排：適值房地產(chǎn)銷銷售旺季，配配合項(xiàng)目開盤盤，再度提提升品牌形象象，牢固樹立立項(xiàng)目在市場(chǎng)場(chǎng)中的品牌地地位，為快速速銷售做好鋪鋪墊，此階段段完成80%以上的銷售售任務(wù)。?連續(xù)投放電視視媒體廣告?報(bào)紙以硬稿為為主，軟稿配配合開盤及開開盤前準(zhǔn)備活活動(dòng)媒體選擇：報(bào)紙—廊坊日日?qǐng)?bào)、時(shí)訊、、消費(fèi)廣場(chǎng)、、北方商訊、、燕趙都市報(bào)報(bào)電視—廊坊電電視臺(tái)1套-3套戶外—外賣場(chǎng)場(chǎng)、活動(dòng)、展展牌、車體、、電話亭、社社區(qū)宣傳牌等等營(yíng)銷策略尾盤消化期：：1、工作安排排：基本形成成小區(qū)的整體體風(fēng)格，完成成剩余20%的銷售任務(wù)務(wù)。2、廣告安排排：調(diào)整媒體投放放安排，以維維持品牌形象象為主，增強(qiáng)強(qiáng)品牌滲透率率。?圍繞圣誕節(jié)、、元旦節(jié)點(diǎn)組組織老客戶聯(lián)聯(lián)誼活動(dòng)（如如旅游抽獎(jiǎng)活活動(dòng)等）、在特色節(jié)目組組合宣傳策略略中維持項(xiàng)目目熱度，通過(guò)過(guò)老客戶帶動(dòng)動(dòng)新客戶?報(bào)紙以配合銷銷售為主，繼繼續(xù)宣傳項(xiàng)目目賣點(diǎn)并尋找找新的可塑點(diǎn)點(diǎn)媒體選擇：報(bào)紙—時(shí)訊、、消費(fèi)廣場(chǎng)戶外—展牌、、車體營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略支撐撐銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛氛的營(yíng)造。銷售人員的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)講解。銷售道具的陳陳列。外賣場(chǎng)與銷售售現(xiàn)場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)動(dòng)。服務(wù)人員、物物管人員的專專業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝系統(tǒng)統(tǒng)（VI系統(tǒng)統(tǒng)）。營(yíng)銷策略城市概況房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)位研判營(yíng)銷部署品牌戰(zhàn)略合富資源城市概況房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)位研判營(yíng)銷部署品牌戰(zhàn)略合富資源廊坊金星小區(qū)區(qū)項(xiàng)目匯報(bào)思思路第一部分品牌策略品牌戰(zhàn)略1-1、品牌牌定位一個(gè)能夠呼吸吸新鮮空氣，，領(lǐng)略異國(guó)風(fēng)風(fēng)情的浪漫社社區(qū)——生活在自家，，感受在挪威威（一個(gè)能讓人人詩(shī)意地棲居居、單純地生生活的地方））準(zhǔn)備工作：案案名重定，與與北歐風(fēng)情相相一致。考慮慮到廣告策略略的制定，暫暫定案名為——挪威森林廣告創(chuàng)意1-2品品牌定位位的理由———感覺更重要滿足了居住者者對(duì)生活情調(diào)調(diào)的渴求“挪威森林””所針對(duì)的目目標(biāo)人群是當(dāng)當(dāng)?shù)厥杖胼^為為豐厚的中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)，他們們的社會(huì)地位位屬于中高階階層，對(duì)享受受生活的要求求也高于普通通工薪階層，，“工作是是工作，生活活是生活”是是他們的普遍遍心態(tài)。品牌創(chuàng)意1-2品品牌定定位的理由很好的反映出出“挪威森林林”樓盤特色色為崇尚北歐生生活觀念的人人們建造了一一個(gè)理想中的的棲息地，為為留戀舊城居居住區(qū)的人們們營(yíng)造一個(gè)健健康的居所。。挪威森林形形成了該地段段的標(biāo)志性居居住區(qū)——無(wú)無(wú)盡綠意，精精心規(guī)劃的身身心休閑空間間……品牌創(chuàng)意1-2品品牌定定位的理由直接對(duì)撼城市市中心區(qū)居住住觀，易于形形成鮮明個(gè)性性制造對(duì)峙強(qiáng)者者的聲音，如如“阿爾卡迪迪亞”這種種已形成品牌牌力但只是某某一部分（園園林）具有特特色的樓盤，，我們的樓盤盤定位是從更更多角度（外外檐、園林、、售樓處）體體現(xiàn)項(xiàng)目特色色，具有可比比性。與知名樓盤的的對(duì)比會(huì)給人人留下深刻印印象，更加能能夠吸引人們們的注意。品牌創(chuàng)意品牌創(chuàng)意產(chǎn)品定位廊坊第一家全景北歐風(fēng)情綠色社區(qū)傳播口號(hào)：生活在自家，感受在浪漫廊坊“挪威森林”項(xiàng)目以綠色浪漫為主的社區(qū)環(huán)境高品質(zhì)的房地產(chǎn)與北歐和諧浪漫精神的相關(guān)性浪漫型健康型國(guó)際型浪漫、健康的挪威“森林街區(qū)”生活品牌創(chuàng)意廊坊挪威森林項(xiàng)目與北歐社區(qū)風(fēng)格的一致性與挪威綠色生活的相關(guān)性高品質(zhì)的房地產(chǎn)以情感為主的生活環(huán)境三大理念復(fù)合，浪漫型、健康型、國(guó)際型的挪威社區(qū)生活方式品牌定位：一個(gè)演繹著北歐挪威風(fēng)情的綠色社區(qū)新的元素特色售樓處、浪漫商業(yè)街新的元素：物業(yè)、會(huì)所的前期介入新的元素：外檐、景觀等品牌創(chuàng)意消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)時(shí)考慮因素地段稍差，但并不是大問(wèn)題，可以用其他特點(diǎn)來(lái)彌補(bǔ)……價(jià)格很有競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)管理在當(dāng)?shù)匕傩招哪恐械挠∠蟛粔蛏羁蹋瑧?yīng)該強(qiáng)化購(gòu)買者對(duì)物業(yè)（包括會(huì)所）方面的關(guān)注核心：價(jià)格、地段、環(huán)境樓宇建筑特點(diǎn)、發(fā)展商物業(yè)管理等1-3品品牌寫寫真1-3-1、、品牌寫真核心心詞：明朗·健康·浪漫·宜居（自然與建筑筑一切為了適適應(yīng)人的生存存而存在）品牌創(chuàng)意1-3品品牌寫寫真1-3-2、、品牌寫真描描述：吹一路輕風(fēng)，，踏入挪威森森林，滿眼的的綠意撲面而而來(lái)，長(zhǎng)長(zhǎng)的的林蔭道，搖搖弋的景觀樹樹，大片的草草地，鮮艷的的花開，空氣氣中彌漫著清清新的香味和和負(fù)氧離子，，還有隨風(fēng)飄飄來(lái)的優(yōu)雅音音符，凝神定定步，連心跳跳節(jié)奏也變慢慢起來(lái)。沿著著彎彎曲曲的的河岸，悠然然漫步……品牌創(chuàng)意濃郁的樹種、、清新的空氣氣——每天的的清晨從這里里開始1-3品品牌寫寫真1-3-2、、品牌寫真描描述：看不遠(yuǎn)處商業(yè)業(yè)街區(qū)“挪威威家世界”五五彩斑斕，，大都會(huì)與大大自然的距離離近得令你不不敢相信。這這時(shí)當(dāng)咖啡屋屋飄來(lái)的陣陣陣香味，令你你油然而生一一種優(yōu)越感，，有點(diǎn)點(diǎn)溫馨馨，有點(diǎn)點(diǎn)沉沉醉……這時(shí)時(shí)候只希望能能夠不被打擾擾。品牌創(chuàng)意這里，又重新新找到了城市市在慢慢復(fù)蘇蘇的感覺，這這里是一個(gè)綠綠意盎然，浪浪漫和諧的新新城市，有生生活，有情趣趣，有健康，，有美景………唯獨(dú)沒(méi)有來(lái)來(lái)自城市中心心的擠迫與壓壓力。品牌創(chuàng)意1-3品品牌寫寫真1-3-2、、品牌寫真描描述：品牌創(chuàng)意1-4核核心創(chuàng)意住在挪威森林林，生活真的的不一樣………1-4-1核核心創(chuàng)創(chuàng)意方法1、創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)借助描述挪挪威國(guó)家的文文化、風(fēng)情、、環(huán)境、生活活的吸引力，，引發(fā)一種對(duì)對(duì)優(yōu)雅、閑適適、浪漫、健健康生活的向向往2、以品牌支支持之四個(gè)生生命元素——產(chǎn)品、價(jià)格、、領(lǐng)占、升值值為主題，瞄準(zhǔn)目標(biāo)人群群之潛在需求求展示小區(qū)的的利益點(diǎn)及附附加值3、明確向向受眾眾傳達(dá)達(dá)挪威威森林林的文文化品品味與與定位位檔次次，可可以有有效提提升品品牌附附加值值品牌創(chuàng)創(chuàng)意第二部部分廣告創(chuàng)創(chuàng)意表表現(xiàn)部部分品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略2-1、廣廣告策策略原原則：：廣告不不只是是宣傳傳硬件件———房子子更重要要的是是渲染染一種種獨(dú)特的的居住住/生活體體驗(yàn)廣告創(chuàng)創(chuàng)意2-2、廣廣告表表現(xiàn)原原則由于我們的的產(chǎn)品品大多多數(shù)總總價(jià)相相對(duì)較較高，，所以以面對(duì)對(duì)的客客戶群群是一一群層層次較較高的中中產(chǎn)階階層，，為和和他們們高效效溝通通，廣廣告表表現(xiàn)必必須：：1、具具有深深層次次的文文化品品味和和審美美價(jià)值值因?yàn)樗麄兇蟠蠖际苁苓^(guò)良良好的的教育育，文文化層層次較較高，，有一一定的的藝術(shù)術(shù)鑒賞力力，選選取北北歐風(fēng)風(fēng)情作作為項(xiàng)項(xiàng)目的的概念念點(diǎn)也也是迎迎合這這部分分人的的需求廣告創(chuàng)創(chuàng)意2-2、廣廣告表表現(xiàn)原原則2、有有自己己的觀觀點(diǎn)我們的的目標(biāo)標(biāo)人群群對(duì)事事物都都有自自己獨(dú)獨(dú)到的的見解解，廣廣告必必須與他們們?nèi)〉玫媚承┬┯^念念上的的認(rèn)同同，方方能與與他們們產(chǎn)生生共鳴鳴。廣告創(chuàng)創(chuàng)意2-2、廣廣告表表現(xiàn)原原則3、為為受眾眾留有有足夠夠的想想象空空間找準(zhǔn)一一個(gè)有有代表表性的的項(xiàng)目目賣點(diǎn)點(diǎn)作為為突破破點(diǎn)，，能夠夠?yàn)槠淦錉I(yíng)造造一種種優(yōu)雅美美好的的生活活氛圍圍即可可，將想象象的空空間無(wú)無(wú)限蔓蔓延。。廣告創(chuàng)創(chuàng)意2-2、廣廣告表表現(xiàn)原原則4、風(fēng)風(fēng)格清清新，，格調(diào)調(diào)溫馨馨雅致致因?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目所所處地地域以以工業(yè)業(yè)區(qū)為為主，，居住住氛圍圍比較較壓抑抑，項(xiàng)項(xiàng)目為為居住住者創(chuàng)造一一個(gè)清清新愉愉悅的的居住住氛圍圍是非非常必必要的的，為為項(xiàng)目目打造造北歐歐風(fēng)格格就是為營(yíng)營(yíng)造一一種大大家熟熟知的的生活活情調(diào)調(diào)與享享受，，召喚喚那些些喜歡歡異域域風(fēng)情情的人來(lái)到到“挪挪威森森林””，享享受這這里的的溫馨馨浪漫漫生活活，廣廣告里里我們們就需需要提提前生動(dòng)動(dòng)的描描述這這種生生活。。廣告創(chuàng)創(chuàng)意2-3、““挪威威森林林”印印象?北歐在在許多多人印印象中中是浪浪漫與與冷峻峻的結(jié)結(jié)合體體，那那里有有圣誕誕節(jié)的的發(fā)源源地，，也有有世界界最大大的跳跳臺(tái)場(chǎng)場(chǎng)地………?房屋非非常漂漂亮，，每家家每戶戶的窗窗戶前前，都都有一一盆極極為精精致的的鮮花花。讓讓游人人有一一種靈靈魂出出竅、、想要要走到到屋前前看看看的沖沖動(dòng)。。?挪威人人都很很懂得得生活活，不不時(shí)有有一些些家庭庭駕駛駛著自自己的的游艇艇出海海，享享受天天倫之之樂(lè)。。?挪威的的維京京博物物館展展示了了維京京人所所造的的海盜盜船和和維京京人的的歷史史資料料，看看著這這些船船只，，人們們可以以聯(lián)想想到當(dāng)當(dāng)時(shí)北北歐海海盜的的霸氣氣。?奧斯陸陸的維維格蘭蘭雕塑塑公園園內(nèi)的的２１１２件件雕刻刻作品品，６６０００多個(gè)個(gè)雕像像全是是維格格蘭畢畢生心心血的的結(jié)晶晶，最最著名名的作作品““人生生柱刻刻”雕雕刻刻著１１２１１個(gè)人人生百百態(tài)。。廣告創(chuàng)創(chuàng)意2-3-1、項(xiàng)項(xiàng)目形形象軟軟稿示示例“挪威威森林林，無(wú)無(wú)所不不至的的誘惑惑”“挪威威海盜盜，極極致狂狂野的的想象象““挪威威建筑筑，靈靈魂出出竅的的心動(dòng)動(dòng)”“挪威威酒吧吧，浪浪漫生生活的的情趣趣“廣告策策略2-4、產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)意意2-4-1、““金星星小區(qū)區(qū)”的的四個(gè)個(gè)生命命元素素———產(chǎn)品、、價(jià)格格、領(lǐng)領(lǐng)占、、升值值（這些些是與與現(xiàn)代代廊坊坊人溝溝通的的鑰匙匙）廣告策策略2-4-1-1、產(chǎn)產(chǎn)品小區(qū)從從整體體規(guī)劃劃到戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)處處處體體現(xiàn)人人性化化理念念———?小區(qū)內(nèi)內(nèi)部配配套包包括：：業(yè)主主會(huì)館館、幼幼兒園園、活活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地、、周邊邊設(shè)置商商業(yè)區(qū)區(qū)?小區(qū)環(huán)環(huán)境：：綠化化率高高、樓樓間距距大?產(chǎn)品戶戶型：：戶型型設(shè)計(jì)計(jì)更加加國(guó)際際化及及人性性化——全部部南北北朝向向、布局合合理、、外飄飄窗、、基本本全明明戶型型、大大戶型型雙衛(wèi)衛(wèi)設(shè)計(jì)計(jì)、房房型舒適適度與與實(shí)用用性增增強(qiáng)關(guān)聯(lián)詞詞：稀稀缺、、舒適適、實(shí)實(shí)用廣告策策略車行入入口處處的園園林景景觀2-4-1-2、價(jià)價(jià)格價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯，，單價(jià)價(jià)比市市中心心及新新區(qū)樓樓盤價(jià)價(jià)格低低400元元左右右，這這種價(jià)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)對(duì)對(duì)消費(fèi)費(fèi)者的的誘惑惑力是是很顯顯著的的，同同時(shí)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目劣勢(shì)勢(shì)（周周邊配配套及及交通通）的的規(guī)避避也起起到關(guān)關(guān)鍵性性作用用，但但價(jià)格格優(yōu)勢(shì)勢(shì)不能能作為為項(xiàng)目目宣傳傳的重重點(diǎn)，，以避避免與與其他他樓盤盤陷入入競(jìng)價(jià)價(jià)之戰(zhàn)戰(zhàn)，廣廣告宣宣傳的的著眼眼點(diǎn)應(yīng)應(yīng)該是是項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)的提提升及及產(chǎn)品品的獨(dú)獨(dú)特性性、唯唯一性性。關(guān)聯(lián)詞詞：低低價(jià)、、高品品質(zhì)、、性價(jià)價(jià)比廣告策策略2-4-1-3、領(lǐng)領(lǐng)占?項(xiàng)目所所屬區(qū)區(qū)域的的未開開發(fā)狀狀態(tài)為為項(xiàng)目目的推推出制制造了了盲點(diǎn)點(diǎn)，同同時(shí)也也擁有有為項(xiàng)項(xiàng)目制制造亮亮點(diǎn)的的機(jī)會(huì)會(huì)?產(chǎn)品領(lǐng)領(lǐng)先即即是創(chuàng)創(chuàng)新，，地域域先占占即有有發(fā)言言權(quán)，，定義義空間間比定定位產(chǎn)產(chǎn)品更更具有有挑戰(zhàn)戰(zhàn)性?市市場(chǎng)場(chǎng)空缺缺為我我們提提供了了更多多機(jī)遇遇，我們甚甚至可可以成成為更更多發(fā)發(fā)展商商效仿仿的楷楷模關(guān)聯(lián)詞詞：搶搶占商商機(jī)、、先入入為主主廣告策策略2-4-1-4、升升值一般來(lái)來(lái)看，，區(qū)域域的成成熟度度是與與該地地塊的的升值值潛力力呈曲曲線分分布的的，區(qū)區(qū)域高高度成成熟或或區(qū)域域極度度不成成熟都都不具具有很很大的的升值值潛力力（不不成熟熟地段段可以以開發(fā)發(fā)，只只是很很難在在短時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)看到到），，新興興區(qū)域域（如如主要要功能能區(qū)的的轉(zhuǎn)移移）的的升值值潛力力最大大，但但一般般需要要政策策支撐撐。本本項(xiàng)目目不屬屬于近近期政政府重重點(diǎn)開開發(fā)對(duì)對(duì)象，，但由由于價(jià)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯，，所以以升值值應(yīng)該該是必必然的的。關(guān)聯(lián)詞詞：區(qū)區(qū)域、、政策策導(dǎo)向向、升升值潛潛力廣告策策略城市概況房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)位研判營(yíng)銷部署品牌戰(zhàn)略合富資源