藝苑廣場(chǎng)項(xiàng)目建議方案

提交機(jī)構(gòu)：******提交日期：二00四年十二月八日藝苑廣場(chǎng)項(xiàng)目建議方案提交機(jī)構(gòu)：******藝苑廣場(chǎng)項(xiàng)目建議方案運(yùn)用科學(xué)的方法加以智力的推動(dòng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)客戶目標(biāo)價(jià)值的最大化。運(yùn)用科學(xué)的方法加以智力的推動(dòng)，市場(chǎng)分析

合肥房地產(chǎn)概述

合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)

本案周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)市場(chǎng)分析合肥房地產(chǎn)概述市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述合肥的城市未來(lái)發(fā)展形態(tài)呈現(xiàn)“三翼伸展、田園楔入”的風(fēng)扇形，以老城區(qū)為核心，向東、北、西南三翼逐步有序地開(kāi)發(fā)新城區(qū)，三翼之間楔入綠地，按照“多中心、組團(tuán)式”的規(guī)劃布局形態(tài)，相對(duì)獨(dú)立的發(fā)展。根據(jù)這一城市發(fā)展的總體規(guī)劃，各區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展也各有千秋。

合肥城市發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述合肥的城市未來(lái)發(fā)展形態(tài)呈市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)層面上半年全市ＧＤＰ增長(zhǎng)１５％今年１－６月份合肥市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值２４８億元，同比增長(zhǎng)１５％，比上年同期加快１．６個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)家宏觀調(diào)控成效進(jìn)一步顯現(xiàn)出來(lái)。

三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。我市1—6月份引進(jìn)內(nèi)外資形勢(shì)良好今年１～６月份，合肥市實(shí)際利用外資１．８２３２億美元，與去年同期相比增長(zhǎng)１６３％，上半年合肥市招商引資呈現(xiàn)較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。１～６月份，全市共引進(jìn)市外投資項(xiàng)目７３１個(gè)，引進(jìn)市外資金４７．９３億元，與去年同期相比，增長(zhǎng)了９．３１％，極大的促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)層面市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述宏觀環(huán)境分析政策層面“8·31”土地大限，擠兌了一部分實(shí)力較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。10月29日，央行突然微調(diào)銀行利率，成為政府宏觀調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)信號(hào)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人購(gòu)房者都產(chǎn)生了一定的影響，個(gè)人購(gòu)房更加慎重，尤其是投資性的。合肥城市化進(jìn)程大大加速對(duì)房地產(chǎn)的直接促進(jìn)作用。市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述宏觀環(huán)境分析政策層面據(jù)合肥市房地產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年合肥市城區(qū)成交的住宅房均價(jià)達(dá)2514元/平方米，非住宅房（門面、寫字樓、商鋪）均價(jià)達(dá)4228元/平方米，半年完成各類房地產(chǎn)交易額近47億元，建筑面積近275萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)近88%和62%。房地產(chǎn)管理部門預(yù)計(jì)，下半年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)活躍。合肥房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述按照中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，在人均使用面積達(dá)到30平方米之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18.12平方米，市場(chǎng)需求仍有強(qiáng)大的增長(zhǎng)后勁。據(jù)合肥市房地產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年合肥市城區(qū)成交的住宅市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述1、規(guī)模化趨勢(shì)：

合肥房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)規(guī)?；碾A段，在售樓盤大多擁有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)。2、園林化趨勢(shì)：園林美景融入社區(qū)，成為眾多樓盤的一個(gè)亮點(diǎn)。3、科技智能化趨勢(shì)：智能化成為社區(qū)現(xiàn)代化的一個(gè)標(biāo)志，為市場(chǎng)所認(rèn)同。4、郊區(qū)化趨勢(shì)：

城市的擴(kuò)張使郊區(qū)日益城市化。

5、高層化趨勢(shì)：

合肥市民對(duì)高層及小高層的接受程度有所提高，同時(shí)隨著土地資源的減少，高層化必然成為城市住宅發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)?？傮w呈現(xiàn)幾大趨勢(shì)市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述1、規(guī)模化趨勢(shì)：總體呈現(xiàn)市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層物業(yè)現(xiàn)狀高層物業(yè)在前幾年的市場(chǎng)預(yù)熱下，從2003年起開(kāi)始逐漸占據(jù)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)一定的份額，2004年各類高層物業(yè)進(jìn)入一個(gè)較快的發(fā)展期。合肥市高層在各建筑面積中的占比市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層物業(yè)現(xiàn)狀高2004年小高層、高層在各建筑類型商品住宅建筑面積中的占比與2003年相比，增長(zhǎng)了近一倍。隨著合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的健康發(fā)展，一些物業(yè)均進(jìn)入項(xiàng)目的尾盤期，而在其規(guī)劃與開(kāi)發(fā)中，尾盤項(xiàng)目多為高層或小高層，那么隨著這些小區(qū)尾盤的到來(lái)，高層與小高層消費(fèi)市場(chǎng)供應(yīng)量逐漸增多，消費(fèi)市場(chǎng)逐漸形成。高層物業(yè)仍集中于中市區(qū)及二環(huán)以內(nèi)。寫字樓商住兩用純住宅市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2004年小高層、高層在各建筑類型商品住宅建筑面高層項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較優(yōu)勢(shì)：安全視野開(kāi)闊采光、通風(fēng)好時(shí)尚、品位經(jīng)濟(jì)實(shí)力自信劣勢(shì)：價(jià)格高管理費(fèi)用高公攤大傳統(tǒng)消費(fèi)觀念影響

市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：市場(chǎng)分析---合肥高市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層物業(yè)售價(jià)走向八月各區(qū)總體價(jià)格指數(shù)七月各區(qū)總體價(jià)格指數(shù)市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層物業(yè)售價(jià)走向八九月各區(qū)總體價(jià)格指數(shù)市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層物業(yè)售價(jià)走向十月各區(qū)總體價(jià)格指數(shù)九月各區(qū)總體價(jià)格指數(shù)市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)2004年上半年高層物業(yè)的售價(jià)漲幅市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2004年上半年高層物業(yè)的售價(jià)漲幅市場(chǎng)分析---合肥

對(duì)比２００２年和２００４年消費(fèi)者對(duì)不同類型住宅的選擇情況來(lái)看，多層仍為主體，而近年來(lái)興起的小高層住宅開(kāi)始顯示了頹態(tài)，選擇比例由２００２年的３６．４％下滑到２００４年的１５．１％。取而代之“小高層”的是“高層”住宅正在逐漸被購(gòu)房消費(fèi)者所接納，需求的增長(zhǎng)趨勢(shì)較為明顯，選擇比例由２００２年的１．８％上升到２００４年的１０．７％.高層建筑是建筑類型中的一個(gè)重要有機(jī)組合，近幾年來(lái)，高層建筑在合肥建筑市場(chǎng)由原來(lái)的市場(chǎng)空白點(diǎn)逐漸發(fā)展到今天的占到合肥住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量的５％。隨著土地資源的不斷減縮，高層是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)大的方向。

市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層住宅發(fā)展走勢(shì)

對(duì)比２００２年和２００４年消費(fèi)者對(duì)不同類型住宅的選投資價(jià)值市場(chǎng)分析---區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)本案所處區(qū)域是一個(gè)老城區(qū)，樓盤開(kāi)發(fā)量較小，周邊主要為學(xué)校及單位用房，成為合肥屯溪路是合肥一重要交通干道，為合肥城市一環(huán)，區(qū)域價(jià)值優(yōu)越?，F(xiàn)期沿線開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層建筑，功能主要為商務(wù)與住宅。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)便捷的交通主要訴求：顯赫位置無(wú)限升值潛力投資價(jià)值市場(chǎng)分析---區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)本案所處區(qū)域是一代表性樓盤描述代表性樓盤描述市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：安徽安興發(fā)展股份有限公司總建面積：13萬(wàn)㎡

物業(yè)性質(zhì)：商住樓物業(yè)狀況：1幢酒店式商務(wù)公寓，1幢寫字樓，3幢住宅，最高層達(dá)30層面積范圍：49.18--250㎡

均價(jià)：5100元/㎡

工程進(jìn)度：封頂交付日期：2005.12推廣主題：工作·家，三孝口酒店式商務(wù)公寓CBD中央廣場(chǎng)市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：安徽安興市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：合肥百大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資商：合肥天時(shí)物業(yè)發(fā)展有限公司建筑設(shè)計(jì)：安徽卓越建筑設(shè)計(jì)院樓盤位置：宣城路（省體育場(chǎng)旁）總建面積：3萬(wàn)多㎡

物業(yè)性質(zhì)：住宅物業(yè)狀況：2幢（一幢28層住宅，一幢4層寫字樓）面積范圍：128--300㎡均價(jià)：3800元/㎡

工程進(jìn)度：8層交付日期：2006.6推廣主題：城市之星星辰花園市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：合肥百大市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：安徽英華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司樓盤位置：美菱大道183號(hào)總建面積：10.4萬(wàn)多㎡

物業(yè)性質(zhì)：商住樓物業(yè)狀況：2幢，層數(shù)26層面積范圍：127--187㎡均價(jià)：3600元/㎡

工程進(jìn)度：主體封項(xiàng)交付日期：2005.6九華山莊市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：安徽英華市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：合肥市廬州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤位置：長(zhǎng)江中路177號(hào)總建面積：1.5萬(wàn)多㎡

物業(yè)性質(zhì)：商住樓物業(yè)狀況：1幢，層數(shù)24層面積范圍：50--70㎡均價(jià)：4500元/㎡

工程進(jìn)度：6層交付日期：2006.6花樣年華市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：合肥市廬主要競(jìng)品描述主要競(jìng)品描述開(kāi)發(fā)商：安徽新方天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞PTW·安徽省建筑設(shè)計(jì)研究院樓盤位置：馬鞍山路與屯溪路交匯處物業(yè)性質(zhì)：商住樓物業(yè)狀況：3幢（一幢28層寫字樓，二幢11層住宅）面積范圍：77--171㎡均價(jià)：3780元/㎡

工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)封頂交付日期：2005.8市場(chǎng)分析---本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一環(huán)親家開(kāi)發(fā)商：安徽新方天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司市場(chǎng)分析---本發(fā)展商：合肥寶達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司投資商：安徽恒生經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司建筑設(shè)計(jì)：安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院建筑商：中國(guó)廣廈建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司樓盤位置：金寨路162號(hào)物業(yè)性質(zhì)：商住樓物業(yè)狀況：4幢，一幢28層辦公樓，三幢住宅層數(shù)分別為23、20、18。面積范圍：48—151.37㎡均價(jià)：3900元/㎡

工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)封頂交付日期：2005.12市場(chǎng)分析---本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析安徽國(guó)際商務(wù)中心發(fā)展商：合肥寶達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司市場(chǎng)分析---本案主發(fā)展商：安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資商：新鴻意地產(chǎn)總建面積：10萬(wàn)㎡樓盤位置：屯溪路與馬鞍山路交匯處物業(yè)性質(zhì)：商務(wù)物業(yè)狀況：1幢28層面積范圍：106.08—151.37㎡均價(jià)：3780元/㎡

未正式對(duì)外銷售市場(chǎng)分析---本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)發(fā)展商：安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司市場(chǎng)分析---本案主要消費(fèi)者目前對(duì)發(fā)展商的態(tài)度首次置業(yè)收集信息、看房階段有現(xiàn)房未入住中檔不重視二次以上置業(yè)買房、投資階段樓花期入住后中高檔重視隨著經(jīng)驗(yàn)、檔次、對(duì)樓市熟悉程度及購(gòu)買迫切感等，消費(fèi)者越來(lái)越注重開(kāi)發(fā)商的形象。消費(fèi)者目前對(duì)發(fā)展商的態(tài)度首次置業(yè)不重視二次以上置業(yè)重視隨著經(jīng)消費(fèi)者目前對(duì)物業(yè)的關(guān)注點(diǎn)核心：價(jià)格、環(huán)境樓宇建筑特點(diǎn)、發(fā)展商物業(yè)管理等消費(fèi)者購(gòu)樓時(shí)考慮因素我們?cè)谶@一點(diǎn)核心上具備優(yōu)勢(shì)！消費(fèi)者目前對(duì)物業(yè)的關(guān)注點(diǎn)核心：樓宇建筑特點(diǎn)、發(fā)展商物業(yè)管從宏觀環(huán)境分析，國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)采取政策調(diào)控，擠兌房產(chǎn)泡沫，促進(jìn)其健康發(fā)展。隨著土地供給的限制、近期銀行利率的調(diào)整，合肥房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)緩慢增長(zhǎng)的空間。各樓盤宣傳力度加大。高層市場(chǎng)供應(yīng)量近期增大，樓盤競(jìng)爭(zhēng)加劇。高層物業(yè)在合肥已進(jìn)入一個(gè)快速接受階段，從市場(chǎng)反映小戶型的高層物業(yè)較為搶手，而大戶型高層建筑存在一定滯銷的現(xiàn)象。市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)分析從宏觀環(huán)境分析，國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)采取政策調(diào)控，擠兌房產(chǎn)泡從初步的市場(chǎng)調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，高層市場(chǎng)在合肥已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)差異化營(yíng)銷的階段，從而擺脫過(guò)去單純的高檔形象的象征，也說(shuō)明隨著市場(chǎng)的深入，需求也越來(lái)越個(gè)性化。如CBD推出的“工作·家”的概念，金川大廈主推它的“十萬(wàn)元在市中心買一套”的小戶型方案，花樣年華旗幟顯明的推出其“SOHO”一族的理念、富通時(shí)代寫字樓也利用周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu)眾多的特點(diǎn)大作宣傳。因此在高層項(xiàng)目都占據(jù)著有利位置的情況下，各個(gè)項(xiàng)目要求市場(chǎng)突破，必須尋找差異化賣點(diǎn)。市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)分析從初步的市場(chǎng)調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，高層市場(chǎng)在合肥已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)差異化項(xiàng)目描述藝苑廣場(chǎng)（文化大廈）由昌皖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的高層物業(yè)，總占地面積20.8畝，總建筑面積約10萬(wàn)平米，共4幢高層，沿街一幢28層的辦公樓，三幢18層住宅，沿街門面（2層連體）擬建康體、休閑，餐飲、金融、娛樂(lè)、文化藝術(shù)品展銷中心。2005年初開(kāi)工，分二期開(kāi)發(fā)，至2006年結(jié)束。項(xiàng)目分析項(xiàng)目描述藝苑廣場(chǎng)（文化大廈）由昌皖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的高層物案名，一個(gè)樓盤的代言。好的案名,能夠反映樓盤的特色與品質(zhì)，能夠給購(gòu)買者以最直觀的感受，能夠幫助樓盤的銷售。因此在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上結(jié)合樓盤特性，我們建議項(xiàng)目推廣案名：（備選案名:嘉藝廣場(chǎng)）推廣案名：藝苑廣場(chǎng)項(xiàng)目分析案名，一個(gè)樓盤的代言。（備選案名:嘉藝廣場(chǎng)）推廣案名：藝苑廣項(xiàng)目定位：現(xiàn)今我們迎來(lái)一個(gè)居住時(shí)代，講究環(huán)境、講究氛圍、講究品味，……講究文化，居住的意義被大量發(fā)掘，人們重回自然，人們居住在優(yōu)美的社區(qū)里，當(dāng)擁有時(shí)才發(fā)現(xiàn)，僅僅是擁有，而沒(méi)有生活，徽州小村落是什么吸引人，難道是就是那黑白相間的顏色嗎，難道就是馬頭墻的外表嗎，其實(shí)不然，在這里沉淀的是文化，一種真正的居住文化，是村落中自然擁有的居住情節(jié)。在合肥有眾多樓盤打著文化的旗幟，其實(shí)不過(guò)是有高校在其周邊，有學(xué)府環(huán)繞左右，而不是社區(qū)擁有的居住文化，因此本案作為合肥第一個(gè)打文化牌，實(shí)質(zhì)性的引入文化元素進(jìn)入社區(qū)，實(shí)現(xiàn)差異化營(yíng)銷，必將引起人們追求新的居住空間。房產(chǎn)回歸以人為本，文化樓盤引領(lǐng)新風(fēng)

項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位：現(xiàn)今我們迎來(lái)一個(gè)居住時(shí)代，講究環(huán)境、講究氛圍、講究主體宣傳語(yǔ)：主推：藝術(shù)地去生活備選：生活·藝術(shù)·家當(dāng)藝術(shù)邂逅生活生活的藝術(shù)家項(xiàng)目分析主體宣傳語(yǔ)：主推：藝術(shù)地去生活項(xiàng)目分析目標(biāo)群定位1、主力群體年齡：26-35歲，多數(shù)屬70年代出生的“新生代”家庭結(jié)構(gòu)：兩口或三口小家庭、單身各占相當(dāng)比例職業(yè)：大專院校教師、教授、科研人員、演員、文藝工作者，文化產(chǎn)業(yè)者，投資者，文化素質(zhì)較高。個(gè)人收入：月收入4000元以上，工作及收入都比較穩(wěn)定，已在 合肥站穩(wěn)腳跟；置業(yè)次數(shù)：已有住房，但個(gè)人屬于首次置業(yè);投資型的二次置業(yè)者項(xiàng)目分析目標(biāo)群定位1、主力群體項(xiàng)目分析企業(yè)主管或私營(yíng)小業(yè)主。熟悉本案周邊環(huán)境，有一定的人生閱歷，注重物業(yè)的實(shí)用性。商業(yè)投資人士：看好項(xiàng)目配套及環(huán)境，多為用于出租保值，

該群體是本項(xiàng)目中商務(wù)樓的消費(fèi)對(duì)象。2、次要群體項(xiàng)目分析企業(yè)主管或私營(yíng)小業(yè)主。2、次要群體項(xiàng)目分析主力目標(biāo)群特征描述工作努力，目標(biāo)堅(jiān)定，事業(yè)心強(qiáng)，充實(shí)忙碌，渴望成就感;關(guān)注資訊，關(guān)注新鮮事物，喜歡交往與溝通;獨(dú)立自由，有主見(jiàn)，希望與眾不同；生活、工作、娛樂(lè)、休閑樣樣不誤，精力充沛，激情洋溢;心態(tài)積極上進(jìn)，豁達(dá)樂(lè)觀;

注重居家氛圍的營(yíng)造。項(xiàng)目分析主力目標(biāo)群特征描述工作努力，目標(biāo)堅(jiān)定，事業(yè)心強(qiáng)，充實(shí)忙碌，渴如何出彩？——藝苑廣場(chǎng)應(yīng)該以何種差異化形象出現(xiàn)？如何讓目標(biāo)群感覺(jué)藝苑廣場(chǎng)是為他而建？如何讓目標(biāo)群認(rèn)知它、進(jìn)而認(rèn)同它？項(xiàng)目推廣建議如何出彩？——藝苑廣場(chǎng)應(yīng)該以何種差異化形象出現(xiàn)？項(xiàng)目推廣建議建立一個(gè)差異化的形象必要性：從推廣的角度考慮，通過(guò)建立、塑造及包裝樓盤形象帶動(dòng)銷售是小型樓盤進(jìn)行速效市場(chǎng)推廣的可行之道；從傳播的角度考慮，進(jìn)行樓盤形象包裝并不意味著要投入更多的費(fèi)用，相反，它是有效利用宣傳費(fèi)用的可行之道；從競(jìng)爭(zhēng)的角度考慮，建立一個(gè)具差異化的、個(gè)性鮮明的形象是致勝之根本。項(xiàng)目推廣建議建立一個(gè)差異化的形象必要性：項(xiàng)目推廣建議

原則配合工程進(jìn)度及銷售節(jié)奏，通過(guò)系列視覺(jué)包裝、媒體發(fā)布及宣傳活動(dòng)建立及提升品牌形象，在目標(biāo)群心目中建立起藝苑廣場(chǎng)是一個(gè)“文化品味社區(qū)”的品牌認(rèn)知及認(rèn)同，和“藝術(shù)·生活·家”的形象核心。入手點(diǎn)：三大方面：視覺(jué)包裝——廣告推廣——公關(guān)及促銷活動(dòng)項(xiàng)目推廣建議原則項(xiàng)目推廣建議途徑視覺(jué)包裝（含VI、現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳物料）媒介廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告推廣階段及主題活動(dòng)規(guī)劃及行銷建議項(xiàng)目推廣建議途徑項(xiàng)目推廣建議項(xiàng)目建議

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品是它的核心，尤其現(xiàn)在，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的情況下，我們更應(yīng)該從產(chǎn)品設(shè)計(jì)入手，提高項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)。這已經(jīng)成為競(jìng)爭(zhēng)中關(guān)鍵的一環(huán)。項(xiàng)目建議

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品是它的核心，尤其現(xiàn)在，在市場(chǎng)產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則園林景觀特色化品質(zhì)樓盤的最大特色是其景觀設(shè)計(jì)，而本案卻明顯缺乏營(yíng)造景觀所需要的面積優(yōu)勢(shì)及自然資源優(yōu)勢(shì)，那么作為一個(gè)樓盤品質(zhì)最有效的提升手法---景觀設(shè)計(jì)，我們，只有結(jié)合項(xiàng)目整體定位，做出自己的特色，充分體現(xiàn)本案所獨(dú)有的生活理念才能吸引要求日益提高的客戶群體。加之本項(xiàng)目自身因其園林面積比重較小，因此更需要引入有特點(diǎn)的景觀設(shè)計(jì)。建議在住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目間組成圍合之式的中庭廣場(chǎng)，以文化為主題，設(shè)立主題雕塑，加以蜿蜒曲折的步道走廊等筆法繪制理想的中庭景觀文化。針對(duì)本案我們提出以下幾個(gè)建議原則產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則園林景觀特色化針對(duì)本案我們提出以下幾個(gè)建議原建材設(shè)備科技化由于我們的項(xiàng)目正是為那些站在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代前沿的人群建造的，便更應(yīng)符合這類人群的生活方式和消費(fèi)心理，在建材和設(shè)備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品，以保證住戶有高水準(zhǔn)的生活品質(zhì)；同時(shí)，亦將為項(xiàng)目增添更多新的賣點(diǎn)，加強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則戶型設(shè)計(jì)三維化在戶型設(shè)計(jì)中，在平面功能、布局合理的前提下，應(yīng)加注重空間的塑造，例如：錯(cuò)層設(shè)計(jì)、躍層兩層高的挑高起居空間、有室內(nèi)落差的陽(yáng)光餐廳、寬大的露臺(tái)以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。建材設(shè)備科技化產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則戶型設(shè)計(jì)三維化物業(yè)服務(wù)人性化物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項(xiàng)目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競(jìng)爭(zhēng)的重要指標(biāo)。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將市場(chǎng)原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?。產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則社區(qū)管理智能化閉路電視監(jiān)控、電子巡更、門磁、窗磁、可視對(duì)講、防災(zāi)報(bào)警及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人性化產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則社區(qū)管理智能化開(kāi)辟文化場(chǎng)所----“文化長(zhǎng)廊”、“藝術(shù)館”文化重在交流，沒(méi)有思想的交流，文化將陷入死角。因此在賦予小區(qū)以文化牌，打造文化概念時(shí)，引入文化主營(yíng)陣地，尤為必要，創(chuàng)造一個(gè)文化交流的平臺(tái)----“文化長(zhǎng)廊”、“藝術(shù)館”“文化長(zhǎng)廊”、“藝術(shù)館”內(nèi)容規(guī)劃：建議引入多個(gè)不同形式的會(huì)館形式，能夠承辦各種類型的主題性活動(dòng)，各種繪畫展覽，各種類型的講座，會(huì)議，文藝表演，嘉年華晚會(huì)、藝術(shù)沙龍等。主體仍以文化傳播、藝術(shù)展現(xiàn)為原則，在設(shè)計(jì)中注重文化因素的加入，成為合肥一個(gè)重要的文化場(chǎng)所。具體手法開(kāi)辟文化場(chǎng)所----“文化長(zhǎng)廊”、“藝術(shù)館”具體手法建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實(shí)用和美觀兩個(gè)目的。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。從這個(gè)意義上說(shuō)，風(fēng)格對(duì)住宅開(kāi)發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個(gè)層面：從建筑本身來(lái)說(shuō)，是通過(guò)風(fēng)格來(lái)取得兩重效果：一是美觀，二是識(shí)別（如同CI設(shè)計(jì)）從發(fā)展商的角度來(lái)說(shuō)，良好的建筑風(fēng)格對(duì)整盤促銷是有積極意義的。正因?yàn)榇?，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤賣點(diǎn)之一。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。特別是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。建筑風(fēng)格建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實(shí)用和美觀兩個(gè)目的。由于風(fēng)建筑風(fēng)格身份體現(xiàn)心理特征美觀心情愉悅文化氛圍購(gòu)買欲望利潤(rùn)本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議與中庭廣場(chǎng)相呼應(yīng)，配以大面積墻面及玻璃窗或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架。線條簡(jiǎn)潔明朗為宜，給人以高雅、時(shí)尚的雙重感受。具體手法建筑風(fēng)格身份體現(xiàn)心理特征美觀心情愉悅文化氛圍購(gòu)買欲望利潤(rùn)“外立面”對(duì)樓宇價(jià)格的影響不斷上升雖然外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價(jià)格中所占的比例有越來(lái)越高的趨勢(shì)。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對(duì)樓宇價(jià)值的影響增加得也會(huì)較快。樓市發(fā)展的必然趨勢(shì)是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷售市場(chǎng)越來(lái)越成熟的今天，人們對(duì)居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價(jià)值功能和其它綜合功能，使樓盤的品位大大提高。本案樓宇在外立面設(shè)計(jì)中需要注重樓盤外立面的整體效果與底層商鋪的合理過(guò)渡。使之融為一體。在立面材質(zhì)選擇上我們建議采用高檔的面磚材料，顏色以淡雅的色調(diào)為主，營(yíng)造一個(gè)既體現(xiàn)檔次，又有親和力的視覺(jué)感覺(jué)。在頂層設(shè)計(jì)一定的造型，以強(qiáng)化樓盤立面的特色性，成為樓盤銷售期另一個(gè)賣點(diǎn)。立面效果“外立面”對(duì)樓宇價(jià)格的影響不斷上升立面效果戶型設(shè)計(jì)建議目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對(duì)居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對(duì)于打造一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計(jì)特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直接影響到項(xiàng)目后期最重要的環(huán)節(jié)----產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項(xiàng)目精品的重要一環(huán)。戶型設(shè)計(jì)建議目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果表明，高層項(xiàng)目小面積的戶型較受青睞，從市場(chǎng)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，周邊樓盤小戶型一推出市場(chǎng)即售完，如安徽商務(wù)中心，CBD等，而普遍滯銷的是大面積的戶型，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的熱銷戶型都以面積在100平米以下的小戶型為主，而面積在130平米以上的戶型基本上銷售業(yè)績(jī)不佳。另外層高對(duì)樓盤的銷售也起著關(guān)鍵的作用，如世紀(jì)云頂項(xiàng)目層高達(dá)到5米多，做到了使用面積大于建筑面積的效果，也倍受市場(chǎng)青睞。市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果表明，高層項(xiàng)目小面積的戶型較受青睞，從市場(chǎng)調(diào)研可具體手法開(kāi)發(fā)適量小戶型在戶型配比上加入適量小戶型，兩居室，面積在100平米以下，或以更小的單身公寓型的戶型面市，這樣的戶型設(shè)計(jì)滿足了消費(fèi)者在總價(jià)一定程度下，又能享受城市中心的便利。使得投資居住兩相宜。引入錯(cuò)層設(shè)計(jì)局部的錯(cuò)層設(shè)計(jì)，形成非常嚴(yán)格的功能劃分，使得居室不再單調(diào)，生活更有情趣，以空間的變化性來(lái)刺激消費(fèi)，也為項(xiàng)目后期推廣創(chuàng)造一個(gè)好的宣傳賣點(diǎn)。具體手法開(kāi)發(fā)適量小戶型購(gòu)房者越來(lái)越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實(shí)現(xiàn)了這一要求?？罩谢▓@選取100-120平米的較大戶型設(shè)置空中花園（以贈(zèng)送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)?？罩谢▓@的形式空中花園形式一：加大陽(yáng)臺(tái)面積達(dá)20-25平米，形成陽(yáng)臺(tái)式空中花園空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為20-30平米，而后才是客廳。立體花園走入高層住宅具體手法購(gòu)房者越來(lái)越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶底層架空空間建議在小區(qū)后面的住宅樓體中，采用層高5.1米高的底層架空層，底層架空在本案中顯得尤其必要，一方面增加園區(qū)綠化面積，人在其中，視野通透，小區(qū)的通風(fēng)效果佳。另一方面增加一些運(yùn)動(dòng)設(shè)施。敝司認(rèn)為，本項(xiàng)目占地有限，園林的合理營(yíng)造是本項(xiàng)目有待解決的首要問(wèn)題，通過(guò)損失部分樓座首層面積，營(yíng)造大面積的景觀園林是非常值得的，此舉在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新與亮點(diǎn)。具體手法底層架空空間建議在小區(qū)后面的住宅樓體中，采用層高5.1米高的●

社區(qū)內(nèi)的車行道路設(shè)計(jì)盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)，可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性，同時(shí)應(yīng)實(shí)行人車分流?！褴囆械雷鳛橹饕傻缿?yīng)設(shè)立指路牌。路牌也可反映社區(qū)的特色?！袢诵械揽刹捎寐咽彶降溃黾泳G化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。道路設(shè)置要點(diǎn)具體手法●社區(qū)內(nèi)的車行道路設(shè)計(jì)盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同配套設(shè)施規(guī)劃建議內(nèi)容當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。

每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。本案應(yīng)增加車位設(shè)置，本案由于商務(wù)樓的存在，各種會(huì)議、辦公用車等必然很多，這樣就要求有充足的停車位，同時(shí)本案業(yè)主定位較高，私家車的不斷增加將是本案面臨的一個(gè)必然的現(xiàn)實(shí)，因此同樣有車位的需求。配套設(shè)施規(guī)劃建議內(nèi)容當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的物業(yè)管理建議隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸成熟，購(gòu)房者的注意力已不僅僅停留在實(shí)物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長(zhǎng)期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù)不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費(fèi)者是否在此置業(yè)。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明：2002年三地新開(kāi)發(fā)的樓盤的賣點(diǎn)主要集中在物業(yè)管理（97%）、位置（94%）、價(jià)格（92.8%）、戶型（91.4%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（83.5%）、物有所值（79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點(diǎn)。因此，高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理已經(jīng)成為眾多開(kāi)發(fā)商吸引目標(biāo)客戶的重要手段之一。因此建議從項(xiàng)目建設(shè)初期即邀請(qǐng)知名物業(yè)公司介入本案運(yùn)作，提升物業(yè)檔次。物業(yè)管理建議隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸成熟，購(gòu)附：合作方案附：合作方案方案一保證金銷售我司將支付一定的保證金。這是基于對(duì)項(xiàng)目的銷售信心的把握上，在對(duì)項(xiàng)目本身負(fù)責(zé)的基礎(chǔ)上，在自我加壓的要求上同時(shí)體現(xiàn)公司整體實(shí)力。一、

銷售底價(jià)：銷售底價(jià)是對(duì)可能出現(xiàn)的溢價(jià)的規(guī)定，這是我司對(duì)該項(xiàng)目最低售價(jià)的底限。住宅：

元/㎡寫字樓：

元/㎡我們?yōu)槭裁匆@么做，一個(gè)是對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查上，但主要目的在為以后物業(yè)的升值打下基礎(chǔ)；如果把底價(jià)定的過(guò)高，把預(yù)留的空間漲死。那么物業(yè)在銷售過(guò)程過(guò)程中很難來(lái)體現(xiàn)升值的空間，過(guò)快的達(dá)到市場(chǎng)的高價(jià)位，會(huì)使客戶對(duì)于總價(jià)的承受度過(guò)于敏感，從而影響銷售進(jìn)度，影響資金的回籠，勢(shì)必造成后期提價(jià)困難，造成物業(yè)升值潛力不大，使購(gòu)房者感到物業(yè)沒(méi)有保值的安全感，會(huì)形成不良的市場(chǎng)口碑。方案一保證金銷售二、

溢價(jià)分成比例：我們認(rèn)為超出底價(jià)以上部分為溢價(jià)。發(fā)展商得溢價(jià)部分的70%，我司得該部分的30%。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中我司認(rèn)為發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)與壓力會(huì)大于代理商，而溢價(jià)部分既是從市場(chǎng)所得，也是對(duì)發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，因此發(fā)展商理應(yīng)獲取溢價(jià)的主要利潤(rùn)。

三、保證金：對(duì)項(xiàng)目銷售信心的體現(xiàn)，也是我司實(shí)力的體現(xiàn)，更是代理商自我加壓的體現(xiàn)。保證金：萬(wàn)元原則上保證金的支付在雙方建立共同管理帳戶內(nèi)，在合同簽定時(shí)，我司本著對(duì)合同的嚴(yán)肅性，支付部分保證金，其余部分則在發(fā)展商取得預(yù)售許可證后，再行支付。（具體方式協(xié)商解決）二、溢價(jià)分成比例：我們認(rèn)為超出底價(jià)以上部分為溢價(jià)。銷售率歸還金額30%20%50%30%80%50%四、保證金歸還我們認(rèn)為保證金的歸還應(yīng)于銷售率成相應(yīng)的比例，以體現(xiàn)合理的原則：五、傭金傭金是發(fā)展商給予代理商一定比例的提成：銷售總價(jià)2%(不包含廣告費(fèi)）在這里我們考慮到發(fā)展商的成本，也本著誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的原則，在這二者基礎(chǔ)上，擬定收取2%的這樣一個(gè)比例。

銷售率歸還金額30%20%50%30%80%50%四、保證金六、

代理周期個(gè)月在這一欄中，我們主要考慮的是作為代理商應(yīng)本著服務(wù)的精神，不但做好前期的銷售服務(wù)也要做好后期的售后服務(wù)工作，而這個(gè)周期可能涵蓋交房的工作，因此，我們希望能夠配合發(fā)展商做為交房的工作，就從客戶關(guān)系情況而言我們還是比較了解接待的購(gòu)房者。

七、

銷售進(jìn)度中的獎(jiǎng)懲我們認(rèn)為必要的獎(jiǎng)懲還是需要，這不僅是發(fā)展商對(duì)代理公司的要求，也是代理商自我加壓的要求，我們建議：在每月結(jié)算的溢價(jià)中，扣留20%的溢價(jià)傭金，如果提前完成銷售則獎(jiǎng)勵(lì)代理商總溢價(jià)傭金的20%，如果未能按時(shí)完成即在代理期滿后未能完成則扣除累計(jì)的20%的溢價(jià)傭金。六、

代理周期方案二顧問(wèn)及銷售指導(dǎo)服務(wù)內(nèi)容：一、項(xiàng)目理解及概念提升1．項(xiàng)目功能2．項(xiàng)目命名3．概念提升二、市場(chǎng)分析、目標(biāo)市場(chǎng)選擇1．市場(chǎng)調(diào)研與分析·營(yíng)銷環(huán)境分析·競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2．市場(chǎng)定位·市場(chǎng)定位·功能定位·形象定位3．目標(biāo)市場(chǎng)選擇三、產(chǎn)品策劃1．規(guī)劃建議2．環(huán)境建議3．配套建議4．平面布局及主力戶型5．外立面及建筑風(fēng)格6．建筑材料、設(shè)備7．物業(yè)管理建議四、品牌識(shí)別系統(tǒng)建立與設(shè)計(jì)（一）基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)1．標(biāo)志2．標(biāo)準(zhǔn)字體3．標(biāo)準(zhǔn)色4．象征圖形與吉祥物方案二顧問(wèn)及銷售指導(dǎo)服務(wù)內(nèi)容：一、項(xiàng)目理解及概念提升三、產(chǎn)品5．標(biāo)準(zhǔn)組合（二）應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)1．展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)（1）地盤形象設(shè)計(jì)·工地圍墻展示·工地廣告牌·導(dǎo)示牌·立柱掛旗·條幅·昭示牌（2）售樓形象設(shè)計(jì)A．銷售形象展示

·售樓處內(nèi)部形象概念提示及指導(dǎo)·銷售中心形象背景牌及接待部分B．外賣場(chǎng)展示·展銷會(huì)展場(chǎng)設(shè)計(jì)·氣球·大氣球豎幅·招示牌·看房專車2．事務(wù)用品系統(tǒng)（1）工作證（卡）（2）名片（3）便箋、筆（4）紙杯（5）手提袋（6）銷售人員工作牌（7）購(gòu)房合同封套5．標(biāo)準(zhǔn)組合B．外賣場(chǎng)展示3.導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)（1）樣板間·戶型牌·功能牌（主人房、書房等）·免費(fèi)贈(zèng)送牌（潔具、櫥具等）·設(shè)計(jì)要領(lǐng)介紹（2）售樓處·區(qū)位標(biāo)示牌·功能提示牌（三）戶外廣告類1．車體廣告2．候車亭3．現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示牌4．路牌廣告五、價(jià)格系統(tǒng)1．定價(jià)策略2．價(jià)格體系3．付款方式六、促銷策劃（一）廣告策劃及創(chuàng)意構(gòu)想（二）廣告用語(yǔ)文庫(kù)（三）傳播與媒介策略的制定1．目標(biāo)2．原則3．分階段策略·進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和姿態(tài)·分階段目標(biāo)制定·分階段戰(zhàn)術(shù)安排3.導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)五、價(jià)格系統(tǒng)4．媒介炒作計(jì)劃的制定、實(shí)施、監(jiān)控及調(diào)整·籌備期·內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期·引銷期·強(qiáng)銷期·促銷期（四）市場(chǎng)推廣策略（五）公共關(guān)系策略七、項(xiàng)目全程宣傳物料實(shí)施1．售樓書設(shè)計(jì)2．售樓處展板設(shè)計(jì)3．其它宣傳品設(shè)計(jì)八、媒體廣告實(shí)施（一）創(chuàng)意類1．報(bào)紙廣告創(chuàng)意2．電視廣告創(chuàng)意3．廣播廣告創(chuàng)意4．其它廣告創(chuàng)意（二）媒體選擇與代理發(fā)布1．報(bào)紙的選擇與代理發(fā)布2．電視的選擇與代理發(fā)布3．戶外及其它媒體的選擇與代理發(fā)布

4．媒介炒作計(jì)劃的制定、實(shí)八、媒體廣告實(shí)施

九、項(xiàng)目全程跟進(jìn)服務(wù)1．實(shí)行項(xiàng)目小組工作制2．定期廣告發(fā)布效果跟蹤調(diào)查及信息反饋3．定期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)控4．廣告成本預(yù)算及費(fèi)用監(jiān)控傭金提取：按項(xiàng)目總銷售額的千分之四提取，具體提取方法雙方協(xié)商。不含項(xiàng)目各項(xiàng)媒體推廣費(fèi)用，可代理各媒體廣告發(fā)布。具體合作方式雙方協(xié)商。九、項(xiàng)目全程跟進(jìn)服務(wù)傭金提取：提交機(jī)構(gòu)：******提交日期：二00四年十二月八日藝苑廣場(chǎng)項(xiàng)目建議方案提交機(jī)構(gòu)：******藝苑廣場(chǎng)項(xiàng)目建議方案運(yùn)用科學(xué)的方法加以智力的推動(dòng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)客戶目標(biāo)價(jià)值的最大化。運(yùn)用科學(xué)的方法加以智力的推動(dòng)，市場(chǎng)分析

合肥房地產(chǎn)概述

合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)

本案周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)市場(chǎng)分析合肥房地產(chǎn)概述市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述合肥的城市未來(lái)發(fā)展形態(tài)呈現(xiàn)“三翼伸展、田園楔入”的風(fēng)扇形，以老城區(qū)為核心，向東、北、西南三翼逐步有序地開(kāi)發(fā)新城區(qū)，三翼之間楔入綠地，按照“多中心、組團(tuán)式”的規(guī)劃布局形態(tài)，相對(duì)獨(dú)立的發(fā)展。根據(jù)這一城市發(fā)展的總體規(guī)劃，各區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展也各有千秋。

合肥城市發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述合肥的城市未來(lái)發(fā)展形態(tài)呈市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)層面上半年全市ＧＤＰ增長(zhǎng)１５％今年１－６月份合肥市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值２４８億元，同比增長(zhǎng)１５％，比上年同期加快１．６個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)家宏觀調(diào)控成效進(jìn)一步顯現(xiàn)出來(lái)。

三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。我市1—6月份引進(jìn)內(nèi)外資形勢(shì)良好今年１～６月份，合肥市實(shí)際利用外資１．８２３２億美元，與去年同期相比增長(zhǎng)１６３％，上半年合肥市招商引資呈現(xiàn)較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。１～６月份，全市共引進(jìn)市外投資項(xiàng)目７３１個(gè)，引進(jìn)市外資金４７．９３億元，與去年同期相比，增長(zhǎng)了９．３１％，極大的促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)層面市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述宏觀環(huán)境分析政策層面“8·31”土地大限，擠兌了一部分實(shí)力較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。10月29日，央行突然微調(diào)銀行利率，成為政府宏觀調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)信號(hào)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人購(gòu)房者都產(chǎn)生了一定的影響，個(gè)人購(gòu)房更加慎重，尤其是投資性的。合肥城市化進(jìn)程大大加速對(duì)房地產(chǎn)的直接促進(jìn)作用。市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述宏觀環(huán)境分析政策層面據(jù)合肥市房地產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年合肥市城區(qū)成交的住宅房均價(jià)達(dá)2514元/平方米，非住宅房（門面、寫字樓、商鋪）均價(jià)達(dá)4228元/平方米，半年完成各類房地產(chǎn)交易額近47億元，建筑面積近275萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)近88%和62%。房地產(chǎn)管理部門預(yù)計(jì)，下半年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)活躍。合肥房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述按照中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，在人均使用面積達(dá)到30平方米之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18.12平方米，市場(chǎng)需求仍有強(qiáng)大的增長(zhǎng)后勁。據(jù)合肥市房地產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年合肥市城區(qū)成交的住宅市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述1、規(guī)?；厔?shì)：

合肥房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)規(guī)模化的階段，在售樓盤大多擁有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)。2、園林化趨勢(shì)：園林美景融入社區(qū)，成為眾多樓盤的一個(gè)亮點(diǎn)。3、科技智能化趨勢(shì)：智能化成為社區(qū)現(xiàn)代化的一個(gè)標(biāo)志，為市場(chǎng)所認(rèn)同。4、郊區(qū)化趨勢(shì)：

城市的擴(kuò)張使郊區(qū)日益城市化。

5、高層化趨勢(shì)：

合肥市民對(duì)高層及小高層的接受程度有所提高，同時(shí)隨著土地資源的減少，高層化必然成為城市住宅發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。總體呈現(xiàn)幾大趨勢(shì)市場(chǎng)分析---合肥房地產(chǎn)概述1、規(guī)?；厔?shì)：總體呈現(xiàn)市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層物業(yè)現(xiàn)狀高層物業(yè)在前幾年的市場(chǎng)預(yù)熱下，從2003年起開(kāi)始逐漸占據(jù)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)一定的份額，2004年各類高層物業(yè)進(jìn)入一個(gè)較快的發(fā)展期。合肥市高層在各建筑面積中的占比市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層物業(yè)現(xiàn)狀高2004年小高層、高層在各建筑類型商品住宅建筑面積中的占比與2003年相比，增長(zhǎng)了近一倍。隨著合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的健康發(fā)展，一些物業(yè)均進(jìn)入項(xiàng)目的尾盤期，而在其規(guī)劃與開(kāi)發(fā)中，尾盤項(xiàng)目多為高層或小高層，那么隨著這些小區(qū)尾盤的到來(lái)，高層與小高層消費(fèi)市場(chǎng)供應(yīng)量逐漸增多，消費(fèi)市場(chǎng)逐漸形成。高層物業(yè)仍集中于中市區(qū)及二環(huán)以內(nèi)。寫字樓商住兩用純住宅市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2004年小高層、高層在各建筑類型商品住宅建筑面高層項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較優(yōu)勢(shì)：安全視野開(kāi)闊采光、通風(fēng)好時(shí)尚、品位經(jīng)濟(jì)實(shí)力自信劣勢(shì)：價(jià)格高管理費(fèi)用高公攤大傳統(tǒng)消費(fèi)觀念影響

市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：市場(chǎng)分析---合肥高市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層物業(yè)售價(jià)走向八月各區(qū)總體價(jià)格指數(shù)七月各區(qū)總體價(jià)格指數(shù)市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層物業(yè)售價(jià)走向八九月各區(qū)總體價(jià)格指數(shù)市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層物業(yè)售價(jià)走向十月各區(qū)總體價(jià)格指數(shù)九月各區(qū)總體價(jià)格指數(shù)市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)2004年上半年高層物業(yè)的售價(jià)漲幅市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2004年上半年高層物業(yè)的售價(jià)漲幅市場(chǎng)分析---合肥

對(duì)比２００２年和２００４年消費(fèi)者對(duì)不同類型住宅的選擇情況來(lái)看，多層仍為主體，而近年來(lái)興起的小高層住宅開(kāi)始顯示了頹態(tài)，選擇比例由２００２年的３６．４％下滑到２００４年的１５．１％。取而代之“小高層”的是“高層”住宅正在逐漸被購(gòu)房消費(fèi)者所接納，需求的增長(zhǎng)趨勢(shì)較為明顯，選擇比例由２００２年的１．８％上升到２００４年的１０．７％.高層建筑是建筑類型中的一個(gè)重要有機(jī)組合，近幾年來(lái)，高層建筑在合肥建筑市場(chǎng)由原來(lái)的市場(chǎng)空白點(diǎn)逐漸發(fā)展到今天的占到合肥住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量的５％。隨著土地資源的不斷減縮，高層是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)大的方向。

市場(chǎng)分析---合肥高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀高層住宅發(fā)展走勢(shì)

對(duì)比２００２年和２００４年消費(fèi)者對(duì)不同類型住宅的選投資價(jià)值市場(chǎng)分析---區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)本案所處區(qū)域是一個(gè)老城區(qū)，樓盤開(kāi)發(fā)量較小，周邊主要為學(xué)校及單位用房，成為合肥屯溪路是合肥一重要交通干道，為合肥城市一環(huán)，區(qū)域價(jià)值優(yōu)越。現(xiàn)期沿線開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層建筑，功能主要為商務(wù)與住宅。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)便捷的交通主要訴求：顯赫位置無(wú)限升值潛力投資價(jià)值市場(chǎng)分析---區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)本案所處區(qū)域是一代表性樓盤描述代表性樓盤描述市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：安徽安興發(fā)展股份有限公司總建面積：13萬(wàn)㎡

物業(yè)性質(zhì)：商住樓物業(yè)狀況：1幢酒店式商務(wù)公寓，1幢寫字樓，3幢住宅，最高層達(dá)30層面積范圍：49.18--250㎡

均價(jià)：5100元/㎡

工程進(jìn)度：封頂交付日期：2005.12推廣主題：工作·家，三孝口酒店式商務(wù)公寓CBD中央廣場(chǎng)市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：安徽安興市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：合肥百大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資商：合肥天時(shí)物業(yè)發(fā)展有限公司建筑設(shè)計(jì)：安徽卓越建筑設(shè)計(jì)院樓盤位置：宣城路（省體育場(chǎng)旁）總建面積：3萬(wàn)多㎡

物業(yè)性質(zhì)：住宅物業(yè)狀況：2幢（一幢28層住宅，一幢4層寫字樓）面積范圍：128--300㎡均價(jià)：3800元/㎡

工程進(jìn)度：8層交付日期：2006.6推廣主題：城市之星星辰花園市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：合肥百大市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：安徽英華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司樓盤位置：美菱大道183號(hào)總建面積：10.4萬(wàn)多㎡

物業(yè)性質(zhì)：商住樓物業(yè)狀況：2幢，層數(shù)26層面積范圍：127--187㎡均價(jià)：3600元/㎡

工程進(jìn)度：主體封項(xiàng)交付日期：2005.6九華山莊市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：安徽英華市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：合肥市廬州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤位置：長(zhǎng)江中路177號(hào)總建面積：1.5萬(wàn)多㎡

物業(yè)性質(zhì)：商住樓物業(yè)狀況：1幢，層數(shù)24層面積范圍：50--70㎡均價(jià)：4500元/㎡

工程進(jìn)度：6層交付日期：2006.6花樣年華市場(chǎng)分析---代表性樓盤的綜合性分析開(kāi)發(fā)商：合肥市廬主要競(jìng)品描述主要競(jìng)品描述開(kāi)發(fā)商：安徽新方天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞PTW·安徽省建筑設(shè)計(jì)研究院樓盤位置：馬鞍山路與屯溪路交匯處物業(yè)性質(zhì)：商住樓物業(yè)狀況：3幢（一幢28層寫字樓，二幢11層住宅）面積范圍：77--171㎡均價(jià)：3780元/㎡

工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)封頂交付日期：2005.8市場(chǎng)分析---本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一環(huán)親家開(kāi)發(fā)商：安徽新方天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司市場(chǎng)分析---本發(fā)展商：合肥寶達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司投資商：安徽恒生經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司建筑設(shè)計(jì)：安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院建筑商：中國(guó)廣廈建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司樓盤位置：金寨路162號(hào)物業(yè)性質(zhì)：商住樓物業(yè)狀況：4幢，一幢28層辦公樓，三幢住宅層數(shù)分別為23、20、18。面積范圍：48—151.37㎡均價(jià)：3900元/㎡

工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)封頂交付日期：2005.12市場(chǎng)分析---本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析安徽國(guó)際商務(wù)中心發(fā)展商：合肥寶達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司市場(chǎng)分析---本案主發(fā)展商：安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資商：新鴻意地產(chǎn)總建面積：10萬(wàn)㎡樓盤位置：屯溪路與馬鞍山路交匯處物業(yè)性質(zhì)：商務(wù)物業(yè)狀況：1幢28層面積范圍：106.08—151.37㎡均價(jià)：3780元/㎡

未正式對(duì)外銷售市場(chǎng)分析---本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)發(fā)展商：安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司市場(chǎng)分析---本案主要消費(fèi)者目前對(duì)發(fā)展商的態(tài)度首次置業(yè)收集信息、看房階段有現(xiàn)房未入住中檔不重視二次以上置業(yè)買房、投資階段樓花期入住后中高檔重視隨著經(jīng)驗(yàn)、檔次、對(duì)樓市熟悉程度及購(gòu)買迫切感等，消費(fèi)者越來(lái)越注重開(kāi)發(fā)商的形象。消費(fèi)者目前對(duì)發(fā)展商的態(tài)度首次置業(yè)不重視二次以上置業(yè)重視隨著經(jīng)消費(fèi)者目前對(duì)物業(yè)的關(guān)注點(diǎn)核心：價(jià)格、環(huán)境樓宇建筑特點(diǎn)、發(fā)展商物業(yè)管理等消費(fèi)者購(gòu)樓時(shí)考慮因素我們?cè)谶@一點(diǎn)核心上具備優(yōu)勢(shì)！消費(fèi)者目前對(duì)物業(yè)的關(guān)注點(diǎn)核心：樓宇建筑特點(diǎn)、發(fā)展商物業(yè)管從宏觀環(huán)境分析，國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)采取政策調(diào)控，擠兌房產(chǎn)泡沫，促進(jìn)其健康發(fā)展。隨著土地供給的限制、近期銀行利率的調(diào)整，合肥房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)緩慢增長(zhǎng)的空間。各樓盤宣傳力度加大。高層市場(chǎng)供應(yīng)量近期增大，樓盤競(jìng)爭(zhēng)加劇。高層物業(yè)在合肥已進(jìn)入一個(gè)快速接受階段，從市場(chǎng)反映小戶型的高層物業(yè)較為搶手，而大戶型高層建筑存在一定滯銷的現(xiàn)象。市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)分析從宏觀環(huán)境分析，國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)采取政策調(diào)控，擠兌房產(chǎn)泡從初步的市場(chǎng)調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，高層市場(chǎng)在合肥已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)差異化營(yíng)銷的階段，從而擺脫過(guò)去單純的高檔形象的象征，也說(shuō)明隨著市場(chǎng)的深入，需求也越來(lái)越個(gè)性化。如CBD推出的“工作·家”的概念，金川大廈主推它的“十萬(wàn)元在市中心買一套”的小戶型方案，花樣年華旗幟顯明的推出其“SOHO”一族的理念、富通時(shí)代寫字樓也利用周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu)眾多的特點(diǎn)大作宣傳。因此在高層項(xiàng)目都占據(jù)著有利位置的情況下，各個(gè)項(xiàng)目要求市場(chǎng)突破，必須尋找差異化賣點(diǎn)。市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)分析從初步的市場(chǎng)調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，高層市場(chǎng)在合肥已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)差異化項(xiàng)目描述藝苑廣場(chǎng)（文化大廈）由昌皖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的高層物業(yè)，總占地面積20.8畝，總建筑面積約10萬(wàn)平米，共4幢高層，沿街一幢28層的辦公樓，三幢18層住宅，沿街門面（2層連體）擬建康體、休閑，餐飲、金融、娛樂(lè)、文化藝術(shù)品展銷中心。2005年初開(kāi)工，分二期開(kāi)發(fā)，至2006年結(jié)束。項(xiàng)目分析項(xiàng)目描述藝苑廣場(chǎng)（文化大廈）由昌皖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的高層物案名，一個(gè)樓盤的代言。好的案名,能夠反映樓盤的特色與品質(zhì)，能夠給購(gòu)買者以最直觀的感受，能夠幫助樓盤的銷售。因此在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上結(jié)合樓盤特性，我們建議項(xiàng)目推廣案名：（備選案名:嘉藝廣場(chǎng)）推廣案名：藝苑廣場(chǎng)項(xiàng)目分析案名，一個(gè)樓盤的代言。（備選案名:嘉藝廣場(chǎng)）推廣案名：藝苑廣項(xiàng)目定位：現(xiàn)今我們迎來(lái)一個(gè)居住時(shí)代，講究環(huán)境、講究氛圍、講究品味，……講究文化，居住的意義被大量發(fā)掘，人們重回自然，人們居住在優(yōu)美的社區(qū)里，當(dāng)擁有時(shí)才發(fā)現(xiàn)，僅僅是擁有，而沒(méi)有生活，徽州小村落是什么吸引人，難道是就是那黑白相間的顏色嗎，難道就是馬頭墻的外表嗎，其實(shí)不然，在這里沉淀的是文化，一種真正的居住文化，是村落中自然擁有的居住情節(jié)。在合肥有眾多樓盤打著文化的旗幟，其實(shí)不過(guò)是有高校在其周邊，有學(xué)府環(huán)繞左右，而不是社區(qū)擁有的居住文化，因此本案作為合肥第一個(gè)打文化牌，實(shí)質(zhì)性的引入文化元素進(jìn)入社區(qū)，實(shí)現(xiàn)差異化營(yíng)銷，必將引起人們追求新的居住空間。房產(chǎn)回歸以人為本，文化樓盤引領(lǐng)新風(fēng)

項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位：現(xiàn)今我們迎來(lái)一個(gè)居住時(shí)代，講究環(huán)境、講究氛圍、講究主體宣傳語(yǔ)：主推：藝術(shù)地去生活備選：生活·藝術(shù)·家當(dāng)藝術(shù)邂逅生活生活的藝術(shù)家項(xiàng)目分析主體宣傳語(yǔ)：主推：藝術(shù)地去生活項(xiàng)目分析目標(biāo)群定位1、主力群體年齡：26-35歲，多數(shù)屬70年代出生的“新生代”家庭結(jié)構(gòu)：兩口或三口小家庭、單身各占相當(dāng)比例職業(yè)：大專院校教師、教授、科研人員、演員、文藝工作者，文化產(chǎn)業(yè)者，投資者，文化素質(zhì)較高。個(gè)人收入：月收入4000元以上，工作及收入都比較穩(wěn)定，已在 合肥站穩(wěn)腳跟；置業(yè)次數(shù)：已有住房，但個(gè)人屬于首次置業(yè);投資型的二次置業(yè)者項(xiàng)目分析目標(biāo)群定位1、主力群體項(xiàng)目分析企業(yè)主管或私營(yíng)小業(yè)主。熟悉本案周邊環(huán)境，有一定的人生閱歷，注重物業(yè)的實(shí)用性。商業(yè)投資人士：看好項(xiàng)目配套及環(huán)境，多為用于出租保值，

該群體是本項(xiàng)目中商務(wù)樓的消費(fèi)對(duì)象。2、次要群體項(xiàng)目分析企業(yè)主管或私營(yíng)小業(yè)主。2、次要群體項(xiàng)目分析主力目標(biāo)群特征描述工作努力，目標(biāo)堅(jiān)定，事業(yè)心強(qiáng)，充實(shí)忙碌，渴望成就感;關(guān)注資訊，關(guān)注新鮮事物，喜歡交往與溝通;獨(dú)立自由，有主見(jiàn)，希望與眾不同；生活、工作、娛樂(lè)、休閑樣樣不誤，精力充沛，激情洋溢;心態(tài)積極上進(jìn)，豁達(dá)樂(lè)觀;

注重居家氛圍的營(yíng)造。項(xiàng)目分析主力目標(biāo)群特征描述工作努力，目標(biāo)堅(jiān)定，事業(yè)心強(qiáng)，充實(shí)忙碌，渴如何出彩？——藝苑廣場(chǎng)應(yīng)該以何種差異化形象出現(xiàn)？如何讓目標(biāo)群感覺(jué)藝苑廣場(chǎng)是為他而建？如何讓目標(biāo)群認(rèn)知它、進(jìn)而認(rèn)同它？項(xiàng)目推廣建議如何出彩？——藝苑廣場(chǎng)應(yīng)該以何種差異化形象出現(xiàn)？項(xiàng)目推廣建議建立一個(gè)差異化的形象必要性：從推廣的角度考慮，通過(guò)建立、塑造及包裝樓盤形象帶動(dòng)銷售是小型樓盤進(jìn)行速效市場(chǎng)推廣的可行之道；從傳播的角度考慮，進(jìn)行樓盤形象包裝并不意味著要投入更多的費(fèi)用，相反，它是有效利用宣傳費(fèi)用的可行之道；從競(jìng)爭(zhēng)的角度考慮，建立一個(gè)具差異化的、個(gè)性鮮明的形象是致勝之根本。項(xiàng)目推廣建議建立一個(gè)差異化的形象必要性：項(xiàng)目推廣建議

原則配合工程進(jìn)度及銷售節(jié)奏，通過(guò)系列視覺(jué)包裝、媒體發(fā)布及宣傳活動(dòng)建立及提升品牌形象，在目標(biāo)群心目中建立起藝苑廣場(chǎng)是一個(gè)“文化品味社區(qū)”的品牌認(rèn)知及認(rèn)同，和“藝術(shù)·生活·家”的形象核心。入手點(diǎn)：三大方面：視覺(jué)包裝——廣告推廣——公關(guān)及促銷活動(dòng)項(xiàng)目推廣建議原則項(xiàng)目推廣建議途徑視覺(jué)包裝（含VI、現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳物料）媒介廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告推廣階段及主題活動(dòng)規(guī)劃及行銷建議項(xiàng)目推廣建議途徑項(xiàng)目推廣建議項(xiàng)目建議

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品是它的核心，尤其現(xiàn)在，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的情況下，我們更應(yīng)該從產(chǎn)品設(shè)計(jì)入手，提高項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)。這已經(jīng)成為競(jìng)爭(zhēng)中關(guān)鍵的一環(huán)。項(xiàng)目建議

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品是它的核心，尤其現(xiàn)在，在市場(chǎng)產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則園林景觀特色化品質(zhì)樓盤的最大特色是其景觀設(shè)計(jì)，而本案卻明顯缺乏營(yíng)造景觀所需要的面積優(yōu)勢(shì)及自然資源優(yōu)勢(shì)，那么作為一個(gè)樓盤品質(zhì)最有效的提升手法---景觀設(shè)計(jì)，我們，只有結(jié)合項(xiàng)目整體定位，做出自己的特色，充分體現(xiàn)本案所獨(dú)有的生活理念才能吸引要求日益提高的客戶群體。加之本項(xiàng)目自身因其園林面積比重較小，因此更需要引入有特點(diǎn)的景觀設(shè)計(jì)。建議在住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目間組成圍合之式的中庭廣場(chǎng)，以文化為主題，設(shè)立主題雕塑，加以蜿蜒曲折的步道走廊等筆法繪制理想的中庭景觀文化。針對(duì)本案我們提出以下幾個(gè)建議原則產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則園林景觀特色化針對(duì)本案我們提出以下幾個(gè)建議原建材設(shè)備科技化由于我們的項(xiàng)目正是為那些站在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代前沿的人群建造的，便更應(yīng)符合這類人群的生活方式和消費(fèi)心理，在建材和設(shè)備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品，以保證住戶有高水準(zhǔn)的生活品質(zhì)；同時(shí)，亦將為項(xiàng)目增添更多新的賣點(diǎn)，加強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則戶型設(shè)計(jì)三維化在戶型設(shè)計(jì)中，在平面功能、布局合理的前提下，應(yīng)加注重空間的塑造，例如：錯(cuò)層設(shè)計(jì)、躍層兩層高的挑高起居空間、有室內(nèi)落差的陽(yáng)光餐廳、寬大的露臺(tái)以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。建材設(shè)備科技化產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則戶型設(shè)計(jì)三維化物業(yè)服務(wù)人性化物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項(xiàng)目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競(jìng)爭(zhēng)的重要指標(biāo)。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將市場(chǎng)原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?。產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則社區(qū)管理智能化閉路電視監(jiān)控、電子巡更、門磁、窗磁、可視對(duì)講、防災(zāi)報(bào)警及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人性化產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則社區(qū)管理智能化開(kāi)辟文化場(chǎng)所----“文化長(zhǎng)廊”、“藝術(shù)館”文化重在交流，沒(méi)有思想的交流，文化將陷入死角。因此在賦予小區(qū)以文化牌，打造文化概念時(shí)，引入文化主營(yíng)陣地，尤為必要，創(chuàng)造一個(gè)文化交流的平臺(tái)----“文化長(zhǎng)廊”、“藝術(shù)館”“文化長(zhǎng)廊”、“藝術(shù)館”內(nèi)容規(guī)劃：建議引入多個(gè)不同形式的會(huì)館形式，能夠承辦各種類型的主題性活動(dòng)，各種繪畫展覽，各種類型的講座，會(huì)議，文藝表演，嘉年華晚會(huì)、藝術(shù)沙龍等。主體仍以文化傳播、藝術(shù)展現(xiàn)為原則，在設(shè)計(jì)中注重文化因素的加入，成為合肥一個(gè)重要的文化場(chǎng)所。具體手法開(kāi)辟文化場(chǎng)所----“文化長(zhǎng)廊”、“藝術(shù)館”具體手法建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實(shí)用和美觀兩個(gè)目的。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。從這個(gè)意義上說(shuō)，風(fēng)格對(duì)住宅開(kāi)發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個(gè)層面：從建筑本身來(lái)說(shuō)，是通過(guò)風(fēng)格來(lái)取得兩重效果：一是美觀，二是識(shí)別（如同CI設(shè)計(jì)）從發(fā)展商的角度來(lái)說(shuō)，良好的建筑風(fēng)格對(duì)整盤促銷是有積極意義的。正因?yàn)榇?，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤賣點(diǎn)之一。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。特別是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。建筑風(fēng)格建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實(shí)用和美觀兩個(gè)目的。由于風(fēng)建筑風(fēng)格身份體現(xiàn)心理特征美觀心情愉悅文化氛圍購(gòu)買欲望利潤(rùn)本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議與中庭廣場(chǎng)相呼應(yīng)，配以大面積墻面及玻璃窗或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架。線條簡(jiǎn)潔明朗為宜，給人以高雅、時(shí)尚的雙重感受。具體手法建筑風(fēng)格身份體現(xiàn)心理特征美觀心情愉悅文化氛圍購(gòu)買欲望利潤(rùn)“外立面”對(duì)樓宇價(jià)格的影響不斷上升雖然外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價(jià)格中所占的比例有越來(lái)越高的趨勢(shì)。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對(duì)樓宇價(jià)值的影響增加得也會(huì)較快。樓市發(fā)展的必然趨勢(shì)是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷售市場(chǎng)越來(lái)越成熟的今天，人們對(duì)居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價(jià)值功能和其它綜合功能，使樓盤的品位大大提高。本案樓宇在外立面設(shè)計(jì)中需要注重樓盤外立面的整體效果與底層商鋪的合理過(guò)渡。使之融為一體。在立面材質(zhì)選擇上我們建議采用高檔的面磚材料，顏色以淡雅的色調(diào)為主，營(yíng)造一個(gè)既體現(xiàn)檔次，又有親和力的視覺(jué)感覺(jué)。在頂層設(shè)計(jì)一定的造型，以強(qiáng)化樓盤立面的特色性，成為樓盤銷售期另一個(gè)賣點(diǎn)。立面效果“外立面”對(duì)樓宇價(jià)格的影響不斷上升立面效果戶型設(shè)計(jì)建議目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對(duì)居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對(duì)于打造一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計(jì)特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直接影響到項(xiàng)目后期最重要的環(huán)節(jié)----產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項(xiàng)目精品的重要一環(huán)。戶型設(shè)計(jì)建議目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果表明，高層項(xiàng)目小面積的戶型較受青睞，從市場(chǎng)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，周邊樓盤小戶型一推出市場(chǎng)即售完，如安徽商務(wù)中心，CBD等，而普遍滯銷的是大面積的戶型，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的熱銷戶型都以面積在100平米以下的小戶型為主，而面積在130平米以上的戶型基本上銷售業(yè)績(jī)不佳。另外層高對(duì)樓盤的銷售也起著關(guān)鍵的作用，如世紀(jì)云頂項(xiàng)目層高達(dá)到5米多，做到了使用面積大于建筑面積的效果，也倍受市場(chǎng)青睞。市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果表明，高層項(xiàng)目小面積的戶型較受青睞，從市場(chǎng)調(diào)研可具體手法開(kāi)發(fā)適量小戶型在戶型配比上加入適量小戶型，兩居室，面積在100平米以下，或以更小的單身公寓型的戶型面市，這樣的戶型設(shè)計(jì)滿足了消費(fèi)者在總價(jià)一定程度下，又能享受城市中心的便利。使得投資居住兩相宜。引入錯(cuò)層設(shè)計(jì)局部的錯(cuò)層設(shè)計(jì)，形成非常嚴(yán)格的功能劃分，使得居室不再單調(diào)，生活更有情趣，以空間的變化性來(lái)刺激消費(fèi)，也為項(xiàng)目后期推廣創(chuàng)造一個(gè)好的宣傳賣點(diǎn)。具體手法開(kāi)發(fā)適量小戶型購(gòu)房者越來(lái)越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實(shí)現(xiàn)了這一要求?？罩谢▓@選取100-120平米的較大戶型設(shè)置空中花園（以贈(zèng)送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)?？罩谢▓@的形式空中花園形式一：加大陽(yáng)臺(tái)面積達(dá)20-25平米，形成陽(yáng)臺(tái)式空中花園空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為20-30平米，而后才是客廳。立體花園走入高層住宅具體手法購(gòu)房者越來(lái)越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶底層架空空間建議在小區(qū)后面的住宅樓體中，采用層高5.1米高的底層架空層，底層架空在本案中顯得尤其必要，一方面增加園區(qū)綠化面積，人在其中，視野通透，小區(qū)的通風(fēng)效果佳。另一方面增加一些運(yùn)動(dòng)設(shè)施。敝司認(rèn)為，本項(xiàng)目占地有限，園林的合理營(yíng)造是本項(xiàng)目有待解決的首要問(wèn)題，通過(guò)損失部分樓座首層面積，營(yíng)造大面積的景觀園林是非常值得的，此舉在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新與亮點(diǎn)。具體手法底層架空空間建議在小區(qū)后面的住宅樓體中，采用層高5.1米高的●

社區(qū)內(nèi)的車行道路設(shè)計(jì)盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)，可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性，同時(shí)應(yīng)實(shí)行人車分流。●車行道作為主要干道應(yīng)設(shè)立指路牌。路牌也可反映社區(qū)的特色。●人行道可采用卵石緩步道，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。道路設(shè)置要點(diǎn)具體手法●社區(qū)內(nèi)的車行道路設(shè)計(jì)盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同配套設(shè)施規(guī)劃建議內(nèi)容當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。

每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。本案應(yīng)增加車位設(shè)置，本案由于商務(wù)樓的存在，各種會(huì)議、辦公用車等必然很多，這樣就要求有充足的停車位，同時(shí)本案業(yè)主定位較高，私家車的不斷增加將是本案面臨的一個(gè)必然的現(xiàn)實(shí)，因此同樣有車位的需求。配套設(shè)施規(guī)劃建議內(nèi)容當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的物業(yè)管理建議隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸成熟，購(gòu)房者的注意力已不僅僅停留在實(shí)物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長(zhǎng)期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù)不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費(fèi)者是否在此置業(yè)。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明：2002年三地新開(kāi)發(fā)的樓盤的賣點(diǎn)主要集中在物業(yè)管理（97%）、位置（94%）、價(jià)格（92.8%）、戶型（91.4%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（83.5%）、物有所值（79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點(diǎn)。因此，高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理已經(jīng)成為眾多開(kāi)發(fā)商吸引目標(biāo)客戶的重要手段之一。因此建議從項(xiàng)目建設(shè)初期即邀請(qǐng)知名物業(yè)公司介入本案運(yùn)作，提升物業(yè)檔次。物業(yè)管理建議隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸成熟，購(gòu)附：合作方案