房地產(chǎn)估計(jì)第八章成本法練習(xí)題參考

第八章成本法練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題１、成本法看法中的“成本”，其實(shí)不是平常意義上的成本，而是（A）。Ａ、價(jià)錢Ｂ、生產(chǎn)開(kāi)支Ｃ、勞動(dòng)價(jià)值Ｄ、成本加利潤(rùn)２、從賣方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是（B）。Ａ、代替原理Ｂ、生產(chǎn)開(kāi)支價(jià)值論Ｃ、預(yù)期利潤(rùn)原理Ｄ、價(jià)錢組成原理３、從買方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是（A），即買方愿意支付的最高價(jià)錢，不能高于他所估計(jì)的從頭開(kāi)發(fā)建筑該房地產(chǎn)所需開(kāi)支的代價(jià)，假如高于該代價(jià)，他還不如自已開(kāi)發(fā)建筑。Ａ、代替原理Ｂ、生產(chǎn)開(kāi)支價(jià)值論Ｃ、預(yù)期利潤(rùn)原理Ｄ、價(jià)錢組成原理４、只假如新近開(kāi)發(fā)建筑、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建筑或許可以假定從頭開(kāi)發(fā)建筑的房地產(chǎn)，都可以采納（C）估價(jià)。Ａ、比較法Ｂ、利潤(rùn)法Ｃ、成本法Ｄ、假定開(kāi)發(fā)法５、成本法特別合用于（D）的房地產(chǎn)的估價(jià)。Ａ、有利潤(rùn)交易少Ｂ、無(wú)利潤(rùn)交易多Ｃ、有利潤(rùn)交易多Ｄ、無(wú)利潤(rùn)交易少６、純真建筑物的估計(jì)平常采納（C）。Ａ、比較法Ｂ、利潤(rùn)法Ｃ、成本法Ｄ、假定開(kāi)發(fā)法７、在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包含投保和理賠）及其余傷害賠償中，平常是采納（A）。Ａ、成本法估價(jià)Ｂ、利潤(rùn)法估價(jià)Ｃ、比較法估價(jià)Ｄ、假定開(kāi)發(fā)法估價(jià)８、在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)錢直接取決于其（B），而非開(kāi)支的成本，成本的增減必定要對(duì)（）有所作用才能形成價(jià)錢。Ａ、市場(chǎng)成交價(jià)錢Ｂ、功能Ｃ、開(kāi)發(fā)成本Ｄ、互換價(jià)值９、運(yùn)用成本法估價(jià)，需要懂得（C）。Ａ、房地產(chǎn)成本組成Ｂ、房地產(chǎn)供求關(guān)系Ｃ、房地產(chǎn)價(jià)錢組成Ｄ、房地產(chǎn)重置價(jià)錢組成10、在圓滿的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地獲得成本一般由購(gòu)買土地的價(jià)款和購(gòu)買時(shí)由（D）組成。A、買賣兩方同時(shí)繳納的稅費(fèi)B、賣方繳納的稅費(fèi)C、買賣兩方各自繳納的稅費(fèi)D、買方繳納的稅費(fèi)11、從估價(jià)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商自有資本應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲的（A）分開(kāi)，不可以算做（）。A、利潤(rùn)B、利息C、收入D、利潤(rùn)12、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的（B）。1A、實(shí)質(zhì)利潤(rùn)B、均勻利潤(rùn)C(jī)、超額利潤(rùn)D、正常利潤(rùn)13、在估計(jì)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意（B）與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。A、開(kāi)發(fā)成本B、計(jì)算基數(shù)C、利潤(rùn)D、投資14、成本法最基本的公式為：積算價(jià)錢=（C）—折舊。A、重修價(jià)錢B、重置價(jià)錢C、從頭購(gòu)建價(jià)錢D、成本價(jià)錢15、對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（D）是一種有效的方法，由于新開(kāi)發(fā)區(qū)在早期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地益也沒(méi)有。A、比較法B、利潤(rùn)法C、路線價(jià)法D、成本法16、重置價(jià)錢，是采納（A）時(shí)的建筑資料、建筑構(gòu)配件、設(shè)施和建筑技術(shù)等，依據(jù)（）的價(jià)錢水平，從頭建筑與估價(jià)對(duì)象擁有同樣功能的新建筑物的正常價(jià)錢。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)B、現(xiàn)時(shí)C、交易日期D、建筑時(shí)間17、重修價(jià)錢，是采納與做人對(duì)象建筑物同樣的建筑資料、建筑構(gòu)配件、設(shè)施和建筑技術(shù)等，依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)錢水平，從頭建筑與估價(jià)對(duì)象建筑物（B）的新建筑物的必需支出及應(yīng)得利潤(rùn)。A、擁有同樣功能B、同樣C、擁有同樣功能D、近似18、在一般狀況下，（B）合用于一般建筑物和因年月長(zhǎng)遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物同樣的建筑資料、建筑構(gòu)配件和設(shè)施，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物還原建筑困難的建筑物的估價(jià)。A、重修價(jià)錢B、重置價(jià)錢C、從頭購(gòu)建價(jià)錢D、積算價(jià)錢19、（A）合用于有特別保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)，如人們看重的有特別建筑風(fēng)格的建筑物等。A、重修價(jià)錢B、重置價(jià)錢C、從頭購(gòu)建價(jià)錢D、積算價(jià)錢20、重置價(jià)錢的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必定結(jié)果，同時(shí)也是“（D）”的表現(xiàn)。A、預(yù)期原理B、利潤(rùn)原理C、生產(chǎn)開(kāi)支D、代替原理21、工料丈量法的長(zhǎng)處是詳盡、正確，弊端是費(fèi)時(shí)費(fèi)勁并需要有其余專家的參加，它主要用于（D）的建筑物的估價(jià)。A、擁有重要價(jià)值B、擁有現(xiàn)實(shí)價(jià)值C、擁有巨大價(jià)值D、擁有歷史價(jià)值22、估價(jià)上的折舊是各樣原由所造成的價(jià)值減損，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)錢之間的差距，扣除折舊即是（A）。A、減價(jià)修正B、價(jià)值賠償C、扣除差額D、耗資賠償23、外面折舊又稱經(jīng)濟(jì)折舊，是指（B）自己之外的各樣不利要素所造成的其價(jià)值減損。A、土地B、建筑物C、房地產(chǎn)D、建筑物和修筑物224、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命，有效年紀(jì)或（D）之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。A、節(jié)余價(jià)值B、節(jié)余自然壽命C、節(jié)余壽命D、節(jié)余經(jīng)濟(jì)壽命25、一個(gè)房子六成新，則可判斷該房子的新舊程度是（B）。A、圓滿房B、基本圓滿房C、一般破壞房D、嚴(yán)重破壞房26、成新折扣法是依據(jù)建筑物的建成年月、新舊程度等，判斷出建筑物的（B），直接求取建筑物的現(xiàn)值。A、折舊率B、成新率C、節(jié)余使用壽命D、實(shí)質(zhì)耗資程度27、經(jīng)濟(jì)合用住所的利潤(rùn)不得超出：DA、無(wú)利潤(rùn)B、售價(jià)的3%C、成本開(kāi)支之和的3%D、開(kāi)發(fā)成本的3%28、在估價(jià)上，從頭購(gòu)建價(jià)錢與折舊總數(shù)的差被視為（C）。A、財(cái)產(chǎn)的賬面價(jià)值B、固定財(cái)產(chǎn)凈值C、財(cái)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)價(jià)值D、財(cái)產(chǎn)價(jià)值29、在房地產(chǎn)估價(jià)中，其實(shí)不是全部的建筑物的折舊問(wèn)題都是估價(jià)上的折舊，如利潤(rùn)法中需要扣除的（B）就屬于會(huì)計(jì)上的折舊。A、建筑物折舊費(fèi)和土地使用費(fèi)B、建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)C、建筑物折舊費(fèi)D、土地使用費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)30、實(shí)質(zhì)估價(jià)中，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從（A）起計(jì)。A、建筑物完工查收合格之日B、建筑物完工之日C、建筑物動(dòng)工之日D、建筑物交托使用之日31、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)質(zhì)經(jīng)過(guò)年數(shù)加上D）計(jì)算折舊。A、土地使用權(quán)年限基礎(chǔ)B、節(jié)余經(jīng)濟(jì)壽命C、節(jié)余壽命D、土地使用權(quán)的節(jié)余年限32、某一般商品住所，其土地使用權(quán)出讓年限為70年，建筑期為3年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為55年，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（B）。A、52年B、55年C、58年D、70年33、某工廠廠房，建成5年后補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40年，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（A）A、40年B、45年C、50年D、55年34、某辦公樓，其土地使用權(quán)出讓年限為50年，并在土地出讓合同中商定不可以續(xù)期，建筑限時(shí)為3年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為55年，在這類狀況下，計(jì)算建筑折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（C）A、50年B、53年C、47年D、55年35、某舊庫(kù)房改建的超級(jí)市場(chǎng)，在該舊庫(kù)房建成后5年補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，未商定不同樣意續(xù)期，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為55年，在這類狀況下，計(jì)算3建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（B）。A、40年B、45年C、50年D、55年二、判斷題１、成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)錢各組成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)錢的方法。（√）２、房地產(chǎn)成本的增添其實(shí)不用然能增添其價(jià)值，投入的成本不多也不用然說(shuō)明其價(jià)值不高。（√）３、開(kāi)發(fā)成本高其實(shí)不用然意味著房地產(chǎn)價(jià)錢就高，開(kāi)發(fā)成本低也不用然說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)錢就不高。（√）４、從估價(jià)的角度看，開(kāi)發(fā)商自有資本應(yīng)得的利息要與其應(yīng)獲和利潤(rùn)分開(kāi)，不可以算作利潤(rùn)。（√）５、在圓滿的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地獲得成本一般是由購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)組成。（X）６、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是開(kāi)發(fā)商所能獲得的實(shí)質(zhì)利潤(rùn)，而不是開(kāi)發(fā)商所希望獲得的利潤(rùn)。（X）７、同一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)，采納不同樣的計(jì)算基數(shù)與其相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)估計(jì)，所得的結(jié)果是不同樣的。（√）８、對(duì)新開(kāi)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，由于新開(kāi)發(fā)區(qū)在早期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地利潤(rùn)也還沒(méi)有。（√）９、重置價(jià)錢又稱重置成本，是采納估價(jià)對(duì)象原有的建筑資料，建筑物配件、設(shè)施和建筑技術(shù)等，依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)錢水平，從頭建筑與估價(jià)對(duì)象建筑擁有同樣功能的新建筑物的正常價(jià)錢。（X）10、在一般狀況下，重修價(jià)錢合用于一般建筑物和因年月長(zhǎng)遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物同樣的建筑資料、建筑構(gòu)配件和設(shè)施、或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物還原建筑有困難的建筑物的估價(jià)。（X）11、重置價(jià)錢的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必定結(jié)果，同時(shí)也是“代替原理”的表現(xiàn)。（√）12、估價(jià)上的折舊是各樣原由所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)錢之間的差額，扣除折舊即是減價(jià)修正。（√）13、在一個(gè)高級(jí)住所區(qū)的周邊建設(shè)一座工廠，該住所區(qū)的住所價(jià)值會(huì)降落，這也是經(jīng)濟(jì)折舊。（√）14、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，有效年紀(jì)短于其實(shí)質(zhì)經(jīng)過(guò)年數(shù)。（X）15、實(shí)質(zhì)察看法不是直接以建筑物的相關(guān)年限（特別是實(shí)質(zhì)經(jīng)過(guò)年數(shù)）來(lái)獲得建筑物的折舊，而是重視建建物的實(shí)質(zhì)耗資程度。（√）16、成新折扣法是依據(jù)建筑物的建成年月、新舊程度等，確立建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。（√）17、在計(jì)算折舊中，平常先以年限法為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，此后依據(jù)實(shí)質(zhì)察看法進(jìn)行修正，這是一種綜合運(yùn)用。（√）18、在估價(jià)中，從頭購(gòu)建價(jià)錢與折舊總數(shù)的差被視為財(cái)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)價(jià)值。它不用與市場(chǎng)價(jià)值相一致。（X）19、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。（√）20、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)質(zhì)經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的節(jié)余年限計(jì)算折舊。（√）4三、計(jì)算題１、某商品住所樓建于10年前，由購(gòu)買政府出讓的土地而建，土地使用年限為70年，土地面積1500m2，土地出讓價(jià)錢（熟地）為每平方米1000元，現(xiàn)時(shí)從頭獲得該類土地每平方米需要1600元。住所樓的總建筑面積為3300m2，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)每平方米900元，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物第平方米建筑面積需要1200元。經(jīng)濟(jì)壽命為50年。此中門窗等破壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元；裝飾的重置價(jià)錢為40萬(wàn)元，均勻壽命為5年，已使用3年；設(shè)施的重置價(jià)錢100萬(wàn)元，均勻壽命為15年，已使用10年，養(yǎng)護(hù)狀況正常。殘值率均為零。試評(píng)估該住所樓現(xiàn)時(shí)的價(jià)值。1．解：(1)由所給資料，運(yùn)用成本法估價(jià)，其公式以下房地產(chǎn)價(jià)錢＝土地重置價(jià)＋建筑物重置價(jià)—建筑物折舊(2)土地的重置價(jià)＝1600×1500＝240萬(wàn)元(3)求取建筑物的重置價(jià)＝1200×3300＝396萬(wàn)元(4)求取折舊總數(shù)：①門窗等破壞的折舊額＝3萬(wàn)元②裝飾的折舊額＝40×3／5＝24萬(wàn)元②設(shè)施的折舊額＝100×10／15＝66．67萬(wàn)元④長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝(396—3—40—100)×10/50＝50．6萬(wàn)元?jiǎng)t該建筑物的折舊總數(shù)＝3+24+66.67＋50.6＝144.27萬(wàn)元(5)該住所樓的現(xiàn)時(shí)總價(jià)＝240+396—144．27＝491.73萬(wàn)元該住所樓的現(xiàn)時(shí)單價(jià)＝491．73／3300＝1490.09元／m2。2、估價(jià)對(duì)象為一政府用辦公樓：土地總面積：1000m2；建筑總面積4500m2；建于1992年9月尾，鋼筋混凝土構(gòu)造，需評(píng)估該辦公樓2012年9月30日的價(jià)值。收集相關(guān)資料以下：（1）收集三宗土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，相關(guān)資料如表5-1所示：表5-1實(shí)例交易價(jià)錢交易狀況交易日期房地產(chǎn)狀況A2200正常2012年3月30日比估價(jià)對(duì)象劣3%B2050正常2011年12月30日比估價(jià)對(duì)象劣8%C2380比正常價(jià)錢高3%2012年5月30日比估價(jià)對(duì)象優(yōu)5%從2011年12月至2012年9月地價(jià)每個(gè)月上長(zhǎng)升0.5%。（2）當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)用地的開(kāi)支等資料以下：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征有郊區(qū)農(nóng)地均勻每畝需要10萬(wàn)元的征地賠償、部署等開(kāi)支，向政府交托土地使用權(quán)出讓金等每平方米150元，土地開(kāi)發(fā)開(kāi)支、稅金和利潤(rùn)等每平方米120元，以上全計(jì)為城市邊沿熟地的價(jià)錢。該城市土地分為8個(gè)級(jí)別，城市邊沿土地為第8級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第3級(jí)土地上。各級(jí)土地之間的價(jià)錢差別如表5-2所示：表5-2級(jí)別123456785地價(jià)是次級(jí)土地的倍數(shù)1.41.41.41.41.41.41.41地價(jià)是最差級(jí)土地的倍數(shù)10.547.535.383.842.741.961.41（3）建筑物的重置價(jià)錢為1100元/m2（4）建筑物耐用年限為60年，無(wú)殘值。試用成本法評(píng)估該辦公樓2012年9月30日的價(jià)值。土地重置價(jià)要求分別用比較法和成本法求取（如需計(jì)算均勻值，請(qǐng)采納簡(jiǎn)單算術(shù)均勻法）。(1)成本法公式以下：舊房地價(jià)錢＝土地的從頭獲得價(jià)錢或從頭開(kāi)發(fā)成本＋建筑物的從頭購(gòu)建價(jià)錢－建筑物的折舊(2)求取土地的重置價(jià)①用市場(chǎng)法求?。盒拚蟮膯蝺r(jià)＝2200×（100/100）×（1＋0．5％）6×(100／97)＝2336．94元／m2修正后的單價(jià)＝2050×(100／100)×(1＋0．5％)9×(100／9)2＝2330.56元／m2修正后的單價(jià)＝2380×(100／103)×(1＋0．5％)4×(100／105)＝2304.16元／m2再用簡(jiǎn)單算術(shù)均勻法求得土地價(jià)錢＝(2336.94+2330.56+2244.99)／3＝2304.16元／計(jì)②用成本法求?。河谜饔棉r(nóng)地的開(kāi)支加土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等,再加上地段差價(jià)調(diào)理的方法求取土地價(jià)錢為：[(100000／666．67)+150十120]×5.38＝2259.60元／m2③再用簡(jiǎn)單算術(shù)均勻法求得上述兩法的均勻土地價(jià)錢為：(2304.16＋2259.60)／2＝2281.88元／m2土地總價(jià)＝2281.88×1000＝228.t9萬(wàn)元求建筑物的重置價(jià)值為：1100×4500＝495萬(wàn)元求建筑物折舊總數(shù)為495×20/60＝165萬(wàn)元計(jì)算估價(jià)額：該房地產(chǎn)價(jià)錢(總價(jià))＝228.19+495-165＝558．19萬(wàn)元該房地產(chǎn)價(jià)錢(單價(jià))＝558．19/4500=1240．42元／m22010年念書節(jié)活