某廣場(chǎng)策劃提案課件

【名盛廣場(chǎng)】策劃提案前言由于各個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目的招商工作其步驟與方式、方法都大同小異，難以在操作上有所突破，對(duì)項(xiàng)目本身的針對(duì)性也不強(qiáng)。如何令到項(xiàng)目在市場(chǎng)中順利進(jìn)行招商工作，敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項(xiàng)目的定位開(kāi)始。進(jìn)一步挖掘及提煉出更符合項(xiàng)目特色的定位，加強(qiáng)市場(chǎng)吸引力，將為項(xiàng)目的整體推廣工作帶來(lái)重要的作用，故敝司從本項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)項(xiàng)目的定位部分作出詳細(xì)的闡述，以更有利于項(xiàng)目的招商工作進(jìn)行。一、市場(chǎng)狀況分析1.1廣州商業(yè)狀況1.1.1廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述

現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域?yàn)殡r形，形成多個(gè)商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個(gè)商圈的影響力最大。

就其商業(yè)氣氛及市場(chǎng)影響力來(lái)看，三大商圈略有不同：北京路的商業(yè)底蘊(yùn)較濃厚，經(jīng)營(yíng)類別廣泛，潮流時(shí)尚商品匯聚，檔次以中檔為主。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專賣店的品牌在上下九也有開(kāi)設(shè)店鋪。同時(shí)，北京路作為核心商圈價(jià)值下降，變成以區(qū)域?yàn)楹诵牡纳倘?。上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風(fēng)情，其西關(guān)特色明顯，從手工藝品到西關(guān)美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。上下九所面對(duì)的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費(fèi)檔次以中低檔為主。天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來(lái)自市內(nèi)各處消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。北京路會(huì)以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象；上下九則以保留并發(fā)揚(yáng)嶺南特色、西關(guān)風(fēng)情為主旨，以此推動(dòng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；天河城廣場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費(fèi)潮流。從市政規(guī)劃來(lái)看，三大商圈未來(lái)的商業(yè)發(fā)展方向也會(huì)朝著現(xiàn)時(shí)的發(fā)展?fàn)顩r繼續(xù)深化發(fā)展，即：就本項(xiàng)目的影響而言，北京路作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價(jià)值已逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢(shì)已經(jīng)難以支撐項(xiàng)目的整體發(fā)展。因此，必然要求挖掘項(xiàng)目更多的附加價(jià)值支撐。廣州市主要商業(yè)圈級(jí)別區(qū)域商業(yè)圈大型商場(chǎng)市級(jí)商業(yè)圈越秀區(qū)北京路——中山五路廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城荔灣區(qū)上下九一帶荔灣廣場(chǎng)、名匯商廈、恒寶廣場(chǎng)、十甫名都天河區(qū)天河城——體育西路天河城廣場(chǎng)、宏城商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)級(jí)商業(yè)圈越秀區(qū)中山三路一帶中華廣場(chǎng)、流行前線東山區(qū)農(nóng)林下路一帶東百、王府井、新裕大廈越秀區(qū)環(huán)市東——淘金路一帶友誼商店、世貿(mào)、好世界、宜安廣場(chǎng)海珠區(qū)江南西——江南大道南豐商場(chǎng)、海珠購(gòu)物中心、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、藍(lán)色快線1.1.2廣州商業(yè)格局分布分析：從上表可以看出，現(xiàn)時(shí)市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁有多間大型商場(chǎng)，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒(méi)有明顯的特色區(qū)分，因此，消費(fèi)者不易形成重疊消費(fèi)，可以說(shuō)現(xiàn)時(shí)的商業(yè)格局基本是滿足消費(fèi)而非刺激消費(fèi)，難以刺激跨區(qū)消費(fèi)欲望。市內(nèi)各大商場(chǎng)中，除了天河城廣場(chǎng)、廣百等個(gè)別大商場(chǎng)外，其他各個(gè)商場(chǎng)均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。1.1.3部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比分析廣州部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)對(duì)比表名稱位置規(guī)模特色包裝經(jīng)營(yíng)狀況廣百北京路——廣百與廣百新冀組成廣百?gòu)V場(chǎng)，打造北京路超級(jí)商業(yè)旗艦廣州百貨零售的“一哥”，其交易額連續(xù)多年位列市內(nèi)百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容置疑廣百新冀西湖路商場(chǎng)建筑面積4.5萬(wàn)㎡開(kāi)業(yè)不足一年，雖然連通廣百，但人流量一般，場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)狀況也不如預(yù)期理想新大新北京路————北京路上老牌商場(chǎng)，對(duì)北京路的商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用天河城天河路————成為一站式商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)典范，對(duì)市內(nèi)商場(chǎng)的發(fā)展有著重要的作用

廣州部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)對(duì)比表（續(xù)上表）名稱位置規(guī)模特色包裝經(jīng)營(yíng)狀況荔灣廣場(chǎng)下九路——傳統(tǒng)西關(guān)風(fēng)情商業(yè)街是荔灣區(qū)最大型的商場(chǎng)，憑借上下九步行街的人流優(yōu)勢(shì)，南座人流充足、經(jīng)營(yíng)尚算理想；但北座人流稀少，現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)玉器、水晶等工藝品為主。該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理較差，先后出現(xiàn)物業(yè)管理公司欠電費(fèi)欠稅費(fèi)等事件，對(duì)其經(jīng)營(yíng)環(huán)境造成一定的負(fù)面影響名匯商廈下九路————新大新、麥當(dāng)勞等品牌的進(jìn)場(chǎng)，為商場(chǎng)帶來(lái)了很大的幫助，但客流量、商家數(shù)量都明顯不如荔灣廣場(chǎng)中華廣場(chǎng)中山三路商場(chǎng)面積16萬(wàn)㎡，門前廣場(chǎng)2000㎡公園游樂(lè)式概念商場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，現(xiàn)與流行前線逐步組成中山三路新的商圈，該商場(chǎng)是新一代一站式商場(chǎng)的代表中泰廣場(chǎng)林和西路占地1.5萬(wàn)㎡，總建筑面積20萬(wàn)㎡提出口岸物業(yè)概念雖然百盛進(jìn)駐為商場(chǎng)帶來(lái)一定的人流，但由于位置較遠(yuǎn)，與市中心的商場(chǎng)比，仍有一定的差距，商場(chǎng)長(zhǎng)期以特價(jià)場(chǎng)為賣點(diǎn)吸引消費(fèi)者使商場(chǎng)的檔次有所下降分析商業(yè)同質(zhì)化化強(qiáng)烈，爭(zhēng)爭(zhēng)奪同類消消費(fèi)者從上述對(duì)比比可以看出出，目前市市內(nèi)多個(gè)大大型的綜合合性商場(chǎng)其其同質(zhì)化程程度很高，，無(wú)論是商商場(chǎng)內(nèi)功能能的劃分還還是目標(biāo)消消費(fèi)者層次次，都有著著較大的相相似，無(wú)法法剌激消費(fèi)費(fèi)者的消費(fèi)費(fèi)欲望。大型百貨超超市磁石作作用減弱由大型百貨貨公司進(jìn)駐駐而帶旺整整個(gè)商場(chǎng)的的效果越來(lái)來(lái)越不明顯顯，如名匯匯商廈、中中泰廣場(chǎng)等等，新大新新、百盛的的進(jìn)場(chǎng)雖然然為商場(chǎng)帶帶來(lái)一定的的人流，但但作用已明明顯不如當(dāng)當(dāng)年吉之島島進(jìn)駐天河河城所帶來(lái)來(lái)的影響。。硬件未能配配合主題，，缺乏個(gè)性性失去吸引引力商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后后大多數(shù)都都地?zé)o法體體現(xiàn)當(dāng)初所所打造的個(gè)個(gè)性特色。。由于硬件件設(shè)施不完完全配合，，經(jīng)營(yíng)方向向發(fā)生偏移移等因素，，使商場(chǎng)缺缺乏個(gè)性特特色，難以以主動(dòng)吸引引消費(fèi)者，，如荔灣廣廣場(chǎng)、中華華廣場(chǎng)。舊有經(jīng)營(yíng)模模式缺少新新鮮感新開(kāi)業(yè)的商商場(chǎng)不能跳跳出舊有傳傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式，令令其不能從從根本上打打開(kāi)新的經(jīng)經(jīng)營(yíng)局面。。例如廣百百新翼，該該商場(chǎng)憑借借廣百在市市場(chǎng)上的影影響力，在在銷售階段段取得不錯(cuò)錯(cuò)的成績(jī)，，但其現(xiàn)時(shí)時(shí)的經(jīng)營(yíng)狀狀況未如理理想，說(shuō)明明了消費(fèi)者者看重的是是商場(chǎng)本身身的經(jīng)營(yíng)特特色，只有有真正體現(xiàn)現(xiàn)個(gè)性的商商場(chǎng)才能走走向成功。。1.1.4部分在售/將售的商場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比比分析廣州部分在在售/將售的商場(chǎng)場(chǎng)對(duì)比表名稱位置規(guī)模備注光明廣場(chǎng)西湖路占地8000㎡，總建筑面積6萬(wàn)㎡，其中商場(chǎng)面積15470㎡1—4層共有277個(gè)鋪位，B1古韻風(fēng)情，B2-B3停車場(chǎng)，1-6F商場(chǎng)，7F國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，8-9F休閑、娛樂(lè)、飲食，10F空中花園。麗新項(xiàng)目中山五路總建筑面積近6萬(wàn)㎡，10層商場(chǎng)未推出市場(chǎng)正佳廣場(chǎng)天河城廣場(chǎng)旁占地5萬(wàn)㎡B1層一站式超市，M層前沿精華區(qū)，1F國(guó)際經(jīng)典，2F時(shí)尚麗人，3F世界之窗，4F動(dòng)感地帶，5F七彩都市，6F環(huán)球美食城，7F世紀(jì)歡樂(lè)城。負(fù)一層現(xiàn)正銷售中，地上部分全部招租東山錦軒現(xiàn)代城東山口農(nóng)林下路商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積近2萬(wàn)㎡B3-B2停車場(chǎng)，B1-6F商場(chǎng)，7F空中花園及住宅會(huì)所，8F-28F住宅麗的百貨文明路和北京路交界1F-6F女士用品和服飾，7F美食城。租金采用純利潤(rùn)抽成25%-27%的形式。分析多個(gè)大型商商場(chǎng)涌現(xiàn)，，競(jìng)爭(zhēng)更為為激烈現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上上各主要商商圈均有商商業(yè)物業(yè)推推出市場(chǎng)，，商戶的可可選擇范圍圍較多，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十十分激烈。。尤其在北北京路上，，過(guò)去所出出現(xiàn)的商鋪鋪“僧多粥少”的現(xiàn)象，隨隨著多個(gè)大大型商場(chǎng)的的涌現(xiàn)，商商鋪緊缺的的局面已被被改變。商鋪物業(yè)投投資大回報(bào)報(bào)高在售或?qū)⑹凼鄣纳啼佄镂飿I(yè)均以體體現(xiàn)回報(bào)率率為賣點(diǎn)，，以吸引投投資者，但但現(xiàn)時(shí)在售售的物業(yè)中中，買家首首期往往需需要投入大大筆資金，，對(duì)部分經(jīng)經(jīng)營(yíng)者而言言，入市的的門檻較高高。1.2消費(fèi)狀況城市商業(yè)發(fā)發(fā)展迅猛隨著社會(huì)發(fā)發(fā)展，人們們生活水平平逐步提高高，加上外外來(lái)高素質(zhì)質(zhì)人口涌入入，消費(fèi)要要求層次不不斷提升，，令廣州的的商業(yè)在近近十年間發(fā)發(fā)展蓬勃。。消費(fèi)模式發(fā)發(fā)生改變各類商業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所大量涌涌現(xiàn)，大小小不一的綜綜合性商場(chǎng)場(chǎng)、專業(yè)市市場(chǎng)紛紛進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)，，使市場(chǎng)趨趨向飽和，，供需關(guān)系系發(fā)展改變變，市民由由需求消費(fèi)費(fèi)變?yōu)檫x擇擇消費(fèi)?！皟啥恕钡南M(fèi)需求求基本得到到滿足廣州的商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)過(guò)多年的發(fā)發(fā)展及調(diào)整整，現(xiàn)時(shí)高高端消費(fèi)群群體與大眾眾型消費(fèi)群群體的消費(fèi)費(fèi)需求基本本已得到滿滿足。高端消費(fèi)層層市場(chǎng)空間間有限，廣廣州作為國(guó)國(guó)際大都市市，已吸引引到相當(dāng)一一批國(guó)際名名牌進(jìn)駐，，另外，高高端的消費(fèi)費(fèi)群一方面面較多的前前往國(guó)外消消費(fèi)，另一一方面此類類人群的占占有比例亦亦不大。因因此，現(xiàn)時(shí)時(shí)的商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)基本滿滿足這部分分人士的需需求。中低端的大大眾型消費(fèi)費(fèi)為生活的的基本消費(fèi)費(fèi)，隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，人們已已解決基本本的物質(zhì)需需求，市場(chǎng)場(chǎng)上的中低低消費(fèi)品也也出現(xiàn)供大大于求的關(guān)關(guān)系，故該該類市場(chǎng)消消費(fèi)亦已得得到滿足。。中高端的個(gè)個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)嚴(yán)重不足部分消費(fèi)者者對(duì)消費(fèi)的的要求越來(lái)來(lái)越高，尤尤其是處于于中間階層層的中高端端型的消費(fèi)費(fèi)者，可選選擇的消費(fèi)費(fèi)空間不大大。當(dāng)本地地商家無(wú)法法滿足這批批消費(fèi)者的的消費(fèi)欲望望或迎合他他們的消費(fèi)費(fèi)形態(tài)時(shí)，，消費(fèi)者多多數(shù)尋求異異地消費(fèi)，，例如前往往香港、上上海等地購(gòu)購(gòu)物，使本本地市場(chǎng)流流失了龐大大的一批消消費(fèi)力較強(qiáng)強(qiáng)的顧客。。1.3廣州商業(yè)發(fā)發(fā)展的趨勢(shì)勢(shì)從上述的分分析可得知知，現(xiàn)時(shí)廣廣州的商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀可歸歸結(jié)為：數(shù)量龐大的的中端/中高端個(gè)性性消費(fèi)嚴(yán)重重不足社會(huì)的商業(yè)業(yè)發(fā)展飛速速進(jìn)行中，，供求關(guān)系系的杠桿必必然要求將將此局面打打破傳統(tǒng)的營(yíng)商商模式越來(lái)來(lái)越難以滿滿足消費(fèi)者者的消費(fèi)觀觀的改變舊有的市場(chǎng)場(chǎng)格局已達(dá)達(dá)到飽和狀狀態(tài)，各路路商家正尋尋求突破口口新的經(jīng)營(yíng)模模式呼之欲欲出，關(guān)鍵鍵是誰(shuí)先打打開(kāi)新局面面大型一站式式綜合性商商場(chǎng)仍然是是市場(chǎng)主流流，但以綜綜合性為基基礎(chǔ)的同時(shí)時(shí)必須走向向個(gè)性化經(jīng)經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造造出自身特特色所在。。具體表現(xiàn)為為跳出舊有有的傳統(tǒng)商商場(chǎng)定位思思維，引入入嶄新的消消費(fèi)觀念，，開(kāi)創(chuàng)領(lǐng)先先的經(jīng)營(yíng)模模式。廣州商業(yè)發(fā)發(fā)展的趨勢(shì)勢(shì)：由此，說(shuō)明明了本項(xiàng)目目若要在市市場(chǎng)中有所所突破，打打開(kāi)嶄新的的局面，則則堅(jiān)決不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單復(fù)制類類似“天河城”一站式商場(chǎng)場(chǎng)到北京路路作為發(fā)展展目標(biāo)，而應(yīng)該是開(kāi)開(kāi)創(chuàng)新的經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式，，推廣新的的經(jīng)營(yíng)理念念，走在市市場(chǎng)的前列列，成為市市場(chǎng)的先行行者。結(jié)論商業(yè)飽和買賣雙方地位易轉(zhuǎn)尋求突破口體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈跳出舊有的定位思維模式符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營(yíng)方式專業(yè)市場(chǎng)游樂(lè)式經(jīng)營(yíng)一站式經(jīng)營(yíng)二、項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)素分析2.1優(yōu)勢(shì)（S）地理位置優(yōu)優(yōu)越本項(xiàng)目位于于市中心的的北京路商商業(yè)步行街街，擁有龐龐大的人流流優(yōu)勢(shì)，是是廣州的商商業(yè)核心所所在。交通便捷公共交通線線路繁多，，地鐵一號(hào)號(hào)線、二號(hào)號(hào)線交換處處，公園前前站近在咫咫尺，且本本項(xiàng)目及附附近多個(gè)商商廈均配有有大型停車車場(chǎng)，交通通極少方便便。商業(yè)氛圍濃濃郁北京路的商商業(yè)歷史悠悠久，是傳傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)圈，以北北京路為核核心向外幅幅射周邊路路段，其商商業(yè)氣氛也也十分濃郁郁，一直以以來(lái)都具有有相當(dāng)高的的知名度，，聞名全國(guó)國(guó)。又是國(guó)國(guó)內(nèi)著名的的商業(yè)圈，，甚至是國(guó)國(guó)外人士必必到的旅游游點(diǎn)之一。。“只租不售”的推廣策略略有助于項(xiàng)項(xiàng)目整體的的經(jīng)營(yíng)發(fā)展展發(fā)展商推行行“只租不售”的推廣策略略，把商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管管理權(quán)統(tǒng)一一起來(lái)，不不但有利于于項(xiàng)目在日日后的經(jīng)營(yíng)營(yíng)中進(jìn)行整整體的宣傳傳推廣，而而且發(fā)展商商對(duì)項(xiàng)目具具有管理的的主動(dòng)權(quán)，，能夠更好好的對(duì)項(xiàng)目目發(fā)展作出出適時(shí)調(diào)整整。因此，，作為一個(gè)個(gè)可持續(xù)發(fā)發(fā)展的、長(zhǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的的項(xiàng)目，“只租不售”策略將對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的整體體發(fā)展帶來(lái)來(lái)極有利的的幫助。這同時(shí)也是是本項(xiàng)目有有別于周邊邊同類型項(xiàng)項(xiàng)目的最大大優(yōu)勢(shì)之一一。商務(wù)物業(yè)的的發(fā)展帶來(lái)來(lái)更大的商商機(jī)近年來(lái)，在在北京路附附近出現(xiàn)了了較多的商商務(wù)物業(yè)，，帶旺了整整個(gè)區(qū)域的的商務(wù)氣氛氛，例如，，中旅商業(yè)業(yè)城、百匯匯廣場(chǎng)、廣廣百新翼大大廈、信德德商務(wù)大廈廈、健力寶寶大廈、新新寶利大廈廈、捷泰廣廣場(chǎng)等，寫寫字樓林立立亦為本項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)了了更多的商商機(jī)。因?yàn)闉椋@些出出入寫字樓樓的白領(lǐng)階階層正是本本項(xiàng)目所針針對(duì)的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群體體之一。政府大力支支持北京路商業(yè)業(yè)步行街的的開(kāi)通，道道路兩旁商商鋪外墻的的重新粉飾飾等市政工工程是示出出市政府致致力把北京京路打造成成廣州旅游游觀光標(biāo)記記之一，全全面提升北北京路的商商業(yè)價(jià)值。。2.2劣勢(shì)（W）如前所述，，市內(nèi)大型型的綜合性性商場(chǎng)眾多多，尤其是是繁華的北北京路上同同類型的商商場(chǎng)項(xiàng)目更更是一個(gè)接接一個(gè)先于于本項(xiàng)目推推出市場(chǎng)，，必然分流流了客戶資資源，對(duì)本本項(xiàng)目的推推廣造成一一定的影響響。消費(fèi)者的固固有消費(fèi)習(xí)習(xí)慣，使他他們對(duì)在北北京路購(gòu)物物的取向多多為在地鋪鋪消費(fèi)，從從而令到部部分的商戶戶會(huì)擔(dān)心商商場(chǎng)項(xiàng)目能能否吸引足足夠的人流流支撐經(jīng)營(yíng)營(yíng)，使商戶戶對(duì)經(jīng)營(yíng)前前景未見(jiàn)樂(lè)樂(lè)觀。2.3機(jī)會(huì)（O）充分發(fā)揮地地利優(yōu)勢(shì)建筑在同區(qū)區(qū)域的消費(fèi)費(fèi)水平上，，再注入差差異性捕捉市場(chǎng)空空白點(diǎn)，避避免同質(zhì)化化經(jīng)營(yíng)利用并延續(xù)續(xù)發(fā)展商的的品牌效應(yīng)應(yīng)，創(chuàng)造更更大的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值2.4威脅（T）本項(xiàng)目所面面臨的市場(chǎng)場(chǎng)威脅主要要來(lái)自兩方方面：傳統(tǒng)地鋪的的影響固有的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣決定定了地鋪的的高價(jià)值所所在，從而而受到了眾眾多的商家家追捧，因因此對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)鋪所造成成的沖擊較較大。來(lái)自周邊商商場(chǎng)的項(xiàng)目目的威脅本項(xiàng)目附近近存在多個(gè)個(gè)同類型的的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目（例如廣廣百新翼、、光明廣場(chǎng)場(chǎng)等），由由于彼此的的先天環(huán)境境、質(zhì)素接接近，導(dǎo)致致項(xiàng)目定位位、目標(biāo)客客戶群極為為相似，因因此客戶在在下決定時(shí)時(shí)必然多翻翻比較，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更更加劇烈。。三、項(xiàng)目發(fā)發(fā)展方向建建議3.1項(xiàng)目定位市場(chǎng)作主導(dǎo)導(dǎo)，從消費(fèi)費(fèi)者角度出出發(fā)，以嶄嶄新的、科科學(xué)的、全全面的角度度考慮，跳跳出舊有的的商業(yè)定位位思維，從從而為本項(xiàng)項(xiàng)目制定出出準(zhǔn)確的市市場(chǎng)定位。。項(xiàng)目出路輻射區(qū)位（大廣州、珠三角全省、華南地區(qū)）引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)新模式（創(chuàng)新、主題個(gè)性化）倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念（潮流、品牌、旗艦店）挖掘潛在的消費(fèi)需求項(xiàng)目出路從上關(guān)系圖圖可以看出出，項(xiàng)目的的市場(chǎng)出路路在于挖掘掘潛在的消消費(fèi)需求、、倡導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)新觀念、、引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)新模式及及輻射地區(qū)區(qū)這幾方面面的要素決決定的，這這些因素共共同影響著著項(xiàng)目的定定位及未來(lái)來(lái)發(fā)展。因此，尋求求項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展路向時(shí)時(shí)，敝司建建議以這些些關(guān)鍵要素素為突破，，確立項(xiàng)目目的市場(chǎng)定定位。如前面項(xiàng)目目的“機(jī)會(huì)”中所提到，，只有捕捉捉市場(chǎng)空白白，結(jié)合原原有的地段段優(yōu)勢(shì)，才才能符合本本項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展。而捕捕捉市場(chǎng)空空白，歸根根究底就是是要找出最最終目標(biāo)消消費(fèi)群，針針對(duì)其特征征厘定項(xiàng)目目定位。因因此，敝司司在本項(xiàng)目目的定位中中，思路方方向如下：：定位思路目標(biāo)消費(fèi)群定位商家客戶定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位目標(biāo)消費(fèi)群群定位綜觀市內(nèi)各各家大型商商場(chǎng)，均沒(méi)沒(méi)有十分明明確的一群群目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者，普遍遍都是面對(duì)對(duì)普羅大眾眾，全面照照顧到不同同階層，不不同年齡結(jié)結(jié)構(gòu)的人士士需要，缺缺少針對(duì)性性。像狀元坊這這類對(duì)青少少年有強(qiáng)列列針對(duì)性商商場(chǎng)則經(jīng)營(yíng)營(yíng)十分成功功，說(shuō)明只只有目標(biāo)消消費(fèi)群明確確的商場(chǎng)才才能形成穩(wěn)穩(wěn)定、忠實(shí)實(shí)的客源，，取得經(jīng)營(yíng)營(yíng)成功。敝司為本項(xiàng)項(xiàng)目所擬定定的目標(biāo)消消費(fèi)群為：：中高端白領(lǐng)領(lǐng)階層年齡介乎于于25——35歲。多于大機(jī)構(gòu)構(gòu)中從事知知識(shí)型、技技術(shù)型、管管理型之工工作，有持持續(xù)上升的的發(fā)展空間間。收入穩(wěn)定、、豐厚，并并已維持了了相當(dāng)長(zhǎng)的的一段時(shí)間間。家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)負(fù)擔(dān)較輕，，個(gè)人消費(fèi)費(fèi)能力強(qiáng)。。對(duì)新生事物物感興趣，，消費(fèi)意識(shí)識(shí)超前。個(gè)性鮮明，，講求生活活享受，追追逐名牌產(chǎn)產(chǎn)品。接收信息快快，渠道主主要來(lái)源于于電視、電電臺(tái)、雜志志、書(shū)刊、、網(wǎng)絡(luò)等潮潮流媒體。。目標(biāo)消費(fèi)群群特征目前市場(chǎng)上上沒(méi)有專門門針對(duì)該類類人士的大大型商場(chǎng)。。本項(xiàng)目的的定位正好好彌補(bǔ)了市市場(chǎng)的空白白。隨著中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的飛速速發(fā)展，社社會(huì)各階層層層次也從從“金字塔形”的遞進(jìn)結(jié)構(gòu)構(gòu)變?yōu)橹卸味闻蛎浀摹伴蠙煨巍苯Y(jié)構(gòu)，因此，，中產(chǎn)階層將將迅速擴(kuò)大。。換言之，本本項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)客戶群數(shù)量量呈現(xiàn)上升勢(shì)勢(shì)態(tài)，消費(fèi)能能力強(qiáng)大，市市場(chǎng)空間廣闊闊。作為有經(jīng)濟(jì)能能力的一群，，容易接受新新的消費(fèi)觀念念，對(duì)潮流品品牌十分熱衷衷，表現(xiàn)出極極大的忠誠(chéng)度度。因此，中高端端白領(lǐng)階層將將是本項(xiàng)目所所針對(duì)的主流流消費(fèi)群體。。支持理?yè)?jù)由于中高端白白領(lǐng)階層的收收入水平、知知識(shí)水平都較較高，對(duì)外來(lái)來(lái)文化相當(dāng)熱熱衷，有一定定敏銳的市場(chǎng)場(chǎng)觸覺(jué)，因此此，潮流產(chǎn)品品、品牌產(chǎn)品品都較迎合其其口味及需要要，故針對(duì)該該消費(fèi)層，敝敝司建議招商商對(duì)象如下：：①引入新進(jìn)品品牌名店——廣州第一店在本項(xiàng)目招商商工作中，重重點(diǎn)的招商對(duì)對(duì)象建議是引引入新的品牌牌商戶，即尚尚未在廣州地地區(qū)進(jìn)駐的國(guó)國(guó)際知名品牌牌。引入這些些商戶在本商商場(chǎng)中開(kāi)設(shè)“廣州第一店”，從而產(chǎn)生市市場(chǎng)熱點(diǎn)，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目的社社會(huì)知名度。。例如：星巴克克、宜家家私私、I.T.、BENETTON等商家客戶定位位招商對(duì)象“廣州第一店”不單是指確立立項(xiàng)目在廣州州的第一品牌牌地位，同時(shí)時(shí)也是國(guó)內(nèi)外外知名品牌落落戶廣州的第第一間分店，，進(jìn)一步奠定定項(xiàng)目市場(chǎng)地地位。造就“廣州第一店”的意義：確立“廣州第一店”對(duì)其他商戶品品牌起到磁石石作用，即一一般所說(shuō)的羊羊群效應(yīng)。磁石作用盡善善發(fā)揮確立市場(chǎng)地位位成為商業(yè)龍龍頭事實(shí)上，隨著著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的的飛速發(fā)展，，較多國(guó)際潮潮流品牌及知知名品牌紛紛紛瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)各各大先進(jìn)城市市，先后開(kāi)設(shè)設(shè)分店。就以以上海、深圳圳為例，已有有多家潮流品品牌駐扎陣營(yíng)營(yíng)。如國(guó)際連連鎖咖啡店星巴克、大型潮流產(chǎn)產(chǎn)品I.T及廣州極為知知名的宜家家私等。就廣州在國(guó)內(nèi)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力力、消費(fèi)指數(shù)數(shù)及發(fā)展?jié)摿α?lái)說(shuō)，上述述知名品牌早早已有意落戶戶，因此，引入大型國(guó)際際潮流品牌及及知名品牌并并非遙不可及及。造就“廣州第一店”的可能性：知名品牌落戶戶國(guó)內(nèi)先進(jìn)城城市早有先例例廣州潛力早被被看好②對(duì)本地已有品品牌建議開(kāi)設(shè)設(shè)旗艦店通過(guò)旗艦店的的開(kāi)設(shè)，既有有助于加強(qiáng)商商戶的品牌效效果，擴(kuò)大市市場(chǎng)份額，也也能迅速提升升項(xiàng)目形象，，建立本項(xiàng)目目的市場(chǎng)影響響力。由于這些旗艦艦店的品牌多多為人們已經(jīng)經(jīng)所認(rèn)識(shí)，因因此，更容易易將項(xiàng)目的信信息帶到消費(fèi)費(fèi)者中去。例如：G2000、NOKIA、NIKE等旗艦店的發(fā)展展前景在香港，旗艦艦店的開(kāi)設(shè)已已經(jīng)不是新鮮鮮事，眾多的的國(guó)際知名品品牌在港均有有設(shè)立旗艦店店。而國(guó)內(nèi)，，在北京、上上海、深圳等等城市也先后后紛紛出現(xiàn)各各式品牌的旗旗艦店，市場(chǎng)場(chǎng)反響巨大。。旗艦店的開(kāi)設(shè)設(shè)將會(huì)是今后后商業(yè)發(fā)展的的一個(gè)新趨勢(shì)勢(shì)。旗艦一詞來(lái)源源于海軍，在在艦隊(duì)中起帶帶頭作用的船船叫旗艦。旗艦店表示位位置極佳、銷銷售極好，能能對(duì)其他店起起表率作用的的樣板店。何謂旗艦店引進(jìn)旗艦店的的優(yōu)勢(shì)每個(gè)品牌都有有自己的永恒恒風(fēng)格，每一一種風(fēng)格都會(huì)會(huì)吸引一批忠忠實(shí)的追隨者者。因此，品品牌消費(fèi)已經(jīng)經(jīng)成了消費(fèi)者者的消費(fèi)追求求，而旗艦店店更是成為品品牌愛(ài)好者所所擁護(hù)的對(duì)象象。數(shù)量款式上都都領(lǐng)先與其他他商鋪，使客客人有更多的的選擇，故旗旗艦店總能吸吸引最多的客客源。旗艦店展示出出品牌產(chǎn)品在在消費(fèi)市場(chǎng)的的巨大爆炸力力，刺激著客客人的人均消消費(fèi)。據(jù)資料料指出，在香香港一般一千千平方尺的店店鋪人均消費(fèi)費(fèi)一千至兩千千元，而旗艦艦店的人均消消費(fèi)卻提升到到四千至五千千元。引進(jìn)旗艦店的的優(yōu)勢(shì)業(yè)內(nèi)人士更把把旗艦店的功功能比喻為“用地方換人流流，用款式換換消費(fèi)”，目的是將顧顧客在其他地地方的消費(fèi)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移至其品牌牌下。因此，，必然有越來(lái)來(lái)越多的商家家愿意開(kāi)設(shè)旗旗艦店來(lái)吸引引顧客消費(fèi)。。借助知名品牌牌進(jìn)場(chǎng)開(kāi)設(shè)旗旗艦店，能迅迅速吸引大量量商戶進(jìn)駐，，形成羊群效效應(yīng)，產(chǎn)生磁磁石作用。旗艦店的開(kāi)設(shè)設(shè)更能幫助項(xiàng)項(xiàng)目本身提高高形象檔次，，建立市場(chǎng)影影響力。同時(shí)時(shí)，旗艦店的的品牌一般都都有明星作為為國(guó)際代言人人，可以利用用這些代言人人剪彩開(kāi)幕極極大提高商場(chǎng)場(chǎng)的知名度。。旗艦店的表現(xiàn)現(xiàn)形象豐富佐丹奴位于香香港的旗艦店店占地8000平方尺，店中中天井種有超超過(guò)一層高的的棕櫚樹(shù)，在在家私和燈光光的襯托下?tīng)I(yíng)營(yíng)造出別致舒舒適的空間。。AZONA新開(kāi)的旗艦店店同樣占地8000平方尺，是多多元化的概念念店，隨了服服裝名牌外更更有近一半的的名式產(chǎn)品，，顯示出品牌牌的獨(dú)特魅力力。旗艦店的表現(xiàn)現(xiàn)形態(tài)豐富，，設(shè)計(jì)新穎，，各具特色，，例如：因此，這些時(shí)時(shí)尚、個(gè)性的的品牌旗艦店店必然成為市市場(chǎng)新的焦點(diǎn)點(diǎn)所在，吸引引無(wú)數(shù)的時(shí)下下年輕人消費(fèi)費(fèi)，市場(chǎng)前景景廣闊。旗艦店的類型型多樣化開(kāi)設(shè)旗艦店的的品牌類型可可以是各種各各樣的，局限限性較小，適適合不同行業(yè)業(yè)范疇。例如如：汽車展示廳通訊產(chǎn)品IT產(chǎn)品快餐店中西食肆發(fā)型屋美容院音像制品家用電器家私家居用品兒童玩具體育用品化裝品珠寶首飾服裝品牌以旗艦店為主主導(dǎo)的商場(chǎng)成成功例子：在北京，“東東方新天地””商場(chǎng)成為購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所大戰(zhàn)戰(zhàn)中的一支生生力軍，原因因是其集中了了一批國(guó)內(nèi)外外知名品牌的的旗艦店在此此。包括日本本的SONY電器的首家中中國(guó)SONY旗艦店，德國(guó)國(guó)大眾汽車的的展廳，三間間風(fēng)格各異的的麥當(dāng)勞、SPORT100運(yùn)動(dòng)用品概念念店等等，品品牌旗艦店的的進(jìn)駐為商場(chǎng)場(chǎng)帶來(lái)了新的的商機(jī)，從而而能夠在蕓蕓蕓眾商場(chǎng)中突突圍而出。③引進(jìn)體現(xiàn)娛樂(lè)樂(lè)功能的商戶戶加強(qiáng)本項(xiàng)目的的娛樂(lè)功能，，也是招商的的重要方向之之一，有見(jiàn)及及此，在招商商中建議引入入電影院、大大型電玩游戲戲中心等經(jīng)營(yíng)營(yíng)者，以豐富富項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)費(fèi)者的使用功功能。在電影院方面面，考慮到項(xiàng)項(xiàng)目附近已有有市內(nèi)兩家最最有影響力的的電影院——永漢電影院、、榕泉電影院院。因此，再再開(kāi)設(shè)電影院院可能造成很很大的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，故建議議與上述之一一影院達(dá)成合合作關(guān)系，作作為場(chǎng)地?cái)U(kuò)展展的一部分。。如果上述方案案未能達(dá)成合合作共識(shí)，則則也可考慮與與國(guó)際院線合合作，設(shè)立院院線，如環(huán)球球院線、華納納院線等，這這樣既能提升升項(xiàng)目檔次，，也能為影院院的經(jīng)營(yíng)找到到好的方向。。項(xiàng)目市場(chǎng)定位位綜合上述觀點(diǎn)點(diǎn)，由目標(biāo)消消費(fèi)群定位及及商家客戶定定位的結(jié)論得得出本項(xiàng)目的的市場(chǎng)定位為為，匯聚潮流流品牌旗艦店店的大型綜合合性主題商場(chǎng)場(chǎng)。以明確擬定目目標(biāo)消費(fèi)群為為突破點(diǎn)，捕捕捉主流消費(fèi)費(fèi)層的消費(fèi)取取向，并灌輸輸新的經(jīng)營(yíng)觀觀念及消費(fèi)意意識(shí)，從而掀掀起個(gè)嶄新的的消費(fèi)形態(tài)潮潮流。3.2主題表現(xiàn)項(xiàng)目主題形象象的建立直接接影響到項(xiàng)目目的推廣招商商工作及日后后的經(jīng)營(yíng)狀況況，具有鮮明明個(gè)性及主題題特色的項(xiàng)目目不易被其他他商場(chǎng)項(xiàng)目所所仿效及同化化，這樣才能能擁有穩(wěn)定的的長(zhǎng)期的客源源，并成為日日后經(jīng)營(yíng)的保保證。國(guó)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)成成功的商場(chǎng)均均有著明確、、清晰、突出出的主題，而而其表現(xiàn)形式式也多種多樣樣，曾經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)過(guò)的有：海洋主題荷里活主題侏羅紀(jì)主題公園游樂(lè)式主主題等等由此，可考慮慮結(jié)合本項(xiàng)目目實(shí)際條件擬擬定一突出、、新穎的個(gè)性性主題。本項(xiàng)目所處的的地段有著深深厚的文化底底蘊(yùn)，無(wú)論是是來(lái)自歷史的的印記還是周周邊地區(qū)的文文化氛圍都同同樣顯示出本本項(xiàng)目具有深深層次的內(nèi)涵涵表現(xiàn)元素。。北京路作為廣廣州本地旅游游資源發(fā)展的的重要一部分分，本項(xiàng)目地地處其中，自自然直接成為為最大受益者者，利用旅游游帶動(dòng)商貿(mào)，，將成為本項(xiàng)項(xiàng)目的主要賣賣點(diǎn)之一。項(xiàng)目自身所創(chuàng)創(chuàng)造的主題特特色——知名品牌旗艦艦后紛紛進(jìn)駐駐，也是本項(xiàng)項(xiàng)目的重要表表現(xiàn)主題之一一。本項(xiàng)目的主題題表現(xiàn)元素一個(gè)項(xiàng)目的宣宣傳推廣過(guò)程程中，隨著不不同階段的推推廣展開(kāi)必然然具有多個(gè)不不同的主題表表現(xiàn)形式，因因此，更具體體詳細(xì)的方案案有待在日后后工作中與廣廣告公司進(jìn)一一步溝通論述述。3.3功能分區(qū)及規(guī)規(guī)劃布局建議議本項(xiàng)目在前期期已經(jīng)按樓層層劃分出主要要的功能區(qū)域域，功能分區(qū)區(qū)大致與一般般的商場(chǎng)相似似。敝司在此此提出功能分分區(qū)建議主要要是針對(duì)在對(duì)對(duì)大型品牌名名后進(jìn)行招商商時(shí)，大商家家對(duì)位置、面面積的要求所所提出的。由于大商家家要求的經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積較較大，且多多數(shù)選擇中中心位置，，因此在招招商工作中中如何兼顧顧這些大商商家所提出出的要求，，將成為招招商工作能能否順利進(jìn)進(jìn)行的關(guān)鍵鍵。合理、、完善的功功能分區(qū)可可避免了大大商家之間間，大商家家與中小商商戶之間在在選擇位置置、面積時(shí)時(shí)的爭(zhēng)議。。功能分區(qū)建建議樓層功能布布局上，首首層、二層層等商業(yè)價(jià)價(jià)值高的樓樓層建議面面向主流目目標(biāo)商戶，，例如，引引進(jìn)“廣州第一店店”、開(kāi)設(shè)品牌牌旗艦店、、吸引潮流流產(chǎn)品商戶戶等，以充充分體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)價(jià)值。在區(qū)域布局局上，建議議靠近北京京路的商場(chǎng)場(chǎng)部分以經(jīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)尚、、潮流的商商品為主，，大量吸引引來(lái)自北京京路的龐大大人流進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)；靠近文文明路的商商場(chǎng)部分則則主要體現(xiàn)現(xiàn)娛樂(lè)、文文化、飲食食等功能，，與周邊地地段的商業(yè)業(yè)環(huán)境相呼呼應(yīng)。（如如下圖示））規(guī)劃布局建建議要體現(xiàn)項(xiàng)目目的經(jīng)營(yíng)檔檔次，商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)的布局局劃分是其其中重要的的一個(gè)指標(biāo)標(biāo)。上檔次次的商場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目，均十十分注重場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)公共區(qū)區(qū)域的面積積大小，商商場(chǎng)整體的的空間感，，使用功能能及室內(nèi)外外設(shè)計(jì)的色色彩搭配等等因素，力力求為顧客客創(chuàng)造最優(yōu)優(yōu)的購(gòu)物環(huán)環(huán)境。故本項(xiàng)目在在進(jìn)行規(guī)劃劃布局時(shí)，，需著重考考慮這些方方面的設(shè)計(jì)計(jì)。前面所提到到的北京東東方新天地地商場(chǎng)，在在功能劃分分上就很巧巧妙地進(jìn)行行平面布局局，按商品品風(fēng)格把擁?yè)碛?00多家商鋪的的商場(chǎng)劃分分為五大主主題區(qū)域，，該五大主主題區(qū)域裝裝修各異，，讓來(lái)此購(gòu)購(gòu)物與消費(fèi)費(fèi)者感受到到明確的購(gòu)購(gòu)物目的。。在整體布局局上，一改改過(guò)去購(gòu)物物場(chǎng)所層層層累積的漢漢堡包模式式，以寬敞敞平坦的大大道型設(shè)計(jì)計(jì)，使所有有商家都一一目了然的的呈現(xiàn)在消消費(fèi)者面前前，令購(gòu)的的更具有針針對(duì)性。成功例子四、宣傳策策略一般的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目所采采用的宣傳傳方式都是是利用常規(guī)規(guī)的本地媒媒體進(jìn)行，，形成形成成主要有平平面廣告、、影視廣告告、戶外廣廣告、軟性性新聞炒作作等等，但但針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)定位特點(diǎn)點(diǎn)，敝司提提出更有利利于項(xiàng)目宣宣傳推廣的的策略——逆向宣傳為為主導(dǎo)，本本地宣傳的的輔助。逆向宣傳——就是利用作作外地媒體體進(jìn)行宣傳傳炒作，宣宣傳效果逆逆流回本地地。具體建議：：利用香港港的媒體進(jìn)進(jìn)行宣傳（（特別電視視及時(shí)尚雜雜志），產(chǎn)產(chǎn)生逆流效效果影響廣廣州，從而而達(dá)到預(yù)期期的宣傳目目的。采用逆向宣宣傳為主導(dǎo)導(dǎo)的原因吸引目標(biāo)商商戶的注意意由于本項(xiàng)目目在招商工工作中所希希望吸引的的主要商戶戶均為境內(nèi)內(nèi)外的知名名品牌，因因此運(yùn)用境境外媒體進(jìn)進(jìn)行炒作宣宣傳，能引引起這類目目標(biāo)客戶的的注意，達(dá)達(dá)到招商的的目的。針對(duì)消費(fèi)者者的信息渠渠道如前所提出出的本項(xiàng)目目所針對(duì)的的目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者為都市市新貴，而而該類人群群接收時(shí)尚尚資訊的主主要渠道正正是來(lái)自于于境內(nèi)外媒媒體的報(bào)道道，包括電電視、電臺(tái)臺(tái)、雜志、、網(wǎng)絡(luò)等，，當(dāng)中尤以以時(shí)尚雜志志的報(bào)道最最能造成影影響，故建建議利用港港臺(tái)及本地地有影響力力的時(shí)尚雜雜志作軟文文炒作宣傳傳，以吸引引消費(fèi)者及及商家的眼眼球。擴(kuò)大宣傳范范圍利用境外媒媒體逆流宣宣傳，能擴(kuò)擴(kuò)大本項(xiàng)目目的社會(huì)知知名度。由由于在本地地及珠三角角地區(qū)都以以收看香港港的電視節(jié)節(jié)目、接收收香港的媒媒體信息較較多，因此此，逆向宣宣傳不但能能使港臺(tái)地地區(qū)接收到到本項(xiàng)目的的信息，更更能輻射影影響到其他他地區(qū)，從從而擴(kuò)大本本項(xiàng)目的宣宣傳區(qū)域，，使宣傳范范圍更廣闊闊，影響更更大。與逆向宣傳傳相配合的的就是運(yùn)用用明星效應(yīng)應(yīng)，制造城城內(nèi)焦點(diǎn)，，擴(kuò)大本項(xiàng)項(xiàng)目的社會(huì)會(huì)輿論性。。尤其在項(xiàng)項(xiàng)目初期推推廣階段，，借明星的的影響力，，迅速提升升項(xiàng)目的知知名度。操作建議：：由于多數(shù)品品牌名店的的開(kāi)業(yè)或定定期活動(dòng)中中都會(huì)有明明星出席，，項(xiàng)目籍此此亦可直接接得益，提提高知名度度。為項(xiàng)目日后后的經(jīng)營(yíng)中中保持相當(dāng)當(dāng)?shù)闹榷?，建議定定期舉辦以以本項(xiàng)目為為主題的，，有明星參參與的活動(dòng)動(dòng)及現(xiàn)場(chǎng)節(jié)節(jié)目SHOW。提供場(chǎng)地舉舉行各式的的明星記者者會(huì)（例如如新聞發(fā)布布會(huì)、首影影禮、簽名名活動(dòng)等））。明星效應(yīng)提提高知名度度五、招商策策略由于本項(xiàng)目目在推廣中中以招商為為主導(dǎo)，因因此招商工工作的展開(kāi)開(kāi)更應(yīng)有策策略有步驟驟的進(jìn)行。。5.1敝司建議的的招商順序序?yàn)椋捍笞鈶?、大型百貨公司、著名品牌公司中型商戶、?guó)內(nèi)外品牌公司中、小商戶及散戶商家新進(jìn)品牌名店、“廣州第一店”（建議在香港招商為首個(gè)重點(diǎn)）開(kāi)設(shè)知名品牌旗艦店（對(duì)本地已有品牌進(jìn)行招商）體現(xiàn)娛樂(lè)、休閑功能的商戶5.2支持理?yè)?jù)這樣的招商商順序有利利于吸引大大手商家進(jìn)進(jìn)場(chǎng)選位置置。先招大戶再再招散戶不不容易令商商場(chǎng)面積被被劃分散，，使商場(chǎng)保保持整體性性、規(guī)劃性性。大商戶進(jìn)行行后更有利利于吸引小小商戶進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)形成連鎖鎖效應(yīng)，事事半功倍。。5.3招商工作中中需注意的的其他事項(xiàng)項(xiàng)專業(yè)的物業(yè)業(yè)管理公司司應(yīng)盡早進(jìn)進(jìn)駐由于大型的的商戶普遍遍都具有豐豐富的經(jīng)營(yíng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，特特別是國(guó)外外的知名品品牌商戶，，他們對(duì)商商場(chǎng)的物業(yè)業(yè)管理十分分看重，專專業(yè)的、高高質(zhì)素的物物業(yè)管理公公司能為商商場(chǎng)帶來(lái)良良好的經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境及更更高的附加加價(jià)值。更重要的是是能給商戶戶帶來(lái)充足足的信心，，在商場(chǎng)尚尚未成形之之際，良好好的經(jīng)營(yíng)前前景將成為為客戶下定定決心的關(guān)關(guān)鍵。因此此，敝司建建議在正式式招商之前前，應(yīng)該與與國(guó)際知名名的物業(yè)管管理公司達(dá)達(dá)成合作意意向。關(guān)于細(xì)部的的招商處理理在招商工作作中，有眾眾多的細(xì)部部問(wèn)題應(yīng)該該提早引起起重視，避避免影響日日后的經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況。例例如：廣告告牌位置、、停車位的的使用等等等的小問(wèn)題題，如果能能在招商工工作中同步步引起關(guān)注注，則可避避免很多日日后工作上上的麻煩。。大型商戶對(duì)對(duì)商場(chǎng)硬件件設(shè)施有效效商的要求求項(xiàng)目要吸引引大商家，，必然要在在硬件上有有足夠的支支持，例如如經(jīng)營(yíng)通道道、后勤空空間、機(jī)電電設(shè)備等，，因此需要要在建設(shè)過(guò)過(guò)程中，及及早預(yù)見(jiàn)。。六、開(kāi)業(yè)后后的經(jīng)營(yíng)推推廣建議作為發(fā)展商商品牌的延延續(xù)與發(fā)展展，在本項(xiàng)項(xiàng)目順利完完成招商工工作后，仍仍需要在經(jīng)經(jīng)營(yíng)中將項(xiàng)項(xiàng)目品牌形形象繼續(xù)鞏鞏固和深化化，加強(qiáng)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力，達(dá)到可可持續(xù)發(fā)展展的目標(biāo)。。敝司在此此僅就個(gè)問(wèn)問(wèn)題提出建建議，以供供發(fā)展商參參考。6.2物業(yè)管理及及商場(chǎng)維護(hù)護(hù)專業(yè)的物業(yè)業(yè)管理公司司不但對(duì)商商場(chǎng)的環(huán)境境、設(shè)備進(jìn)進(jìn)行管理及及維護(hù)，更更重要的是是為商場(chǎng)營(yíng)營(yíng)造出良好好的營(yíng)商環(huán)環(huán)境，維持持經(jīng)營(yíng)軼序序，令商場(chǎng)場(chǎng)走向良性性循環(huán)的發(fā)發(fā)展，不斷斷增加物業(yè)業(yè)的附加價(jià)價(jià)值。6.1宣傳推廣工作作的延續(xù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)工工作是長(zhǎng)期行行為，而項(xiàng)目目的宣傳推廣廣也是需要延延續(xù)進(jìn)行的，，因此建議發(fā)發(fā)展商在開(kāi)頁(yè)頁(yè)之后繼續(xù)展展開(kāi)項(xiàng)目的宣宣傳工作，保保持一定市場(chǎng)場(chǎng)的曝光率，，擴(kuò)大社會(huì)影影響力。謝謝！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。06:24:0206:24:0206:2412/17/20226:24:02AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2206:24:0206:24Dec-2217-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。06:24:0206:24:0206:24Saturday,December17,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2206:24:0206:24:02December17,20