區(qū)域價值挖掘?qū)ｎ}研究課件

區(qū)域價值挖掘?qū)ｎ}分享區(qū)域價值挖掘?qū)ｎ}分享我們經(jīng)常碰到的項目會位于這樣的區(qū)域：遠(yuǎn)郊，陌生區(qū)，未被定義；形象老舊，在市民心目中已經(jīng)沒落；新城區(qū)，剛剛發(fā)展起來，尚未得到大家的認(rèn)同；熱點片區(qū)，卻位于邊緣化的地帶；大家都公認(rèn)的好區(qū)域，所有人都知道它有價值；……我們常常會面臨這樣的問題：這個區(qū)域的價值是什么？怎樣為它找一個說法？怎樣重新塑造區(qū)域的形象，改變公眾對它的認(rèn)知？這么多的熱點片區(qū)，我們這個區(qū)域怎樣脫穎而出？項目的價格目標(biāo)遠(yuǎn)高于周邊，如何突破區(qū)域價值？……如何看待項目的區(qū)域價值？2我們經(jīng)常碰到的項目會位于這樣的區(qū)域：遠(yuǎn)郊，陌生區(qū)，未被定義；從星河丹堤的西銀湖原生別墅群，到北京永順鎮(zhèn)項目的去通州化；再從長沙尖山項目的新城市中心，到武漢復(fù)地項目的品味東湖，最華麗的一英里……從成都今日蜀州城的都市休閑區(qū)，到沈陽長白島項目富人區(qū)的說法；區(qū)域價值的挖掘，不僅需要靈光一閃的創(chuàng)意，更需要系統(tǒng)化的，結(jié)構(gòu)化的分析方法。我們發(fā)現(xiàn)：3從星河丹堤的西銀湖原生別墅群，再從長沙尖山項目的新城市中心，本次分享的主題：區(qū)域價值挖掘的方法論通過對公司2005年至2007年近百份報告的整理，我們總結(jié)了挖掘區(qū)域價值的四種最主要方法：資源稟賦分析法案例類比法區(qū)域價值A(chǔ)B城市功能解析法D價值嫁接法C海口海甸溪北岸改造項目長沙南湖新城項目成都今日蜀州城項目……淄博孝婦河項目北京魯能幸福一村項目河南怡豐置業(yè)鄭州項目西安新鴻基曲江項目福州三盛南香湖項目……復(fù)地武漢武重項目天津泰達(dá)七里海項目大連正達(dá)大山村項目地業(yè)西麗龍井村城市更新項目……通州永順鎮(zhèn)項目圣莫麗斯星河丹堤金地香蜜山……4本次分享的主題：區(qū)域價值挖掘的方法論通過對公方法一：資源稟賦分析法5方法一：資源稟賦分析法5資源稟賦分析法——定義及適用范圍認(rèn)為區(qū)域資源決定區(qū)域價值，以資源盤點、資源評估挖掘區(qū)域價值的方法定義項目所在區(qū)域具有較多的優(yōu)勢資源或具備某一種突出資源。往往是“幸福的煩惱”，或是“被遺忘的角落”.適用范圍相關(guān)報告武漢復(fù)地武重項目地業(yè)西麗龍井村城市更新項目……6資源稟賦分析法——定義及適用范圍認(rèn)為區(qū)域資源決定區(qū)域價值，以區(qū)域資源盤點資源價值評估是否具備絕對核心資源升華優(yōu)勢資源區(qū)域價值提煉是整合各類資源否資源稟賦分析法——分析框架步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：分析框架是思考的方法論，而不是報告撰寫的目錄！7區(qū)域資源盤點資源價值評估是否具備絕升華優(yōu)勢資源區(qū)域價值提煉是資源稟賦分析法實例：“幸福的煩惱”——武漢復(fù)地武重項目區(qū)域資源盤點資源價值評估是否具備絕對核心資源升華優(yōu)勢資源區(qū)域價值提煉是哪個資源賦予區(qū)域最大價值？沙湖大學(xué)東湖風(fēng)景區(qū)歷史文脈企事業(yè)單位商業(yè)區(qū)水果湖古樹政府機(jī)構(gòu)體育館8資源稟賦分析法實例：“幸福的煩惱”——武漢復(fù)地武重項目區(qū)域資思考的關(guān)鍵點1：如何MECE資源？步驟1：盤點區(qū)域資源區(qū)域資源盤點模型區(qū)域資源自然資源配套資源人文資源生活配套景觀配套交通配套……歷史的沉淀傳統(tǒng)的認(rèn)知……山水湖泊海、島植被……思考的關(guān)鍵點2：分類的意義何在？——能否對各類資源進(jìn)行對比、評估9思考的關(guān)鍵點1：如何MECE資源？步驟1：盤點區(qū)域資源區(qū)域資步驟2：資源價值評估資源的歸類并非簡單羅列，而是有效地集成；一般而言，各類資源之間不具備直接的可比性，應(yīng)在城市視角下，與其他區(qū)域進(jìn)行對比，判斷其所附加的區(qū)域競爭力。識別資源價值的三個視角：基于區(qū)域競爭；基于領(lǐng)先案例；基于市場認(rèn)知。基于區(qū)域競爭評估資源價值10步驟2：資源價值評估資源的歸類并非簡單羅列，而是有效地集成；步驟2：資源價值評估通過借鑒前衛(wèi)市場案例，對所歸納各類資源的價值進(jìn)行排序；確認(rèn)區(qū)域存在絕對領(lǐng)先的核心的優(yōu)勢資源。問題：如何將此資源發(fā)揮至極致，如何通過此資源最大化區(qū)域價值？基于領(lǐng)先案例評估資源價值研判：本區(qū)域具備絕對核心的資源立足于房地產(chǎn)市場的價值體系！11步驟2：資源價值評估通過借鑒前衛(wèi)市場案例，對所歸納各類資源的步驟3：對優(yōu)勢資源的升華——空間延伸：基于全國、全球視角的例證12步驟3：對優(yōu)勢資源的升華——空間延伸：基于全國、全球視角的例步驟3：對優(yōu)勢資源的升華——時間延伸：基于歷史積淀與未來發(fā)展的視角13步驟3：對優(yōu)勢資源的升華——時間延伸：基于歷史積淀與未來發(fā)展步驟4：區(qū)域價值提煉——創(chuàng)意的跳躍區(qū)域價值的表述：可能是一句話，可能是一個短語，也可能是若干關(guān)鍵詞：精煉地表達(dá)區(qū)域最突出的氣質(zhì)。品味東湖，最華麗的一英里14步驟4：區(qū)域價值提煉——創(chuàng)意的跳躍區(qū)域價值的表述：品味東湖，復(fù)地武漢武重項目區(qū)域價值挖掘的思路背景區(qū)域：位于武漢三鎮(zhèn)之一的武昌區(qū)城市中心地帶，兼?zhèn)渥匀弧⑷宋馁Y源項目：建面約107萬㎡，以住宅開發(fā)為主；南北向主干道通達(dá)良好，東西向貫通不足，配套齊，內(nèi)部有植被結(jié)論思路主要觀點資源價值評估區(qū)域價值重新界定——品味東湖，最華麗的一英里資源集成歸類基于區(qū)域競爭評估基于前衛(wèi)案例評估政務(wù)區(qū)、文教區(qū)和東湖風(fēng)景區(qū)是最突出的區(qū)域價值東湖景區(qū)的價值應(yīng)高于政務(wù)區(qū)和文教區(qū)，它帶給區(qū)域房地產(chǎn)的價值更大湖區(qū)應(yīng)承擔(dān)城市名片功能，形成地產(chǎn)價值峰值區(qū)；湖區(qū)逐漸由旅游地轉(zhuǎn)向城市的主要功能區(qū)；從對自然資源的挖掘利用逐漸引入城市人文資源優(yōu)勢資源升華從空間延伸的角度從時間延伸的角度東湖擁有獨一無二的自然資源優(yōu)勢城市融合速度加快，武昌的東湖將成為武漢的東湖本區(qū)域為整個東湖景區(qū)集城市屬性、自然屬性于一體的最高價值區(qū)，具備重塑區(qū)域價值的條件資源羅列：豐富的城市資源及人文景觀資源區(qū)域價值提煉盤點區(qū)域資源基于城市功能分區(qū)的角度區(qū)分各類資源15復(fù)地武漢武重項目區(qū)域價值挖掘的思路背景結(jié)論思路主要觀點資源價資源稟賦分析法實例2：“被遺忘的角落”——地業(yè)西麗龍井村城市更新項目區(qū)域資源盤點資源價值評估是否具備絕對核心資源整合各類資源區(qū)域價值提煉否產(chǎn)業(yè)園+大學(xué)城豐富的土地資源有山有水的自然環(huán)境龍井村作為龍珠片區(qū)最后的開發(fā)之地，承擔(dān)了片區(qū)發(fā)展為綜合配套區(qū)域的使命和責(zé)任結(jié)論：區(qū)域背景位于深圳市地理中心，但經(jīng)濟(jì)相對落后，知名度相對較弱；龍珠片區(qū)配套較成熟16資源稟賦分析法實例2：“被遺忘的角落”——地業(yè)西麗龍井村城市地業(yè)西麗龍井村項目區(qū)域價值的分析思路區(qū)域資源的盤點整合資源，提升區(qū)域價值西麗的前世西麗的今生西麗的未來西麗過去屬于被遺忘的角落，被認(rèn)為是深圳關(guān)外有限的交通資源將西麗與城市阻隔，片區(qū)內(nèi)割裂發(fā)展大量下游制造業(yè)工廠、無序的城中村和低端人口政府要將其發(fā)展成為深圳的“北硅谷”大學(xué)城的建設(shè)使西麗成為深圳“海淀”西麗成為政府投資建設(shè)的重點區(qū)域歐洲城落戶西麗，將會極大改變片區(qū)形象環(huán)境的稀缺和保護(hù)，提升了西麗板塊的價值借助深港西部通道，打通“深港創(chuàng)意走廊”西麗和市區(qū)逐漸融合，成為城市的一部分西麗必將形成深圳的人才“高地”和“洼地”西麗將成為南山區(qū)的增長極，承擔(dān)深圳未來經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)導(dǎo)者責(zé)任17地業(yè)西麗龍井村項目區(qū)域價值的分析思路區(qū)域資源的盤點整合資源，提出問題——基礎(chǔ)條件良好，價值未被發(fā)現(xiàn)但西麗缺失在城市發(fā)展中的話語權(quán)，缺乏集體信心提出問題，有利于引起關(guān)注，聚焦分析18提出問題——基礎(chǔ)條件良好，價值未被發(fā)現(xiàn)但西麗缺失在城市發(fā)展中追溯過去——分析“被遺忘”的原因19追溯過去——分析“被遺忘”的原因19解析現(xiàn)狀——歸納提出片區(qū)發(fā)展的各種利好發(fā)展投入——政府投建的重點區(qū)域區(qū)域的利好因素城市擴(kuò)張——將成為城市的一部分深港聯(lián)系——“深港創(chuàng)意走廊”自然資源——城市自然資源日益稀缺重大設(shè)施——歐洲城的建設(shè)落戶人力支持——大學(xué)城的建設(shè)規(guī)劃地位——深圳“北硅谷”并不具備絕對領(lǐng)先的優(yōu)勢資源！20解析現(xiàn)狀——歸納提出片區(qū)發(fā)展的各種利好發(fā)展投入——政府投建的展望未來——整合資源，提煉區(qū)域價值為項目應(yīng)承擔(dān)的功能地位埋下伏筆從城市地位的角度提煉區(qū)域價值21展望未來——整合資源，提煉區(qū)域價值為項目應(yīng)承擔(dān)的功能地位埋下區(qū)域資源盤點資源價值評估是否具備絕對核心資源升華優(yōu)勢資源區(qū)域價值提煉是整合各類資源否資源稟賦分析法——思路回顧步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：分析框架是思考的方法論，而不是報告撰寫的目錄！22區(qū)域資源盤點資源價值評估是否具備絕升華優(yōu)勢資源區(qū)域價值提煉是方法二：案例類比法23方法二：案例類比法23案例類比法——定義及適用范圍通過對相似區(qū)域案例的借鑒總結(jié)發(fā)展規(guī)律，進(jìn)而挖掘區(qū)域價值的方法定義常用于大規(guī)模的區(qū)域項目適用范圍相關(guān)報告?？诤５橄卑陡脑祉椖块L沙南湖新城項目成都今日蜀州城項目……24案例類比法——定義及適用范圍通過對相似區(qū)域案例的借鑒總結(jié)發(fā)展案例類比法——分析框架案例研究不能直接解決“是什么”的問題，但能總結(jié)相應(yīng)的規(guī)律；在此方法中，案例借鑒處于主導(dǎo)地位，沒有案例研究，就無法最大化地挖掘區(qū)域價值。區(qū)域背景分析案例借鑒本區(qū)域的適配研究區(qū)域價值提煉同類案例選取步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：案例結(jié)構(gòu)化分析規(guī)律總結(jié)25案例類比法——分析框架案例研究不能直接解決“是什么”的問題，案例類比法分析實例——?？诤５橄卑陡脑祉椖勘尘皡^(qū)域：海甸島位于?？谑斜辈颗R海區(qū)域，環(huán)境好，已經(jīng)是一個高檔居住生活區(qū)項目：海甸島南端，海甸溪北岸、沿江二東路以南片區(qū)，舊城改造項目，102.59公頃結(jié)論以特色目標(biāo)型、精品型商業(yè)、高尚住宅和商務(wù)公寓為主的多功能復(fù)合區(qū)域思路主要觀點區(qū)域背景研究自然資源優(yōu)良，地理位置絕佳、交通便利，配套較全，房地產(chǎn)開發(fā)處在上升期，消費力強(qiáng)，具有巨大的商業(yè)價值，歷史人文氣息濃厚，——項目本身條件優(yōu)越區(qū)位房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)交通文化價值案例借鑒英國泰晤士河南岸英國泰晤士河南岸威爾士?卡迪夫灣區(qū)改建新加坡河區(qū)的改造工程從改造過程、成果、成功因素三方面分析改造前都承擔(dān)一定的城市功能，在歷史的發(fā)展中逐漸衰敗，成為城市的傷疤總結(jié)濱水區(qū)重建區(qū)域增值的KPI體系人文適配度研究海口經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型為本項目提供了機(jī)遇區(qū)域是中心組團(tuán)的組成部分，是外灘規(guī)劃中最重要的核心片區(qū)之一確定本區(qū)域的發(fā)展方向宏觀經(jīng)濟(jì)、資源、產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)狀況人口配套自然資源26案例類比法分析實例——海口海甸溪北岸改造項目背景區(qū)域：海甸島步驟1：區(qū)域背景研究交通——交通可達(dá)性好，距市內(nèi)主要區(qū)域在半小時車程以內(nèi)區(qū)域的利好因素房地產(chǎn)——投資增長強(qiáng)勁的熱點板塊，涉外高檔居住區(qū)配套——中南部已具有中高教育配套設(shè)施人文——海南文化的發(fā)源地之一，古建筑與濃厚的?？谖幕匀毁Y源——橫溝河、南渡江交匯，海甸島核心展示面人口——1/4?？谑腥丝冢袚?dān)中心組團(tuán)人口遷移分擔(dān)功能區(qū)位——濱河沿線，海甸島南端，海甸溪北岸區(qū)域背景是案例選取的參照27步驟1：區(qū)域背景研究交通——交通可達(dá)性好，距市內(nèi)主要區(qū)域在半步驟2：案例借鑒——同類案例選取案例的核心特質(zhì)要與所研究區(qū)域的背景相一致28步驟2：案例借鑒——同類案例選取案例的核心特質(zhì)要與所研究區(qū)域步驟2：案例借鑒——結(jié)構(gòu)化的案例研究結(jié)構(gòu)化研究：以固定的范式、框架進(jìn)行研究意義：結(jié)構(gòu)化研究才能得出共性，是提煉規(guī)律、KPI的前提，否則沒有借鑒的意義；結(jié)構(gòu)化研究的維度——根據(jù)具體項目區(qū)域研究的目的而定。29步驟2：案例借鑒——結(jié)構(gòu)化的案例研究結(jié)構(gòu)化研究：以固定的范式步驟2：案例借鑒——規(guī)律總結(jié)：濱水區(qū)重建區(qū)域增值的KPI體系KPI體系舊工業(yè)區(qū)和舊村改造引入品牌發(fā)展商參與區(qū)域更新區(qū)域整體規(guī)劃、重新布局：重新規(guī)劃合適的市場推廣形象，以吸引國內(nèi)外投資產(chǎn)業(yè)升級（引入新的事業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)更新）以新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)代替衰敗的舊工業(yè)，從港口工業(yè)轉(zhuǎn)型娛樂、休閑、辦公區(qū)，建造優(yōu)美建筑形態(tài)的住宅區(qū)，公共藝術(shù)空間等，促進(jìn)了就業(yè)機(jī)會的增加保證核心示范項目的優(yōu)先建設(shè)完善公共配套設(shè)施：在城市中布置開放空間、綠地、廣場，建立活力驅(qū)動要素區(qū)域重新定位：重新進(jìn)行定位，挖掘符合濱河區(qū)域氣質(zhì)的城市形象完善內(nèi)、外交通系統(tǒng)：建立新型的河岸關(guān)系和更為緊密的城市關(guān)系，采用步行系統(tǒng)，誘發(fā)人們使用公共空間和商業(yè)設(shè)施政府啟動、推動更新計劃與發(fā)展商、金融機(jī)構(gòu)建立合作伙伴關(guān)系改善環(huán)境導(dǎo)、吸引投資優(yōu)惠政策（如：低息貸款、減免稅費）內(nèi)因外因30步驟2：案例借鑒——規(guī)律總結(jié)：濱水區(qū)重建區(qū)域增值的KPI體系步驟3：本區(qū)域的適配研究區(qū)域定位初步分析宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃項目自身資源條件發(fā)展的趨勢和城市賦予的發(fā)展的這種使命是否符合?？谔囟ǖ慕?jīng)濟(jì)發(fā)展時期和未來的城市規(guī)劃方向呢？案例借鑒之后，一定要回歸區(qū)域本體條件挖掘價值，這是研究案例的目的。31步驟3：本區(qū)域的適配研究區(qū)域定位初步分析宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃項目步驟4：區(qū)域價值提煉具備成為?？诔鞘袨I河區(qū)域形象名片的基礎(chǔ)與優(yōu)勢，但要承擔(dān)重塑區(qū)域形象和區(qū)域功能轉(zhuǎn)型的重大責(zé)任。32步驟4：區(qū)域價值提煉具備成為?？诔鞘袨I河區(qū)域形象名片的基礎(chǔ)與案例類比法——思路回顧本區(qū)域適配度研究區(qū)域價值研判相關(guān)規(guī)律總結(jié)區(qū)域背景分析選取同類案例進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分析33案例類比法——思路回顧本區(qū)域適配度研究相關(guān)規(guī)律總結(jié)區(qū)域背景分方法三：價值嫁接法34方法三：價值嫁接法34星河丹堤——面對區(qū)域價值困境，定位“西銀湖”，成功實現(xiàn)價值扭轉(zhuǎn)和突破成功案例1區(qū)域關(guān)鍵詞：城中村、爛尾樓、塞車在客戶或者業(yè)內(nèi)人士心中，該片區(qū)為價值比較低的區(qū)域；區(qū)域背景：關(guān)口片區(qū)用地面積20萬平（300畝）建筑面積36萬平米容積率1.8物業(yè)形態(tài)獨棟、TH、高層資源優(yōu)勢9萬平米原生湖、13萬平郊野公園地塊背景項目問題：區(qū)域價值困境區(qū)域形象感知較低；地塊旁的豐澤湖山莊檔次較低，定義為“平民住宅”；豐澤湖業(yè)主事件，人文價值也較低，市場影響較差；臨快速干道；沒有生活配套；原生湖銀湖山郊野公園“星河丹堤最早面臨的不得不突破的問題是：梅林關(guān)口極低的片區(qū)美譽度和豐澤湖山莊6000元的單價?！薄绊椖棵媾R的最大問題就是如何扭轉(zhuǎn)區(qū)域價值的困境，如何最大化利用稀缺性資源，如何使客戶感知項目品質(zhì)與資源相匹配?！薄硪徊拷?jīng)理鄧震宇35星河丹堤——面對區(qū)域價值困境，定位“西銀湖”，成功實現(xiàn)價值扭圣莫麗斯——面對完全陌生區(qū)域，以“香蜜湖北”借勢立勢，重新定義區(qū)域價值成功案例２總用地面積27萬平（495畝）總建筑面積33萬平米容積率1.22物業(yè)形態(tài)獨棟、TH、洋房、高層資源優(yōu)勢山體、水景、規(guī)劃地塊背景項目問題：區(qū)域價值完全無定義完全陌生的區(qū)域；通達(dá)性較差；配套匱乏；拓展區(qū)給客戶造成很強(qiáng)烈的心理距離?！白畛醯竭_(dá)地塊要翻山越嶺，要經(jīng)過舊村，通達(dá)性較差，業(yè)界很多人認(rèn)為即使做成低密度，能賣到1.2萬/平米，就已經(jīng)很不錯了?！薄绊椖孔畲蟮膯栴}在于如何讓客戶感知這個極度陌生的區(qū)域？”“由于規(guī)劃的二線拓展區(qū)前景很好，而且未來交通會連接香蜜湖片區(qū)，車程5分鐘，這些是項目的優(yōu)勢?！薄ツ愃?fàn)I銷總裁蔡偉光經(jīng)理人員訪談：36圣莫麗斯——面對完全陌生區(qū)域，以“香蜜湖北”借勢立勢，重新價值嫁接法——定義及適用范圍通過鏈接外部資源，尋找新的參照體系，提升區(qū)域價值的方法定義項目所在區(qū)域缺乏明顯的優(yōu)勢資源，或現(xiàn)有的資源無法支撐既定目標(biāo)的實現(xiàn)。適用范圍相關(guān)項目北京通州永順鎮(zhèn)項目中信紅樹灣星河丹堤圣莫麗斯……37價值嫁接法——定義及適用范圍通過鏈接外部資源，尋找新的參照體價值嫁接法——分析框架區(qū)域資源盤點目標(biāo)下的資源評估是否能夠?qū)崿F(xiàn)既定目標(biāo)構(gòu)建新的價值體系提煉區(qū)域價值否其他分析方法是步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：38價值嫁接法——分析框架區(qū)域資源盤點目標(biāo)下的資源評估是否能夠?qū)嶍椖繀^(qū)位項目地塊位于通州新城西北組團(tuán)，該組團(tuán)定位為與CBD功能互補(bǔ)的商務(wù)園、教育產(chǎn)業(yè)園及新型住宅區(qū)地塊相對獨立，與通州新華大街片區(qū)、運河?xùn)|片區(qū)、輕軌沿線片區(qū)有距離上的間隔價值嫁接法實例：北京通州永順鎮(zhèn)項目區(qū)域背景通州新城西北組團(tuán)，區(qū)域相對獨立，不在通州新城規(guī)劃推進(jìn)的方向上，住宅檔次較低，生活配套較為低端，認(rèn)知陌生，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。老城區(qū)輕軌沿線運河?xùn)|片區(qū)運潮減河北片區(qū)通州城市的規(guī)劃狀況通州新城目前建成區(qū)范圍主要集中在新華大街兩側(cè)、輕軌沿線兩側(cè)以及輕軌與新華大街之間片區(qū)通州新城建設(shè)方向為向東向南發(fā)展39項目區(qū)位價值嫁接法實例：北京通州永順鎮(zhèn)項目區(qū)域背景通州新城西步驟1：區(qū)域資源盤點——“我在通州”：通州城市背景交通配套產(chǎn)業(yè)人口通州將進(jìn)一步加強(qiáng)軌道交通建設(shè)；但其開工及通車時間均不確定，并且處于相對遠(yuǎn)期?，F(xiàn)有配套數(shù)量及檔次上均無法滿足需求，且多分布于老城區(qū)教育、醫(yī)療配套的主要分布于新城東部及南部項目所在地段周邊并無可直接借用的商業(yè)設(shè)施現(xiàn)狀：工業(yè)主要位于南部，與新城聯(lián)系不緊，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以加工制造為主，對新城發(fā)展帶動作用有限；規(guī)劃：城市綜合服務(wù)中心，重點發(fā)展商務(wù)辦公、文化、物流；前景：商務(wù)是唯一可能促進(jìn)城市升級的產(chǎn)業(yè)功能，但通州商務(wù)園目前具體規(guī)劃內(nèi)容及實施進(jìn)程均不明確以城市新移民為主體的暫住人口是通州近年人口增長的主體，也將是填補(bǔ)通州新城規(guī)劃人口缺口的主體；通州新城現(xiàn)有配套設(shè)施的缺乏，限制了城市新移民在通州的消費，削弱了該群體對城市發(fā)展的貢獻(xiàn)，并且抑制該群體的結(jié)構(gòu)的升級40步驟1：區(qū)域資源盤點——“我在通州”：通州城市背景交通配套產(chǎn)步驟1：區(qū)域資源盤點——“我在通州”：通州房地產(chǎn)市場背景1通州市場與東部區(qū)域價格差逐年加大，作為東部市場價格洼地的市場地位進(jìn)一步得到強(qiáng)化。以交通及價格作為市場核心驅(qū)動力使剛性需求客戶成為市場主力客群，作為“CBD宿舍”的市場認(rèn)知進(jìn)一步加深。2典型項目表明，通州市場無法吸引城市頂級客戶，但追求品質(zhì)的中高端客戶有少量存在。而容納中高端客戶的項目僅以低密度物業(yè)形式及低價格達(dá)成市場實現(xiàn)。3當(dāng)前通州市場處于由周邊需求推動向升級發(fā)展期過渡階段，主力客群仍以剛性需求客戶為主。隨著城市配套完善、商務(wù)園區(qū)建設(shè)以及領(lǐng)袖項目的出現(xiàn)，市場將開始升級，主力客群向改善型轉(zhuǎn)變。價格洼地，低認(rèn)知高端項目疲軟未來客戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定41步驟1：區(qū)域資源盤點——“我在通州”：通州房地產(chǎn)市場背景1通步驟1：區(qū)域資源盤點——站位通州的分析結(jié)論42步驟1：區(qū)域資源盤點——站位通州的分析結(jié)論42步驟2：基于目標(biāo)的資源評估，得出否定結(jié)論站位于通州，以通州為區(qū)域價值的平臺，無法實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)43步驟2：基于目標(biāo)的資源評估，得出否定結(jié)論站位于通州，以通州為本項目我們跳出通州，從北京大東部城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場發(fā)展角度審視本項目的區(qū)域價值步驟3：尋找新的價值體系44本項目我們跳出通州，從北京大東部城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場發(fā)展角度步驟3：尋找新的價值體系——以城市發(fā)展帶來的區(qū)位價值和動態(tài)演變?yōu)檠芯炕c45步驟3：尋找新的價值體系——以城市發(fā)展帶來的區(qū)位價值和動態(tài)演步驟3：構(gòu)建新的價值體系——關(guān)鍵點：新的價值體系并非憑空構(gòu)造，需要充分的論證支撐46步驟3：構(gòu)建新的價值體系——關(guān)鍵點：新的價值體系并非憑空構(gòu)造步驟3：構(gòu)建新的價值體系——通過各功能板塊的解析城市核心公寓區(qū)城市中央別墅區(qū)城市中央住區(qū)城市疏散區(qū)47步驟3：構(gòu)建新的價值體系——通過各功能板塊的解析城市核心公寓步驟3：構(gòu)建新的價值體系——通過區(qū)域內(nèi)部現(xiàn)有項目的解析48步驟3：構(gòu)建新的價值體系——通過區(qū)域內(nèi)部現(xiàn)有項目的解析48步驟3：構(gòu)建新的價值體系——通過目標(biāo)客戶的置業(yè)特征解析只有以充分論據(jù)建立本區(qū)域與新價值體系的有效關(guān)聯(lián)，價值嫁接才能成立！49步驟3：構(gòu)建新的價值體系——通過目標(biāo)客戶的置業(yè)特征解析只有以步驟4：提煉區(qū)域價值從東部城市發(fā)展及住宅市場結(jié)構(gòu)來看，本項目的區(qū)域價值在于“去通州化”，站在以東部中產(chǎn)階層為核心客戶的城市中間住區(qū)及中產(chǎn)軸線的市場平臺上；打造中產(chǎn)軸線上的新里程碑項目是我們的正確發(fā)展方向。50步驟4：提煉區(qū)域價值從東部城市發(fā)展及住宅市場結(jié)構(gòu)來看，本項目通州永順鎮(zhèn)項目的分析思路背景區(qū)域：通州新城西北組團(tuán)，所在區(qū)域相對獨立，不在通州新城規(guī)劃推進(jìn)的方向上，片區(qū)認(rèn)知陌生，路網(wǎng)發(fā)達(dá)項目：地塊規(guī)模較大，有小中河作為可利用資源，內(nèi)部存在較多不利因素結(jié)論從東部城市發(fā)展及住宅市場結(jié)構(gòu)來看，本項目的區(qū)域價值在于“去通州化”，站在以東部中產(chǎn)階層為核心客戶的城市中間住區(qū)及中產(chǎn)軸線的市場平臺上。思路主要觀點通州城市背景城市建設(shè)各要素之間相互割裂，沒有形成良性循環(huán)，無法帶動高素質(zhì)人口進(jìn)入城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃通州商務(wù)園開發(fā)周期長，近期影響作用小，存在不確定性從城市建設(shè)現(xiàn)狀及未來規(guī)劃來看，本項目區(qū)域處于被邊緣化地位，各項城市資源對本項目影響力均較小通州城市背景通州房地產(chǎn)市場背景北京大東部區(qū)域價值價格實現(xiàn)四大片區(qū)現(xiàn)狀未來趨勢價格洼地，低認(rèn)知高端項目疲軟，中高端項目以性價比獲得市場實現(xiàn)未來2-3年內(nèi)客戶結(jié)構(gòu)將變化較小跳出通州

未來趨勢城市規(guī)劃定位為城市重點發(fā)展區(qū)域，承接城市功能、疏解中心城人口城市規(guī)劃東部住宅圈層眾多中高端項目的聚集形成了朝陽北路這條景觀資源住宅軸線，打造了區(qū)域的核心價值客戶置業(yè)因素眾多中高端項目的聚集形成了朝陽北路這條景觀資源住宅軸線，打造了區(qū)域的核心價值朝陽北路軸線之上東部中高端客戶的置業(yè)關(guān)鍵因素，也將是本項目借鑒和發(fā)力的關(guān)鍵因素51通州永順鎮(zhèn)項目的分析思路背景區(qū)域：通州新城西北組團(tuán)，所在區(qū)域價值嫁接法——思路回顧區(qū)域資源盤點目標(biāo)下的資源評估是否能夠?qū)崿F(xiàn)既定目標(biāo)構(gòu)建新的價值體系提煉區(qū)域價值否其他分析方法是步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：52價值嫁接法——思路回顧區(qū)域資源盤點目標(biāo)下的資源評估是否能夠?qū)崒ふ倚聝r值體系的多個角度嫁接歷史價值中法文化交流基地（昆明滇池項目）……嫁接鄰近的高價值區(qū)域““去通州化”“深圳后花園”金地香蜜山……嫁接相似屬性的高價值區(qū)域“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”……其他的角度？53尋找新價值體系的多個角度嫁接歷史價值嫁接鄰近的高價值區(qū)域嫁接方法四：城市功能解析法54方法四：城市功能解析法54城市功能解析法——定義及適用范圍通過解構(gòu)城市，基于功能補(bǔ)缺/再造的角度定義區(qū)域價值的方法定義常規(guī)的分析方法，無明顯適用范圍。適用范圍相關(guān)項目淄博孝婦河項目北京魯能幸福一村項目河南怡豐置業(yè)鄭州項目西安新鴻基曲江項目福州三盛南香湖項目……55城市功能解析法——定義及適用范圍通過解構(gòu)城市，基于功能補(bǔ)缺/城市功能解析法——分析框架區(qū)域價值本區(qū)域應(yīng)承擔(dān)的功能板塊現(xiàn)狀區(qū)域特質(zhì)城市需求當(dāng)前城市各板塊的功能地位?未來城市需要哪些功能板塊？本區(qū)域的條件適于承擔(dān)哪一類功能？城市向哪個方向發(fā)展？發(fā)展的（未來）目標(biāo)是什么？各片區(qū)優(yōu)劣勢？在未來承擔(dān)何種功能？地位如何？通過案例總結(jié)或利用已有的規(guī)律研究本區(qū)域可能承擔(dān)的功能本區(qū)域存在的價值點？從規(guī)律與城市需求研判價值。步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：研判城市發(fā)展方向解析片區(qū)功能格局借鑒相關(guān)案例或規(guī)律本區(qū)域的價值研判項目地段價值研判步驟五：56城市功能解析法——分析框架區(qū)域價值本區(qū)域應(yīng)承擔(dān)的功能板塊現(xiàn)狀城市功能解析法實例1：西安新鴻基曲江項目背景區(qū)域：區(qū)域中心距離城市中心約半小時車程，通達(dá)性良好，新興的高檔居住區(qū)；項目：非核心地段，周邊多為中低品質(zhì)住宅，東面正在興建曲江池南湖公園。結(jié)論未來政府主推區(qū)域和景觀資源價值峰區(qū)的交匯點，曲江富人區(qū)的價值峰值區(qū)。曲江新區(qū)西高新主城區(qū)市中心（鐘樓）車程半小時內(nèi)景觀資源生活配套4500元以下4500~6000元6000元以上區(qū)域?qū)傩裕憾€省會城市、新興高檔居住區(qū)、非核心地段57城市功能解析法實例1：西安新鴻基曲江項目背景區(qū)域：區(qū)域中心距步驟1：研判城市發(fā)展方向——研判城市發(fā)展的熱點片區(qū)解構(gòu)城市的維度地形地貌——江河湖泊、山地的影響土地供應(yīng)——定性、定量的分析城市發(fā)展歷程——從過去到未來規(guī)劃資料——訪談資料，十一五規(guī)劃等關(guān)注：本區(qū)域是否為熱點片區(qū)？本區(qū)域可能的競爭板塊有哪些？58步驟1：研判城市發(fā)展方向——研判城市發(fā)展的熱點片區(qū)解構(gòu)城市的步驟2：解析片區(qū)功能格局——各（熱點/競爭）片區(qū)優(yōu)劣勢、地位、功能、發(fā)展方向分析的出發(fā)點：自然條件產(chǎn)業(yè)狀況房地產(chǎn)特征……核心結(jié)論：其他片區(qū)與本區(qū)域定位上的差異點非結(jié)構(gòu)化分析：逐一解析城市其他熱點片區(qū)最突出的特點，研判其未來定位半結(jié)構(gòu)化分析：海口南渡江項目59步驟2：解析片區(qū)功能格局——各（熱點/競爭）片區(qū)優(yōu)劣勢、地位半結(jié)構(gòu)化分析：從價格體系、代表樓盤、未來供應(yīng)、物業(yè)類型、客戶構(gòu)成等方面解析各片區(qū)案例：?？谀隙山椖堪虢Y(jié)構(gòu)化：板塊的特性、資料的可獲得性……60半結(jié)構(gòu)化分析：從價格體系、代表樓盤、未來供應(yīng)、物業(yè)類型、客戶步驟3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律61步驟3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律61步驟4：本區(qū)域價值研判——區(qū)域價值點分析歷史文化資源景觀資源城市資源城市富人區(qū)基于城市富人區(qū)構(gòu)成因素分析區(qū)域價值：62步驟4：本區(qū)域價值研判——區(qū)域價值點分析歷史文化資源景觀資源步驟4：本區(qū)域價值研判——提煉區(qū)域價值本項目位于熱點區(qū)域的非核心地段；僅研判區(qū)域價值尚不足以解決面臨的關(guān)鍵問題。63步驟4：本區(qū)域價值研判——提煉區(qū)域價值本項目位于熱點區(qū)域的非步驟5：項目地段價值挖掘—城市富人區(qū)規(guī)律非核心地段未來價值峰區(qū)64步驟5：項目地段價值挖掘—城市富人區(qū)規(guī)律非核心地段未來價值峰西安新鴻基曲江項目區(qū)域價值挖掘思路回顧背景區(qū)域：區(qū)域中心距離城市中心約半小時車程，通達(dá)性良好，新興的高檔居住區(qū)；項目：非核心地段，周邊多為中低品質(zhì)住宅，東面正在興建曲江池南湖公園。結(jié)論未來政府主推區(qū)域和景觀資源價值峰區(qū)的交匯點，曲江富人區(qū)的價值峰值區(qū)。四大新區(qū)是發(fā)展的主流區(qū)域，城市擴(kuò)張主要為南擴(kuò)北進(jìn)城市發(fā)展方向研判其他主流區(qū)域前景解析西高新經(jīng)開區(qū)浐灞本區(qū)域的定位演繹區(qū)域內(nèi)地段價值演變解析此類型區(qū)域的發(fā)展規(guī)律高人口密度、高容積率、中高檔住宅的西高新；沿襲西高新模式、價值兌現(xiàn)需時的經(jīng)開區(qū)；發(fā)展剛起步的浐灞新區(qū)城市發(fā)展要求富人區(qū)出現(xiàn)，西高新等片區(qū)無法承擔(dān)此功能“皇家園林”歷史形象和文化價值；唐文化主題的人文景觀資源；臨近城市核心區(qū)，周邊收入水平高，交通發(fā)達(dá)憑借自身優(yōu)勢條件，最有機(jī)會承擔(dān)西安城市富人區(qū)的責(zé)任富人區(qū)的分為政府主導(dǎo)型和資源主導(dǎo)型當(dāng)前本地段不屬于政府主推區(qū)域，景觀資源不佳；未來政府關(guān)注點將轉(zhuǎn)至本地段，公園投建將極大豐富景觀資源在景觀資源逐漸豐富的前提下，曲江富人區(qū)的發(fā)展將由政府主導(dǎo)融入資源主導(dǎo)思路主要觀點其他片區(qū)無法承擔(dān)的功能本區(qū)域的價值梳理區(qū)域功能定位本區(qū)域的發(fā)展特點未來地段價值的解析城市規(guī)劃格局分析“九宮格局、一城多心”的架構(gòu)，主城外擴(kuò)成為主題詞65西安新鴻基曲江項目區(qū)域價值挖掘思路回顧背景區(qū)域：區(qū)域中心距離城市功能解析法實例2：長沙高鑫尖山項目背景區(qū)域：城市近郊，市府新址，傳統(tǒng)認(rèn)知中的陌生區(qū)；項目：周邊配套匱乏，形象較為陳舊。結(jié)論新城市中心內(nèi)核的高尚生態(tài)居住區(qū)修筑中的尖山路雷峰大道路貌66城市功能解析法實例2：長沙高鑫尖山項目背景區(qū)域：城市近郊，市步驟1：研判城市發(fā)展方向——城市發(fā)展階段的規(guī)律分析城市發(fā)展進(jìn)程，從城市發(fā)展一般階段的規(guī)律出發(fā)，研判其當(dāng)前所處的發(fā)展階段；階段不同，城市的結(jié)構(gòu)不同，區(qū)域價值的表現(xiàn)形式也不同：——城市化鼎盛階段：單核，中心價值最大化——郊區(qū)化擴(kuò)展階段：多元化，各板塊具有獨特的功能67步驟1：研判城市發(fā)展方向——城市發(fā)展階段的規(guī)律分析城市發(fā)展進(jìn)步驟1：研判城市發(fā)展方向——研判城市發(fā)展的熱點片區(qū)68步驟1：研判城市發(fā)展方向——研判城市發(fā)展的熱點片區(qū)68步驟2：解析片區(qū)功能格局——各板塊現(xiàn)狀的對比研究月湖、城東城北經(jīng)開星沙板塊麓南板塊河西新城城南板塊自然文化資源優(yōu)越，但城市屬性匱乏，主流的低密度物業(yè)價格普遍不高老城土地存量有限，城北、城東、月湖板塊加速與之融合，但規(guī)劃起點較低，發(fā)展后續(xù)乏力經(jīng)開星沙板塊自然資源相對缺乏，產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主，中檔物業(yè)成為片區(qū)發(fā)展主流依托省府南遷及長株潭一體化的利好，成為長沙本地置業(yè)者的第一選擇本項目所在的河西市府麓谷板塊為何沒有發(fā)展起來？月湖城東城北麓南星沙中心板塊城南市府市府新址所在且同為城市發(fā)展方向的河西麓谷板塊，目前認(rèn)知卻較為陌生，人氣較為匱乏現(xiàn)狀描述69步驟2：解析片區(qū)功能格局——各板塊現(xiàn)狀的對比研究月湖、城東城步驟2：解析片區(qū)功能格局——本區(qū)域發(fā)展滯后的原因原因剖析70步驟2：解析片區(qū)功能格局——本區(qū)域發(fā)展滯后的原因原因剖析70步驟3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律——城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律類比，推演，關(guān)鍵著眼于未來將目標(biāo)區(qū)域納入已知的體系河西新城的區(qū)域價值，關(guān)鍵在于其城市化進(jìn)程71步驟3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律——城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律類比，推演，關(guān)步驟4：挖掘本區(qū)域價值——

基于未來：片區(qū)發(fā)展+城市關(guān)聯(lián)在未來的5~8年內(nèi)，河西新城將逐步印證城市新區(qū)發(fā)展規(guī)律，最終成為一個功能復(fù)合的新城市中心。兼具都市、生態(tài)、人文三大屬性，市府麓谷板塊將以高起點的規(guī)劃優(yōu)勢成為全長沙最宜居的中心城。72步驟4：挖掘本區(qū)域價值——

基于未來：片區(qū)發(fā)展+城市關(guān)步驟4：挖掘本區(qū)域價值——新城市中心內(nèi)核的高尚生態(tài)居住區(qū)城市中最原生態(tài)的，原生態(tài)中最城市的73步驟4：挖掘本區(qū)域價值——新城市中心內(nèi)核的高尚生態(tài)居住區(qū)城市長沙高鑫尖山項目區(qū)域價值挖掘思路回顧背景區(qū)域：城市近郊，市府新址，傳統(tǒng)認(rèn)知中的陌生區(qū)；項目：周邊配套匱乏，形象較為陳舊。結(jié)論新城市中心內(nèi)核的高尚生態(tài)居住區(qū)思路主要觀點老城、城東、城北、月湖后續(xù)發(fā)展乏力；經(jīng)開星沙以中檔為主流；麓南城市屬性匱乏；南城是置業(yè)者的第一選擇其他板塊發(fā)展前景解析本區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀解析區(qū)域價值研判此類型區(qū)域的發(fā)展規(guī)律區(qū)位限制、政府投入不集中、配套建設(shè)的滯后導(dǎo)致發(fā)展速度受限河西新城目前正處于城市新區(qū)建設(shè)期的后期交通網(wǎng)絡(luò)的形成及大型項目落實，城市價值日益凸顯軌道交通的規(guī)劃實施，城市全面融合與城南板塊上演“雙城記”，成為兼具都市、生態(tài)、人文三大屬性的新城市中心四個居住片區(qū)各有定位片區(qū)內(nèi)部的發(fā)展片區(qū)與城市的聯(lián)系城市發(fā)展階段研判軌道交通時代，長沙即將進(jìn)入“多中心及新城”階段本區(qū)域發(fā)展前景研判區(qū)域內(nèi)格局解析地段價值研判城市中最原生態(tài)的，原生態(tài)中最城市的區(qū)域價值+項目屬性74長沙高鑫尖山項目區(qū)域價值挖掘思路回顧背景區(qū)域：城市近郊，市府基于土地供應(yīng)、城市規(guī)劃、發(fā)展歷程等角度研判熱點片區(qū)從自然條件、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)特征等角度出發(fā)解析板塊功能將未知事物納入已知規(guī)律當(dāng)中進(jìn)行研究從規(guī)律，從未來發(fā)現(xiàn)區(qū)域價值，提升區(qū)域地位城市功能解析法思路回顧挖掘并研判本區(qū)域地位借鑒相關(guān)案例或規(guī)律研判城市發(fā)展方向解析片區(qū)功能格局75基于土地供應(yīng)、城市規(guī)劃、發(fā)展歷程等角度研判熱點片區(qū)從自然條件回顧：挖掘區(qū)域價值的四種方法資源稟賦分析法案例類比法區(qū)域價值A(chǔ)B城市功能解析法D價值嫁接法C?？诤５橄卑陡脑祉椖块L沙南湖新城項目成都今日蜀州城項目……淄博孝婦河項目北京魯能幸福一村項目河南怡豐置業(yè)鄭州項目西安新鴻基曲江項目福州三盛南香湖項目……復(fù)地武漢武重項目天津泰達(dá)七里海項目大連正達(dá)大山村項目地業(yè)西麗龍井村城市更新項目……通州永順鎮(zhèn)項目圣莫麗斯星河丹堤金地香蜜山……76回顧：挖掘區(qū)域價值的四種方法資源稟賦分析法案例類比法區(qū)域價值存在其他多種方法……區(qū)域價值資源稟賦法案例類比法價值嫁接法城市功能解析法方法E方法F方法G方法H方法I……77存在其他多種方法……區(qū)域價值資源稟賦法案例類比法一些體會……區(qū)域價值挖掘不單是一種營銷手法，更不是文字游戲，而是影響項目定位的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。其意義在于前瞻性地研判項目的價值平臺，是我們幫助客戶實現(xiàn)利潤最大化的基礎(chǔ)。區(qū)域價值是一種未來的，或未被發(fā)現(xiàn)的事實，挖掘區(qū)域價值的關(guān)鍵在于“跳出區(qū)域看區(qū)域”，打開視野，尋找標(biāo)桿，建立一套新的價值體系。78一些體會……區(qū)域價值挖掘不單是一種營銷手法，更不是文字游戲，區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段基于區(qū)域價值平臺的營銷陌生區(qū)域，認(rèn)知度低區(qū)域“嬰兒”期區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價值區(qū)域高成熟度，區(qū)域價值已被充分認(rèn)可區(qū)域“少年”期區(qū)域“成年”期“告訴別人她會長得很美”重新定義區(qū)域價值，提升形象“告訴別人她美得與眾不同”基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品“告訴別人她是完美的”利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大區(qū)域價值平臺決定了項目打造的方向。79區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段基于區(qū)域價值平臺的營銷陌生區(qū)域，認(rèn)知度低Thanks!Thanks!區(qū)域價值挖掘?qū)ｎ}分享區(qū)域價值挖掘?qū)ｎ}分享我們經(jīng)常碰到的項目會位于這樣的區(qū)域：遠(yuǎn)郊，陌生區(qū)，未被定義；形象老舊，在市民心目中已經(jīng)沒落；新城區(qū)，剛剛發(fā)展起來，尚未得到大家的認(rèn)同；熱點片區(qū)，卻位于邊緣化的地帶；大家都公認(rèn)的好區(qū)域，所有人都知道它有價值；……我們常常會面臨這樣的問題：這個區(qū)域的價值是什么？怎樣為它找一個說法？怎樣重新塑造區(qū)域的形象，改變公眾對它的認(rèn)知？這么多的熱點片區(qū)，我們這個區(qū)域怎樣脫穎而出？項目的價格目標(biāo)遠(yuǎn)高于周邊，如何突破區(qū)域價值？……如何看待項目的區(qū)域價值？82我們經(jīng)常碰到的項目會位于這樣的區(qū)域：遠(yuǎn)郊，陌生區(qū)，未被定義；從星河丹堤的西銀湖原生別墅群，到北京永順鎮(zhèn)項目的去通州化；再從長沙尖山項目的新城市中心，到武漢復(fù)地項目的品味東湖，最華麗的一英里……從成都今日蜀州城的都市休閑區(qū)，到沈陽長白島項目富人區(qū)的說法；區(qū)域價值的挖掘，不僅需要靈光一閃的創(chuàng)意，更需要系統(tǒng)化的，結(jié)構(gòu)化的分析方法。我們發(fā)現(xiàn)：83從星河丹堤的西銀湖原生別墅群，再從長沙尖山項目的新城市中心，本次分享的主題：區(qū)域價值挖掘的方法論通過對公司2005年至2007年近百份報告的整理，我們總結(jié)了挖掘區(qū)域價值的四種最主要方法：資源稟賦分析法案例類比法區(qū)域價值A(chǔ)B城市功能解析法D價值嫁接法C?？诤５橄卑陡脑祉椖块L沙南湖新城項目成都今日蜀州城項目……淄博孝婦河項目北京魯能幸福一村項目河南怡豐置業(yè)鄭州項目西安新鴻基曲江項目福州三盛南香湖項目……復(fù)地武漢武重項目天津泰達(dá)七里海項目大連正達(dá)大山村項目地業(yè)西麗龍井村城市更新項目……通州永順鎮(zhèn)項目圣莫麗斯星河丹堤金地香蜜山……84本次分享的主題：區(qū)域價值挖掘的方法論通過對公方法一：資源稟賦分析法85方法一：資源稟賦分析法5資源稟賦分析法——定義及適用范圍認(rèn)為區(qū)域資源決定區(qū)域價值，以資源盤點、資源評估挖掘區(qū)域價值的方法定義項目所在區(qū)域具有較多的優(yōu)勢資源或具備某一種突出資源。往往是“幸福的煩惱”，或是“被遺忘的角落”.適用范圍相關(guān)報告武漢復(fù)地武重項目地業(yè)西麗龍井村城市更新項目……86資源稟賦分析法——定義及適用范圍認(rèn)為區(qū)域資源決定區(qū)域價值，以區(qū)域資源盤點資源價值評估是否具備絕對核心資源升華優(yōu)勢資源區(qū)域價值提煉是整合各類資源否資源稟賦分析法——分析框架步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：分析框架是思考的方法論，而不是報告撰寫的目錄！87區(qū)域資源盤點資源價值評估是否具備絕升華優(yōu)勢資源區(qū)域價值提煉是資源稟賦分析法實例：“幸福的煩惱”——武漢復(fù)地武重項目區(qū)域資源盤點資源價值評估是否具備絕對核心資源升華優(yōu)勢資源區(qū)域價值提煉是哪個資源賦予區(qū)域最大價值？沙湖大學(xué)東湖風(fēng)景區(qū)歷史文脈企事業(yè)單位商業(yè)區(qū)水果湖古樹政府機(jī)構(gòu)體育館88資源稟賦分析法實例：“幸福的煩惱”——武漢復(fù)地武重項目區(qū)域資思考的關(guān)鍵點1：如何MECE資源？步驟1：盤點區(qū)域資源區(qū)域資源盤點模型區(qū)域資源自然資源配套資源人文資源生活配套景觀配套交通配套……歷史的沉淀傳統(tǒng)的認(rèn)知……山水湖泊海、島植被……思考的關(guān)鍵點2：分類的意義何在？——能否對各類資源進(jìn)行對比、評估89思考的關(guān)鍵點1：如何MECE資源？步驟1：盤點區(qū)域資源區(qū)域資步驟2：資源價值評估資源的歸類并非簡單羅列，而是有效地集成；一般而言，各類資源之間不具備直接的可比性，應(yīng)在城市視角下，與其他區(qū)域進(jìn)行對比，判斷其所附加的區(qū)域競爭力。識別資源價值的三個視角：基于區(qū)域競爭；基于領(lǐng)先案例；基于市場認(rèn)知?；趨^(qū)域競爭評估資源價值90步驟2：資源價值評估資源的歸類并非簡單羅列，而是有效地集成；步驟2：資源價值評估通過借鑒前衛(wèi)市場案例，對所歸納各類資源的價值進(jìn)行排序；確認(rèn)區(qū)域存在絕對領(lǐng)先的核心的優(yōu)勢資源。問題：如何將此資源發(fā)揮至極致，如何通過此資源最大化區(qū)域價值？基于領(lǐng)先案例評估資源價值研判：本區(qū)域具備絕對核心的資源立足于房地產(chǎn)市場的價值體系！91步驟2：資源價值評估通過借鑒前衛(wèi)市場案例，對所歸納各類資源的步驟3：對優(yōu)勢資源的升華——空間延伸：基于全國、全球視角的例證92步驟3：對優(yōu)勢資源的升華——空間延伸：基于全國、全球視角的例步驟3：對優(yōu)勢資源的升華——時間延伸：基于歷史積淀與未來發(fā)展的視角93步驟3：對優(yōu)勢資源的升華——時間延伸：基于歷史積淀與未來發(fā)展步驟4：區(qū)域價值提煉——創(chuàng)意的跳躍區(qū)域價值的表述：可能是一句話，可能是一個短語，也可能是若干關(guān)鍵詞：精煉地表達(dá)區(qū)域最突出的氣質(zhì)。品味東湖，最華麗的一英里94步驟4：區(qū)域價值提煉——創(chuàng)意的跳躍區(qū)域價值的表述：品味東湖，復(fù)地武漢武重項目區(qū)域價值挖掘的思路背景區(qū)域：位于武漢三鎮(zhèn)之一的武昌區(qū)城市中心地帶，兼?zhèn)渥匀弧⑷宋馁Y源項目：建面約107萬㎡，以住宅開發(fā)為主；南北向主干道通達(dá)良好，東西向貫通不足，配套齊，內(nèi)部有植被結(jié)論思路主要觀點資源價值評估區(qū)域價值重新界定——品味東湖，最華麗的一英里資源集成歸類基于區(qū)域競爭評估基于前衛(wèi)案例評估政務(wù)區(qū)、文教區(qū)和東湖風(fēng)景區(qū)是最突出的區(qū)域價值東湖景區(qū)的價值應(yīng)高于政務(wù)區(qū)和文教區(qū)，它帶給區(qū)域房地產(chǎn)的價值更大湖區(qū)應(yīng)承擔(dān)城市名片功能，形成地產(chǎn)價值峰值區(qū)；湖區(qū)逐漸由旅游地轉(zhuǎn)向城市的主要功能區(qū)；從對自然資源的挖掘利用逐漸引入城市人文資源優(yōu)勢資源升華從空間延伸的角度從時間延伸的角度東湖擁有獨一無二的自然資源優(yōu)勢城市融合速度加快，武昌的東湖將成為武漢的東湖本區(qū)域為整個東湖景區(qū)集城市屬性、自然屬性于一體的最高價值區(qū)，具備重塑區(qū)域價值的條件資源羅列：豐富的城市資源及人文景觀資源區(qū)域價值提煉盤點區(qū)域資源基于城市功能分區(qū)的角度區(qū)分各類資源95復(fù)地武漢武重項目區(qū)域價值挖掘的思路背景結(jié)論思路主要觀點資源價資源稟賦分析法實例2：“被遺忘的角落”——地業(yè)西麗龍井村城市更新項目區(qū)域資源盤點資源價值評估是否具備絕對核心資源整合各類資源區(qū)域價值提煉否產(chǎn)業(yè)園+大學(xué)城豐富的土地資源有山有水的自然環(huán)境龍井村作為龍珠片區(qū)最后的開發(fā)之地，承擔(dān)了片區(qū)發(fā)展為綜合配套區(qū)域的使命和責(zé)任結(jié)論：區(qū)域背景位于深圳市地理中心，但經(jīng)濟(jì)相對落后，知名度相對較弱；龍珠片區(qū)配套較成熟96資源稟賦分析法實例2：“被遺忘的角落”——地業(yè)西麗龍井村城市地業(yè)西麗龍井村項目區(qū)域價值的分析思路區(qū)域資源的盤點整合資源，提升區(qū)域價值西麗的前世西麗的今生西麗的未來西麗過去屬于被遺忘的角落，被認(rèn)為是深圳關(guān)外有限的交通資源將西麗與城市阻隔，片區(qū)內(nèi)割裂發(fā)展大量下游制造業(yè)工廠、無序的城中村和低端人口政府要將其發(fā)展成為深圳的“北硅谷”大學(xué)城的建設(shè)使西麗成為深圳“海淀”西麗成為政府投資建設(shè)的重點區(qū)域歐洲城落戶西麗，將會極大改變片區(qū)形象環(huán)境的稀缺和保護(hù)，提升了西麗板塊的價值借助深港西部通道，打通“深港創(chuàng)意走廊”西麗和市區(qū)逐漸融合，成為城市的一部分西麗必將形成深圳的人才“高地”和“洼地”西麗將成為南山區(qū)的增長極，承擔(dān)深圳未來經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)導(dǎo)者責(zé)任97地業(yè)西麗龍井村項目區(qū)域價值的分析思路區(qū)域資源的盤點整合資源，提出問題——基礎(chǔ)條件良好，價值未被發(fā)現(xiàn)但西麗缺失在城市發(fā)展中的話語權(quán)，缺乏集體信心提出問題，有利于引起關(guān)注，聚焦分析98提出問題——基礎(chǔ)條件良好，價值未被發(fā)現(xiàn)但西麗缺失在城市發(fā)展中追溯過去——分析“被遺忘”的原因99追溯過去——分析“被遺忘”的原因19解析現(xiàn)狀——歸納提出片區(qū)發(fā)展的各種利好發(fā)展投入——政府投建的重點區(qū)域區(qū)域的利好因素城市擴(kuò)張——將成為城市的一部分深港聯(lián)系——“深港創(chuàng)意走廊”自然資源——城市自然資源日益稀缺重大設(shè)施——歐洲城的建設(shè)落戶人力支持——大學(xué)城的建設(shè)規(guī)劃地位——深圳“北硅谷”并不具備絕對領(lǐng)先的優(yōu)勢資源！100解析現(xiàn)狀——歸納提出片區(qū)發(fā)展的各種利好發(fā)展投入——政府投建的展望未來——整合資源，提煉區(qū)域價值為項目應(yīng)承擔(dān)的功能地位埋下伏筆從城市地位的角度提煉區(qū)域價值101展望未來——整合資源，提煉區(qū)域價值為項目應(yīng)承擔(dān)的功能地位埋下區(qū)域資源盤點資源價值評估是否具備絕對核心資源升華優(yōu)勢資源區(qū)域價值提煉是整合各類資源否資源稟賦分析法——思路回顧步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：分析框架是思考的方法論，而不是報告撰寫的目錄！102區(qū)域資源盤點資源價值評估是否具備絕升華優(yōu)勢資源區(qū)域價值提煉是方法二：案例類比法103方法二：案例類比法23案例類比法——定義及適用范圍通過對相似區(qū)域案例的借鑒總結(jié)發(fā)展規(guī)律，進(jìn)而挖掘區(qū)域價值的方法定義常用于大規(guī)模的區(qū)域項目適用范圍相關(guān)報告?？诤５橄卑陡脑祉椖块L沙南湖新城項目成都今日蜀州城項目……104案例類比法——定義及適用范圍通過對相似區(qū)域案例的借鑒總結(jié)發(fā)展案例類比法——分析框架案例研究不能直接解決“是什么”的問題，但能總結(jié)相應(yīng)的規(guī)律；在此方法中，案例借鑒處于主導(dǎo)地位，沒有案例研究，就無法最大化地挖掘區(qū)域價值。區(qū)域背景分析案例借鑒本區(qū)域的適配研究區(qū)域價值提煉同類案例選取步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：案例結(jié)構(gòu)化分析規(guī)律總結(jié)105案例類比法——分析框架案例研究不能直接解決“是什么”的問題，案例類比法分析實例——?？诤５橄卑陡脑祉椖勘尘皡^(qū)域：海甸島位于?？谑斜辈颗R海區(qū)域，環(huán)境好，已經(jīng)是一個高檔居住生活區(qū)項目：海甸島南端，海甸溪北岸、沿江二東路以南片區(qū)，舊城改造項目，102.59公頃結(jié)論以特色目標(biāo)型、精品型商業(yè)、高尚住宅和商務(wù)公寓為主的多功能復(fù)合區(qū)域思路主要觀點區(qū)域背景研究自然資源優(yōu)良，地理位置絕佳、交通便利，配套較全，房地產(chǎn)開發(fā)處在上升期，消費力強(qiáng)，具有巨大的商業(yè)價值，歷史人文氣息濃厚，——項目本身條件優(yōu)越區(qū)位房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)交通文化價值案例借鑒英國泰晤士河南岸英國泰晤士河南岸威爾士?卡迪夫灣區(qū)改建新加坡河區(qū)的改造工程從改造過程、成果、成功因素三方面分析改造前都承擔(dān)一定的城市功能，在歷史的發(fā)展中逐漸衰敗，成為城市的傷疤總結(jié)濱水區(qū)重建區(qū)域增值的KPI體系人文適配度研究?？诮?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型為本項目提供了機(jī)遇區(qū)域是中心組團(tuán)的組成部分，是外灘規(guī)劃中最重要的核心片區(qū)之一確定本區(qū)域的發(fā)展方向宏觀經(jīng)濟(jì)、資源、產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃,房地產(chǎn)狀況人口配套自然資源106案例類比法分析實例——?？诤５橄卑陡脑祉椖勘尘皡^(qū)域：海甸島步驟1：區(qū)域背景研究交通——交通可達(dá)性好，距市內(nèi)主要區(qū)域在半小時車程以內(nèi)區(qū)域的利好因素房地產(chǎn)——投資增長強(qiáng)勁的熱點板塊，涉外高檔居住區(qū)配套——中南部已具有中高教育配套設(shè)施人文——海南文化的發(fā)源地之一，古建筑與濃厚的?？谖幕匀毁Y源——橫溝河、南渡江交匯，海甸島核心展示面人口——1/4?？谑腥丝?，承擔(dān)中心組團(tuán)人口遷移分擔(dān)功能區(qū)位——濱河沿線，海甸島南端，海甸溪北岸區(qū)域背景是案例選取的參照107步驟1：區(qū)域背景研究交通——交通可達(dá)性好，距市內(nèi)主要區(qū)域在半步驟2：案例借鑒——同類案例選取案例的核心特質(zhì)要與所研究區(qū)域的背景相一致108步驟2：案例借鑒——同類案例選取案例的核心特質(zhì)要與所研究區(qū)域步驟2：案例借鑒——結(jié)構(gòu)化的案例研究結(jié)構(gòu)化研究：以固定的范式、框架進(jìn)行研究意義：結(jié)構(gòu)化研究才能得出共性，是提煉規(guī)律、KPI的前提，否則沒有借鑒的意義；結(jié)構(gòu)化研究的維度——根據(jù)具體項目區(qū)域研究的目的而定。109步驟2：案例借鑒——結(jié)構(gòu)化的案例研究結(jié)構(gòu)化研究：以固定的范式步驟2：案例借鑒——規(guī)律總結(jié)：濱水區(qū)重建區(qū)域增值的KPI體系KPI體系舊工業(yè)區(qū)和舊村改造引入品牌發(fā)展商參與區(qū)域更新區(qū)域整體規(guī)劃、重新布局：重新規(guī)劃合適的市場推廣形象，以吸引國內(nèi)外投資產(chǎn)業(yè)升級（引入新的事業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)更新）以新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)代替衰敗的舊工業(yè)，從港口工業(yè)轉(zhuǎn)型娛樂、休閑、辦公區(qū)，建造優(yōu)美建筑形態(tài)的住宅區(qū)，公共藝術(shù)空間等，促進(jìn)了就業(yè)機(jī)會的增加保證核心示范項目的優(yōu)先建設(shè)完善公共配套設(shè)施：在城市中布置開放空間、綠地、廣場，建立活力驅(qū)動要素區(qū)域重新定位：重新進(jìn)行定位，挖掘符合濱河區(qū)域氣質(zhì)的城市形象完善內(nèi)、外交通系統(tǒng)：建立新型的河岸關(guān)系和更為緊密的城市關(guān)系，采用步行系統(tǒng)，誘發(fā)人們使用公共空間和商業(yè)設(shè)施政府啟動、推動更新計劃與發(fā)展商、金融機(jī)構(gòu)建立合作伙伴關(guān)系改善環(huán)境導(dǎo)、吸引投資優(yōu)惠政策（如：低息貸款、減免稅費）內(nèi)因外因110步驟2：案例借鑒——規(guī)律總結(jié)：濱水區(qū)重建區(qū)域增值的KPI體系步驟3：本區(qū)域的適配研究區(qū)域定位初步分析宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃項目自身資源條件發(fā)展的趨勢和城市賦予的發(fā)展的這種使命是否符合?？谔囟ǖ慕?jīng)濟(jì)發(fā)展時期和未來的城市規(guī)劃方向呢？案例借鑒之后，一定要回歸區(qū)域本體條件挖掘價值，這是研究案例的目的。111步驟3：本區(qū)域的適配研究區(qū)域定位初步分析宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃項目步驟4：區(qū)域價值提煉具備成為?？诔鞘袨I河區(qū)域形象名片的基礎(chǔ)與優(yōu)勢，但要承擔(dān)重塑區(qū)域形象和區(qū)域功能轉(zhuǎn)型的重大責(zé)任。112步驟4：區(qū)域價值提煉具備成為?？诔鞘袨I河區(qū)域形象名片的基礎(chǔ)與案例類比法——思路回顧本區(qū)域適配度研究區(qū)域價值研判相關(guān)規(guī)律總結(jié)區(qū)域背景分析選取同類案例進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分析113案例類比法——思路回顧本區(qū)域適配度研究相關(guān)規(guī)律總結(jié)區(qū)域背景分方法三：價值嫁接法114方法三：價值嫁接法34星河丹堤——面對區(qū)域價值困境，定位“西銀湖”，成功實現(xiàn)價值扭轉(zhuǎn)和突破成功案例1區(qū)域關(guān)鍵詞：城中村、爛尾樓、塞車在客戶或者業(yè)內(nèi)人士心中，該片區(qū)為價值比較低的區(qū)域；區(qū)域背景：關(guān)口片區(qū)用地面積20萬平（300畝）建筑面積36萬平米容積率1.8物業(yè)形態(tài)獨棟、TH、高層資源優(yōu)勢9萬平米原生湖、13萬平郊野公園地塊背景項目問題：區(qū)域價值困境區(qū)域形象感知較低；地塊旁的豐澤湖山莊檔次較低，定義為“平民住宅”；豐澤湖業(yè)主事件，人文價值也較低，市場影響較差；臨快速干道；沒有生活配套；原生湖銀湖山郊野公園“星河丹堤最早面臨的不得不突破的問題是：梅林關(guān)口極低的片區(qū)美譽度和豐澤湖山莊6000元的單價?！薄绊椖棵媾R的最大問題就是如何扭轉(zhuǎn)區(qū)域價值的困境，如何最大化利用稀缺性資源，如何使客戶感知項目品質(zhì)與資源相匹配?！薄硪徊拷?jīng)理鄧震宇115星河丹堤——面對區(qū)域價值困境，定位“西銀湖”，成功實現(xiàn)價值扭圣莫麗斯——面對完全陌生區(qū)域，以“香蜜湖北”借勢立勢，重新定義區(qū)域價值成功案例２總用地面積27萬平（495畝）總建筑面積33萬平米容積率1.22物業(yè)形態(tài)獨棟、TH、洋房、高層資源優(yōu)勢山體、水景、規(guī)劃地塊背景項目問題：區(qū)域價值完全無定義完全陌生的區(qū)域；通達(dá)性較差；配套匱乏；拓展區(qū)給客戶造成很強(qiáng)烈的心理距離?！白畛醯竭_(dá)地塊要翻山越嶺，要經(jīng)過舊村，通達(dá)性較差，業(yè)界很多人認(rèn)為即使做成低密度，能賣到1.2萬/平米，就已經(jīng)很不錯了。”“項目最大的問題在于如何讓客戶感知這個極度陌生的區(qū)域？”“由于規(guī)劃的二線拓展區(qū)前景很好，而且未來交通會連接香蜜湖片區(qū)，車程5分鐘，這些是項目的優(yōu)勢?！薄ツ愃?fàn)I銷總裁蔡偉光經(jīng)理人員訪談：116圣莫麗斯——面對完全陌生區(qū)域，以“香蜜湖北”借勢立勢，重新價值嫁接法——定義及適用范圍通過鏈接外部資源，尋找新的參照體系，提升區(qū)域價值的方法定義項目所在區(qū)域缺乏明顯的優(yōu)勢資源，或現(xiàn)有的資源無法支撐既定目標(biāo)的實現(xiàn)。適用范圍相關(guān)項目北京通州永順鎮(zhèn)項目中信紅樹灣星河丹堤圣莫麗斯……117價值嫁接法——定義及適用范圍通過鏈接外部資源，尋找新的參照體價值嫁接法——分析框架區(qū)域資源盤點目標(biāo)下的資源評估是否能夠?qū)崿F(xiàn)既定目標(biāo)構(gòu)建新的價值體系提煉區(qū)域價值否其他分析方法是步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：118價值嫁接法——分析框架區(qū)域資源盤點目標(biāo)下的資源評估是否能夠?qū)嶍椖繀^(qū)位項目地塊位于通州新城西北組團(tuán)，該組團(tuán)定位為與CBD功能互補(bǔ)的商務(wù)園、教育產(chǎn)業(yè)園及新型住宅區(qū)地塊相對獨立，與通州新華大街片區(qū)、運河?xùn)|片區(qū)、輕軌沿線片區(qū)有距離上的間隔價值嫁接法實例：北京通州永順鎮(zhèn)項目區(qū)域背景通州新城西北組團(tuán)，區(qū)域相對獨立，不在通州新城規(guī)劃推進(jìn)的方向上，住宅檔次較低，生活配套較為低端，認(rèn)知陌生，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。老城區(qū)輕軌沿線運河?xùn)|片區(qū)運潮減河北片區(qū)通州城市的規(guī)劃狀況通州新城目前建成區(qū)范圍主要集中在新華大街兩側(cè)、輕軌沿線兩側(cè)以及輕軌與新華大街之間片區(qū)通州新城建設(shè)方向為向東向南發(fā)展119項目區(qū)位價值嫁接法實例：北京通州永順鎮(zhèn)項目區(qū)域背景通州新城西步驟1：區(qū)域資源盤點——“我在通州”：通州城市背景交通配套產(chǎn)業(yè)人口通州將進(jìn)一步加強(qiáng)軌道交通建設(shè)；但其開工及通車時間均不確定，并且處于相對遠(yuǎn)期?，F(xiàn)有配套數(shù)量及檔次上均無法滿足需求，且多分布于老城區(qū)教育、醫(yī)療配套的主要分布于新城東部及南部項目所在地段周邊并無可直接借用的商業(yè)設(shè)施現(xiàn)狀：工業(yè)主要位于南部，與新城聯(lián)系不緊，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以加工制造為主，對新城發(fā)展帶動作用有限；規(guī)劃：城市綜合服務(wù)中心，重點發(fā)展商務(wù)辦公、文化、物流；前景：商務(wù)是唯一可能促進(jìn)城市升級的產(chǎn)業(yè)功能，但通州商務(wù)園目前具體規(guī)劃內(nèi)容及實施進(jìn)程均不明確以城市新移民為主體的暫住人口是通州近年人口增長的主體，也將是填補(bǔ)通州新城規(guī)劃人口缺口的主體；通州新城現(xiàn)有配套設(shè)施的缺乏，限制了城市新移民在通州的消費，削弱了該群體對城市發(fā)展的貢獻(xiàn)，并且抑制該群體的結(jié)構(gòu)的升級120步驟1：區(qū)域資源盤點——“我在通州”：通州城市背景交通配套產(chǎn)步驟1：區(qū)域資源盤點——“我在通州”：通州房地產(chǎn)市場背景1通州市場與東部區(qū)域價格差逐年加大，作為東部市場價格洼地的市場地位進(jìn)一步得到強(qiáng)化。以交通及價格作為市場核心驅(qū)動力使剛性需求客戶成為市場主力客群，作為“CBD宿舍”的市場認(rèn)知進(jìn)一步加深。2典型項目表明，通州市場無法吸引城市頂級客戶，但追求品質(zhì)的中高端客戶有少量存在。而容納中高端客戶的項目僅以低密度物業(yè)形式及低價格達(dá)成市場實現(xiàn)。3當(dāng)前通州市場處于由周邊需求推動向升級發(fā)展期過渡階段，主力客群仍以剛性需求客戶為主。隨著城市配套完善、商務(wù)園區(qū)建設(shè)以及領(lǐng)袖項目的出現(xiàn)，市場將開始升級，主力客群向改善型轉(zhuǎn)變。價格洼地，低認(rèn)知高端項目疲軟未來客戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定121步驟1：區(qū)域資源盤點——“我在通州”：通州房地產(chǎn)市場背景1通步驟1：區(qū)域資源盤點——站位通州的分析結(jié)論122步驟1：區(qū)域資源盤點——站位通州的分析結(jié)論42步驟2：基于目標(biāo)的資源評估，得出否定結(jié)論站位于通州，以通州為區(qū)域價值的平臺，無法實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)123步驟2：基于目標(biāo)的資源評估，得出否定結(jié)論站位于通州，以通州為本項目我們跳出通州，從北京大東部城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場發(fā)展角度審視本項目的區(qū)域價值步驟3：尋找新的價值體系124本項目我們跳出通州，從北京大東部城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場發(fā)展角度步驟3：尋找新的價值體系——以城市發(fā)展帶來的區(qū)位價值和動態(tài)演變?yōu)檠芯炕c125步驟3：尋找新的價值體系——以城市發(fā)展帶來的區(qū)位價值和動態(tài)演步驟3：構(gòu)建新的價值體系——關(guān)鍵點：新的價值體系并非憑空構(gòu)造，需要充分的論證支撐126步驟3：構(gòu)建新的價值體系——關(guān)鍵點：新的價值體系并非憑空構(gòu)造步驟3：構(gòu)建新的價值體系——通過各功能板塊的解析城市核心公寓區(qū)城市中央別墅區(qū)城市中央住區(qū)城市疏散區(qū)127步驟3：構(gòu)建新的價值體系——通過各功能板塊的解析城市核心公寓步驟3：構(gòu)建新的價值體系——通過區(qū)域內(nèi)部現(xiàn)有項目的解析128步驟3：構(gòu)建新的價值體系——通過區(qū)域內(nèi)部現(xiàn)有項目的解析48步驟3：構(gòu)建新的價值體系——通過目標(biāo)客戶的置業(yè)特征解析只有以充分論據(jù)建立本區(qū)域與新價值體系的有效關(guān)聯(lián)，價值嫁接才能成立！129步驟3：構(gòu)建新的價值體系——通過目標(biāo)客戶的置業(yè)特征解析只有以步驟4：提煉區(qū)域價值從東部城市發(fā)展及住宅市場結(jié)構(gòu)來看，本項目的區(qū)域價值在于“去通州化”，站在以東部中產(chǎn)階層為核心客戶的城市中間住區(qū)及中產(chǎn)軸線的市場平臺上；打造中產(chǎn)軸線上的新里程碑項目是我們的正確發(fā)展方向。130步驟4：提煉區(qū)域價值從東部城市發(fā)展及住宅市場結(jié)構(gòu)來看，本項目通州永順鎮(zhèn)項目的分析思路背景區(qū)域：通州新城西北組團(tuán)，所在區(qū)域相對獨立，不在通州新城規(guī)劃推進(jìn)的方向上，片區(qū)認(rèn)知陌生，路網(wǎng)發(fā)達(dá)項目：地塊規(guī)模較大，有小中河作為可利用資源，內(nèi)部存在較多不利因素結(jié)論從東部城市發(fā)展及住宅市場結(jié)構(gòu)來看，本項目的區(qū)域價值在于“去通州化”，站在以東部中產(chǎn)階層為核心客戶的城市中間住區(qū)及中產(chǎn)軸線的市場平臺上。思路主要觀點通州城市背景城市建設(shè)各要素之間相互割裂，沒有形成良性循環(huán)，無法帶動高素質(zhì)人口進(jìn)入城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃通州商務(wù)園開發(fā)周期長，近期影響作用小，存在不確定性從城市建設(shè)現(xiàn)狀及未來規(guī)劃來看，本項目區(qū)域處于被邊緣化地位，各項城市資源對本項目影響力均較小通州城市背景通州房地產(chǎn)市場背景北京大東部區(qū)域價值價格實現(xiàn)四大片區(qū)現(xiàn)狀未來趨勢價格洼地，低認(rèn)知高端項目疲軟，中高端項目以性價比獲得市場實現(xiàn)未來2-3年內(nèi)客戶結(jié)構(gòu)將變化較小跳出通州

未來趨勢城市規(guī)劃定位為城市重點發(fā)展區(qū)域，承接城市功能、疏解中心城人口城市規(guī)劃東部住宅圈層眾多中高端項目的聚集形成了朝陽北路這條景觀資源住宅軸線，打造了區(qū)域的核心價值客戶置業(yè)因素眾多中高端項目的聚集形成了朝陽北路這條景觀資源住宅軸線，打造了區(qū)域的核心價值朝陽北路軸線之上東部中高端客戶的置業(yè)關(guān)鍵因素，也將是本項目借鑒和發(fā)力的關(guān)鍵因素131通州永順鎮(zhèn)項目的分析思路背景區(qū)域：通州新城西北組團(tuán)，所在區(qū)域價值嫁接法——思路回顧區(qū)域資源盤點目標(biāo)下的資源評估是否能夠?qū)崿F(xiàn)既定目標(biāo)構(gòu)建新的價值體系提煉區(qū)域價值否其他分析方法是步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：132價值嫁接法——思路回顧區(qū)域資源盤點目標(biāo)下的資源評估是否能夠?qū)崒ふ倚聝r值體系的多個角度嫁接歷史價值中法文化交流基地（昆明滇池項目）……嫁接鄰近的高價值區(qū)域““去通州化”“深圳后花園”金地香蜜山……嫁接相似屬性的高價值區(qū)域“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”……其他的角度？133尋找新價值體系的多個角度嫁接歷史價值嫁接鄰近的高價值區(qū)域嫁接方法四：城市功能解析法134方法四：城市功能解析法54城市功能解析法——定義及適用范圍通過解構(gòu)城市，基于功能補(bǔ)缺/再造的角度定義區(qū)域價值的方法定義常規(guī)的分析方法，無明顯適用范圍。適用范圍相關(guān)項目淄博孝婦河項目北京魯能幸福一村項目河南怡豐置業(yè)鄭州項目西安新鴻基曲江項目福州三盛南香湖項目……135城市功能解析法——定義及適用范圍通過解構(gòu)城市，基于功能補(bǔ)缺/城市功能解析法——分析框架區(qū)域價值本區(qū)域應(yīng)承擔(dān)的功能板塊現(xiàn)狀區(qū)域特質(zhì)城市需求當(dāng)前城市各板塊的功能地位?未來城市需要哪些功能板塊？本區(qū)域的條件適于承擔(dān)哪一類功能？城市向哪個方向發(fā)展？發(fā)展的（未來）目標(biāo)是什么？各片區(qū)優(yōu)劣勢？在未來承擔(dān)何種功能？地位如何？通過案例總結(jié)或利用已有的規(guī)律研究本區(qū)域可能承擔(dān)的功能本區(qū)域存在的價值點？從規(guī)律與城市需求研判價值。步驟一：步驟二：步驟三：步驟四：研判城市發(fā)展方向解析片區(qū)功能格局借鑒相關(guān)案例或規(guī)律本區(qū)域的價值研判項目地段價值研判步驟五：136城市功能解析法——分析框架區(qū)域價值本區(qū)域應(yīng)承擔(dān)的功能板塊現(xiàn)狀城市功能解析法實例1：西安新鴻基曲江項目背景區(qū)域：區(qū)域中心距離城市中心約半小時車程，通達(dá)性良好，新興的高檔居住區(qū)；項目：非核心地段，周邊多為中低品質(zhì)住宅，東面正在興建曲江池南湖公園。結(jié)論未來政府主推區(qū)域和景觀資源價值峰區(qū)的交匯點，曲江富人區(qū)的價值峰值區(qū)。曲江新區(qū)西高新主城區(qū)市中心（鐘樓）車程半小時內(nèi)景觀資源生活配套4500元以下4500~6000元6000元以上區(qū)域?qū)傩裕憾€省會城市、新興高檔居住區(qū)、非核心地段137城市功能解析法實例1：西安新鴻基曲江項目背景區(qū)域：區(qū)域中心距步驟1：研判城市發(fā)展方向——研判城市發(fā)展的熱點片區(qū)解構(gòu)城市的維度地形地貌——江河湖泊、山地的影響土地供應(yīng)——定性、定量的分析城市發(fā)展歷程——從過去到未來規(guī)劃資料——訪談資料，十一五規(guī)劃等關(guān)注：本區(qū)域是否為熱點片區(qū)？本區(qū)域可能的競爭板塊有哪些？138步驟1：研判城市發(fā)展方向——研判城市發(fā)展的熱點片區(qū)解構(gòu)城市的步驟2：解析片區(qū)功能格局——各（熱點/競爭）片區(qū)優(yōu)劣勢、地位、功能、發(fā)展方向分析的出發(fā)點：自然條件產(chǎn)業(yè)狀況房地產(chǎn)特征……核心結(jié)論：其他片區(qū)與本區(qū)域定位上的差異點非結(jié)構(gòu)化分析：逐一解析城市其他熱點片區(qū)最突出的特點，研判其未來定位半結(jié)構(gòu)化分析：?？谀隙山椖?39步驟2：解析片區(qū)功能格局——各（熱點/競爭）片區(qū)優(yōu)劣勢、地位半結(jié)構(gòu)化分析：從價格體系、代表樓盤、未來供應(yīng)、物業(yè)類型、客戶構(gòu)成等方面解析各片區(qū)案例：?？谀隙山椖堪虢Y(jié)構(gòu)化：板塊的特性、資料的可獲得性……140半結(jié)構(gòu)化分析：從價格體系、代表樓盤、未來供應(yīng)、物業(yè)類型、客戶步驟3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律141步驟3：借鑒相關(guān)案例或規(guī)律61步驟4：本區(qū)域價值研判——區(qū)域價值點分析歷史文化資源景觀資源城市資源城市富人區(qū)基于城市富人區(qū)構(gòu)成因素分析區(qū)域價值：142步驟4：本區(qū)域價值研判——區(qū)域價值點分析歷史文化資源景觀資源步驟4：本區(qū)域價值研判——提煉區(qū)域價值本項目位于熱點區(qū)域的非核心地段；僅研判區(qū)域價值尚不足以解決面臨的關(guān)鍵問題。143步驟4：本區(qū)域價值研判——提煉區(qū)域價值本項目位于熱點區(qū)域的非步驟5：項目地段價值挖掘—城市富人區(qū)規(guī)律非核心地段未來價值峰區(qū)144步驟5：項目地段價值挖掘—城市富人區(qū)規(guī)律非核心地段未來價值峰西安新鴻基曲江項目區(qū)域價值挖掘思路回顧背景區(qū)域：區(qū)域中心距離城市中心約半小時車程，通達(dá)性良好，新興的高檔居住區(qū)；項目：非核心地段，周邊多為中低品質(zhì)住宅，東面正在興建曲江池南湖公園。結(jié)論未來政府主推區(qū)域和景觀資源價值峰區(qū)的交匯點，曲江富人區(qū)的價值峰值區(qū)。四大新區(qū)是發(fā)展的主流區(qū)域，城市擴(kuò)張主要為南擴(kuò)北進(jìn)城市發(fā)展方向研判其他主流區(qū)域前景解析西高新經(jīng)開區(qū)浐灞本區(qū)域的定位演繹區(qū)域內(nèi)地段價值演變解析此類型區(qū)域的發(fā)展規(guī)律高人口密度、高容積率、中高檔住宅的西高新；沿襲西高新模式、價值兌現(xiàn)需時的經(jīng)開區(qū)；發(fā)展剛起步的浐灞新區(qū)城市發(fā)展要求富人區(qū)出現(xiàn)，西高新等片區(qū)無法承擔(dān)此功能“皇家園林”歷史形象和文化價值；唐文化主題的人文景觀資源；臨近城市