某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷程

房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)之路——奧園復(fù)合地產(chǎn)(連鎖）管理有限公司總裁方志華1內(nèi)容提要：從奧園集團(tuán)發(fā)展看復(fù)合地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理成長(zhǎng)型房企快速發(fā)展之路2一、從奧園集團(tuán)發(fā)展看復(fù)合地產(chǎn)3影響奧園發(fā)展的50件大事1996年04月，郭梓文先生在香港注冊(cè)成立香港金業(yè)集團(tuán)10月，金業(yè)別墅花園正式立項(xiàng)1997年04月，金業(yè)別墅花園正式動(dòng)工；12月，全力拓展香港市場(chǎng)，金業(yè)別墅花園銷(xiāo)售取得巨大成功；41998年05月，廣東金業(yè)集團(tuán)正式成立，郭梓文董事長(zhǎng)提出“建設(shè)體育社區(qū)，推進(jìn)全民健身運(yùn)動(dòng)”的構(gòu)想；08月15日，國(guó)家體育總局局長(zhǎng)伍紹祖先生題寫(xiě)項(xiàng)目名稱(chēng)：廣州奧林匹克花園；1999年01月，廣州奧林匹克花園正式動(dòng)工；07月，廣州奧林匹克花園正式公開(kāi)發(fā)售，廣州市民排隊(duì)搶購(gòu)，廣州奧林匹克花園一舉銷(xiāo)售成功；同月，番禺奧林匹克花園正式立項(xiàng)52000年04月3日，國(guó)際奧委會(huì)主席薩馬蘭奇先生為奧園題詞：我向奧林匹克花園開(kāi)發(fā)建設(shè)者表示祝賀，你們的概念與大眾體育所倡導(dǎo)的方式是一致的；04月10日，上海奧林匹克花園立項(xiàng)；07月，南國(guó)奧林匹克花園正式立項(xiàng)；12月27日，南國(guó)奧林匹克花園正式動(dòng)工；2001年07月8日，上海奧園公開(kāi)發(fā)售，數(shù)百名消費(fèi)者排隊(duì)認(rèn)購(gòu)；07月21日，南國(guó)奧園公開(kāi)發(fā)售，創(chuàng)造了兩天銷(xiāo)售800套的奇跡；10月，在第三屆中國(guó)住交會(huì)上，南國(guó)奧園榮獲“中國(guó)名盤(pán)第一名”，奧園集團(tuán)被評(píng)為“中國(guó)知名品牌開(kāi)發(fā)商”，郭梓文先生被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)十大風(fēng)云人物”之一；62002年5月，廣東金業(yè)集團(tuán)“首屆奧園職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)班”開(kāi)學(xué)，全國(guó)奧園職業(yè)經(jīng)理接受統(tǒng)一培訓(xùn)；07月，廣東金業(yè)集團(tuán)有限公司正式更名為廣東奧園置業(yè)集團(tuán)有限公司；10月，中國(guó)銀行廣東省分行授信奧園集團(tuán)10億元人民幣；同月，奧園集團(tuán)與海爾集團(tuán)簽訂全面合作協(xié)議；同月，奧園集團(tuán)輸出奧園品牌和管理，合作開(kāi)發(fā)佛山奧園；11月，在第四屆中國(guó)住交會(huì)上，南國(guó)奧園蟬聯(lián)中國(guó)名盤(pán)第一名，奧園集團(tuán)再次榮獲“中國(guó)知名品牌開(kāi)發(fā)商”稱(chēng)號(hào)；12月，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行授信奧園集團(tuán)10億人民幣；7

2003年

01月，奧園集團(tuán)被廣東省人民政府評(píng)定為“廣東省優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”60強(qiáng)之一；

03月21日，奧園集團(tuán)與廣州南沙國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司共同組建廣州南沙國(guó)奧投資限公司，拉開(kāi)了城市運(yùn)營(yíng)的序幕。

08月21日，“學(xué)習(xí)起來(lái)，中國(guó)地產(chǎn)”活動(dòng)正式啟動(dòng)暨奧園職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)學(xué)院正式成立

09月-12月，“奧園心法”分享會(huì)全國(guó)巡回路演先后在上海、重慶、武漢、濟(jì)南、深圳、南京等地舉行11月22日，陽(yáng)江奧園正式簽約8奧園核心理念開(kāi)發(fā)理念——復(fù)合地產(chǎn)管理理念——房地產(chǎn)商是系統(tǒng)集成商經(jīng)營(yíng)理念——?jiǎng)?chuàng)新、整合、速度產(chǎn)品理念——卓越的性價(jià)比9復(fù)合地產(chǎn)是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有機(jī)整合，從而將某種既具號(hào)召性又具貼近性的生活方式完整地體現(xiàn)在房地產(chǎn)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中，在滿足房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者的實(shí)用功能價(jià)值外，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充滿具體體驗(yàn)的生活感受和文化價(jià)值，使消費(fèi)者享受到美的人居生活。開(kāi)發(fā)理念——復(fù)合地產(chǎn)10強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造消費(fèi)費(fèi)者生活方式式，強(qiáng)調(diào)貼近近性和生活感感受，不只是是為了概念和和創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)；；不只是復(fù)合體體育產(chǎn)業(yè)，還還復(fù)合其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，如文化化、教育、休休閑等；強(qiáng)調(diào)將復(fù)合理理念貫穿于房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的每一環(huán)節(jié)之之中，絕不只只是營(yíng)銷(xiāo)上的的包裝；復(fù)合的目的是是為了提升產(chǎn)產(chǎn)品的附加價(jià)價(jià)值；既是理念的復(fù)復(fù)合，也是功功能價(jià)值的復(fù)復(fù)合，也是生生活體驗(yàn)的復(fù)復(fù)合，更是資資源整合的復(fù)復(fù)合。11管理理念———房地產(chǎn)商是是系統(tǒng)集成商商12創(chuàng)新、整合、速度經(jīng)營(yíng)理念———13創(chuàng)新管理創(chuàng)新———力爭(zhēng)上游（（開(kāi)發(fā)商主要要負(fù)責(zé)理念創(chuàng)創(chuàng)新、質(zhì)量的的把控和資金金流、人才流流、物質(zhì)流的的調(diào)配），，并令管理工工作序列化、、系統(tǒng)化、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化。理念創(chuàng)新———領(lǐng)跑復(fù)合地地產(chǎn)，超越單單純的產(chǎn)品屬屬性，將固化化的房子賦予予更多人性化化的理念，創(chuàng)創(chuàng)造具有豐富富文化內(nèi)涵的的生活方式。。14產(chǎn)品創(chuàng)新———從廣州奧園園的“躍式設(shè)設(shè)計(jì)”，到南南國(guó)奧園的““別墅級(jí)洋房房”、“空中中花園”，奧奧園集團(tuán)一直直領(lǐng)導(dǎo)著房地地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新的潮流。營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新———泛營(yíng)銷(xiāo)理念念（從規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)開(kāi)始便注注入營(yíng)銷(xiāo)理念念，番奧的““中國(guó)一定行行支持北京申申辦2008年奧運(yùn)會(huì)””系列簽名活活動(dòng)）15整合整合產(chǎn)業(yè)資源源——體育、、文化、教育育、休閑、旅旅游等整合社會(huì)資源源——政府、、銀行、人才才、企業(yè)（海海爾、美的））、媒體等整合專(zhuān)業(yè)資源源——各下游游技術(shù)合作公公司和材料供供應(yīng)商整合客戶資源源——奧園會(huì)會(huì)整合三要素：：一）必須明明確自己需要要什么；二））必須具備很很高的鑒賞能能力和分辨能能力；三）必必須具備坦蕩蕩的胸懷。16速度開(kāi)發(fā)建設(shè)速度度資金回收（營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)）速度連鎖網(wǎng)絡(luò)化擴(kuò)擴(kuò)張速度基于資本運(yùn)營(yíng)營(yíng)效率提出，，并在南奧充充分體現(xiàn)（南南奧12個(gè)月月內(nèi)實(shí)現(xiàn)從拿拿地、規(guī)劃、、建設(shè)到完成成首期20萬(wàn)萬(wàn)平方米的銷(xiāo)銷(xiāo)售）17產(chǎn)品理念———杰出的性能能價(jià)格比18無(wú)論是社區(qū)環(huán)環(huán)境還是室內(nèi)內(nèi)裝修，無(wú)論論是建筑質(zhì)量量還是生活配配套，在產(chǎn)品品的自然屬性性上，奧園的的所有產(chǎn)品都都做足了功夫夫。在奧園，，消費(fèi)者可以以花較少的錢(qián)錢(qián)買(mǎi)到同樣的的配套和服務(wù)務(wù)；或者花同同樣的錢(qián)買(mǎi)到到更多、更好好的配套和服服務(wù)。19杰出的性能價(jià)價(jià)格比，是打打動(dòng)消費(fèi)者最最有效的利器器。但企業(yè)要要真正做到，，則需要過(guò)硬硬的管理能力力，過(guò)硬的資資源整合能力力。20奧園的力量---五出五出出品牌出人材出網(wǎng)絡(luò)出效益出機(jī)制21奧園的力量量---質(zhì)質(zhì)的飛躍產(chǎn)品品牌的的打造---復(fù)合地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理理念金業(yè)別墅花花園—奧林林匹克花園園—奧園開(kāi)發(fā)企業(yè)的的創(chuàng)立與發(fā)發(fā)展項(xiàng)目公司---開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)---綜合性性集團(tuán)快速成長(zhǎng)，，跨越瓶頸頸地產(chǎn)界的連連鎖發(fā)展模模式資源擴(kuò)張邁邁向品牌擴(kuò)擴(kuò)張22奧園的力量量奧園的成功功，首先是是復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念念的成功23復(fù)合地產(chǎn)內(nèi)內(nèi)涵融入開(kāi)發(fā)理理念打造功能價(jià)價(jià)值營(yíng)造系統(tǒng)工工程注重生活體體驗(yàn)形成開(kāi)發(fā)模模式強(qiáng)調(diào)資源整整合24理念先行奧園開(kāi)發(fā)任任何一個(gè)小小區(qū)，首先先強(qiáng)調(diào)的是是將開(kāi)發(fā)理理念思考清清楚城市文化密密碼消費(fèi)者分析析經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r（人均均GDP/人均房屋屋成交面積積）沒(méi)有理念和和主題的房房地產(chǎn)，是是沒(méi)有靈魂魂的軀殼………最終成成為克隆一一族25理念定位原原則開(kāi)發(fā)/營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)圍繞的核核心理念滿足消費(fèi)者者的顯性和和隱性需求求26背景：90年代末末注重健康、、運(yùn)動(dòng)理念：為成功人士士提供一個(gè)個(gè)健康、運(yùn)運(yùn)動(dòng)的生活活方式，更高、更快快、更強(qiáng)目標(biāo)消費(fèi)者者：熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)、、關(guān)注健康康的一群人人27做法：傳播主題：：運(yùn)動(dòng)就在在家門(mén)口廣告：運(yùn)動(dòng)動(dòng)的便利性性體育會(huì)所、、健康體測(cè)測(cè)中心、有有氧水小區(qū)VI系系統(tǒng)公關(guān)活動(dòng)：：明星足球球賽體育明星手手印墻、擔(dān)擔(dān)任園長(zhǎng)28打造功能價(jià)價(jià)值功能價(jià)值是是指有形的的、實(shí)用的的、可見(jiàn)的的、物質(zhì)化化的東西，，比如規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、戶戶型設(shè)計(jì)、、建材使用用等。開(kāi)發(fā)發(fā)理念一定定要落實(shí)下下去，表現(xiàn)現(xiàn)為一定的的功能價(jià)值值。例：奧園的的健康路徑徑、體適能能測(cè)試中心心、體育館館、隨處可可見(jiàn)的體育育休閑設(shè)施施等，都體體現(xiàn)出健康康、運(yùn)動(dòng)的的理念追求求。29營(yíng)造系統(tǒng)工工程看不見(jiàn)摸不不著的理念念用看得見(jiàn)見(jiàn)摸的著的的建筑、環(huán)環(huán)境、人文文語(yǔ)言等來(lái)來(lái)表達(dá)從確定開(kāi)發(fā)發(fā)理念和主主題開(kāi)始，，必須貫徹徹到每一個(gè)個(gè)部門(mén)和環(huán)環(huán)節(jié)中，讓讓每個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)都領(lǐng)會(huì)、、吃透如，規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、原材材料采購(gòu)、、工程管理理、營(yíng)銷(xiāo)策策劃、廣告告形式、物物業(yè)服務(wù)等等等，是一一個(gè)系統(tǒng)工工程30如何模擬生生活感受把自己當(dāng)成成將要居住住在這里的的業(yè)主，對(duì)對(duì)他們未來(lái)來(lái)的生活進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃。。從早晨睜睜開(kāi)眼睛，，到甜美地地入睡，他他可能會(huì)接接觸哪些硬硬件？他要要經(jīng)過(guò)哪里里？他會(huì)參參與哪些活活動(dòng)？他會(huì)會(huì)選擇怎樣樣的生活方方式？我們們都要進(jìn)行行“24小小時(shí)模擬生生活”開(kāi)發(fā)理念通通過(guò)點(diǎn)點(diǎn)滴滴滴的生活活鏡頭來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)客廳31復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)理念選選擇原則人性化：人類(lèi)的一些些最基本需需求高度相相關(guān)。如健健康、運(yùn)動(dòng)動(dòng)、自然、、教育等；；大眾性（廣廣泛性）：：有廣泛的群群眾基礎(chǔ)。。參與性：消費(fèi)者很容容易感知主主題的價(jià)值值，并參與與其中匹配性：主題和當(dāng)?shù)氐叵M(fèi)者的的需求/資資源能夠匹匹配差異性（創(chuàng)創(chuàng)新性）：：與眾不同權(quán)威性（獨(dú)獨(dú)占性）32復(fù)合地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)特征創(chuàng)造市場(chǎng)策劃先導(dǎo)虛實(shí)結(jié)合整合營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)拓口碑傳播品牌33總結(jié)復(fù)合地產(chǎn)核核心在于尋尋找并營(yíng)造造消費(fèi)者對(duì)對(duì)新生活方方式/體驗(yàn)驗(yàn)的追求和和理想復(fù)合地產(chǎn)VS主題地地產(chǎn)未來(lái)潛力無(wú)無(wú)限34總結(jié)新形勢(shì)對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的要要求門(mén)檻高暴利形象開(kāi)始遇到限限制（青島島、復(fù)合地產(chǎn)---多贏贏模式商業(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)35二、房地產(chǎn)產(chǎn)（項(xiàng)目））運(yùn)營(yíng)管理理36思考如何做好項(xiàng)項(xiàng)目？項(xiàng)目成功DNA是什什么？如何減少管管理/操作作的隨機(jī)性性？決策層在開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中中最大挑戰(zhàn)戰(zhàn)是什么？？37分析做好項(xiàng)目的的心得：滿足需求最最關(guān)鍵（顯顯性/隱性性）單項(xiàng)冠軍/全能冠軍軍（不同時(shí)時(shí)期的突破破方法）加強(qiáng)開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)作的規(guī)范范性/科學(xué)學(xué)性最大挑戰(zhàn)來(lái)來(lái)自判斷/整合最大限度脫脫離人的因因素！38同樣是貝爾爾高林，在在甲地做的的園林與在在乙地做的的園林市場(chǎng)場(chǎng)效果完全全不一樣，，為什么？？是水土不不服嗎？不是！是由于開(kāi)發(fā)發(fā)商的判斷斷力和整合合力的不同同造成的?。∽畲蟮奶魬?zhàn)戰(zhàn)來(lái)自于判判斷和整合合39最大的挑戰(zhàn)戰(zhàn)來(lái)自于判判斷和整合合如何尋找和和評(píng)判各種種專(zhuān)業(yè)資源源？哪些環(huán)節(jié)是是應(yīng)該自己己做，哪些些環(huán)節(jié)應(yīng)該該委托專(zhuān)業(yè)業(yè)資源做？？時(shí)間、成本本、質(zhì)量的的動(dòng)態(tài)平衡衡？40提醒發(fā)展商是系系統(tǒng)集成商商工作關(guān)鍵是是整合、判判斷、選擇擇；推動(dòng)、、執(zhí)行目標(biāo)：房地產(chǎn)商要要用最少的的錢(qián)買(mǎi)到社社會(huì)上最好好的產(chǎn)品和和服務(wù)，并并且通過(guò)過(guò)自己高效效率的整合合，用最少少的費(fèi)用把把自己的產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)賣(mài)到最高高的價(jià)錢(qián)41項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理方法來(lái)源：總結(jié)結(jié)近年來(lái)各各地區(qū)奧園園的成功開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作和和自選動(dòng)作作42項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管管理方法“三化”原原則：標(biāo)準(zhǔn)化：關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)確確定；減少少操作的隨隨機(jī)性序列化：關(guān)關(guān)鍵流程確確定；確保保先后次序序網(wǎng)絡(luò)化：各各板塊間聯(lián)聯(lián)結(jié)/互動(dòng)動(dòng)/整合；；保證各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)間協(xié)調(diào)調(diào)/統(tǒng)一性性產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作作43運(yùn)營(yíng)管理原原則調(diào)動(dòng)、整合合專(zhuān)業(yè)資源源---成成本最低各專(zhuān)業(yè)無(wú)縫縫對(duì)接---效率最最高馬車(chē)44運(yùn)營(yíng)管理方方法實(shí)例南國(guó)奧園2000.7月征地地2000.8月-2001.1月規(guī)劃劃\計(jì)劃2001.2月-2001.8月20萬(wàn)平米同同時(shí)施工2001.7-9月月1500套套/20萬(wàn)萬(wàn)平米銷(xiāo)售售一空（總總銷(xiāo)售時(shí)間間15天））售價(jià)3500元/平平米，周邊邊項(xiàng)目?jī)H售售2200元/平米米在2001年度被中中國(guó)建設(shè)部部、中國(guó)房房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)、全國(guó)主主流媒體聯(lián)聯(lián)盟評(píng)為“中國(guó)名盤(pán)盤(pán)第一名””，2002年再度蟬蟬聯(lián)此稱(chēng)號(hào)號(hào)。45三、房地產(chǎn)（企企業(yè)）戰(zhàn)略略管理46本章提要：：解決問(wèn)題：：如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)從項(xiàng)目公公司到開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的跨跨越？思考：企業(yè)業(yè)自身角色色/生存/發(fā)展問(wèn)題題內(nèi)容提要：：一）發(fā)展商商角色定位位二）房地產(chǎn)產(chǎn)戰(zhàn)略管理理47一）發(fā)展商商的角色定定位涉及工作：：投資評(píng)估融資開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理營(yíng)銷(xiāo)物業(yè)管理建造商設(shè)計(jì)院營(yíng)銷(xiāo)商48房地產(chǎn)戰(zhàn)略略決策體系系49二）房地產(chǎn)產(chǎn)戰(zhàn)略管理理探索、回答答：企業(yè)如何固固化優(yōu)勢(shì)、、確定發(fā)展展方向及策策略企業(yè)生存三三問(wèn)：從哪里來(lái)：：背景、資資源在哪里：目目前在市場(chǎng)場(chǎng)和行業(yè)中中地位/狀狀況到哪里去：：發(fā)展方向向及策略一個(gè)項(xiàng)目的的成功不代代表一個(gè)企企業(yè)的成功功！！50房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)生存分析析案例51中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展環(huán)境境掃描硬環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)軟環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)52硬環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)硬環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)土地資源社會(huì)資源人才資源53軟環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)：開(kāi)發(fā)理念開(kāi)發(fā)模式管理模式54房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的選擇房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的三重選選擇資本主導(dǎo)型型（資本即即符號(hào)化了了資源，資資源即物化化了的資本本）技術(shù)主導(dǎo)型型機(jī)制主導(dǎo)型型55房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的選擇根據(jù)：市場(chǎng)、軟/硬環(huán)境競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)狀況自身資源及及未來(lái)可能能資源判斷發(fā)展方方向，并保保持一定的的超前性?。》e谷防饑、、未雨綢繆繆56分析2：企企業(yè)開(kāi)發(fā)模模式選擇開(kāi)發(fā)模式的的選擇如何建立競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)企業(yè)自身核核心能力/潛力分析析競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)決決定開(kāi)發(fā)模模式57競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如如何建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建建立的核心心方法成本領(lǐng)先差異化目標(biāo)集聚58企業(yè)戰(zhàn)略決決策體系總總結(jié)企業(yè)外部企企業(yè)內(nèi)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)模式變變遷開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式選擇硬環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如如何建立軟環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)企企業(yè)核心能能力/潛力力判斷59奧園的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)金業(yè)別墅花花園：營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)突破（香香港市場(chǎng)啟啟動(dòng)、王志志綱工作室室）廣州奧園：：產(chǎn)品突破破、生活方方式突破、、復(fù)合開(kāi)發(fā)發(fā)理念的引引入南國(guó)奧園：：復(fù)合開(kāi)發(fā)發(fā)理念的提提升、連鎖鎖發(fā)展模式式的形成60奧園的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)核心優(yōu)勢(shì)的的建立：速速度、整合合、創(chuàng)新-----優(yōu)越的產(chǎn)產(chǎn)品性價(jià)比比---系系統(tǒng)集成商商思路品牌營(yíng)銷(xiāo)----奧奧園連鎖開(kāi)開(kāi)發(fā)模式---五出出模式發(fā)展三階段段：奧林匹匹克階段---奧園園連鎖階段段----土地運(yùn)營(yíng)營(yíng)階段61四、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的快快速發(fā)展之之路62本章提要：：背景新形勢(shì)下對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的的要求發(fā)展瓶頸解決之道63一、背景行業(yè)內(nèi)：房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日益激烈烈（企業(yè)眾眾多）利潤(rùn)逐步下下降進(jìn)入門(mén)檻漸漸高（土地地獲取、資資金運(yùn)做等等）大型企業(yè)壟壟斷效應(yīng)開(kāi)開(kāi)始顯現(xiàn)642）產(chǎn)品：：同質(zhì)化嚴(yán)重重（惡性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)）復(fù)制迅速（（產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)難于長(zhǎng)時(shí)時(shí)間保持））653）政策：：管理力度度加大金融融資土地獲取開(kāi)發(fā)門(mén)檻預(yù)售條例物管條例664）消費(fèi)者者理性成熟比較慢決策不斷受媒體體教育自我保護(hù)意意識(shí)增強(qiáng)認(rèn)品牌樓盤(pán)盤(pán)及發(fā)展商商675）壟斷逐逐步形成合生/珠江江例子2000年年進(jìn)入北京京，第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目珠江江駿景42萬(wàn)平米2001年年，一氣拿拿下：珠江羅馬嘉嘉園：占地地21萬(wàn)公公頃、開(kāi)發(fā)發(fā)面積45萬(wàn)平米珠江綠洲：：占地24公頃，開(kāi)開(kāi)發(fā)面積36萬(wàn)平米米珠江帝景：：占地34公頃，開(kāi)開(kāi)發(fā)面積90萬(wàn)平米米2002年年簽下通州州2000畝，開(kāi)發(fā)發(fā)面積100萬(wàn)平米米項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)帶帶來(lái)的價(jià)格格優(yōu)勢(shì)珠江駿景精精裝修房，，售6000元/平平米，低于于周邊近1000元元/平米地產(chǎn)大鄂的的時(shí)代685）壟斷逐逐步形成新疆廣匯VS浙江綠綠城69二、新形勢(shì)勢(shì)下對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商的要求求成本控制能能力管理能力及時(shí)糾錯(cuò)機(jī)機(jī)制產(chǎn)品創(chuàng)新能能力資源整合能能力財(cái)稅規(guī)劃能能力70三、發(fā)展瓶瓶頸資源瓶頸品牌瓶頸人材瓶頸資金瓶頸規(guī)模瓶頸71四、解決之之道---理念與思思路發(fā)展思路的的選擇方向：專(zhuān)業(yè)化VS多元化（（香港VS歐美）做法：自我積累型型資本重組型型戰(zhàn)略聯(lián)盟型型連鎖發(fā)展型型72解決之道---奧園園連鎖發(fā)展展站在巨人的的肩膀上??！奧園平臺(tái)統(tǒng)一采購(gòu)聯(lián)聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)管理方方法品牌無(wú)形資資產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人人團(tuán)隊(duì)建立立中下游專(zhuān)業(yè)業(yè)資源搭建建產(chǎn)品研發(fā)學(xué)習(xí)型組織織全國(guó)發(fā)展聯(lián)聯(lián)盟73伙伴天下，，奧行中華華74伙伴天下奧奧行中中華一個(gè)城市尋尋找一個(gè)伙伙伴共同發(fā)展（（共享全國(guó)國(guó)平臺(tái)與機(jī)機(jī)遇）組成聯(lián)盟（（界入土地地與城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)）產(chǎn)品品牌扶扶持企業(yè)品品牌75伙伴天下奧奧行中中華下一步領(lǐng)跑復(fù)合地地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)城市未未來(lái)76伙伴遍遍天天下下779、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。06:50:5306:50:5306:5012/17/20226:50:53AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2206:50:5306:50Dec-2217-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。06:50:5306:50:5306:50Saturday,December17,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2206:50:5306:50:53December17,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。17十二月月20226:50:53上午06:50:5312月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月226:50上上午12月-2206:50December17,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/176:50:5306:50:5317December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。6:50:53上午6:50上上午06:50:5312月-229、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。06:50:5306:50:5306:5012/17/20226:50:53AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2206:50:5306:50Dec-2217-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。06:50:5306:50:5306:50Saturday,December17,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2206:50:5306:50:53December17,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。17十二月月20226:50:53上午06:50:5312月-2215、楚塞三湘接接，荊門(mén)九派派通。。。十