助理物業(yè)師技能題C及答案

第9頁助理物業(yè)管理師技能復(fù)習(xí)題及參考答案C一、情景題(14題,每題8分,共32分)1、小張是某物業(yè)管理公司管理處的工作人員，他正在起草入戶手續(xù)書，通知已具備入住條件的業(yè)主前來辦理入住手續(xù)。請你告訴他辦理入住手續(xù)的程序。答：（1）到房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部開出已按合同交付樓款的證明。（2）到房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部辦理入住資格審查合格證明。（3）物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部按規(guī)定交付各項(xiàng)入住費(fèi)用。（4）到物業(yè)管理公司管理處辦理收樓手續(xù)。（5）管理處正式把業(yè)主所購物業(yè)的鑰匙交給業(yè)主，業(yè)主在入住手續(xù)書上簽字蓋章。2、物業(yè)管理公司工程部施工員小王被派往光明小區(qū)2號樓檢查施工中的安全生產(chǎn)工作的落實(shí)情況，你知道安全生產(chǎn)中要十分注意的問題包括哪幾個方面嗎？答：（1）嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不違章上崗與操作。（2）注意工具與用具的安全檢查，及時修復(fù)或更換有不安全的工具與用具。（3）按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料，利用舊料時要特別注意安全性能的檢查，增強(qiáng)施工期間與完工后交付使用的安全因素。3、作為物業(yè)管理公司工程部經(jīng)理，老趙需要制定一份房屋日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，房屋日常養(yǎng)護(hù)都包括哪些方面的內(nèi)容呢，你能告訴他嗎？答：房屋日常養(yǎng)護(hù)內(nèi)容：（1）地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)。（2）樓地面工程養(yǎng)護(hù)。（3）墻臺面工程養(yǎng)護(hù)。（4）門窗工程養(yǎng)護(hù)。（5）屋面工程維修養(yǎng)護(hù)。（6）通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理。（7）垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理4、給水系統(tǒng)如何進(jìn)行檢查維修？答：給水系統(tǒng)的維修，明裝管道沿管線檢查，對于埋地管道，進(jìn)行觀察，對地面長期潮濕、冒水的管段進(jìn)行聽漏，參考原圖紙準(zhǔn)確地確定滲漏位置，進(jìn)行開挖修理。給水系統(tǒng)有以下幾項(xiàng)需要修理：（1）給水龍頭出流量過小或過大給水龍頭出流量過小或過大也是給水系統(tǒng)常見的問題之一，解決此問題，可將下層與上層客戶進(jìn)水管閥門的開戶度分別調(diào)小與調(diào)大;可在下層客戶進(jìn)水管上安裝減壓閥或水龍頭中安裝節(jié)流塞;（2）管道漏水管道接頭漏水是由于管材、管件質(zhì)量低劣或施工質(zhì)量不合格造成的，應(yīng)及時維修、換上合格的管件。（3）屋頂水箱溢水或漏水屋頂水箱溢水是由于逆水控制裝置或水泵失靈所致，發(fā)現(xiàn)溢水現(xiàn)象后，應(yīng)馬上檢查進(jìn)水浮球閥或液位控制位置以及水泵，看它們是否處于正常狀態(tài)。若屬于進(jìn)水控制裝置的間歇應(yīng)立即關(guān)閉水泵與進(jìn)水閥門，進(jìn)行檢修;若屬于水泵啟閉失靈，則應(yīng)關(guān)斷電源，檢修水泵。引起水箱漏水的原因，一是水箱上的管道接口發(fā)生問題，二是箱體出現(xiàn)裂縫。應(yīng)馬上修理。（4）水表記錄不準(zhǔn)確出現(xiàn)這種情況的原因除了水表本身的計(jì)量準(zhǔn)確性不夠、查表不在同一時間外，主要是由于水表在使用過程中，進(jìn)水?dāng)嗝娌粩啾欢氯?，而水表仍按設(shè)計(jì)的斷面記錄用水量，導(dǎo)致很多水表偏快，尤其是建筑進(jìn)水總水表與分支管水表。為了解決這個問題，物業(yè)管理部門可以考慮在建筑總水表前安裝過濾網(wǎng)，此網(wǎng)應(yīng)定期抽出清洗。維修方法:（1）哈夫夾堵漏法；（2）換管法。二、案例題(58題,每題12分,共48分)5、車輛破損進(jìn)入車場后推卸責(zé)任怎么辦？2009年7月15日23時40分，某花園B棟一業(yè)主將私家車駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向護(hù)衛(wèi)班班長匯報(bào)，并做了詳細(xì)記錄?？紤]到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場情況可以認(rèn)定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認(rèn)。早晨6時20分,護(hù)衛(wèi)員向車主通報(bào)其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護(hù)衛(wèi)員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細(xì)查看一直保護(hù)著的現(xiàn)場情況。車主否認(rèn)記錄與現(xiàn)場具有真實(shí)性……一方據(jù)理評說，一方拒不認(rèn)帳，一時難以扯清。[提示]遇到一些可能產(chǎn)生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集與留存相關(guān)證據(jù)。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因?yàn)?，事?shí)勝于雄辯。若對方硬要拿不是當(dāng)理說，有據(jù)為證的事實(shí)就是最有說服力的回答。1）．盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還是打擾一下為好。當(dāng)時打擾一下，可能就少了后面的麻煩。2）．遇有治安問題糾纏不清，及時請權(quán)威機(jī)關(guān)來處理，是最好的辦法。答：案例分析在雙方爭執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進(jìn)行調(diào)查與調(diào)解派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄與勘察現(xiàn)場，詢問有關(guān)人員與周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負(fù)責(zé)，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評。車主啞口無言，只得認(rèn)帳。6、開發(fā)商遺留問題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦？寧波某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，在承接物業(yè)進(jìn)行管理中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為保安宿舍；沒有預(yù)留足夠的會所與物業(yè)管理辦公面積等，出現(xiàn)了諸多的問題。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理公司身上，以至于業(yè)主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)管理公司。[提示]運(yùn)用法規(guī)，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責(zé)任完全推到開發(fā)商身上，以利于今后同開發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司業(yè)主與開發(fā)商間的“調(diào)停人”，要留余地。答：案例分析實(shí)踐中業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，往往是因?yàn)殚_發(fā)商遺留問題。而新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)專章規(guī)定“前期物業(yè)管理”，這首先表明了立法上的一種態(tài)度，即明晰建管權(quán)責(zé)?！稐l例》提倡前期物業(yè)管理實(shí)行分業(yè)經(jīng)營，明確開發(fā)商對住宅物業(yè)采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；要求開發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；同時規(guī)定物業(yè)管理公司承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并與開發(fā)商履行必要的驗(yàn)收手續(xù)與相關(guān)資料的移交。這將有利于開發(fā)商與物業(yè)管理公司各司其能，各負(fù)其責(zé)，另一方面也有利于小區(qū)管理的延續(xù)性，確保業(yè)主獲得優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。7、某公寓業(yè)主洪女士下班回家,打開自家房門后,發(fā)現(xiàn)小保姆倒在血泊之中。洪女士立即向公寓物業(yè)管理處報(bào)警。物業(yè)管理處保安人員接到洪女士的報(bào)警后,應(yīng)如何處理此事?試分析物業(yè)管理公司對此事是否負(fù)有責(zé)任。答：案例分析發(fā)生業(yè)主案件分兩種情況：一種是小區(qū)管理混亂物業(yè)業(yè)主家中遇害物業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任。如：（1）在樓宇中設(shè)置的保安設(shè)施、門禁系統(tǒng)與可視對講系統(tǒng)均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進(jìn)入原告居住的房屋，（2）并對進(jìn)入樓宇內(nèi)的陌生人進(jìn)行盤查登記。物業(yè)管理公司應(yīng)對原告的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。一種是小區(qū)管理正規(guī)，業(yè)主家中人員遇害與物業(yè)公司無關(guān)，純屬刑事案件。8、物業(yè)管理費(fèi)誰說了算？家住廣州海珠區(qū)某花園的駱先生稱，在購房時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1.5元每平方米,管道煤氣、24小時熱水等配套服務(wù)，且寫進(jìn)了購房合同，但入住近1年了，非但管道煤氣、24小時熱水等沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到1.8元每平方米。物業(yè)管理公司回答說：“開發(fā)商說的不算數(shù)”，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定的，而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。[提示]注意區(qū)分購房合同與物業(yè)管理服務(wù)合同的不同。答：案例分析物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，前者是買賣合同關(guān)系，后者是服務(wù)全同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購房客房往往就是住戶，而賣房的開發(fā)商也可能又承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色，但兩種合同的關(guān)系是獨(dú)立的。開發(fā)商無權(quán)將有關(guān)物業(yè)管理的條款直接寫入售樓合同中，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司直接與購房客房簽訂協(xié)議。但在售房前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，售樓時向購房者作出必要的說明。如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理?xiàng)l款、內(nèi)容，而購房客戶認(rèn)為自己是受到損失，開發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)。三、方案策劃(本大題2小題，每題10分共20分)9、某物業(yè)管理公司接管了一項(xiàng)服裝城商業(yè)場所物業(yè)管理工作，目前正處于招商階段，經(jīng)理讓你把招商階段信息資料收集一下，存入檔案室，你知道收集哪些資料嗎？并起草一份檔案室專職檔案人員管理制度。答：A招商階段信息資料收集：1)招租物業(yè)的平面圖紙；2)招租許可證及委托書；3)租金及管理費(fèi)策算書；4)租賃合同；5)廣告策劃資料。B.檔案室專職檔案人員管理制度1)負(fù)責(zé)本公司檔案的收集、整理、保管、提供利用、鑒定工作，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行檔案的銷毀工作。2)負(fù)責(zé)各有關(guān)部門（物業(yè)管理項(xiàng)目）檔案工作的監(jiān)督檢查與業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，做好文件材料形成、積累、立卷歸檔工作，把好質(zhì)量關(guān)。3)認(rèn)真執(zhí)行檔案入庫的清點(diǎn)、登記、驗(yàn)收、移交目錄、保管期限的確定工作，做到帳物相符。4)做好室藏檔案的管理，建立健全檔案基礎(chǔ)性工作，確保檔案文件材料的齊全、完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)與安全。5)做好檔案的保密與保護(hù)工作，維護(hù)檔案的完整與安全。6）對檔案庫房、設(shè)備、專用工具等設(shè)施的添置與檔案管理中的問題，及時向領(lǐng)導(dǎo)提出建議，對保管檔案的安全、完整、保密負(fù)責(zé)。10、小王是剛分配到某物業(yè)管理公司的大學(xué)畢業(yè)生，他不清楚物業(yè)安保案件處置程序，請你幫助策劃暴力案件處置方案，告訴他。答：暴力案件處置方案內(nèi)容應(yīng)包括：(1)迅速向安保部報(bào)案，報(bào)告時講清楚你的姓名、身份聯(lián)系方式、案發(fā)地點(diǎn)時間等(2)安保部經(jīng)理或向上級匯報(bào)、或決定上報(bào)公安機(jī)關(guān)，如果屬涉外情況，則要上報(bào)公安局外國人出入境管理處或外事科。(3)接到報(bào)案后，安保部經(jīng)理迅速趕到現(xiàn)場，確認(rèn)現(xiàn)場與組織警力保護(hù)現(xiàn)場，同時要認(rèn)真對待傳媒人員采訪。(4)在現(xiàn)場盡力控制犯罪