房地產(chǎn)廣告策劃費用

房地產(chǎn)廣告策劃費用篇一：房地產(chǎn)公司營銷費用及管理舉例房地產(chǎn)公司銷售費用一、房地產(chǎn)公司銷售費用內(nèi)容：銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設(shè)立銷售機構(gòu)的銷售機構(gòu)的費用也計入銷售費用。1、銷售前期費：核算與銷售相關(guān)的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發(fā)成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關(guān)的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護費等。2、銷售推廣費：主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。3、合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費等。4、銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發(fā)公司委托代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關(guān)條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。二、XX公司營銷費用管理舉例■一、xx營銷成本構(gòu)成營銷成本指項目銷售過程中發(fā)生的全部推廣成本，包括服務(wù)及代理費用、廣告設(shè)計費用、各種廣告制作發(fā)布費用、現(xiàn)場包裝及各種活動費用、售樓處及樣板房裝修費用。廣告類營銷費用包括定點長效廣告，如戶外廣告牌、電梯、燈桿旗、車體廣告等；媒體廣告如電視、電臺、報紙等；投放類廣告如短信、直郵等；制作類廣告如噴繪、印刷品、工藝品、紙杯、手提袋、現(xiàn)場包裝、禮品、模型等。消耗采購類費用包括售樓處日常消耗品；電話費、網(wǎng)絡(luò)費、水電費、辦公用品、物料、花卉等?；顒宇悹I銷費用包括旺場活動、大型的營銷推廣活動、房展會等。服務(wù)及代理費用包括代理公司的銷售前期的策劃顧問費、銷售過程中的銷售代理費、獎勵費等。樣板房費用主要是樣板房的裝修、裝飾、家私購買等費用，但不沖減因樣板房出售的收入。|二、前期服務(wù)及銷售代理成本管理服務(wù)及代理單位的工作質(zhì)量對于項目的定位、商品房的銷售起著非常關(guān)鍵的作用，因此在單位選擇上應非常慎重。項目建設(shè)初期，營銷策劃部應在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，以報告的形式進行前期服務(wù)及銷售代理單位的推薦，推薦的單位應有在項目所在地或相鄰城市銷售經(jīng)驗，深入了解項目所在地的市場情況，包括項目所在城市、區(qū)域的現(xiàn)有產(chǎn)品供應及需求情況等。銷售費用由財務(wù)部根據(jù)合同規(guī)定條款并安排專人對已銷售商品房數(shù)量、面積、銷售收入等情況進行復核，避免超付。合同執(zhí)行完畢后，營銷策劃部、成本管理部及財務(wù)部應以其進行合同情況的總結(jié)，重點是合作單位的服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量及其合同執(zhí)行過程中表現(xiàn)的誠信度。評價較高的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫，評價不高的單位以后的項目中必須經(jīng)過嚴格考察慎重合作。|三、廣告設(shè)計成本管理廣告設(shè)計成本包括年服務(wù)費、單項設(shè)計服務(wù)費兩種形式成本。項目建設(shè)初期，營銷策劃部負責提出潛在設(shè)計單位名單，并組織策劃設(shè)計部、成本管理部、財務(wù)部一起進行考察。在考察的基礎(chǔ)上，營銷策劃部編寫招標文件，組織邀請賽招標，邀請單位應不少于4家。招標文件應包括：（1）項目基本情況（2）廣告設(shè)計服務(wù)內(nèi)容及期限（3）服務(wù)質(zhì)量要求（4）投標文件構(gòu)成（5）招投標工作時間安（:房地產(chǎn)廣告策劃費用用E及評標方法等。合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應及時安排設(shè)計任務(wù)，并跟蹤完成，重點廣告畫面設(shè)計稿應與策劃設(shè)計部溝通，確認以保證廣告效果、避免浪費。避免因涉及不及時，導致其他制作、安裝或印刷工作無法招標，臨時委托，造成成本增加。合同期滿，營銷策劃部應對合作單位已完成的工作進行逐項清點，對于未完成的單項設(shè)計應告知成本管理部，相關(guān)費用從合同總價中扣除。另外還應對設(shè)計單位的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量進行總體評價，評價較好的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫，評價不高的單位到以后項目中必須經(jīng)過嚴格考察后慎重合作?！鏊?、廣告成本管理廣告類別包括定點長效廣告、媒體廣告、投放類廣告及制作廣告等多種類別。定點長效廣告定點長效廣告投入大（燈桿旗廣告除外），選用得當效果明顯，但資源往往處于壟斷狀態(tài)，且受到市場影響大，成本不易控制。因此營銷策劃各應根據(jù)項目所處區(qū)域、特點、銷售階段、銷售對象以及定點廣告資源情況等，進行整體方案設(shè)計，并進行多方案性價比分析，以書面報告代理商資質(zhì)，證實其確實擁有該定點廣告資源的合法使用權(quán)。根據(jù)經(jīng)管會批復意見，營銷策劃部組織成本管理部及財務(wù)部一起進行詢價和商務(wù)談判工作，并形成工作紀要，報公司經(jīng)管會批準。經(jīng)公司經(jīng)管會批準后，營銷策劃部負責起草廣告發(fā)布合同，合同中應詳細約定廣告發(fā)布合同金額、廣告發(fā)布期限、換畫費用、亮燈時間、維修時間要求、付款條件等條款，并按公司審批流程，分別進行價格審核單和合同審定會簽單的審核和簽署。合同簽訂后，營銷策劃部應密切跟蹤合同執(zhí)行情況，嚴格按合同約定進行廣告驗收及合同款的支付。為保證廣告效果，定期檢查畫面完好程度及照度情況，如發(fā)現(xiàn)問題，及時通知單位維護、修補。為降低成本、應盡量控制換畫次數(shù)。合同執(zhí)行后期，營銷策劃部應該進行廣告效果、廣告商工作分析、評價，如果廣告效果較好，公司又有宣傳方面的需求需要續(xù)約，宜盡早與合作單位進行商務(wù)談判。網(wǎng)絡(luò)廣告營銷策劃部應在經(jīng)過市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出潛在網(wǎng)絡(luò)設(shè)計、維護單位名單，詳細羅列這些單位的主要業(yè)績、設(shè)計實力等情況，備選單位就不低于3家；網(wǎng)絡(luò)設(shè)計單位應通過邀請招標確定。投標文件分技術(shù)標（方案標）及商務(wù)標兩部分（商務(wù)標部分隊總報價外，還應有各單項設(shè)計服務(wù)詳細報價），并按招標文件規(guī)定的方法分別進行評審，其中營銷策劃部和策劃設(shè)計部主要對方案標進行評審，成本管理部和財務(wù)部主要對商務(wù)標進行評審，匯總各單位得分情況后，形成紀要，向經(jīng)管會推薦中標候選人順序。經(jīng)管會討論確定中標人后，營銷策劃部起草合同文件，并按公司現(xiàn)有流程，分別進行價格審核單和合同審批會簽單的審核、簽署。合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應定期檢查網(wǎng)站（或網(wǎng)頁）運行、點擊率等情況，并要求合作單位根據(jù)項目進民展，更新廣告內(nèi)容。合同期滿，營銷策劃部應對合作單位服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量進行客觀評價，評價較好的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫。媒體廣告媒體廣告具有資源壟斷的特點。營銷策劃部提出媒體廣告整體需求，并與各種媒體協(xié)商折扣比例，并按公司流程進行價格審核單、合同審定會簽單的審批、簽署。投放類廣告投放類廣告包括手機短信、直郵及商住小區(qū)、寫字樓、社團組織等發(fā)布渠道，成本較低，但種類較多，應區(qū)別對待。手機短信營銷策劃部應根據(jù)地區(qū)、受眾區(qū)別，選擇幾家資源較豐富的投放單位，通過招標確定投放單位（可以選擇多家投放單位），簽訂批量投放合同，以降低投放成本。實際投放時，宜分期、分批投放，并按實際投放量進行結(jié)算。直郵廣告直郵廣告由營銷策劃部聯(lián)系郵局進行投放，按公司流程分別進行價格審核單、合同審定會簽單及付款審批單的審批、簽署即可。7.制作類廣告制作類廣告又分為噴繪、印刷、現(xiàn)場包裝等營銷策劃部在及時安排廣告設(shè)計單位完成設(shè)計的前提下，應劃分制作類廣告類別，組織招標。營銷策劃部負責提出擬邀請單位名單，其中施工單位資質(zhì)必須滿足制作、安裝工程要求，尤其是高空作業(yè)施工單位必須有安全許可證，成本管理部和財務(wù)部參與招標及評審工作。招評標工作結(jié)束后，選擇兩家長期合作單位，以招標紀要的形式向項目領(lǐng)導管理小組匯報，得到批準后，營銷策劃部起草合同文件，按公司審批流程分別進行價格審核單和合同審定會簽單的審批、簽署，分別簽訂年度制作類合同。合同簽訂后，營銷策劃部根據(jù)需要，安排制作類廣告的實施，并及時組織成本管理部、財務(wù)部一起進行驗收、結(jié)算和付款審批。合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應客觀評價合作單位的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量情況，評價較高的單位可列入長期合作單位數(shù)據(jù)庫。制作類廣告總成本應受年度及項目制作類廣告總成本控制?！鑫?、消耗物品采購成本管理消耗物品條購成本包括售樓處、樣板房日常消耗品的采購，以及電話費用、網(wǎng)絡(luò)費用、水電費、辦公用品費、花卉及其他物料消耗等。消耗物品由營銷策劃根據(jù)實際需要自行采購，并按公司付款審批流程審批，據(jù)實報銷，為降低成本，營銷策劃部應加強管理，建立消耗物品管理臺帳，并定期不定期檢查領(lǐng)用情況，發(fā)現(xiàn)問題督促整改。電話費、網(wǎng)絡(luò)費、辦公用品費等費用，據(jù)實報銷■六、活動類營銷成本管理活動類營銷成本為大型銷活動和經(jīng)?；顒映杀荆渲杏职瑑x服務(wù)成本。禮儀服務(wù)單位的選擇及成本控制活動過程中負責提供禮儀服務(wù)的單位通過招標確定2家，每次活動前通過其中的一家進行活動場地的布置、搭設(shè)、物料的準備及其他禮儀服務(wù)配合。營俏策劃部組織統(tǒng)計活動中禮儀公司投入的各種物料數(shù)理及各種服務(wù)情況，按招投標及合同談判過程中確定的單價進行結(jié)算和付款。大型營銷活動成本管理細則營銷策劃部應提前15天，以專題報告的形式，就活動目的、規(guī)模、內(nèi)容及預算等向公司經(jīng)管會報告，得到批準后方可實施?；顒舆^程中，要嚴格按公司經(jīng)管會批準的預算，控制各項開支，總額不得突破?；顒咏Y(jié)束后，營銷策劃部按公司審批流程及實際支出情況，進行付款審核。部分成本需要簽訂合同的可以補簽合同。經(jīng)常性活動成本管理細則對于經(jīng)常性活動安排，每次活動費用且低于4000元，營銷策劃部應有統(tǒng)一的計劃及布署，并于每月初向成本管理部及財務(wù)部知會本月活動安排情況。可直接按公司流程進行付款審批；超過4000元的，營銷策劃部應在活動前向成本管理部及財務(wù)部特別說明，征得同意，否則兩個部門可不在付款審批單上簽字。篇二：房地產(chǎn)年度廣告投放計劃及預算方案【XX〃XX】年度廣告投放計劃及預算方案刖言面對激烈的市場競爭，樓盤推廣和銷售相當于一場戰(zhàn)役，廣告投放就是糧草。古語云：三軍未發(fā)糧草先行。只有做好銷售前的充分準備，我們才有可能在銷售中取得主動，順利按期完成任務(wù)。作為個案而言，本案具有很大的特殊性。項目昭示性差，周邊在建在售樓盤眾多，所處位置較為尷尬，呈被競品圍合之勢；再者，婁底市場是一個廣告媒體相對不發(fā)達的區(qū)域，這又給推廣工作帶來了很大的難度?；谶@樣的認識，我們認為樓盤形象一經(jīng)出街，就必須在短期內(nèi)制造轟動效應，采取廣告媒體大面積、立體式、多維度投放。在形象相對豐滿后，則進行適當維護，除了保持完整的導示系統(tǒng)，在重點路段和有效媒體階段性投放。本廣告投放計劃以一年為周期，具體時間節(jié)點視情順延，及相互調(diào)整營銷費用概算項目整體營銷費用5.3億（一期）總銷X1.6%知848萬元【注】推廣費用取值常規(guī)介于0.8%?2%之間，基于本項目愿景，建議一期項目整體推廣費用取值1.6%，前期通過各推廣渠道、媒體組合全方位的轟炸占位市場，并以此積蓄龐大的客戶群。為實現(xiàn)一期銷售短平快的預期目標奠定堅實基礎(chǔ)。二期地塊開發(fā)階段區(qū)域成熟，項目知名度、美譽度建立，推廣費用可降低，于0.8%?1%之間取值投放媒體一、戶外媒體利于項目形象品質(zhì)樹立，目前大多數(shù)銷售成功的樓盤都借助了這一廣告宣傳形式。它的廣告覆蓋面大，持續(xù)周期長，能有效的提升項目的形象品牌，能夠使客戶腦中產(chǎn)生深刻印象，吸引客戶上門咨詢，也能做到人們相互之間的口碑宣傳，拓寬項目的影響力。戶外布局：1、婁星廣場2、文化廣場3、漣鋼區(qū)一橋位置4、上瑞高速路出入口5、南站出口二、道旗道旗廣告緊貼快車道，注目率極高，車內(nèi)觀望，近在咫尺！畫面內(nèi)容清晰可見！加之數(shù)量密集，整體觀望，氣度非凡！龐大的陣式無疑產(chǎn)生了強烈的視覺沖擊力！填補了媒體不足的缺陷。在項目周邊路旗廣告占據(jù)了不可多得的地理優(yōu)勢，投放廣告，除了道旗廣告這一枚新生的重磅媒體，其它將無可選擇！地段布局：1.新星南路新星南路與建設(shè)路交匯口至月塘街交叉路段2.氐星路與樂平大道交匯口至湘陽街交叉路段）3.桃圃街三、手機短信通過一定規(guī)模的短信發(fā)送，可以確定固定量的客戶群體對信息的接收。它的優(yōu)點是廣告覆蓋面大，容易在客戶群體中形成較大的印象，缺點是持續(xù)時間短，客戶群體質(zhì)量不高。項目推廣期限總計500萬條四、行業(yè)網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣告與傳統(tǒng)媒介廣告有其不可替代的優(yōu)越性：如形式多樣，版面活潑，傳播迅速，影響廣泛等，而且費用少、時間長，可在家、在辦公室隨時隨地可以查閱，十分方便。網(wǎng)絡(luò)廣告已經(jīng)成為市民了解信息的便捷而又時尚的渠道，以下均為首頁通欄廣告。五、報廣節(jié)點性的時效信息傳播載體，報紙的優(yōu)點是傳播的信息理性全面，可以傳播較復雜的信息；發(fā)行覆蓋面寬；時間性強，信息傳遞迅速；靈活性高，享有信譽，報紙由于新聞報道的客觀性，因而記事準確、真實，受到社會的普遍信賴，報紙便于受眾收藏。六、3d影視廣告及項目模型三維動畫技術(shù)模擬真實物體的方式使其成為一個有用的工具。由于其精確性、真實性和無限的可操作性，目前被廣泛應用于房產(chǎn)和其它領(lǐng)域。影視廣告能夠給人耳目一新的感覺。項目模型能使人們能夠從不同角度看到建筑、工業(yè)乃至城市的未來構(gòu)造及形態(tài)，賦予其更具象的表現(xiàn)形式；七、電視臺半年，每天晚上在綜合頻道和新聞頻道播出，約計10萬元八、電臺考慮到，購買我們產(chǎn)品的重點客群為有車一族，為此需半年的宣傳費用，約計1.5萬元。九、廣告費用預算十、階段性以及細分：1、蓄水蓄客期（20XX年10—20XX年2月）目的：建立提高品牌知名度，傳遞良好的品牌形象，高效率傳遞樓盤信息，形成市場轟炸，短期集聚人氣，迅速增加積蓄目標客戶a.現(xiàn)場準備方面：接待中心樣板間工地包裝；B.銷售道具方面：模型戶外道旗宣傳冊樓書等；c.人員的準備以及人員的培訓d.銷售的其他方面：銷售資料銷控表價格的制定篇三：房地產(chǎn)廣告策劃方案房地產(chǎn)廣告策劃方案姓名：孫慧君班級：廣告與會展121學號：GH120XX9目錄TOC\o"1-5"\h\z一、前言3二、產(chǎn)品分析（一）品牌類型4（二）主要目標4（三）口號4（四）特性分析4（五）分析總結(jié)5（六）面臨的機會5三、市場分析TOC\o"1-5"\h\z（一）目標市場6（二）競爭對手調(diào)查6（三）消費者消費特點分析8（四）消費偏好9（五）購買模式9（六）信息渠道9四、廣告策略（一）廣告目標策戈U9（二）創(chuàng)意分析10（三）策略核心10（四）廣告活動策略提案10五、媒介投放提案（一）媒介選擇11（二）投放計劃12六、廣告實施計劃（一）廣告目標13（二）時間13（三）媒體組合13（四）選用媒介13（五）廣告時間13（六）廣告的目標市場14（七）廣告的訴求對象14（八）廣告的訴求重點14（九）廣告表現(xiàn)14（十）廣告發(fā)布計劃14（十一）房地產(chǎn)廣告時態(tài)策略14七、預算15一、刖言房地產(chǎn)開發(fā)商要加強廣告意識，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強房地產(chǎn)廣告策劃。但實際上，不少開發(fā)商在營銷策劃時，只考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統(tǒng)地進行廣告策劃。因而有些房地產(chǎn)廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場營銷的客觀要求。房地產(chǎn)廣告策劃是在廣泛的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。房地產(chǎn)廣告策劃不僅能夠進一步明確開發(fā)商的目標市場和產(chǎn)品定位，而且能夠細化開發(fā)商的營銷策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動在市場營銷中的作用。房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容豐富，大體上可分成五個部分，即：廣告目標、市場分析、廣告策略、廣告計劃和廣告效果測定。二、住房分析（一）住房類型：主要推廣經(jīng)濟適用房（二）主要目標：做最舒適的住房最實惠的價格（三）口號：“舒適溫馨”（四）特性分析開發(fā)商可根據(jù)營銷戰(zhàn)略的需要，組合運用。在進行廣告策劃時，應遵循以下原則：時代性策劃觀念具有超前意識，符合社會變革和人們居住需求變化的需要。創(chuàng)新性策劃富有創(chuàng)意，能夠塑造樓盤的獨特風格，體現(xiàn)”把握特色，創(chuàng)造特色，發(fā)揮特色”的策劃技巧。實用性策劃符合營銷戰(zhàn)略的總體要求，符合房地產(chǎn)市場和開發(fā)商的實際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點。階段性策劃圍繞房地產(chǎn)營銷的全過程有計劃、有步驟地展開，并保持廣告的相對穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性。全局性廣告、銷售促進、人員推銷和宣傳推廣是開發(fā)商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。（五）分析總結(jié)（1）優(yōu)勢：規(guī)模上，是合肥新區(qū)濱湖開發(fā)區(qū)地區(qū)，濱湖新區(qū)是合肥“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分（“一個主城區(qū)，四個副中心，一個濱湖新區(qū)），是現(xiàn)代化濱湖大城市建設(shè)的前沿陣地。濱湖新區(qū)位于合肥主城區(qū)東南部，南依巢湖，北靠南二環(huán)路，

西接合安高速公路，東臨南淝河，規(guī)劃總用地面積約196平方公里，是合肥未來通過巢湖、走入長江、融入長三角的水上門戶。（2）劣勢：地理優(yōu)勢價位有一小部分消費者不滿意三、市場分析（一）目標市場開發(fā)商通常并不針對整個目標市場做廣告，而是針對其中的某個細分市場。哪個細分市場需要廣告配合，廣告就應該以那個細分市場為目標并采取相應的廣告策略。以兼有多層和高層住宅的小區(qū)廣告策劃為例：當小區(qū)剛起步時，以開發(fā)深受市場歡迎的多層住宅為主，這時可采用開拓性廣告策略：廣告結(jié)合多層住宅的銷售熱潮不斷強化小區(qū)的知名度和客戶的認知度，使樓盤迅速進入市場。當小區(qū)逐步成型時，則采用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購買，提高市場占有率為目的。當小區(qū)初具規(guī)模，欲推篇四：房地產(chǎn)廣告策劃流程房地產(chǎn)廣告策劃流程百科名片房地產(chǎn)廣告從其籌備到真正落實是一個非常復雜的過程，只有切實掌握好其中每一步的關(guān)鍵，才能最終得到理想的結(jié)果，其流程通常分為四個階段：準備階段：拿地，規(guī)劃設(shè)計出產(chǎn)品（開發(fā)公司廣告部）一一確定預算一一尋找廣告公司實施階段：廣告公司了解項目及購買對象信息廣告公司出媒體計劃一—確定廣告目標一—主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)一—廣告投放時間的確定，媒體選擇傳播階段：各項活動和廣告的正式推廣評估階段：測定廣告投放的效率目錄準備階段1.拿地，規(guī)劃出產(chǎn)品確定預算廣告預算內(nèi)容確定廣告預算的方法尋找廣告公司廣告招標經(jīng)驗選擇實施階段1.廣告公司了解項目及購買對象信息廣告公司出媒體計劃確定廣告目標主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)廣告投放時間的確定媒體選擇傳播階段評估階段一?準備階段1.拿地，規(guī)劃出產(chǎn)品確定預算廣告預算內(nèi)容確定廣告預算的方法尋找廣告公司廣告招標經(jīng)驗選擇實施階段1.廣告公司了解項目及購買對象信息廣告公司出媒體計劃確定廣告目標主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)廣告投放時間的確定媒體選擇傳播階段評估階段準備階段拿地，規(guī)劃出產(chǎn)品一般來說，從拿地到規(guī)劃出產(chǎn)品都是開發(fā)商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發(fā)公司本身就有廣告部，廣告部的創(chuàng)意總監(jiān)從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調(diào)研，產(chǎn)品的規(guī)劃與設(shè)計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點上，則是各有各的優(yōu)缺點。若是開發(fā)商自己組建廣告部，則對項目的了解會更加透徹，前期準備也就更加充分，同時在整個項目的運作中內(nèi)部溝通會非常流暢，缺點就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發(fā)公司的角度出發(fā)，視野狹小，具有一定的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業(yè)，經(jīng)驗也更為豐富，另外可能會理解不透徹，與開發(fā)商之間溝通和信任度不夠，費用比較高之類。現(xiàn)一—廣告投放時間的確定，媒體選擇傳播階段：各項活動和廣告確定預算(1)廣告預算內(nèi)容常見的房地產(chǎn)廣告預算內(nèi)容包括以下幾項：a.廣告調(diào)查費用包括廣告前期的市場研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費用、媒介調(diào)查費用等B.廣告制作費用包括照相、制版、印刷、錄音、攝影、錄像、文案操作、美術(shù)設(shè)計、廣告禮品等直接的制作費用c.廣告媒體費用購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段、租用戶外看板等其他媒體的費用d.其他相關(guān)費用是與廣告活動有關(guān)的公共活動、SP活動、直效營銷等費用(2)確定廣告預算的方法如果是對外尋找廣告公司，開發(fā)商會在產(chǎn)品出來后根據(jù)項目的大小和性質(zhì)來初步確定廣告推廣的預算，廣告預算的制定還會受到其他一些因素的影響，如市場競爭程度、廣告投放頻率的選擇、銷售速度的制定、企業(yè)品牌的知名程度等。通常測定廣告預算會采取以下幾種方式a.量入為出法。即根據(jù)開發(fā)商本身資金的承受能力來確定廣告預算，帶有一定的片面性B.用的大小。c.競爭對等法。即根據(jù)競爭對手大致投入的廣告費用來確定自己項目的預算。d-目標任務(wù)法。即開發(fā)商首先確定促銷目標，根據(jù)所要完成的促銷目標決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，然后估算每項任務(wù)所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計劃促銷預算。通常大的房地產(chǎn)開發(fā)商會把銷售百分比法和競爭對等法相結(jié)合來確定廣告預算，一般廣告預算大致控制在樓盤銷售總金額的1%—3%之間，而小的開發(fā)商則會根據(jù)銷售狀況階段性的滾動執(zhí)行，銷售結(jié)果一旦不如意，廣告預算便會停止。在初步確定下廣告預算后，開發(fā)商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協(xié)商，根據(jù)廣告公司方面對產(chǎn)品的定義和見解也會作出相應的調(diào)整。預算費用的編排最后會由廣告公司與開發(fā)商一起協(xié)商制訂。尋找廣告公司通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：（1）廣告招標即向多家廣告公司發(fā)標，征集廣告策劃書、平面影視創(chuàng)意及報價。其優(yōu)點在于創(chuàng)意結(jié)果直觀，易于判斷，并且收費情況清晰；缺點是周期長，使實質(zhì)性策劃工作的時間較為倉促，同時一些規(guī)模大、定力強的公司不愿參加招標。（2）經(jīng)驗選擇根據(jù)廣告公司以前的作品及業(yè)內(nèi)的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時間內(nèi)出策劃草案，如小區(qū)的形象設(shè)計或者SLoGan之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優(yōu)點在于比廣告招標周期短，廣告公司有較多的時間展開實質(zhì)性工作，深化創(chuàng)意，并且多數(shù)廣告公司樂于接受；而缺點在于比選的依據(jù)不充分不直觀，廣告?zhèn)€案差異性大，存在一定風險。不同項目會根據(jù)其大小性質(zhì)來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關(guān)系，這種模式也為開發(fā)商節(jié)省了很多斟選方面的時間，并且長期的合作關(guān)系也利于廣告公司和開發(fā)商就項目進行透徹的了解和合作。實施階段廣告公司了解項目及購買對象信息只有透徹的了解項目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項目后需要對產(chǎn)品進行徹底的研究，其內(nèi)容包括：項目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動向，項目地理位置分告公司提供大部分資料，但處于對項目的把握程度，大部分優(yōu)秀的廣告公司會就已給的資料進行更深入的調(diào)查，只有在吃透了整個產(chǎn)品及消費對象后，廣告公司才會進行下一步的工作。廣告公司出媒體計劃確定廣告目標房地產(chǎn)廣告的成功與否，關(guān)鍵在于它能否在恰當?shù)牡攸c以恰當?shù)姆绞絺鬟_給恰當?shù)娜?，廣告目標不能泛泛而談，包括開發(fā)商在內(nèi)經(jīng)常會走入誤區(qū)，把廣告目標制定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實上以上這些目標是一個房地產(chǎn)廣告或多或少必然會達到的效果，想要對廣告公司進行有效的指導，必須使廣告公司明白一個確實可行的廣告目標需要注意如下幾點：a.所要賣的房子的特點是什么？最重要的特點即賣點是什么？B-目標消費者是誰？目標消費者為什么會選擇本項目？c.要傳達給消費者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達這些信息？d.用什么來測定傳達消息的效果？主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點是引起消費者的注意和興趣，激發(fā)消費者的購買欲，并最終促使消費者購買該產(chǎn)品，因此在房地產(chǎn)廣告一定要充分表現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)點，易于消費者理解記憶和接受。廣告投放時間的確定一般來說，小型項目的廣告期間以一個月到兩個月為最多。中、大型的項目（營業(yè)額在二、三億以上）時間會更加長一些，有的甚至達到了一兩年，而房地產(chǎn)廣告時間的節(jié)奏通常可以分為如下四種：（1）集中型。是指廣告集中一段時間發(fā)布，以在短時間內(nèi)迅速形成強大的廣告攻勢。優(yōu)點在于能在短時期內(nèi)給予消費者強烈而有效的刺激，以達到廣告的效果，并能促成銷售；缺點為廣告費用集中于一段時間大批量的投入，發(fā)布時機的選擇非常重要，若廣告未達到預期的效果，則很難進行補救2）連續(xù)型。指在一定時期內(nèi)，均勻安排廣告的發(fā)布時間，使廣告經(jīng)常性反復在目標市場出現(xiàn)，以逐步加深消費者印象。優(yōu)點在于不斷刺激消費者，并節(jié)省廣告費用；在于不可能每次都達到刺激消費者的目的，而且預算也決定了連續(xù)性廣告無法進行大規(guī)模、長時間的廣告攻勢。（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時間廣告，停一段時間，再做一段時間廣告，反復進行。優(yōu)點在于根據(jù)項目的進程來進行廣告分配，做到有的放矢；點在于需要注意廣告發(fā)布的時機，注意銷售對于廣告的滯后型，還要考慮消費者的遺忘速度。（4）脈動型。脈動型集中了連續(xù)型和間歇型的特征，即在一段時間內(nèi)不斷保持廣告發(fā)布，又在某些時機加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢，集中了連續(xù)型和間隙型的優(yōu)點，能夠不斷刺激消費者，還能刺激短期的購買欲望。缺點就是費用太高。而廣告時間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個期間：（1）引導期。作初期的訊息傳播，重點在引起消費者的好奇與期待，吸引購買者的注目和行動（2）公開期。樓盤被正式推向市場,一切媒體運作及印刷資料皆已準備就緒，一旦開盤，隨著強銷期的來臨，大量的報紙廣告，結(jié)合強有力的業(yè)務(wù)推廣，如人員拜訪、電話追蹤、派報郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。（3）續(xù)銷期。為公開期后的續(xù)銷行為，將廣告后期所余的房屋產(chǎn)品進行重新修正廣告策略，改變已不適或不當?shù)膹V告方向，作最后的沖刺，以達最圓滿的成績。廣告公司在擬定廣告時間的同時，即制定廣告節(jié)奏的安排，同時預先估算每段時間需要投入的費用。在這里，選擇廣告投放節(jié)奏通常與一個項目大小大盤則更適合采取脈動型的方式。4.媒體選擇房地產(chǎn)廣告媒體是用來傳播房地產(chǎn)廣告信息的工具，通常會接觸的媒體有：報紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點廣告、dm直投、傳單海報、網(wǎng)絡(luò)、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。一般廣告公司會根據(jù)項目的大小、樓盤的檔次、目標客戶的定位、項目的區(qū)域、開發(fā)商的資金實力來選擇媒體。比如說在北京，中低檔的項目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報》之類的報紙及廣播，高檔項目除了在《北青》，更多的會選擇《經(jīng)濟觀察報》及《三聯(lián)生活周刊》《iT經(jīng)理人》《